Tühistada Viru Maakohtu 3. juuni 2025. a määrus ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
3.Menetluskulude jaotuse määrab maakohus lõpplahendiga. Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Artjom Puškin ja Maksim Puškin (avaldajad) esitasid 29. veebruaril 2024 Viru Maakohtule avalduse X, XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik) vastu 4072 euro 90 sendi väljamõistmiseks. Avalduse kohaselt tekkis avaldajate kuuluvas XXX asuvas korteris (korter X) 2020. a-l probleem niiskusega – vihmase ilmaga märgusid koridori seinad, põhjuseks sadevee äravoolutorustiku kahjustused, mille tõttu pääses niiskus seinte vahele. Puudutatud isiku poole pöörduti esimest korda kirjalikult 14. juunil 2020. Aastatega probleem süvenes, puudutatud isiku poole pöörduti uuesti 24. augustil 2020 ja 16. septembril ja 3. oktoobril 2022. Samuti suheldi aastatel 2020–2022 korduvalt majavalitsejaga ja 23. oktoobril 2022 käis korteri 89 koridori olukorraga tutvumas juhatuse esimees. Puudutatud isik reageeris vaid korra, märkides 28. oktoobri 2022 e-kirjas, et kavandatud remonditööd lükkuvad edasi. Sellega tunnistas puudutatud isik probleemi, kuid ei teinud midagi olukorra lahendamiseks. Avaldajad olid sunnitud tellima ise ehitustööd niiskuse tõkestamiseks. Tööd tegi Vekoolis OÜ, kes esitas
3.jaanuaril 2023 arve 4072 eurot 90 senti. Avaldajad tasusid arve 5. jaanuaril 2023 ja palusid
28.veebruari 2023 e-kirjas puudutatud isikul kulutused hüvitada, avaldajale ei ole vastatud. Avaldajad paluvad, et puudutatud isik hüvitaks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 ja § 37 lg 1 alusel kaasomandi säilitamiseks vajalikud kulutused, mis tekkisid seoses puudutatud isiku passiivsusega ehituslike probleemide lahendamisel. Avaldajate nõue ei ole aegunud. Puudutatud isiku vastuväited on paljasõnalised ega lükka ümber avaldajate seisukohti. Puudutatud isiku viidatud 21. septembri 2019. a pöördumine ja esitatud videosalvestis seonduvad läbijooksuga ülemise korteri tualetis, mitte vaidlusaluse nõudega. Tualetitorud ja vihmaveetorud asuvad ka eri seintes.
2.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata. Avaldajate nõue on aegunud ja tuleb sel põhjusel jätta rahuldamata. Puudutatud isik palus teha vahemääruse aegumise kohaldamise taotluse suhtes. Puudutatud isik ei vastuta avaldajatele tekkinud kahju eest. 21. septembri 2019. a e-kirjale lisatud videost nähtuvalt ei tilgu vesi mitte püstikutest (sh sadevee äravoolutorust), vaid kolmandal korrusel asuvast korterist 92; leke tekkis korteri 92 omaniku süül. Puudutatud isik ei vastuta korteri 92 sisekanalisatsiooni süsteemi eest. Korteri 89 seinte märgumist ei põhjustanud sadevee äravoolutorustiku vigastused, sadevee äravoolusüsteem on korras. Kahju suurus ei ole tõendatud ega põhjendatud. Vekoolis OÜ 3. jaanuari 2023. a arve on esitatud korteri remondi eest, see on tõendina ebausaldusväärne ning selle alusel ei ole võimalik tuvastada kahju suurust. Arves ei ole märgitud tööde nimetusi ega maksumust, selles puuduvad tööde mahud, kasutatavate ehitusmaterjalide kogum jt. 2
3.Maakohtu 2. augusti 2024. a määruse kohaselt ei ole avaldajate nõue kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks aegunud ja menetlust tuleb jätkata.
4.Tartu Ringkonnakohus jättis 25. märtsi 2025. a määrusega maakohtu 2. augusti 2024. a määruse resolutsiooni muutmata, muutes määruse põhjendusi.
