A. A., B. B., C. C., D. D:i, E. E. ja F. F. kaebus Kose valla kohustamiseks korraldama XX Y (katastritunnus xxxxxx) kinnistul sademe- ja pinnasevee ärajuhtimise Kaebajad A. A., B. B., C. C., D. D:, E. E. ja F. F. Vastustaja Kose vald, volitatud esindaja Janno Perv
Menetlusosalised Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada A. A., B. B., C. C., D. D:i, E. E. ja F. F. kaebus. Kohustada XXXa korraldama XX Y katastriüksusel (katastritunnus xxxxxx) nõuetekohaselt sademevee ärajuhtimine hiljemalt ühe (1) aasta jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest arvates.
2.Mõista vastustajalt kaebajate kasuks välja menetluskulud summas 240 eurot (ilma käibemaksuta).
3.Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimed tähemärgiga.
SELGITUSED
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 29.12.2025 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.
1.A. A.le ja B. B.le kuulub kinnistu aadressil A, Kose-Uuemõisa, Harjumaa.
2.C. C.le ja D. D:ile kuulub kinnistu aadressil B, Kose-Uuemõisa, Harjumaa.
3.E. E.le ja F. F.le kuulub kinnistu aadressil C, Kose-Uuemõisa, Harjumaa.
4.A. A., B. B., C. C., D. D:, E. E. ja F. F. (edaspidi kaebajad) pöördusid 03.03.2025 Kose Vallavalitsuse poole seoses sademevee probleemiga XXa piirkonnas.
5.Kose Vallavalitsus vastas kaebajate pöördumisele 18.03.2025 kirjaga nr 8-1/491-1, et tekkinud olukorra saavad lahendada kaebajad koostöös arendajaga (AS K.U.MELL). Vastustaja selgitas kokkuvõtlikult järgmist. XXX ja arendaja AS K.U.MELL sõlmisid 2021. a detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise halduslepingu nr 2-7.9/30 (edaspidi haldusleping). Vastavalt halduslepingule, samuti kehtestatud detailplaneeringu seletuskirjale ja muudele dokumentidele on arendaja AS K.U.MELL võtnud endale kohustuse teostada kõik planeeringust tulenevad tööd, sealhulgas tagada sademevee ärajuhtimise lahendused ning likvideerida kõik arendusega seotud võimalikud puudused oma kulul. Halduslepingu põhjal (vt punktid 3.1.1-3.1.17) on arendaja kohustatud: 1) ehitus- ja infrastruktuurirajatised, sealhulgas sademevee äravoolusüsteemid, välja ehitama omal kulul; 2) rajatised välja ehitama ja tagama nende kasutuskõlblikkuse hiljemalt 60 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest (p 3.1.3); 3) teostama koostööd naaberkinnistute omanike ja tehnovõrkude valdajatega (p 3.1.16). Halduslepingu punkt 5.2.3 sätestab ühemõtteliselt, et detailplaneeringu ja rajatiste elluviimine toimub ainult arendaja kulul ja arendaja riskil, mis tähendab, et vallal ei teki kohustusi sademevee süsteemide väljaehitamiseks või parendamiseks nimetatud arenduspiirkonnas. Vallal puudub samuti lepinguline kohustus asuda arendaja asemel probleeme lahendama. Valla ülesandeks on teostada järelevalvet lepingu täitmise üle ning tagada vajadusel lepingust tulenevate sanktsioonide rakendamine, kui arendaja ei täida oma kohustusi (p 5.1.2 ja p 6.2). Hetkel on vald pidanud arendajaga läbirääkimisi ning selgitanud AS-le K.U.MELL kui arendajale kohustust lahendama vertikaalplaneeringuga kruntide siseselt sademevee immutamise. Halduslepinguga võetud kohustused on poolte poolt täidetud, kuid vald möönab, et arendaja on kinnistutele hoonete projekteerimise käigus jätnud lahendamata vertikaalplaneeringuga kruntide siseselt sademevee immutamise, mis on endaga kaasa toonud käesoleva probleemi.
6.Kaebajad esitasid 26.06.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse Kose valla kohustamiseks korraldama XX Y (katastritunnus xxxxxx) kinnistul sademe- ja pinnasevee ärajuhtimine.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7.Kaebajad leiavad, et vastustaja kohustus on korraldada sademe- ja pinnavee ärajuhtimine XX Y katastriüksusel (katastritunnus xxxxxx).
7.1.Kose-Uuemõisa alevikus on kestnud juba enam kui 1,5 aastat tõsine infrastruktuuri probleem: uusarenduspiirkonnas puudub toimiv sademe- ja pinnavee äravoolusüsteem. 2(11)
3-25-2108
Detailplaneeringus on sätestatud, et iga krunt peab sadevee sisemiselt lahendama, kuid reaalsuses ei toimi see savisel pinnasel ja tugevalt varieeruva reljeefiga piirkonnas. Antud probleem (üleujutused) on sama koha peal olnud juba enne elamukruntide ehitamist (üle 37 aasta). Elamud ehitati 2021. a.
7.2.Sadevesi voolab Maasika põllult ja ümbruskonna kõrgematelt kruntidelt kokku XX Y katastriüksusele, kust see omakorda valgub madalamal asuvatele elamukruntidele (sh kaebajate kinnistutele). Kaebajate kinnistud on korduvalt olnud üleujutuse ohus. Vesi on levinud mitmetel kordadel kinnistute ulatuses ning tunginud eluruumide lähedusse.
