Kaebaja: Y.F, volitatud esindaja Erki Casar Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindaja Inge Lumiste
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.04.2025 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Tallinna linna omandis on Koskla 2a/22 (kinnistusregistriosa nr 4975150) ja Koskla 2a/23 (kinnistusregistriosa nr 4845250) kinnisasjad, millel asuvad kaks garaaži (Koskla tn 2a/22 koodiga 120221700 ja Koskla tn 2a/23 koodiga 120221699). 1(5)
2.Kaebaja pöördus 25.04.2022 Tallinna Linnavaraameti poole sooviga omandada need kaks garaaži, mille ta on ehitanud.
3.Kaebaja kohtus 01.06.2022 Tallinna Linnavaraameti ametnikega, kes selgitasid talle garaažide ostu võimalust: vastustaja tellib garaažibokside hindamise, mille järgselt on võimalik tehing sooritada.
4.Kaebaja teavitas 17.03.2023 Tallinna Linnavaraametit sellest, et on nõus tehingu sooritama tellitud hindamisakti alusel.
5.Tallinna Linnavaraamet pöördus 04.04.2023 kaebaja poole, et ta edastaks digitaalselt allkirjastatud volikirja müügimenetluse alustamiseks. Kaebaja edastas volikirja 10.04.2023.
6.Kaevaja esindaja uuris 20.09.2023, kas hindamisakt on tellitud. Tallinna Linnavaraamet vastas 28.09.2023 järgmiselt. Koskla tn 2a/22 ja Koskla tn 2a/23 kinnisasjade võõrandamise teema oli uuesti arutlusel Tallinna Linnavalitsuse maaomandi küsimuste lahendamise alalise komisjoni 08.06.2023 istungil, kus otsustati, et linnavaraametil tuleb korraldada Koskla tn 2a/22 ning Koskla tn 2a/23 kinnisasjade eksperthinnangu tellimine turuväärtuse teadasaamiseks ning võõrandada kinnisasjad otsustuskorras kasutajale. Lisaks otsustati, et kui linn kinnisasjade kasutajaga hinna osas kokkulepet ei saavuta, tuleb pöörduda valduse vabastamise nõudega kohtu poole ning pärast valduse kättesaamist võõrandada kinnisasjad avalikul enampakkumisel.
7.Tallinna Linnavaraamet teavitas 15.02.2024 kaebajat järgnevast: 1) Nii Koskla tn 2a/22 kui ka Koskla tn 2a/23 turuväärtus on eksperthinnangu alusel 14 100 eurot. 2) Kinnisasjade otsustuskorras müügimenetlusega saab alustada pärast kaebajalt kirjaliku kinnituse saamist, et ta on nõus kinnisasjad meie poolt tellitud eksperthinnanguga leitud hinnaga omandama. Palume sellekohast kinnitust hiljemalt 01.04.2024. Vastasel juhul paneme kinnisasjad avalikule enampakkumisele.
8.Kaebuse esitaja teatas 01.03.2024, et tehingu tingimused sobivad.
9.Tallinna Linnavaraamet teavitas 16.04.2024 kaebajat sellest, et kinnisasja otsustuskorras võõrandamise otsustamine on Tallinna Linnavolikogu pädevuses. Tallinna Linnavaraamet kavandab müügieelnõu esitada 2024. a juunis või augustis toimuvale volikogu istungile.
10.Tallinna Linnavaraamet tegi 12.08.2024 kaebajale ettepaneku kohtuda, et müügieelnõust rääkida. Kohtumisel 22.08.2024 selgitasid Tallinna Linnavaraameti esindajad, et suure tõenäosusega Tallinna Linnavolikogu sobivat otsust ei tee, sest volikogu soovib vara müüa enampakkumisel.
11.Kaebaja pöördus 10.09.2024 Tallinna Linnavaraameti poole, et viimane saadaks Tallinna Linnavolikogule müügieelnõu.
