Lelle 22 Holding OÜ kaebus tuvastada 09.05.2025 lepingu tühisus, mille on Eesti Energia AS ja Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara sõlminud uue üüripinna saamiseks ja riigihangete vaidlustuskomisjoni 07.07.2025 otsuse vaidlustusasjas nr 13825/- tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Kaebaja (vaidlustaja) –Lelle 22 Holding OÜ, lepingulised esindajad vandeadvokaat Erki Fels ja vandeadvokaadi abi Gregor Saluveer Vastustaja (hankija) – Eesti Energia AS, lepinguline esindaja Diana Minumets Kolmas isik – Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara, lepingulised esindajad vandeadvokaadid Kadri Härginen ja Mario Sõrm
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta asja materjalide juurde võtmata Eesti Energia AS poolt koos 15.08.2025 menetlusdokumendiga esitatud tõendid (dtl 2940-2947).
2.Jätta Lelle 22 Holding OÜ kaebus rahuldamata.
3.Mõista Lelle 22 Holding OÜ-lt Eesti Energia AS kasuks välja menetluskulud summas 7315 eurot (käibemaksuta).
4.Mõista Lelle 22 Holding OÜ-lt Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara kasuks välja menetluskulud summas 2671,50 eurot (käibemaksuta). Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 10 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 08.09.2025.
1.Eesti Energia AS (vastustaja) on alates 2023. aasta novembrist üritanud hankida uut üüripinda. Selleks viis vastustaja läbi kaks konkurentsipõhist läbirääkimistega hankemenetlust: riigihange „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (vr 270064) ja riigihange „Büroopinna üürimine Tallinnas“ (vr 280484). Mõlema riigihanke alusdokumentidele esitati vaidlustus. Mõlemad vaidlustused rahuldati osaliselt. Mõlema vaidluse tulemusel tunnistas vastustaja riigihanke kehtetuks.
2.26.02.2025 saabus Lelle 22 Holding OÜ-le (kaebaja) üüripinna päring (vaidlustuse lisa 1). 1(14)
3.12.05.2025 andis vastustaja kaebajale teada, et tema pakkumus ei osutunud edukaks. 14.05.2025 esitas kaebaja vastustajale teabenõude (vaidlustuse lisa 2).
4.02.06.2025 esitas vastustaja teabenõudele vastuse (vaidlustuse lisa 3), millest kaebaja võis välja lugeda, et vastustaja on valinud välja eduka pakkumuse, sõlminud lepingu ja tugineb riigihanke korraldamata jätmisel riigihangete seaduse (RHS) § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandile.
5.05.06.2025 esitas kaebaja riigihangete vaidlustuskomisjoni (VAKO) kaudu vaidlustuse, milles taotles eelviidatud lepingu tühisuse tuvastamist. RHS § 185 lg 4 p 3 järgi on ettevõtjal õigus vaidlustada hankeleping, kui hankija ei ole esitanud hanketeadet ja hanketeate esitamata jätmine ei olnud lubatud. Sellisel viisil sõlmitud leping on tühine (RHS § 121 lg 1 p 1). VAKO menetluses selgus, et vastustaja on lepingu sõlminud 09.05.2025 ja seda Aktsiaseltsiga Kaamos Kinnisvara (kolmas isik). Lepingu esemeks on aadressile Veskiposti tn 8, Tallinn ehitatav hoone Sirius.
6.07.07.2025 otsusega vaidlustusasjas nr 138-25/- jättis VAKO vaidlustuse rahuldamata. VAKO leidis kokkuvõtvalt järgmist: a) pärast riigihangete ebaõnnestumist võis kolmas isik proovida leida üüripinda RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit kasutades, loobudes osast nõudmistest, mida ta riigihangete tehnilises kirjelduses üürile antava hoonega seoses esitas ning aktsepteerides põhijoontes turul olemas olevaid hooneid ja arendusprojekte; b) kaebaja väidetavaid nõudeid kolmandale isikule esitatud üüripinna päringus pole ja loogiliselt võttes ei oleks selliseid nõudeid pidanud esitama, sest pakkujad pidi esitama andmed arenduse või hoone kohta. Kaebaja üüripinna puhul oli vastustajale aga teada, milliseid muudatusi ta soovib; c) Siriuse projekt valmis aastal 2024 ja ehitusloa taotlus anti sisse 20.12.2024. Asjaolud viitavad sellele, et Sirius ehitataks sõltumata üürilepingu sõlmimisest vastustajaga; d) VAKO-le esitatud asjaoludest nähtuvalt ei ole vastustaja mõjutanud oluliselt ehitatava hoone kavandamist, määratlenud oluliselt ehitist iseloomustavaid omadusi ega avaldanud otsustavat mõju selle kavandamisele.
7.Kaebaja esitas 17.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse nõudes tuvastada 09.05.2025 lepingu tühisus, mille on Eesti Energia AS ja Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara sõlminud uue üüripinna saamiseks ja riigihangete vaidlustuskomisjoni 07.07.2025 otsuse vaidlustusasjas nr 138- 25/- tühistamiseks. Tallinna Halduskohus võttis kaebuse oma 18.07.2025 määrusega menetlusse.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
8.Kaebaja seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine. 8.1 Riigihanke korraldamata jätmist õigustavaid erandeid tuleb tõlgendada kitsendavalt. See on olnud Euroopa Kohtu praktika juba alates 1993. aastast. VAKO lähenemine vaidlusele on olnud vastupidine. VAKO pole isegi suutnud tuvastada, milles täpselt vastustaja ja kolmas isik on kokku leppinud, kuid on sellegipoolest erandi kohaldatavust viitega läbirääkimiste protokollile jaatanud. 8.2 Kinnisvaratehingu sätestamisel oli seadusandja eesmärgiks RHS seletuskirjast nähtuvalt eristada ühelt poolt mistahes õiguslikul alusel olemasoleva ehitise omandamist ja teisalt kinnisasja või sellega seotud õiguse omandamist koos ehitustöö teostamisega vastavalt hankija soovidele. Teisel juhul tuleks käsitleda lepingut RHS mõttes mitte erandiga hõlmatud kinnisvaratehinguna, vaid ehitustööde hankelepingu või kontsessioonina, mille suhtes erand ei kohaldu. 8.3 VAKO on omistanud ebaõige tähenduse asjaolule, et Sirius hoone oleks ehitatud ka ilma vastustaja tellimuseta. Kaebaja ei kahtle, et aadressile Veskiposti tn 8 oleks mingisugune hoone ehitatud ka ilma vastustaja tellimuseta. Samas oleks tegemist täiesti teistsuguse hoonega. 2(14)
Vastustaja on mõjutanud projekti oluliselt enam, kui kosmeetiliselt. Vastustaja on kaasatud ehitusse algfaasis. Juba vastusest vaidlustusele nähtub, et vastustaja on olnud lepingu sõlmimisel positsioonis, millelt saab oluliselt mõjutada ehitatava hoone kavandamist. Otsustav mõju nähtus juba üüripinna päringust, milles vastustaja on seadnud nõuded üürile võetava pinna suurusele, abiruumide suurusele, fuajee- ja teeninduspinnale, parkimislahendusele, ruumilahendusele jne. Ilmselt saab vastustaja mõju tulevikus olema oluliselt suurem, kuna hoonet ei ole veel ehitatud. Kaebajale teada olevalt hoonele esitatud nõuete rohkuse taustal on selge, et Veskiposti tn 8 puhul ei ole tegemist erandit õigusava valmislahendusega. Järgmisel üürnikul ei ole võimalik esitada hoonele selliseid nõuded, nagu vastustaja on esitanud ja enesestmõistetavalt esitab veel ehituse käigus. 8.4 VAKO otsusest ei nähtu ammendavalt, mille üle pooled on läbirääkimisi pidanud. Lähenemine, milles VAKO võrdleb tehtud pakkumust sellega, milles lõpuks kokku lepiti, on põhimõtteliselt ebaõige. VAKO jätab tähelepanuta, et vastustaja on juba korraldanud kaks avatud konkurentsiga hankemenetlust, mille tehniline kirjeldus on avalik. Miski ei takista ettevõtjal, kes hakkab hoonet alles ehitama, esitada selline pakkumus, mis nendele nõuetele vastab. 