Asjaõigus › Omandiasjad

kanne on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel ja kande õiguslik alus ei ole vastavalt Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-128-03 sätestatud põhimõtetele ära langenud. Asjaõiguslepingut ei muuda tühiseks ka ORAS § 18 lg-st 1 tulenev piirang, kuna vaidlusaluse XXX/ XXX asuva maaüksuse tagastamise küsimus oli võõrandamise hetkeks lahendatud juba maa riigi omandisse jätmise otsustega. Maa jäeti õiguspäraselt riigi omandisse sotsiaalmaana, kuna vastav nõue tulenes MRS § 6 lg 2 p-st 4 ja §-st 31. TTÜon omandanud maa heauskselt Hageja ei saa nõuda kande parandamist, sest TTÜon kinnistu heauskne omanik. Vastavalt AÕS § 65 lg-le 1 ja 3 ei saa hageja nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kantud kinnistusraamatusse. Analoogne põhimõte tulenes ka kuni 1.07.2003. a kehtinud AÕS § 56 lg-st 3. Hageja poolt Harju Maakohtu 7. septembri 2010. a istungil esmakordselt avaldatud seisukoht, et ORAS-e sätted on prioriteetsed teiste aktide suhtes ning need ei võimalda asja heauskset omandamist ei vasta tõele. Kuigi XXX/ XXX asuva maaüksuse näol oli tegemist reformialuse maaga, ei välista ORAS § 18 lg 1 asja heauskset omandamist kolmanda isiku poolt. ORAS ei ole ülimuslik asja heauskset omandamist reguleerivate TsÜS ega AÕS suhtes. Kuni 30. juunini 2002. a kehtinud TsÜS § 109 (praegu kehtiva TsÜS 139) kohaselt heausksust eeldatakse, kui seadus ei sätesta teisiti. Hageja väide, et TTÜ oli teadlik hageja õigustest maatükile juba 14. novembrist 1995. a, on ebaõige ja ümber lükatud asjas kogutud tõenditega. TTÜ omandas XXX/XXX maa 1998. a heauskselt ning ta ei olnud ega pidanudki olema teadlik hageja esitatud maa restitutsiooni ja tagastamise taotlustest. TTÜ sai hageja nõuetest XXX/XXX kinnistu suhtes teada alles 2002. aastal, kui hageja vaidlustas maa riigi omandisse jätmise otsused. Kinnistu heauskne omandamine TTÜ poolt on leidnud otsest kinnitamist Tartu Halduskohtu 3. septembri 2003. a otsusega haldusasjas nr 3-396 2002. TTÜ heausksust maatüki omandamisel kinnitab asjaolu, et hageja nõudis 1991. a avalduse esitamisel XXX/ XXX asuva maaüksuse eest üksnes rahalist kompensatsiooni ning esitas avalduse maa tagastamiseks esmakordselt alles 4. jaanuaril 1996. a. TTÜ heauskne käitumine maatüki omandamisel on järeldatav ka asjaolust, et kuigi maa jäeti riigi omandisse juba 1997. a käskkirjaga, omandas TTÜ maatüki alles 1998. a lõpus. Asjaolu, et keegi ei olnud nimetatud perioodi jooksul maa riigi omandisse jätmist vaidlustanud, andis ka TTÜ mõistliku õiguse eeldada, et maatüki suhtes puuduvad mistahes vaidlused. TTÜ on kinnistu omandamisel rakendanud mõistlikku hoolsust. TTÜ ei teadnud ega pidanudki teadma, et hageja on alates 1991. a nõudnud XXX/ XXX asuva maaüksuse eest kompensatsiooni ja alates 1996. a maaüksust endale. TTÜ esitatud dokumentidest ei nähtunud hageja õigusi vaidlusalusele maale. Seega oli TTÜ vaidlusaluse kinnistu omandamisel heauskne nii XXX/ XXX maaüksuse omandiõiguse, maa omandireformi staatuse kui kõikide hageja esitatud avalduste ja taotluste suhtes (TTÜ ei olnud neist asjaoludest teadlik). Pr. M poolt kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et ta ei osalenud 10. jaanuari 1996. a koosolekul TTÜ esindajana, kuna ta töötas TTÜ üksnes osalise koormusega juristi ametikohal ning ei ole esindanud ega nõustanud TTÜ maa riigi omandisse jätmise küsimuses. Pr. M võttis koosolekust osa linnavolikogu esindajana. M ei osalenud koosoleku protokolli p.4 arutamisel ega teavitanud TTÜ koosolekul otsustatud küsimustest.

