Riigihanked › Riigihanked

3-25-2366 Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 10 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.11.2025 (HKMS § 278 lg 1). Vastukassatsioonkaebust hankeasjas esitada ei saa (HKMS § 278 lg 3). Sõltumata menetlusosaliste nõusoleku olemasolust või selle puudumisest võib Riigikohus hankeasjas esitatud kassatsioonkaebuse vaadata läbi lihtmenetluses (HKMS § 279 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-25-2366 parkimislahendusele, ruumilahendusele jne. Hoonele esitatud nõuete rohkuse taustal on selge, et Veskiposti tn 8 puhul ei ole tegemist erandit õigustava valmislahendusega. Järgmisel üürnikul ei ole võimalik esitada hoonele selliseid nõuded, nagu vastustaja on esitanud ja enesestmõistetavalt esitab veel ehituse käigus. VAKO otsusest ei nähtu ammendavalt, mille üle pooled on läbirääkimisi pidanud. VAKO lähenemine võrrelda tehtud pakkumust sellega, milles lõpuks kokku lepiti, on põhimõtteliselt ebaõige. VAKO jätab tähelepanuta, et vastustaja on juba korraldanud kaks avatud konkurentsiga hankemenetlust, mille tehniline kirjeldus on avalik. Miski ei takista ettevõtjal, kes hakkab hoonet alles ehitama, esitada selline pakkumus, mis nendele nõuetele vastab. Vastustaja täiendavalt edastatud dokumentidest ei jää kahtlust, et ta on sätestanud ulatuslikke nõudeid mitte ainult siseviimistlustöödele, vaid hoone ehitamisele üldiselt. Dokumentidest nähtuvalt on vastustaja seadnud üüripinnale järgmisi nõudeid: vastustaja otsustab, kas toitlustusala projekteeritakse esimesele või kolmandale korrusele; korruseplaanid tehakse vastavalt vastustaja soovidele. Sisekujunduses lepitakse kokku ühiselt, valides selleks välja sisearhitekti; vastustaja on seadnud ulatuslikud nõuded töökorruste siselahendusele. Nt bürooala üldine loogika (p-d 2.1˗2.6); erinevate töö- ja koosolekuruumide arv ja paiknemine (p 2.7); köökide paiknemine (p 2.9); nõuded garderoobide, koristusruumi, tervisetoa rajamisele (p 2.10); nõue kasutada siseseinte projekteerimisel võimalikult palju suure pinnaga klaaslahendusi (p 2.11); hoone esimesele või teisele korrusele tuleb projekteerida esinduslik nõupidamiste-koostöö korrus. Vastustaja on näinud ette nõupidamisruumide suuruse ja arvu (p-d 2.12.1˗2.12.5), koolitusklassi (p 212.7), suure saali, kuhu mahub istuma 120 inimest (p 2.12.8), abipinna (p 2.12.9), garderoobi, köögi, ooteala ja tualetid (p 2.12.12) jmt; hoone esmatasandile tuleb planeerida avar ja esinduslik fuajee vastuvõtuala koos kantselei ja postiruumi ning Enefiti klienditeeninduse alaga (teenindusboks ja näidiste ruum) (p 2.13); hoone esimesele korrusele tuleb planeerida abiruumid. See hõlmab laoruume, millele on võimalik sõidukiga ligi pääseda; koristuskeskust/ladu ja jalgrataste parklat (p 2.14); hoonesse tuleb planeerida olmekorpus ja treeningala. See koosneb riietusruumidest, pesuruumidest ning nendega ühendatud treeningalast, võimalusel ka saunast (p-d 2.15-2.16); üksikasjalikud nõuded parkimislahendusele. See hõlmab eeskätt parkimiskohtade arvu ja asukohta ning külalistele mõeldud parkimisala, kusjuures parkimislahendus tuleb kooskõlastada Enefit Voltiga (p-d 3.1˗3.3). Seejuures on vastustaja kohustanud projekteerima ja välja ehitama elektrilaadijate võimekuse ülima detailsusastmeni (p 3.4); üksikasjalikud nõuded IT-võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile. See hõlmab hoonesisese kaabelduse tüüpe ja paiknemist (p-d 4.1˗4.7), jaotlate paiknemist, varustatust, tehnilisi omadusi, turvasektsioone jpm (p 4.8), tugevvoolu võimsust ja varustatust (p 5); üksikasjalikud turvanõuded. See hõlmab seadmete koosseisu, nende tehnilisi omadusi ja paiknemist, nõudeid läbipääsudele, kaameratele, turnikeedele jpm. Vastustaja nõuded ei ole kosmeetilised, vaid sisulised ja ulatuslikud. Vastustaja on seadnud korruse kaupa täpselt paika, milline hoone ehitatakse. Kui hoonesse asuv uus üürnik seaks ulatuselt samaväärsed, kuid teistsugused nõuded, peaks kolmas isik kogu hoone sisemuse ümber ehitama. Tegemist pole viimistluslike nõuetega, mille lubatavust on Euroopa Kohus jaatanud. Vastustaja ostab selle lepingu raames isegi sisearhitektuurse projekti koostamist (lisa 5, p 2.19), mis pole ilmselgelt kinnisvaratehingu erandiga hõlmatud. VAKO on jätnud palju vastustaja kehtestatud nõudeid üleüldse tähelepanuta. Nt siselahenduse osas käsitles VAKO ainult tööruumide paiknemist ja tegi järelduse, et see on lubatav. Seda, et vastustaja on seadnud detailsed nõuded nt ka teistele korrustele (esinduskorrus ja nullkorrus), abiruumidele, toitlustusala paiknemisele, olmekorpusele, treeningalale jm, ei nähtu VAKO otsusest üldse. On ilmne, et RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei kohaldu. Nõuete hulk ja ulatus on 3(16)

