A.S kaebus Maa-ameti peadirektori 18.12.2024. a korralduse nr 1-17/24/2498 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja –A.S Vastustaja – Maa- ja Ruumiamet Kolmas isik I – Mustvee vald Kolmas isik II – H.I Kolmas isik III – D.U
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 23.07.2025 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
A.S määruskaebus
RESOLUTSIOON
1.Võtta toimikusse Maa- ja Ruumiameti 21.08.2025 seisukohale lisatud dokumendid digitaalse kohtutoimiku lehekülgedel 89–189.
2.Jätta A.S määruskaebus rahuldamata ning haldusasjas nr 3-25-2398 tehtud Tallinna Halduskohtu 23.07.2025 määrus muutmata.
3.Määruse avaldamisel asendada füüsiliste isikute nimed initsiaalidega.
SELGITUSED
Kaebetähtaja ennistamata jätmist ja menetluse lõpetamist puudutavas osas võib menetlusosaline siinse määruse vaidlustamiseks esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 124 kg 3, 155 lg 5, § 235). Esialgset õiguskaitset puudutavas osas ei ole siinne määrus edasi kaevatav (HKMS § 252 lg 7 viimane lause).
1.Mustvees Kivi tn 24 asuval 1773 m2 suurusel maatükil (Kivi tn 24 maatükk) paiknevad elamu, laut ja saun. Maa-ameti peadirektori 05.06.2024 korraldusega nr 1-17/24/1249 anti 1/3 suurune mõtteline osa Kivi tn 24 maatükist Mustvee valla munitsipaalomandisse. Maaameti peadirektori 07.06.2024. korraldusega nr 1-17/24/1265 (dtl 95) otsustati erastada ülejäänud 2/3 suurune mõtteline osa Kivi tn 24 maatükist ostueesõigusega seal paiknevate ehitiste teistele kaasomanikele ehk kaebajale (3/12 suurune mõtteline osa), kolmandale isikule II (1/12 suurune mõtteline osa) ning kolmandale isikule III (1/3 mõtteline osa). Viimati nimetatud korralduses pandi ehitiste neile kaasomanikele kohustus tasuda maa erastamise müügihind ja erastamisega seotud muud kulud ning sõlmida ostu-müügileping ja asjaõigusleping kolme kuu jooksul. Samuti hoiatati seal, et ehitiste kaasomanik, kes selle tähtaja jooksul neid lepinguid ei sõlmi, kaotab erastamise õiguse.
2.Maa-ameti peadirektor andis 18.12.2024 korralduse nr 1-17/24/2498 (vaidlustatud korraldus), millega otsustas erastada 1/3 suuruse mõttelise osa Kivi tn 24 maatükist kolmandale isikule II ja 1/3 suuruse mõttelise osa sellest maatükist kolmandale isikule III. Korralduse põhjendustes märgitakse, et kuna kaebaja ei tasunud Maa-ameti peadirektori 07.06.2024 korralduses määratud tähtajaks maa erastamisega seotud kulusid, mille tõttu ei olnud võimalik maa ostu-müügilepingut sõlmida, siis on ta maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotanud ning tulenevalt maareformi seaduse (MaaRS) § 22 1 lõikest 43 on kolmandatel isikutel II ja III õigus erastada kogu ehitiste teenindamiseks määratud maa.
3.Kivi tn 24 maatükk kanti kinnistusraamatusse 03.03.2025 ja selle omanikeks on võrdsetes 1/3 suurustes mõttelistes osades kolmandad isikud I, II ja III.
4.Kaebaja esitas 23.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada vaidlustatud korraldus osas, millega otsustati erastada 3/12 suurune mõtteline osa Kivi tn 24 maatükist kolmandale isikule II. Kaebaja leidis, et kaebus on tähtaegne, kuna vaidlustatud korraldust ei toimetatud talle kätte. Teise võimalusena palus kaebaja kaebetähtaja ennistada, kuna sellest, et vastustaja peab oma tegevust õiguspäraseks, sai ta teada alles vastustaja 11.04.2025 kirjast nr 6-13/24/6708-10. Ühtlasi palus kaebaja seada esialgse õiguskaitse korras käsutamise keelumärge kolmandale isikule II kuuluvale mõttelisele osale Kivi tn 24 kinnistust.
