N H ́i hagi L L ja A P vastu kinnisasja valduse vabastamise nõudes
Tsiviilasja hind
840 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: N H (isikukood xxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Past Kostja I: L L (isikukood xxx), esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Aleksei Ratnikov Kostja II: A P (isikukood xxx), lepinguline esindaja Triin Kivimaa
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 23.08.2018. a ja 06.12.2018. a
RESOLUTSIOON
Rahuldada hagi kostja I vastu. Kohustada L L (isikukood xxx) andma kinnisasja registriosa numbriga xxx eluruumi osa nr xxx valdus üle N H`ile (isikukood xxx) 14 päeva jooksul alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest.
Valduse üleandmise kohustuse vabatahtlikult mittetäitmise korral tõsta L L (isikukood xxx) kinnisasja registriosa numbriga xxx eluruumi osast nr xxx välja.
Jätta rahuldamata hagi kostja II vastu.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
Jätta hageja menetluskulud 50% ulatuses kostja I kanda. Ülejäänud osas jätta hageja menetluskulud hageja enda kanda.
Kostja I menetluskulud jätta kostja I enda kanda.
Kostja II menetluskulud jätta hageja kanda.
2-17-17908 Rahuldada hageja menetluskulude kindlaksmääramise taotlus osaliselt ja määrata hageja menetluskuludena kindlaks 3825,40 eurot. Mõista L Llt (isikukood xxx) N H`i (isikukood xxx) kasuks välja menetluskulu summas 1912,70 eurot. Rahuldada kostja II menetluskulude kindlaksmääramise taotlus ja määrata kostja II menetluskuludena kindlaks 1231,20 eurot. Mõista N H`ilt (isikukood xxx) A P`i (isikukood xxx) kasuks välja 1231,20 eurot. Kohustada N H`i (isikukood xxx) tasuma punktis 5.8 väljamõistetud menetluskuludelt A P`i (isikukood xxx) kasuks viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hageja nõuded ja seisukohad
1.N H (hageja) esitas hagi L L (kostja I) ja A P (kostja II) vastu kinnisasja valduse vabastamise nõudes.
2.Hageja palub kohustada kostjaid andma kinnisasja registriosa numbriga xxx eluruumi osa nr xx valdus üle hagejale 14 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest ja valduse üleandmise kohustuse vabatahtlikult mittetäitmise korral tõsta kostjad välja.
3.Kinnisasi asukohaga xxx kuulub hagejale, H Hile ja E-L Hile. xxx koosneb kahest eluruumist (eluruum nr 1 ja eluruum nr 2), mis on eraldatud vaheseinaga.
4.03.09.2012. a sõlmisid hageja ja kostja I tähtajalise (üheks aastaks) üürilepingu eluruumi 2 osas. Eluruum anti kostja I valdusse koos seal oleva mööbliga.
5.Pärast tähtaja möödumist, so 03.09.2013. a jätkas kostja I eluruumi kasutamist ja üürileping muutus tähtajatuks. Koos kostjaga I asus eluruumi kasutama ka kostja II.
6.09.05.2017. a esitas hageja kostjale I üürilepingu ülesütlemise avalduse kuna vajab eluruumi ise ja andis kostjatele eluruumi vabastamiseks tähtaja 10.08.2017. a.
7.29.08.2017. a teatas kostja I, et kasutab eluruumi ajani, mil hageja tasub parenduste eest hüvitise summas 10 000 eurot.
8.Parenduste tegemine on hagejaga kokku leppimata. Dušinurga lubas hageja ehitada tingimusel, et neid kulusid hageja ei kompenseeri. Hageja oli nõus ka akende vahetamisega, millega seotud kulu kandis hageja. Kostjad on teinud valdava enamuse parendustöid eluruumis vastavalt enda äranägemisele. Hageja ei ole kohustatud hüvitama kostjale I omavolilisi ümberehitusi.
2 (12)
2-17-17908
9.Kostja I ei ole kulusid tõendanud. Hageja on seisukohal, et kosta I etteheide hagejale, et korter oli elamiskõlbmatu ja korteris puudusid pesemisvõimalused on vale. Tualettruumi oli paigaldatud väike nö. dušš ja seal oli loodud tingimused pesemiseks. Hageja ei sundinud kostjat I hageja eluruume üürima. Kostja I oli algusest peale teadlik, mis seisukorras korter on ja millised eluruumid kostja I endale üürib.
10.Kui hageja eluruumis on kas või mõned kostja II asjad, nt tööriistad, siis on täiesti põhjendatud hageja hagi esitamine kostja II vastu, kuna hagejal puudub õigus iseseisvalt kostja II asju eluruumist välja tõsta. Kostja I vastuväited hagile
11.Kostja I hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja I märgib, et kostja I kasutab eluruumi suulise üürilepingu alusel. Kirjalik üürileping on tühine kuna see ei ole allkirjastatud kostja I poolt.
12.Kinnisasja kasutab kostja I üksinda.
13.Kostja I pole saanud hagejalt ülesütlemisavaldust. Järelikult kehtib poolte vahel üürisuhe edasi.
14.Hageja viitab ülesütlemise avalduses, et vajab eluruumi ise, kuid tegelik põhjus oli teine. Hageja soovib eluruumi võõrandada. Seega on ülesütlemise põhjus tõendamata.
