Asjaõigus › Omandiasjad

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Veel palus hageja tunnustada Eesti Vabariigi ja Tallinna Tehnikaülikooli vahel 2. septembril 1998. a. sõlmitud kinnistu tasuta võõrandamise lepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja avalduse Harjumaal Harku vallas Harku mõisast eraldatud maaüksuse „Kivinuka b“ (endisel kinnistul nr. xxxx asunud) 13, 51 ha suuruse õigusvastaselt võõrandatud krundi tagastamiseks. 13. novembril 1995. a. tunnistati hageja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni otsusega nr. 6426 omandireformi õigustatud subjektiks endise kinnistu nr. xxxx osas. 5. juunil 1997. a. jättis haridusminister käskkirjaga maa asukohaga xxxxxxxxx / xxxxxxx pindalaga 7098 m2 riigi omandisse. 26. jaanuaril 1998. a. kanti Eesti Vabariik kinnistu registriosa nr. xxxx omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu nr. xxxxxxx (xxxxxxxxxxxx /xxxxxxxx) kuulub maaüksuse „Kivinuka b“ (endine kinnistu nr. xxxx) koosseisu. 2. septembril 1998. a. võõrandas Eesti Vabariik kinnistu Tallinna Tehnikaülikoolile, kes kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse 23. septembril 1998. a. 18. detsembril 2002. a. esitas hageja Tartu Halduskohtule kaebuse haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkirja tühistamiseks. Tartu Ringkonnakohtu 19. detsembri 2003. a. otsusega tühistati haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkiri maa riigi omandisse jätmise kohta. Et omandireform on prioriteetne teiste toimingute ees, on alus Eesti Vabariigi ja Tallinna Tehnikaülikooli vahel 2. septembril 1998. a. sõlmitud kinnistu tasuta võõrandamise lepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks. TTÜ heausksus on välistatud tulenevalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lõikest 1, sest vaidlusaluse kinnistu osas ei ole käesolevaks ajaks avaldust lahendatud. Mäepealse 5/Lossi 21 krundi asjaõiguslepingu sõlmimisel on TTÜ koos Eesti Vabariigiga tahtlikult eiranud ORAS-st ja sellega on kahjustatud hageja asjaõiguslikku positsiooni. Tegemist on tahtliku tegevusega, millega on teadlikult rikutud seadust, eelkõige ORAS-st. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate vastuse kohaselt aegus hageja nõue tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lõikest 1 ja võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕS RakS) §-st 9 tulenevalt 1. juulil 2005. a. Pealegi on hageja 2002. a. haldusasjas 3-396 kinnitanud, et sai maa riigi omandisse jätmisest ja sellest tulenevalt ka asjaõiguslepingust teada 26. oktoobril 2002. a. Hageja ei saa vaidlustada Eesti Vabariigi ja Tallinna Tehnikaülikooli vahel sõlmitud asjaõiguslepingu kehtivust, kuna hageja ei olnud asjaõiguslepingu pooleks. Asjaõigusleping oli selle sõlmimisel kehtiv ning puudusid seadusest tulenevad tehingu tühisuse alused. Kinnistusraamatu kanne on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel ja kande õiguslik alus ei ole vastavalt Riigikohtu lahendis 3-2-1-128-03 sätestatud põhimõtetele ära langenud. Asjaõiguslepingut ei muuda tühiseks ka ORAS § 18 lõikest 1 tulenev piirang, kuna vaidlusaluse xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx asuva maaüksuse tagastamise küsimus oli võõrandamise hetkeks lahendatud juba maa riigi omandisse jätmise otsustega. Maa jäeti õiguspäraselt riigi omandisse sotsiaalmaana, kuna vastav nõue tulenes maareformi seaduse (MRS) § 6 lg. 2 punktist 4 ja §-st 31. Hageja ei saa nõuda kande parandamist, sest Tallinna Tehnikaülikool on kinnistu heauskne omanik. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lõigetele 1 ja 3 ei saa hageja nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kantud kinnistusraamatusse. Analoogiline põhimõte tulenes ka kuni

