Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Einar Vene ja Tanel Saar 12. veebruar 2026, Tartu 3-25-3126 Mittetulundusühingu Uhti Küla Süda kaebus Kambja Vallavolikogu 27. augusti 2025. a otsuse nr 68 tühistamiseks Mittetulundusühingu Uhti Küla Süda määruskaebus Tartu Halduskohtu 29. septembri 2025. a määruse peale Kirjalik menetlus Kaebaja mittetulundusühing Uhti Küla Süda esindajad v.adv Gerly Kask ja v. adv Siiri Pajupuu Vastustaja Kambja vald esindaja v.adv Villy Lopman, adv Sandra Kaas
RESOLUTSIOON
1.Võtta tõenditena asja juurde kaebaja hagiavaldus ning Tartu Maakohtu 1. ja 15. oktoobri 2025. a määrused tsiviilasjas nr 2-25-16252.
2.Jätta tõenditena asja juurde võtmata Kambja vallavanema 30. septembri 2025. a käskkiri nr 10-1/29 ja 1. oktoobri 2025. vara üleandmise-vastuvõtmise akt ning sellele lisatud fotod.
3.Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 29. septembri 2025. a määrus muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale saab esitada määruskaebuse otse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kaebaja ja vastustaja vahel 16. aprillil 2008 sõlmitud vara tasuta kasutamise lepingu alusel oli kaebaja kasutuses Uhti külas Valgekõrtsi tee 22 paiknev hoonestatud kinnisasi. Kambja Vallavolikogu tegi 27. augustil 2025. a otsuse nr 68 öelda leping erakorraliselt üles alates 1. oktoobrist 2025.
Kaebaja esitas Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Kambja Vallavolikogu
27.augusti 2025. a otsus nr 68. Kaebuse kohaselt vaidlustatud on otsus vormistatud haldusaktina, selles on viidatud, et otsuse
peale võib esitada kaebuse Tartu Halduskohtule. Kohtupraktika põhjal on halduskohtu pädevuses vaidlused vallavara kasutusse andmise otsustamise üle. Leping täitis sisuliselt valla ülesannet kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg 1 ja 2 tähenduses - korraldada kultuuri- ja kogukonnategevust ning tagada vastavate kohalike asutuste ülalpidamine. Lepingul on halduslepingu tunnused. Lepingu punktides 1.2, 3.1.1. ja 3.1.8 on delegeeritud kaebajale avaliku ülesande täitmine - kultuurimajanduse edendamine. Lepingu punktis 3.1.4 on sätestatud kontrollimehhanism. Leping teenib avalikku huvi. Vastustaja seisukohtade põhjal oli kaebaja ülesanne tasuta kasutusse antud ruumide ekspluateerimine selliselt, et arendatakse Uhti küla kogukonnategevusi, muudetakse vald külastajatele (turistidele) atraktiivseks ning edendatakse ja säilitatakse käsitööd ja kultuuripärandit.
3.Vastustaja leidis, et vaidluse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses, sest leping on võlaõiguslik. Vastustaja ei ole halduskoostöö seaduse (HKTS) § 3 lg 2 alusel volitanud kaebajat täitma vastustajale seadusega või seaduse alusel pandud haldusülesannet.
