OÜ Küttekontor kaebus Maa-ameti 02.05.2024 korralduse nr 1-17/24/1029 tühistamiseks, Maa-ameti ja MTÜ Pärnu rannaniit vahel 20.05.2024 sõlmitud rendilepingu tühisuse tuvastamiseks ning Maa-ameti kohustamiseks anda uus haldusakt
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Küttekontor, volitatud esindaja Janno Aringo Vastustaja – Maa- ja Ruumiamet (varasema nimetusega Maa-amet), volitatud esindajad Toomas Kutti ja Kaire Bamberg Kolmas isik – MTÜ Pärnu rannaniit
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ Küttekontor kaebus rahuldamata.
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul puuduva osaga täiendatud tervikotsuse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maa-amet1 (vastustaja) viis regionaalministri 21.12.2023 käskkirja nr 285 ja Maa-ameti peadirektori 30.01.2024 käskkirja nr 1-1/24/7 alusel 19.03.2024 läbi avaliku elektroonilise enampakkumise Pärnu maakonnas Pärnu linnas Põldeotsa külas asuva Poldrivälja kinnisasja (katastritunnus 15905:002:0483, riigi kinnisvararegistri kood KV51280, pindala 848 871 m2, sihtotstarve maatulundusmaa) tasu eest kasutada andmiseks. Enampakkumisel osales 3 pakkujat. Kõrgeima pakkumise tegi OÜ Kurena Mahe, paremuselt teise pakkumise tegi MTÜ Pärnu rannaniit (kolmas isik) ja suuruselt kolmanda pakkumise tegi OÜ Küttekontor (kaebaja). Kolmas isik esitas 19.03.2024 ja kaebaja esitas 25.03.2024 avalduse Poldrivälja kinnisasja rentimiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 7 alusel. 1
Alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet. Vt Vabariigi Valitsuse seaduse § 63 lg 2 p 11.
3-24-1666
2.Vastustaja kinnitas 02.05.2024 korraldusega nr 1-17/24/1029 (dtl 1015) Poldrivälja kinnisasja avaliku elektroonilise enampakkumise tulemused vastavalt 19.03.2024 koondprotokolli lisas märgitud protokollile nr 13, mille järgi esitas Poldrivälja kinnisasja osas kõrgeima pakkumissumma 6329 eurot OÜ Kurena Mahe. Paremuselt teise pakkumuse tegi kolmas isik summas 6279 eurot (resolutsiooni p 1). Poldrivälja kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga 6329 eurot kasutamise õigustatud isikuks on kinnisasja viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud kolmas isik (resolutsiooni p 2). Õigustatud isikuga otsustati sõlmida 1 kuu jooksul kirjalik rendileping (resolutsiooni p 3). Poldrivälja kinnisasi oli 25.10.2019 sõlmitud rendilepinguga antud tähtajaliseks kasutamiseks kolmandale isikule. Rendileping lõppes poolte kokkuleppel 01.10.2021. Vastustaja andis 20.10.2023 kirjaga Poldrivälja kinnisasja kaebajale ajutiselt kasutada silo tegemiseks ja veiste karjatamiseks. Tegemist oli lühiajalise kasutamisega. Ajutise kasutamise leping lõpetati kaebaja avalduse alusel ennetähtaegselt 20.11.2023. Vastustaja selgitas 13.03.2024 ja 02.04.2024 kirjades kaebajale, et Poldrivälja kinnisasja lühiajalist kasutamist silomassi varumiseks ja veiste karjatamiseks ei saa käsitleda põllumajandusliku rendilepinguna võlaõigusseaduse (VÕS) mõistes, sest see ei sisaldanud VÕS-is sätestatud põllumajandusliku maa korrapärase majandamise kokkuleppeid ega muid olulisi tingimusi, mida põllumajanduslik rendileping peab sisaldama. Põllumajandusliku rendilepingu tunnusteks VÕS-i mõistes on mh ka see, et rentnik peab maad kasutama korrapärase majandamise reeglite alusel, maad tuleb järjepidevalt hooldada (nt saagikuse suurendamiseks) ja eeldatakse, et põllumajandusliku kinnisasja rentimisel hõlmab rendileping ka päraldisi ja kinnisasjaga seotud õigusi. Nimetatud tingimused olid Poldrivälja kinnisasja osas 25.10.2019 sõlmitud riigivara rendilepinguga pandud kolmanda isiku kohustuseks. Kaebajale seevastu ei pandud kohustuseks ja kaebaja ei võtnud endale VÕS-is sätestatud õigusi ega kohustusi, mis omavad põllumajandusliku rendilepingu kasutuse osas olulist tähtsust, nagu kinnistu kasutamiseks ja teenindamiseks vajalik korrashoid (VÕS § 345 lg 2), rendileandja tehtud muudatuste ja parenduste talumise kohustus (VÕS § 348), õigus põllumajandusliku rendilepingu tingimuste muutmiseks (VÕS § 350) ja võimalik lepingut pikendada (VÕS §-d 352, 357). Seega ei kasutanud kaebaja Poldrivälja kinnistut põllumajandusliku kasutuslepingu alusel, teda ei saa lugeda RVS § 66 lg 7 mõistes viimaseks lepinguliseks kasutajaks enne enampakkumist ja tal puudub RVS § 66 lgs 7 nimetatud eelisõigus Poldrivälja kinnisasja osas rendilepingu sõlmimiseks.