KOHTU PÕHJENDUSED

3 (6)

Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõik kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et hageja on esitanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks avalduse XXXmõisast eraldatud maaüksuse „K b“, endisel kinnistul nr XXX asunud krundi suurusega 13,51 ha kohta. 13.11.1995 tunnistati hageja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni otsusega nr XXX omandireformi õigustatud subjektiks endise kinnistu nr XXX osas. 05.06.1997 jättis haridusminister oma käskkirjaga maa asukohaga XXX/XXXpindalaga 7098m2 riigi omandisse. 26.01.1998 kanti Eesti Vabariik kinnistu reg osa nr XXX omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu nr XXX01 (XXX/ XXX) kuulub maaüksuse „K b“ endise kinnistu nr XXX koosseisu. 02.09.1998 võõrandas Eesti Vabariik kinnistu TTÜ, kes kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse 23.09.1998. 18.12.2002 laekus Tartu Halduskohtule hageja kaebus Haridusministri 05.06.1997 käskkirja tühistamiseks. 19.12.2003 Tartu Ringkonnakohtu otsusega tühistatakse Haridusministri 05.06.1997 käskkiri maa riigi omandisse jätmise kohta. 25.01.2008 esitas hageja maakohtule hagi kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku saamiseks ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Vaidluse lahendamiseks peab kohus lahendama küsimuse, kas heauskne omandamine on võimalik, kui kinnistu on omandatud kehtetuks tunnistatud haldusakti alusel tehtud kinnistusraamatu kandele tuginedes ajal, mil kande aluseks olnud haldusakt oli kehtiv. ORAS § 18 lg 1 sätestab, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Riigikohus on 3. jaanuari 2001. a lahendis nr 3-2-1-158-00 (RT III 2001, 3, 26) asunud seisukohale, et ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. /---/ Olukorra tekkimist, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine osutub võimatuks, võib soodustada ka see, kui riigile kuuluva omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omandab juriidiline isik (näiteks juhul, kui eraõiguslik juriidiline isik erastab omandatud hoonete juurde maatüki, mis kantakse kinnistusraamatusse, ning ta võõrandab kinnistu). Septembris 1998 kehtinud asjaõigusseaduse § 56 lg 1 sätestas, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Vastavalt sama paragrahvi lg 3 kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06 (RT III 2006, 23, 210), et ainuüksi käsutusõiguse puudumine ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine. /---/ Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama. Heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti. Kuigi abstraktse käsutuslepinguna on selle tühisuse võimalused piiratumad kui kohustuslepingute puhul, ei ole asjaõiguslepingu tühisus siiski välistatud. /---/ Erinevalt vallasasja heausksest omandamisest ei oma kinnisasja heauskse omandamise puhul tähendust võimalik valduse saamine ega selle aeg. Oluline on üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete õigsuse suhtes. Heausksuse määratlemisel tuli enne 1. maid 4 (6)

2004. a kehtinud AÕS § 56 lg 3 järgi lähtuda kinnistusraamatu kande tegemise ajast. Kehtiva AÕS § 561 lg 3 järgi on oluline kandeavalduse esitamise aeg. Tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03 p 21 selgitas Riigikohus, et olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära pärast seda, kui kande järgi õigustatud isik kinnisasjaõigust käsutas, võib omandaja omandada tavakäibes kinnisasjaõiguse heausksena. Tema heausksus oleneb sellest, kas ta teadis või pidi teadma asjaoludest, mis olid kande aluseks olnud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise aluseks. Kui ta nendest teadis või teadma pidi, siis oli ta pahauskne. Heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes tehingulisel alusel omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimalus kaitseb tsiviilkäibe stabiilsust. Heauskse omandamise eesmärk on kaitsta ausat majanduskäivet. Toodud Riigikohtu seisukohtadest nähtub, et kuigi heauskne omandamine on võimatu juhul, kui kinnistu üleandmiseks sõlmitud asjaõigusleping on tühine, võib heauskset omandamist siiski jaatada juhul, kui asjaõiguslepingu tühisus ilmneb pärast vaidlustatavat omandi üleminekut. Vaidluse, kas heauskne omandamine on võimalik, kui kinnistu on omandatud kehtetuks tunnistatud haldusakti alusel tehtud kinnistusraamatu kandele tuginedes ajal, mil kande aluseks olnud haldusakt oli kehtiv, on kohus varem lahendanud kohtuasjas 2/4/220-7226/00 Tallinna linna hagis Enn Haabi, Helve Mäemati ja Eesti Vabariigi vastu omandi kaitseks. Selles asjas leidis Tallinna Ringkonnakohus oma 28.03.2003 otsuses, et isik võib heauskselt omandada kinnistu, kui ta tugineb heauskselt kinnistusraamatu kandele vaatamata sellele, et pärast omandamist on kande aluseks olnud haldusakt tühistatud. Kohus selgitas selles asjas, et seni kuni kehtis maa tagastamise korraldus, oli kinnistusraamatu kanne õige, sest oli tehtud kehtiva korralduse alusel. Seega tugines E.A kinnisasja koormamisel ja omandamisel kandele, mis oli tol ajal õige. E.A ei saa ette heita, et ta pidi enne maa tagastamise korralduse kehtetuks tunnistamist toimunud kinnisasja omandamise puhul teadma, et kinnistusraamatu kanne oli ebaõige ja tema on seetõttu pahauskne omandaja. Seega tuleb asuda seisukohale, et isik võib omandada kinnisasja heauskselt, kui asjaõiguslepingu sõlmimise ajal on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustav haldusakt kehtiv ja kandeavalduse esitamise ajal ei teadnud isik õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustava haldusakti tühisuse alustest. Käesoleval juhul on tuvastatud, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustav haridusministri 05.06.1997 käskkirja nr 113 p 1.4 ja 1.5 tühistati alles Ringkonnakohtu19.12.2003 otsusega, seega pärast asjaõiguslepingus sõlmimist 02.09.1998. Seega peab hageja heauskse omandamise välistamiseks tõendama asjaolu, et kostja I TTÜ oli kandeavalduse esitamise ajal 02.09.1998 teadlik maa tagastamiseks avalduse esitamisest ja haridusministri 05.06.1997 käskkirja tühistamise põhjustest. Kohus leiab, et kostja esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja I oli kandeavalduse esitamise ajal 02.09.1998 teadlik maa tagastamise avalduse esitamisest ja haridusministri 05.06.1997 käskkirja tühistamise põhjustest. „Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr XXX krundi XXX/XXX“ leheküljel 9 on TTÜ 21. detsembri 1993. a avaldus Tallinna linnavarade ameti maade talitusele maa riigi omandisse jätmise dokumentide vormistamiseks. Avaldusest nähtub küll, et kostja I on taotlenud maa jätmist riigi omandusse, kuid sellise avalduse esitamine ei eelda, et avaldaja oleks teadlik maade tagastamise avalduse olemasolust. Samuti ei kinnita kohtu arvates avalduse lisa 2 seda, et kostja I nimetatud asjaolust teadlik oleks, lisast 2 nähtub üksnes 1940. a kinnistu piir. Põhjendamatu on hageja väide, et kuna Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr XXX ja selle dokumendid tekkisid kõik TTÜ tegevuse tulemusel, pidi ta olema toimiku sisust teadlik. 5 (6)