8.5 Otsustavat mõju projekteerimisele on võimalik kindlaks teha ka siis, kui hankija on esitanud ulatuslikke siseviimistlustöid puudutavaid nõudeid. Euroopa Kohus väitis seda samas lahendis, millest on vastustaja ebaõigesti tuletanud, et hankijal on keelatud mõjutada üksnes hoone struktuuri. Vastustaja täiendavalt edastatud dokumentidest ei jää kahtlust, et ta on sätestanud ulatuslikke nõudeid mitte ainult siseviimistlustöödele, vaid hoone ehitamisele üldiselt. Dokumentidest nähtuvalt on vastustaja seadnud üüripinnale järgmisi nõudeid (nõuded jagunevad kümne lehekülje peale, mistõttu käsitleb kaebaja neid kokkuvõtlikult): a. Vastustaja otsustab, kas toitlustusala projekteeritakse esimesele või kolmandale korrusele; b. Korruseplaanid tehakse vastavalt vastustaja soovidele. Sisekujunduses lepitakse kokku ühiselt, valides selleks välja sisearhitekti; c. Vastustaja on seadnud ulatuslikud nõuded töökorruste siselahendusele. Nt bürooala üldine loogika (p-d 2.1—2.6); erinevate töö- ja koosolekuruumide arv ja paiknemine (p 2.7); köökide paiknemine (p 2.9); nõuded garderoobide, koristusruumi, tervisetoa rajamisele (p 2.10); nõue kasutada siseseinte projekteerimisel võimalikult palju suure pinnaga klaaslahendusi (p 2.11). d. Vastustaja nõuab, et hoone esimesele või teisele korrusele oleks projekteeritud esinduslik nõupidamiste-koostöö korrus. Vastustaja on näinud ette nõupidamisruumide suuruse ja arvu (p-d 2.12.1—2.12.5), koolitusklassi (p 212.7), suure saali, kuhu mahub istuma 120 inimest (p 2.12.8), abipinna (p 2.12.9), garderoobi, köögi, ooteala ja tualetid (p 2.12.12) jmt. e. Vastustaja nõuab, et hoone esmatasandile planeeritakse avar ja esinduslik fuajee vastuvõtuala. Seda koos kantselei ja postiruumi ning Enefiti klienditeeninduse alaga (teenindusboks ja näidiste ruum) (p 2.13). f. Vastustaja nõuab, et hoone esimesele korrusele on planeeritud abiruumid. See hõlmab laoruume, millele on võimalik sõidukiga ligi pääseda; koristuskeskust/ladu ja jalgrataste parklat (p 2.14). g. Vastustaja nõuab, et hoonesse on planeeritud olmekorpus ja treeningala. See koosneb riietusruumidest, pesuruumidest ning nendega ühendatud treeningalast, võimalusel ka saunast (p-d 2.15—2.16). h. Vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded parkimislahendusele. See hõlmab eeskätt parkimiskohtade arvu ja asukohta ning külalistele mõeldud parkimisala, kusjuures parkimislahendus tuleb kooskõlastada Enefit Voltiga (p-d 3.1—3.3). Seejuures on vastustaja kohustanud projekteerida ja välja ehitada elektrilaadijate võimekus (seejuures ülima detailsusastmeni) (p 3.4). i. Vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded IT võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile. See hõlmab hoonesisese kaabelduse tüüpe ja paiknemist (p-d 4.1—4.7), jaotlate paiknemist, varustatust, tehnilisi omadusi, turvasektsioone jpm (p 4.8), tugevvoolu võimsust ja varustatust (p 5). j. Vastustaja on seadnud üksikasjalikud turvanõuded. See hõlmab seadmete koosseisu, nende tehnilisi omadusi ja paiknemist, nõudeid läbipääsudele, kaameratele, turnikeedele jpm. Ilmselgelt meelevaldne on vastustaja väide, et „kõik nõuded on niivõrd kosmeetilised, et need on iga uue üürniku jaoks kergesti ümberkohandatavad“. Vastustaja nõuded ei ole „kosmeetilised“, vaid sisulised ja ulatuslikud. Vastustaja on seadnud 3(14)
korruse kaupa täpselt paika, milline hoone ehitatakse. Kui hoonesse asuv uus üürnik seaks ulatuselt samaväärsed, kuid teistsugused nõuded, peaks kolmas isik kogu hoone sisemuse ümber ehitama. Tegemist pole viimistluslike nõuetega, mille lubatavust on Euroopa Kohus jaatanud. Vastustaja ostab selle lepingu raames isegi sisearhitektuurse projekti koostamist (lisa 5, p 2.19), mis pole ilmselgelt kinnisvaratehingu erandiga hõlmatud. VAKO on jätnud palju vastustaja kehtestatud nõudeid üleüldse tähelepanuta. Nt siselahenduse osas käsitles VAKO ainult tööruumide paiknemist ja tegi järelduse, et see on lubatav. Seda, et vastustaja on seadnud detailsed nõuded nt ka teistele korrustele (esinduskorrus ja nullkorrus), abiruumidele, toitlustusala paiknemisele, olmekorpusele, treeningalale jm, ei nähtu VAKO otsusest sõnagagi. Vastustaja nõuded ei ole seatud siseviimistlustöödele, vaid hoone sisemisele lahendusele. Siseviimistlus tähendab maalritöid, st tapeetimist, krohvimist, pahteldamist, värvimist jmt, mitte korruste ja ruumide ehitust. Kaebaja jaoks on kokkuvõttes ilmne, et RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand vaidlusalusel juhul ei kohaldu. Nõuete hulk ja ulatus on märkimisväärne, kuigi vastustaja on seda üritanud läbivalt pisendada (nt kirjeldades vastuses kaebusele nõudeid kui „iga väiksemgi muudatus“, „kohandanud ainult minimaalselt“, „viimistluslikud ja kosmeetilised“). Vastustaja ei üüri turul olemasolevat büroopinda, vaid ehitab endale erandi alusel uue. Vastustaja seisukoht
9.Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjendustel. 9.1 Vastustaja ja VAKO on erandit õigesti tõlgendanud kitsendavalt. Vastustaja loobus läbirääkimiste pidamisest senisel üüripinna (Lelle 22) osas kuna oli oht minna vastuollu RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi eelduseks olevate nõuetega. Kuna kaebaja poolt pakutav üüripind on F energiaklassiga ega vastanud mitmes aspektis enam vastustaja töötajaskonna vajadustele eeldanuks kaebaja üüripinnal üürisuhte jätkumine hoone olulist parendamist ja renoveerimistööde tegemist. Seetõttu otsustas vastustaja kaebaja pakutava üüripinnaga edasi mitte minna. Vastustaja on kogu aeg teadvustanud, et erandi kohaldamiseks saab ta hankida ainult nn valmislahendust, mille ehitamisele ta olulist mõju avaldada ei saa. Kuna vastustaja pole saanud otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist, siis ei püstitataks Siriuse ehitist vastustaja tellimuseta oluliselt erineval kujul. 9.2 Vastustaja ei ole olnud positsioonil, millelt ta oleks saanud ja saaks jätkuvalt otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist. Vastustaja ei vaidle vastu, et ta on kaebaja poolt esile toodud aspektide üle kolmanda isikuga läbi rääkinud, kuid ükski nendest aspektidest ei ole olnud selline, millega vastustaja oleks saanud mõjutada ehitatava hoone kavandamist olulisel viisil. Siriuse hoone oli valmis projekteeritud ning selle alusel ehitusloa taotlus ehitisregistrile esitatud juba 20.12.2024, ehk enne, kui vastustaja omapoolsed hinnapäringud välja saatis (15.01.2024). Üürileping hoone kasutamiseks sõlmiti 09.05.2025 ning ehitusloa sai objekt 02.06.2025. Samuti sõlmiti üürileping selle lisana 1 esitatud kolmanda isiku poolt 2. voorus esitatud pakkumuse ja selles toodud Siriuse hoone lahenduste alusel. Ka üürilepingu tingimused vastustajapoolseid muudatusi või täiendavaid erinõudeid Sirius hoone ehitustööde tegemisele või vastustaja poolt nende mõjutamisele ette ei näe. Järelikult ei ole vastustaja saanud mõjutada ehitise ühtegi sellist osa viisil, mida võiks käsitleda olulise muutmisena. Seda tõendab ka läbirääkimiste protsess. Kolmanda isiku poolt läbirääkimiste käigus esitatud pakkumus 2.voorus ei erine pärast vastustaja läbirääkimistel ja e-kirjas antud sisenditest olulises osas 1.voorus esitatud pakkumuse dokumentidest, st kogu põhilahendus on jäänud samaks. Täpsustatud on vaid konkreetseid olemasoleva lahenduse raames käsitletud aspekte. 9.3 Ka Euroopa Kohtu praktikas on otsustavat mõju hinnatud kui võimalust avaldada mõju kavandatava ehitise projekteerimisele, mh ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmetele, kandvatele seintele ja välisseintele. Tegemist ei ole Euroopa Kohtu praktikas esile toodud võrreldava olukorraga seonduvalt kohtumaja ehitamisega. Euroopa Kohtu lahendis C-213/13 andis hankija sisendi kogu kohtuhoone kujundamiseks, millise olukorraga praegusel juhul tegemist ei ole. 4(14)