7.3.Probleemi tõsidust on tunnistanud ka vastustaja, kes tellis projektlahenduse „XX ja Maasika tänavate sademevee ärajuhtimise projekt“, milles ilmneb, et arendusel oli tähelepanuta jäänud võimalike naaberkinnistutelt pealevalguvate valingvihmade vee ning äkiliste lumesulavete käitlemine või ärajuhtimine. Vastustaja lubas olukorra lahendada 2024. a suvel, kuid seisukohad on muutunud. Kinnistute omanikke suunati piirkonna arendajaga läbirääkimistele, kuid piirkonna arendaja ei tunnista süüd ning kaebajatel pole nõudeks õiguslikku alust (piirkonna arendajal on vallavalitsusega leping).
7.4.Piirkonna arendaja on läinud pankrotti. Arendajal on vallaga kehtiv haldusleping, kuid arendaja ei ole nõus oma viga tunnistama ning vald ei ole nõudnud lepingu täitmist. Kehtiva halduslepingu nr 2-7.9/30 alusel on vastutavaks pooleks siiski vald. Vastustaja on kinnitanud, et majad on nõuetekohased. Tegemist on avaliku infrastruktuuri probleemiga, mille lahendamine kuulub valla pädevusse vastavalt kohaliku omavalitsuse korraldamise seaduse (KOKS) § 6 lg-tele 1 ja 3 ning ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse (ÜVVKS) §-le 62 ja §-le 64.
7.5.Kaebajad nõustuvad, et haldusleping nr 2-7.9/30 paneb esmase infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse arendajale. Sademevesi XX tn Y kinnistule ei pärine üksnes arenduse kruntidelt, vaid ka avalikult kasutatavalt transpordimaalt ja valla omandis olevatelt aladelt (Maasika põld, Küüni tn, Maasika tn).
7.6.Vallal on seaduslikud vahendid arendaja kohustuse täitmiseks.
7.7.Vastustaja on rikkunud õiguspärast ootust.
7.8.Vastustaja ei pea projekti ise rahastama, kui kulud saab sisse nõuda arendajalt.
7.9.Vastustaja tegevusetuse õigusvastasus seisneb selles, et ei kasutata seadusest ja lepingust tulenevaid järelevalvemeetmeid. Pooleteise aasta jooksul ei ole rakendatud leppetrahvi, tehtud siduvat ettekirjutust ega algatatud sunniviisilist lepingulist täitmist. Selline viivitus põhjustab üleujutusi ja suurendab kahju kinnistutele, vähendades samal ajal piirkonna kinnisvara turuväärtust varjatud puuduste tõttu.
8.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.
8.1.Vaidluse aluseks on Kose-Uuemõisa alevikus XXa lõpus asuv elamuarenduspiirkond. 2021. a kehtestati nimetatud alal detailplaneering (D, B ja A kinnistud; edaspidi DP) ning Kose Vallavalitsus ja arendaja AS K.U.MELL sõlmisid 14.04.2021 halduslepingu nr 2-7.9/30 detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamiseks. Halduslepinguga kohustus arendaja oma kulul välja ehitama kõik planeeringualal vajalikud teed ja tehnovõrgud (sh sademeveelahendused) ning kandma kõik arendusega seotud kulud ja riskid. Vallavalitsus kinnitas halduslepingus, et valla eelarves ei ole selle arenduse infrastruktuuri jaoks vahendeid ette nähtud.
8.2.Halduslepingu p 3.1.3 kohaselt pidi arendaja kõik lepinguga võetud kohustused täitma hiljemalt 60 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest, mis tähendaks mh, et rajatud rajatised toimivad nõuekohaselt ja neile on saadud kasutusload. Samuti sätestati lepingus, et arendaja ei 3(11)
3-25-2108
või enne teede ja tehnovõrkude väljaehitamist elamukruntidel hoonetele kasutusluba taotleda. Lepingu eesmärk oli tagada, et uus elamurajoon rajatakse arendaja kulul terviklikult välja ning avalikule sektorile ei langeks finantskoormust selles osas.
8.3.Arendaja ehitas aastatel 2021-2022 arenduspiirkonda üksikelamud aadressidel A, B ja C, mis on ka kaebajate elukohad. DP nägi ette, et iga elamukrunt peab lahendama sademevee omal kinnistul. Paraku ilmnes pärast hoonete valmimist, et piirkonna savine pinnas ja reljeef ei võimalda kogu sademe- ja lumesulamisvett kinnistutel pidada – vesi valgub kõrgematelt naaberaladelt (Maasika põld, samuti Küüni tn suund) madalamal asuvale XX Y transpordimaale.
8.4.Probleemi algpõhjuseks oli asjaolu, et planeeringu lahendus (sademevee hajutamine kruntidel) ei toiminud praktikas antud geoloogilistes tingimustes ning arendaja vertikaalplaneerimine oli puudulik, jättes arvestamata naaberaladelt tuleva vee.
8.5.Vastustaja sai probleemist teada talvel 2023/2024. Vastustaja tellis projekti „XX ja Maasika tänavate sademevee ärajuhtimise projekt D164-06.24“, mille koostas Kose Maakorralduse OÜ. Projekti eesmärk oli rajada XX tupiktänava madalaimasse ossa sadeveekanalisatsioon (toru või kraav) ja juhtida vesi mõnisada meetrit eemal olevasse jõkke. Kuni 2024. a lõpuni tegutses vastustaja heas usus, püüdes probleemi lahendada koostöös arendaja ja elanikega, kuigi formaalselt oli tegu arendaja lepingulise kohustusega.