4.Tartu Halduskohus tagastas määrusega kaebuse halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 1 p 1 alusel, kuna vaidluse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses. Vastustaja on lepingu ülesütlemisel (vaidlustatud otsuses) tuginenud lepingu punktile 5.3, mille järgi omanik võib lepingu ennetähtaegselt üles öelda, kui selleks on mõjuv põhjus, ning VÕS sätetele. Vastustaja põhjendas lepingu ülesütlemist sellega, et kaebaja on lepingut oluliselt rikkunud ning tõi välja, milliseid rikkumisi ta kaebajale ette heidab. Otsuse faktiliseks aluseks on vastustaja etteheited lepingu konkreetsete punktide rikkumise kohta ning õiguslikuks aluseks on lepingu ja VÕS sätted. Halduskohtu pädevuse jaatamiseks ei ole piisav vaidlustatud otsuses sisalduv vaidlustamisviide, seda tuleb kohtuasja asjaoludel pidada ekslikuks. Kui vallavara kasutusse andmiseks on sõlmitud eraõiguslik leping, siis vaidlused selle lepingu täitmise, rikkumise, lõpetamise jms üle on eraõiguslikud ja need lahendatakse maakohtus. Halduskohtu pädevuse jaatamiseks ei ole piisav vaidlustatud otsuses sisalduv vaidlustamisviide, seda tuleb kohtuasja asjaoludel pidada ekslikuks. Lepingut ei muuda halduslepinguks see, et lepingu punkti 1.2 kohaselt on lepingu eesmärgiks Valgekõrtsi kinnisasja kompleksne ja järjepidev kasutamine Uhti küla käsitöökeskusena avatud ateljeena. Ka lepingu punktid 3.1.1 ja 3.1.4 (kasutaja kohustus vallata ja kasutada lepinguobjekti heaperemehelikult ja kooskõlas lepinguga ning lubada omanikul kontrollida lepinguobjekti seisukorda ning lepingujärgset ja otstarbele vastavat kasutamist) ei viita, et tegemist võiks olla halduslepinguga. Tegemist on võlaõiguslikus kasutuslepingus tavapäraste sätetega. Õige ei ole kaebaja arusaam, et vastustaja andis lepinguga kaebajale üle KOKS § 6 lg 1 sätestatud ülesande korraldada vallas kultuuritööd. Avalik huvi on oluliselt laiem mõiste kui avalik-õiguslik suhe / vaidlus. Kohaliku omavalitsuse õigused ja võimalused oma vara kasutusse andmisel on reeglina seotud avaliku huviga. See ei tähenda, et vallavara kasutusse andmiseks sõlmitud leping on avalik-õiguslik. Kaebaja väited selle kohta, et vastustaja jättis õigusvastaselt rahuldamata või läbi vaatamata tema taotlused toetuse saamiseks, väljuvad käesoleva kohtuasja piiridest. Kui kaebaja hinnangul olid tema taotluste suhtes tehtud otsused õigusvastased, siis oleks kaebajal tulnud need HKMS § 46 lg 1sätestatud kaebetähtaja jooksul vaidlustada.
5.Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub Tartu Halduskohtu määrus tühistada ja saata asi menetlusse võtmise otsustamiseks ja lahendamiseks halduskohtule. Kaebaja leiab, et vaidlusalune leping on haldusõigussuhteid reguleeriv leping ning sellega
2
seonduvad vaidlused peaksid alluma halduskohtule. Vallavara kasutusse andmise otsustamisel tuleb lähtuda avaliku õiguse põhimõtetest, sealhulgas diskretsiooni kasutamise reeglitest, avaliku huvi arvestamisest ja võrdse kohtlemise põhimõttest. Vald andis kinnistu tasuta kasutada mittetulundusühingule, kes ei tegutse ärilisel eesmärgil, vaid koondab kogukondi ja korraldab avalikke üritusi, kursusi ja programme. Seega ei ole tegemist klassikalise üürilepingu või ärilise kasutusega, vaid vahendiga, mille kaudu vald täitis KOKS § 6 lg 1 kohast avalikku ülesannet – kohaliku kultuuri ja kogukonnaelu edendamist. Õiguste vahekord lepingus, kus kaebajal on eelkõige kohustused, mille määrab ja seab vastustaja, allutab kaebaja vastustaja kontrollile ning tekitab avalik-õigusliku iseloomuga subordinatsioonisuhte. Kaebaja on Uhti kõrtsi tegevusi valdavalt ellu viinud vastavalt vastustaja tahtele ning kaasrahastamisel, mis vastab valla poolt KOKS § 6 lg-s 2 sätestatud kohustuse täitmisele. Kambja Vallavolikogu majanduskomisjoni 8. veebruari 2024 istungi arutelul käsitleti Valgekõrtsi hoonet kui „valla kultuuriobjekti“ ning arutati, kas vallal on mõistlik piirkonnas pidada kahte kultuurikeskust. Lepingu p 3.1.11 (keeld anda üle lepinguobjekti või lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi kolmandatele isikutele) ilmestab seda, et vastustajal oli äratuntav huvi selle vastu, et kultuurimajanduse korraldamine on volitatud kaebajale, mitte mõnele kolmandale isikule või et seda pakutakse mõne kolmanda isiku kaudu või kaasabil. HKTS § 3 lg 4 teine lause sätestab, et kui lepingust selgelt ei nähtu poolte tahe sõlmida tsiviilõiguslik leping, eeldatakse, et tegemist on halduslepinguga. Lubatav ei ole suva alusel otsustada, et vaidlustatud otsuse vaidlustamisviide on ekslik, kuid lepingus sisalduv viide lahendada vaidlused Tartu Maakohtus ei ole ekslik.
