XXX-i korteriomandi (kinnistu nr XXXXXXX, katastritunnus XXX) omanikuna on alates 09.08.2001 kinnistusraamatusse kantud Tallinna linn.
2.S.Y (kaebaja) esitas 02.02.2026 Tallinna Kesklinna Valitsusele avalduse XXX asuva eluruumi ostueesõigusega erastamiseks eluruumide erastamise seaduse (EES) §-de 3 ja 4 alusel. Kaebaja selgitas, et kasutas alates 26.04.1995 eluruumi tööandja eluruumi üürilepingu alusel, mis lõppes kaebaja koondamise tõttu 21.09.2004. Pärast seda jätkus üürisuhe elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p 1 alusel. Seega kasutab kaebaja kõnealust eluruumi seadusest tuleneva üürisuhte alusel. Kaebaja esitas Tallinna Kesklinna Valitsusele 28.05.2001 avalduse eluruumi ostueesõigusega erastamiseks, kuid linn keeldus eluruumi erastamisest põhjusel, et tegemist oli tööandja eluruumiga. Kuna eluruum ei ole praegu enam tööandja eluruum ja
3-26-821 sellega on erastamata jätmise põhjus ära langenud, on kaebajal üürnikuna tekkinud EES §-de 3 ja 4 alusel subjektiivne õigus eluruumi erastamiseks.
3.Tallinna Kesklinna Valitsus teatas kaebajale 06.03.2026 vastuskirjaga nr 9-12/11-2, et kaebaja avaldust korteriomandi ostueesõigusega erastamiseks ei ole võimalik rahuldada, kuna selleks puudub õiguslik alus. Tallinna linn saab korteriomandi võõrandada üksnes linnavara võõrandamist reguleerivate õigusaktide alusel turuväärtuse (turu keskmise hinna) järgi. Korteriomandi võimaliku võõrandamise või kasutussuhte edasise korraldamise otsustamiseks on vajalik korteriomandi ülevaatus ja ajakohase eksperthinnangu koostamine. Vastuskirjas paluti kaebajal võimaldada Tallinna linna esindajale ja hindajale ligipääs korteriomandi ülevaatuseks ning teatada hiljemalt 27.03.2026 sobivad ajad ülevaatuse läbiviimiseks. Vastuskirjas on märgitud, et juhul kui kaebaja nimetatud tähtaja jooksul tagasisidet ei esita, jätkab Tallinna linn eluruumi kasutussuhte lõpetamise ning valduse vabastamise nõude ettevalmistamisega kooskõlas asjaõigusseaduse § 80 lg-s 1 sätestatuga.
4.Kaebaja esitas 18.03.2026 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille halduskohus võttis menetlusse nõuetes tühistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 06.03.2026 haldusakt nr 9-12/11-2 ning kohustada vastustajat kaebajale ostueesõigusega erastama XXX eluruum või alternatiivselt kohustada vastustajat vaatama kaebaja 02.02.2026 avaldus XXX eluruumi ostueesõigusega erastamiseks uuesti läbi. Kaebaja palub esialgse õiguskaitse taotluses: 1) kanda Tallinna linna omandis oleva kinnistu registriosa nr XXXXXXX (XXX korter nr X) kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale käsutamise keelumärge kaebaja kasuks; 2) keelata vastustajal XXX eluruumi üürisuhte ülesütlemine. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis avaldanud, et ta kavatseb vaidlusaluse eluruumi võõrandada ja hoiatanud, et jätkab kasutussuhte lõpetamise ettevalmistamisega. Kaebajal kui eluruumi erastamise õigustatud subjektil on seadusest tulenevalt õigus saada vaidlusaluse eluruumi omanikuks. Senikaua on tal õigus kasutada eluruumi üürisuhte alusel. Kaebajal on kehtiv üürisuhe. Ka vastustaja möönab 06.03.2026 vastuskirjas kasutussuhte (vältides selle nimetamist üürisuhteks) olemasolu. Kuna kaebajal ei ole Tallinnas muud eluruumi, kuhu tal oleks võimalik elama asuda, jätaks eluruumi kasutusõiguse kaotamine kaebaja kodutuks, mis oleks äärmiselt raske tagajärg kaebaja jaoks. Kaebajal ei ole võimalik endale turuhinnaga eluaset Tallinnas omandada. Kaebaja on täitnud kõik kohustused, kuid hoolimata sellest hoiatab vastustaja kaebajat üürisuhte lõpetamisega. Võlaõigusseaduse (VÕS) ega ka mingi muu seaduse kohaselt ei ole üürilepingu ülesütlemise aluseks asjaolu, et kaebaja ei võimalda vastustaja ligipääsu eluruumi. Seega on õigusvastane vastustaja poolt kaebaja hoiatamine üürsuhte lõpetamisega juhul, kui kaebaja hiljemalt 27.03.2026 tagasisidet ei esita. Puudub avalik huvi vaidlusaluse eluruumi võõrandamise vastu kõrvalisele isikule ja üürisuhte lõpetamiseks. Kaebust ei saa pidada perspektiivituks.