3-25-2366 märkimisväärne. Vastustaja ei üüri turul olemasolevat büroopinda, vaid ehitab endale erandi alusel uue.

3-25-2366 pole tegemist nõuetega, mis tavapärase üürniku nõuetest väljuks. Ükski neist ei nõua ulatuslikke ümberehitustöid ja ühegagi neist pole vastustaja saanud mõjutada ehitise valmimist selle ehitusõiguslikult olulises mõttes. Seega, kui vastustaja peaks Siriuse ruumidest välja kolima, saaks iga järgmine üürnik samuti erinevate lahenduste osas oma nõuded esitada ja ta ei oleks ehituslikult seotud vastustaja jaoks ehitatud lahendustega. Kõik nõuded on niivõrd kosmeetilised, et need on iga uue üürniku jaoks kergesti ümber kohandatavad. Otsustava mõju avaldumist ei saa tuletada kaebaja etteheitest, et hoone korruste kõrgused on pakkumuses ja ehitusprojektis erinevad. Vastustaja ei ole läbirääkimistel ruumide kõrgusele nõudeid seadnud, need on kolmandalt isikult läbirääkimiste käigus üksnes üle täpsustanud. Kolmas isik on 25.07.2025 vastuses selgitanud, et kõrguste erinevuse näol oli tegemist inimliku eksitusega, mis parandati. RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei tähenda, et hankija ei tohiks üldse paluda üüripinnal muudatuste tegemist. Hankija teadlik valik oli kasutada RHS § 11 lg 1 p-s 7 toodud erandit ning aktsepteerida fakti, et ta peabki leppima turul pakutavate olemasolevate võimalustega ja ta saab olemasolevaid lahendusi oma vajadustele vastavaks kohandada ainult minimaalselt. Nii pidi hankija võrreldes viimases riigihankes nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“ tegema üürilepingu sõlmimisel mööndusi oma vajadustes laopindade, parkimiskohtade, elektrivõimsuse amprite jms osas.