reformialuse maaga, ei välista ORAS § 18 lg. 1 asja heauskset omandamist kolmanda isiku poolt. ORAS ei ole ülimuslik asja heauskset omandamist reguleerivate TsÜS-i ega AÕS-i sätete suhtes. Kuni 30. juunini 2002. a. kehtinud TsÜS § 109 (praegu kehtiva TsÜS 139) kohaselt heausksust eeldatakse, kui seaduses ei sätesta teisiti. Hageja väide, et Tallinna Tehnikaülikool oli teadlik hageja õigustest maatükile juba alates 14. novembrist 1995. a., on ebaõige ja ümber lükatud asjas kogutud tõenditega. Tallinna Tehnikaülikool omandas maa 1998. a. heauskselt ning ta ei olnud ega pidanudki olema teadlik hageja esitatud maa restitutsiooni ja tagastamise taotlustest. Tallinna Tehnikaülikool sai hageja nõuetest kinnistu suhtes teada alles 2002. a., kui hageja vaidlustas maa riigi omandisse jätmise otsused. Kinnistu heauskne omandamine Tallinna Tehnikaülikooli poolt on leidnud otsest kinnitamist Tartu Halduskohtu 3. septembri 2003. a. otsusega 2002. a. haldusasjas 3-396. Seda kinnitab asjaolu, et hageja nõudis 1991. a. avalduse esitamisel vaidlusaluse maaüksuse eest üksnes rahalist kompensatsiooni ning esitas avalduse maa tagastamiseks esmakordselt alles 4. jaanuaril 1996. a. Tallinna Tehnikaülikooli heauskne käitumine maatüki omandamisel on järeldatav ka asjaolust, et kuigi maa jäeti riigi omandisse juba 1997. a. käskkirjaga, omandas Tallinna Tehnikaülikool maatüki alles 1998. a. lõpus. Asjaolu, et keegi ei olnud nimetatud perioodi jooksul maa riigi omandisse jätmist vaidlustanud, andis ka Tallinna Tehnikaülikoolile mõistliku aluse eeldada, et maatüki suhtes puuduvad mistahes vaidlused. Tallinna Tehnikaülikool on kinnistu omandamisel rakendanud mõistlikku hoolsust. Tallinna Tehnikaülikool ei teadnud ega pidanudki teadma, et hageja on alates 1991. a. nõudnud xxxxxxxxx/xxxxxxxxxx asuva maaüksuse eest kompensatsiooni ja alates 1996. a. maaüksust endale. Tallinna Tehnikaülikoolile esitatud dokumentidest ei nähtunud hageja õigusi vaidlusalusele maale. Seega oli Tallinna Tehnikaülikool vaidlusaluse kinnistu omandamisel heauskne nii maaüksuse omandiõiguse, maa omandireformi staatuse kui kõikide hageja esitatud avalduste ja taotluste suhtes. Tallinna Tehnikaülikool ei olnud neist asjaoludest teadlik. Pr. M poolt kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et ta ei osalenud 10. jaanuari 1996. a. koosolekul Tallinna Tehnikaülikooli esindajana, kuna ta töötas Tallinna Tehnikaülikoolis üksnes osalise koormusega juristi ametikohal ning ei ole esindanud ega nõustanud Tallinna Tehnikaülikooli maa riigi omandisse jätmise küsimuses. Pr. M võttis koosolekust osa linnavolikogu esindajana, ta ei osalenud koosoleku protokolli p. 4 arutamisel ega teavitanud Tallinna Tehnikaülikooli koosolekul otsustatud küsimustest. Esimese astme kohtu otsus

a. käskkiri maa riigi omandisse jätmise kohta. 25. jaanuaril 2008. a. esitas hageja maakohtule hagi kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku saamiseks ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. ORAS § 18 lg. 1 sätestab, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui samast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Riigikohus asus lahendis 3-2-1-158-00 seisukohale, et ORAS § 18 lg. 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. Olukorra tekkimist, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine osutub võimatuks, võib soodustada ka see, kui riigile kuuluva omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omandab juriidiline isik (näiteks juhul, kui eraõiguslik juriidiline isik erastab omandatud hoonete juurde maatüki, mis kantakse kinnistusraamatusse, ning ta võõrandab kinnistu). Septembris 1998. a. kehtinud AÕS § 56 lg. 1 sätestas, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 3, kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Riigikohus selgitas tsiviilasjas 3-2-1-41-06, et ainuüksi käsutusõiguse puudumine ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine. Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, s. t., et vastupidist väitev isik peab seda tõendama. Heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti. Kuigi abstraktse käsutuslepinguna on selle tühisuse võimalused piiratumad kui kohustuslepingute puhul, ei ole asjaõiguslepingu tühisus siiski välistatud. Erinevalt vallasasja heausksest omandamisest ei oma kinnisasja heauskse omandamise puhul tähendust võimalik valduse saamine ega selle aeg. Oluline on üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete õigsuse suhtes. Heausksuse määratlemisel tuli enne 1. maid 2004. a. kehtinud AÕS § 56 lg. 3 järgi lähtuda kinnistusraamatu kande tegemise ajast. Kehtiva AÕS § 56 lg. 3 järgi on oluline kandeavalduse esitamise aeg. Tsiviilasjas 3-2-1-128-03 selgitas Riigikohus, et olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära pärast seda, kui kande järgi õigustatud isik kinnisasjaõigust käsutas, võib omandaja omandada tavakäibes kinnisasjaõiguse heausksena. Tema heausksus oleneb sellest, kas ta teadis või pidi teadma asjaoludest, mis olid kande aluseks olnud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise aluseks. Kui ta nendest teadis või teadma pidi, siis oli ta pahauskne. Heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes tehingulisel alusel omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimalus kaitseb tsiviilkäibe stabiilsust. Heauskse omandamise eesmärk on kaitsta ausat majanduskäivet. Seega, kuigi heauskne omandamine on võimatu juhul, kui kinnistu üleandmiseks sõlmitud asjaõigusleping on tühine, võib heauskset omandamist siiski jaatada juhul, kui asjaõiguslepingu tühisus ilmneb pärast vaidlustatavat omandi üleminekut. Vaidluse, kas heauskne omandamine on võimalik, kui kinnistu on omandatud kehtetuks tunnistatud haldusakti alusel tehtud kinnistusraamatu kandele tuginedes ajal, mil kande aluseks olnud haldusakt oli kehtiv, on kohus varem lahendanud kohtuasjas 2/4/2207226/00. Selles asjas leidis Tallinna Ringkonnakohus 28. märtsi 2003. a. otsuses, et isik võib heauskselt omandada kinnistu, kui ta tugineb heauskselt kinnistusraamatu kandele vaatamata sellele, et pärast omandamist on kande aluseks olnud haldusakt tühistatud. Isik võib omandada kinnisasja heauskselt, kui asjaõiguslepingu sõlmimise ajal on õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustav haldusakt kehtiv ja kandeavalduse esitamise ajal ei teadnud isik õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustava haldusakti tühisuse alustest. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustava haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkirja nr. 113 punktid 1. 4 ja 1. 5 tühistati alles Ringkonnakohtu

tagastamise küsimust otsustava haldusakti tühisuse alustest. Kohus ei viidanud selle väite esitamisel ühelegi normile, mistõttu väide ei ole kontrollitav. Kui see väide põhineb üksnes samas otsuses käsitletud kohtulahenditele, siis kohtulahendid tsiviilasjades on kohustuslikud üksnes konkreetses asjas. Viidatud Tallinna Ringkonnakohtu otsus asjas 2/4/220-7226/00 ei ole ka avalikult kättesaadav. Hageja on tõendanud heauskse omandamise välistamiseks asjaolu, et Tallinna Tehnikaülikool oli kandeavalduse esitamise ajal teadlik maa tagastamiseks avalduse esitamisest ja haridusministri käskkirja tühistamise põhjustest. Kohus esitatud tõendeid ei analüüsinud. Hageja esitas avalduse kinnistu nr. xxxxxxxx tagastamiseks ja nimetatud kinnistu osas ei ole käesolevaks ajaks avaldust lahendatud. Kohus jättis asja otsustamisel selle asjaolu arvestamata, mistõttu on jõudnud väära otsuseni. ORAS § 18 lg. 1 sätestab, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui samast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Lahendis 3-2-1-158-00 asus Riigikohus seisukohale, et ORAS § 18 lg. 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. Hageja on olnud kogu aeg seisukohal, et kostjad on seda keeldu eiranud ja seetõttu on kinnistu võõrandamine ja asjaõigusega koormamine kehtetu. Maakohus ei ole maa tagastamise avalduse lahendamise küsimuse puudumisele andnud hinnangut ei ORAS § 18 lõikest 1 ega ka asjaõiguslepingu sõlmimise tühisusest lähtuvalt, kuigi nimetatud Riigikohtu lahend eeldab igal juhul maa tagastamise avalduse lahenduse olemasolu vajalikkust maa võõrandamisel. Hageja esitas tõendid, et TTÜ teadis või pidi olema teadlik, et kinnistu Mäepealse 5/Lossi 21 puhul on tegemist õigusvastaselt võõrandatud maaga. Piiride ettepaneku on koostanud Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja selle on allkirjastanud detailplaneerimise osakonna juhataja A. Rikkinen 30. juunil 1995. a. Nimetatud dokument esitatakse enne katastriüksuse plaani koostamist maaga seotud isikule, s. t. Tallinna Tehnikaülikoolile. Selle dokumendiga on hageja tõendanud, et xxxxxxxxxxx/xxxxxxxx puhul on tegemist endise kinnistuga xxxxx, Jälgimäe mõisa xxxxxx xxxxxxxx xxx talu maaga. „Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr. 766 krundi xxxxxxxx/xxxxxxxx“ leheküljel 17 on asendiplaan endiste kinnistutega. Selle dokumendi lisade nimekirjas on skeem praeguste maakasutuspiiridega ja 1940. a. kinnistupiiridega M 1:500 „7“ november 1994. Toimikus olev dokumendi number on R-10-91 ja nimetus kirjanurga järgi on Ehituskrundi plaan, mille on