5.Tallinna linn palus jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. EES § 3 lg 5 p 1 järgi ei kuulu erastamisele tööandja eluruumid. Kaebaja tööandja eluruumi üürileping lõppes hiljemalt 21.09.2004. Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2022 otsuse nr 2-1810855 p-st 32 on arusaadav, et kaebajaga sõlmitud tööandja eluruumi üürileping muutus tasuta kasutamise lepinguks juba 01.07.2002, mil ES tööandja eluruumi puudutavad sätted kaotasid kehtivuse. Kuigi ES § 60 lg 4 keelas teist eluruumi vastu andmata tööandja eluruumist välja tõsta isikut, kes on töötanud eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat, kohustas säte kaebaja tööandjat, mitte uut omanikku ehk linna. Lisaks kaotas säte 01.07.2002 kehtivuse. Vaidlust ei ole, et kaebaja jätkas ka pärast oma töölepingu lõppemist vaidlusaluse eluruumi kasutamist ja Tallinna linn oli sellest teadlik. Siiski ei ole Tallinna linn sõlminud kaebajaga kirjalikku eluruumi üürilepingut ega nõudnud üüri tasumist. Kaebaja on 2(5)
3-26-821 tasunud vaid eluruumiga seonduvaid kommunaalkulude arveid. Seega tuleb lugeda, et pooled sõlmisid 01.07.2002 vastavalt VÕS §-le 389 eluruumi tasuta kasutamise lepingu. Õigusaktid ei kohusta tasuta kasutamise lepingu alusel kasutatavat eluruumi erastama. Seega ei kuulunud vaidlusalune eluruum kuni 30.06.2002 erastamisele põhjusel, et tegemist oli tööandja eluruumiga ja alates 01.07.2002 kuni käesoleva ajani ei kuulu see eluruum erastamisele põhjusel, et kaebajal puudub erastamise eelduseks olev eluruumi üürileping. Lähtuvalt eeltoodust on kaebuse eduväljavaated kasinad. Kuna Tallinna linn ei ole kaebajaga sõlmitud XXX eluruumi tasuta kasutamise lepingut üles öelnud ega vara võõrandamise protsessi käivitanud, puudub kaebajal täna vajadus esialgse õiguskaitse järele.
6.Tallinna Halduskohus jättis 24.03.2026 määruse resolutsiooni p-ga 1 esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Tallinna linn kinnitas kohtule 20.03.2026 esitatud seisukohas, et ei ole kaebajaga sõlmitud XXX eluruumi tasuta kasutamise lepingut üles öelnud ega vara võõrandamise protsessi käivitanud ning seega puudub kaebajal täna esialgse õiguskaitse vajadus. Pooled ei ole küll ühel meelel selles, milline võlaõiguslik leping või kasutussuhe nende vahel on, kuid linna seisukohast võib järeldada, et üürisuhte või eluruumi tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise oht kaebajat praeguse seisuga ei ähvarda. Kui Tallinna linn peaks menetluse kestel kasutama õigust öelda üürileping või tasuta kasutamise leping üles, on kaebajal õigus vaidlustada lepingu ülesütlemine maakohtus ning teavitada sellest halduskohut, taotledes vastava asjaolu ilmnemisel esialgse õiguskaitse kohaldamist. Samuti on Tallinna linn teatanud, et tal ei ole kavas vara võõrandada. Seega puudub vajadus kaebaja kasuks kinnistusraamatusse keelumärke kandmiseks. Kui vastustaja peaks siiski menetluse kestel alustama vara võõrandamist, on kaebajal õigus vaidlustada võõrandamisele suunatud haldusakt. Kuna esialgse õiguskaitse vajadus puudub, ei kontrolli kohus muid esialgse õiguskaitse kohaldamise eeldusi.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
7.Kaebaja palub 25.03.2026 määruskaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 24.03.2026 määruse resolutsiooni p 1 ja teha asjas uus määrus, millega rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Vastustaja 06.03.2026 kirja nr 9-12/11-2 avaldusi tuleb mõista vastustaja kavatsusena kasutussuhe lähemas tulevikus lõpetada (üles öelda) ja eluruum võõrandada. Vastustaja on 20.03.2026 seisukohas öelnud üksnes seda, et ta ei ole lepingut üles öelnud (mitte eitanud ülesütlemise kavatsuse puudumist). Kui linn oleks juba lepingu (üürisuhte) üles öelnud, oleks hilja esialgset õiguskaitset kohaldada. Kohus on jäänud uskuma vastustaja 20.03.2026 avaldust, et lepingu ülesütlemise ja vara võõrandamise protsessi ei ole käivitatud. Kuna vastustaja avaldused on vastuolulised, oleks halduskohus pidanud juhinduma vaidlustatud haldusaktis toodust. Vajadus pöörduda tsiviilkohtusse muudab kaebuse eesmärgi saavutamise oluliselt raskendatuks, kuna kahe kohtuvaidluse pidamine on rahaliselt koormav ning võtaks väga kaua aega. Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmisel võib tekkida olukord, kus erastamine tuleb peatada hagi lahendamise ajaks. Kohtu korraldus vastustajale teatada viivitamatult, kui linnal tekib vajadus vara võõrandada või linn kavatseb lepingu ülesütlemist, ei asenda esialgset õiguskaitset ega välista võimalust, et linna võõrandab menetluse kestel eluruumi või ütleb üürisuhte üles. Halduskohus oleks pidanud võtma seisukoha kõikide esialgse õiguskaitse kohaldamise eelduste osas.
