L.T kaebus tühistada Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu kutsekomisjoni 13.10.2025 otsuse ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu kutsekomisjoni 17.11.2025 vaideotsus tervikuna ning kohustada Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingut L.T 29.09.2025 vara hindaja tase 7 kutsekvalifikatsiooni eksami tulemust uuesti läbi vaatama
Menetlusosalised
Kaebaja – L.T, lepinguline esindaja v. adv. Ilja Sipari Vastustaja – Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, lepinguline esindaja v.adv Aarne Akerberg
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 08.06.2026 (HKMS § 181 lg 1). Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
1.29.09.2025 toimus Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ või vastustaja) poolt korraldatud vara hindaja, tase 7, kutseeksami kirjalik osa, millest võttis eksamineeritavana osa L.T (kaebaja). Kirjalik eksam koosnes kahest osast – võrdlusmeetodi ja tulumeetodi ülesandest.
2.EKHÜ hindamiskomisjoni (hindamiskomisjon) 06.10.2025 protokolli kohaselt sai eksamil osaleja koodiga 223-017 ehk kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendamise eest hindajatelt vastavalt 60 ja 63 punkti, keskmisena 61,5 punkti, ning tulumeetodi ülesande eest 71 ja 69 punkti, keskmisena 70 punkti. Kahe ülesande keskmiseks tulemuseks kujunes seega 65,8 punkti. Kirjaliku osa lõpptulemus (65,8 p) jäi alla eksami lävendiks kehtestatud 70% maksimumist. Seetõttu otsustas hindamiskomisjon kirjaliku osa lugeda mittesooritatuks.
3.EKHÜ kutsekomisjon 13.10.2025 protokolli punkti 3 „Kutse andmine/mitteandmine vara hindaja, tase 7 taotlejatele“ kohaselt loeti kaebaja eksami kirjalik osa mittesooritatuks ning kaebajale anti kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutse. Kutsekomisjon toetus hindamiskomisjoni protokollile. Nimetatud protokollis märgitakse, et kutsekomisjon tutvus kandidaadi eksamitöödega ja nõustus hindamiskomisjoni poolt antud hinnetega, välja toodud vigadega ja tehtud ettepanekuga lugeda kirjalik osa mittesooritatuks. Kutsekomisjon pidas hindamiskomisjoni tuvastatud puudusi piisavaks põhjuseks, et jätta taseme 7 kutse andmata.
4.Kaebaja esitas 14.10.2025 EKHÜ-le vaide, milles vaidlustas kutsekomisjoni otsuse lugeda kirjalik eksam mittesooritatuks ning taotles oma võrdlusmeetodi ülesande lahenduse uuesti läbivaatamist, eksamitulemuse korrigeerimist ja tema lubamist suulisele eksamile.
5.EKHÜ kutsekomisjon lahendas vaide 17.11.2025 vaideotsusega, millega jättis vaide rahuldamata, tuues omapoolsed põhjendused ja tegi punktikorrektsiooni (suurendades punktide arvu võrdlusmeetodi ülesande eest 64-le punktile), kuid sisuliselt jäi kirjalik eksam endiselt mittesooritatuks.
6.Tallinna Halduskohtus registreeriti 18.12.2025 L.T kaebus nõudes tühistada EKHÜ kutsekomisjoni 13.10.2025 otsus ja 17.11.2025 vaideotsus tervikuna ning kohustada EKHÜ-d L.T 29.09.2025 vara hindaja tase 7 kutsekvalifikatsiooni eksami tulemust uuesti läbi vaatama.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7.Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Hindamiskomisjoni ja kutsekomisjoni järeldused ja põhjendused väidetavate vigade kohta ei ole objektiivsed ega asjakohased, ei põhine mistahes metoodikale ning on alust arvata, et eksamitulemust on võimalik ükskõik mis suunas moonutada. Hindamiskomisjonil (ja ka kutsekomisjonil) puuduvad selged hindamiskriteeriumid – st puudub läbipaistev metoodika, kuidas, millistel alustel punktide summa kujuneb ja kuidas iga konkreetne viga punktisummat mõjutab. Hindamisstandard ei sisalda detailset skaalat, mille alusel näiteks ühe või teise puuduse eest punkte vähendatakse. Vaidlusaluse eksami puhul näib, et hindamiskomisjon toetus küll teatavale sisemisele hindamistabelile, kuid kaebajale pole seda skaalat ega punktiarvestuse loogikat tutvustatud. Antud juhul pole hindamisotsuse aluseks olev protokoll ja vaideotsus piisavalt detailne põhjendamaks, miks anti just 65,8 punkti (ja mitte näiteks 70). Hindamise mõõdik (alakriteeriumid, osakaalud, punktiskaala rakendamise reeglid) peab olema ex ante piisavalt määratletud selliselt, et tagantjärele on kontroll võimalik. 2) Olukorras, kus hindamine on paratamatult subjektiivne, lasub selgete hindamiskriteeriumide puudumisel kutsekomisjonil kohustus eriti põhjalikult selgitada, miks just niisugune punktisumma anti. Seda ei ole tehtud ‒ protokollides olid üldised fraasid, aga mitte konkreetne seos vigade ja punktide vahel. Kui otsusest ei selgu, miks peeti teatud puudusi nii oluliseks, et nende tõttu loeti tulemus mittesooritatuks, siis on otsuse põhjendused ebapiisavad. Antud juhul loetles hindamiskomisjon üles küll vead, kuid ei põhjendanud, miks näiteks asfaltplatsi lahenduse puudumine või ehitusjärgus oleku mittearvestamine langetas hinnet alla lävendi. See õõnestab hindamisprotsessi läbipaistvust. 3) Eelnevatel aastatel toimunud eksamitel on kaebaja võrdlusmeetodi ülesande eest saanud alati üle 70 punkti (2023 – 74 p, 2024 – 73 p, vt lisa 7 ja 8). 2025. aastal anti samalaadse ülesande eest aga vaid 61,5 punkti. 2025. a võrdlusmeetodi ülesanne oli identne varasematega ning ka komisjoni poolt tuvastatud puuduste sisu ja maht olid võrreldavad, mistõttu nähtub, et 2025. aastal hinnati eksamitulemusi mingil põhjusel subjektiivselt karmimalt. Selline ebakõla viitab hindamise ebaühtlusele ja liigsele subjektiivsusele. Hindamisreeglite läbipaistvuse seisukohalt on problemaatiline, kui hindamiskomisjon muudab hindamispraktikat ilma, et eksamineeritavale oleks uued kriteeriumid või rangem standard eelnevalt teatavaks tehtud. 2