Eespool loetletud dokumendid kinnitavad, et TTÜ teadis või pidi teadma, et kinnistu puhul on tegemist õigusvastaselt võõrandatud maaga ja selle maa osas on esitatud maa tagastamise avaldus. See info sai kostjale teatavaks 1996. a. märtsis, enne haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkirja väljaandmist, kui Tallinna Linnavalitsus saatis 25. märtsi 1996. a. toimiku kostjale („Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimiku nr. 766 krundile xxxxxxxxxx" lehekülg 1). Maakohtu viidatud Riigikohtu lahend 3-2-1-128-03 on asjakohatu, sest kande õiguslikku alust pole tekkinudki. Hageja maa tagastamise avaldust pole tänaseni xxxxxxxxxxx maa osas läbi vaadatud ja ORAS § 18 lg. 1 järgi on kostjad asjaõiguslepingu sõlminud õigusliku aluseta. Kostjad olid kohustatud arvestama sellega, et kui maa tagastatakse õigustatud subjektile, siis asjaõigusleping tühistatakse. Hagis esitatud tõendid ja asjaolud tõendavad, et kostjad olid teadlikud restitutsiooninõudest vaidlusalusele varale. Samuti oli TTÜ teadlik, et maa on hoonestamata (Tartu Ringkonnakohtu 19. detsembri 2003. a. otsus) ja see ei anna mingit õiguslikku alust maa omandamiseks. Seda asjaolu ei ole kostjad vaidlustanud. Asjaõiguslepingu tühisus on olnud selge enne asja võõrandamist ja seetõttu on hagi põhjendatud. Maakohus viitas Ringkonnakohtu lahendile kohtuasjas 2/4/2207226/00, mis aga ei ole asjakohane lahend, sest xxxxxxxxxx maa tagastamise korraldust pole hageja osas kunagi tehtud ja tänaseni on maa tagastamise küsimus lahendamata. Seega on väär kohtu seisukoht, et isik võib omandada kinnisasja heauskselt, kui asjaõiguslepingu sõlmimise ajal on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustav haldusakt kehtiv ja kandeavalduse esitamise ajal ei teadnud isik õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustava haldusakti tühisuse alustest. ORAS § 18 lõikest 1 tulenevalt võtsid kostjad asjaõiguslepingu sõlmimisel ja maa võõrandamisel teadlikult riski, sest maa tagastamise osas polnud otsust tehtud. Samuti jõudis Tartu Ringkonnakohus 19. detsembri 2003. a otsuses järeldusele, et TTÜ on taotlenud hoonestamata maad riigi omandisse, näidates seda hoonestatuna, ja seetõttu tühistas kohus haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkirja nr. 113 punkti 1. 6 ja Tallinna Linnavalitsuse

Maakohus leidis, et hageja väide, et kuna Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr. 766 ja selle dokumendid tekkisid kõik TTÜ tegevuse tulemusel, pidi ta olema toimiku sisust teadlik, on põhjendamatu. Kellelgi teisel ei saanud olla huvi selle toimiku tekkeks kui ainult TTÜ-l. Iseenesest toimikud koos selle sisuga ei teki. Kostjad ei ole tõendanud ka vastupidist. Kohus on asja juurde võtnud „Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr. 766 krundi xxxxxx“ kogu toimiku. Toimiku leheküljed 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18 ja 21 kinnitavad, et dokumendid on väljastatud TTÜ-le. See hageja väide kinnitab, et kostja on kogunud kokku kõik toimiku dokumendid ja ta on toimiku dokumentide sisust olnud teadlik. Toimiku leheküljel 2 on toodud toimiku materjalide nimekiri. Loetelu p. 7 kinnitab selgelt, et „Asendiplaan endiste kinnistute piiridega“ on Eesti Vabariigile edastatud. Toimiku sisukorra p. 15 kinnitab, et see asub toimiku leheküljel 17 „Asendiplaan endiste kinnistutega“. Selle dokumendi nimetus on „Skeem praeguste maakasutuspiiridega ja 1940. a. kinnistupiiridega M 1:500 „7“ november 1994. a. ja dokumendi number on R-10-91“ ja nimetus kirjanurga järgi on „Ehituskrundi plaan“, mille on 7. novembril 