Määruse peale võib 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest arvates esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4 ja § 204 lg 1).
Tallinna linn ja aktsiaselts Taakes sõlmisid 12.05.1995 60 aastaks Tallinna vanalinnas asuvate hoonete (Viru 18/Sauna 10, Müürivahe 23) rendilepingu (kaebuse lisa 2).
2.Tallinna Linnavolikogu võttis 12.06.2025 vastu otsuse nr 55 „Pikaajaliste üürilepingute lõpetamine (Lai tn 26, Sauna tn 12 // Viru tn 18, Müürivahe tn 23 ja Raekoja plats 5 // Voorimehe tn 1)“, millega otsustas lõpetada teiste seas ka aktsiaseltsiga Taakes 12.05.1995 sõlmitud rendilepingu (otsuse p 1.1.2.). Otsusega kohustati Tallinna Kesklinna Valitsust sõlmima lepingute lõpetamise kokkulepped ja kokkuleppele mittejõudmisel tegema lepingute ülesütlemisavaldused (otsuse p 4.1.1.).
3.Aktsiaselts Taakes (kaebaja) esitas 03.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna
1(3)
Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 osaliseks tühistamiseks. Kaebusele on lisatud esialgse õiguskaitse taotlus Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 punktide 1.1.2. ja 4.1.1. kehtivuse peatamiseks. Kaebuse tagastamine
4.HKMS § 4 lg 1 kohaselt on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 1 lg 1 kohaselt vaadatakse tsiviilkohtumenetluses läbi tsiviilasi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohustus.
5.Kaebusest nähtuvalt on kaebaja eesmärgiks ära hoida 12.05.1995 sõlmitud lepingu ülesütlemine ning tagada varasema lepingulise suhte jätkumine.
6.Vaidlustatud otsuse kohaselt on Tallinna linn soovinud korrastada pikaajalisi üürisuhteid ning pidanud seetõttu vajalikuks lõpetada muu hulgas ka kaebajaga sõlmitud leping. Otsusest nähtuvalt on Tallinna linn pidanud (juhul, kui pooled kokkuleppele ei jõua) põhjendatuks öelda leping üles võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 lg 1 alusel, mille kohaselt võib kumbki lepingupool pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist VÕS §s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda.
7.Vaatamata sellele, et kaebaja kasutuses olevate äriruumide omanikuks on Tallinna linn, on linna ning kaebaja vahel sõlmitud rendilepingu (mille sisu kehtiva VÕS-i järgi vastab pigem (äriruumi) üürilepingule) ülesütlemine ning ka sellest võrsunud vaidlus eraõiguslik. Seega on kaebaja ja Tallinna linna vahel tekkinud eraõiguslik lepinguline suhe, millele kohaldatakse võlaõigusseaduse sätteid. Ka lepingu muutmisel, pikendamata jätmisel ega ülesütlemisel ei teki avalik õiguslikku suhet.
8.Ka kohtupraktikas on selgitatud, et linna vara kasutusse andmisel toimub mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe (vt nt Tartu Ringkonnakohtu 18.12.2018 määrus haldusasjas nr 318-2163, p 9). Riigikohus on korduvalt sedastanud, et pooltevahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad tsiviilõiguslikuks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik (Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-1-15, p 9; 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p-d 13-16).
9.Eeltoodut ning kaebuse eesmärki arvestades leiab kohus, et käesoleva vaidluse lahendamine on maakohtu pädevuses (vt TsMS § 1 lg 1 ning § 11 lg 1).
10.Seda seisukohta ei väära 12.06.2025 otsuse nr 55 vaidlustamisviide, mille kohaselt saab otsust vaidlustada halduskohtus.
11.Kuivõrd kaebus ei ole halduskohtu pädevuses, tuleb see HKMS § 121 lg 1 p-i 1 alusel tagastada.
12.Kohus selgitab, et kaebaja saab oma õiguste kaitseks pöörduda Harju Maakohtusse.
13.Kaebuse tagastamine ei võta õigust pöörduda uuesti kohtusse. Kaebuse tagastamisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud (HKMS § 43 lg 2). Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine
14.HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui 2(3)
vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse õiguskaitse kohaldamise üheks eelduseks on esialgse õiguskaitse vajadus. EÕK vajaduse vältimatuteks eeltingimusteks on subjektiivse õiguse olemasolu, mida esialgse õiguskaitsega soovitakse kaitsta, ning oht selle õiguse kahjustumises kohtumenetluse ajal (Riigikohtu 22.09.2014 määrus asjas nr 3-3-1-59-14, p 12). Esialgse õiguskaitse vajaduse puudumise korral tuleb jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata (Riigikohtu 08.02.2021 määrus asjas nr 3-20-915, p 15).
15.Esialgse õiguskaitse taotlus jääb rahuldamata, kuna kaebuse tagastamise tõttu puudub kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus.
16.Täiendavalt juhib kohus tähelepanu, et ka juhul, kui kaebus oleks halduskohtu pädevuses, ei oleks kaebajal esialgse õiguskaitse vajadust, kuna Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsusega nr 55 ei kaasne kaebajale vahetuid kahjulikke tagajärgi. Kaebuses viidatud väidetavalt pöördumatuid tagajärgi saaks kaasa tuua alles lepingu ülesütlemine (st ülesütlemisavalduse esitamine pärast seda, kui Tallinna Kesklinna Valitsusel ja kaebaja vahelise kokkuleppe sõlmimine ebaõnnestub vrd ka vaidlustatud otsuse p 4.1.1.). Riigilõivu tagastamine
17.Kaebaja on kaebuse esitamisel tasunud kokku 40 eurot (s.o 20 eurot kaebuse ning 20 eurot esialgse õiguskaitse taotluse eest) riigilõivu. Kuivõrd kohus tagastab kaebuse HKMS § 121 lg 1 punkti 1 alusel, tuleb tasutud riigilõiv kooskõlas HKMS § 104 lg 5 p-ga 2 kaebajale tagastada.
(allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
3(3)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.