3-25-2366 kui sisekujunduse üle otsustab üksnes rendileandja. Arendajal lasuvad sisekujunduse vallas teatud kohustused, nt tagada, et üürnik ei teeks sisekujunduses valikuid, mis oleks kohaliku omavalitsuse või Päästeameti kontrollitavate nõuetega vastuolus ja takistaks hoonele kasutusloa saamist. Teisalt on rentnikul sisekujundusele omad eeldused, mis saavadki lahenduse leida üksnes koostöö kaudu. Seega on tegemist tavapärase tingimusega. Töökorruste siselahenduste puhul pakkus kolmas isik neid siselahendusi, mille kolmas isik oli ise eelnevalt välja töötanud ja mida pakkus hankijale juba pakkumuste esimeses voorus ning mis on avalikult kättesaadavad ehitisregistrist. Fuajee vastuvõtuala ja klienditeeninduse ala puhul projekteerib ja ehitab kolmas isik oma kontorihoonetesse peaaegu eranditult avara ja esindusliku fuajee. Seega polnuks hankija soovis fuajee olemasolu suhtes midagi tavapäratut. Vastupidiselt väidetule ei pakkunud kolmas isik hankijale tänavakorrusele klienditeeninduse ala, kuna Siriuse esimene korrus sellist ala ei võimalda. Ka kaebaja viidatud abiruumid rajatakse asukohtadesse ja mahus, mis lähtuvad kolmanda isiku varem tehtud valikutest. Näiteks laoruumide asukohaks saab -2 korrus ja pindalaks 138 m 2, seega on nende asukoht ja pindala hankija soovitust erinev. Hoones on planeeritud ka alad treeninguteks ja saun, kuid vastupidiselt hankija soovidele ei ole riietusruumid ja treeningsaal ühendatud, vaid treeningsaal asub hoone erinevas küljes ja erineval korrusel. Hankija soovis riietusruumides kappe kokku ca 160, kuid kolmas isik sai võimaldada kõigest 119 kappi. Viimane nähtub ka kolmanda isiku teise vooru pakkumusest ja sellega seonduvatest joonistest ning plaanidest. Parkimislahenduse puhul on vastustajale võimaldatud 16 parkimiskohta soovitud 30 asemel. Nõuete puhul IT-võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile on tegemist tingimustega, mis tulenevad standarditest, mille kohaselt selliseid lahendusi rajatakse. Ka ei teinud kolmas isik muudatusi jaotlate paiknemises võrreldes sellega, mis kolmandal isikul oli algusest peale planeeritud. Samuti erines kolmanda isiku võimaldatu hankija soovidest II vooru hinnapäringu p-de 4.4.2, 4.5 ja 5.3 osas. Ehk teisisõnu sai kolmas isik pakkuda 2 pistikupesa töökoha kohta, kaablitorude läbimõõtu 4 cm ja töökoha keskmist võimsust 200W. Hankija soovitud turvanõuete osas pole midagi tavapäratut. Iga arendaja peab arvestama rentnike erinevate turvaseadmetega ja sellest tuleneva vajadusega tagada nendega ühilduvus.

3-25-2366 Kolmas isik otsustas kontorihoone Sirius ehitada enne, kui vastustaja üldse kolmanda isiku ja teiste arendajate poole pöördus. Ehitisregistri andmetest (dtl 1694) nähtub, et ehitusloa taotlus on esitatud 20.12.2024 ning ehitusluba on väljastatud 02.06.2025. Ehitise projekt on valminud 2024. a detsembris. Projekt kajastab mh ehitise välist kuvandit, korruselisust, kõrgust, ehitise paiknemist kinnisasjal, ehitamisel kasutatavaid materjale ja muid hoone ehitamise seisukohalt olulisi asjaolusid. Kuivõrd ehitusprojekt on koostatud juba 2024. a-l ning ehitusloa taotlus esitatud ligi kuu aega enne seda, kui vastustaja pöördus kinnisvaraarendajate, sh kolmanda isiku poole üüripinna päringuga (15.01.2025), ei saanud vastustaja mitte kuidagi seada kavandatavale ehitisele nõudeid, mis olid ehitusloa väljastamise aluseks (vt ehitusseadustiku § 13 lg 2, § 38 lg 1). Päringu tegemise ajaks oli kolmas isik juba kavandanud ehitusprojektis näidatud hoone Veskiposti 8 kinnistule ning taotlenud sellekohast ehitusluba. Tegemist ei ole „mingi hoonega“, vaid ehitusprojektis kavandatud hoonega, mille ehitamise kavatsuses pole alust kahelda. Seega ei saanud vastustaja avaldada otsustavat mõju ehitise kavandamisele ja projekteerimisele, st ta ei saanud mõjutada ühtegi ehitusprojekti olulist osa. Ehitisregistrist ei nähtu, et taotletud oleks ehitusloa muutmist vms. Seega puuduvad tõendid, millest saaks järeldada, et vastustaja oleks kolmanda isikuga peetud läbirääkimiste käigus andnud juhiseid, mis oleksid tinginud olemasoleva projekti muutmise. Samuti ei saanud vastustaja tegevus kuidagi mõjutada kolmanda isiku otsust ehitis ehitada. Kolmandale isikul ei saanud ehitise püstitamist puudutavate otsuste tegemise ajal olla teada, et vastustajal tekib kavatsus asuda otsima uut üüripinda, rääkimata nõuetest, mis vastustajal võinuks sellise üüripinna osas olla. Seega oleks Sirius ehitatud sõltumata üürilepingu sõlmimisest vastustajaga. Euroopa Kohus on lahendis C-537/19 (p 55) selgitanud, et kinnisvaraerandi lubamiseks ei pea üürileandja olema enne üürilepingu sõlmimist ehitusloa taotlust isegi esitanud. Praegusel juhul aga esitati ehitusloa taotlus ajal, kui kolmas isik polnud veel teadlikki, et vastustaja üüripinna leidmiseks hinnapäringu saadab. Hoone oli projekteeritud juba 2024. a-l. Kolmanda isiku pakkumusest ei nähtu, et pakkumust tehes oleks projekti kohandatud vastavalt varasemates hangetes toodud nõuetele. Varasemate hangete objekt oli hoone püstitamine, ning ette olid nähtud täpsed nõuded projekteerimisele, ehitamisele jms. Arvestades, et Siriuse ehitusprojekt oli valmis ning ehitusloa taotlus esitatud juba 2024. a lõpus, on usutav, et projekteerimisega alustati oluliselt varem. Seega ei saanud kolmas isik pakkumuse tegemiseks hakata olemasolevat projekti kohandama ja asjas esitatud tõendid seda ka ei kinnita. Erandi kohaldamiseks on oluline üksnes see, kas hankija on seadnud hoone projekteerimisele või ehitamisele olulisi nõudeid või mitte (C-537/19, p 53). Seega ei pea erandi kohaldamiseks olema hoone valmis ehitatud, nagu leiab kaebaja. RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei välista selliste hoonet puudutavate nõudmiste esitamist, mille esitamist võib hoone rentnikult/üürnikult tavapäraselt eeldada. Euroopa Kohtu lahendi C-537/19 p-s 53 on selgitatud, et kavandatava ehitise puhul on otsustav mõju projekteerimisele võimalik kindlaks teha, kui on võimalik tõendada, et seda mõju avaldatakse ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmele, välisseintele ja kandvatele seintele. Siseviimistlustööd puudutavaid taotlusi saab pidada otsustavat mõju tõendavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest. Kogu läbirääkimiste protsess tõendab, et vastustaja ei ole saanud Siriuse hoone projekti kuidagi oluliselt muuta või selle valmimist kujundada. Vastuseks vastustaja 15.01.2025 üüripinna päringule esitas kolmas isik üüripakkumuse (dtl 1699˗1906), millele lisatud dokument „Siriuse büroohoone kirjeldus“ tugineb varem valminud ehitusprojektile, mis omakorda oli aluseks ehitusloa taotlusele. Läbirääkimiste protokollist (dtl 1907˗1908) nähtub, et pooled arutasid läbirääkimistel hoone siselahendusi, logode paigutamisega seonduvat, parkimislahendusi, sisekujundusega seonduvat, eriosade (küte, valgustus) projekte. Protokoll ei kajasta poolte kokkuleppeid. Protokollist nähtub pigem läbirääkimiste objektiks olevate 7(16)