15.Kostja I ei ole vastu eluruumi vabastamisele, kuid soovib hagejalt saada hüvitist summas 8 212,59 eurot parenduste ja muudatuste eest. Kostja I on teinud 5 aasta jooksul korteris parendusi ja muudatusi. Hageja ei ole keelanud parenduste tegemist.
16.Hageja nõutav valduse vabastamise tähtaeg on liialt lühike, et leida endale uus eluase. Kostja II vastuväited hagile
17.Üürilepingu alusel läks eluruumi valdus üle kostjale I. Kostja II ei kasuta hageja eluruumi, vaid elab xxx. Hagejal oli üürileping kostjaga I mitte kostjaga II.
18.Kostja I tegi hagejale kuuluvas eluruumis remonti ning kostja II lihtsalt aitas kostjat I remonttööde tegemisel.
KOHTU PÕHJENDUSED
19.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
20.Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude osas: -
Kinnisasi asukohaga xxx kuulub hagejale, H Hile ja E-L Hile.
-
xxx eriomand koosneb kahest eluruumist (eluruum nr 1 ja eluruum nr 2), mis on eraldatud vaheseinaga.
-
03.09.2012. a anti eluruum nr 2 kostja I valdusse.
-
Kostja I kasutab eluruumi nr 2 käesoleval ajal.
3 (12)
2-17-17908
21.Vaidluse all on kas kostja I valdab hagejale kuuluvat eluruumi kehtiva üürilepingu alusel või mitte; kas kostja I on teinud eluruumile kulutusi summas 8 212,59 eurot; kas kostja I saab antud kulutuste hüvitamist nõuda hagejalt; kas kostja II valdab eluruumi.
22.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel on asja omanikul asja väljaandmise nõue igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Õiguslik alus saab tuleneda kehtivast üürilepingust (Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271).
23.Hageja esitas kohtule üürilepingu koopia, milles on märgitud poolteks N H (üürileandja) ja L L (üürnik), lepingu esemeks asukohaga xxx asuv eluruum. Antud üürilepingu kohaselt on eluruum nr 2 antud kostjale I üürile üheks aastaks alates 03.09.2012 kuni 03.09.2013. (I kd tl 7-9). Kostja I väitel ei ole tema sellele lepingule alla kirjutanud. Kohtu hinnangul saab antud lepingust järeldada, et selles on silmas peetud korteriomandi asukohaga xxx asuvat eluruumi nr 2. Tunnistaja V Vi ütluste kohaselt on ta kostjat I näinud põhjusel, et „N oli Soomes ja tal oli vaja üürnikele, kes korterisse tulid, anda üürileping. Pidin võtma alt korterist võtmed ja neile korterit näitama ning laskma neil üürilepingule alla kirjutada. Toimingu juures viibisin mina, kostja I ja L L elukaaslane, meesterahvas. Fikseerisime näidud. L L kirjutas üksinda lepingule alla.“ Tunnistaja arvab, et oli kaks üürilepingut. „Ühe võttis L L kaasa ja teise saatsin Nle Soome. Arvan, et oli 2 lepingut. Neile pidi ju ka leping jääma.“ (II kd tl 2-3). Kohtu hinnangul ei saa kohtule esitatud tõenditest järeldada, et kostja I ei oleks hageja poolt kohtule esitatud 03.09.2012. a üürilepingule alla kirjutanud. Üürilepingul on L L nime juures allkiri. Vaidlust ei ole selles, et 03.09.2012. a kostjale I eluruum nr 2 üle anti. Tunnistaja V Vi kinnitab, et kostja I oli üürilepingu allakirjutamise juures ja ta kirjutas üürilepingule alla. Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses. Seega kirjutas kostja I kirjalikule üürilepingule alla ning tegemist oli sama üürilepinguga, mille koopia on kohtule esitatud. Kohus leiab, et kostja I väited selle kohta, et lepingul olev allkiri on võltsitud, ei ole põhjendatud. Arusaamatu on kostja I positsioon mingi paralleelselt kehtiva suulise üürilepingu olemasolu osas. Kohtule pole esitatud asjaolusid selle kohta, miks pidanuks hageja sõlmima kostjaga I suulise üürilepingu kirjaliku üürilepingu asemel ja andma talle eluruumi kasutada seda kirjalikult fikseerimata. See ei ole kohtu hinnangul eluliselt usutav.
24.Hageja väitel muutus üürileping pärast tähtaja möödumist tähtajatuks. VÕS § 310 lg 1 kohaselt juhul kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Käesolevas asjas esile toodud asjaolude kohaselt muutus hageja ja kostja I vahel 03.09.2012 sõlmitud üürileping tähtajatuks. Üürnik jätkas eluruumi kasutamist ja kumbki pool ei avaldanud teisele poolele teistsugust tahet.