6.Vastuses määruskaebusele vaidleb vastustaja määruskaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Vastustaja hinnangul nähtub lepingust selgelt poolte tahe sõlmida eraõiguslik leping. Vaidlustatud otsus vastab lepingu punktis 5.3 nimetatud eraõiguslikule kirjalikule tahteavaldusele. Munitsipaalvara kasutusse andmine toimub mitmeastmelises menetluses: esmalt valib KOV isiku, kellele vara antakse; seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu sõlmimiseks; ning lõpuks sõlmitakse eraõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe. Ebaõige on väide, et pooltevahelise lepingu kaudu korraldab vald avaliku ülesande täitmist. Eraõigusliku lepingu sõlmimisele suunatud munitsipaalvara kasutusse andmist reguleerivad avaliku õiguse normid, kuid see ei anna alust käsitada lepingust tekkinud vaidlust avalikõigusliku vaidlusena. Vaidlused pooltevahelise lepingu täitmise ja lõpetamise tingimuste üle on oma olemuselt tsiviilõiguslikud ja tuleb lahendada maakohtus. Kaebaja on juba asunud enda õigusi kaitsma maakohtus ning sama vaidlust ei tohiks pidada paralleelselt mitmes kohtus. Samasisuline vaidlus samade poolte vahel on käimas täna tsiviilkohtus (tsiviilasi nr 2-25-16252).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohtu hinnangul ei kuulu määruskaebus rahuldamisele. Halduskohus selgitas kehtivale õigusele ja kohtupraktikale tuginedes loogiliselt jälgitavalt, miks kaebaja ja vastustaja vahel sõlmitud kinnisasja tasuta kasutamise lepingu järgne õigussuhe on eraõigussuhe. Eraõigussuhtest tekkinud vaidlused tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud korras maakohtus. Seega ei ole halduskohus pädev kaebust läbi vaatama. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu määruse põhjendustega ning jätab põhjendused kordamata (HKMS § 201 lg 4 ja § 203 lg 2).
3
Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
8.Kaebaja leiab jätkuvalt, et vastustajaga 16. aprillil 2008 sõlmitud vara tasuta kasutamise leping on haldusleping ja seega õigussuhe vastustajaga avalik-õigusliku iseloomuga.
Ringkonnakohus kaebajaga ei nõustu.
10.Iseenesest on õige, et kohaliku omavalitsuse vara kasutusse andmine otsustatakse haldusmenetluses. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 22 lg 1 p ja § 34 lg 2 järgi on kohaliku omavalitsuse volikogu pädevuses valla või linna vara valitsemise korra kehtestamine. Volikogu 25. oktoobri 2012. a otsusega nr 38 kehtestatud Kambja valla valitsemise korra § 25 lg 1, § 15 lg 1 p 2 ja § 16 lg 1 kohaselt võib Kambja valla vara anda tasuta kasutusse ning kaebajaga sõlmitud lepingu tingimustel on kasutusse andmise otsuse tegemine vallavolikogu pädevuses. Vara kasutusse andmise otsust tuleb põhjendada (korra § 25 lg 7). Vara kasutusse andmist otsustades tegutseb vastustaja avaliku võimu volitust kasutades. Vara kasutusse võtta sooviv isik ei ole vallaga võrdses positsioonis. Tal on subjektiivne õigus eelkõige sellele, et vald lahendaks isiku taotluse ja otsustaks vara kasutusse andmise kehtivate normide alusel õiguspäraselt. Otsus vara kasutusse andmise kohta on haldusakt ning loob isikule õiguse nõuda vallavara tasuta kasutamise lepingu sõlmimist (korra § 25 lg 8). Seega ei anna vormikohane otsus anda vallavara tasuta kasutusse isikule veel õigust vara kasutada. See õigus tekib vara tasuta kasutamise lepingu alusel. Vara tasuta kasutamise leping on olemuslikult eraõiguslik (VÕS § 389), nagu teisedki kasutuslepingud (vt VÕS 3. osa). Vara kasutusse andja ja kasutaja vahel ei ole subordinatsioonilist suhet. Kumbki lepingu pool võib nõuda teiselt lepingu tingimuste järgimist, kui seadus teisiti ette ei näe. Pooltel ei ole aga õigust muuta lepingu tähtaega ega muid tingimusi ühepoolselt.