MAAKOHTU SEISUKOHT
5.Viru Maakohus jättis 3. juuni 2025. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus mõistis avaldajatelt välja menetluskulud 1159 eurot ja viivise menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Avaldajad lähtuvad avalduse esitamisel korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 37 lgst 1. KrtS § 37 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Korteriomanikul saab kulutuste hüvitamise nõue tekkida üksnes juhul, kui kulutusi kaasa toonud toiming oli kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Tavaliselt otsustavad korteriomanikud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemise kui kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuse üle üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1) ning kaasomanikud häälteenamusega tehtava otsusega (AÕS § 72 lg 1). Seetõttu ei ole viivitamatut sekkumist nõudvat vahetu kahju tekkimise ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi korteriomanikke (kaasomanikke) on mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju tekkimise ega suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike. Käeoleval juhul on tuvastamist leidnud, et alates hiljemalt juunist 2020 on korteri nr 89 sein olnud järjepidevalt niiske ja niiskus on seinale tekitanud niiskuskahjustused. Korteriomanikud on alates 14. juunist 2020 pöördunud puudutatud isik poole abi saamiseks. Puudutatud isik on ka igale pöördumisele reageerinud, sh remontinud ära kuuenda sissekäigu püstakud ja sadevee äravoolu süsteemi, kuid 19. juuni 2024. a kohtuistungil kinnitas avaldajate lepinguline esindaja, et suurte vihmade ajal tekib seinale jätkuvalt niiskus. Avaldajad põhistavad avalduses, et tellisid kuuenda sissekäigu sadevee äravoolu süsteemi remondi Vekoolis OÜ-lt, sest see oli kaasomandi säilitamiseks vajalik. Kohtumenetluse käigus ei leidnud tõendamist, et avaldajate tellimisel Vekoolis OÜ poolt tehtud remont oli kaasomandi säilimiseks vajalik. Maakohus märkis, et Vekoolis OÜ 3. jaanuari 2023. a arvel (dtl 18), mis avaldajate väidete kohaselt esitati Vekoolis OÜ poolt tehtud sadevee äravoolusüsteemi remondi eest, on märgitud „korteri remont“. Maakohus viitas ka Ljudmila Pushkina 28. veebruaril 2023 puudutatud isikule saadetud e-kirjale, milles ta palus hüvitada korteri asukohaga XXX esiku taastusremondi (dtl 26). Tõendamist ei leidnud avaldajate väide, et Vekoolis OÜ on teinud kuuenda sissekäigu sadevee äravoolusüsteemi remondi. Eespool nimetatud tõendid tõendavad avaldajatele kuuluva korteri remonti. Ka juhul, kui tõendamist oleks leidnud, et Vekoolis OÜ siiski 3
remontis kuuenda sissekäigus sadevee äravoolu süsteemi, ei ole tõendatud, et remont oli KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik, s.o et kaasomandi eseme suhtes esines vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.