5.Tallinna Halduskohus tegi 23.07.2025 määruse, millega jättis rahuldamata kaebetähtaja ennistamise taotluse ja lõpetas menetluse (määruse resolutsiooni punktid 2 ja 3), tagastas kaebajale kaebuse esitamisel tasutud riigilõivu (resolutsiooni punkt 4) ning jättis rahuldamata esialgse õiguskaitse taotluse (resolutsiooni punkt 5). Halduskohtu põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
5.1.Kaebaja on HKMS § 46 lõikes 1 sätestatud 30-päevase kaebetähtaja mööda lasknud. Vastustaja 26.03.2025 kirjast selgub, et vaidlustatud korraldus edastati kaebaja elektronposti aadressile, mis oli rahvastikuregistris märgitud kaebaja kontaktaadress. Rahvastikuregistri seaduse §-dest 68 ja 98 tulenevalt pidi kaebaja ise hoolitsema selle eest, et rahvastikuregistrisse kantud kontaktandmed oleksid õiged. Lisaks on kaebaja pärast vaidlustatud korralduse edastamist ise pöördunud vastustaja poole eelviidatud e-posti aadressilt saadetud kirjaga, olles saanud kätte sellele aadressile edastatud teavituse kinnistusraamatu kande tegemise kohta (dtl 10–12, 17–18).
5.2.Isegi kui lugeda, et kaebaja ei saanud vaidlustatud korraldust e-posti teel kätte, siis sai ta hiljemalt vastustaja 26.03.2025 kirjast teada, et vaidlusalune korraldus on antud, ent kaebaja viivitas kaebuse esitamisega ebamõistlikult. Haldusakti väljanõudmiseks ei saanud kuluda rohkem kui 30 päeva ning seejärel pidanuks kaebaja esitama kaebuse 30 päeva jooksul 2(6)
3-25-2398 haldusakti saamisest. Kaebus on esitatud aga alles ligi neli kuud hiljem. Seega tuleb lugeda kaebetähtaeg mööda lastuks vastavalt HKMS § 46 lõikele 7.
5.3.Mõjuvat põhjust kaebetähtaja ennistamiseks ei esine, sest isegi kui kaebaja e-posti teel vaidlustatud korraldust kätte ei saanud, ei esinenud mingisuguseid takistusi selle välja nõudmiseks mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai vastustaja 26.03.2025 kirjast teada selle korralduse olemasolust. Ka õiguslikult kogenematul isikul ei ole alust eeldada, et vaidlust saab lahendada suvalises korras ja määramatult pika aja jooksul.
5.4.Kuna menetlus kuulub lõpetamisele, tuleb kaebust pidada ilmselgelt perspektiivituks ning see välistab esialgse õiguskaitse kohaldamise.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.Kaebaja esitas 05.08.2025 Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse, paludes tühistada halduskohtu 23.07.2025 määruse resolutsiooni punktid 2–5 ning saata kaebus ja esialgse õiguskaitse taotlus läbivaatamiseks tagasi halduskohtule. Kaebaja selgitab, et oli maa ostueesõigusega erastamise avalduses märkinud enda kontaktaadressiks Mustvee Kivi tn 24, mistõttu oleks vastustaja kooskõlas MaarS §-ga 381, Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra (OEE kord) punktiga 24 ning haldusmenetluse seaduse (HMS) § 26 lõikega 1 pidanud kõik dokumendid kaebajale kätte toimetama sellele aadressile saadetud tähtkirjaga, mida vastustaja aga ei teinud. Teiseks ei nõustu kaebaja halduskohtu seisukohaga, et ta oleks kohe pärast vastustaja 26.03.2025 kirja saamist pidanud asuma vaidlustatud korraldust välja nõudma, võttes arvesse, et kaebajal puudusid õigusteadmised ja varasem kokkupuude kohtumenetlusega. Kaebaja täiendas määruskaebust 21.08.2025 avaldusega, milles selgitas veel, et võttis juba 04.04.2025 ühendust advokaadiga, kes tegeles juhtumiga 2–2,5 kuud ning nii kaebaja kui advokaat lootsid, et küsimus on võimalik lahendada ilma kohtusse pöördumata.
7.Vastustaja esitas seisukoha, milles palub jätta määruskaebus rahuldamata. Vastustaja põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
7.1.Vastustaja ei pidanud rangelt juhinduma kontaktaadressist, mille kaebaja oli märkinud 15.02.1999 ehk enam kui 20 aastat tagasi esitatud avaldusele. Rahvastikuregistri andmetel vahetas kaebaja elukohta juba 2012. aastal. MaarS § 38 1 ning OEE korra punkti 24 ning HMS § 25 lg 1 kohaselt on haldusorganil õigus otsustada, millisel seaduses ettenähtud viisil isikule dokument kätte toimetada. Rahvastikuregistri andmete õigsuse peab tagama isik ise. Vastustajale oli ka teada, et kohalik omavalistus on toimetanud Kivi tn 24 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekud kaebajale kätte posti teel viimase rahvastikuregistri aadressile Kohtla-Järvel ning samuti e-kirja teel, kusjuures kaebaja saatis e-kirjaga vastu digitaalallkirjastatud nõusoleku. Ka Maa-ameti peadirektori 07.06.2024 korraldus nr 1-17/24/1265 saadeti kaebajale rahvastikuregistris märgitud aadressile, misjärel helistas Maa-ameti ametnik kaebajale ja teavitas teda tähtkirja saatmisest, ent kaebaja ei avaldanud soovi, et korraldus toimetataks talle kätte mõnel muul viisil. Vastustajal ei olnud alust kahelda, et kaebaja sel viisil edastatud dokumendid kätte saab.