Kui 2025. a eksamil tõepoolest karmistati hindamisruumi (nt otsustati vigu rangemalt „karistada“ punktide jõulisema vähendamise teel), oleks pidanud seda läbipaistvalt kommunikeerima. 4) Kutsekomisjon on vaideotsuses kaebajale ette heitnud: "Lõpptulemuse esitamisel on välja toodud turuväärtus eeldusel, et hoone on 100% valmis, kuid välja on toomata hindamishetke turuväärtus (lähteülesandest tulenevalt on hindamishetkel hoone ehitusjärgus). Puudub ehitusjärgus laohoone turuväärtuse määramine ehk ehituskuluga arvestamine ja ehitusjärgus laohoone likviidsuse kommentaar." See etteheide on problemaatiline mitmel tasandil. Ülesandes oli küll mainitud ehitusjärku, kuid samas sisaldasid ülesande eeldused selget viidet, et hoone on hindamishetkeks valmis ja heas seisukorras („eeldusel, et hoone on vastavalt projektile 100% valmis“, „eeldusel, et hoone on vastavalt projektile 100% valmis, väga hea seisukord“). Vastavalt standardile EVS 875-1:2015 "Hindamise üldised alused" (standard EVS 875-1:2015), on hindamise lähteülesande selgus ja ühene mõistetavus kogu hindamistoimingu vundament. Standard sätestab, et hindaja peab lähtuma talle antud eeldustest ja piiravatest tingimustest. Eeldus on tingimus, mida peetakse tõeseks, kuigi see ei pruugi faktiliselt tõene olla (näiteks: hinda pooleliolevat maja, eeldades, et see on valmis). Kui eksamiülesanne sisaldas klauslit, mille kohaselt tuli eeldada hoone valmidust, siis on kaebaja käitunud korrektselt ja kooskõlas standardiga EVS 875-1, kui ta hindas hoonet valminuna. Komisjoni nõue, et kaebaja oleks pidanud ignoreerima üht osa ülesandest (eeldust valmiduse kohta) ja lähtuma teisest osast (faktiline ehitusjärk), asetab taotleja olukorda, kus õige vastus sõltub komisjoni varjatud eelistusest, mitte objektiivsetest reeglitest. Standardi EVS 875-6 p 9.1.13 alalõik 4 reguleerib olukorda, kus hindaja ise tuvastab vara arendatavuse ja peab seetõttu mõlemad väärtused esitama. Eksami kontekstis, kus ülesandepüstitus ise kehtestab eelduse, ei saa eksamineeritavalt nõuda sellest eeldusest üheaegselt nii lähtumist kui ka kõrvalekaldumist, ilma et seda oleks selgesõnaliselt öeldud 5) Haldusmenetluse seaduse (HMS) §-6 sätestatud uurimispõhimõttest lähtuvalt oleks vaiet lahendanud organ pidanud vajadusel koguma täiendavaid tõendeid ‒ nt võrdlema teiste eksamitööde hindamist, kui eksisteerib kahtlus, et hindamine ei ole olnud ühetaoline. EKHÜ kutsekomisjon vaides sellist laiemat võrdlust ei teinud, piirdudes väitega, et “puudub põhjus arvata, et hindamiskomisjon poleks ühetaoliselt hinnanud”. See aga tugines vaid hindajate kinnitustele, mitte kontrollitavatele tõenditele või faktidele. Kutsekomisjoni ülesandeks on kutse mitteandmist sisuliselt põhjendada. Seda pole tehtud. On ebaselge, kuidas kvantitatiivselt mõjutab puntide summat järeldus „Parima kasutuse analüüs on valdavas osas õige, kuid segaselt on sõnastatud finantsmajandusliku otstarbekuse selgitus“, või „Kohanduste tabelis rida "Summaarne kohandus,€/m2" on segadust tekitav, sest seda arvu ei kasutata.“. Vaideotsuses on viidanud üksnes kaebaja väidetavatele vigadele, kuid endiselt on arusaamatu, kuidas iga väidetav viga hindamist mõjutab. 6) Hindamistabeli tõenduslik väärtus on enam kui küsitav ja see ei tõenda hindamisega seotud asjaolusid. On tõenäoline, et hindamistabel on loodud tagantjärele vaidemenetluse tarbeks. Hindamistabel ei kuulunud ametliku hindamisdokumentatsiooni hulka. Ka 26.11.2025 ja 01.12.2025 e-kirjades tunnistas EKHÜ esindaja, et kompetentsipõhised hindamiskriteeriume, kus oleks ära näidatud, millise hindamismeetodiga konkreetset kriteeriumi või kompetentsi on 2023, 2024 ja 2025. a eksamitulemuste osas hinnatud, ei ole koostatud. Veelgi kummastavam on EKHÜ 01.12.2025 e-kirjas sisalduv teave, et 2023. ja 2024. aasta eksamite hindamistabelid on kustutatud. Eksamidokumentatsiooni „kustutamine“ nii lühikese aja jooksul (kui see vastab üldse tegelikkusele) ei ole eluliselt eriti usutav. Igal juhul hindamistabel ei sisalda objektiivset mahaarvamiste metoodikat. Isegi, kui alajaotuste maksimumid on fikseeritud, ei ole hindamistabelist kontrollitav, kuidas konkreetne viga (või selle olulisus) teisendub mahaarvamiseks 1, 2, 5 või 10 punkti ulatuses. Samuti 0-punkti 3
andmise proportsionaalsuse ja loogilisuse kontrollitavus puudub. Vastustaja enda kirjelduses said kaebaja “asfaltplatsi arvestamine” (max 5) ja “ehituskulu ja likviidsus” (max 10) mõlemad 0 punkti. Kui kaebaja käsitles neid teemasid kasvõi osaliselt (ka vaideotsuse järgi vähemalt teoreetiliselt käsitles), vajab 0-punkti tulemus eraldi põhjendamist, sest see on hindamisotsustuse ilmselge komponent, millel on otsene mõju lävendist allapoole jäämisele.