11.Vastustaja toob seega põhjendatult välja, et vallavara kasutusse andmine toimub mitmeastmelise menetlusena, milles haldusmenetlus viib eraõigusliku kasutuslepingu sõlmimisele ja on aluseks poolte vahelisele eraõiguslikule suhtele. Õige on seegi, et pikaajalise ja järjepideva kohtupraktika kohaselt jäävad lepinguõiguslikud vaidlused eraõiguslikuks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik (vt 3-3-4-1-15 p 9 ja seal viidatud praktika). Määravaks on seejuures, kas avaliku võimu kandja seisund suhtes teise isikuga on olemuslikult, mitte ainult väliselt või vormiliselt, samaväärne seisundiga, milles võivad olla eraisikud (sealsamas).
12.Ringkonnakohus jagab arusaama, et vaidlusaluses lepingus poolte õiguste ja kohustuste tasakaal on eraõigussuhetes tavapärane. Vastustaja ei ole saanud käsuõigust kaebaja suhtes ega voli otsustada lepingu olulisi tingimusi ühepoolselt. Lepingu lõpetamine või ülesütlemine on erandlikult võimalik ka ühe lepingupoole tahteavaldusega. Sellele vaatamata nähtub lepingu punkti 5 sätetest ilmekalt, et lepingulises suhtes ei ole vastustaja eraisikust erinevas seisundis. Nii lubab lepingu p 5.3, millele vastustaja tugineb vallavolikogu vaidlustatud otsuses, lepingu ennetähtaegselt üles öelda, kui selleks on mõjuv põhjus. Kaebajal seevastu on lepingu p 5.2 järgi õigus leping üles öelda igal ajal sõltumata põhjusest.
13.Tõsi, mõnevõrra arusaamatult näib lepingu p 5.4 andvat samasuguse õiguse lepingu mõlemale poolele. Kuid see ega kaebaja viidatud p-s 3.1.4 sätestatud omaniku õigus kontrollida asja kasutamist ei anna vastustajale rohkem õigusi, kui võib pidada tavapäraseks eraõigusliku kasutussuhte korral. Nagu halduskohus selgitas, on asja kasutamise tingimuste seadmine ja omanikul nende järgimise kontrollimise võimaldamine omane eraõigussuhtele. Seeläbi ei ole kaebaja allutatud avaliku võimu teostamisele, vaid üksnes lepingulisele kohustusele kasutada asja kokkulepitud tingimustel.
14.Kokkuvõttes ei ilmne lepingu tingimustes midagi, mis osutaks võimalusele, et tegelikkuses tegutseb vastustaja lepingulises suhtes võimupositsioonil.
4
15.Ringkonnakohus osutab siinkohal veel sellele, et kui tugevam lepingupool on lepingu tingimustena ette näinud sätteid, mille osas teisel poolel ei olnud võimalik läbi rääkida, siis võib tegemist olla lepingu tüüptingimustega (VÕS § 35 lg 1). Kui sellised tingimused kahjustavad teise poole õigusi ebamõistlikult, ei saa sellest veel järeldada, et lepinguliste kohustuste tasakaalu puudumise tõttu oleks tegemist avalik-õigusliku suhtega. Ebavõrdsete poolte korral näeb VÕS ette eraõiguslikud õiguskaitsevahendid nõrgema poole kaitseks. Seetõttu peab suhte avalik-õigusliku iseloomu jaatamiseks esinema lepingu tingimustes selge avalik-õiguslik element.
16.Kaebaja hinnangul on selliseks elemendiks asjaolu, et vastustaja täidab lepingu kaudu avalik-õiguslikku ülesannet, s.o kohaliku kultuuri ja kogukonnaelu edendamist. Ka selle seisukohaga ei saa nõustuda.