7.2.Isegi kui vaidlustatud korraldust ei toimetatud kaebajale nõuetekohaselt kätte, sai ta sellest teada hiljemalt vastustaja 26.03.2025 kirjast ning oleks pidanud asuma haldusakti välja nõudma. Seda kaebaja teinud, kuigi selleks polnud mõjuvat põhjust.
8.Kolmas isik III esitas seisukoha, milles palub jätta määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu määrus muutmata.
3(6)
3-25-2398
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Vastustaja esitas koos vastusega määruskaebusele 15 dokumenti (dtl 89–189), milleks on Kivi tn 24 maatüki ostueesõigusega erastamist puudutavad mitmesugused otsused, nende kaebajale kättetoimetamist (või selle ebaõnnestumist) puudutavad dokumendid ning kaebaja ja vastustaja vaheline teemakohane kirjavahetus. Tõendid tuleb võtta toimikusse. Tõendid on asjassepuutuvad ning kuivõrd halduskohus ei andnud enne vaidlustatud määruse tegemist vastustajale võimalust tõendeid esitada, ei saa vastustajale ette heita, et ta esitas need alles koos vastusega määruskaebuse.
10.Määruskaebus jääb rahuldamata. Halduskohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldusega, et kaebaja sai vaidlustatud korraldusest teada hiljemalt Maa- ja Ruumiameti 26.03.2025 kirjast, ent viivitas seejärel kohtusse pöördumisega ebamõistlikult kaua, mistõttu tuleb lugeda kaebetähtaeg mööda lastuks. Kaebetähtaja ennistamist õigustavaid mõjuvaid põhjuseid ei esine.
11.Ringkonnakohtu hinnangul on õiged, ent siinsel juhul asjassepuutumatud halduskohtu seisukohad seoses isiku kohustusega hoolitseda rahvastikuregistrisse kantud kontaktandmete õigsuse eest. Vaidlustatud korraldus on haldusakt, millega määrati kindlaks Kivi tn 24 maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isikute ring. Kõnealuse maa erastamiseks oli taotluse esitanud ka kaebaja. Enne vaidlustatud korralduse andmist oli Maa-ameti peadirektor andnud 07.06.2024. korralduse nr 1-17/24/1265, millega otsustas, et 3/12 suuruse mõttelise osa Kivi tn 24 maast saab ostueesõigusega erastada kaebaja. Kuigi vaidlustatud korralduse resolutiivosa ei sisalda sõnaselget otsustust Maa-ameti peadirektori 07.06.2024 korralduse kehtetuks tunnistamise või muutmise kohta, on selle õiguslik tähendus kaebaja jaoks võrreldav varasema tema suhtes antud soodustava haldusakti kehtetuks tunnistamisega. Kuigi MaarS § 23 lõikes 5 on maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamine sõnaselgelt seotud kolmekuulise tähtaja möödumisega, siis siinsel juhul tuvastati selle õiguse kaotamine vaidlustatud korraldusega, millega ühtlasi määrati uuesti kindlaks maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isikute ring, kuhu kaebaja enam ei kuulunud. Seetõttu tuleb vaidlustatud korraldust käsitada kaebaja õigusi piirava haldusaktina, mis tuli kaebajale kätte toimetada vastavalt HMS § 62 lg 2 punktile 1. Halduskohus tuvastas, et vastustaja edastas vaidlustatud käskkirja teadmiseks kaebaja e-posti aadressile. Sellisel viisil edastatud dokumenti ei saa aga lugeda kaebajale kättetoimetatuks. Elektrooniliselt kättesaadavaks tehtud või edastatud dokument loetakse kättetoimetatuks HMS § 27 lõikes 2 loetletud juhtudel. Füüsilisest isikust adressaadi puhul saab dokumendi kättetoimetatuks lugeda, kui asjakohane infosüsteem on registreerinud dokumendi avamise või vastuvõtmise või kui adressaat on kinnitanud elektrooniliselt edastatud dokumendi kättesaamist. Siinsel juhul ei ole vastustaja väitnud ega tõendanud, et vaidlustatud korralduse saaks lugeda kaebajale kättetoimetatuks mõnel HMS § 27 lõikes 2 nimetatud alusel. Selles kontekstis on tähtsusetu, kas e-posti aadress, kuhu vastustaja vaidlustatud korralduse kaebajale edastas, oli kantud kaebaja kontaktaadressina rahvastikuregistrisse või mitte.