8.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjendustel. 1) Kuna kaebaja on kaebuses vaidlustanud võrdlusmeetodi ülesande lahendamise tulemuse ja kaebaja ei vaidlusta tulumeetodi ülesande lahendamise tulemust, siis käsitleb vastustaja üksnes võrdlusmeetodi ülesande lahendamisega seonduvat. 2) Kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendust hindasid kaks hindamiskomisjoni liiget (hindaja 1 ja hindaja 2), kes koostasid kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse hindamise kohta hindamistabeli, kus punktisumma kujunemine oli erinevate alakriteeriumide lõikes lahti kirjutatud. Lisaks sisaldab hindamistabel hindaja 1 ja hindaja 2 kommentaare kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse vigade kohta. Hindamise tulemusena andis hindamiskomisjon kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse eest keskmiselt 61,5 punkti (hindaja 1 andis 60 punkti ja hindaja 2 andis 63 punkti) ja tulumeetodi ülesande lahendusele keskmiselt 70 punkti (hindaja 1 andis 71 punkti ja hindaja 2 andis 69 punkti). Kokku sai kaebaja kutseeksami kirjaliku osa eest hindamiskomisjonilt 65,8 punkti (st mõlema ülesande eest antud punktide keskmine). Hindamiskomisjon tõi kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse osas põhiliste vigadena välja: „Ebatäpsused parima kasutuse analüüsis ja turustatavuse analüüsis; puudused võrdluselementide valikul; vead kohanduste rakendamisel (sh ajaldamisel); puudujäägid selgitustes; lõpptulemuse esitamisel kommentaare puudu; puudulik ehituskulude ja likviidsuse arvestamine; puudub asfaltplatsi arvestamise osas korrektne lahendus“. Nimetatud asjaolud nähtuvad kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokollist, mis koostati 06.10.2025. Hindamiskomisjon edastas dokumendid kutse andmise otsuse tegemiseks kutsekomisjonile. Kutsekomisjon tegi 13.10.2025 otsuse, millega luges kaebaja kutseeksami kirjaliku osa mittesooritatuks ja otsustas anda kaebajale kinnisvara nooremhindaja, tase 5, kutse. Vaideotsusest nähtuvaks vaatas kutsekomisjon vaide lahendamise käigus uuesti üle vaide esitaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse ja pidas võimalikuks kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse anda 64 punkti, kuid ei leidnud, et varasem hindamistulemus oleks olnud ilmselgelt ebaadekvaatne või väljunuks lubatud subjektiivse hindamise ulatusest. 3) Kutsekomisjon ei ole teinud otsust mitte üksnes hindamiskomisjoni protokolli põhjal, vaid tutvus ka kutseeksami kirjaliku osa töödega. Nende põhjal nõustus kutsekomisjon hindamiskomisjoni poolt antud hinnetega. Seega vaatas kutsekomisjon kutse andmise otsuse tegemise käigus läbi ka kaebaja eksamiülesannete lahendused. Kutsekomisjoni otsuse viide hindamiskomisjoni poolt antud hinnetele ja välja toodud vigadele on lubatav olukorras, kus kutsekomisjon nendega nõustus. Kutsekomisjon otsuse põhjendus võib sisalduda ka hindamiskomisjoni protokollis (HMS § 56 lg 1). Isegi kui asuda seisukohale, et kutsekomisjoni otsus ei ole (piisavalt) põhjendatud, siis kaebaja vaide lahendamise käigus vaatas kutsekomisjon uuesti üle kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse. Vaideotsuses on toodud ära kutsekomisjoni poolt leitud 14 viga kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduses, mis kattuvad valdavas enamuses varasemalt leitud vigadega. Õiguspaktikast tulenevalt ei tühista halduskohus haldusakti juhul, kui on selge, et uue otsustamise tulemusena teeks haldusorgan uuesti samasisulise haldusakti. Kaebaja on kaebuse p-s 12 ära toonud kõik kutsekomisjoni poolt vaide lahendamise käigus loetletud vead ja samas ei ole nende esinemist eitanud. 4) Kaebaja heidab ette, et hindamiskomisjoni ja kutsekomisjoni järeldused ja põhjendused väidetavate vigade kohta ei ole objektiivsed ega asjakohased, ei põhine mistahes metoodikal. 4
Kaebaja etteheited on üldsõnalised. Kaebaja ei ole välja toonud, millised konkreetsed hindamiskomisjoni ja kutsekomisjoni poolt esile toodud vead ei ole objektiivsed või asjakohased. Etteheite üldsõnalisuse tõttu ei ole vastustajal võimalik sellele vastata. Hindamisstandard ei saa olla ülemäära detailne, ega sisaldada täpset hindamisskaalat, kuna sellisel juhul peaks hindamisstandard sisaldama ka ülesannet ennast. Kui eksamiülesanne oleks ette teada, siis see muudaks eksami korraldamise mõttetuks. Käesoleval juhul tuleb arvestada ka sellega, et tegemist ei ole reaalaines sooritatud eksamiga (kus oleks ainult üks ainuõige vastus ja kõik teised vastused on valed). Kutseeksami kirjaliku osa ülesannete lahendamise eesmärgiks on kontrollida seda, et kutse taotleja oleks suuteline praktikas vara hindama lähtuvalt õigusaktide ja vara hindamise standardite nõuetest. 5) Kuna hindamine on teataval määral subjektiivne tulenevat konkreetse eksamiülesande ülesehitusest, siis sellest tulenevalt ei olegi võimalik selgitada, miks anti just niisugune punktisumma aga mitte näiteks 1 või 2 punkti vähem või rohkem. See ei saa olla ka kohtuliku kontrolli esemeks. Kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendusele anti hindaja 1 poolt 60 punkti ja hindaja 2 poolt 63 punkti, st keskmiselt 61,5 punkti. Kuidas hindaja 1 ja hindaja 2 vastavate punktisummadeni jõudsid, see nähtub hindamistabelist. Et punktisummade täpne jagunemine ei nähtud hindamiskomisjoni protokollist ega kutsekomisjoni otsusest, ei ole aluseks kaebuse rahuldamisele. Hindamistabelis on toodud hindamiskomisjoni liikmete kommentaarid ülesande iga alajaotuse teema juures, mille eest kaebajale anti vähem punkte kui oleks olnud maksimaalselt võimalik saada lahenduses vastava alajaotuse teema käsitluse eest. Seega on nähtav seos vigade ja antud punktide vahel. Hindamiskomisjoni kommentaaride puhul ei ole tegemist mitte üldiste fraasidega, vaid konkreetsete vigadega lahenduses. Samad vead on ära toodud ka hindamiskomisjoni protokollis. Kaebaja ei ole kaebuses väitnud, et neid vigu ei oleks tema võrdlusmeetodi ülesande lahenduses. 6) Kaebaja on 2023. ja 2024. aastatel toimunud eksamitel saanud võrdlusmeetodi ülesande lahenduse eest üle 70 punkti, kuid see ei tähenda, et ka 29.09.2025 eksamil oleks kaebaja pidanud saama üle 70 punkti. Varasematel eksamitel võrdlusmeetodi ülesande lahenduste eest antud punktid ei ole ülekantavad ega tähenda, et kaebaja oleks pidanud saama vähemalt eelnevate aastatega võrdse või sellel lähedase tulemuse. Hindamiskomisjon ega kutsekomisjon ei saanud arvestada varasemate eksamipunktidega, kuna see oleks vastuolus hindamisstandardiga. Ülesanded ei ole identsed, vaid sarnased, kusjuures sarnasus seisneb ainult selles, et tegemist on võrdlusmeetodi ülesannetega. Seetõttu ei saa olla välistatud, et kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse eest saadud hinne on halvem võrreldes eelnevate aastatega. Vastustaja ei ole muutnud hindamispraktikat. 7) Võrdlusmeetodi ülesanne ei sisalda klauslist, et väärtus tuleb esitada ainult eeldusel, et hoone on valmis. Võrdlusmeetodi ülesande kohaselt on hinnang mõeldud esitamiseks laenuandjale. Võrdlusmeetodi ülesandes on hoone seisukorra ja valmiduse kohta kirjas: „eeldusel, et hoone on vastavalt projektile 100% valmis, väga hea seisukord; väärtuse kuupäeva seisuga on hoone ehitusjärgus; valminud on vundament, välisseinad ja kandvad siseseinad; paigaldatud on katusekate ning hoone fassaad on soojustatud, fassaadi viimistlustööd on lõpetamisjärgus; paigaldatud on avatäited. Ehituslik hoone valmidus hinnanguliselt 65%. Siseviimistlustööd on tegemata, sh valamata põrandad.“. Vara hindamisele laenamise eesmärgil kohalduvad muuhulgas standardi EVS 875 osast 6 „Vara hindamine laenamise eesmärgil“ tulenevad nõuded, mida kaebaja oleks pidanud teadma ja neist ka ülesande lahendamisel juhinduma: ‒ EVS 875 osa 6 p 9.1.13 alalõigu 4 kohaselt sellisel juhul, kui hinnatavaks varaks on arendatav vara, tuleb alati esitada lisaks hinnatava vara väärtusele väärtuse kuupäeva seisuga ka hinnang hinnatava vara väärtusele väärtuse kuupäeva seisuga eeldusel, et arendustööd on lõpetatud (st et hinnatav vara on valminud). Kuna ülesande kohaselt oli tegemist hindamisega 5