25.Hageja väitel ütles ta üürilepingu üles, esitades 09.05.2017. a kostjale I üürilepingu ülesütlemise avalduse ja andes kostjale I eluruumi vabastamiseks tähtaja kuni 10.08.2017. a. Kostja I väitel ei ole ta ülesütlemise avaldust saanud. Kohus leiab, et käesolevas asjas on tõendatud asjaolu, et kostja I on saanud hageja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. VÕS § 312 lg 1 kohaselt võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. 4 (12)
2-17-17908 09.05.2017. a kirjas teatab hageja kostjale I, et „käesolevaga ütleb üürileandja Teiega sõlmitud eluruumi üürilepingu üles. Üüritud asi – eluruum aadressil xxx. Lepingu lõppemise päev – 10.august 2017. Ülesütlemise alus – tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine (VÕS § 311 lg 1 ja VÕS § 312 lg 1).“ Samas kirjas märgib hageja, et „üürnik on teinud üürileandjale ettepaneku müüa eluruumi sisaldav korter üürniku pojale. Üürileandja palub üürnikul mitte siduda eluruumi vabastamist üürniku sooviga omandada eluruumi sisaldav korter. Üürileandja vajab eluruumi ise.“ (I kd tl 10). Kohtu hinnangul saab asjaolu, et kostja I on hageja ülesütlemise avalduse kätte saanud, järeldada kostja I 29.08.2017. a vastusest hagejale, milles kostja I vaidleb vastu üüripinna vabastamisele ja märgib, et ta on eluruumi parendanud ja kuni hüvitise summas 10 000 eurot tasumiseni jätkab eluruumi kasutamist. (I kd tl 11). Seega sai kostja I hiljemalt 29.08.2017. a hageja poolse ülesütlemisavalduse kätte. Kostja I kohustus eluruum vabastada tekkis seega kolme kuu möödumisel, so 29.11.2017. a.
26.Kohus ei nõustu kostja I väitega, et hageja ei ole tõendanud üürilepingu ülesütlemise põhjust. Kohus leiab, et VÕS § 311 korras üürilepingu ülesütlemine ei vaja põhjust. Asjaolu, et hageja on ülesütlemise teates viidanud, et vajab eluruumi ise, ei oma õiguslikku tähendust. Hageja on viidanud ülesütlemise teates VÕS §-le 311, mis tähendab tähtajatu eluruumi üürilepingu korralist ülesütlemist.
27.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostjal I ei ole alates 29.11.2017. a õiguslikku alust xxx eluruum nr 2 valdamiseks.
28.Kostja I väitel on tal hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue summas 8 212,59 eurot eluruumile tehtud parenduste ja muudatuste eest. Kostja I on nõus eluruumi vabastama juhul kui talle nimetatud summa hüvitatakse. Juhul kui üürnikul on üürilepingu lõppedes üürileandja suhtes hüvitisnõue, võib üürnik rakendada selle nõudega seoses kinnipidamisõigust. VÕS § 110 lg 1 kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Piisavaks seoseks VÕS § 110 lg 1 mõttes on kinnisasja üürniku kohustus anda üürilepingu lõppedes üürileandjale üle kinnisasi ja üürniku nõue üürileandja vastu kulutuste hüvitamiseks. Seega saab kostja I keelduda eluruumi vabastamast, kui tal on hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue.
29.Riigikohtu seisukohtadest tuleneb, et üürniku kinnipidamisõigus saab tuleneda nii VÕS § 286, kui ka VÕS § 1018 või § 1042 alusel esitatavast nõudest. VÕS § 286 lg-s 1 sätestatakse, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. VÕS § 285 lg 1 esimese lause kohaselt võib üürnik teha üüritud asjale parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. VÕS § 285 lg 1 2.lause kohaselt ei või üürileandja keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Samas on ka selleks vajalik üürileandja kirjalik nõusolek. Kui üürileandja seda ei anna, tuleks kohtu hinnangul nõusolekut nõuda enne muudatuste tegemist. Kohtule esitatud asjaolude kohaselt seda tehtud ei ole. Kõigepealt tuleb kostjal I tõendada kulutuste tegemine parenduste ja muudatuste tegemiseks. Seejärel peab kohus tuvastama, kas nende tegemiseks oli kostjal I hageja kirjalik nõusolek.
5 (12)
2-17-17908
30.Kostja I väitel on teinud järgmisi parendus ja remonditöid: laed (eeltööd, pinna puhastus, laeLt, 10 mm EPS plaat, fix moment), seinad (ettevalmistus, puhastamine, tapeet 8 rulli, liim metylan, punnlaud, fototapeet, vineer), siseviimistlus (puit), aknad (puhastamine), Ltud, piirdeLtud, elekter (vana eemaldamine, kaabel, pistikud, el.konsultatsioon), lävepakud (ettevalmistus, tamm, metallilist), põrandad (puhastamine, ettevalmistus, vaipkate, värv, OSB plaat, immutatud pruss, kruvid, niiskustõke, alusvaip, laminaat, keraamiline pliit, kuivsegu, vuugitäide, silikoon, hydrostop, hermeetik), sanitaartööd (viimistlus, dušš, kraanid, WC-pott, veetorustik, äravool, boiler), köögi kapid (laminaat, tööpind), korteri uks (metallist, lukk, lingid, vaht tüüblid), aknapaled (laud), välisfassaad (täitematerjal, vaht, kruntvärv, värv, puidukaitse, kruvid, naelad, liivapaber, tellingud), kelder (praht), puukuur (praht), prahi transport prügimäele, remondi tegemisega kaasnenud kulud (kütus tööriistade laenutus, vana mööbli hoiustamine). Samuti on kostja I kulude hulka märkinud küttepuude hinna, kuna remonttööde ajal on ruume köetud, kuid sees elada ei saanud. Samuti on kostja I märkinud kulu ehituskaupluses käimiseks, remondiga seotud tervisekulu ja hagejale kuuluva korteri 1 sisemiste aknapalede kipsplaadiga viimistlemise. (I kd tl 33 ja 140). Ainuke töö, mille tegemise osas hageja vastuväited pole esitanud, on duššinurga ehitamine kööki ja korteri välisukse väljavahetamine, kuid hageja väitel pole ta nõustunud nende tööde eest kulusid kandma.