8.6.Vastustajal puudub õiguslik kohustus korraldada sademevee ärajuhtimine konkreetsel eraldiseisval juhul arendaja kohustuste asemel. Sademe- ja pinnavee ärajuhtimise tagamine uusarenduse sees ei ole fikseeritud ühegi õigusnormiga valla kohustusena, vaid on planeeringu ja halduslepingu alusel eraõigusliku arendaja kohustus.
8.7.Kose valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava kohaselt ei ole XX tn/Maasika tn piirkonnas hetkel välja arendatud ühiskanalisatsiooni sademevee ärajuhtimiseks – detailplaneering nägi ette lokaalse lahenduse. Seega ei kuulu kõnealune sademevee ärajuhtimise probleem valla ühisveevärgi teenuse osutaja (Kose Vesi OÜ) hallatavasse süsteemi. ÜVVKS § 3 lg 1 defineerib ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kui süsteemi, mis teenindab tavaliselt vähemalt 50 inimest ja 10 m3 ööpäevast mahtu. XXa tupikkruntide sademevee lokaalne immutamine ei olnud plaanitud osa sellisest süsteemist. Järelikult puudub alus väita, et vallal lasub seadusjärgne kohustus tagada sademevee kanaliseerimine selle konkreetse uusarenduse sees samaväärselt kui näiteks avalikel teedel või üldises kanalisatsioonivõrgus.
8.8.Ehitusseadustik (EhS) § 11 lg 1 sätestab üldnõude, et ehitis kogu oma kasutusea vältel vastaks nõuetele ja oleks ohutu. Elamud A, B ja C on saanud omal ajal kasutusload. See tähendab, et vastustaja hinnangul oli hoonete kasutamine kavandatud otstarbel (elamuna) nõuetekohane, arvestades ka tookordseid sademeveelahendusi. EhS § 50 lg 1 kohaselt antakse kasutusluba, kui valminud ehitis on ehitatud vastavalt loale ning seda on võimalik kasutada nõuetekohaselt ja ohutult.
8.9.Kui hiljem ilmneb, et ekstreemsetes ilmaoludes tekib siiski uputusoht, on see erakorraline asjaolu, mitte ilmtingimata kasutusloa andmise hetkel teada olnud puudus. Igal juhul ei kehti EhS-st tulenevalt normi, mis paneks vallale automaatse kohustuse rajada täiendav taristu eraarenduse puuduste kõrvaldamiseks.
8.10.Kaebajad viitavad, et vastustaja oleks pidanud juba ehitus- ja kasutuslubade faasis probleemi ennetama. Tegemist on järelevalve küsimusega, mitte konkreetse õigusliku kohustusega nüüd vallal rajada ise rajatis. Võimaliku järelevalvevajaduse rahuldamine käib
4(11)
3-25-2108
haldusmenetluse kaudu, mitte kaebajate nõude vormis halduskohtus sundida vastustajat ise infrastruktuuri looma.
8.11.Haldusleping on oma sisult haldusaktiga võrdsustatud leping, millega arendaja võttis endale avalik-õigusliku kohustuse rajada taristu – selles lepingus sätestati selgelt, et kõik kulud ja riskid kannab arendaja. Lepingu preambulist ja p-st 5.2.3 nähtub ühemõtteliselt, et planeeringu elluviimine toimub ainult huvitatud isiku kulul ja riske kandes. Vastustaja on küll halduslepingu pool, kuid see ei tähenda, et vallal lasuks lepingus endal kohustus sademevee ärajuhtimise rajatis välja ehitada.
8.12.Leping näeb ette valla võimalikud sanktsioonid juhuks, kui arendaja kohustusi ei täida (nt leppetrahv 20 eurot päevas iga viivitatud päeva eest). Samuti õiguse äärmuslikul juhul tunnistada DP kehtetuks. Need on abinõud arendaja mõjutamiseks, mitte alternatiivne mehhanism, mis muudaks valla ise kohustatuks taristut rajama.
8.13.Vallal ei ole kohustust rajada sademevee rajatis eraarenduse sees. Seda seisukohta ei muuda ka KOKS § 6 lg 1. Valla üldine pädevus tagada avalike teede, veevarustuse ja kanalisatsiooni juhtimine ei laiene automaatselt olukorrale, kus eraettevõtja poolt rajatud (või rajamata jäetud) süsteem osutub ebapiisavaks.
8.14.Põhjendamatu on kaebajate nõue kohustada valda viima projektlahendus „XX ja Maasika tänavate sademevee ärajuhtimise projekt D164-06.24“ ellu. Projekt on arenduslik dokument, mitte haldusakt. Praegu ei ole nimetatud projekt jõudnud isegi ehitusloani – maaomaniku nõusoleku saamine ja projekti kooskõlastamine jäi pooleli 2024. a lõpus. Seetõttu oleks isegi puhtmenetluslikult võimatu kohustada vastustajat viivitamatult projekt realiseerida. Vallal puudub õiguslik alus projektis ettenähtud töid teha ilma volikogu otsuseta. Vastustaja ei vaidle vastu projekti tehnilisele vajalikkusele. See lahendus (toru või kraav jõeni) oleks probleemi püsivaks lahendamiseks mõistlik.
8.15.Vastustaja ei ole olnud tegevusetu. Kaebajad on tunnistanud, et vastustaja: 1) tellis projektlahenduse situatsiooni leevendamiseks; 2) lubas 2024. a suvel olukorda lahendada (hiljem poliitiline seisukoht muutus); 3) suunas elanikke ja arendajat omavahel suhtlema lahenduse saavutamiseks; 4) on viidanud arendaja lepingulistele kohustustele ning 5) pakkunud projektimaterjali tasuta üleandmist lahenduse hõlbustamiseks. Lisaks on vallavalitsus tegutsenud kriisihetkedel operatiivselt: organiseerinud pumpasid, tasunud üleujutuste likvideerimise arveid ja kutsunud appi päästeteenistuse, et hoida ära suuremaid kahjustusi. Need sammud näitavad, et vastustaja ei olnud vältimatult passiivne.