laenamise eesmärgil, siis viidatud standardi punktist tulenevalt pidi kaebaja esitama väärtuse väärtuse kuupäeva seisuga (st hoone on pooleliolev) ja väärtuse eeldusel, et arendustööd on lõpetatud (st hoone on valmis); ‒ EVS 875 osa 6 p 9.1.14 kohaselt, kui tulenevalt hinnatava vara iseärasusest ei ole hinnatava vara turuväärtuse hindamine ilma eelduse/eelduste rakendamiseta võimalik või põhjendatud, peab hindamisaruanne sisaldama: eelduse kirjeldust; eelduse tegemise põhjust; hinnangut hinnatava vara turuväärtusele ilma eelduse realiseerimiseta; hinnangut eelduse realiseerumise tõenäosusele, sh võimalikult täpset hinnangut eelduse realiseerumise ajalisele perspektiivile; väidet selle kohta, et püstitatud eeldusele vastav turuväärtus ei pruugi olla realistlik, kui eeldus ei vasta tõele. Kuna ülesande kohaselt oli püstitatud eeldus, et hoone on vastavalt projektile 100% valmis, siis ka viidatud standardi punktist tulenevalt pidi kaebaja andma hinnangu vara turuväärtusele olukorras, kus eeldus ei täitu (st hoone on pooleli). Kaebaja ei järginud standardist EVS 875-1:2015 tulenevaid nõudeid, kuna jättis esitamata hinnatava vara väärtuse olukorras, kus hoone on pooleli. Hindamiskomisjon ja kutsekomisjon on selle lugenud põhjendatult veaks. 8) Kuigi hindamisstandardis pole toodud täpseid hindamiskriteeriume ja hindamisskaalat, ei tähenda see, et kutsekomisjoni otsus või hindamiskomisjoni tegevus poleks õiguspärane. Sellises olukorras on kutsekomisjonile jäetud lai otsustusruum. Hindamisstandardis ei peagi punktisüsteemi täpsustavaid juhiseid olema. Hindamiskomisjoni protokollist ja vaideotsusest ei nähtu punktide jagunemist, kuid see nähtub hindamistabelist. Kohtuvaidluse esemeks ei saa olla küsimus, miks anti just 65,8 punkti ja mitte näiteks 70 punkti. Kohus saab kontrollida üksnes seda, et hindamine poleks olnud ilmselgelt ebaadekvaatne või väljunud lubatud subjektiivse hindamise ulatusest. 9) Kutsekomisjon vaatas vaide lahendamise käigus uuesti üle kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse, tõi välja 14 viga ja leidis, et vaide esitaja võrdlusmeetodi ülesande lahenduse eest on võimalik anda 64 punkti. Seda on veidi rohkem kui hindamiskomisjoni poolt antud 61,5 punkti, millega kutsekomisjon 13.10.2025 otsuse tegemisel nõustus. Kutsekomisjon ei leidnud, et varasem hindamistulemus oleks olnud ilmselgelt ebaadekvaatne või väljunuks lubatud subjektiivse hindamise ulatusest, kuna vahe on ainult 2,5 punkti. Uurimiskohustust ei ole rikutud. 10) Võrdlusmeetodi ülesande lahendust ei ole hinnatud rangemalt võrreldes teiste vara hindaja, tase 7 kutse taotlejatega. Hindamiskomisjon hindas eksamitöid anonüümselt – hindamiskomisjoni liikmed ei teadnud, kelle eksamitööd nad hindasid. Kutsekomisjonil puudub mistahes põhjus arvata, et hindamiskomisjon poleks taotlejate eksamitöid ühetaoliselt hinnanud. Lahenduste võrdlemine oleks keeruline olukorras, kus puudub üks ja ainuõige lahendus, vaid õigeid lahendusi võib olla mitu. Kutsekomisjon ei pidanud ainuüksi kaebaja üldsõnalise väite tõttu asuma kõiki vara hindaja, tase 7 kutse taotlejate võrdlusmeetodi ülesannete lahendusi üle vaatama ja võrdlema neid kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendusega. 11) Hindamistabelit ei ole koostatud tagantjärele. Vastustaja on kaebajale väljastanud hindamistabeli ainult kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendust puudutavas osas, mis on väljavõte Exceli koondfailist, sellega on ka selgitav faili muutmise kuupäev 26.11.2025, kuna väljavõte tehti päeval, mil tabel kaebajale e-kirjaga edastati. Hindamistabelis on ära toodud vead, samad vead on ära toodud ka kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokollis, mis koostati 06.10.2025. Kui hindamistabelit poleks protokolli koostamisele eelnevalt koostatud, siis poleks olnud võimalik protokollis vigu ega hindajate poolt antud punktisummasid esitada. Hindamistabel ei ole kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokolli osa, kuid ta ei peagi seda olema. Hindamiskomisjoni poolt läbiviidav hindamine on käsitletav menetlustoiminguna, 6
mille osas kehtib vormivabadus HMS § 5 lg 1 kohaselt. Hindamine on protokollitud 06.10.2025 koostatud kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokollis sellises ulatuses nagu hindamiskomisjon on pidanud seda vajalikuks. Varasemate aastate kutseeksamite kirjalike osade eest kaebajale antud punktisummade täpsem kujunemine ei oma tähtsust käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt. 12) Kutsekomisjon on kinnitanud Hindamisstandardi Vara hindaja, tase 7 (dtl 76 – 83), mis on käsitletav hindamise korraldamise juhendina kutseseaduse (KutS) § 18 lg 2 p 5 tähenduses. Kaebaja etteheide, et tegemist olevat väga üldist laadi regulatsiooniga, ei ole põhjendatud. Näiteks kohtunikueksami puhul on regulatsioon veelgi üldisem.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.KutS § 16 lg 2 p 8 kohaselt peavad kutse andmise korras (KAK) sisalduma kutse taotleja kutsealase kompetentsuse hindamise viisid ja vormid. KutS § 18 lg 2 p 5 kohaselt kinnitab kutsekomisjon hindamise korraldamise juhendi ja eksamimaterjalid. KAK p-st 3 tulenevalt on hindamise korraldus ja tingimused kirjeldatud hindamisstandardis, sealjuures on paika pandud, et vara hindaja, tase 7 taotlemisel tuleb sooritada kirjalik ja suuline eksam (KAK p 3.1). Hindamisstandardi kohaselt koosneb kutse esmataotleja kirjalik eksam kahe hindamisülesande lahendamisest vastavalt ette antud lähteandmetele. Kirjaliku osa eest on võimalik saada maksimaalselt 100 punkti. Mõlemad ülesanded omavad võrdset kaalu. Kutseeksami kirjalik osa loetakse sooritatuks, kui tulemus on vähemalt 70% maksimaalsest tulemusest ja iga ülesande vastuse eest on saadud vähemalt 50% maksimaalsest tulemusest (hindamisstandardi p 2.1 alapeatükk „Tulemus“ p 2). Täpsemalt ei ole punktisummade kujunemist hindamisstandardis ega teistes kutse andmise alusdokumentides lahti kirjutatud. Punktide jagunemine võrdlusmeetodi ülesande alaküsimuste lõikes nähtub vastustaja koostatud näidisvastusest (kaebuse lisa 3) koostoimes hindamistabeliga (09.02.2026 vastus kaebusele, lisa 7), milles on ära toodud iga alaküsimuse maksimumpunktid, täpsemalt: 1) parima kasutuse analüüs (ülesande a osa, maksimumpunktid 10); 2) turustatavuse analüüs (ülesande b osa, maksimumpunktid 5); 3) võrdlustehingute valik (ülesande c osa, maksimumpunktid 10); 4) võrdlusühiku valik (ülesande d osa, maksimumpunktid 5); 5) võrdluselementide valik ja põhjendus (ülesande e osa, maksimumpunktid 5); 6) ajaline kohandus (ülesande f osa, maksimumpunktid 10); 7) käibemaks tehinguhinnas (ülesande f osa, maksimumpunktid 5), 8) kohanduste rakendamine (ülesande f osa, maksimumpunktid 10); 9) kohanduste selgitamine, põhjendamine (ülesande f osa, maksimumpunktid 5); 10) selgitused (ülesande f osa, maksimumpunktid 5); 11) selgitused, sh kaalutud keskmise selgitus (ülesande f osa, maksimumpunktid 5); 12) lõpptulemuse esitamine, sh kommentaarid (ülesande f osa, maksimumpunktid 10); asfaltplatsi arvestamine (ülesande f osa, maksimumpunktid 5); 13) ehituskulu ja likviidsus (ülesande f osa, maksimumpunktid 10).