Lahendis toodu puhul ei olnud tegemist valmis kujundatud ning valmis projekteeritud lahendusega, nagu praegu Siriuse hoone puhul. 9.4 Vastustaja on põhjalikult vaidlustusmenetluses tõendanud ja VAKO on sellega nõustunud, et kõik vastustaja poolt kolmandale isikule läbirääkimiste käigus üürile võetavate pindade osas avaldatud nõuded (hoone logo paigutuse, ruumide lahenduse, parkimislahenduse, sisekujunduse IT-, turva-, valguse juhtimise vms küsimuse osas) on sellised, mida tavapäraselt iga sellise hoone nö ankurüürnikuks tulev isik oma üüripinna kohandamiseks üürileandjale esitab. Üürniku vajaduste tõlgendamisel ei tule käsitleda mitte järgmist üürnikku, s.o seda üürnikku, kes üüriobjekti järgmisena üürima tuleb, vaid „iga üürnikku“, kes võiks tavapäraselt üüripinnale nõudeid esitada. Seega ei oma tähtsust, kas üürnik on üüripinnal esimene või järgmine üürnik. Mõeldud on, et iga üürnik – olenemata üürnikuks olemise järjekorrast - esitab üüripinnale enda vajadustega kohandamiseks nõudeid enne, kui ta üüripinnale asub. On kohane eeldada, et sarnaseid nõudeid esitab Siriuse hoone üürile võtmisel ka iga selle järgnev üürnik. See on näiteks ettevõtte logo kinnitamise võimalus hoone fassaadile ja nende paigutus, nõuded sisekujundusele, kirjeldades kontorimaastiku üldist planeeringut jne. Seejuures tänapäeval ehitataksegi tänapäevased büroopinnad sellisel põhimõttel, et neid oleks võimalikult lihtne üürniku vahetumisel uue üürniku vajadustele vastavaks kohandada. 9.5 Veel on vastustaja esitanud soovid ka parkimislahenduse, parkimiskohtade ja elektriautode laadijatega varustatuse osas, kuid ka siinkohal ei välju vastustaja üürniku poolt uuele kontorihoonele tavapäraselt esitatavatest nõuetest. Samasuguseid nõudeid võiks esitada ka iga järgnev üürnik. Kolmas isik pole pidanud tegema mingeid suuremaid ümberehitustöid parkimiskohtase rajamiseks. Vastustaja on esitanud ka nõuded IT võrgule ja kaabeldusele ning tugevvoolusüsteemile. Ka need nõuded on käsitletavad üürniku poolt tavapäraselt esitatavate nõuetena. Lahendused planeeritakse võimalikult universaalsetena et üürniku vahetumise korral üleminek võimalikult lihtsaks teha. Ka turvasüsteemi nõuete seadmisel mõnede abiruumide osas pole tegemist nõuetega, mis tavapärase üürniku nõuetest väljuks. Ükski neist ei nõua ulatuslikke ümberehitustöid ja ühegagi neist pole vastustaja saanud mõjutada ehitise valmimist selle ehitusõiguslikult olulises mõttes. Eelnev tähendab, et kui vastustaja peaks Siriuse ruumidest välja kolima, saaks iga järgmine üürnik samuti erinevate lahenduste osas oma nõuded esitada ja ta ei oleks ehituslikult seotud vastustaja jaoks ehitatud lahendustega selliselt, et neid enam uue üürniku vajadustele vastavaks kohandada ei saaks. Vastupidi – kõik nõuded on niivõrd kosmeetilised, et need on iga uue üürniku jaoks kergesti ümber kohandatavad. Otsustava mõju avaldumist ei saa tuletada ka kaebaja etteheitest, et hoone korruste kõrgused on pakkumuses ja ehitusprojektis erinevad. Vastustaja ei ole läbirääkimistel ruumide kõrgusele mistahes nõudeid seadnud, vaid need on kolmandalt isikult läbirääkimiste käigus vaid üle täpsustanud. Kolmas isik on oma 25.07.2025 vastuses selgitanud, et kõrguste erinevuse näol oli tegemist inimliku eksitusega, mis parandati. 9.6 Kokkuvõtvalt on vastustaja seisukohal, et ta ei ole saanud mõjutada hoone valmimist selle ehitusõiguslikult olulises mõttes. RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei tähenda, et hankija ei tohiks üldse paluda üüripinnal muudatuste tegemist. Kui hankija oleks ise endale sobivat kontoripinda ehitustööde hankelepingu mõttes (RHS § 8 lg 5) hankinud, oleks tal algusest peale olnud võimalus ja õigus juba projekteerimise faasis kaasa rääkida. Antud juhul oli hankija teadlik valik kasutada RHS § 11 lg 1 p-s 7 toodud erandit ning aktsepteerida fakti, et ta peabki leppima turul pakutavate olemasolevate võimalustega ja ta saab olemasolevaid lahendusi oma vajadustele vastavaks kohandada ainult minimaalselt. Nii pidi hankija võrreldes viimases riigihankes nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“ tegema üürilepingu sõlmimisel mööndusi oma vajadustes laopindade, parkimiskohtade, elektrivõimsuse amprite jms osas. Kolmanda isiku seisukoht
5(14)
10.Kolmas isik leiab, et kaebus ei ole põhjendatud. Vaidlus lepingu tühisuse üle on kaebaja järgmine samm, et takistada vastustajat kui Lelle 22 ankurüürnikku üürilepingu lõppedes Lelle 22 hoonest välja kolimast. 10.1 RHS § 11 lg 1 p 7 regulatsioon tähendab praktikas seda, et hankija võib teatud eeldustel sõlmida ka üüripinna rentimiseks lepingu ilma RHS-is sätestatud menetluskorda järgimata. Seejuures ei pea erandi kohaldamiseks ehitis olema isegi ehitatud ega ehitusjärgus. 10.2 Praegusel juhul ei ole tegemist olukorraga, milles vaidlus oleks selle üle, kas kolmandat isikut tuleks käsitada avaliku sektori hankijana RHS § 6 lg 2 mõttes ega selle üle, kas kolmas isik tellib ehitustöid RHS § 8 lg 5 p 2 mõttes. Seetõttu on vaidluse peamine kese selles, kas hankija eksis nn rätsepatöö keelu vastu, st kas leping hõlmab olulisel määral hankija seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid. 10.3 Õiguskirjanduses on selgitatud, et oluline on hankija mõju olemasolevale või tulevasele ehitusele. Kui ehitis oleks ehitatud hankija mõjust sõltumata, siis ei saa eeldada, et see oleks püstitatud rätsepatööna ning RHS § 11 lg 1 p 7 erandi kasutamine on õiguspärane. Sama lugu on siis, kui ehitist ei ehitatud või ei ehitata märkimisväärselt erinevana, kuna ka sellises olustikus ei saa rääkida hankija mõjul rätsepatöö tegemisest ja RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi kasutamine on samaväärselt õiguspärane. 10.4 Vaidlusega seotud ehitis on kontorihoone Sirius. Kolmas isik ja vastustaja tõendasid vaidlustusmenetluses, et kolmas isik otsustas Sirius hoone ehitada enne, kui vastustaja üldse kolmanda isiku ja teiste arendajate poole pöördus. Selle käsitlusega nõustus ka VAKO. Seega ei saanud kolmanda isiku motivatsiooni Siriust ehitada hankija tegevus kuidagi mõjutada. Kolmandale isikule polnud Siriuse ehitamise otsuse tegemise ajal kuidagi teada, et vastustaja võiks nt kinnisvaraerandi alusel üüripinda otsima hakata, rääkimata mistahes nõuetest, mis hankijal teoreetiliselt võinuks selle pinna osas olla. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid ega usutavalt põhjendanud, kuidas mõjutas Siriust ehitama just vastustaja. Tõde peitub selles, et tegemist on sellesama Siriusega, mille kolmas isik 2024. aastal oma majandushuvidest lähtuvalt kavandas ja hiljem ehitama asus. Õiguslikult tähendab see, et Sirius rajataks ka hankija tellimuseta. 