X. X. kaebus tuvastada Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsuse õigusvastane viivitamine Tallinnas Xxxxx xx XXX-X eluruumide erastamistoimingute läbiviimisel ja kohustada Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsust läbi viima mõistliku aja jooksul nimetatud eluruumi erastamine ning tuvastada, 03.06.2024 esitatud üürilepingu nr 2-5/1 ülesütlemisavalduse vastuolu hea halduse põhimõttega ning lugeda üürileping pikenenuks kolmeks aastaks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – X. X., esindaja vandeadvokaat Meelis Masso Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Ülle-Triin Enden Kaebuse tagastamine
Menetlustoiming
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja juurde kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXX väljavõte.
2.Tagastada kaebus.
3.Jätta asjas tasutud riigilõiv kaebaja kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 155 lg 5, § 252 lg 7 ja § 204 lg 1).
1.X. X. (kaebaja) on kasutanud üürilepingu alusel elukohana kogu elu korterit aadressil Xxxxx xx XXX-X. Kaebaja ja Mustamäe Linnaosa Valitsuse (vastustaja) vahel sõlmiti üürileping 1990 aasta alguses ja selle alusel on kaebaja korterit kasutanud. Kaebajaga sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingut pikendati viimati Tallinna Linnavalitsuse 29.mai 2019 korraldusega nr 733-k kuni 16.07.2020 (vt dtl 58).
2.17.08.2012 on kaebaja saatnud vastustajale e- kirja ( dtl 9), milles teatab, et on saanud kätte vastustaja poolt 24.07.2012 saadetud kirja nr 2-10/321 ning soovib omandada enda kasutuses oleva korteri, mida ta ei jõudnud erastada, kuid tal puudub hetkel raha, et korter välja osta. 1(4)
Kaebaja selgitas, et sooviks osta korteri järelmaksuga. Vastustaja vastas kaebajale oma 17.08.12 kirjaga selgitades, et nimetatud munitsipaaleluruumi ostuks tuleks kaebajal esitada avaldus hiljemalt 30.11.2012 ning kui linnavolikogu otsustab korteri müügi, siis on kaebajal aasta jooksul õigus korter välja osta. Vastustaja selgitas, et korteri müüki järelmaksuga kord ette ei näe (dtl 9). Sama selgitati kaebajale 22.10.2012 kirjas (dtl 10).
3.31.10.2023 võeti ühendust kaebajaga telefoni teel ja paluti tulla vastuvõtule Mustamäe Linnaosa Valitsuse sotsiaalhoolekande osakonda seoses Xxxxx xx XXX-X korteri üürilepingu lõppemisega 16.07.2020. Kaebaja käis 01.11.2023 vastuvõtul Mustamäe sotsiaalhoolekandeosakonnas ja esitas sotsiaalhoolekandelise abi taotluse Xxxxx xx XXX-X üürilepingu pikendamiseks. 21.11.2023 teostati kodukülastus aadressil Xxxxx xx XXX-X seoses esitatud kaebusega, kuid korteri nr 4 ust ei avatud. 30.11.2023 saadeti kaebajale kiri, milles selgitati, et sotsiaaltöö talituse spetsialistid tulevad 12.12.2023 kell 13.00 olukorda kontrollima seoses naabrite kaebusega. Oma 30.11.2023 kirjas selgitas vastustaja, et kuna leping on läbi saamas ning seonduvalt KÜ Xxxxx xxx XXX korteriühistu kaebustega soovib vastustaja vaadata korteri üle (dtl 58). 12.12.2023 teostati kodukülastus aadressil Xxxxx xx XXX-X seoses esitatud kaebusega. Ust ei avatud ja kõnele kaebaja ei vastanud.
4.Kaebaja poeg esitas 19.12.2023 vastustajale avalduse, milles avaldas soovi välja osta ja renoveerida Xxxxx xx XXX-X asuv korter, kus varem elas koos emaga. Kaebaja poeg avaldas, et soovib korterisse kolida koos oma emaga (dtl 11). Täiendav avaldus esitati 31.12.2023 (dtl 15-16).
5.Vastustaja töötajad külastasid kaebajat 19.01.2024 aadressil Xxxxxx X- XX.
6.Vastustaja edastas kaebajale 03.06.2024 üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse, milles teatas, et ütleb kaebajaga 16.07.2018 sõlmitud üürilepingu nr 2-5/1 aadressil Xxxxx xx XXXX , Tallinn korraliselt üles alates 06.09.2024 (dtl 49). Teates märgiti, et majanduslike raskuste korral on kaebajal õigus taotleda sotsiaaleluruumi.