10.Kutseeksami kirjalik osa toimus 29.09.2025, mille käigus tuli lahendada võrdlusmeetodi ülesanne ja tulumeetodi ülesanne. Hindamiskomisjon hindas kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendust 61,5 punktiga ja tulumeetodi ülesande lahendust 70 punktiga, mis tegi kokku kutseeksami kirjaliku osa tulemuseks 65,8 punkti. Selline tulemus jäi madalamaks eksami lävendiks kehtestatud 70% maksimumsummast, mistõttu loeti eksam mittesooritatuks. Vaideotsusega peeti põhjendatuks tõsta kaebaja punktisummat 64-le punktile, mis andis kaebaja kutseeksami kirjaliku osa tulemuseks kokku 67 punkti, mis polnud piisav, et lugeda eksam läbituks.
11.KutS-s ega muudes kutse andmise alusdokumentides (KAK, hindamisstandard) ei ole reguleeritud seda, kus ja millise detailsuse astmega peavad hindamise kriteeriumid ja skaalad olema lahti kirjutatud. Kuna kutse andmise näol on tegemist haldusmenetlusega, 7
kehtivad siin üldised HMS-st tulenevad põhimõtted, eeskätt vormivabadus ja eesmärgipärasus (vt HMS § 5 lg-d 1 ja 2), samuti haldustegevuse kontrollitavuse põhimõte (HMS § 1). HMS § 5 lg 1 kohaselt menetlustoimingu vormis ja muud haldusmenetluse üksikasjad määrab haldusorgan kaalutlusõiguse alusel. Pelgalt hindamiskorralduse pinnalt pole alust väita, et see ei taga objektiivset hindamist, ei põhine mistahes metoodikale ning et eksamitulemust on võimalik ükskõik mis suunas moonutada. Hindamistabelist koostoimes eksami ülesande ning näidisvastusega saab selguse, kuidas hinnatakse erinevaid alaküsimusi ja kuidas kujuneb lõplik punktisumma. Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks eksamikorralduses mõnda õigusakti nõuet rikkunud. Hindamise subjektiivust vähendab see, et iga tööd hindavad eraldiseisvalt kaks hindajat, kellede antud punktide keskmisena kujuneb lõplik punktisumma. Subjektiivsust maandab ka eksami anonüümsus.
12.Kohus teostab järelkontrolli halduse tegevuse üle ning ei saa teha otsuseid ja valikuid haldusorgani asemel, mistõttu ei ole kohtu hinnata see, kas eksamiküsimused on sõnastatud korrektselt või kas sõnastuses tulnuks midagi muuta. See on vastustaja kaalutlusõiguse küsimus. Eksami eesmärgiks võib ka olla iseseisva ja kriitilise mõtlemise kontrollimine, mistõttu ei pruugi koostatav eksamiküsimus alati kindlale lahenduskäigule juhatada, vaid selle võibki jätta eksami tegijale välja mõtlemiseks. Oluline on siinjuures see, et kõik eksami tegijad oleks võrdses olukorras, st kõigil on võrdne võimalus osutuda edukaks. Seetõttu piirdub kohtulik kontroll nn ilmselgete vigade testiga. Kohus ei saa anda hinnanguid selle kohta, kuidas peaks kinnisvarahindajate eksamiküsimusi koostama või sõnastama. Kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust (HKMS § 158 lg 3). Kohus võtab seega aluseks vastustaja koostatud näidisvastuse ja kontrollib, kas kaebaja vastuseid on hinnatud sellele vastavalt. Kohus ei saa haldusorgani asemel asuda sõnastama õigeid/korrektseid küsimusi ja vastuseid. Kuna eksamiülesanne oli kõigile eksami teinutele kohtule arusaadavalt samasugune ja oli ka eksami sooritanuid, eeldab kohus, et tegemist ei olnud mingi uudse ja üllatusliku lähenemisnurgaga, vaid tegemist pidi olema kutsetegevuses tegutsevatele isikutele jõukohase ülesandega. Kohtule arusaadavalt oli eksami eesmärgiks panna eksami sooritajad võimalikult elulähedasse olukorda, kus kinnisvarahindajad peavad suutma käituda professionaalidena ning asjakohased lähteandmed vajadusel ise üles leidma ja neid rakendama. Tähelepanuta tuleb jätta kaebaja viited varasemate aastate eksamitöödele. Kas need sisaldasid erinevaid või sarnaseid andmeid, kas seal nõuti või hinnati mingeid vastuseid erinevalt vms ei oma käesolevas asjas tähtsust. Asjassepuutumatu on samuti see, kui suure punktiskoori sai kaebaja võrdlusmeetodi ülesande eest eelnevatel aastatel. Mainitu ei saa mõjutada 2025. a eksamitööle antud hinnangu õiguspärasust. Kohtu roll ei ole vastustajale ette kirjutada, kas eksamitöid tuleb hinnata „leebelt“ või „rangelt“.
13.Kaebaja ei ole vaidlustanud ja kohus ka ei kontrolli hindamist alaküsimuste osas, milles kaebaja sai maksimumpunktid (3, 4, 7 ja 11).
14.Järgnevalt analüüsib kohus punktide andmist konkreetsete alaküsimuste lõikes, võttes aluseks näidisvastuse, hindamistabeli, hindamis- ja kutsekomisjoni protokollid ning vaideotsuse.