10.5 Seega jääb lauale üksnes väide, et kolmas isik ehitab hankija väidetava mõjutamise tõttu Siriust märkimisväärselt erinevana. Euroopa Kohtu praktikast tulenevalt on tavapärane, et hoone rentnikud saavad üüripinnale nõudeid esitada. Nende soovide täitmine ei tähenda aga eraldiseisvalt, et rendileping tuleks kvalifitseerida ehitustööde hankelepinguks ning läbi tuleks viia mõni RHS-is sätestatud riigihanke menetlus. Kolmas isik saab Euroopa Kohtu praktikast aru selliselt, et kohtu järeldus põhineb eeldusel, et puudub vajadus raskendada hankijate poolt üüripindade rentimist võrreldes erasektoriga. 10.6 Vaidlustuskomisjon on oma otsuse p-s 20 jj üksikasjalikult hinnanud hankija poolt läbirääkimiste käigus soovitud iga nõuet üüripinnale ning jõudnud põhjendatult seisukohale, et mitte ükski nendest polnud selline, mis läinuks kaugemale tingimustest, mida rentnik võinuks üürileandjalt tavaliselt nõuda. Kolmas isik on üüripindade arendamises üks Eesti turuliidreid ja talle on hästi teada, milliste nõuete esitamine on nii-öelda tavakäibes tavaline ja mida arendajad ka standardlahendusena ise rentnikele võimaldavad. Mitte ükski vastustaja soov polnud sellise büroohoone puhul tavalisest erinev. Näiteks sisekujunduslahendused ja tööruumide paiknemine on mugandused, mida kolmas isik võimaldab sõltumata isegi sellest, kas üürnikuks on ankurüürnik või mõnda väiksemat pinda kasutav rentnik. 10.7 Kolmas isik esitas konkursi esimeses voorus tõepoolest vastuolulised andmed korruste kõrguse osas. Tegu oli inimliku eksitusega, mille kolmas isik täpsustas pakkumuste esitamise voorus, viies pakkumuses esitatud korruste kõrgused vastavusse projektijoonistel algusest peale esitatud kõrgustega. 6(14)
10.8 Erandi kohaldamise õiguspärasust hinnatakse selle põhjal, milles pooled kokku leppisid, mitte selle põhjal, milline oli hankija ideaalnägemus rendilepingu esemest. Toitlustusala on projekteeritud sinna, kuhu kolmas isik selle kavandas- esimesele korrusele, st kolmas isik lähtus enda eelistustest ja võimalustest. Kolmanda isiku praktikas on raske leida juhtumeid, kui sisekujunduse üle otsustab üksnes rendileandja. Arendajal lasuvad sisekujunduse vallas teatud kohustused, näiteks tagada, et üürnik ei teeks sisekujunduses valikuid, mis oleks kohaliku omavalitsuse või Päästeameti kontrollitavate nõuetega vastuolus ja takistaks hoonele kasutusloa saamist. Teisalt on selge seegi, et rentnikul on sisekujundusele omad eeldused, mis saavadki lahenduse leida üksnes koostöö kaudu. Seega on tegemist tavapärase tingimusega, mida ilmselt võtab oma arendustegevuses aluseks ka kaebaja ja tema kinnisvarakontsern. Töökorruste siselahenduste puhul pakkus kolmas isik neid siselahendusi, mille kolmas isik oli ise eelnevalt välja töötanud ja mida pakkus hankijale juba pakkumuste esimeses voorus ning mis on avalikult kättesaadavad ehitisregistrist. Fuajee vastuvõtuala ja klienditeeninduse ala puhul projekteerib ja ehitab kolmas isik oma kontorihoonetesse peaaegu eranditult avara ja esindusliku fuajee. Seega polnuks hankija soovis fuajee olemasolu suhtes midagi tavapäratut. Vastupidiselt kaebaja täiendava seisukoha p 2.17 p-s e väidetule ei pakkunud kolmas isik hankijale tänavakorrusele klienditeeninduse ala, kuna Siriuse esimene korrus sellist ala ei võimalda. Ka kaebaja viidatud abiruumid rajatakse asukohtadesse ja mahus, mis lähtuvad kolmanda isiku varem tehtud valikutest. Näiteks laoruumide asukohaks saab -2 korrus ja nende pindalaks 138 m2 , seega on nende asukoht ja pindala hankija soovitust erinev. Hoones on planeeritud ka alad treeninguteks ja saun, kuid vastupidiselt lisas 5 esitatud hankija soovidele, ei ole riietusruumid ja treeningsaal ühendatud, vaid treeningsaal asub hoone erinevas küljes ja erineval korrusel. Hankija soovis riietusruumides kappe kokku ca 160, kuid kolmas isik sai võimaldada kõigest 119 kappi. Viimane nähtub ka kolmanda isiku teise vooru pakkumusest ja sellega seonduvatest joonistest ning plaanidest. Parkimisala puhul hoone perimeetris ei saanud kolmas isik hankija soovidele vastu tulla, mistõttu parkimislahenduse puhul on vastustajale võimaldatud 16 parkimiskohta, hankija soovitud 30 asemel. Nõuete puhul IT võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile, on tegemist tingimustega, mis tulenevad standarditest, mille kohaselt selliseid lahendusi rajatakse. Ka ei teinud kolmas isik mistahes muudatusi jaotlate paiknemises võrreldes sellega, mis kolmandal isikul oli algusest peale planeeritud. Samuti erines kolmanda isiku võimaldatu hankija soovidest II vooru hinnapäringu punktide 4.4.2, 4.5 ja 5.3 osas. Ehk teisisõnu sai kolmas isik pakkuda 2 pistikupesa töökoha kohta, kaablitorude läbimõõtu 4 cm ja töökoha keskmist võimsust 200 W. Hankija soovitud turvanõuete osas pole samuti midagi tavapäratut. Iga arendaja peab arvestama rentnike erinevate turvaseadmetega ja sellest tuleneva vajadusega tagada nendega ka ühilduvus. Vastasel korral ei saaks ükski üürileandja ilmselt oma pindu välja üürida sellistele rentnikele, kellele turvalisus on oluline. Arvestades Siriuse profiili, siis võiks eeldada, et selles hoones ei rendi pindu isikud, kellele turvanõuded poleks väga olulised.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Kohus lahendab esmalt vastustaja poolt koos 15.08.2025 menetlusdokumendiga esitatud tõendite asja juurde võtmise taotluse. Kohus jätab taotluse rahuldamata põhjusel, et tõendid on esitatud peale kohtu poolt tõendite esitamiseks esitatud tähtaega, milleks oli 31.07.2025 määrusest tulenevalt 08.08.2025. Määruses märgitud tähtpäev 15.08.2025 oli ette nähtud teise poole poolt esitatule vastamiseks, mitte aga uute tõendite esitamiseks. Samuti on vastustajale juba alates VAKO menetlusest teada kaebaja poolt esitatavad vastuväited, sh vastuväited seoses sisekujunduslahendusega. Vastustajale oli teada kaebaja positsioon, mille kohaselt on vastustaja suunanud sisekujunduslahenduste teostamist suuremal määral, kui kaebaja seda tavapäraseks peab. Seega oli vastustajal võimalik esitada tõendeid ka varem. Teiseks leiab kohus, et tõendid ei ole asjakohased ka sisuliselt. Kinnisvaramaakleri kinnitus, mille kohaselt on tavapärane, et üürnik saab üüritavate ruumide sisekujunduslahenduse ja ruumiplaneeringu puhul kaasa rääkida ei oma tõenduslikku teavet, sest praegusel juhul vastava õiguse üle pooled ei vaidle. Vaidlus on selles, kas 7(14)
vastavad kokkulepped jäid RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud regulatsiooni piiridesse. Asjakohane ei ole ka tõend, mis näitab, milliseid sisekujunduspakette pakuti kesklinna advokaadibüroo üürimisel. Asjaolu, et nimetatud võimalusi pakuti advokaadibüroole, ei tõenda mingil määral seda, et vastustaja poolt esitatud nõuded on erandi piiridesse jäävad. Seega jätab kohus vastustaja taotluse 15.08.2025 menetlusdokumendiga esitatud tõendite (dtl 2940-2947) asja materjalide juurde võtmiseks rahuldamata. Järgnevalt lahendab kohus kaebuse sisuliselt.