3-25-2366 teemade kaardistamine ning vastustajal esialgse üüripakkumuse pinnalt tekkinud küsimusi ning üürilepingu sõlmimisega seotud detaile. Protokollist ei nähtu, et vastustaja oleks esitanud läbirääkimiste käigus mingeid olulisi nõudmisi või tingimusi ehitatava hoone osas. Kolmanda isiku poolt pakkumuse kaust 2. voorus (dtl 1916˗2821) ei erine pärast läbirääkimistel arutatut olulises osas 1. voorus esitatud pakkumuse dokumentidest, st kogu hoone põhilahendus on jäänud samaks ning pakkumus erineb vaid üksikutes osades esimeses üüripakkumuses esitatud lahendusest. Lisatud on osad, mis käsitlevad logode paigutust fassaadil, parkimislahendusi (eraldatud parkimiskohtade asukohad ning elektriautode laadimispunktid). Hoone põhilahendus, st hoone arhitektuursed lahendused, korruste plaanid ning eriosade projektid on jäänud nii 1. kui 2. voorus samaks. Muudatuste näol ei ole tegemist oluliste muudatustega. Õige on VAKO seisukoht, et analüüsides vastustaja poolt kolmandale isikule 10.03.2025 esitatud hinnapäringut 2. voorus pakkumuse tegemiseks ning kolmanda isiku poolt esitatud pakkumust 2. voorus ning 2. vooru pakkumuses esitatud dokumenti „Sirius büroohoone kirjeldus“, ei ole vastustaja poolt üürilepingu esemele läbirääkimiste käigus esitatud nõuete või soovide näol tegemist nõuetega, mis avaldaksid hoone ehitamisele ning kavandamisele otsustavat mõju. Kaebaja etteheited, et üüripinnale esitatud nõuded on esitatud mitte üksnes siseviimistlustöödele, vaid hoone ehitamisele üldiselt, ei ole põhjendatud. Euroopa Kohtu praktika (C-537/19, p 53) kohaselt tuleb nõudeid ja taotlusi pidada ehitisele otsustavat mõju avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest. Kui hoone on projekteeritud kui klassikaline büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi ja on sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatav ka tulevaste rentnike jaoks, siis on seda arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse töid (p-d 80˗81). Läbirääkimiste protokoll (dtl 1907˗1908) ei sisalda kokkulepet, et korruseplaanid tehakse vastavalt vastustaja soovidele. Märgitud on, et korruseplaanide osas tööprojektid käivad ning neid korrigeeritakse vastavalt vajadusele. Samuti ei saa hoone sisemise ruumplaneeringu korrigeerimise näol büroohooneks kavandatud ja sellena kasutusele võetava hoone puhul olla tegemist muudatusega, millega muudetakse ehitise olulisi osi ning avaldataks olulist mõju ehitisele tervikuna. On tavapärane, et büroohoone kasutajal on nägemus ruumide paiknemise osas ning üürnik saab ruumiplaneeringu osas kaasa rääkida. Alles ehitatava hoone puhul on ka tavapärane, et üürnik saab valmiva hoone sisekujunduslahenduse osas kaasa rääkida. Sisearhitekti kasutamine on pigem reegel kui erand. Ka VAKO on otsuse p-s 20.2 põhjendatult leidnud, et vastustaja soovitud sisekujunduslahendused ei erine tavapärasest kuidagi oma eripära või ulatuse poolest. Kaebaja etteheide, et vastustaja on seadnud ulatuslikke nõudeid töökorruste siselahendusele, sh bürooala üldisele loogikale, on alusetu. Vastustaja on oma vajadusi ja soove kirjeldanud ning adresseerinud need kõigile pakkujatele ning ei nähtu, et vastustaja soovid töökorruste lahendustele erineksid nõuetest, mida iga bürooruumi üürnik võiks tänapäeva tingimustes esitada. Ruumiplaneeringute osas kaasarääkimine ei erine mingil viisil tavapraktikast. Tänapäevase kontori puhul ei ole tavapäratu, et tööruumide juures on köögid, garderoob, koristusruum ja suuremate pindade puhul ka tervisetoad. Samuti kasutatakse palju klaasist siseseinte lahendusi. Suurte ettevõtete või avaliku sektori puhul ei ole tavapäratu, et vajalik on eraldi korrus või ala kohtumiste ja koostöö tarbeks. On tavapärane, et ala, millele on ligipääs isikutel, kes ei tööta organisatsioonis, on eraldatud muudest oma töötajatele mõeldud ruumidest ning ruumid on koondatud hoone teatud piirkonda. Ei ole midagi tavapäratut, et nimetatud ala, nagu ka fuajee on esinduslik ning peegeldab organisatsiooni väärtusi. Samuti ei ole tavapäratu, et üürnik saab kaasa rääkida nõupidamiste ruumide arvu ja paiknemise osas 8(16)