12.Kuna vaidlustatud korraldust kaebajale nõuetekohaselt teatavaks ei tehtud, st kätte ei toimetatud, tuleb kaebetähtaja kontrollimisel juhinduda HKMS § 46 lõikest 7. Nimetatud sättest ja seda käsitlevast väljakujunenud kohtupraktikast tuleneb, et kui haldusakti pole isikule teatavaks tehtud, kuid talle on muul viisil selgunud, et on olemas teda puudutav haldusakt, siis peab isik mõistliku aja jooksul astuma kohaseid samme selleks, et haldusakt talle teatavaks tehtaks. Seejuures tuleb eristada kõigepealt aega, mis kulub isikul pärast haldusaktist teadasaamist selle väljanõudmiseks vajalike toimingute tegemiseks, ning pärast haldusakti saamist ja sellega tutvumist peab isik haldusakti vaidlustama tavapärase 30päevase tähtaja jooksul. Kaebuse esitamise tähtaega ei loeta möödunuks, kui isik on teatavaks tegemata haldusakti mõistliku aja jooksul välja nõudnud ja seejärel 30 päeva jooksul kaebuse 4(6)
3-25-2398 esitanud. Küll aga võib tähtaja lugeda ületatuks juhul, kui isik saab teada, et olemas võib olla teda puudutav haldusakt, ent viivitab ebamõistlikult selle hankimisega (vt Riigikohtu 16.06.2021 määrus haldusasjas nr 3-20-999, punkt 19 ja seal viidatud kohtupraktika). HKMS § 46 lõiget 7 tuleb mõista nii, et isik peab asuma haldusakti välja nõudma, kui tal on piisav hulk teavet, mille pinnalt peab ta asjaolusid ja oma elukogemust arvestades mõistlikult aru saama, et tõenäoliselt on olemas haldusakt, mis võib tema õigusi rikkuda. Sellise arusaama tekkimise eelduseks ei ole tingimata see, et haldusakti tagajärjed on hakanud isikule mõju avaldama. HKMS § 46 lg 7 kohaldamise seisukohast ei ole oluline mitte see, millal isik saab teada oma õiguste rikkumisest, vaid see, millal ta saab teada teda puudutava haldusakti olemasolust. Haldusakti olemasolust muul viisil teada saamine võib seisneda esmajoones selles, et isik saab konkreetse teabe haldusakti olemasolu kohta mõnest muust talle kättesaadavaks tehtud dokumendist (nt mõnest talle adresseeritud kirjast, mõnest muust haldusaktist).
13.Halduskohus leidis õigesti, et kaebaja sai vaidlustatud korraldusest HKMS § 46 lg 7 mõistes muul viisil teada hiljemalt vastustaja 26.03.2025 kirjast nr 6-13/24/6708-8 (dtl 14 jj.). Selle kirja sai kaebaja kätte selle saatmise päeval, kuna samal päeval on ta arusaadavalt selle kirja sisule viidates saatnud vastustajale e-kirja (dtl 132), milles avaldab, et ei ole vastustaja seisukohtadega nõus. Vastustaja 26.03.2025 kirja teise lehekülje kuuendas lõigus on sõnaselgelt viidatud Maa-ameti peadirektori 18.12.2024 korraldusele, millega otsustati erastada Kivi tn 24 maa kolmandatele isikutele II ja III. Kaebaja pidi sellest kirjast mõistma, et ta on maa ostueesõigusega erastamise võimalusest ilma jäänud. Selle asemel, et sõnaselgelt välja nõuda vastav haldusakt, teatas kaebaja vastusajale eelviidatud e-kirjas, et ei ole vastustaja seisukohaga nõus. Vastustaja 26.03.2025 kirjast ei saanud kaebajale jääda mitte kuidagi muljet, et Kivi tn 24 maatükist 3/12 suuruse mõttelise osa ostueesõigusega erastamine oleks tema jaoks jätkuvalt võimalik. Liiati oli kaebaja selleks ajaks teadlik, et Kivi tn 24 kinnistu on kantud kinnistusraamatusse nii, et selle omanikeks on kolmandad isikud. Sellekohase teabe sai kaebaja vastustaja 04.03.2025 kirjast nr 6-13/24/6708-5 (dtl 121), mille kaebaja sai kätte hiljemalt 17.03.2025, kuna sel päeval on ta saatnud vastustajale e-kirja (dtl 122), mille teemareal viitab vastustaja 04.03.2025 kirjale.