31.Kostja I esitas kohtule fotod, millelt kostja I väite kohaselt nähtub korteri olukord enne remonttööde tegemist. Fotodelt nähtub osaliselt pehkinud ja osaliselt lammutatud põrand (I kd tl 134-137 ja 139) ning osaliselt ära lammutatud kapp (I kd tl 137p-138). Kostja II vande all antud ütluste kohaselt on pildid L L tehtud. Kostja II sõnul „Päeva ei oska ma täpselt öelda, aga need pildid on tehtud sellest samast korterist.“ Kostja II vastas küsimusele „Kas teate, kas kostja I võttis selle korteri hagejalt vastu sellises seisu nagu on fikseeritud nendel piltidel?“ järgmiselt: „Minu teada ta ei teadnud seda. See tuli välja siis, kui kraanivesi sai lahti keeratud. Vesi hakkas alt kapist nirisema. Siis sai sealt kõik lahti võetud ja vaadatud, mis seal toimub. Põrand mädanes tänu sellele rikkele. Põrand tuli lahti võtta. WC- pott lekkis. Selles oli auk või mõra ja see oli vaja ära vahetada. Muid vigu sel päeval ei avastanud. Polnud nii palju aega seal ringi vaadata. Köögis sai tehtud täielik remont. Köök sai uue põranda, vahetati aken, seinad tapeediti ja värviti. Paigaldati dušinurk ja valamu. Veeti torustik ja veesüsteemid. See kõik oli enne täiesti puudulik. WC-s tehti ära põrand, lagi ja seinad. Paigaldati uus pott. WC põrandas oli enne auk, sealt tuli paha haisu. Esikus sai tehtud põrand, seinad ja lagi. Elutoas sai maha pandud vaipkate. Enne oli see ainult värvitud aga see värv koorus ja oli inetu ning panime vaiba peale. Tapeeditud, Ltud, lagi, aknad vahetatud. Magamistoas jäi põrand samaks aga seinad said tapeeditud, lagi remonditud ja aken vahetatud. Vanad aknad olid jubedad. Tuul käis läbi. Puust aknad.“ Kostja II kinnitusel tegi tema üldise remondi, akende vahetuse, põranda vahetuse. Kostja II kinnitab, et „enamus on minu tehtud. Kõik välja arvatud vesi ja elekter.“ (II kd tl 3p-4). Tunnistaja V Vi ütluste kohaselt „tema meelest WC-pott ei olnud katki, oleksime selle siis fikseerinud. Mingeid pretensioone ei olnud. Põrandas ei olnud mingit auku.“ Piltide kohta märgib tunnistaja, et need ei ole antud korterist tehtud pildid. Tunnistaja sõnul „Põrand oli reliiniga kaetud. Ta ei olnud uus aga ta oli normaalne. Üleandmisel ei olnud sellist olukorda. See ei ole see korter. Kust mina tean, kus need pildi tehtud on.“ (II kd tl 2-3). Kohtu hinnangul ei välista tunnistaja V Vi ütlused seda, et tegemist oli kostjale I üürile antud korterist tehtud fotodega. Fotodelt nähtuvalt on põrandakate pehkinud põrandalaudade pealt
6 (12)
2-17-17908 eemaldatud, samuti on valamukapp osaliselt lammutatud. Seega ei saagi kohtu hinnangul eeldada, et tunnistaja oleks pidanud teadma, milline olukord põrandakatte all valitseb.
32.Kohus ei pea usaldusväärseks kostja I poolt esitatud Ti nimelise isiku kirjalikku tunnistust (I kd tl 181). Antud juhul ei ole selge, kes on selle koostanud. Tunnistaja ülekuulamiseks on ettenähtud kindel kord tsiviilkohtumenetluse seadustikus. Kohus ei ole määranud antud tundmatu Ti nimelise isiku kirjalikku ülekuulamist. Seetõttu jätab kohus antud kirja kõrvale kui ebausaldusväärse. Samal põhjusel ei ole tõendina usaldusväärne hageja poolt esitatud V Vi kiri. (I kd tl 153). Tegemist on kohtumenetluse jaoks koostatud kirjaga, milles isik annab sisuliselt ütlusi.