1994. a. koostanud 1940. a. kinnistute skeemina geodeet A. Kivimägi. Eelnevalt on hageja tõendanud kostja teadmist dokumendist ja sellest, et xxxxxxx on õigusvastaselt võõrandatud vara ja kuidas kostja sai dokumendi sisust teada. Maakohtu seisukohad otsuses puudutatud tõendite osas on subjektiivsed ja ühekülgsed. Lähtuvalt dokumentidest „Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr. 766 krundi xxxxxxxxx“ , s. h. TTÜ 21. detsembri 1993. a avaldusest ja selle lisast 3, on tõendatud, et tegemist on omandireformi aluse maaga, mida ka maakohus kinnitab. Sellest tulenevalt tekkis kostjatel kontrollimise kohustus, kas maa osas on tagastamise küsimus lahendatud ja avaldus esitatud. Kostjad ei ole eeltoodud asjaolusid kontrollinud. Toimiku nr. 766 lehekülgedel 6 - 7 on katastriüksuse plaan ja leheküljel 8 piiriprotokoll. Need dokumendid käivad koos piiride ettepanekuga (detailplaneerimise osakonna skeem 30. juuni 1995. a.). Seda dokumenti Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimikus ei ole, kuigi see on katastriüksuse plaani lahutamatu osa. Piiride ettepaneku dokumendi esitas Tartu Halduskohtule Tallinna linnavalitsus haldusasjas 3396 2002. a. Katastriüksuse plaani järgi on krundi moodustamise aluseks detailplaneerimise osakonna skeem ja Tallinna Linnavalitsuse 24. novembri 1995. a. korraldus nr. 3275-K. Piiride ettepaneku koostas Tallinna linnaplaneerimise amet ja selle allkirjastas detailplaneerimise osakonna juhataja A. Rikkinen 30. juunil 1995. a. Piiride ettepanek esitatakse enne katastriüksuse plaani koostamist maaga seotud isikule, s. t. Tallinna Tehnikaülikoolile. See dokument kinnitab, et tegemist on endise kinnistuga xxxxx, Jälgimäe mõisa xxxxxxxx talu maaga. Sellest dokumendist sai Tallinna Tehnikaülikool teada, et tegemist on endise kinnistuga, vähemalt enne Linnavalitsuse 24. novembri 1995. a. korralduse nr. 3275-K vastuvõtmist. Samuti võib kooskõlastusleht toimiku lk. 5 pöördel olla ka piiride ettepanekuga seotud ja antud toimikus ongi seetõttu Tallinna Linnavalitsuse korralduse projekti pöördel. Tunnistaja M ütluste tõesuses, et ta töötas TTÜ-s aastatel 1973 - 2000 osalise koormusega ja aastatel 2000 - 2004. a. täiskoormusega ning xxxxxxxxxxx maaküsimustega ta sellel ametikohal kokku ei puutunud, tuleb kahelda, sest aastatel 2000 - 2004 oli tunnistaja õigusosakonna juhataja. Hageja vaidlustas haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkirja nr. 113 p. 1. 6 ja Tallinna Linnavalitsuse 24. novembri 1995. a. korralduse nr. 3275k 22. novembril 2002. a. Selles haldusasjas osales ka TTÜ. Sedalaadi küsimused kuuluvad igal juhul õigusosakonna juhataja pädevusse. Hageja on seisukohal, et esindaja ükskõik mis asjas, saanud teada esindatavat puudutava informatsiooni, on kohustatud mõistliku aja jooksul astuma vastavaid samme, eelkõige informeerima kostja juhtkonda, uurimaks toimiku lk. 27 toodud info paikapidavust xxxxxxxxxx kinnistu kohta.

Hageja on tõendanud, et kostjad olid alates 14. novembrist 1995. a. teadlikud, et kinnistu kohta on seisuga 13. jaanuar 1995. a. esitatud restitutsiooninõue, mida tõendab „Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimiku nr. 766 krundile xxxxxxxxxx" lehekülg 18 - Tallinna Linnavarade ameti vara tagastamise osakonna teatis nr. 271/1 16. jaanuarist 1995. a. Kostjatel oli kohustus enne asjaõiguslepingu sõlmimist veenduda, kas restitutsiooni nõue on rahuldatud, muidu kaotaks ORAS § 18 lg. 1 igasuguse mõtte. Maad taotlesid riigi omandisse kostjad koos, asjaõigusleping sõlmiti restitutsiooninõuet teades ja eirates. Sellest tulenevalt on kinnistusraamatusse tehtud kanne õigusliku aluseta, sest kostjate vahel sõlmitud asjaõigusleping on tühine. Kostjad olid kohustatud enne asjaõiguslepingu sõlmimist veenduma selles, et vaidlusaluse vara restitutsiooninõue on eelnevalt lahendatud. Seda kostjad ei teinud. Hageja esitas maa tagastamisavalduse 23. detsembril 1991. a. Selle asjaolu tuvastas juba Tartu Ringkonnakohus 19. detsembri 2003. a. otsuses 2-3-271/2003, väites, et K K esitas Tallinna Linnavalitsusele avalduse enne õigusvastaselt võõrandamist K Kile kuulunud „xxxxxxxxx“ talumaa tagastamiseks ja kompenseerimiseks. Hageja on kogu aeg taotlenud Lossi 23 ja selle krundiga piirnevate maade tagastamist põhjusel, et tema ema elas avalduse kirjutamise hetkel aadressil xxxxxx. xxxxxxxxx piirneb lõunast xxxxxxx-ga. Lisaks asub nimetatud kinnistul hagejale kuuluv kelder, mis on olnud hageja kasutuses alates 1896. aastast. Ka sellest lähtuvalt on vajalik maareformi lõpuleviimine. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise kohta Tallinna Linnavalitsusele tehtud avalduses on toodud: taotlen vara krundiga (xxxxxx) piirnevad vabad maad taotlen tagasi, ülejäänud maa kompenseerimist. xxxxxxxxxxx on lõunast krundiga xxxxx otseselt piirnev maa-ala. Seega tuleneb siit üheselt hageja tahe selle maa tagasisaamiseks. „Ülejäänud maade“ all pidas avaldaja silmas maatükki tänase aadressiga Kadaka tee 90C. 4. jaanuari 1996. a. avalduses täpsustas hageja varem esitatud avaldust põhjusel, et soovis ka Kadaka tee 90c krundi tagastamist. xxxxxxxxx-st lahus asuv endise kinnistu xxxxxxxx maatükk asub tänase aadressiga Kadaka tee 90C. See maatükk on vaidlusteta tagastatud ja kinnistatud ning selles osas on omandireform lõppenud. Teised xxxxxxxx krundiga piirnevad vabad maa-alad xxxxxxxxxxx ning vabad maa-alad, mis piirnevad eespool nimetatutega, on hagejale tagastatud ja kinnistatud ning selles osas on omandireform lõppenud. xxxxxxxxxxxx krundi asjaõiguslepingu sõlmimisel on TTÜ koos Eesti Vabariigiga tahtlikult eiranud ORAS-st ja sellega on kahjustatud hageja asjaõiguslikku positsiooni. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada, otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg. 1 p. 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendusi, arvestades täpsustust AÕS § 56 lg. 3 kohaldamise osas. Kolleegium nõustub maakohtu käsitlusega, mille kohaselt seetõttu, et Tallinna Tehnikaülikool sai vaidlusaluse käsutustehingu sõlmimisel tugineda kinnistusraamatu kandele, mille kohaselt EV oli vaidlusaluse kinnisasja omanik, on vaidluse lahendamiseks oluline see, kas Tallinna Tehnikaülikool oli kinnistu omandamisel heauskne ning kas sellest tulenevalt on ta kinnisasja omandanud. ORAS § 2 lg. 1 kohaselt oli omandireformi eesmärgiks omandisuhete ümberkorraldamine, sealhulgas kõrvuti ülekohtu heastamisega ka eelduste loomine turumajandusele üleminekuks, § 4 kohaselt oli omandireformi õigustatud subjektiks kõrvuti teiste isikutega ka riik, kellel

muuhulgas oli õigus taotleda seaduse järgi vara tasuta üleandmist. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist reguleeritakse ORAS II osas, kusjuures § 12 lõikes 3 on sätestatud alused, mil õigusvastaselt võõrandatud vara ei kuulu tagastamisele. Maasuhete ümberkorraldamise alused määrati kõrvuti ORAS-ega kindlaks maareformi seaduses (MaaRS), selle § 3 lõikes 1 nähti ette, et maareformi käigus tagastatakse, asendatakse või kompenseeritakse endistele omanikele või nende õigusjärglastele õigusvastaselt võõrandatud maa, antakse tasu eest või tasuta maa era- ja munitsipaal- või juriidilise isiku omandisse ning määratakse kindlaks riigi omandisse jäetav maa. MaaRS § 6 lõikes 2 on sätestatud alused, mil maad ei tagastata, muuhulgas ei tagastata seda siis, kui õigustatud subjekt ei nõua maa tagastamist, vaid soovib selle asendamist või kompenseerimist (p. 1) või kui maa jäetakse riigi omandisse (p. 4). Et tagastamata võis seaduse kohaselt jätta riigi omandisse jäetud maa, siis eeldas see, et maa riigi omandisse jätmise otsustamine pidi eelnema vara tagastamise otsustamisele. Vaidlust ei ole selle üle, et haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkirjaga otsustati vaidlusalune maatükk aadressil xxxxxxxxx jätta riigi omandisse ning et riik kanti 26. jaanuaril 1998. a. maatüki omanikuna kinnistusraamatusse (registriosa nr. 3911). EV ja Tallinna Tehnikaülikooli poolt 2. septembri 1998. a. võõrandamistehingu tegemise ajaks oli maa riigi omandisse jätmine otsustatud ja et taoline otsustus ei eeldanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks esitatud avalduse lahendamist, ei olnud tehing selle tegemise ajal vastuolus ORAS § 18 lõikes 1 sätestatud keeluga. Asjaolu, et