7.04.07.2024 saabus Tallinna Halduskohtusse kaebaja poolt esitatud kaebus nõuetes tuvastada Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsuse õigusvastane viivitamine Tallinnas Xxxxx xx XXX-X eluruumide erastamistoimingute läbiviimisel ja kohustada Tallinna linna Mustamäe Linnaosa Valitsust läbi viima mõistliku aja jooksul nimetatud eluruumi erastamine ning tuvastada, 03.06.2024 esitatud üürilepingu nr 2-5/1 ülesütlemisavalduse vastuolu hea halduse põhimõttega ning lugeda üürileping pikenenuks kolmeks aastaks.
8.Kohus palus 08.07.2024 vastustajalt selgitusi seoses kaebaja õigusega erastada vaidlusalune eluruum. Vastustaja vastas kohtunõudele ning selgitas, et vastustajale teadaolevate andmete põhjal ning nn ajaloolisele mälule tuginedes elab kaebaja Xxxxx xx XXX-X korteris Eesti Vabariigi taasiseseisvumise ajast saadik ning tegu oli erastamisele kuuluva korteriga. Paraku tarvitas ta alkoholi ning kuna eelarve oli ilmselt napp, siis läksid alkohoolsete jookide hankimiseks käiku ka EVP-d ning eluase jäigi erastamata. Seega elas ta selles korteris Mustamäe Linnaosa Valitsusega sõlmitud üürilepingu alusel. Alates 2019 kui tuli üürilepingut pikendada vastustajal temaga kontakti enam saada ei õnnestunud. Käidi kohapeal teda otsimas, kuid tulutult. Naabrite ja ühistu poolt hakkasid tulema kaebused, et korterist tuleb aeg-ajalt halba lõhna. Lõpuks kui eelmisel aastal tema poja endise naise abil sai vastustaja korterisse siis avanes vastuse lisaks olevatel fotodel olev vaade. Ilmselgelt ei kasutanud ta elamispinda heaperemehelikult ning oli ka näha, et kaebaja seal tegelikkuses ei ela, mistõttu otsustas vastustaja üürilepingu üles öelda.
KOHTU PÕHJENDUSED
2(4)
Kaebaja nõue tuvastada vastustaja viivitus Xxxxx xx XXX-X asuva eluruumi erastamisel ja vastustaja kohustamiseks viima eluruumi erastamine läbi mõistliku aja jooksul
9.Kaebusest ja sellele lisatud materjalidest saab järeldada, et kaebaja kaotas vaidlusaluse eluruumi erastamise võimaluse juba enne 17.08.2012. Nimelt tulenes eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) § 5 lõikest 1, et üürilepingu alusel kasutatavate eluruumide erastamiseks tuli avaldus esitada 1. märtsiks 1995. EES § 22 lg 5 alusel said hiljem eluruumide erastamise avaldusi esitada vaid isikud, kellega oli üürileping sõlmitud (või ümber vormistatud) pärast 1. märtsi 1995, ent sellised avalduse tuli esitada kolme kuu jooksul üürilepingu sõlmimisest või ümber vormistamisest, ent mitte hiljem kui 1. juunil 2001. See puudutas ka üksnes selliseid üürilepinguid, kus üürileandjaks oli eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Kaebaja väidetest võib järeldada, et ta kasutas kõnealust eluruumi üürilepingu alusel kogu elu, st alates 1963 aastast. Asja materjalidest tulenevalt on üürilepingut korduvalt ümber vormistatud ning viimane ümber vormistamine toimus 29.05.2019. Seega kaotas kaebaja eluruumi erastamise õiguse hiljemalt 1.juunil 2001. Pooled ei vaidle selle üle, et tegemist ei olnud omandireformi objektiks olevate eluruumidega. Kaebaja enne 01.juunit 2001 eluruumi erastamiseks avaldust ei esitanud, mistõttu anti eluruum munitsipaalomandisse. Nähtuvalt kinnistusraamatu kandest kanti 21.01.2002 eluruumi omanikuna kinnistusraamatusse Eesti Vabariik ja 08.11.2004 Tallinna linn. Seega on omandireform vaidlusaluse eluruumi puhul lõppenud 21.01.2002, kuivõrd kaebaja ei esitanud tähtaegselt avaldust eluruumi erastamiseks. Kaebaja minetas eluruumi erastamise õiguse hiljemalt 1. juunil 2001, kuid võimalik et ka juba varem, kuivõrd vastustaja ei ole esitanud kohtule dokumente, mis käsitleksid eluruumi üürilepingu varasemaid ümbervormistamisi.