3-25-2366 vastavalt oma vajadustele. Ka nimetatud nõuded jäävad tavapäraste äripindade kohanduste raamidesse, ei mõjuta hoone konstruktsioone ega põhilahendust. Samuti nähtub läbirääkimiste protokollist (dtl 1907), et ehkki vastustaja soovis klienditeenindust esimesele korrusele, ei ole sellist klienditeeninduse ala hoonesse planeeritud (siduva pakkumuse ruumiplaneering 1. korrus, dtl 1681). Siduva pakkumuse lisaks olevatelt korruse plaanidelt nähtub, et laoruumide pind on vastutaja poolt soovitust väiksem (vastustaja soovis esimesele korrusele laoruume 200˗250 m 2, kuid esimesel korrusel selliseid ruume ei ole (dtl 1681). Võimalik oli paigutada laoruumid -2 korrusele ja nende suurus on 138 m 2. Seega pidi vastustaja arvestama pakutava lahendusega ning sai ruumiplaneeringut mõjutada vaid ulatuses, milles hoone projekt seda võimaldas. Treeningala puhul suurusega 50˗60 m2 ei ole tegemist ruumiga, mis eeldaks suuri investeeringuid või mida ei ole võimalik lihtsasti ümber kujundada järgmise üürniku vajaduste jaoks. Treeningalad on ette nähtud paljudes kaasaegsetes büroohoonetes. Samuti ei ole ebatavaline, et büroohoones nähakse ette riietus- ja pesuruumid. Riietus- ja pesuruumide puhul ei olnud tegemist vastustaja nõudega, vaid kolmanda isiku poolt juba pakutava võimalusega. Parkimislahenduste puhul on vastustaja oma esialgsete soovidega võrreldes pidanud tegema mööndusi. Vastustaja esitas kolmandale isikule oma parkimiskohtade ja nende asukoha osas seisukoha, soovides hoonesse või selle ümbrusesse 250 parkimiskohta, sh hoone lähedal u 30 kohta külalistele ja partneritele ja u 220 parkimiskohta töötajatele. Samuti soovis vastustaja elektriautode laadijaid. Parkimislahenduste soove esitades ei saanud vastustaja kuidagi avaldada mõju ehitise planeerimisele. Kolmanda isiku 2. voorus esitatud hinnapakkumusest nähtub, et seoses parkimislahendustega ei tee kolmas isik mingeid ümberehitustöid. Kolmandal isikul oli võimalik pakkuda hoone maa-alusesse parklasse vaid 65 kohta, millest 20 on elektrilaadimiseks mõeldud, ning ülejäänud 169 kohta pakuti lähedalasuvasse Avala parkimismajja (dtl 1971). Seega ei pidanud kolmas isik parkimislahenduste puhul oma projektis midagi muutma. Samuti ei ole parkimislahenduste küsimuse ja elektrilaadimisvõimekusega parkimiskohtade täpsustamise puhul tegemist millegi sellisega, mida üürnik tavapäraselt küsida ei saaks. Tegemist on nõuetega, mida võiks esitada iga üürnik. Ka nõuded IT-võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile on tänapäeva kontekstis rentniku poolt tavapäraselt esitatavad nõuded. Euroopa Kohus on lahendis C537/19 (p 83) leidnud, et standardite rakendamine ei lähe kaugemale sellest, mida rentnik võib tavaliselt nõuda. Vastustaja dokumendis „Üldised turvanõuded“ (dtl 1613˗1614) esitatud nõuded seadmete koosseisu, tehniliste omaduste ja paiknemise, läbipääsude, kaamerate jms osas ei ole tingimused, mis mõjutaksid ehituslikult ehitise olulisi omadusi. Igal üürniku tegevuse spetsiifika on erinev ning turvalahenduste pakkumine nn valmis paketina üürileandja poolt ei ole kindlasti tavapärane. Eeltoodust tulenevalt ei esine asjaolusid, mis Euroopa Kohtu praktika kohaselt välistaksid RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud kinnisvaraerandi kasutamise. Seega oli vastustajal õigus sõlmida üürileping RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi alusel ning üürileping ei ole tühine. Järelikult puudub alus ka VAKO otsuse tühistamiseks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9(16)