maa riigi omandisse jätmise kohta koostatud haldusakt (haridusministri käskkiri) on hiljem kehtetuks tunnistatud, muudab EV poolt kinnisasja omandmaise alusetuks, ei too aga iseenesest kaasa EV ja Tallinna Tehnikaülikooli vahelise käsutustehingu tühisust vastuolu tõttu ORAS § 18 lõikega 1. Et Tallinna Tehnikaülikoolile on kinnisasja võõrandanud EV, kellel ei olnud õigust seda käsutada, pidi omandaja kinnisasja omandamiseks isikult, kes ei olnud selle omanik, vastavalt omandamise ajal kehtinud § 56 lõikele 3 olema heauskne. Maakohus leidis õigesti, et heausksust eeldatakse ning hagejal tuli kinnisasja omandamise eesmärgil tehingu sõlminud kostja Tallinna Tehnikaülikooli pahausksusele tuginemisel põhjendada ja tõendada, et nimetatu oli teadlik mitte üksnes maa tagastamiseks avalduse esitamisest, vaid ka teistest haridusministri käskkirja tühistamiseks alust andvatest asjaoludest. Et Tallinna Tehnikaülikool kanti vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 23. septembril 1998. a., siis on tema heausksuse määratlemisel AÕS § 56 lg. 3 kuni 1. maini 2004. a. kehtinud redaktsiooni kohaselt määrav kinnistusraamatu kande tegemise hetk, mitte kandeavalduse esitamise ajahetk, nagu maakohus on otsuses märkinud. Siiski ei muuda see ebatäpsus maakohtu otsust ebaõigeks, sest esitatud ei ole asjaolusid, mille põhjal võiks järeldada, nagu oleks Tallinna Tehnikaülikooli heausksusesse puutuvalt ajavahemikul kandeavalduse esitamisest 2. septembril 1998. a. kuni kande tegemiseni 23. septembril 1998. a. midagi muutunud. Hageja väitega, et Tallinna Tehnikaülikooli pahausksust on ta tõendanud, ei saa nõustuda. Maakohus on tõendeid piisava põhjalikkusega hinnanud, kolleegium nõustub maakohtu hinnanguga ega pea võimalikuks hinnata tõendeid teisiti, kui neid hindas maakohus. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et vaidlust ei olnud selle üle, et vaidlusalune maatükk kujutas endast endise kinnistu xxxxx hulka kuulunud maad ning et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise avalduste registris oli hageja poolt omandireformi käigus esitatud avaldus registreeritud. Vaidlus tuli lahendada selle üle, kas kostja oli või pidi olema omanikuna kinnistusraamatusse kandmise ajal (23. septembril 2002. a.) teadlik sellest, et Eesti Vabariik ei ole vaatamata kinnistusraamatu kandele saanud kinnisasja omanikuks ja tema omanikukanne on ebaõige. Eespool on kolleegium põhjendanud seda, et maa riigi omandisse jätmine ei olnud iseenesest vastuolus ORAS § 18 lõikega 1, sellest tulenevalt ei ole aga asjakohased apellatsioonkaebuse väited selle kohta, nagu oleks vaatamata sellele, et vaidlusalune tehing tehti pärast kinnisasja riigi

omandisse jätmise otsustamist, kostja pahausksuseks piisav, et tehing tehti enne hageja poolt omandireformi käigus vara tagastamiseks või kompenseerimiseks esitatud avalduse lahendamist. Et Eesti Vabariigi omanikukande ebaõigsus tulenes sellele aluse andnud haldusaktide – haridusministri 5. juuni 1997. a. käskkirja ja Tallinna Linnavalitsuse 24. novembri 1995. a. korralduse nr. 3275-k – kehtetusest, pidi hageja tõendama, et kostja hiljemalt tema omanikukande tegemise ajal teadis või pidi teadma haldusakti kehtetuse (tühistamise) alustest. Vaidlust ei olnud selle üle, et vaidlusalune maatükk jäeti riigi omandisse sotsiaalmaana. Vaidlusaluses asjas pidi hageja kostja pahausksuse tõendamiseks seega esile tooma ja põhjendama, et kostja teadis hiljemalt enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmise ajaks, et maatüki riigi omandisse sotsiaalmaana jätmiseks ei olnud alust. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et seda ei ole hageja tõendanud. Hageja poolt esitatud Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 19. detsembri 2003. a. otsus, millega eespoolmärgitud haldusaktid tühistati, taolisele järeldusele alust ei anna. Osundatud otsus on tsiviilasjas hinnatav kui kirjalikuks tõendiks olev dokument (TsMS § 272 lg. 2), suuremat siduvust ei olnud halduskohtumenetluses tehtud lahendis tuvastatud asjaoludel tsiviilkohtumenetlusele ka vaidlusaluse ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsuse tegemise ajal kehtinud menetlusseadustiku kohaselt (kuni 31. detsembrini 2005. a. kehtinud TsMS § 94 lg. 2 ja § 242 lg. 2, mis sätestasid üksnes tsiviilasjades tehtud lahendites tuvastatud asjaolude siduvuse). Kolleegium leiab, et halduskohtu viidatud lahendi põhjal ei ole võimalik tuvastada seda, millal Tallinna Tehnikaülikool enne osundatud ringkonnakohtu otsust haldusaktide tühistamiseks aluseks andvatest asjaoludest teada sai. Nii on ringkonnakohus 19. detsembri 2003. a. otsuses seostanud maatüki riigi omandisse jätmise õiguse sellel asuva ehitisega. Kaebuse eespoolmärgitud haldusaktide peale esitas K K 25. novembril 2002. a. (kd. I, tl. 8) ja maa- ning ringkonnakohtute otsuste kirjeldavate osade kohaselt tugines ta kaebuses asjaolule, et maatükil ei ole ühtegi pooleliolevat ehitist, vaid on Tallinna Tehnikaülikooli pooleli oleva ehitise varemed (kd. I, tl. 9 – 10 ja 20). Kaebaja märkis ka, et riigi omandis ei ole xxxxxxxxxx leidnud sihtotstarbelist kasutust ja ka heakorda maatükil ei ole suudetud tagada (kd. I, tl. 10). Seega oli vaidluse all see, kas maatükil oleva ehitise seisukord võis olla aluseks maa riigi omandisse jätmise tühistamisele. Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium märkis eespoolmärgitud haldusaktide tühistamist põhjendades, et Tallinna Linnavalitsus ja Tallinna Tehnikaülikool on oma hilisemate toimingutega korduvalt tunnistanud, et xxxxxxxxx krunt on reaalselt hoonestamata krunt, kuhu ei ole plaanis ehitada hoonet, mille teenindamiseks 1995. a. teenindusmaa määrati ning sellega ei ole eespoolosundatud korraldusele tuginemine käesoleval ajal enam põhjendatud (kd. I, tl. 22). Seejuures viitas ringkonnakohus Tallinna Linnavalitsuse 19. märtsi 2003. a. korraldusega kinnitatud lähteülesandele ja Tallinna Tehnikaülikooli nõukogu 20. märtsi 2001. a. otsuse lisaks olevale arengukavale, mille kohaselt vaidlustamata krunt on aastal 2001 hoonestamata. Tartu Ringkonnakohus märkis veel, et alus teenindusmaa määramiseks on pärast korralduse vastuvõtmist maaomaniku enda tegevusetuse tulemusena ära langenud, kuna teenindamiseks vajalik maa määratakse üksnes ehitise juurde ning vaidlust ei ole selle üle, et Tallinna Tehnikaülikool käsitleb krunti hoonestamata maana. Veel märkis ringkonnakohus, et oluline on asjaolu, et riigi omandisse jäeti maatükk põhjendusel, et tegemist on sotsiaalmaaga, kuna aga Tallinna Tehnikaülikool oli juba käskkirja andmise ajaks loobunud kavatsusest ehitada krundile õppehoone ega ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et vaidlusalust krunti on vastavalt tema eesmärkidele kasutatud ja kaustatakse tulevikus, siis tuleb haldusaktid tühistada, kuna sotsiaalmaaks jätmise vajadus on tõendamata (kd. I, tl. 22 – 23). Eespooltoodust järeldub, et haldusakte tühistades on ringkonnakohus peamiselt arvestanud asjaoludega, mis on aset leidnud pärast haldusaktide vastuvõtmist, esmalt riigi ja

seejärel Tallinna Tehnikaülikooli omanikuna kinnistusraamatusse kandmist ning selle põhjal ei ole võimalik teha järeldusi Tallinna Tehnikaülikooli teadmise kohta tema kinnistusraamatusse omanikuna kandmise ajal. Muid tõendeid, millest võiks järeldada Tallinna Tehnikaülikooli teadmist maatüki sotsiaalmaana riigi omandisse jätmise alusetusest, arvestades MaaRS § 6 lõikes 2 sätestatut, ei ole esitatud. Halduskohtule esitatud kaebuses märkis K K õigustatult, et haldusaktide tühistamise üle otsustamisel ei ole Tallinna Tehnikaülikooli heausksus oluline (kd. I, tl. 10), küll on see oluline vaidlusaluse hagi lahendamiseks. Selles seoses ei saa tähelepanuta jätta, et kui halduskohtumenetluses tuli vastustajatel (Haridus- ja teadusminister ja Tallinna Linnavalitsus) ning kolmandal isikul (Tallinna Tehnikaülikool) tõendada, et vaidlustatud haldusakti vastuvõtmiseks oli alus, siis on vaidlusaluses tsiviilasjas tõendamiskoormis teistsugune ja kostja pahausksust tuleb tõendada hagejal. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellatsioonimenetluse menetluskulud vastavalt TsMS § 171 lõikele 1 jätta apellandi kanda.

Reet Allikvere

Margo Klaar

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.