14.1.Parima kasutuse analüüs Hindaja 1 on andnud 8 punkti, hindaja 2 on andnud 9 punkti, keskmine 8,5 punkti (maksimumsumma on 10 punkti). Mõlemad hindajad on välja toonud, et selgitused on kohati segased, hindaja 1 leiab, et kõiki aspekte oleks võinud põhjalikumalt analüüsida. Vaideotsuses on välja toodud (lk 2), et: „Parima kasutuse analüüs on valdavas osas õige, kuid segaselt on sõnastatud finantsmajandusliku otstarbekuse selgitus. Vastuse juures on välja toodud, et hoonestatud tootmismaade puhul annab likviidsust ja nõudlust juurde nende hoonestamine uute laohoonetega.“ Näidisülesandes on finantsmajandusliku otstarbekuse puhul välja 8
toodud: „finantsmajanduslikult alternatiivsed kasutused puuduvad“. Kohus nõustub, et kaebaja vastuses toodud lause jääb ebaselgeks, st et miks siis just olemasolevatele hoonetele uute hoonete juurde ehitamine annab varale likviidsust ja nõudlust juurde. Pole ka selge, millisest teabest lähtuvalt selline järeldus on tehtud. Kohtu arvates on tegemist siiski pigem väiksemat sorti eksimusega. 1 punkti mahaarvamine oleks põhjendatud, 1,5 punkti mahavõtmine on kohtu arvates siiski proportsionaalsuse piiridesse jääv.
14.2.Turustatavuse analüüs Eksamiülesande kohaselt tuli sõnastada vähemalt 7 küsimust, millele turustatavuse analüüs vastuse annab ning neile tuli vastused anda lähtuvalt ette antud lähteülesandest. Kaebaja sõnastas 12 küsimust, millele andis ka vastused. Kohus märgib, et ülesandepüstitusest lähtuvalt oli ette antud küsimuste miinimum (7), mitte aga maksimumarv. Seega võis ja pidigi arvesse võtma ja hindama kõigi kaebaja sõnastatud küsimuste ja antud vastuste korrektsust ning vastustajal ei olnud kohustust välja valida seitse „õiget“ vastust ja ülejäänud jätta tähelepanuta. Mõlemad hindajad olid kaebajale andnud 3 punkti 5-st. Hindaja 1 on välja toonud, et loetletud on mitmeid küsimusi, kuid vastused on segased ning valesti esitatud. Hindaja 2 märgib, et välja on toodud 12 küsimust, kuid vastused on osaliselt valed ja osaliselt õiged vastused on vale küsimuse juures. Vaideotsuses (lk 2‒3) on toodud: „Turustatavuse analüüsis on välja toodud 12 küsimust (nõutud oli 7), küsimustele on valdavas osas vastused olemas, kuid osad vastused on osaliselt valed või valesti esitatud. Näiteks vastuses küsimusele "Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara?" on välja toodud, et vara soovivate lõppkasutajate arv on seotud vastavate kohalike keskmise suurusega ettevõttetega, kes vajavad kaasaegset laopinda oma äritegevuse laiendamiseks. Vastuses puudub, et hinnatavat vara soovib keskmine või keskmisest kõrgem hulk lõppkasutajatest. Näiteks vastuses küsimusele "Kui suur on konkureeriv pakkumine?" on välja toodud, et vabaturutingimustes hoonestatud tootmismaadega toimunud kinnisasjade tehingute hinnad on jäänud valdavalt vahemikku 550-1700 €/suletud netopinna kohta. Vastuses puudub, et konkureeriv pakkumine sisuliselt puudub, avalikes portaalides on pakkumisi vähe. Näiteks vastuses küsimusele "Missugused on oodatavad müügihinnad, rendihinnad ja vakants?" puuduvad müügihinnad.“ Näidisvastuses on toodud 11 küsimust ja vastust. Kohtule nähtub, et vastustaja on lugenud õigeks küsimused 1‒3 ja neile antud vastused. Ka kohus siin eksimusi ei näe. Neljandale küsimusele ‒ kui suur osa lõppkasutajates soovib hinnatavat vara ‒ on kaebaja vastanud, et vara soovivate lõppkasutajate arv on seotud vastava koha keskmise suurusega ettevõtetega, kes vajavad kaasaegset laopinda oma äritegevuse laiendamiseks. Näidisvastuses on antud vastus: „Kuna uute ja heas seisukorras laohoonete järele on turul nõudlus, siis soovib hinnatavat vara keskmine või keskmisest kõrgem hulk lõppkasutajatest.“ Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja vastusest ei nähtu otseselt, kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara. Kohtule nähtuvalt viiendat küsimust ja sellele antud vastust on loetud õigeks. Kuuendale küsimusele ‒ kui suur on konkureeriv pakkumine ‒ on kaebaja vastanud, et vabaturutingimustes hoonestatud tootmismaadega toimunud kinnisasjade tehingute hinnad jäävad vahemikku 550‒1700 € suletud netopinna kohta. Vastustaja väitel on vastusest puudu, et konkureeriv pakkumine sisuliselt puudub, avalikes portaalides on pakkumisi vähe. Kohtu hinnangul on vastustaja osutus puuduvale infole põhjendatud, samas nähtub kohtule, et küsimus 6 ja selle vastus on suuresti kattuv küsimusega 7 (kui palju pinda on arendusprotsessis?) ning viimase juures ongi kaebaja välja toonud, et konkreetne pakkumine sisuliselt puudub. Seega on kohtu hinnangul tegemis väikse eksimusega. Kohtule nähtuvalt küsimustele 8‒10 ja neile antud vastustele vastustajal etteheiteid ei ole. Vastustaja toob välja, et 11. küsimusele ‒ missugused on oodatavad müügihinnad, rendihinnad ja vakants ‒ puuduvad müügihinnad. Seda pole kaebaja tõepoolest välja toonud, müügihinnad on kaebaja 9
ära toonud 6. küsimuse vastuses. 12. küsimusele ja selle vastusele kohtule nähtuvalt vastustajal etteheiteid ei ole. Esitatud küsimuste ja vastuste arvu ning kaebaja eksimusi arvestades (eksimused olid väiksed), tundub kohtule, et kahe punkti maha arvestamine oli range hinnang, põhjendatud oleks olnud maksimaalselt ühe punkti maha võtmine (st kaebaja oleks pidanud saama 4 punkti).
14.3.Võrdluselementide valik ja põhjendus Kaebaja on saanud mõlemalt hindajalt 3 punkti, hindajad on välja toonud, et puudub elemendina aeg ning asfaltplatsi väljatoomine ei ole korrektne. Näidisvastuses ei sisaldu asfaltplatsi ning võrdluselemendina on toodud ka „tehingu aeg“, mistõttu 3 punkti maksimaalsest 5-st on põhjendatud. Nagu varasemalt märgitud, kohus ei asu hindama seda, kas küsimus ja eeldatav vastus ise on korrektsed. See väljub kohtu rollist. Ülejäänud küsimused ja vastused puudutavad kirjaliku ülesande f osa „Võrdlustabeli koostamine lähtuvalt lähteülesande andmetest“
14.4.Ajaline kohandus Mõlemad hindajad on andnud seitse punkti 10-st. Hindajate väljatoodu kohaselt on võrdlustehingu nr 3 puhul ajaline kohandus vale. Vaideotsuse kohaselt: „Kohanduste tabelis võrdlustehingu nr 3 kohandus 15% on vale, sest 2024. a III ja IV kvartali jooksul tõusid antud varade hinnad kokku 20% ja oktoober 2024 ehk IV kvartali tehingul oleks õige 1/2 ehk 10%“. Kuna vastav kohandus 10% nähtub näidisvastuse tabelist ja ka kaebaja pole õigeks loetud vastusele vastuväiteid esitanud, tuleb 3-punktist kohandamist kolme võrdlustehingu olukorras lugeda põhjendatuks.