MÄÄRUSKAEBUS
6.Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega mõista puudutatud isikult avaldajate kasuks välja 4072 eurot 90 senti ja jätta menetluskulud puudutatud isik kanda. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud KrtS § 37 lg-t 1. Sadevee äravoolu rikke tõttu korteris nr 89 tekkinud kahju ja selle likvideerimiseks tehtud kulutused on tsiviilasja materjalidega veenvalt tõendatud. Avaldajad on esitanud sisekanalisatsiooni ja sadevee varasema äravoolu kohta elamu projekti skeemi. Tõenditena on esitatud fotod, millel on fikseeritud niiskuskahjustused korteri esikus juba 2020. aastal. Samuti on 19. mail 2025 esitatud fotodega tõendatud, et käesolevaks ajaks on elamu sadevee äravoolu süsteem puudutatud isik poolt ümber ehitatud (torud asusid varem seintes, nüüd aga trepikojas). Avaldajate hinnangul ei oma asja lahendamisel tähendust asjaolu, kas nendele tekitatud kahju seisnes kulutustes, mida nad olid sunnitud tegema sadevee äravoolu remondiks või selle tagajärjel tekkinud kahjude likvideerimiseks – puudutatud isiku kahju hüvitamise kohustus hõlmab kogu kahju. Seina sees asuva sadeveetorustiku remont eeldab korteri seina avamise tõttu siseviimistluse eemaldamist ja selle taastamist. Asjaolu, et remonti teostanud Vekoolis OÜ arvel on märgitud osutatud teenusena „korteri remont“, ei ole aluseks välistamaks seda kahju iseloomu ja suuruse hindamisel. Kahju tekkimise ja vaidluse põhjuseks on puudutatud isiku passiivsus tekkinud probleemi lahendamisel ja oma hoolsuskohustuse kuritahtlik täitmata jätmine. Puudutatud isik ei väitnud enne kohtumenetlust kordagi, et avaldajatele tekkis kahju nende korteri kohal asuva korteri nr 92 sisekanalisatsiooni rikke tagajärjel. Puudutatud isiku väide sisekanalisatsiooni rikkest põhjustatud kahju kohta on paljasõnaline – puudutatud isiku esitatud videomaterjal ei ole seotud käesoleva vaidlusega. Puudutatud isikud ei teinud midagi avaldajate korteris nr 89 tekkinud olukorra parandamiseks, mistõttu avaldajad olid sunnitud probleemiga ise tegelema. Eeltoodu on tõendatud korteri nr 89 elanike ja puudutatud isiku e-kirjavahetusega. Puudutatud isiku ja maakohtu lahendi loogikat järgides tuleb asuda seisukohale, et avaldajad asusid juba 2020. aastal kavandama ja ellu viima pettust, eesmärgiga enda korteri remontimine väljamõeldud sadevee äravoolu rikke põhjendusel, et remondiks tehtud kulu hiljem puudutatud isikult välja nõuda. See väide ei ole keskmise mõistliku isiku jaoks eluliselt usutav. Puudutatud isik jättis piisava hoolsusega täitmata oma kohustused ühistu liikmete kaebustele reageerimisel, veelekke põhjuste väljaselgitamisel, fikseerimisel ja likvideerimisel.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
7.Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja määruskaebusega seotud menetluskulud avaldajate kanda. Puudutatud isik on nõus maakohtu järeldusega, et kohtumenetluse käigus ei leidnud tõendamist, et avaldajate tellimisel Vekoolis OÜ tehtud remont oli kaasomandi säilimiseks vajalik.
4
Avaldajate nõue ei ole tõendatud. Avaldajad esitasid maakohtu menetluses ja esitavad määruskaebuses paljasõnalisi ja tõendamata väiteid faktiliste asjaolude kohta. Avaldajate nõude suurus ei ole tõendatud ega põhjendatud. Vekoolis OÜ arve, mis on esitatud korteri remondi eest, on tõendina ebausaldusväärne. Arves ei ole märgitud tööde nimetusi ega maksumust, selles puuduvad tööde mahud, kasutatavate ehitusmaterjalide kogum jt. Selle dokumendi alusel ei ole võimalik tuvastada, millised tööd on faktiliselt tehtud. Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne. Avaldajad ei ole tõendanud kummagi eelduse esinemist. Avaldajad ei ole tõendanud, et kuuenda sissekäigu sadevee äravoolu süsteem vajas remonti ja see remont avaldajate tellimisel tehti. Isegi kui seda eeldada, siis avaldajate kulutused sadevee äravoolu süsteemi remondiks ei olnud KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses vajalikud, sest valitud abinõu ei olnud ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu. Maakohtupoolse rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised asjaolud välja selgitamata. Maakohus on asja menetlemisel rikkunud selgitamiskohustust ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudusi kõrvaldada (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5).
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole asja menetlemisel selgitanud välja, missuguse kahju hüvitamist avaldajad nõuavad. Avaldajate kohtule esitatud nõue oli pealkirjastatud kui kaasomandi säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõue, nõude põhjenduste kohaselt soovisid avaldajad ka nende kulutuste hüvitamist, mis oli tehtud korterile kaasomandist tekkinud kahju kõrvaldamiseks. Kohus kohaldab õigust ise ning ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7).