17.Kaebajaga sõlmitud leping võib tõepoolest soodustada avalikku huvi. See ei muuda vara kasutusse andmise lepingut aga veel halduslepinguks. Vastustaja ja halduskohus selgitasid asjakohaselt, et kohaliku omavalitsuse tegevus oma vara kasutamisel ühel või teisel viisil enamasti seondub avaliku huviga. Haldusleping on leping, mis reguleerib haldusõigussuhteid (HMS § 95 lg 1). Seega peab lepingu kvalifitseerimiseks halduslepinguks lepinguga reguleeritavatel suhetel olema avalik-õiguslik sisu. Avalik-õiguslik element ei ole aga pelgalt see, et lepingust tuleneb kaebajale kohustus kasutada vara konkreetsel viisil ja lubada seda kasutada ka kolmandatel isikutel. Kaebaja leiab ekslikult, et seeläbi on vald andnud kaebajale üle avaliku ülesande täitmise. Kaebaja kasutusse antud kinnisasjal toimuva tegevuse läbiviimine ja korraldamine ei ole vastustaja seadusest tulenev ülesanne. Halduskohus tõi õigesti välja, et kellelgi ei ole subjektiivset õigust nõuda vastustajalt just sedalaadi kultuuri- või ühistegevuse tingimuste loomist. Juba seetõttu ei saanud vastustaja seda ülesannet kaebajale üle anda. Lepingu sõlmimisega vastustaja eeldatavalt soodustab kuultuurielu kohaliku omavalitsuse territooriumil, kuid ei anna kultuurielu korraldamise kohustust üle kaebajale.
18.Olukorras, kus vastustajat ei volitatud avalikku ülesannet täitma, ei ole asjakohane viide HKTS § 3 lg-le 4. Säte seab eelduse, et tegemist on halduslepinguga üksnes juhtudeks, kui lepinguga volitatakse isikut haldusülesannet täitma.
19.Halduskohtust erinevale järeldusele ei vii ka kaebaja väited, et kaebaja tegutseb mittetulundusühingu vormis, kuid ometi peab kandma lepingu eseme kasutamise kulud, samuti et vastustaja ei määranud kaebajale tegevustoetust 2024. ja 2025. aasta eest. Need väited ei seondu vaidlusalusest lepingust tekkinud suhte õigusliku kvalifikatsiooni küsimusega.
20.Ka kaebaja kasutusse antud vara kasutustingimuste täitmise arutelust 8. veebruari 2024. a Kambja Vallavolikogu majanduskomisjoni istungil ei saa teha järeldusi poolte lepingulise suhte iseloomu kohta. Nagu eespool märgitud, ei muuda vara kasutamisega seotud avaliku huvi jaatamine kasutussuhet automaatselt avalik-õiguslikuks.
21.Kaebajal on õigus selles, et vaidlustatud otsuse vaidlustamisviide, mis suunab kaebaja oma õiguste kaitseks esitama kaebuse halduskohtule, ning lepingus sisalduv säte vaidluste lahendamisest maakohtus on omavahel vastuolus. Samas eksib kaebaja selles, nagu oleks halduskohus paljasõnaliselt lugenud vaidlustatud otsuse vaidlustamisviite ekslikuks. Halduskohus põhjendas arusaadavalt seisukohta, et poolte suhe on eraõiguslik. Selle seisukoha valguses on mõistetav halduskohtu hinnang, et vaidlustatud otsuse vaidlustamisviide on ekslik. Kahe dokumendi vastuolus olevad vaidlustamisviited ei saa mõlemad samaaegselt olla õiged. Seetõttu tuleneb siit hinnang, et lepingus sätestatud vaidluste lahendamise kord vastab lepingu eraõiguslikule iseloomule.
5
22.Ringkonnakohus ei näe seost kaebaja viidatud KOKS § 6 lg 2 ja käesoleva vaidluse vahel. Säte paneb kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuse korraldada normis nimetatud asutuste ülalpidamist. Kaebaja aga ei ole vastustaja omanduses olev asutus.
23.Vastustaja tõi asjakohaselt esile sellegi, et kaebaja on asunud kaitsma oma õigusi ka maakohtus. Nimelt on kaebaja esitanud hagi, nõudes tuvastada vaidlusaluse lepingu kehtivus (tsiviilasi nr 2-25-16252). Ringkonnakohus võtab vastustaja esitatud sellekohased tõendid (hagiavaldus, Tartu Maakohtu 1. ja 15. oktoobri 2025. a määrused) asja materjalide juurde. Tõenditest nähtub, et tegelikkuses kaebaja vähemalt möönab, et vara tasuta kasutamise lepingust tulenev õigussuhe vastustajaga on eraõiguslik.
24.Vastustaja esitatud Kambja vallavanema 30. septembri 2025. a käskkirjal nr 10-1/29 ja
1.oktoobri 2025. a vara üleandmise-vastuvõtmise aktil ning sellele lisatud fotodel ei ole asja lahendamisel tähtsust (HKMS § 62 lg 2). Ringkonnakohus jätab need asja juurde võtmata. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. /allkirjastatud digitaalselt/
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.