33.Kohus peab tulenevalt kostja II ütlustest tõendatuks, et kohtule esitatud fotod on tehtud kostjale I üürile antud korterist, pärast korteri üürileandmist. Kohtul puudub alus selles osas kostja II ütlustes kahelda. Kohus peab usutavaks ka kostja II ütlusi selles osas, et eluruumi üürile võtmisel kostja I poolt ilmnes asjaolu, et köögis kraani alt hakkas vesi nirisema. (II kd tl 3p-4). Sellest tulenevalt peab kohus põhjendatuks kostja I järeldust, et põranda lagunemine oli tingitud veelekkest, mistõttu esines selline puudus antud eluruumil juba eluruumi üürile võtmisel.
34.Kohus leiab, et kostja II ütlustega ja esitatud fotodega on tõendatud, et köögi põrand oli osaliselt pehkinud ja vajas väljavahetamist. Kostja II ütlustega on tõendatud ka asjaolu, et WC-pott lekkis ja see tuli välja vahetada; WC põrandas oli auk; elutoas oli põrand ainult värvitud, värv koorus; vanadest akendest puhus tuul läbi. Kostja II ütlustest nähtub, et WCpott vahetati välja; köögis vahetati välja põrand, vahetati aken, seinad tapeediti ja värviti, paigaldati valamu, veeti torustik ja veesüsteemid; WC-s vahetati välja põrand, remonditi lagi ja seinad; esikus vahetati välja põrand, remonditi seinad ja lagi; elutoas pandi maha uus vaipkate; paigaldati uus tapeet, Ltud, remonditi lagi, vahetati aknad; magamistoas paigaldati uus tapeet, remonditi lagi ja vahetati aken. Kostja I poolt 15.01.2015 hagejale saadetud ekirjas märgib kostja I, et nüüd on hakatud köögi põrandat tegema. Kostja I märgib, et seal on kindlasti olnud uputus, sest kõik on nii mädanenud. (I kd tl 50-51). Kohus leiab, et lisaks kostja II ütlustele kinnitab ka antud kiri asjaolu, et kostja I poolt üüritud korteris teostati remonditöid. Samuti on kostja I teatanud hagejale remonditööde tegemisest oma järgnevates e-kirjades - kostja I poolt 29.08.2017. a E Hile saadetud kirjas märgib kostja I, et eluruumi oluliselt parendanud ja kulutanud sellele 10 000 eurot. (I kd tl 11). 30.10.2017. a kostja I poolt E Hile saadetud e-kirjas märgib kostja I, et on aastaid hageja kinnisvara hooldanud ja parendanud. (I kd tl 12). Kostja I poolt 31.10.2017. a saadetud ekirja kohaselt teatab kostja I, et teostatud on 6 akna vahetus, välis- ja siseviimistlus. (I kd tl 13). Kohus leiab, et koosmõjus antud e-kirjade, kostja II ütluste ja korteris tehtud fotodega on tööde tegemine eelpooltoodud ulatuses tõendamist leidnud. Ka hageja ise ei eita kostja I poolt mingis ulatuses parendus- ja muudatustööde tegemist. Hageja märkis hagiavalduses, et kostja I on eluruumis teinud nii mõnedki muudatused ja parendused.
35.Kohtu hinnangul ei ole kostja I tõendanud, et tal oli parenduste ja muudatuste tegemiseks hageja nõusolek. Hageja väitel on ta nõustunud vaid duššinurga ehitamisega, kuid pole nõustunud selle eest kulusid kandma. Seega ei saa hageja nõusolekut duššinurga osas võtta aluseks kulutuste nõudmiseks VÕS § 286 alusel. Kostja I ei ole ka tõendanud, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Seetõttu leiab kohus, et VÕS §-i 286 käesoleval juhul kohaldada ei saa.
36.VÕS § 286 lg-s 2 sätestatakse, et muude kui VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. VÕS § 1018 lg 1 kohaselt juhul kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise
7 (12)
2-17-17908 isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019–1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui soodustatu kiidab asjaajamise heaks; asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Kohus leiab, et hageja eeldatavatele huvidele ja tahtele vastab lisaks duššinurga ehitamisele ka välisukse väljavahetamine, WC-poti väljavahetamine, WC, köögi ja esiku põrandate väljavahetamine, akende vahetamine, valamu paigaldamine, torustiku ja veesüsteemide paigaldamine ning elektrikaablite väljavahetamine. Nimetatud tööde teostamine eluruumis on selle eesmärgipäraseks kasutamiseks vajalik ning võimaldab hagejal endal antud korterit paremini kasutada või seda kergemini välja üürida. See vastab kohtu hinnangul hageja eeldatavale tahtele.