10.Maakohus luges tuvastatuks ja ringkonnakohtus ei vaidle pooled selle üle, et alates hiljemalt juunist 2020 on korteri nr 89 sein olnud järjepidevalt niiske ja niiskus on korteri seinale tekitanud niiskuskahjustused. Korteriomanikud on alates 14. juunist 2020 pöördunud puudutatud isik poole abi saamiseks. Maakohtu istungi protokolli kohaselt (dtl 96 jj) heidavad avaldajad puudutatud isikule ette tegevusetust. Maakohus menetles avaldajate nõuet kui KrtS § 37 lg 1 alusel esitatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõuet. Riigikohus on leidnud (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p-s 26), et toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.
11.Maakohtu lahendist ei tulene, et kohus oleks pooltega KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 eelduste esinemise tõendamiskoormist arutanud. Maakohus jõudis järeldusele, et kohtumenetluse käigus ei leidnud tõendamist, et avaldajate tellimisel Vekoolis OÜ poolt tehtud remont oli vajalik kaasomandi säilimiseks vajalik.
5
Maakohus on jätnud avaldajate nõude rahuldamata põhjusel, et tehtud tööde arvel on nimetatud „korteri remont“ ning L. Pushkina on puudutatud isikult nõudnud taastusremonti. Ringkonnakohtu hinnangul ei tõenda kahju suuruse tõendamiseks esitatud dokumendid KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 eelduste esinemist. Avaldajate esindaja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et kaasomandis olev ja seina sees asuv vihmavee äravoolusüsteem lekkis ja tekitas koridoris niiskuskahjustuse. Vihmavee äravoolu juurde ei pääsenud ilma korteri koridori seina avamiseta. Avaldajate esindaja kinnitas ringkonnakohtus, et tänaseks on vihmavee äravool ümber muudetud. Osa, mis oli seina sees, on viidud koridori ja probleeme enam ei esine.
12.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jätnud tähelepanuta, et avaldajatel võib olla puudutud isiku vastu lisaks KrtS § 37 lg-st 1 tulenevale nõudele ka kaasomandi osast lähtuva kahju hüvitamise nõue. Avaldajad leiavad, et puudutatud isik ei ole võtnud tarvitusele piisavalt meetmeid, et kahju ära hoida. Riigikohus on leidnud (RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p-s 15 jj), et korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause) (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p-d 13-18). Seega juhul, kui menetluses leiab tõendamist, et puudutatud isik kui korteriühistu on oma kohustusi rikkunud, võib avaldajatel olla puudutatud isiku vastu lisaks kaasomandi osale tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõudele ka kahjustatud korteri renoveerimisega seotud kulude kui kahju hüvitamise nõue.
13.Maakohus ei ole menetluses selgitanud välja kahju tekkimise asjaolusid ning ei ole selgitanud välja, millest oli niiskuskahjustus põhjustatud. Avaldajate väitel tekkis kahju sadevee äravoolutorustiku kahjustuste tõttu. Puudutatud isik on seisukohal, et veelekked on tekkinud ülemiselt korruselt. Ringkonnakohus leiab, et ka see kahju võib olla tekkinud kaasomandi osast. Korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi eriomandi esemel või mitte (RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p 14 jj).
14.Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse ülesanded, jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad oluliste asjaolude kohta (TsMS § 392). Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul kontrollida, kas praegusel juhul oli avaldajatel KrtS § 37 lg 1 kohaselt õigus teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid ning kas ta sai nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Maakohtul tuleb selgitada välja kahju tekkimise asjaolud. Maakohtul tuleb hinnata ka seda, millises osas on avaldajad esitanud puudutatud isiku vastu kohustuse rikkumisega seotud kahju hüvitamise nõude.
6
15.Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu otsustada (RKTKo 01.11.2017, 2-14-11930, p 20). (allkirjastatud digitaalselt)
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.