12.Tallinna Linnavaraameti juhataja saatis kaebajale 02.10.2024 järgmise vastuse. Täna elluviidava linna poliitika ja tänaseks juurdunud praktika kohaselt toimub linnavara võõrandamine vaid avaliku enampakkumise teel, ning otsustuskorras linn vara ei võõranda. Laiemas plaanis on aga linna kurss linna kinnisvaraportfelli majandamisel suunatud linnavara hoidmisele ja väärindamisele. Eeltoodust tulenevalt on Tallinna Linnavaraamet valmis ette valmistama linnavalitsuse korralduse eelnõu, mille pinnalt saab linnavalitsus otsustada Koskla tn 2a/22 ja Koskla tn 2(5)
2a/23 kinnisasjade võõrandamise avalikul enampakkumisel koos eelisostuõigusega tänase garaažide kasutaja kasuks.
KAEBAJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED
13.Kaebaja esitas kohustamisnõude, et Tallinna linn võõrandaks garaažid kaebajale otsustuskorras vastavalt eksperthinnanguga antud hinnale ning annaks kaebaja poolt kinnisasja omandamiseks vajaliku tahteavalduse.
14.Kaebaja keskne väide on, et tal on õigus omandada Tallinna linnale kuuluv kinnisvara otsustuskorras. Väidet põhistab ta sellega, et selliselt oli ta Tallinna Linnavaraametiga varasemalt kokku leppinud. Ühtlasi märgib ta, et Tallinna Linnavaraamet ei selgitanud 02.10.2024 vastuses ei selgita, miks ei ole võimalik sooritada kinnisasjade müügitehingut otsustuskorras ning mis ajast hakkas kehtima praktika, et vara saab müüa üksnes enampakkumisel.
15.Õiguslik alus kinnisvara otsustuskorras müümiseks tuleneb linnavara võõrandamise korrast (§ 3 lg 3 p 2)
VASTUSTAJA SEISUKOHT
16.Kaebus tuleb jätta rahuldamata.
17.Ebaõige on kaebaja arvamus, et Tallinna linnal on kohustus võõrandada talle kõnealused kinnisasjad otsustuskorras, kuna selliselt on varasemalt kokku lepitud. Kaebaja pidas Tallinna Linnavaraametiga läbirääkimisi kinnisasjade võõrandamise erinevate tingimuste üle. Tallinna linn ei ole teinud otsust kinnisasjade võõrandamise kohta. Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 33 „Linnavara võõrandamise kord“ § 4 lg 1 p 2 kohaselt otsustab kuni 130 000-eurose väärtusega kinnisasja võõrandamise pakkumise teel linnavalitsus ning § 4 lg 2 p 1 kohaselt otsustab kinnisasja otsustuskorras võõrandamise linnavolikogu. Asjaolu, et Tallinna Linnavaraamet või mõni teine haldusorgan on avaldanud arvamust kõnealuste kinnisasjade võimalike võõrandamise viiside kohta, ei ole käsitatavad kinnisasjade võõrandamise otsusena. Seetõttu ei saa need olla siduvad või õiguspärast ootust tekitavad. Kuivõrd Tallinna linn ei ole otsustanud kinnisasju kaebajale võõrandada, ei ole kaebajaga sõlmitud kokkulepet kinnisasjade võõrandamiseks. Seega ei ole Tallinna linnal kohustust kinnisasju kaebajale võõrandada.
18.Vara võõrandamine on Tallinna linna õigus, mitte kohustus. Vara omanikuna on Tallinna linnal õigus otsustada kas ja millisel viisil linnavara võõrandab. Seetõttu ei saa halduskohus teha definitiivset kohustamisotsust, millega kohustab Tallinna linna tegema haldusotsustust võõrandada kaebajale linnavara.