10.Ehkki kaebaja 17.08.2012 avaldus ei oma seonduvalt erastamisõigusega mingit tähtsust märgib kohus, et tegemist ei ole avaldusega eluruumi erastamiseks. Nimetatud avaldusest järelduvalt on kaebaja igati teadlik asjaolust, et tal puudub õigus eluruumi erastada, kuivõrd vastavad toimingud jäid tal õigeaegselt tegemata. Kaebaja soovib osta linna omandis olevat eluruumi linnavara võõrandamise korras sätestatud alustel ning avaldus on suunatud munitsipaalomandis oleva vara omandamisele. Seega ei avaldanud kaebaja tahet eluruumi erastada ning dokument ei oma käesolevas vaidluses tähtsust.
11.Kuivõrd Xxxxx xx XXX-X eluruum ei ole erastamise objekt, siis puudub kaebajal õigus seda erastada ning nõuda viivituse õigusvastasuse tuvastamist ja erastamiseks kohustamist. Seega tuleb kaebus nimetatud nõuetes tagastada HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel, kuna kaebajal puudub ilmselgelt kaebeõigus. Nõue tuvastada, et 03.06.2024 esitatud üürilepingu nr 2-5/1 ülesütlemisavalduse vastuolu hea usu põhimõttega ning lugeda üürileping pikenenuks kolmeks aastaks.
12.HKMS § 4 lg 1 kohaselt on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 1 lg 1 kohaselt vaadatakse tsiviilkohtumenetluses läbi tsiviilasi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohustus.
13.Kaebusest nähtuvalt soovib kaebaja vaidlusaluse eluruumi erastada ning kuni erastamismenetluse lõpule viimiseni jätkata eluruumi kasutamist üürilepingu alusel. Kohtule esitatud materjalidest nähtuvalt ei pidanud vastustaja tähtaja möödumisel tähtajatuks muutunud üürilepingu pikendamist võimalikuks.
14.Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et munitsipaaleluruumi ülesütlemisest võrsunud vaidlus on sõltumata sellest, et üürileandjaks on kohalik omavalitsus, eraõiguslik. Nii on kohtud selgitatud, et linna vara kasutusse andmisel toimub mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu
3(4)
sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe (vt nt Tartu Ringkonnakohtu 18.12.2018 määrus haldusasjas nr 3-18-2163, p 9). Riigikohus on korduvalt sedastanud, et pooltevahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad tsiviilõiguslikuks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik (Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-1-15, p 9; 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p-d 13-16). Samuti on Riigikohus selgitanud, et vaatamata sellele, et munitsipaaleluruumi üürilepingu pikendamata jätmine on vormistatud linnavalitsuse korraldusega, on tegemist tsiviilõigussuhetest tekkinud vaidlusega (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 28.09.2004 otsus asjas nr 3-3-1-42-04, p 20).
15.Eelnevast järeldub, et kuigi kaebajaga sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingu üheks pooleks on Tallinna linn, on selle üürilepingu puhul tegemist tsiviilõigusliku lepinguga, mille suhtes ei ole välistatud VÕS-i üürilepingut reguleerivate normide kohaldamine (VÕS § 272 lg 4 p 4) (vt ka Tartu Ringkonnakohtu 18.12.2018 määrus haldusasjas nr 3-18-2163, p 9 ning Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-1-15, p 13.).
16.Seega on kaebaja ja Tallinna linna vahel tekkinud eraõiguslik lepinguline suhe, millele kohaldatakse VÕS-i sätteid. Sellest tulenevalt ei teki ka lepingu muutmisel, lepingu pikendamata jätmisel ega ülesütlemisel avalik-õiguslikku suhet.
17.Eeltoodut arvestades leiab kohus, et lepingu ülesütlemisest tekkinud vaidluse lahendamine on maakohtu pädevuses (vt TsMS § 1 lg 1 ning § 11 lg 1). Kuivõrd kaebus üürilepingu ülesütlemisavaldusega seonduv vaidlus ei ole halduskohtu pädevuses, tuleb see HKMS § 121 lg 1 p-i 1 alusel tagastada. Kohus selgitab, et kaebaja saab oma õiguste kaitseks pöörduda Harju Maakohtusse
18.Kaebaja on kaebuse esitamisel tasunud 20 eurot riigilõivu. Kuivõrd kohus tagastab kaebuse ühes nõudes HKMS § 121 lg 1 punkti 1 alusel ja teises nõudes HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel, siis tasutud riigilõiv kooskõlas HKMS § 104 lg 5 p-ga 2 kaebajale tagastamisele ei kuulu. (allkirjastatud digitaalselt) Tiia Nurm
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.