3.Vastustaja sõlmis 20.05.2024 kolmanda isikuga põllumajandusliku rendilepingu nr 78/24/522 Poldrivälja kinnisasja kasutamiseks tähtajaga 01.10.2029.
4.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vastustaja 02.05.2024 korralduse p-de 2 ja 3 tühistamiseks, vastustaja ja kolmanda isiku vahel 20.05.2024 sõlmitud rendilepingu tühisuse tuvastamiseks ning vastustaja kohustamiseks anda uus haldusakt, millega määratakse Poldrivälja kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga kasutamiseks õigustatud isikuks kaebaja, või vastustaja kohustamiseks otsustama uuesti Poldrivälja kinnisasja kasutamiseks õigustatud isiku määramine ja rendilepingu sõlmimine. Kaebaja kasutas kokkuleppel vastustajaga Poldrivälja kinnisasja 01.-20.11.2023 silomassi varumiseks ja veiste karjatamiseks. Poldrivälja kinnistu oli kaebaja kasutuses heina tegemise otstarbel ka 01.-31.07.2023. Pärast 20.11.2023 keegi Poldrivälja kinnistut ei kasutanud. Kuna kaebaja oli kinnisasja viimane kasutaja, on tal eelisõigus RVS § 66 lg 7 järgi rendilepingu sõlmimisel. Kaebaja ja vastustaja vahel 20.10.2023 sõlmitud leping oli põllumajanduslik rendileping, sest kasutusotstarve oli suunatud põllumajanduslikule tootmisele – silo tootmine ja veiste karjatamine. Kaebaja 10.10.2023 ja 19.10.2023 e-kirjad vastustajale olid pakkumus lepingu sõlmimiseks (VÕS § 16 lg 1). Need olid piisavalt määratletud ja neis oli selge tahe olla lepinguga õiguslikult seotud. Kirjades oli ära toodud konkreetne kasutusse soovitav 2(5)
3-24-1666
kinnistu, kasutamise otstarve ja eesmärk, kasutusaeg ja nõusolek rendi summa osas. Vastustaja 20.10.2023 vastuskiri oli nõustumus (VÕS § 20 lg 1), mille esitamisega sai VÕS § 9 lg 1 alusel lugeda kaebaja ja vastustaja vahel lepingu sõlmituks. VÕS § 11 lg 1 järgi võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi. VÕS § 23 lg 1 kohaselt võivad lepingupoolte kohustused olla kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses. Kahe allkirjaga lepingu vormistamata jätmine ei muuda olematuks fakti, et osapoolte vahel oli sõlmitud leping, millele kohaldusid vastavat lepinguliiki reguleerivad seaduse sätted, kui just pooled ei ole väljendanud lepingus selget tahet reguleerida lepingulist suhet seadusest erinevalt. VÕS § 340 lg-st 4 tuleneb põllumajandusliku rendilepingu sätete imperatiivsus ehk rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Vastustaja ja kaebaja vahel oli olemas kokkulepe põhitingimustes – vastustaja kohustus anda kaebaja kasutusse maa-ala konkreetseks ajaks, kaebaja õigus maaala kasutuseelistele ja vilja saamise õigus ning kaebaja kohustus maksta maa-ala kasutamise eest tasu. Kuna lepingu esemeks oli kinnisasi, mille kasutusotstarve oli suunatud põllumajanduslikule tootmisele, siis ei olnud tegemist tavalise rendilepinguga, vaid põllumajandusliku rendilepinguga. Kui pooled on VÕS § 9 lg 1 järgi saavutanud piisavalt selge kokkuleppe ega ole välistanud seaduse sätete kohaldamise, siis võivadki nad jätta osa lepingutingimusi lahtiseks, arvestades seaduse neid norme, mille abil on võimalik lüngad täita. Seega muudes tingimustes pidid pooled lähtuma seaduses sätestatust, mh VÕS §-d 345, 348, 350, 352 ja 357.
