3-2-1-158-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 3. jaanuaril 2001. a Tiia Kaup"i hagi Jüri Kolditsa, Märt Moori, Sven Sepa, Velli-Laine Oja ja AS Lembitu (pankrotis) vastu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik, vaatas avalikul kohtuistungil 4. detsembril 2000. a läbi Jüri Kolditsi, Märt Moori, Sven Sepa ja Velli-Laine Oja kassatsioonkaebuste alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. juuni 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/443/00. Istungist võtsid osa kostjate J. Kolditsa, M. Moori, S. Sepa esindaja vandeadvokaat J. Leppik ja kostja J. Koldits. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tiina Kaup palus tunnustada RAS Lembitu (hilisem AS Lembitu-pankrotis) ja Märt Moori, Ain Sepa (kelle seadusjärgne pärija on Sven Sepp), Velli-Laine Oja ja Jüri Kolditsa vahel 27. septembril 1995. a Tallinnas Mängu 13A majas asuvate korterite erastamise ostu-müügilepingute tühisust. Hagi põhjendustel sõlmiti ostu-müügilepingud vastuolus eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg-ga 5, sest nimetatud lepingute sõlmimise ajaks ei olnud Mängu 13A asuva hoone tagastamise küsimus lahendatud. Tallinna Linnakohtu 7. jaanuari 2000. a otsusega hagi rahuldati. Otsuse põhjenduste kohaselt rikuti Mängu 13A eluruumide erastamise ostu-müügilepingutega oluliselt ORAS § 18 lg 1 ja EES § 3 lg 5 p 4 ning lepingud on TsÜS § 66 lg 2 alusel tühised. Hageja vaidlustas halduskohtus Tallinna Linnavalitsuse 11. juuli 1995. a korralduse talle Mängu 13A tööstushoone-elamu kompenseerimise kohta. Tallinna Halduskohtu 18. detsembri 1995. a otsusega tunnistati nimetatud korraldus täielikult seadusevastaseks ning 28. veebruari 1997. a korraldusega tunnistas Tallinna Linnavalitsus 11. juuli 1995. a tööstushoone-elamu kompenseerimise korralduse kehtetuks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. juuni 2000. a otsusega linnakohtu otsuse lõppjärelduse muutmata, kuid täpsustas otsuse põhjendusi. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on linnakohtu otsus lõppjärelduses õige, kuigi ebaõigesti kohaldati hilisemat ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni. Kohaldamisele kuulub tehingute tegemise ajal kehtinud redaktsioon, mille kohaselt kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel isikutel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud. Vaidlusalune ehitis on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna Linnakomisjoni 26. septembri 1994. a otsusega tunnistatud omandireformi objektiks.
Tsiviilkohtumenetluses ei saa otsustada selle üle, kas vara tunnistamine omandireformi objektiks halduskorras on toimunud kooskõlas seadusega või mitte. Seega ei pidanud linnakohus andma hinnangut sellele, kas vaidlusalune hoone kuulub õigusvastaselt võõrandatud vara koosseisu. Asjaolu, et vaidlusaluste erastamislepingute sõlmimise ajal oli jõus Tallinna Linnavalitsuse korraldus hoone kompenseerimiseks, ei tähenda et vara tagastamise küsimus oli EES § 3 lg 5 p 4 mõttes lahendatud, sest T. Kaup vaidlustas selle korralduse halduskohtus. Tallinna Halduskohtu
Kostja V-L. Oja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kaebuse väidetel on kohus eksinud tõendite hindamisel. Kohus pidi kontrollima ja andma hinnangu õigusvastaselt võõrandatud vara olemasolule ja koosseisule. Tööstushoone-elamust oli võõrandamise ajaks valmis osaliselt - oli olemas hoone karp, mis oli elamiskõlbmatu. Kohus ei andnud hinnangut kostja väitele, et takistused korteri erastamiseks puudusid ning ta erastas vaidlusaluse eluruumi seaduslikult. Korterite erastamisel lähtuti 11. juuli 1995. a korraldusest, millega oli vara tagastamise ja kompenseerimise menetlus EES § 3 lg 5 p 4 mõttes lahendatud. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 213 lg 1 p 3 sätteid, mille kohaselt peab kohus asja menetluse peatama, kui asja ei saa lahendada enne teise haldusasja lahendamist. Ringkonnakohus ei võtnud J. Kolditsalt vastu ekspertiisiakti Mängu 13A säilivuse kohta ja omandireformiameti kirja, mille kohaselt hageja taotlus vara tagastamiseks on ümbervaatamisel. Samuti kuulub kohtuotsus tühistamisele TsMS § 333 lg 2, 353 lg 5 ja 6 rikkumise tõttu, seoses
eluruumide ostu-müügilepingute sõlmimisel, s.o 27. septembril 1995. a, vara tagastamise küsimust EES § 3 lg 5 p 4 mõttes lahendatuks. Tallinna Halduskohtu 18. detsembri 1995. a otsusega tunnistati nimetatud korraldus täielikult seadusevastaseks ning 28. veebruari 1997. a korraldusega tunnistas Tallinna Linnavalitsus oma 11. juuli 1995. a korralduse tööstushoone-elamu kompenseerimise kohta kehtetuks. Arvestades ülaltooduga ei sõltu vaidlusaluste tehingute kehtivus sellest, milline on tööstushoone-elamu tagastamise küsimuses linnavalitsuse uus otsus. Samuti ei muuda õigusvastaselt võõrandatud vara omandivormi muutmiseks tehtud tehingut seaduslikuks hiljem kindlaks tehtud asjaolu, et see vara pole säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Seega on ekslik ka väide, et kohus pidi asjas menetluse TsMS § 213 lg 1 p 3 alusel peatama selle läbivaatamise võimatuse tõttu enne vara tagastamise küsimuse lahendamist haldusmenetluses. Kuna ka apellatsioonikohus ei teinud otsust V.-L. Oja kasuks, siis tulenevalt TsMS § 60 lg-test 1 ja 8 puudus alus kohtukulude väljamõistmiseks tema kasuks. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium otsustas: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. juuni 2000. a otsus jätta muutmata ja kassatsioonkaebused rahuldamata. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.