8.16.Vastustaja möönab, et oleks pidanud vähemalt vahepealse kirjavahetuse teel oma seisukohti kordama. Selle tegematajätmine on kahetsusväärne. Küll aga oli kaebajatele valla seisukoht sisuliselt teada (22.01.2025 kohtumise ja sellele järgnenud e-kirjavahetuse kaudu) ning sisulist uut infot polnud edastada. Vastustaja vabandab, et kaebajatele jäi mulje justkui nende pöördumist eiratakse – see polnud taotluslik, vaid tingitud asjaolust, et vallal polnud uut lahendust pakkuda.
8.17.Vastustaja on astunud samme: pidanud läbirääkimisi arendajaga, kasutanud veenmistaktikat, samuti on arendajale teada antud tema kohustuste jätkuvast kehtivusest. Haldusleping on valla ja arendaja vaheline. Vastustaja väidetav tegevusetus lepingu täitmise nõudmisel ei anna kolmandatele isikutele subjektiivset õigust nõuda vallalt kahju hüvitamist või asendustegevust. Vald ei ole olnud tegevusetu. Pigem on olukord tingitud eraõigusliku arendaja kohustuste rikkumisest.
5(11)
3-25-2108
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada tervikuna.
10.Käesoleval juhul on menetlusosaliste vahel vaidlus, kas vastustajal on kohustus korraldada XX Y (katastritunnus xxxxxx) kinnistul sademe- ja pinnasevee ärajuhtimine. Kaebajate hinnangul tuleneb selline kohustus vastustajale KOKS § 6 lg-dest 1 ja 3 ning ÜVVKS §-dest 62 ja 64. Lisaks leiavad kaebajad, et vastav kohustus tuleneb vastustajale halduslepingust nr 2-7.9/30.
11.HKMS § 37 lg 2 punkti 2 kohaselt võib kaebusega nõuda haldusakti andmist või toimingu tegemist. Riigivastutuse seaduse § 6 lg 1 kohaselt võib isik nõuda haldusakti andmist või toimingu sooritamist, kui avaliku võimu kandja on kohustatud haldusakti andma või toimingu sooritama ja see puudutab isiku õigusi. Seega on kohustamisnõude põhjendatuse eelduseks kaebaja õiguste rikkumine haldusorgani keeldumise või jätkuva tegevusetusega, sh keeldumise või tegevusetuse õigusvastasus ning haldusorgani kohustus haldusakti anda või toimingut sooritada. Vastav kohustus võib tulla ka otse seadusest ega eelda eelnevalt haldusorganile taotluse esitamist. Seadusest tulenev kohustus korraldada ühisveevärki ja -kanalisatsiooni
12.Tulenevalt KOKS § 6 lg-st 1 on omavalitsusüksuse ülesanne korraldada vallas või linnas sotsiaalteenuste osutamist, sotsiaaltoetuste ja muu sotsiaalabi andmist, eakate hoolekannet, kultuuri-, spordi- ja noorsootööd, elamu- ja kommunaalmajandust, veevarustust ja kanalisatsiooni, heakorda, jäätmehooldust, ruumilist planeerimist, valla- või linnasisest ühistransporti ning valla või linna teede ehitamist ja korrashoidu, kui need ülesanded ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Lisaks KOKS § 6 lg-tes 1-2 1 sätestatud ülesannetele otsustab ja korraldab omavalitsusüksus neid kohaliku elu küsimusi: 1) mis ei ole talle pandud teiste seadustega; 2) mis ei ole seadusega antud kellegi teise otsustada ja korraldada (KOKS § 6 lg 3).
13.ÜVVKS kohaldatakse sademevee, drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee (edaspidi sademevesi) ärajuhtimisele, kui kohaliku omavalitsuse üksus on sademevee ärajuhtimise ehitised ja seadmed ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kavaga määranud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni osaks (ÜVVKS § 2 lg 1 (jõustunud 01.07.2023)). Ühisveevärk ja -kanalisatsioon on ehitiste ja seadmete süsteem, mille kaudu varustatakse tarbijaid joogiveega ja juhitakse ära ning puhastatakse reo- ja sademevett ning mille projekteeritud jõudlus on vähemalt kümme kuupmeetrit ööpäevas ja mis teenindab vähemalt 50 inimest (ÜVVKS § 3 lg 1). Sademevee ärajuhtimise ehitised ja seadmed, sh sademevee ärajuhtimise kraavid, välja arvatud maaparandussüsteem maaparandusseaduse tähenduses, loetakse ÜVVKS tähenduses ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni osaks, kui kohaliku omavalitsuse üksus on ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kavaga ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ulatuse selliselt määranud (ÜVVKS § 4 lg 3).