5.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Põllumajanduslik rendileping on suunatud põllumajandusmaa korrapärasele majandamisele ehk püsivate ja korduvate kohustuste täitmisele. Seadusandja on näinud rendilepingu kui kestvuslepingu puhuks ette klausli, et rendileping pikeneb vaikimisi ilma, et pooled teeksid selleks eraldi tahteavalduse. Tahteavaldus on vajalik selleks, et rendileping ei pikeneks automaatselt. Kaebajaga ei ole põllumajanduslikku rendilepingut sõlmitud. Talle anti nõusolek kinnisasja lühiajaliseks kasutamiseks, mis toimus erineval õiguslikul alusel (RVS § 19 lg 4) ja vormis. RVS § 24 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Kirjalik vorm tähendab lepingu omakäelist allkirjastamist (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 78 lg-d 1 ja 4). Kirjaliku vormiga võrdsustatakse elektrooniline vorm (TsÜS § 80). Sellisel juhul peab leping olema elektrooniliselt allkirjastatud (digiallkiri). Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine (TsÜS § 83) ja tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1, § 87). Kaebaja ei ole oma väidete tõendamiseks kirjalikku rendilepingut esitanud. Vastustaja kirjalik nõusolek riigile kuuluva kinnisasja ajutiseks kasutamiseks andmise kohta ei kvalifitseeru põllumajanduslikuks rendilepinguks ei sisu ega vormi poolest. Vaidlusalune kinnistu anti kaebaja kasutusse ajutiselt silo tegemiseks ja veiste karjatamiseks eesmärgiga leevendada suvealguse põua tagajärgi. Riigi nõusolek kinnisasja ajutiseks kasutamiseks ei anna kasutajale mingeid täiendavaid ega eriõigusi. Vastustajal puudus pädevus anda otsustuskorras kasutamiseks maad, mille kasutamiseks andmiseks tuli läbi viia enampakkumine. Kui vastustaja oleks seda teinud, oleks tegemist tühise tehinguga, millel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.
Kolmas isik kaebuse kohta oma seisukohta ei avaldanud.
7.Kohus jättis 17.04.2025 resolutsioonotsusega kaebuse rahuldamata ja menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
9.RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul otstarbel kasutatava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel on võõrandatavat või kasutamiseks antavat maad enne enampakkumist viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud või maareformi seaduse § 341 alusel kasutusõigust omanud isikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus kinnisasi omandada või kasutusse saada enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta 5 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. /.../ Samas lõikes nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse rikkumise tõttu.
10.Vaidluse all ei ole asjaolu, et kaebaja kasutas vaidlusalust kinnistut kõige viimasena 01.20.11.2023 silomassi varumiseks ja veiste karjatamiseks. Vaidluse all on asjaolu, kas tegemist oli põllumajandusliku kasutuslepinguga, mis annab RVS § 66 lg 7 alusel eelisõiguse vaidlusalust kinnistut kasutusse saada.
11.Kaebaja viitas VÕS § 9 lg-s 1 toodud regulatsioonile, mis käsitleb lepingu sõlmimist pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega. Kaebaja jättis aga tähelepanuta lepingu vorminõuded. Kui VÕS § 11 lg 1 järgi võib lepingu sõlmida ka suuliselt või mis tahes muus vormis, siis RVS § 24 lg 1 sätestab riigivara kasutuslepingule kohustuslikuna kirjaliku vorminõude.
12.VÕS § 11 lg 4 järgi loetakse kirjalik leping sõlmituks, kui lepingupooled on lepingudokumendi allkirjastanud või vahetanud kummagi lepingupoole poolt allkirjastatud lepingudokumendid või kirjad. Seaduses võib sätestada, et kirjalik leping loetakse sõlmituks ka siis, kui lepingudokumendile on alla kirjutanud üksnes kohustatud lepingupool. TsÜS § 80 lg 1 järgi loetakse tehingu kirjaliku vormiga võrdseks tehingu elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 2 p 3 järgi peab elektroonilise vormi järgimiseks olema tehing tehingu teinud isikute poolt elektrooniliselt allkirjastatud.
13.Seega ei piisa riigivara kasutuslepingu sõlmimiseks pelgalt e-kirjade vahetamisest, vaid lepingu sõlmimiseks tuleb see mõlemapoolselt allkirjastada, sest see leping kohustab mõlemat poolt. Menetlusosalised ei väida ega ole esitanud kohtule mõlemapoolselt allkirjastatud lepingut vaidlusaluse kinnisasja kasutamise kohta. Kaebaja tunnistas ise kaebuses, et allkirjastatud lepingut ei ole vormistatud. Seega ei ole kaebaja ja vastustaja vahel olemas rendilepingut, tegemist on tühise lepinguga (TsÜS § 83 lg 1), millel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1).
14.See, et vastustaja lubas kaebajal vaidlusalust kinnistut ilma lepinguta kasutada ja sellest vilja saada, ei tähenda, et tegemist oleks põllumajandusliku kasutuslepinguga. Kaebajal puudub RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisõigus. Järelikult ei riku vaidlusalune otsus tema õigusi ja kaebajal puudub õigus nõuda selle tühistamist. Samadel põhjendustel puudub kaebajal õigus nõuda ka vastustaja kohustamist. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud leping ei ole tühine, sest kolmas isik kasutas viimati vaidlusalust kinnistut põllumajandusliku kasutuslepingu alusel ja tal oli eelisõigus kasutuslepingu sõlmimiseks enampakkumise menetluses.
15.Eeltoodud põhjendustel jääb kaebus terves ulatuses rahuldamata.
16.Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ega kolmas isik ei ole esitanud nende menetluskulusid tõendavaid dokumente ega taotlenud nende väljamõistmist kaebajalt, seepärast tuleb 4(5)
3-24-1666
vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud menetluskulud jätta nende enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.