Artjom Puškini ja Maksim Puškini avaldus XXXXX korteriühistu vastu kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 2. augusti 2024 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kohtla Järve määruskaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
linn,
XXXXXXX
korteriühistu
nende Avaldajad: Artjom Puškin (ik XXXXXXXXXXXX) ja Maksim Puškin (ik XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Harland Paas Puudutatud isik: XXXXX korteriühistu (rg-kood XXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Viru Maakohtu 2. augusti 2024 määruse resolutsioon muutmata, muutes määruse põhjendusi.
Jätta XXXXX korteriühistu määruskaebus rahuldamata.
Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 449 lg 3, § 477 lg 1, § 696 lg 3). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Artjom Puškin ja Maksim Puškin (avaldajad) esitasid Viru Maakohtule 29. veebruaril 2024 avalduse XXXXX korteriühistu (korteriühistu) vastu 4072,90 euro väljamõistmiseks. Avalduse kohaselt tekkis avaldajatele kuuluvas XXXXX asuvas korteris (korter 89) 2020. a probleem niiskusega – vihmase ilmaga märgusid koridori seinad, põhjuseks sadevee äravoolutorustiku vigastused, mille tõttu pääses niiskus seinte vahele. Sellega seoses pöörduti korteriühistu poole esimest korda kirjalikult 14. juunil 2020. Aastatega probleem süvenes ja pöörduti uuesti – 24. augustil 2020 ning 16. septembril ja 3. oktoobril 2022. Samuti suheldi 2020.–2022. a korduvalt majavalitsejaga ja 23. oktoobril 2022 käis korteri 89 koridori olukorraga tutvumas juhatuse esimees. Korteriühistu reageeris vaid korra, märkides 28. oktoobri 2022 e-kirjas, et kavandatud remonditööd lükkuvad edasi. Sellega tunnistas korteriühistu sisuliselt probleemi, kuid ei teinud pärast seda midagi probleemi lahendamiseks. Avaldajad olid sunnitud tellima ise ehitustööd niiskuse tõkestamiseks. Tööd tegi Vekoolis OÜ, kes esitas selle kohta 3. jaanuaril 2023 arve 4072,90 eurole. Avaldajad tasusid arve 5. jaanuaril 2023 ja palusid 28. veebruari 2023 e-kirjas korteriühistul hüvitada kulutused. Korteriühistu ei ole avaldajatele vastanud. Avaldajad paluvad, et korteriühistu hüvitaks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 ja § 37 lg 1 alusel kaasomandi säilitamiseks vajalikud kulutused, mis tekkisid seoses korteriühistu passiivsusega ehituslike probleemide lahendamisel. Korteriühistu vastuväited on paljasõnalised ega lükka ümber avaldajate seisukohti. Korteriühistu viidatud 21. septembri 2019 pöördumine ja esitatud videosalvestis seonduvad läbijooksuga ülemise korteri tualetis, mitte vaidlusaluse nõudega. Tualetitorud ja vihmaveetorud asuvad ka eri seintes. Avaldajate nõue ei ole aegunud, nõudeõigus tekkis alates arve tasumisest.
2.Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata. Korteriühistu esitas mh aegumise vastuväite, palus teha selles osas vahemääruse ja jätta avalduse aegumise tõttu rahuldamata. Korteriomaniku nõude aegumistähtaeg on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1, § 150 lg 1 ja § 147 lg 1 esimese lause järgi kolm aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Korteri 89 seina tekkis niiskus 2019.–2020. a, pärast seda ei ole uutest veeleketest teatatud. Avaldajate võimalik kahju hüvitamise nõue korteriühistu vastu muutus sissenõutavaks vähemalt alates 21. septembrist 2019, mil korteri 89 omanik tuvastas oma korteris veelekke ja teatas sellest korteriühistule. Avaldajad pöördusid kohtusse enam kui neli aastat hiljem. Korteriühistu ka ei vastuta avaldajatele tekkinud kahju eest. 21. septembri 2019 e-kirjale lisatud videost nähtuvalt ei tilgu vesi mitte püstikutest (sh sadevesi äravoolutorust), vaid 3. korrusel asuvast korterist 92; leke tekkis korteri 92 omaniku süül. Korteriühistu ei vastuta korteri 92 sisekanalisatsioonisüsteemi eest. Korteri 89 seinte märgumist ei põhjustanud sadevee äravoolutorustiku vigastused, sadevee äravoolusüsteem on korras.