37.Hageja huvides saavad olla kohtu hinnangul aga sellised remonditööd, mis ilmselgelt omaksid mingit väärtust ka üüriperioodi lõppedes. Kostja I ei ole tabelis eristanud ajaliselt, millal ta mingid tööd teostas ja millal mingid materjalid eluruumi paigaldas. Kostja I üüris hagejalt eluruumi 03.09.2012. a ja kostja I väidetest võib järeldada, et töödega alustati koheselt. Kostja I poolt 29.08.2017. a E Hile saadetud kirjas märgib kostja I, et eluruumi oluliselt parendanud ja kulutanud sellele 10 000 eurot. (I kd tl 11). 30.10.2017. a kostja I poolt E Hile saadetud e-kirjas märgib kostja I, et on aastaid hageja kinnisvara hooldanud ja parendanud. (I kd tl 12). Kostja I poolt 31.10.2017. a saadetud e-kirja kohaselt teatab kostja I, et teostatud on 6 akna vahetus, välis- ja siseviimistlus. (I kd tl 13). Kostja I poolt 15.01.2015 hagejale saadetud e-kirjas märgib kostja I, et nüüd on hakatud köögi põrandat tegema. Kostja I märgib, et seal on kindlasti olnud uputus, sest kõik on nii mädanenud. (I kd tl 50-51). Kostja II ütlustest nähtub, et veekahjustused ja WC poti kahjustused avastati koheselt. Seega asuti remonti tegema koheselt pärast üürilepingu sõlmimist. Nimetatud tõenditest ja asjaoludest järeldab kohus, et suurema osa remondi- ja renoveerimistöid olid kostja I kasutuses olevas eluruumis teostatud järk-järgult alates üürilepingu sõlmimisest kuni 2017. a lõpuni. Samas ei ole seejuures selge, millises järjestuses tööd teostati.
38.Eeltoodust tulenevalt ei ole kõikide kostja I poolt tabelis toodud materjalide puhul kohtul võimalik järeldada, et need omaksid ka käesoleval ajal korteri seisundile mingit mõju. Nimelt ei saa teatud renoveerimistööde puhul ja tavapäraste interjööri osas kasutatavate materjalide (tapeet, värv, vaip) puhul eeldada, et nende väärtus, kasulikkus või visuaalne efekt oleks endine ka aastate möödumisel. Kohtu hinnangul tarbitakse selliste materjalide kasulikud omadused mingi aja möödumisel ära. Käsundita asjaajaja võib VÕS § 1023 lg 1 järgi nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ulatuses, milles käsundita asjaajaja võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks (vt ka Riigikohtu
5.detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-07, p-d 16 ja 18; 30. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-125-08, p 15). Seega tuleb kulutuste hüvitamisel võtta aluseks kulutuste tegemise aeg. Olukorras, kus asjaajaja ajas nii enda kui ka võõrast asja, tuleks mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt asjaajaja kulutuste nõuet vähendada ulatuses, mis ta ise asja kasutades on ära tarbinud. (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-14, p 19). Tööde puhul nagu duššinurga ehitamine; välisukse väljavahetamine; WC-poti väljavahetamine; WC, köögi ja esiku põrandate väljavahetamine; akende vahetamine; valamu paigaldamine; torustiku ja veesüsteemide paigaldamine ning elektrikaablite väljavahetamine võib eeldada nende kasulike omaduste kestvamat iseloomu ja seda, et kostja I ei ole neid parendusi ise ära tarbinud. Muude kostja I poolt esile toodud tööde osas sellist järeldust üheselt teha ei saa.
8 (12)
2-17-17908
39.Kohtu hinnangul ei ole kostja I poolt esitatud tõenditest võimalik järeldada, milliseid kulusid kostja I duššinurga väljaehitamisel kandis. Kostja I poolt esitatud tabeli (I kd tl 33 ja 140) osas on kostja II vande all ülekuulamisel kinnitanud, et tl 140 märgitud kulu on tegelikkuses kantud. Tabelis on märgitud sanitaartööde all viimistlus, dušš, kraanid, WCpott, veetorustik, äravool, boiler. Mis sellest kuuluks duššinurga ehitamise juurde, ei ole kostja I esile toonud ega tõendanud. Ainuke, mida kohus saab duššinurgaga seostada, on dušši maksumus, milleks on tabelis märgitud 27,3 eurot. (II kd tl 3p-4). Kostja I esitatud tabelist on võimalik järeldada, et põranda väljavahetamisel on hageja huvidele vastavaks materjali kuluks OSB plaadi maksumus 18,4 eurot, immutatud prussi maksumus 34 eurot, kruvid 56 eurot, niiskustõke 34 eurot, alusvaip 21,8 eurot, laminaat 14,15 eurot, keraamiline plaat 35,75 eurot, kuivsegu 12 eurot, vuugitäide 21,4 eurot, silikoon 14,5 eurot, hydrostop 34,7 eurot, hermeetik 13,99 eurot. Korteri ukse vahetamise materjalikuluks on metallist turvauks 60 eurot, lukk ja lingid 160 eurot, vaht 87 eurot, tüüblid 14 eurot. Akende vahetamise kuluks järeldab kohus tabelist ainult aknapalede jaoks kasutatud lauamaterjali kulu summas 12 eurot. Elektritööde osas on võimalik tabelist järeldada kaabli, pistikute maksumust summas 80 eurot ja konsultatsiooni kulu 40 eurot. Sanitaartööde osas on võimalik järeldada kulu kraanidele 150 eurot, WC-poti maksumus 32 eurot, veetorustiku maksumus 43,6 eurot, äravoolu maksumus 240 eurot, boileri maksumus 87 eurot. Seega kokku 1343,59 eurot. Kohtu hinnangul ei ole kostja II ütlused piisavad tõendamaks kulude kandmist materjalide osas. Kostja I poolt esitatud tabeli (I kd tl 33 ja 140) on kostja II ütluste kohaselt koostanud kostja II ise. Kohtule jääb arusaamatuks, millest tulenevalt on tabelisse märgitud summad saadud. Tegemist on menetlusosalise enda poolt loodud tõendite kogumiga, mis ei ole usaldusväärne. Kostja II poolt koostatud tabelit hindade osas ei kinnita ükski teine tõend.