14.5.Kohanduste rakendamine Mõlemad hindajad on andnud 4 punkti 10-st. Hindaja 1 on välja toonud, et võrdlustehingu nr 9 tehingusumma on vale, lisaks on vale sama võrdlustehingu tehnosüsteemidega seotud kohandus, samuti on võrdlustehingu nr 6 osas vale kohandus juurdepääsu osas. Hindaja 2 on lisaks mainitule välja toonud, et asfaltplatsi kohandused on valed. Vaideotsuses on toodud: „Kohanduste tabelis on õige kommentaar "Arvestame ilma km-ta summasid" ja võrdlustehingud nr 3 ja 6 on õigesti, kuid nr 9 tehinguhind on vale, käibemaksu ei ole lahutatud.“ Lisaks on vaideotsuses sedastatud: „Kohanduste tabelis võrdlustehingu 9 tehnosüsteemide kohandus 0% on vale. Õige oleks 20%, sest seal on tsentraalsed vesi ja kanalisatsioon, mille mõlemaga varustatud kinnisasjad on turul 20% kõrgema hinnatasemega.“ ning „Kohanduste tabelis võrdlustehingu 6 juurdepääsu kohandus 10% on vale. Õige oleks 0%, sest seatud on juurdepääsuservituut“. Vastustaja seisukoht ühtib näidisvastuse tabelis tooduga. Kuna tegemist on kohtu arvates oluliste eksimustega, ei saa 4 punkti andmist 10-st pidada põhjendamatult madalaks. Kaebaja väidab, et käibemaks oli valemiga maha arvestatud. Samas peaks see kohtu arvates arusaadavalt ka tabelist nähtuma. Kaebaja on väitnud, et teeservituudi olemasolu lugemine avaliku teega võrdväärseks ei tulene lähteülesandest ja koolitustel oli korduvalt teatatud, et mingeid asjaolusid ise ei tohi üldse välja mõelda ning lähtuma peab vaid lähteülesande tingimustest. Kohus saab siin lähtuda näidisvastusest ning kohtu arvates ei ole teeservituudi võrdsustamine avaliku teega põhjendamatu ega lähteandmetega vastuolus.
14.6.Kohanduste selgitamine, põhjendamine Mõlemad hindajad on andnud 3 punkti 5-st. Hindaja 1 on välja toonud, et valdavas osas on selgitused olemas, tehnosüsteemidega seotud info juures toodud mastaabiefekti info tekitab segadust. Hindaja 2 toob välja, et hinnadünaamika põhjendus on poolik; mastaabiefekti tekst tehnosüsteemide juures tekitab segadust. Vaideotsuse kohaselt (lk 3): Valdavas osas on 10
kohanduste tabelis selgitused olemas, kuid segadust tekitab, et osad on valel real. Näiteks ajaldatud tehinguhinna real: "Hinnatava vara turupiirkonna siseselt on kujunenud välja järgmised üksteisest mõnevõrra erineva hinnatasemega piirkonnad. Ajalise kohanduse juures selgitus puudub, segadust tekitab sõna Hinnadünaamika. Näiteks ajaldatud tehingu hind, €/m2 real selgitus "Hinnatava vara turupiirkonna siseselt on kujunenud välja järgmised üksteisest mõnevõrra erineva hinnatasemega piirkonnad: " tekitab segadust. Näiteks kinnisasja pind, m2 ja Hoone snp, m2 ridade lõpus on hinnadünaamika selgitused. Näiteks tehnosüsteemide juures mastaabiefekti tekst tekitab segadust“. Kohtule nähtub, et vastustaja etteheited on pigem vormistuslikku laadi, selgitused on kas vales kohas või poolikud, mis raskendab neist arusaamist. See aga ei tähenda, et sellistele vigadele üldsegi reageerida ei tohi. Kohtu arvates 3 punkti andmine on pigem range hindamine (kuigi kohus selles rikkumist ei näe), valdavalt vormistuslike vigade eest oleks 1 punkti maha võtmine olnud piisav.
14.7.Selgitused Mõlemad hindajad on andnud 4 punkti 5-st, tuues välja, et summaarse kohanduse selgitus puudub. Sama on välja toodud ka vaideotsuses. Lisaks on vaideotsuses kajastatud, et "Summaarne kohandus,€/m2" on segadust tekitav, sest seda arvu ei kasutata. Näidisvastuse tabelis on lisatud selgitus: „Summaarne kohandus on kohanduste summa, v.a ajaline kohandus. Kohandatud tehingu hind leitakse läbi summaarse kohanduse ja ajaldatud tehingu hinna.“ Kohtul on keeruline kujundada seisukohta, kas tegemist on olulise- või väheolulise puudusega. Samas, kuna Näidisülesande vastuses on vastav selgitus toodud, ei saa selle nõudmist eksamil osalenutelt põhjendamatuks ja ülemääraseks pidada. Käesoleval juhul on maha arvestatud ka üksnes 1 p, mistõttu hindamistulemust pole alust pidada ebaproportsionaalseks.