3-25-2366 Halduskohus ei ole arvestanud põhimõttega, et erandeid tuleb tõlgendada kitsendavalt. Kohus on teinud ilmse vea, pidades õiguspäraseks kümnete miljonite eurode suunamist kindlale ettevõtjale erandi alusel, tuvastamata seejuures, milliste kokkulepeteni on vastustaja ja kolmas isik jõudnud. Pinnapealset analüüsi kinnitab kohtu väärarusaam, et ehitusprojekt valmis juba 2024. a detsembris. 19.12.2024 oli valmis eelprojekt. Kui kohus tahtis tugineda ehitusprojektile, oleks tulnud põhiprojekt kolmandalt isikult välja nõuda. Ka eelprojektist pidi kohtule olema ilmne, et kolmas isik sellest tegelikult ehitamisel ei lähtunud. Erand ei kohaldu, kui hankija on olnud positsioonil, millelt saab otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist. Halduskohus on omistanud asjakohatult tähtsuse sellele, et ehitise projekt valmis ja ehitusloa taotlus esitati enne lepingu sõlmimist. Ehitust alustati siis, kui pooled olid kõikides üksikasjalikes nõuetes kokku leppinud. Praeguses etapis pole enam võimalik kindlaks teha, milline hoone oleks Veskiposti 8 kinnistule muidu ehitatud. Kaebaja ei kahtle, et millalgi oleks mingisugune hoone ehitatud ka vastustaja tellimuseta, kuid tegemist oleks oluliselt teistsuguse hoonega. Isegi kui vastustaja pole seadnud nõudeid hoone struktuurile, ei tulene sellest erandi kasutamise lubatavus. Otsustavat mõju projekteerimisele on võimalik kindlaks teha ka siis, kui hankija on esitanud ulatuslikke siseviimistlustöid puudutavaid nõudeid (Euroopa Kohtu lahend C-537/19, p 53). Vastustaja on sätestanud ulatuslikke nõudeid mitte ainult siseviimistlustöödele, vaid hoone terviklikule siselahendusele. Vastustaja on seadnud üüripinnale sisulisi ja ulatuslikke nõudeid, mis erandi kohaldamise välistavad. Vastustaja seatud nõudeid tuleb vaadelda kogumis, mitte individuaalselt. Vastustaja on seadnud korruste kaupa täpselt paika, milline hoone talle ehitatakse. Seda ei saa pidada tavapäraseks. Kindlasti ei ole vastustaja seatud nõuded sellised, mida võib iga üürniku jaoks kergesti kohandada. Vastustaja nõuded ei ole kosmeetilised, nende hulk ja mastaap on märkimisväärne. Halduskohus on analüüsinud vaid kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud väiteid. Kaebaja palub ringkonnakohtul analüüsida dokumente ka selles osas, milles neid pole kaebajale avaldatud. Võrdlus kolmanda isiku esialgse ja lõpliku pakkumise vahel pole asjakohane. Pakkumus tehti vastuseks vastustaja päringule. Seega on juba pakkumus koostatud nii, et selles arvestatakse vastustaja nõuetega. Võrdlust kokku lepituga saaks teha vaid siis, kui hoone on juba olemas. Praegusel juhul ei ole olemas „muudatusi“, kuna hoone ehitatakse vastavalt vastustaja nõuetele nullist. Kuna läbirääkimiste protokollist nähtuvalt on vastustajale antud õigus otsustada toitlustusala paiknemise üle, ei ole kahtlust, et ta on otsustavat mõju võimaldavas positsioonis. Toitlustusala paiknemine ei ole midagi sellist, mille üle võiks iga üürnik otsustada. Kaebaja palus halduskohtul pöörata erilist tähelepanu kaetud osale protokollist, millega algab teine lõik. Hoone arhitektuurne nõue ei saa olla ärisaladusega kaitstav ning ilmselt on vastustaja soovinud varjata tema argumentatsiooni kahjustavat teavet. Kohus ei ole seda osa analüüsinud. Euroopa Kohus on lahendis C-213/13 (p 46) selgitanud, et hankijal ei ole piiramatut õigust kaasa rääkida hoone siselahenduses. Hilisemas praktikas on selgitatud, et hankija nõuded siseviimistlustöödele ei saa olla ulatuslikud (C-537/19, p 53). Veel vähem tohib hankija seega seada ulatuslikke nõudeid siselahendusele tervikuna. Tavapärane üürnik ei saa üksikasjalikult ette näha, milliseks ehitatakse iga korrus. Tegemist pole viimistuslike nõuetega. Kaebaja põhjendused nõupidamiste ruumi ja fuajee osas kattuvad eelnevaga. Enamik üürnikke ei vaja kontorisse sadakond inimest mahutavat auditooriumi, mis oleks teise üürniku jaoks raskesti ümberehitatav. Tavapärane ja veel vähem iga üürniku jaoks lihtsasti kohandatav ei ole see, kuhu ja millisena ehitatakse laoruumid ja koristuskeskus. Kohus ei ole tuvastanud, milles üldse vastustaja ja kolmas isik on kokku leppinud.