19.Tallinna Linnavaraamet selgitas kaebajale, et tänaseks juurdunud praktika kohaselt toimub linnavara võõrandamine vaid avaliku enampakkumise teel ning et otsustuskorras linnavara ei võõrandata. Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 31 Linnavara valitsemise kord § 4 lg 4 kohaselt peab linnavaraga seotud tehingu puhul juhinduma põhimõttest vältida kahju ja suurendada kasu, mida linn võib tehingust saada. Tallinna linn nõustub halduskohtu 09.12.2024 määruses toodud 3(5)
arvamusega, mille kohaselt on kohalikul omavalitsusüksusel õigus otsustada, milline on parim viis vallasvara võõrandamisel. Vaidlust ei saa olla selles, et vara võõrandamine enampakkumise teel tagab paremini turuväärtusele vastava tulu saamise kui otsustuskorras vara võõrandamine. Kuivõrd Tallinna linnal on õigus ise otsustada, millistel tingimustel ja viisil linnavara võõrandatakse, ja linnal ei ole kohustust linnavara kaebajale võõrandada, puudub kaebajal õigus nõuda, et linnavara võõrandataks otsustuskorras kaebajale.
20.Arvestades asjaolu, et kaebaja kasutab kõnealustel kinnisasjadel asuvaid garaaže, on Tallinna Linnavaraamet teinud ettepaneku esitada linnavalitsusele vastuvõtmiseks linnavalitsuse korralduse eelnõu, mis näeb ette kinnisasjade võõrandamise avalikul enampakkumisel koos eelisostuõigusega kaebaja kasuks. Juhul, kui Tallinna Linnavalitsus eelkirjeldatud sisuga korralduse vastu võtab, on kaebajal võimalik osaleda enampakkumisel ja igal juhul saada soovi korral nende kinnisasjade omanikuks.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
21.Kaebus tuleb jätta rahuldamata.
22.Tallinna linnal on õigus müüa temale kuuluvat kinnisvara. See võib toimuda kas avaliku enampakkumise või otsustuskorras müügi vormis (Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013 määrus nr 31 Linnavara valitsemise kord, § 3 lg 3 p 1 ja 2). Korras on kindlaks määratud müügi üle otsustav pädev Tallinna linna asutus sõltuvalt vara liigist ja väärtusest. Kinnisvara puhul väärtusega kuni 130 000 eurot on Tallinna linnal otsustuskorras õigus kinnisvara müüa, kui nii otsustab linnavolikogu linnavalitsuse ettepaneku alusel (korra § 4 lg 1 p 1). Vastav norm on pädevusnorm. Seega on linnavolikogul õigus otsustada, kas kinnisvara müüa otsustuskorras või mitte.
23.Järelikult on õige vastustaja seisukoht, et kohus ei saa rahuldada kaebaja nõuet, millega kohustada Tallinna linna müüma kinnisvara kaebajale otsustuskorras.
24.Linnavolikogu saab ja peab kinnisvara võõrandamise viisi üle otsustamisel lähtuma linna majanduslikest huvidest. Selles osas ei erine kohaliku omavalitsuse vara valitsemine riigivara valitsemisest. Riigivara valitseja on kohustatud riigivara valitsema eesmärgipäraselt, otstarbekalt, säästlikult ja heaperemehelikult (riigivaraseaduse § 8 lg 1). Riigivara valitseja peab tegema riigivaraga tehinguid kooskõlas õigusaktidega ning läbipaistvalt ja kontrollitavalt (riigivaraseaduse § 8 lg 1). Seega on Tallinna linnal, isegi kui linnavara valitsemise kord seda otsesõnu ette ei näe, kohustus vara võõrandamisel eeltoodud põhimõtetest lähtuda. Seega on Tallinna linnal kaalutlusõigus otsustada, milline on parim viis kinnisvara võõrandada. Järelikult on õiguspärane Tallinna Linnavaraameti 02.10.2024 kirjas selgitatu, et linnavolikogu on kehtestanud praktika, mille kohaselt kinnisvara müüakse üksnes avaliku enampakkumise teel.
25.Kaebaja soovis omandada Tallinna linnale kuuluvat kinnisvara, mille otsustamise viisi üle sai otsustada üksnes linnavolikogu linnavalitsuse ettepanekul. Seetõttu ei saanud Tallinna Linnavaraametiga peetud läbirääkimised tekitada talle ootust, et tal on võimalik soovitud kinnisasjad omandada otsustuskorras. 4(5)
26.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei esitanud menetluskulusid tõendavaid dokumente, mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.