14.8.Lõpptulemuste esitamine, sh kommentaarid Hindaja 1 on andnud 3 punkti 10-st, hindaja 2 on andnud 5 p 10-st. Hindaja 1 on välja toonud, et puudu on hüpoteegiga arvestamise kommentaar, lisaks tekitab segadust piirdeaia arvestamise kommentaar, segaselt on esitatud lõpptulemuse kirjeldus. Hindaja 2 on kommenteerinud: puudub hüpoteegiga arvestamise kommentaar, KM kommentaar ei ole korrektne, lõpptulemuse esitamine tekitab segadust, lähteülesandes oli küsimus ehitusjärgus laohoone turuväärtuse kohta, hinnatud on eeldusel, et vara on 100% vastavalt projektile valmis. Vaideotsuse kohaselt (p-d 11 ja 12, lk 3): „Lõpptulemuse esitamisel puudub hüpoteegiga arvestamise kommentaar ja käibemaksu kommentaaris puudub, et tulenevalt seadusest võib sellele lisanduda käibemaks; Lõpptulemuse esitamisel on välja toodud turuväärtus eeldusel, et hoone on 100% valmis, kuid välja toomata hindamishetke turuväärtus (lähteülesandest tulenevalt on hindamishetkel hoone ehitusjärgus).“. Vaidlust ei ole, et viidet hüpoteegi arvestamata jätmise kohta kaebaja töös ei ole. Kaebaja on välja toonud, et hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja ei lisandu käibemaks. Näidisülesande vastuses on käibemaksu kommentaariks: „hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu, kuid tulenevalt seadusest võib sellele lisanduda käibemaks“. Sellist kommentaari tuleb lugeda korrektseks, kuna hindaja ei saa võtta siduvad seisukohta maksukohustuse tekkimise kohta. Lisaks on kaebaja viidanud „piirdeaia komponentide arvesse võtmisele“, mille osas arvutuskäiku pole esitatud. Kohus nõustub, et vastav kommentaar jääb ebaselgeks. Põhjendatult on vastustaja tähelepanu juhtinud, et välja on toomata hindamishetke turuväärtus (lähteülesandest tulenevalt on hindamishetkel hoone ehitusjärgus). Hinnatava vara turuväärtus on kaebaja arvutuste järgi märkimisväärselt erinev näidisülesandes toodust (1 343 418 vs 846 000 eurot). Seegi näitab, et kaebaja ei ole ülesannet korrektselt lahendanud. Kohtule ei nähtu, et kaebajale omistatud keskmine punktisumma 4 punkti 10-st oleks põhjendamatult madal. 11
14.9.Asfaltplatsi arvestamine Mõlemad hindajad on andnud 0 punkti 5-st põhjendusega, et korrektne arvutuskäik puudub. Vaideotsuse kohaselt (p 13, lk 3): „Kohanduste tabelis on asfaltplatsiga arvestatud, kuid kuna teada on ehitamise maksumus 75000 € ja iga kohandus on rahaline suurus, siis kohandus 15% ei vasta rahalisele suurusele 75000 €. Kohanduse võib esitada ka väiksema kui 5% täpsusega, kui on teada täpne rahaline suurus. Alternatiivina võib arvestada asfaltplatsi olemasoluga kohanduste tabeli väliselt ja siis on võimalik kasutada täpset maksumust.“ Näidisülesande vastuses ei ole asfaltplatsi võrdluselemendina välja toodud, kuna võrdlustehingutes see puudus. Asfaltplatsi ehitusmaksumus (75 000 €) on näidisvastuses eraldiseisvalt hinnatava vara turuväärtusele juurde liidetud. Kuna kaebaja on asfaltplatsi ülesande lahendamisel siiski arvesse võtnud, tuleks mingid punktid kohtu arvates siiski omistada. Lahenduskäigus on eelistatud konkreetse ehitushinna arvestamist, kuid pole üheselt selge, et turg seda samamoodi hinnastaks. Kohtule pole arusaadav, miks kaebaja kohandust tuleks lugeda valeks. Kohtu arvates võiks kaebajale maksimaalselt omistada 2 punkti.
14.10.Ehituskulu ja likviidsus Mõlemad hindajad on andnud 0 punkti kümnest, kommentaariga „puudub“. Vaideotsuse (p 14, lk 3) kohaselt puudub ehitusjärgus laohoone turuväärtuse määramine ehk ehituskuluga arvestamine ja ehitusjärgus laohoone likviidsuse kommentaar. Vaidlust ei ole, et kaebaja pole esitanud hinnangut vara turuväärtusele, kus oleks aluseks võetud ehitusjärgus hoone. Seega on selles kategoorias põhjendatult antud 0 punkti.
14.11.Kui võtta kokku kohtu kohandustega punktisumma ‒ kohus lähtub siin kaebajale soodsaimast variandist ‒ tuleb kokku 9 + 4 + 10 + 5 + 3 + 7 + 5 + 4 + 4 + 4 + 5 + 4 + 2 + 0 = 66 punkti. Kuna tulumeetodi ülesande eest sai kaebaja 70 punkti, tuleb kahe ülesande keskmiseks 66 + 70 ÷ 2 = 68 punkti. Seega ka kohtu kohandustega jäi kirjaliku osa lõpptulemus (68) alla eksami lävendiks kehtestatud 70% maksimumist. Seetõttu on vastustaja kohtu hinnangul õigesti lugenud eksami kirjaliku osa mittesooritatuks.
15.Kohus ei jaga kaebaja kriitikat selles, et vastustaja ei ole eksami tulemust ja hinde kujunemist piisavalt põhjendanud. Hindamistabelit koos hindamis- ja kutsekomisjoni asjakohaste protokollide ning vaideotsusega koostoimes lugedes on kaebajale antud punktisumma kujunemine jälgitav ning piisavalt selgeks saab ka see, milliste eksimuste eest on punktisummat väiksemaks korrigeeritud. Kohus ei ole tuvastanud hindamise läbiviimisel vigu, mis tooks kaasa teistsuguse eksamitulemuse. Kutsekomisjoni otsuse viide hindamiskomisjoni poolt antud hinnetele ja välja toodud vigadele on lubatav olukorras, kus kutsekomisjon nendega nõustus. Kutsekomisjon otsuse põhjendus võib sisalduda ka hindamiskomisjoni protokollis (HMS § 56 lg 1). Kohtule ei nähtu, et kutsekomisjon oleks rikkunud uurimispõhimõtet. Asjaoludest nähtuvalt on kutsekomisjon kaebaja tööd uuesti hinnanud ja kirjeldanud kaebaja töös esinenud puudusi. Punktisummat on korrigeeritud. Kutsekomisjonil ei olnud kohustust asuda kaebaja eksamitööd võrdlema teiste isikute omadega või töödega varasemast ajast. Pole välja toodud asjaolusid, mille pinnalt oleks pidanud tekkima kahtlus, et hindamiskomisjon on taotlejate eksamitöid erinevalt hinnanud. Nõustuda tuleb vastustajaga, et kutsekomisjon ei pidanud ainuüksi kaebaja üldsõnalise väite tõttu asuma kõiki vara hindaja, tase 7 kutse taotlejate võrdlusmeetodi ülesannete lahendusi üle vaatama ja võrdlema neid kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendusega.
16.Kohus ei pea usutavaks kaebaja väidet, et hindamistabel on koostatud tagantjärele. Vastustaja on asjakohaselt selgitanud, et on kaebajale väljastanud hindamistabeli ainult kaebaja võrdlusmeetodi ülesande lahendust puudutavas osas, mis on väljavõte Exceli koondfailist, millega on ka selgitav faili muutmise kuupäev 26.11.2025, kuna väljavõte tehti päeval, mil tabel kaebajale e-kirjaga edastati. Kuna hindamistabelis on ära toodud vead ning 12
samad vead on ära toodud ka kutseeksami kirjaliku osa hindamise protokollis, poleks olnud võimalik protokollis vigu ega hindajate poolt antud punktisummasid esitada. Kohus nõustub vastustaja selgitustega.
17.Ülaltoodut arvestades jääb kaebus rahuldamata.
18.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna otsus tehti kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja taotleb õigusabikulude hüvitamist summas 3850,20 eurot (käibemaksuga, 13.04.2026 menetlusdokument). Riigikohtu pikaaegse praktika kohaselt ei mõisteta haldusorgani menetluskulusid reeglina välja kaebajalt, välja arvatud, kui kohtuvaidlus väljub haldusorgani põhitegevuse raamidest (nt RKHKo 28.10.2017 nr 3-3-1-73-16, p 48). Käesoleval juhul sellise olukorraga tegemist ei ole, kuna vara hindamise valdkonna kutsete andmise korraldamine on vastustaja üheks põhitegevuseks (EKHÜ põhikirja p 2.1.5). Kutse andmisel tekkivate õigusvaidlustega seonduvaid kulud on hõlmatud KutS § 17 lg-ga 1 ning need hüvitatakse KutS § 17 lg-s 2 nimetatud vahenditest, st kutset taotlevate isikute poolt kutse andmise tasu arvelt (vt TlnRngKo 10.05.2024, 3-22-1349, p 15). Seetõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee
13
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.