14.ÜVVKS eelnõu 523 seletuskirjas märgitakse järgmist: „Eelnõus sademevee, drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee (edaspidi sademevesi) kohta sätestatu kohaldub vee-ettevõtjale kui ÜVVK teenuse eest vastutavale isikule üksnes juhul, kui omavalitsusüksus on määranud ÜVVK AK-ga [ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava] sademevee ärajuhtimise ehitised ja seadmed ÜVVK osaks. Seega on eelnõukohase seadusega jäetud omavalitsusüksusele diskretsiooniotsus, kas reguleerida sademevee ärajuhtimise ehitiste ja seadmete süsteem piirkondlikust eripärast lähtuvalt eraldiseisvana või lähtuda eelnõus sätestatust. Oluline on märkida, et kui kehtiva seaduse kohaselt kuulus sademeveetorustik automaatselt ÜVVK koosseisu ning sademeveesüsteemi välistamiseks ÜVVKst tuli kohaliku 6(11)
3-25-2108
omavalitsuse volikogul võtta vastu asjakohane otsus, siis eelnõukohase seadusega tuleb omavalitsusüksusel määrata kindlaks kõik need sademeveetorustikud, mis ÜVVK alla kuuluvad, ja kanda ÜVVK AKsse, et oleks üheselt arusaadav, kes vastutab torustike ja muude sademeveerajatiste korrashoiu eest ja katab nende hoolduskulud.“1
15.Vastavalt Kose valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 20232034 punktile 3.3 on Kose valla asulatest eraldi sademeveekanalisatsioonitorustik olemas mh Kose-Uuemõisas; punkti 3.4.2.3 kohaselt on Kose-Uuemõisa alevikus sademeveekanalisatsioon Kase – Välja tn korterelamute ja lasteaiapiirkonnas; tegemist on endise kanalisatsioonitorustikuga, mis peale uue torustiku rajamist ehitati ümber sademeveekanalisatsioonitorustikuks; torustiku pikkus on ca 1,6 km, süsteemi eesvooluks on Pirita jõgi; ülejäänud asula alal tiheasutuspiirkonnas immutatakse sademevesi haljasaladele või suunatakse väiksemate kuivenduskraavide kaudu Kuivajõkke ja Pirita jõkke 2. Kaebajate kinnistud jäävad XX Y äärde, kuhu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava ei näe ette sademeveetorustiku rajamist, vaid kavast järeldub, et sadevesi immutatakse haljasaladele või suunatakse väiksemate kuivenduskraavide kaudu Kuivajõkke ja Pirita jõkke. Seda on kinnitanud ka vastustaja vastuses kaebusele, et XXa tupikkruntide sademevee lokaalne immutamine ei olnud plaanitud osa sellisest süsteemist (dtl 183).
16.Kaebajad on viidanud ka hetkel kehtiva ÜVVKS §-dele 62 ja 64. Arvestades, et Kose valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kavas on käsitletud ka sademevee korraldamist ning kohtule teadaolevalt puudub Kose vallal sademevee kava, ei kuulu ÜVVKS §-de 62 ja 64 käesoleval juhul kohaldamisele. Planeeringud
17.XX Y katastriüksus kuulub munitsipaalomandisse (vt Maa-ameti geoportaal 3). Varasemalt alal kehtinud Vanatoa I kinnistu detailplaneeringu4 seletuskirja kohaselt tuli XX ja Karsti tänavatele rajada sajuvete kogumiseks nõva ning nõva keskele sadeveekanalisatsioon koos restkaevudega (vt seletuskiri p 2.2, lk 7) 5. D, A ja B katastriüksuste DP kohaselt on kruntidele Pos 2, Pos 3 ja Pos 4 juurdepääsuks planeeritud 4,6 m laiune asfaltkattega juurdepääsutee (Pos 7), mis antakse tasuta üle kohalikule omavalitsusele ja määratakse avalikult kasutatavaks teeks (vt D, A ja B katastriüksuste DP seletuskiri, p 7.4, lk 10; dtl 31). XXal asub transpordimaa sademevee juhtimiseks mõeldud sademeveetorustik, mis jääb täitma oma eesmärki ka edaspidi (vt DP seletuskiri, p 7.6.2, lk 12; dtl 33). D, A ja B katastriüksuste DP põhijooniselt nähtub, et olemasolev drenaažitorustik jookseb piki XX L6 katastriüksuse paremat äärt, kuid positsioonile 7 ei ole joonisele olemasolevat ega rajatavat drenaaži märgitud (vt dtl 76; vt allolev joonis).
18.Ka varasemalt nimetatud piirkonna osas kehtinud Vanatoa I kinnistu detailplaneeringu põhijooniselt ei nähtu, et XX tn Y katastriüksusele oleks planeeritud sademeveetorustikku, kuivõrd sinna polnud juurdepääsuteed planeeritud (vt allolev joonis)6.