12.Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei vaidle, et tuginedes RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandile sõlmis vastustaja 09.05.2025 üürilepingu kolmanda isikuga aadressil Veskiposti 8, Tallinn asuva Avala III etapi büroohoone Sirius üürile võtmiseks. Pooled vaidlevad, kas vastustajal oli õigus üürileping RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandile tuginedes sõlmida. Kaebaja leiab, et vastustajal puudus õigus kasutada RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit, mistõttu on sõlmitud üürileping tühine. Vastustaja ja kolmas isik leiavad, et vastustaja ei ole saanud otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist ning ka ilma vastustaja tellimuseta ei ehitataks Siriuse ehitist oluliselt erineval kujul.
13.RHS § 11 lg 1 p 7 kohaselt ei ole hankija kohustatud RHS-i kohaldama, kui hankeleping sõlmitakse kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või kasutamiseks sõltumata lepingu liigist. Õiguskirjanduses (vt Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne M.A. Simovart ja M.Parind § 11 kommentaarid) on selgitatud, et kokkuvõtvalt eeldab RHS § 11 lg 1 p 7 kohaldamine järgmiste eelduste täitmist: a) leping ei tohi hõlmata olulisel määral hankija seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid, ehk nn rätsepatööna väljaehitatud kinnistuid. Seda olukorda iseloomustab leping, millega hankija omandab kinnisasja ning samas laseb arendajal ehitada sinna oma vajadustele vastava hoone või saavutab sisuliselt sama tulemuse, sõlmides lepingu kinnisvaraarenduse varajases faasis, nii et projekti on võimalik oluliselt mõjutada; b) hankijal ei tohi olla olulist mõju ehitustööde või projekteerimise üle, mille puhul kuuluks kohaldamisele RHS § 6 lg 2 (sisuliselt hankijaks loetakse ka isik, kes kohustub hankijale kokkulepitud tunnustele vastava ehituse üle andma ja tellib selleks ehitustööd) ja § 8 lg 5 p 2 ( selline leping loetakse ehitustööde hankelepinguks).
14.Pooled ei vaidle praeguses asjas selle üle, kas kolmandat isikut tuleks käsitada avaliku sektori hankijana RHS § 6 lg 2 mõttes ega selle üle, kas kolmas isik tellib ehitustööd RHS § 8 lg 5 p 2 mõttes. Poolte vahel on vaidlus, kas hankija poolt sõlmitud leping hõlmab olulisel määral hankija poolt seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid. Õiguskirjanduses (vt Riigihangete seaduse kommenteeritud väljaanne M.A. Simovart ja M.Parind § 11 kommentaarid) on selgitatud, et piiritlemaks, kas leping hõlmab olulisel määral hankija seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid, võetakse aluseks see, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma hankija tellimuseta ja kas ilma hankija tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt erinevana.
15.Kohus leiab, et olukorras, kus vastustaja oli varasemalt üüripinna leidmiseks korraldanud riigihanked viitenumbritega 270064 ja 280484, mis lõppesid kehtetuks tunnistamisega, võis ta proovida leida uut üüripinda, RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit kasutades, loobudes seejuures osadest nõudmistest, mis olid esitatud riigihangete tehnilistes kirjeldustes üüritava hoonega seoses ning aktsepteerides turul pakutavaid hooneid ja arendusprojekte, hankides nn valmislahendust, mille ehitamisele ta olulist mõju avaldada ei saa. Sellest, millised nõuded seadis hankija üüritavale hoonele riigihangete tehnilistes kirjeldustes, ei saa teha järeldust, et vastustaja pidi lähtuma samasugustest tingimustest ka üüripinna otsimisel RHS § 11 lg 1 p-s 7 kehtestatud erandi alusel. Vastustaja soovis eelmistes riigihangetes büroopinna üürimist koos ehitustöödega (riigihankes nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“ dtl 2822-2833). Mõlemas hankes nähti ette üksikasjalikud projekteerimis- ja ehitusnõuded uue üüripinna arhitektuursele lahendusele, hangitava pinna üksikasjad jne. Samuti ei ole tähendust, millise päringu tegi vastustaja kaebajale 26.02.2025, milles vastustaja uuris, millised on tema võimalused olemasoleva üüripinna üürimiseks (dtl 21-24). Päringust kaebajale nähtub üheselt, et vastustaja soovist teavet seonduvalt 8(14)
olemasoleva hoone ümberehituse ja parendamisega ning hoone parendamine oleks eeldanud laiaulatuslikke ehitustöid. Vaidluse objektiks oleva hoone puhul on tegemist täiesti uue hoonega. Seega ei nähtu päringust kaebajale, et vastustajal oli otsustav mõju ehitise püstitamisele. Oluline ei ole, milliseid nõudeid esitas vastustaja olemas oleva üüripinna renoveerimisele, vaid see, milliseid nõudeid esitati uue üüripinna osas.