14.Niisiis oli kaebaja hiljemalt 2025. aasta märtsikuu lõpus teadlik nii Kivi tn 24 maatüki kinnistusraamatusse kandmisest kui ka sellest, et maa ostueesõigusega erastamine otsustati Maa-ameti peadirektori 18.12.2024 korraldusega. Kaebuse halduskohtule esitas kaebaja alles 22.07.2025 ehk peaaegu neli kuud hiljem. Selline viivitus oli ilmselgelt ebamõistlik. Halduskohus viitas õigesti sellele, et ka õigusküsimustes kogenematu isik ei saa arvata, et riigiasutuste otsuseid on võimalik vaidlustada ükskõik kui pika tähtaja jooksul. Seega pidanuks kaebaja kas sõnaselge selgitustaotlusega vastustaja poole pöördudes või õigusnõustaja abi kasutades mõistliku aja jooksul välja nõudma vaidlustatud akti ning selle saamise järel 30 päeva jooksul halduskohtule tühistamiskaebuse esitama. Mis puudutab kaebaja täiendavas avalduses väidetut, et ta pöördus juba 04.04.2025 advokaadi poole, kes asjaga üle kahe kuu tegeles ja kellega koos kaebaja lootis, et asi on võimalik lahendada ilma kohtusse pöördumata, siis esiteks ei ole advokaadi poole pöördumise kohta kaebaja esitanud mitte ühtki tõendit. Ka ei nähtu, et mõni õigusnõustaja oleks kaebaja nimel mingisuguseid toiminguid teinud või pöördumisi esitanud. Ebausutavaks saab pidada sedagi, et professionaalne õigusnõustaja, kellele ometi peaks teada olema haldusorganite tegevuse, sh haldusaktide vaidlustamise võimalused ja tähtajad, sisendab oma kliendile lootust, et küsimus on võimalik lahendada muul moel kui kohtusse pöördudes. Ent isegi kui mõni kaebaja enda valitud õigusnõustaja andis talle vale nõu, ei saa see olla kaebetähtaja ennistamise aluseks. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et vaidlustatud korralduse oleks kaebaja pidanud välja nõudma umbes ühe kuu jooksul. 5(6)
3-25-2398
15.Halduskohus jättis õigesti kaebetähtaja ennistamata. Kaebetähtaja ennistamine on võimalik, kui see on mööda lastud mõjuval põhjusel. Mõjuvaks põhjuseks on objektiivsed ja kaebaja tahtest sõltumatud asjaolud, mis takistasid kaebuse õigeaegset esitamist või mille tõttu võis kaebaja mõistlikult arvata, et halduskohtule kaebuse esitamine ei ole (veel) vajalik. Siinsel juhul ei olnud kaebajal ühtki mõjuvat põhjust, miks ta ei saanud pärast vaidlustatud korraldusest teada saamist seda mõistliku aja jooksul kohtus vaidlustada. Isegi kui oleks tõendatud, et kaebaja pöördus õigusnõustaja poole, kes talle kohtusse pöördumise vajalikkust ei selgitanud või andis talle põhjendamatut lootust, et asi on võimalik lahendada muul viisil, ei saaks tegemist olla mõjuva põhjusega kaebetähtaja ennistamiseks. Samas ei nähtu, et vastustaja oleks kaebajale saadetud kirjades andnud kaebajale eksitavat teavet.
16.Kuna halduskohus lõpetas kaebuse menetluse, oli põhjendatud ka esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmine.
17.HKMS § 175 lg 1 ja § 178 lg 3 kohaselt avaldatakse jõustunud kohtumäärus selleks ettenähtud kohas arvutivõrgus. HKMS § 175 lõike 3 kohaselt võib kohus omal algatusel asendada avaldamisele kuuluvas kohtulahendis sisalduvad isikut tuvastada võivad andmed initsiaalide või tähemärgiga. Kaebaja ning füüsilisest isikust kolmandate isikute nimed ei ole avaldatava kohtulahendi mõistmiseks vajalikud ning saab eeldada asjaomaste isikute huvi, et need andmed avaldatud kohtulahendis ei kajastuks. Seetõttu tuleb määruses sisalduvad füüsiliste isikute nimed (v.a kohtulahendi päises olevad kohtu koosseisu liikmete nimed) asendada otsuse avaldamisel initsiaalidega. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.