19.Eelnevast nähtub, et kehtivad planeeringud ega ÜVVKS arengukava aastateks 2023-2034 ei näe ette kohustust rajada sademeveetorustik XX Y katastriüksusele. Asjaolu, et D, A ja B katastriüksuste DP seletuskirjas on märgitud, et XXal asub olemasolev sademeveetorustik, viitab sellele, et DP algatamise ajal olemasoleval XXal oli varasemalt rajatud sademeveetorustik, kuid sellise torustiku rajamise kohustus ei laienenud DP-ga loodud uuele katastriüksusele XX Y (POS 7). 1
ÜVVKS eelnõu 523 seletuskiri, lk 9. Kättesaadav elektrooniliselt: Eelnõu - Riigikogu Kättesaadav elektrooniliselt: Microsoft Word - Kose valla ÜVK AK 2023-2034_M.docx 3 Kättesaadav elektrooniliselt: X-GIS 2.0 [maainfo] 4 Kehtestatud Kose Vallavolikogu 21.08.2008 otsusega nr 169. Kättesaadav elektrooniliselt: EVALD 5
EVALD
6 Kättesaadav elektrooniliselt: EVALD 2
7(11)
3-25-2108
Haldusleping
20.KOKS § 6 lg 1 on üldnorm, mis sätestab vallale kohustuse korraldada veevärki ja kanalisatsiooni. Tegemist on üldise kohalikul omavalitsusel lasuva korraldamis- ja tagamiskohustusega kui avaliku ülesandega (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 18.04.2024 otsus nr 3-20-1313, p 18). Eriseadusest tuleneb vallale kohustus ehitada välja detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud rajatised (tee ja sellega seonduvad rajatised, haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised), välja arvatud juhul, kui vald ja arendaja ei ole kokku leppinud teisiti (vt planeerimisseadus (PlanS) § 131 lg 1). Riigikohtu erikogu on oma lahendis nr 3-3-4-2-11 selgitanud järgmist: „/.../ kohustus tagada detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kujutab endast olemuslikult kohaliku omavalitsuse omapädevusse kuuluvat ülesannet kohaliku omavalitsuse korraldamise seaduse (KOKS) § 6 lg 3 p 1 mõttes (otsuse p 20). /.../ EhS §-st 13 tuleneva kohustuse võib täita ka ehitusloa või detailplaneeringu taotlejaga või muude isikutega kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu /.../.“ Nii on ka käesoleval juhul, et vald ja arendaja sõlmisid halduslepingu detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamiseks.
21.Alljärgnevalt analüüsib kohus, kas vastav kohustus korraldada XX Y katastriüksusel sademevee ärajuhtimine tuleneb vastustaja ja arendaja vahelisest halduslepingust nr 2-7.9/30. Vastavalt halduslepingu nr 2-7.9/30 punktile 1.1 on detailplaneering Kose Vallavalitsuse poolt 02.03.2021 korraldusega nr 97 vastu võetud D, A ja B katastriüksuste detailplaneering, mis on läbinud avaliku väljapaneku. Rajatis on teed ja tehnorajatised vastavalt detailplaneeringu seletuskirjale ja joonistele (halduslepingu p 1.2.). Lepingu eesmärgiks on tagada detailplaneeringukohaste rajatiste ehitamine ja ehitusõiguse realiseerimise järgselt kruntide tõrgeteta kasutamine (halduslepingu p 2.2.). Lepingu objektiks on detailplaneeringuga kavandatud krunte teenindava detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja rahastamise reguleerimine (vt halduslepingu p 2.1.). Huvitatud isik kohustub täitma lepingus sätestatud kohustused seoses rajatiste väljaehitamisega hiljemalt 60 (kuuekümne) kuu jooksul arvates lepingu sõlmimisest, märgitud kohustuse täitmine tähendab rajatise detailplaneeringukohaselt toimimist ja otstarbekohaselt kasutamise võimalust ning kehtivat kasutusluba või kasutusteatist (halduslepingu p 3.1.3). Huvitatud isik kohustub oma kulul kruntima ja välja ehitama sõidutee (POS 7) koos tänavavalgustusega, mis on markeeritud detailplaneeringu põhijoonisel (halduslepingu p 3.1.6). Huvitatud isik on kohustatud tagama, et transpordimaa krundid (POS 7, POS 11) antakse pärast nende väljaehitamist tasuta üle vallale (halduslepingu p 3.1.9).
22.Asjas puudub vaidlus, et arendaja on sõidutee (POS 7) koos tänavavalgustusega välja ehitanud (halduslepingu p 3.1.6) ning üle andnud vallale (halduslepingu p 3.1.9), seejuures on järgitud 60-kuulist tähtaega (halduslepingu p 3.1.3). Küll aga ei saa olla vaidlust selles, et detailplaneeringukohaste rajatiste ehitamise järgselt ei ole võimalik krunte tõrgeteta kasutada (vt halduslepingu p 2.2.), eelkõige seonduvalt sademevee valgumisega kaebajate kinnistutele. Nii on ka vastustaja oma 26.06.2025 kirjas nr 8-1/491-1 möönnud, et halduslepinguga võetud kohustused on poolte poolt täidetud, kuid arendaja on kinnistutele hoonete projekteerimise käigus jätnud lahendamata vertikaalplaneeringuga kruntide siseselt sademevee immutamise (dtl 7).
23.Ühtlasi ilmneb vastustaja tellitud tööst nr D1647-06.24 „XX ja Maasika tänavate sademevee ärajuhtimise projekt“, et nii Vanatoa I kinnistu kui ka D, A ja B katastriüksuste DP-s on ala sademevee käitlus lahendatud ebapiisavas mahus; ette oli nähtud krundisisese sademevee immutamine omal krundil, kuid tähelepanuta oli jäänud võimalike naaberkinnistutelt pealevalguvate valingvihmade vee ning äkiliste lumesulavete käitlemine või ärajuhtimine (dtl 17). Nimetatud projekti andmetel on tänavamaalt voolava asfaldi ja 8(11)
3-25-2108
sillutatud alade sademevee vooluhulk 14,46 l/s, murupindadelt tuleb 0,97 l/s, s.o kokku 15,43 l/s (dtl 19). Projektis välja pakutud vooluhulgad torustiku dimensioneerimisel on arvutatud standardi metoodikat kasutades; sademevee (arvutusvihma) intensiivsus on 69,5 l/s/ha, põllumaa valgala suurus on 4,5 ha, maapinna lang 2%, äravoolutegur põllul (katteta maapind) on 0,2; arvutuslik vooluhulk on 69,5x4,5x0,2=62,1 l/s (dtl 18).