16.Vaidlusega seotud ehitis on kontorihoone Sirius, mille kolmas isik otsustas ehitada enne, kui vastustaja üldse kolmanda isiku ja teiste arendajate poole pöördus. Ehitisregistri andmetest (dtl 1694) nähtub, et ehitusloa taotlus on esitatud 20.12.2024 ning ehitusluba on väljastatud 02.06.2025. Ehitise projekt on valminud 2024. aasta detsembris. Projekt kajastab muu hulgas ehitise välist kuvandit, korruselisust, kõrgust, ehitise paiknemist kinnisasjal, ehitamisel kasutatavaid materjale ja muid hoone ehitamise seisukohalt olulisi asjaolusid. Ehitusseadustiku § 13 lg 2 kohaselt peab ehitusprojekti alusel olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida ning asjakohasel juhul ka ehitist kasutada ja korras hoida, § 38 lg 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Kuivõrd ehitusprojekt on koostatud juba 2024 aastal ning ehitusloa taotlus esitatud ligi kuu aega enne seda, kui vastustaja pöördus kinnisvaraarendajate, sh kolmanda isiku poole üüripinna päringuga (15.01.2025), siis ei saanud vastustaja mitte kuidagi seada kavandatavale ehitisele nõudeid, mis olid ehitusloa väljastamise aluseks. Päringu tegemise ajaks oli kolmas isik juba kavandanud ehitusprojektis näidatud hoone Veskiposti 8 kinnistule ning taotlenud sellekohast ehitusluba. Tegemist ei ole nn „mingi hoonega“, vaid ehitusprojektis kavandatud hoonega, mille ehitamise kavatsuses ilma vastustaja päringuta pole alust kahelda. Seega ei saanud vastustaja avaldada otsustavat mõju ehitise kavandamisele ja projekteerimisele, st ta ei saanud mõjutada ühtegi ehitusprojekti olulist osa. Ehitisregistrist ei nähtu, et taotletud oleks ehitusloa muutmist vms. Seega puuduvad tõendid, millest saaks järeldada, et vastustaja oleks kolmanda isikuga peetud läbirääkimiste käigus andnud juhiseid, mis oleksid tinginud olemasoleva projekti muutmise. Samuti ei saanud vastustaja tegevus kuidagi mõjutada kolmanda isiku otsust ehitis ehitada. Kolmandale isikul ei saanud vastavate ehitise püstitamist puudutavate otsuste tegemise ajal olla teada, et vastustajal võiks olla kavatsus asuda otsima uut üüripinda, rääkimata mistahes nõuetest, mis vastustajal võinuks sellise üüripinna osas olla. Seega oleks Sirius ehitatud sõltumata üürilepingu sõlmimisest vastustajaga. Euroopa Kohus on oma lahendis kohtuasjas Eko C 537/19 ( p 55) selgitatud, et kinnisvaraerandi lubamiseks ei pea ehitusloa taotlus olema enne üürilepingu sõlmimist isegi üürileandja poolt sisse antud. Praegusel juhul on tegemist koguni olukorraga, kus ehitusloa taotlus anti sisse enne, kui kolmas isik polnud veel teadlikki, et vastustaja üüripinna leidmiseks hinnapäringu välja saadab. Hoone oli projekteeritud juba 2024. aastal.
17.Kaebaja ei nõustu VAKO käsitlusega erandi lubatavuse hindamisel, milles VAKO võrdles kolmanda isiku pakkumust sellega, milles vastustaja ja kolmas isik kokku leppisid. Kaebaja leiab, et võrdlus on ebakohane, kuna pakkumust tehes sai kolmas isik arvestada eelnevates riigihangetes ehitisele kehtestatud nõuetega. Kohtu hinnangul ei ole kaebaja käsitlus õige, kuivõrd kolmanda isiku pakkumusest ei nähtu, et pakkumust tehes oleks projekti kohandatud vastavalt varasemates hangetes toodud nõuetele. Varasemate hangete objektiks oli hoone püstitamine, ning ette olid nähtud täpsed nõuded projekteerimisele, ehitamisele jms. Praegusel juhul on ehitis projekteeritud ja ehitusluba taotletud enne, kui vastustaja hakkas saatma päringuid üüripinna osas. Arvestades, et ehitusprojekt oli valmis ning ehitusloa taotlus esitatud juba 2024. aasta lõpus on usutav, et projekteerimisega alustati oluliselt varem. Seega ei saanud kolmas isik pakkumuse tegemiseks hakata olemasolevat projekti kohandama ja asjas esitatud tõendid seda ka ei kinnita. Samuti ei ole õige kaebaja käsitlus, mille kohaselt on erandi kohaldamine lubatud vaid valmis ehitatud hoone puhul. Erandi kohaldamiseks on oluline üksnes see, kas hankija on seadnud hoone projekteerimisele või ehitamisele olulisi nõudeid või mitte (EKo C-537/19, p 53). Seega ei pea erandi kohaldamiseks hoone olema valmis ehitatud. 9(14)
18.Kohus ei nõustu kaebajaga justkui oleks Veskiposti tn 8 kinnistule hankija mõjuta ehitatud hoopis teistsugune hoone, st hoone, mis on märkimisväärselt erinev hoonest, mida kolmas isik kinnisasjale algselt kavandas. Pooled ei vaidle selle üle et vastustaja esitas läbirääkimistel kolmanda isikuga erinevaid nõuded üürilepingu alusel kasutusse võetava ehitise osas. Nõuete esitamine ei ole RHS § 11 lg 1 p- s 7 sätestatud erandi puhul keelatud, kui nõuded on sellised, mida hoone rentnikult/üürnikult võib tavapäraselt eeldada. Euroopa Kohtu lahendi EKo C-537/19 p-s 53 on selgitatud, et kavandatava ehitise puhul on otsustav mõju projekteerimisele võimalik kindlaks teha, kui on võimalik tõendada, et seda mõju avaldatakse ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmele, välisseintele ja kandvatele seintele. Siseviimistlustööd puudutavaid taotlusi saab pidada otsustavat mõju tõendavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest.
19.Eelpool toodud lahendi pinnal on tekkinud poolte vahel erimeelsus selles, kas vastustaja poolt üürilepingu sõlmimiseks esitatud nõuded on sellised, mida iga kaasaegset üüripinda üüriv hoone nn ankurüürnik sellise kinnisvaraobjekti üürile võtmisel esitab. Kohus nõustub vastustajaga, et kogu läbirääkimiste protsess tõendab, et vastustaja ei ole saanud Siriuse hoone projekti kuidagi oluliselt muuta või selle valmimist kujundada. Vastuseks vastustaja 15.01.2025 üüripinna päringule esitas kolmas isik üüripakkumise (dtl 1699-1906), millele lisatud dokument „Siriuse büroohoone kirjeldus“ tugineb varasemalt valminud ehitusprojektile, mis omakorda oli aluseks ehitusloa taotlusele. Läbirääkimiste protokollist (dtl 1907-1908) nähtub, et pooled arutasid läbirääkimistel hoone siselahendusi, logode paigutamisega seonduvat, parkimislahendusi, sisekujundusega seonduvat, eriosade (küte, valgustus) projekte. VAKO on õigesti osundanud, et protokoll ei kajasta poolte kokkuleppeid. Protokollist nähtub pigem läbirääkimiste objektiks olevate teemade kaardistamine ning vastustajal esialgse üüripakkumuse pinnalt tekkinud küsimusi ning üürilepingu sõlmimisega seotud detaile. Protokollist ei nähtu, et vastustaja oleks esitanud läbirääkimiste käigus mingeid olulisi nõudmisi või tingimusi ehitatava hoone osas. Kolmanda isiku poolt pakkumuse kaust 2. voorus (dtl 1916-2821) ei erine pärast läbirääkimistel arutatut olulises osas 1. voorus esitatud pakkumuse dokumentidest, st kogu hoone põhilahendus on jäänud samaks ning pakkumus erineb vaid üksikutes osades esimeses üüripakkumuses esitatud lahendusest. Lisatud on osad, mis käsitlevad logode paigutust fassaadil, parkimislahendusi (eraldatud parkimiskohtade asukohad ning elektriautode laadimispunkid). Hoone põhilahendus, st hoone arhitektuursed lahendused, korruste plaanid ning eriosade projektid on jäänud nii 1. kui 2. voorus samaks: „Sisekliima, energiatõhusus ja keskkonnasäästlikkus“, „Sisekujundus“, „Üldised nõuded IT võrkudele ja kaabeldusele“, „Tugevvoolusüsteemile“ ning „Hoone turva- ja tuleohutusnõuded“. Erinevused seisnesid alajaotises „Bürooruumid“ tehtud täpsustusega valguse juhtimise süsteemi ning mürataseme hindamise standardit. Samuti on teises voorus lisatud pakkumusse logode paiknemist fassaadil puudutav osa ning parkimislahendus. Kohus nõustub, et nimetatud muudatuste puhul ei ole tegemist oluliste muudatustega.