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Maakohtu 2. augusti 2024 määruse kohaselt ei ole avaldajate nõue kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks aegunud ja menetlust tuleb jätkata. TsÜS § 146 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Tehinguliste nõuetena aeguvad ka juriidilise isiku sisesuhtel või põhikirjal põhinevad ühinguõiguslikud nõuded, sh korteriühistu ja tema liikmete vahelised korteriühistu majandamisest tulenevad nõuded. Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine) ning korteriühistu liikmetel on õigus nõuda ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist. 2
TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue tekib pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist (TsÜS § 147 lg 2; võlaõigusseaduse (VÕS) § 82 lg 3 ja lg 7 kolmas lause; RKTKo 17. veebruar 2011 nr 3-2-1-168-10, p 13; 25. veebruar 2009 nr 3-2-1-3-09, p 15; 29. aprill 2015 nr 3-2-1-33-15, p 9). Antud juhul tuleb aegumist arvestada alates nõude tekkimisest korteriühistu vastu, s.o alates kaasomandi esemele tehtud kulutuste kandmisest, s.o 5. jaanuarist 2023. Avaldajad määrasid korteriühistu rikkumise alguseks 14. juuni 2020 pöördumise, korteriühistu arvates tuleks lähtuda 21. septembri 2019 e-kirjast. Korteriühistu ei saa lähtuda suvaliselt korteriomanike varasematest sarnastest pöördumistest, veelekete põhjused võivad olla erinevad. 21. septembril 2019 tuvastati, et veelekke põhjustas naaberkorteri omanik. 14. juunil 2020 leidsid avaldajad, et seinte märgumise tingis sadeveeäravoolu rike. Korteriühistu peab menetlema iga pöördumist eraldi. 14. juuni 2020 pöördumist ei saa seostada varasemate sarnaste juhtumitega. Seega ei ole nõue aegunud ka puudutatud isiku põhjendusi arvestades.
MÄÄRUSKAEBUS JA EDASINE MENETLUS
4.Korteriühistu esitas 16. augustil 2024 määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ning teha uue lahendi, millega jätta avaldajate nõue rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus tuvastas valesti, et avaldajate nõue muutus sissenõutavaks kulutuste kandmisest. Riigikohus on leidnud, et rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue tekib pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse tekkimist. Kahju tekkimise aja määramisel tuleb lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist. Kui korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu on korteriomanikule tekkinud kahju, siis peab korteriomanik üldjuhul arvestama kõikide mõistlikult ettenähtavate tagajärgedega ning esitama kõik sellest tulenevad nõuded kolmeaastase aegumistähtaja jooksul (RKTKo 22. november 2018 nr 2-14-53081/178, p-d 18, 19). Avaldajate nõue muutus sissenõutavaks pärast seda, kui väidetavad veelekked tekkisid. Avaldajad teatasid korteriühistule veelekkest esimest korda 21. septembril 2019 ning seejärel
14.juunil ja 24. augustil 2020. Pärast seda uutest leketest ei teatatud. Avaldajate võimalik nõue korteriühistu vastu muutus sissenõutavaks vähemalt alates 21. septembrist 2019 või alates 24. augustist 2020, seega on nõue aegunud. Korteriomaniku ja korteriühistu õigussuhte puhul ei ole asjakohane õiguskirjanduse seisukoht, et kulutuste hüvitamise nõue muutub üldjuhul sissenõutavaks siis, kui kulutused on tehtud või erandina ka kui kulutuste kandmine on kindel (TsÜS komm (2010), § 147 p 3.1.1.2 viimane lõik). Seisukoht tuleneb Riigikohtu lahendist, mis puudutab töösuhte erijuhtumit (RKTKo 7. november 2008 nr 3-2-1-102-08, p 19).
5.Avaldajad nõustuvad maakohtuga ja paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata. Korteriühistu esitatud põhjendustel aegumise kohaldamine looks pretsedendi, mis võimaldaks korteriühistutel venitada kaebuste lahendamisega kolm aastat ja seejärel keelduda aegumise tõttu probleemi lahendamisest.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
3
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid täiendab määruse põhjendusi, samuti jätab põhjendustest välja osa, milles maakohtu arvates ei ole nõue aegunud ka korteriühistu põhjendusi arvestades (TsMS § 657 lg 1 p 2 1 ja § 659). Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.
8.Avaldajad esitasid kohtule korteriühistu vastu nõude hüvitada KrtS § 34 ja § 37 lg 1 alusel kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Korteriühistu leiab, et avaldajate nõue on aegunud. Maakohus asus määruse resolutsioonis seisukohale, et avaldajate nõue ei ole aegunud. Maakohtu põhjendustest ei ole arusaadav, kuidas jõuti Riigikohtu kahju hüvitamise praktikale viidates järeldusele, et antud juhul tuleb nõude aegumist arvestada alates kulutuste kandmisest.
9.Avaldajate nõuet ja maakohtu määruse resolutsiooni arvestades saab praegu olla ringkonnakohtus vaidlus avaldajate väidetavalt kaasomandi esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõude aegumise üle. Ringkonnakohus ei hinda avaldajate kulutuste hüvitamise nõude põhjendatust.