24.Kuigi vastustaja on õigesti märkinud, et halduslepingu sõlmimise eesmärk oli delegeerida arendajale tehnorajatiste väljaehitamise kohustus planeeringualal valla eelarvevahendite piiratuse tõttu, ei tähenda eelnev, et vastustaja vabanes vastutusest korraldada vastaval alal sademevee ärajuhtimine (vt Riigikohtu lahend nr 3-17-1909, p 18). Kui detailplaneeringut on asutud ellu viima, peab kohalik omavalitsus tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huve kaitstavaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras (vt Riigikohtu otsus nr 3-13-385/90, p 12; nr 3-17-1909/65, p 21). Vaidlust pole selles, et D5 jt DP nägi ette sademevee ära juhtimise ning halduslepingust tuli kohustus, et kinnistuid peab olema võimalik tõrgeteta kasutada (haldusleping p 2.2). Asjas aga on tõendatud, et vertikaalplaneerimine oli ebapiisav.
25.Detailplaneeringu algatab kohalik omavalitsus (PlanS § 128 lg 1) ning ka kehtestab kohalik omavalitsus (PlanS § 139 lg 1). Järelikult on kohaliku omavalitsuse ülesanne kontrollida mh planeeringu vastavust õigusaktidele ja kõrgema astme planeeringutele, samuti valla ruumilise arengu eesmärkidele (vt PlanS § 128 lg 2 ja § 134). Detailplaneeringu ülesanne on mh detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sh tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine (PlanS § 126 lg 1 p 4) ning maaparandussüsteemide asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine (PlanS § 126 lg 1 p 13). Just planeerimismenetluses tuleks lahendada sademeveega seonduvad küsimused. Nii on Keskkonnaameti käsiraamatus kohaliku omavalitsuse keskkonnaspetsialistidele selgitatud järgmist: „Sademeveega tuleb tegeleda juba üldplaneeringu tasandil: 1) roheinfrastruktuur sademevee vooluhulga ühtlustamiseks; 2) võimalused sademevee immutamiseks selle tekkekohas; 3) saastunud sademevee eraldi kokkukogumine ja puhastamine; 4) sademeveesüsteemide terviklikud valgalapõhised lahendused (nii tehnilised lahendused kui ka hooldamine); 5) valingvihmadest põhjustatud sademevee üleujutuste vältimise ja vähendamise võimalused. Kohaliku omavalitsuse olulised tegevused sademevee üleujutuste vähendamiseks: 1) sademevee majandamise kava koostamine; 2) riskiga piirkondade määratlemine (riiklikud üleujutusohuga alad, kohaliku tähtsusega üleujutuspiirkonnad, rajatiste toimimisest tingitud üleujutused, endised põllumajandusmaad); 3) äravoolu reguleerimine – sademevee kasutamine, immutamine, vooluhulga ühtlustamine; 4) krundi roheväärtuse määramine (hoone-, teede- ja haljasala alune pind, taimestiku elemendid, sillutatud alade lahendused, sademeveelahendused ja looduslikku, esteetilist ning virgestuslikku lisaväärtust loovad elemendid).“7
26.Puudub kahtlus, et DP õiguspärasuse eest vastutab selle kehtestanud haldusorgan, käesoleval juhul vastustaja. Tulenevalt EhS § 38 lg-st 1 annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Ehitusloa annab kohaliku omavalitsuse üksus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (EhS § 39 lg 1). Seejuures on just vastustaja kohustus kontrollida ehitusprojekti nõuetekohasust sisuliselt, mitte ainult formaalselt. Vaidlus puudub, et vastustaja on arendajalt XXtn Y katastriüksuse vastu võtnud ning hoonetele on väljastatud ehitus- ja kasutusload. Sellest johtuvalt ei saa vastustaja lükata vastutust munitsipaalomandis oleva tänava ebapiisava vertikaalplaneerimise osas arendajale, vaid kohustus sademevee ärajuhtimisega seotud probleemid kõrvaldada, lasub suhetes kaebajatega käesoleval hetkel vastustajal. Iseküsimus on, millisel määral saab vastustaja nõuda sademevee ärajuhtimisega seotud kulude hüvitamist 7
Kättesaadav elektrooniliselt: Käsiraamat kohaliku omavalitsuse keskkonnaspetsialistile | Keskkonnaamet
9(11)
3-25-2108
halduslepingust tulenevalt arendajalt. See aga ei ole käesoleva kaebuse ese, mistõttu ei asu kohus seda ka analüüsima. Kaebajad on õigesti märkinud, et vastustajal on leping arendajaga, mis reguleerib nende omavahelisi suhteid.
27.Selge on see, et munitsipaalomandis olevalt kinnistult sadevee valgumine sellises mahus (tänavamaalt voolava sademevee vooluhulk 14,46 l/s; dtl 19) kaebajate kinnistutele rikub nende omandiõigust (PS § 32). Asjas on seejuures tõendatud, et sadevesi ei valgu mitte üksnes teiste eraisikute kinnistutelt kaebajate kinnistule, vaid ka XX ja Maasika tänava-aladelt (vt dtl 17). See tähendab, et avalikelt tänavatelt avaldub püsiv negatiivne mõju kaebajate kinnistutele.