20.Analüüsides vastustaja poolt kolmandale isikule 10.03.2025 esitatud hinnapäringut teises voorus pakkumuse tegemiseks ning kolmanda isiku poolt esitatud pakkumust 2. voorus ning 2. vooru pakkumuses esitatud dokumenti „Sirius büroohoone kirjeldus“, leidis VAKO otsuse punktis 20, et vastustaja poolt üürilepingu esemele läbirääkimiste käigus esitatud nõuete või soovide näol ei ole tegemist nõuetega, mis avaldaksid hoone ehitamisele ning kavandamisele otsustavat mõju. Kohus nõustub VAKO käsitlusega ega korda otsuses toodut siinkohal üle. Kaebaja on VAKO menetluses esitatud põhjendusi täpsemalt analüüsinud oma 08.08.2025 täiendava kirjaliku vastuse punktis 2.17, tuginedes seejuures dokumentidele, mis said talle kättesaadavaks kohtumenetluses. Kaebaja on toonud välja loetelu vastustaja poolt üüripinnale esitatud nõuetest, mille põhjal ei jää kaebaja hinnangul kahtlust, et ulatuslikud nõuded on esitatud mitte üksnes siseviimistlustöödele, vaid hoone ehitamisele üldiselt. Kohus leiab, et etteheited ei ole põhjendatud. Eelpool viidatud Euroopa Kohtu praktika (Eko C-537/19 p 53) kohaselt tuleb nõudeid ja taotlusi pidada ehitisele otsustavat mõju avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest. Sama lahendi punktides 80-81 selgitas Euroopa Kohus, et kui hoone on projekteeritud kui klassikaline 10(14)
büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi ja on sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatav ka tulevaste rentnike jaoks, siis on seda arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse töid. Järgnevalt analüüsib kohus kaebaja poolt kohtumenetluses esitatut. a) toitlustus – kaebaja märgib, et vastustaja otsustab, kas toitlustusala projekteeritakse esimesele või kolmandale korrusele. Esialgses pakkumuses oli toitlustusala märgitud 1. korrusele (esialgne pakkumus „Arhitektuurne eelprojekt“ (dtl 1728-1729). Toitlustusala on 1. korrusel ka II voorus esitatud siduvas pakkumuses (dtl 1968). Asjaolu, et kolmas isik tõstatas läbirääkimistel küsimuse, kas vastustajale on sobilik, et toitlustusala viiakse 3. korrusele, ei tähenda, et vastustaja oleks esitanud hoone siseviimistluse ja ehitamise osas olulist mõju avaldavaid nõudeid. Läbirääkimiste tulemusena jäi toitlustusala sinna, kuhu kolmas isik selle ette oli näinud, st hoone esimesele korrusele. b) korruseplaanid – kaebaja väidab, et korruseplaanid tehakse vastavalt vastustaja soovidele. Läbirääkimiste protokoll (dtl 1907-1908) sellist kokkulepet ei sisalda. Märgitud on, et korruseplaanide osas tööprojektid käivad ning et neid korrigeeritakse vastavalt vajadusele. Samuti ei saa hoone sisemise ruumplaneeringu korrigeerimise näol büroohooneks kavandatud ja sellena kasutusele võetava hoone puhul olla tegemist muudatusega, millega muudetakse ehitise olulisi osi ning avaldataks olulist mõju ehitisele tervikuna. On tavapärane, et büroohoone kasutajal on nägemus ruumide paiknemise osas ning on tavapärane, et üürnik saab ruumiplaneeringu osas kaasa rääkida. Muudatused ruumide paiknemisse osas ei ole sellised, mis oleksid olulise mõjuga ehitise kui terviku osas. c) siseviimistlus – kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et turul on tavapärane praktika, et sisekujunduslahendused lepitakse üürileandja ja üürniku vahel kokku. Sisearhitekti kasutamine on pigem reegel, kui erand. Alles ehitatava hoone puhul on tavapärane, et üürnik saab valmiva hoone sisekujunduslahenduse osas kaasa rääkida. Ka VAKO on otsuse punktis 20.2 põhjendatult leidnud, et vastustaja soovitud sisekujunduslahendused ei erine tavapärasest kuidagi oma eripära või ulatuse poolest. d) kaebaja heidab ette, et vastustaja on seadnud ulatuslikke nõudeid töökorruste siselahendusele, sh bürooala üldine loogika. Kaebaja tugineb hinnapäringule 2. voorus (dtl 1607-1612), millelt nähtub, et vastustaja on soovinud avatud ja poolavatud kontorimaastikku, kus paiknevad erineva suurusega tööruumid. Kohtu hinnangul on etteheide alusetu. Vastustaja on oma vajadusi ja soove kirjeldanud ning adresseerinud need kõigile pakkujatele. Kohtule ei nähtu, et vastustaja soovid töökorruste lahendustele erineksid nõuetest, mida iga bürooruumi üürnik võiks tänapäeva tingimustes esitada. Ruumiplaneeringute osas kaasa rääkimise võimalus on tavapärane üürnikule pakutav võimalus, mis ei erine mingil viisil tavapraktikast. Kohus nõustub vastustajaga, et tema poolt esitatud nõuded bürooala üldise loogika osas ei ole erilisemad võrreldes üürniku poolt tavaliselt esitatavate nõuete piiridega. Tänapäeva kontori puhul ei ole tavapäratu, et tööruumide juures on köögid, garderoob, koristusruum ja suuremate pindade puhul ka tervisetoad. Samuti kasutatakse palju klaasist siseseinte lahendusi, st ka nimetatud lahendus kuulub tavapäraste kohanduste hulka. e) vastustaja on hinnapäringus ka soovinud, hoone esimesele ja teisele korrusele esindusliku nõupidamiste-koostöö korruse rajamist (p 2.12), mis on mõeldud külaliste vastuvõtuks ja suuremate ürituste korraldamiseks. Samuti soovis vastustaja esinduslikku fuajeed (p 2.13). Vastustaja on ette näinud ka ruumide orienteeruvad suurused. Kohtu hinnangul ei ole suurte ettevõtete või avaliku sektori ametiasutuste puhul tavapäratu, et vajalik on eraldi korrus või ala kohtumiste ja koostöö tarbeks. On tavapärane, et ala, millele on ligipääs isikutel, kes ei tööta organisatsioonis, on eraldatud muudest oma töötajatele mõeldud ruumidest ning ruumid on 11(14)
koondatud hoone teatud piirkonda. Ei ole midagi tavapäratut selles, et nimetatud ala, nagu ka fuajee on esinduslik ning peegeldab organisatsiooni väärtusi. Samuti ei ole tavapäratu, et üürnik saab kaasa rääkida nõupidamiste ruumide arvu ja paiknemise osas vastavalt oma vajadustele. Ka nimetatud nõuded jäävad tavapäraste äripindade kohanduste raamidesse, ei mõjuta hoone konstruktsioone ega põhilahendust. Samuti nähtub läbirääkimiste protokollist (dtl 1907), et ehkki vastustaja soovis klienditeenindust esimesele korrusele, siis nimetatud ala ruumiplaneering ei mahuta. Sellist klienditeeninduse ala ei ole hoonesse ka planeeritud (siduva pakkumuse ruumiplaneering 1. korrus, dtl 1681). f) hinnapäringus on vastustaja soovinud esimesele korrusele ka abiruume (laoruumid ja koristuskeskus-ladu) (p 2.14). Nagu nähtub siduva pakkumuse lisaks olevatelt korruse plaanidelt, siis on laoruumide pind vastutaja poolt soovitust väiksem (vastustaja soovis esimesele korrusele laoruume 200-250 m2, kuid esimesel korrusel selliseid ruume ei ole (dtl 1681). Võimalik oli paigutada laoruumid -2 korrusele ja nende suurus on 138 m2. Seega pidi vastustaja arvestama pakutava lahendusega ning sai ruumiplaneeringut mõjutada vaid ulatuses, milles hoone projekt seda võimaldas. g) hinnapäringu kohaselt on vastustaja soovinud hoonesse riietus- ja pesemisruume ja treeningala (p 2-15-2.16). Kohtu hinnangul ei ole treeningala puhul suurusega 50-60m 2 puhul tegemist