3(5)
3-26-821
8.Tallinna linn palub 31.03.2026 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata, jäädes 20.03.2026 seisukoha juurde. Kuna Tallinna linn on avaliku sektori asutus, on halduskohtu 24.03.2026 määruses linnale pandud kohustus teavitada kohut viivitamatult vajadusest vara võõrandada või kavatsusest leping üles öelda kaebaja õigusta tagamiseks piisav.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.
10.Määruskaebuse väited ei anna alust selle rahuldamiseks ja halduskohtu 24.03.2026 määruse resolutsiooni p 1 tühistamiseks.
11.Esialgne õiguskaitse on HKMS § 249 lg-st 1 tulenevalt ajutine abinõu, mida kohaldatakse kaebaja õiguste kaitsmiseks enne põhiasjas peetava kohtuvaidluse lõppu, s.o kohtumenetluse ajaks. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on põhjendatud siis, kui kaebajat ähvardab tagajärg, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske. Esialgset õiguskaitset tuleb kohaldada vaid sel määral, kui see on kaebaja õiguste kaitseks hädavajalik (nt Riigikohtu 08.02.2021 määrus nr 3-20-915, p 20; 13.11.2020 määrus nr 3-20-349, p 12). Kohus ei pea kahjuliku tagajärje ohuga arvestama, kui ta on veendunud, et risk on äärmiselt väike või puudub (nt Riigikohtu 11.12.2020 määrus nr 3-20-605, p 11).
12.Kaebaja on esialgse õiguskaitse vajadust põhistanud eluruumist ilmajäämise ohuga, kuna vastustaja võib eluruumi kohtumenetluse ajal võõrandada. Esialgse õiguskaitse kohaldamise eelduseks on reaalne oht pöördumatute või hiljem raskesti kõrvaldatavate tagajärgede tekkeks. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda kaebaja taotlus järeldada selliseid pöördumatud tagajärgi kaebaja õigustele. Seetõttu puudub kaebajal hetkel esialgse õiguskaitse vajadus. Poolte vahel on vaidlus, millisel õiguslikul alusel kaebaja XXX eluruumi kasutab ning kas Tallinna linnal on eluruumi kaebajale ostueesõigusega erastamise kohustus. Kaebaja leiab, et tal on pärast tööandja eluruumi üürilepingu lõppemist linnaga seadusest tulenev üürisuhe ning vastustaja, et tegemist on eluruumi tasuta kasutamise lepinguga (VÕS § 389). Tallinna linn on 20.03.2026 vastuses halduskohtule kinnitanud, et ei ole kaebajaga sõlmitud XXX eluruumi tasuta kasutamise lepingut üles öelnud ega vara võõrandamise protsessi käivitanud. Sama seisukoha juurde jäi vastustaja ka 31.03.2026 vastuses ringkonnakohtule. Seega ei ole vastustaja seisukohtadest tulenevalt linn eluruumi võõrandamisega alustanud. Ringkonnakohtul puudub alus vastustaja kinnitust kahtluse alla seada. Lisaks on halduskohus vaidlustatud määruse resolutsiooni p-ga 7 kohustanud linna viivitamatult kohut teavitama, kui linnal tekib vajadus vara võõrandada või linn kavandab lepingu ülesütlemist. Ringkonnakohtu hinnangul on sellise kohustuse panemine kaebaja õiguste tagamiseks piisav.
13.Halduskohus on kaebajale õigesti selgitanud, et kui linn peaks siiski menetluse kestel kasutama õigust öelda leping üles, on kaebajal õigus vaidlustada see maakohtus ning taotleda nii maakohtult kui ka halduskohtult esialgse õiguskaitse kohaldamist. Menetluse kestel võõrandamisega alustamisel on kaebajal õigus vaidlustada võõrandamisele suunatud haldusakt ja taotleda samuti esialgse õiguskaitse kohaldamist.
14.Eelneva tõttu on esialgse õiguskaitse taotlus ennatlik ja halduskohus jättis taotluse õiguspäraselt rahuldamata. Kuna kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus, ei olnud halduskohtul kohustust hinnata kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi kaebajale ja avalikule huvile. Kaebuse eduväljavaadetele annab halduskohus hinnangu asja sisulise läbivaatamise käigus. (allkirjastatud digitaalselt) 4(5)
3-26-821
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.