10(16)

3-25-2366 Olmekorpuse ja treeningala puhul väidab halduskohus, et selliste ruumide olemasolu pole büroohoone puhul „äärmiselt ebatavaline“. Erand ei kohaldu mitte siis, kui nõuded „pole äärmiselt ebatavalised“, vaid hinnata tuleb, kas nõuded on tavapärased ja sellised, mida võiks ka järgmine üürnik lihtsasti nõuda, ning kas nõuded on ulatuslikud. Niivõrd suurte olmeruumide nõudmine üürisuhtes on ilmselgelt harukordne. Vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded parkimislahendusele ja laadijatele. Seejuures peab võimekus olema loodud just Enefit Volt laadimiskohtade jaoks. Euroopa Kohtu praktikas on hankijat peetud otsustavat mõju omavaks mh siis, kui ta täpsustab ühisvajadusi, nagu nt parklate mahutavus (C-213/13, p 46). Oluline on parkimislahendusega seotud nõuete detailsus. Tavapärane on, et parkimislahenduse loob arendaja. Üksikasjalikud nõuded on seatud ka IT-võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile, samuti turvanõuded. Vastustaja on varasemas menetluses selgitanud, et nõuded lähtuvad tema spetsiifilistest vajadustest. Seega erand ei kohaldu. Igal järgmisel üürnikul ei ole võimalik sätestada ulatuselt samaväärseid, kuid teistsuguseid nõudeid.