sellise ruumiga, mis eeldaks suuri investeeringuid või mida ei ole võimalik lihtsasti ümber kujundada järgmise üürniku vajaduste jaoks. Samuti on treeningalad ette nähtud paljudes kaasaegsetes büroohoonetes. Samuti ei ole äärmiselt ebatavaline, et büroohoones nähakse ette riietus- ja pesuruumid. Näiteks kasutavad tänapäeva tingimustes paljud töötajad tööle sõiduks jalgratast, mistõttu ei ole tavapäratu, et tööandja loob võimalused pesemiseks ja riiete vahetamiseks. Pealegi oli riietusala ette nähtud juba algses pakkumuses hoone esimesele korrusele (dtl 1728). Seega ei olnud riietus- ja pesuruumide puhul tegemist vastustaja nõudega, vaid kolmanda isiku poolt juba pakutava võimalusega. h) parkimislahenduste puhul on vastustaja oma esialgsete soovidega võrreldes pidanud tegema mööndusi. Vastustaja esitas kolmandale isikule oma parkimiskohtade ja nende asukoha osas seisukoha, soovides hoonesse või selle ümbrusesse 250 parkimiskohta, sh hoone lähedal u 30 kohta külalistele ja partneritele ja u 220 parkimiskohta töötajatele. Samuti soovis vastustaja elektriautode laadijaid. Kohus leiab, et parkimislahenduste soove esitades ei saanud vastustaja kuidagi avaldada mõju ehitise planeerimisele. Kolmanda isiku 2. voorus esitatud hinnapakkumusest nähtub, et seoses parkimislahendustega ei tee kolmas isik mingeid ümberehitustöid. Kolmandal isikul oli võimalik pakkuda hoone maa-alusesse parklasse vaid 65 kohta, millest 20 on elektrilaadimiseks mõeldud, ning ülejäänud 169 kohta pakuti lähedalasuvasse Avala parkimismajja (dtl 1971). Seega ei pidanud kolmas isik parkimislahenduste puhul oma projektis midagi muutma. Samuti on kohus seisukohal, et parkimislahenduste küsimuise ja elektrilaadimisvõimekusega parkimiskohtade täpsustamise puhul ei ole tegemist millegi sellisega, mida üürnik tavapäraselt küsida ei saaks. Kaebaja ei ole ka tõendanud, et elektrilaadijatele esitatud omanduste puhul oleks tegemist tavapärasest erinevate nõuetega laadijatele. Seega on tegemist nõuetega, mida võiks esitada iga üürnik. i) vastustaja ei vaidle vastu kaebaja väitele, et vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded ITvõrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile. Kohus nõustub siinjuures VAKO-ga, et need nõuded on tänapäeva kontekstis rentniku poolt tavapäraselt esitatavad nõuded. Tegemist on hoone sees sisetöödena tehtavate töödega. Kaebaja ei ole ka kohtumenetluses lükanud ümber vastustaja poolt juba vaidlustusmenetluses esitatud vastuväidet, mille kohaselt on nimetatud nõude puhul tegemist täiesti tavalise lahendusega, mida võiks nõuda iga teine üürnik. Vastustaja tõi juba vaidlustusmenetluses välja standardid, millele side- ja arvutivõrgu kaabeldussüsteem peab vastama. Euroopa Kohus on oma lahendis Eko C-537/19, p-s 83 leidnud, et standardite rakendamine ei lähe kaugemale sellest, mida rentnik võib tavaliselt nõuda. Samuti ei ole kolmas 12(14)
isik tulnud vastu kõigile vastustaja soovidele, st lahendust ei ole igal juhul muudetud vastavalt vastustaja ettepanekutele. j) vastustaja on koostanud eraldi dokumendi „Üldised turvanõuded“ (dtl 1613-1614), mis lähtuvad vastustaja vajadustest. Nõuded hõlmavad seadmete koosseisu, nende tehnilisi omadusi ja paiknemist, nõudeid läbipääsudele, kaameratele, turnikeedele jms. Kohus nõustub vastustaja, kolmanda isiku ja VAKO-ga, et nõuete puhul ei ole tegemist tingimustega, mis mõjutaksid ehituslikult olulisi omadusi. Turvanõuete seadmine, mis lähtub üürniku tegelikest vajadustest, on tavapärane üürniku poolt seatav nõue, sest oma vajadusi teab üürnik, mitte üürileandja. Igal üürniku tegevuse spetsiifika on erinev ning turvalahenduste pakkumine nn „valmis paketina“ üürileandja poolt ei ole kindlasti tavapärane.
21.Eeltoodut kokku võttes nõustub kohus VAKO-ga, et vastustaja ei ole mõjutanud oluliselt ehitatava hoone kavandamist, määratlenud oluliselt ehitist iseloomustavaid omadusi ega avaldanud otsustavat mõju selle kavandamisele. Vastustaja poolt läbirääkimiste käigus esitatud soovid ei ole hoone suurust ja tehnilist keerukust arvesse võttes olulised ja on iga uue üürniku jaoks kergesti ümber kohandatavad. Vastustaja ei ole tellinud enda jaoks sobiva üüripinna ehitamist, vaid on sõlminud üürilepingu nn „valmislahenduse“ üürimiseks, mis on projekteeritud ja ehitatud kolmanda isiku poolt. Teemad, mille osas vastustaja sai kaasa rääkida ja nõudeid esitada, hoone olulisi osi ei mõjuta. Tegemist on üürniku poolt taolise üüripinna üürimisel tavapäraselt esitatavate nõuetega. Eeltoodust tulenevalt ei esine asjaolusid, mis Euroopa Kohtu praktika kohaselt välistaksid RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud kinnisvaraerandi kasutamise. Seega oli vastustajal õigus sõlmida üürileping RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi alusel ning üürileping ei ole tühine. Kuna VAKO on vaidluse õigesti lahendanud, puudub alus ka VAKO otsuse tühistamiseks.
22.Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus rahuldamata.
MENETLUSKULUD
23.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Seega tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja on taotlenud halduskohtumenetluses kantud õigusabikulude väljamõistmist 33 tunni ja 25 minuti ulatuses tunnihinnaga 220 eurot (km-ta) summas 7315 eurot (km-ta). Kohus leiab, et vastustaja kulutused on põhjendatud. Kohus võtab arvesse, et vastustaja pidi kohtumenetluses kandma kulutusi, mis seisnesid kaebaja poolt esitatud dokumentaalsete tõenditele juurdepääsu taotlemisega, kuivõrd kohus selgitas juba menetlusse võtmise määruses, et ilmselt ei ole ärisaladusega hõlmatud kõik dokumendid, millele kaebaja taotles juurdepääsu. Samuti võtab kohus arvesse, et kuivõrd kaebaja sai dokumentidele juurdepääsu alles kohtumenetluses, oli kaebajal õigus esitada nende pinnalt väiteid ja vastustajal tekkis võimalus esitada vastuväiteid alles kohtumenetluses. Nimetatust tulenevalt mõistab kohus kaebajalt vastustaja kasuks välja menetluskulud summas 7315 eurot (käibemaksuta).
24.HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi, nagu poolele. Kolmas isik on vastavalt 07.08.2025 ja 15.08.2025 koostatud menetluskulude nimekirjale kandnud kulutusi õigusabile summas 2671,50 eurot (km-ta). Õigusabi on osutatud 13,7 tunni ulatuses keskmise tunnihinnaga 195 eurot tund (km-ta). Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on kolmanda isiku menetluskulud käesolevas asjas vajalikud ja põhjendatud. Seejuures tuleb ka kolmanda isiku menetluskulude hüvitamisel arvestada asjaoluga, et kaebaja sai alles kohtumenetluses juurdepääsu olulistele haldusasja materjalidele, mistõttu sai ka kolmas isik neile vastata alles kohtumenetluses. Seega tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks mõista välja menetluskulud summas 2671,50 eurot (käibemaksuta). /allkirjastatud digitaalselt/ 13(14)
Tiia Nurm
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.