28.Omand on asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 järgi isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Seega on igal omanikul põhimõtteliselt õigus vallata ja kasutada oma omandit enda äranägemise järgi ning tema õigusi piiravad üksnes teiste omanike või muude isikute õigused või üldised huvid tervikuna (vt Riigikohtu 13.12.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-04, p 13; 11.04.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-05, p 13). „Üldised piirid omaniku õigustele asja vallata ja kasutada annab AÕS § 89 /.../. Omanikul on AÕS § 89 esimese lause järgi õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik AÕS § 89 teise lause järgi nõuda rikkumisest hoidumist.“ (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-12-11, p 27). Eeltoodust tulenevalt on kaebajatel õigus vastustajalt nõuda, et munitsipaalomandis olevalt tänavalt ei valguks sademeveed kaebajate kinnistutele. Asja materjalist nähtub, et tegemist ei ole väikses osas sademevete valgumisega, vaid kaebajate esitatud fotodelt on nähtav, et XX Y katastriüksus on üleujutatud ning sadevesi valgunud märkimisväärses ulatuses ka kaebajate kinnistutele (dtl-d 109-142). Lisaks on vastustaja kinnitanud oma vastuses kaebusele, et on kriisihetkedel organiseerinud pumpasid, tasunud üleujutuste likvideerimise arveid ja kutsunud appi päästeteenistuse, et hoida ära suuremaid kahjusid (dtl 185).
29.Vaidlust ei ole poolte vahel ka selles, et vastustaja ei ole käesoleva ajani korraldanud nõuetekohaselt sademevee ärajuhtimist XX Y katastriüksusel, mistõttu on vastustaja olnud õigusvastaselt tegevusetu. Kohus märgib, et ei nõustu kaebajatega, et rikutud on nende õiguspärast ootust, kuivõrd vastustaja koostatud projekt ega varasemad kirjades antud lubadused ei loonud õiguspärast ootust kaebajatele. Tegemist ei olnud õiguslikult siduvate dokumentidega.
30.Eeltoodu kokkuvõtteks leiab kohus, et vastustajal on kohustus tagada avalikel tänavatel, mis kuuluvad munitsipaalomandisse (ehk vastustaja vara hulka) toimiv sademevee ärajuhtimise süsteem.
31.Ülaltoodust tulenevalt rahuldab kohus kaebuse tervikuna ning kohustab vastustajat korraldama sadevee juhtimine XX Y katastriüksusel nõuetekohaselt hiljemalt 1 aasta jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest arvates. Kohus selgitab, et vastustaja otsustada on, millise tehnilise lahendusega tagatakse sademevee ärajuhtimine nõuetekohaselt XX Y katastriüksusel. Kui vastustaja otsustab realiseerida XX ja Maasika tänavate sademevee ärajuhtimise projekti (töö nr D1647-06.24), siis märgib kohus järgmist. Projektis on leitud, et viimasel ajal esinenud üleujutused on põhjustatud vaid sademeveest (dtl 17). ÜVVKS § 2 lg 1 kohaselt nimetatakse sademeveeks nii sademevett, drenaaživett kui ka muud pinnase- ja pinnasevett. Veeseaduse (VeeS) § 129 lg 2 kohaselt on sademevesi VeeS tähenduses sademetena langenud ning ehitiste, sh kraavide kaudu kogutav ja ärajuhitav vesi. Lisaks juhib kohus tähelepanu asjaolule, et asjas tekitab kahtlust, kas varasemalt XXale rajatud sademevee drenaaž on toimiv, mille peab järgi uurima vastustaja. Sellisele kahtlusele annab alust asjaolu,
10(11)
3-25-2108
millises mahus sademevett kaebajate kinnistutele tänavatelt valgub. Küll aga puudub vastustajal kohustus rajada sademevee ärajuhtimise süsteem eraisikute omandis olevatele kinnistutele. Kaebajad on küll märkinud, et Maasika katastriüksus kuulub vastustajale, samas nähtub Maa-ameti geoportaalist, et tegemist on eraomandiga. Siinkohal tasub ka märkida, et sademeveest vabanemiseks kasutatavaid looduslähedasi lahendusi, nagu rohealasid, viibetiike, vihmaaedasid, imbkraave ja muid lahendusi, mis võimaldavad sademeveest vabaneda eelkõige maastikukujundamise kaudu, vältides sademevee reostumist, ei käsitata sademevee suublasse juhtimisena VeeS tähenduses (VeeS § 129 lg 3). Suublasse juhitav sademevesi peab vastama VeeS § 129 lg 5 alusel kehtestatud sademevee saasteainesisalduse piirväärtustele ja veeloaga või kompleksloaga määratud heitkogustele (VeeS § 129 lg 4). Projekti andmetel sisaldab Maasika katastriüksuselt valguv sademevesi heljumit, orgaanikat ja mulla peenosi (dtl 18). Vastavalt keskkonnaministri 08.11.2019 määruse nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisaldus piirväärtused“ § 7 lg-le 1 tohib lahkvoolsest sademeveekanalisatsioonist sademeveelaskme kaudu suublasse juhtida sademevett, mille saastenäitajad ei ületa määruse nr 61 lisas 1 sätestatud piirväärtusi, mis kehtivad reoveekogumisala kohta, mille koormus on 2000-9999 ie, välja arvatud heljumisisaldus, mis ei tohi ületada 40 mg/l /.../.
32.Kohus määrab resolutsioonis täitmise tähtajaks 1 aasta, arvestades praegust aastaaega ning võimalikke vajalikke ettevalmistustöid, sh vajalike haldusmenetluste läbi viimine. Tegemist on maksimaalse tähtajaga, mille jooksul tuleb vastustajal kohtuotsus täita.
33.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul on otsus tehtud kaebajate kasuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Kaebajate menetluskuluks on riigilõiv summas 240 eurot. Kohus mõistab vastustajalt kaebajate kasuks välja menetluskulud 240 eurot (ilma käibemaksuta).
34.HKMS § 175 lg 3 kohaselt asendab kohus avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimed tähemärgiga. (allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.