40.VÕS § 127 lg 6 kohaselt juhul kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus. Antud sätte kohaldamine eeldab, et tekkinud kahju suurust on võimatu tõendada. Kohtu hinnangul ei ole kulude kandmist võimatu tõendada. Selleks on võimalik esitada pangakonto väljavõtteid, arveid jm dokumente. Seega ei saa kohus antud juhul VÕS § 127 lg-t 6 kohaldada.
41.Kohtule jääb arusaamatuks kostja I poolt esile toodud kulutused keldrist ja puukuurist prahi koristamiseks, prahi transpordiks prügimäele, remondi tegemisega kaasnenud kulud (kütus tööriistade laenutus, vana mööbli hoiustamine). Samuti kulud seoses küttepuude hinnaga, kulu ehituskaupluses käimiseks ja remondiga seotud tervisekulu. Kohtu hinnangul ei saa olla tegemist VÕS § 1023 lg 1 mõttes hageja huvides tehtud mõistlike kulutustega.
42.Kostja I on esitatud tabelis esile toonud ka tööaja hulga ja maksumuse. Tööaja kulu saab kohtu hinnangul samuti lugeda VÕS § 1023 lg 1 alusel mõistlikuks kulutuseks kui see on tehtud soodustatu huvides. Antud juhul on kostja II kinnitanud, et ta tegi enamuse tööst ise ning osa töödest tegid kostja I vennad. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid selle kohta, et kostja I oleks seoses tööde teostamisega mingit kulu kandnud. Seega kohtu hinnangul VÕS § 1023 lg 1 kohaldada ei saa.
43.Juhul kui nende kulutuste tegemiseks puudus hagejal lepingust või seadusest tulenev õigustus ja kohustus ning nõuet ei tule rahuldada käsundita asjaajamise sätete alusel, siis on võimalik kulutuste hüvitamise nõue VÕS § 1024 lg 4 kohaselt alusetu rikastumise sätete järgi, praegusel juhul eelkõige VÕS § 1042 alusel (vt lisaks Riigikohtu 7. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 33; 29. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15813, p 12, 15. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-14, p 20). VÕS § 1042 lg 1
9 (12)
2-17-17908 kohaselt võib teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Kohus leiab, et tulenevalt asjaolust, et kostja I ei ole tööjõukulusid kandnud, ei ole antud juhul ka VÕS § 1042 kohaldatav.
44.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja I ei ole kulude kandmist tõendanud ning kostjal I ei ole VÕS 110 lg 1 alusel eluruumi kinnipidamisõigust.
45.Hageja leiab, et kostjale I tuleb anda tähtaeg 14 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest valdus vabastada ja valduse üleandmise kohustuse vabatahtlikult mittetäitmise korral tõsta kostja I välja. Kohus leiab, et hageja poolt määratud tähtaeg on põhjendatud ja piisav kohtuotsuse täitmiseks.
46.Kohus leiab, et põhjendatud on ka hageja taotlus tõsta kostja I korterist välja juhul kui ta keeldub valdust vabatahtlikult hagejale üle andmast. Seega määrab kohus, et juhul, kui kostja I keeldub kohtuotsust vabatahtlikult täitmast, tõsta kostja I eluruumist välja.
47.Kostja II vastu esitatud nõude osas leiab kohus, et see tuleb jätta rahuldamata. 23.04.2018. a V K poolt saadetud e-kirja kohaselt kinnitab V K, et nii L L kui ka A P elavad kinnistul xxx ja kasutavad korterit nr 2 ja seda juba mitu aastat. (I kd tl 47-48). Kostja II esitas kinnistusraamatu väljavõtte, mille kohaselt on ta aadressil xxx asuva kinnisasja omanik (I kd tl 119-120), füüsilise isiku tuludeklaratsiooni, millel on märgitud kostja II aadressiks xxx. (I kd tl 121-124), kostja II pangakonto väljavõtte perioodi kohta alates 01.01.2018 kuni 19.09.2018, millest nähtub, et kulutusi on tehtud valdavalt xxx asuvates kauplustes. (I kd tl 125-127). Kostja II ei eita, et ta pole korteris viibinud, kuid kostja II väitel käis ta kostjal I lihtsalt külas ja teda remonditöödel abistamas. Tulenevalt kostja II ütlustest, eelpoolviidatud e-kirjadest, mille saatis kostja I E Hile ja hagejale, järeldab kohus, et kostja II viibis xxx asuvas kostja I poolt üüritud eluruumis küllalt sagedasti alates 03.09.2012 kuni remonttööde teostamise lõpuni, milleks võib e-kirjadest tulenevalt pidada 2017. aastat. Kostja II poolt esitatud pangakonto väljavõte kinnitab asjaolu, et alates 2018. aasta algusest viibib kostja II sagedasti xxx. Konto väljavõtte kohaselt on 76 makset 156-st teostatud xxx ja selle lähistel. (I kd tl 125-127). Kohtu hinnangul viitab antud asjaolu koostoimes asjaoluga, et kostja II omab xxx kinnisvara, sellele, et kostja II tegelikuks elukohaks on xxx, mitte xxx. Kohtu hinnangul ei saa V K e-kirjast järeldada kui tihti kostja II aadressil xxx viibib ja kas seda saab nimetada eluruumi valdamiseks. Samuti ei saa kohtule esitatud tõenditest teha järeldust selle kohta, et kostja II hoiaks xxx aadressil oma mingeid asju. Hageja ei ole tõendanud, et kostja II tahe oleks olnud ja oleks ka käesoleval hetkel xxx asuva eluruumi nr 2 valdamine. Pelgalt külaskäikudest ja remonditöödest kohtu hinnangul valdamise tahet järeldada ei saa. AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. Selle üle, kas isik on kaotanud või saanud tegeliku võimu asja üle, otsustatakse asjaolude alusel. Riigikohus on märkinud näiteks, et isikut ei saa pidada eluruumi otseseks valdajaks ainuüksi seetõttu, et ka temal olid korteri võtmed. „Otsene valdus eluruumile seondub tegeliku võimuga selle üle. Seega pole valduse üle otsustamisel asjakohased hageja väited, et korteris on tema asjad, ta ei andnud üürniku kasutusse keldriboksi, korteri aadressile tuleb tema post ning ta tasub korteri halduskulud ja kommunaalkulud.“ (vt Riigikohtu 19.12.2001. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-160-01).