10.Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Üldjuhul valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades vastavate küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või kokkuleppega (KrtS § 38). Erandina näeb KrtS § 37 lg 1 ette, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Korteriühistu ja maakohus leidsid iseenesest õigesti, et korteriühistu liikme suhe korteriühistuga on tehingulaadne suhe ning korteriomaniku nõude aegumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1 järgi kolme aasta pikkune aegumistähtaeg (vt ka RKTKo 22. november 2018 nr 214-53081/178, p 17). Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 esimese lause alusel nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimese lause järgi muutub nõue sissenõutavaks hetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, millal algas avaldajate nõude aegumistähtaeg, st millal muutus nende nõue sissenõutavaks. Seadusest ei tulene otseselt, millal võib korteriomanik teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid või millise aja jooksul nõuda nende tegemist korteriühistult, kuid toiminguteks vajalike kulutuste hüvitamist saab nõuda pärast nende kulutuste tegemist. Riigikohus on leidnud, et kui üks isik tekitab teisele isikule oma lepinguliste kohustuste rikkumise tõttu kahju selliselt, et teisel isikul tekib kohustus hüvitada kahju kolmandale isikule, muutub kulutuste (kahju) hüvitamise nõue üldjuhul sissenõutavaks siis, kui kulutused on kantud, s.o kahjuhüvitis on kolmandatele isikutele tasutud, ja erandina ka siis, kui kulutuste kandmine on kindel, nt jõustunud on isikut hüvitama kohustav kohtulahend või ta on tunnustanud oma hüvitamiskohustust kolmanda isiku suhtes lepinguga; see seisukoht kohaldub ka muudel kahju hüvitamise juhtudel kui tööandaja kahjunõue töötaja vastu (vt nt RKTKo 7. november 2008 nr 3-2-1-102-08, p-d 18, 19; 18. detsember 2013 nr 3-2-1-102-13, p 13; 5. aprill 2017 nr 3-2-1-11-17, p 11). Kuigi eeltoodud seisukohad seonduvad kulutuste kui kahju hüvitamise nõuetega, on need ringkonnakohtu arvates asjakohased ka kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumise üle otsustamisel. Samuti on õiguskirjanduses KrtS § 37 lg-ga 1 analoogse asjaõigusseaduse § 72 lg 4 puhul märgitud, et kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks ajal, mil kulutused 4
tehti (vt Kaupo Paal. Asja säilimiseks vajalike toimingute tegemine kaasomandis oleva asja suhtes. – Juridica 2016/4, lk 255). Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõue ei saanud muutuda sissenõutavaks ega selle nõude aegumine alata enne, kui kulutused on kantud, või erandina enne, kui kulutuste kandmine on kindel. Praeguses olukorras, kus avaldajad tellisid väidetavalt kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud tööd kolmandalt isikult ja tasusid selle eest 5. jaanuaril 2023, kusjuures arve tasumise tähtpäev oli 6. jaanuar 2023 (dtl 18, 19), ei saanud nende võimalik kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõue korteriühistu vastu muutuda sissenõutavaks enne kulutuse kandmist 5. jaanuaril 2023. Seega on õige maakohtu lõppjäreldus, et avaldajate võimalik kulutuste hüvitamise nõue ei olnud avalduse kohtusse esitamise ajaks aegunud. Korteriühistu seisukohad nõude aegumise kohta ei ole asjakohased ega anna alust väita, et nõue oleks aegunud.
11.Senises kohtupraktikas on leitud, et kui korteriomaniku kulutused kaasomandile ei ole vajalikud, võib korteriomanikul olla nõue kulutuste hüvitamiseks ka tulenevalt käsundita asjaajamisest VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel (vt nt RKTKm 20. juuni 2022 nr 2-198045/46, p-d 16.1 ja 16.2). Käsundita asjaajamisest tulenev nõue on seadusest tulenev nõue, mille aegumistähtaeg on TsÜS § 149 esimese lause alusel kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega ei oleks avaldajate võimalik kulutuste hüvitamise nõue praeguse vaidluse asjaolusid arvestades aegunud ka käsundite asjaajamise korral.
12.Maakohus leidis, et nõue poleks aegunud ka korteriühistu põhjendusi arvestades, kuna avaldaja 14. juuni 2020 pöördumist ei saa seostada varasemate juhtumitega ja avaldus esitati kohtule 29. veebruaril 2024. Maakohtu arutluskäigu puhul jääb arusaamatuks, millisest sündmusest ja kui pikka aegumistähtaega maakohus silmas peab, sest nimetatud pöördumise ja kohtule avalduse esitamise vahele jäi rohkem kui kolm aastat. See järeldus tuleb seega maakohtu põhjendustest välja jätta.
13.Kuna tegemist on vahemäärusega ning menetlus maakohtus jätkub, ei märgi ringkonnakohus menetluskulude jaotust, vaid see tuleb ette näha maakohtul lõpplahendis (TsMS § 173 lg 5). (allkirjastatud digitaalselt)
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.