Tõendamata on hageja väide, et toimiku nr XXX leheküljel 8 on olev piiriprotokoll käib koos Piiride ettepanekuga (I kd tlk 177) ja isegi kui see nii oleks, nähtub piiride ettepanekust üksnes asjaolu, et tegemist on endise kinnistuga XXX, XXX mõisa K 1B talu maaga, kuid mitte seda, kas nimetatud maa osas on esitatud taotlusi maa tagastamiseks või kompenseerimiseks. Linnavarakomisjoni 10. jaanuari 1996. a koosoleku protokolli kohaselt võttis sellest osa ka H. A. M , kes oli TTÜ jurist. Samas ei ole kohtu arvates põhjendatud väide, et seega pidi TTÜ teadma asjaolust, et tegemist on reformialuse maaga vähemalt alates 10. jaanuarist 1996. aastast. Tunnistaja HA M ei nähtu, et ta oleks nimetatud koosolekul viibinud kostja I esindajana ega seda, et ta oleks olnud teadlik vara tagastamise avalduse esitamisest. Tunnistaja lükkas ümber võimaluse, et toimiku nr XXX lk 57 asuv kooskõlastustabel märkega „avaldus on esitatud“ oleks olnud arutlusel 10.01.1996 koosoleku materjalide hulgas. Tõendamata ja üldsõnaline on hageja väide, et kuivõrd maad taotlesid riigi omandisse kostjad koos, pidi kostja I olema teadlik kõikidest taotluse lahendamise käigus läbi vaadatud materjalidest. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et kostjad olid kohustatud veenduma enne asjaõiguslepingu sõlmimist selles, et vaidlusaluse vara restitutsiooninõue on eelnevalt lahendatud. Sellist kohustust ei seadusest ega hea usu põhimõttest tulenevalt kostjatel ei olnud. Asjakohased ei ole otsuses puudutamata tõendid, kuivõrd need ei kajasta kostja I teadmist hageja maa tagastamise avalduse lahendamisest. Kohtu arvates ei oma tähtsust, kas hageja nõudis 1991. a avalduse esitamisel XXX/ XXX asuva maaüksuse eest üksnes rahalist kompensatsiooni ning esitas avalduse maa tagastamiseks esmakordselt alles 4. jaanuaril 1996. a. või nõudis ta ka vaidlusaluse maa tagastamist 23.12.1991 avalduses, kuivõrd tõendatud ei ole kostja teadmine avalduse esitamisest ega selle sisust. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud asjaolusid, mis välistaks kinnistu heauskse omandamise kostja I poolt, tuleb jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata, seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Peeter Pällin Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.