48.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesolevas asjas ei ole tõendatud kostja II poolt xxx eluruumi nr 2 valdamine ning kohus jätab hageja nõude kostja II vastu rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10 (12)
2-17-17908
49.Tulenevalt hagi rahuldamisest kostja I osas ja rahuldamata jätmisest kostja II osas jäävad TsMS § 162 lg 1 ja § 163 lg 1 alusel hageja menetluskulud 50% ulatuses kostja I kanda, ülejäänud osas jäävad hageja menetluskulud hageja enda kanda, kostja I menetluskulud jäävad tervikuna kostja I enda kanda ja kostja II menetluskulud jäävad tervikuna hageja kanda.
50.TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. Menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid (TsMS § 174 lg 1).
51.Hageja esitas menetluskuludena riigilõivu summas 175 eurot ja õigusabiteenuse kulud summas 4380,48 eurot, kokku 4555,48 eurot. Samuti taotles hageja lisaks õigusabiteenuse kulude arvestamist kohtuistungi toimumise ajale, milleks oli 2,5 tundi.
52.TsMS § 138 lg 1 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 järgi on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Kohus leiab, et hageja poolt 06.12.2018 menetluskulude nimekirjas märgitud menetlustoimingud on osaliselt põhjendatud. Hageja on märkinud menetlustoimingute hulka 15.12.2017 hagi täienduse ja esialgse õiguskaitse taotluse koostamise ning esitamise kohtusse (ajakuluga 2,5 tundi). Sellist toimingut ei hageja kohtu hinnangul teostanud. Kohtule ei ole 15.12.2017 kuupäevaga ühtegi dokumenti esitatud. Seega ei saa kohus selles osas hageja menetluskuluga arvestada. Ülejäänud menetlustoimingud ja nende jaoks kulunud aeg on kohtu hinnangul põhjendatud. Seega on põhjendatud menetlustoiminguteks kulutatud aeg kokku 30,42 tundi.
53.Hageja lepingulise esindaja tunnitasu määraks on märgitud 120 eurot (millele lisandub käibemaks). Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb TsMS § 175 lg 1 alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Samuti on põhjendatud lähtuda esindaja kvalifikatsioonist. (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Arvestades vaidluse vähest mahtu ja vähest keerukust leiab kohus, et tegemist ei põhjendatud tunnitasumääraga. Kohus peab põhjendatuks tunnitasu määra 120 eurot koos käibemaksuga.
54.Eeltoodu alusel määrab kohus hageja menetluskuludena kindlaks 3825,40 eurot (3650,40+175) ja mõistab 50% sellest (1912,70 eurot) kostjalt I hageja kasuks välja.
55.Kostja II on enda menetluskuludena märkinud õigusabiteenuse kulud summas 1231,20 eurot. Kohus leiab, et kostja II poolt 05.12.2018 ja 11.12.2018 menetluskulude nimekirjas märgitud menetlustoimingud on põhjendatud. Samuti on põhjendatud nende jaoks kulutatud aeg, kokku 11 tundi ja 24 minutit.
56.Kostja II on märkinud lepingulise esindaja tunnitasu määraks 90 eurot (ilma käibemaksuta). Kohus peab seda põhjendatuks.
11 (12)
2-17-17908
57.Menetluskulude koos käibemaksuga väljamõistmise eelduseks on poole kinnitus, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui pool ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (Riigikohtu 3. juuni 2013. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13, p 16). Kostja II märgib, et kostja II ei saa käibemaksu tagasi arvestada. Seega mõistab kohus kostja II menetluskulud välja koos käibemaksuga.
58.Eeltoodu alusel määrab kohus kostja II menetluskuludena kindlaks 1231,20 eurot (koos käibemaksuga) ja mõistab need kulud hagejalt välja.
59.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Käesolevas asjas on kostja II vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et otsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni tuleb hagejal tasuda kostjale II hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik
12 (12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.