3-25-2366 sees ja niipalju kui projekt võimaldab. Tegemist ei ole ehitise põhiomaduste ümberkujundamisega. Hoone sisemise ruumiplaneeringu kohandamisega ei muudeta ehitise olulisi osi ning tegemist pole asjaoluga, mis väljuks üürniku poolt tavapäraselt esitatavate kohanduste piiridest. Euroopa Kohus kasutas lahendis C-537/19 mõistet siseviimistlustööd funktsionaalses mõttes – see viitab kõikidele töödele, mis tehakse hoone sisemuses, ilma et need mõjutaksid hoone konstruktsiooni või põhilisi parameetreid. Halduskohus ega VAKO ei pidanud välja nõudma põhiprojekti. Põhiprojektis ja tööprojektis toimub eelprojektis kajastatud andmete detailiseerimine, mis tähendab, et ehituslikult olulised küsimused on määratletud juba eelprojektis (majandus- ja taristuministri 18.07.2015 määrus nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“). Vastustaja sai esitada oma soove ainult olemasoleva projektlahenduse piires.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Mari Ann Simovart. Mart Parind. Riigihangete seadus. Kommenteeritud väljaanne. Juura, Tallinn 2019, p 36 lk 152

12(16)

3-25-2366 mitmeid järgnevaid olulisi seisukohti, mis on asjakohased ka praeguse vaidluse lahendamisel. Kui leping sisaldab nii ehitustööde riigihankelepingu kui ka teist tüüpi lepingu elemente, määratakse tema kvalifikatsioon ja see, millist liidu õigusnormi tuleb kohaldada, selle lepingu peamist eesmärki arvestades (p 46). Euroopa Kohtu praktikas on lähtutud tõlgendusest, mille kohaselt võib erandit laiendada ka selliste hoonete üürileandmisele, mida ei ole veel olemas (p 48). Hankija ei või tugineda erandile, kui kavandatud ehitustöö teostamine kujutab endast ehitustööde riigihankelepingut. See on nii juhul, kui hankija on võtnud meetmed, et määrata kindlaks ehitise omadused või vähemalt avaldada otsustavat mõju selle projekteerimisel (p-d 49 ja 50). Nii on see eelkõige juhul, kui hankija koostatud kirjeldused lähevad kaugemale rentniku tavalistest nõuetest sellisele ehitisele. Kavandatava ehitise puhul on otsustav mõju projekteerimisele võimalik kindlaks teha, kui on võimalik tõendada, et seda mõju avaldatakse ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmetele, välisseintele ja kandvatele seintele. Siseviimistlustööd puudutavaid taotlusi saab pidada otsustavat mõju tõendavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest (p-d 51 ja 53).

3-25-2366 alustamisest teavitati 04.06.2025. Vaidlus puudub ka selles, et üürileping kolmanda isikuga sõlmiti 09.05.2025 ning üüripinna päringu (dtl 48 jj) saatis hankija kinnisvara omanikele ja arendajatele (sh kolmandale isikule) välja pärast Siriuse hoonele ehitusloa taotluse esitamist ja eelprojekti valmimist, oodates mittesiduvaid pakkumusi 5. veebruariks 2025. Eelnevast nähtuvalt saab järeldada, et Siriuse büroohoone oleks ehitatud nagunii ja ka Eesti Energia ASi nn ankurüürnikuks tulemata. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna asjas esitatud tõendid alust asuda ka seisukohale, et büroohoone oleks sellisel juhul saanud olemuslikult erinev võrreldes praegu valmivaga. On usutav, et ehitamise alustamisel nn ankurüürnikuta oleks hoone ehitatud valmidusega teha üürniku/üürnike leidmise korral selles selliseid kohandusi, mis ei erine oma mahu ega sisu poolest nendest, mis tehti siinsel juhul vastustaja soovil. Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, et Veskiposti 8 kinnistule oleks ehitatud mingisugune hoopis teistsugune hoone. Ehitatav hoone oleks olnud oma olulistelt tunnustelt samasugune ning selles ulatuses, milles vastustaja sai ruumide täpset paiknemist, siselahendusi, kaabeldust jms mõjutada, oleks neid saanud mõjutada ükskõik milline üürnik ning asudes ehitama tulevase üürniku soove teadmata, oleks kolmas isik ehitanud üldjoontes samasuguse hoone, jättes valmiduse teha võimalikult lihtsalt vastavad kohandused konkreetse üürniku leidmise korral.

3-25-2366 nendest nõuetest tulenevad kohandused ei lähe kaugemale sellest, mida üürnik võib tavaliselt nõuda.

3-25-2366

(allkirjastatud digitaalselt)

16(16)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.