Planeerimine ja ehitus › Ehitus- ja kasutusload

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

uus ehitis ei ole siis veekogule lähemal, kui tema vahetus naabruses juba olemasolevad ehitised, sellisel juhul säilib senine selge eraldusjoon ehitistega maa-ala ja ilma ehitisteta maa-ala vahel. Lähtuvalt LKS § 34 sätestatud ranna ja kalda kaitse eesmärkidest, milleks on rannal ja kaldal asuvate looduskoosluste säilitamine, inimtegevusest lähtuva kahjuliku mõju piiramine, ranna või kalda eripära arvestava asustuse suunamine ning seal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine, on ranna ja kalda ehituskeeluvööndis üldjuhul ehitamine keelatud. LKS § 38 lõige 3 sätestab üldpõhimõtte, mille kohaselt ranna või kalda ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Sellest lähtuvalt tuleb suunata ehitustegevust ehituskeeluvööndist väljapoole, veekogust kaugemale ning võimalusel vältida ehitustegevust ranna ja kalda ehituskeeluvööndis. LKS § 38 lg 9 sätestab, et kui kohalik omavalitsus lubab ranna või kalda ehituskeeluvööndis ehitamist vastuolus käesolevas paragrahvis sätestatuga, ei teki isikul, kellele ehitusluba väljastati või kelle huvides ehitamine on, vastavalt haldusmenetluse seadusele (HMS) õiguspärast ootust ehitamise õiguspärasuse osas.

ehituskeeluvööndist välja. Olemasolevad külgnevatel kinnistutel asuvad hooned on ehitatud enne ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) jõustumist, ehitamise aegse seadusega kooskõlas ja on kantud hooneregistrist ehitisregistrisse õiguslikul alusel. Vastustaja lähtus ehitise õiguspärase ehitamise hindamisel EhSRS § 28 lõikest 1. Treppoja looklevat kuju arvestades saab väljakujunenud ehitusjoont arvestada vee piirist sarnasel kaugusel asuvate ehitiste järgi või sirge joonena kahe hoonestatud kinnistu vahel. Vald on arvestanud ehitusjoont sirge joonena. Vaidlusalused ehitised (suvila ja puurkaev) jäävad Treppojast kaugemale, kui on kõrvalkinnistute hooned. Maa-ameti geoportaali kaardirakenduselt vaadates asuvad paremal pool kavandatavast suvilast ja kaevust kaks hoonestatud kinnistut (Joa tee 37, Treppoja tee 2, Treppoja tee 4), hoonete ligikaudse kaugusega Treppojast 14m, 14m, 34m, 32m, vasakul pool asuvad (Treppoja tee 4b) hooned ligikaudse kaugusega 9m ja 16m, seega keskmine kaugus Treppojast on ehitusjoonel ligikaudu 18m. Kavandatava suvila lähim kaugus Treppojast on ligikaudu 20m. Seega ka matemaatilise keskmise alusel jäävad kavandatavad ehitised igal juhul sisemaa poole. Lääne-Harju Vallavalitsuse ja KeA tõlgenduste erinevus on põhjustatud sellest, et Lääne-Harju Vallavalitsus ei pea õigeks seaduses sõnastatud tingimuse meelevaldset kitsendamist. Treppoja tee 4c kinnisasjal on 100% elamumaa sihtotstarve, nii nagu ka külgnevatel kinnisasjadel. Tegemist on Keila valla üldplaneeringu järgi tiheasustusalaga ja suvilakruntide maaga, mis on valdavalt perioodiliseks elamiseks kasutatav. Keila valla üldplaneering lubab Treppoja tee 4c kinnisasjale suvila ehitamist. LKS § 38 lg 4 p 11 välistab kitsenduse kohaldamise. Normi eesmärgiks on vältida seda, et veekogude äärde tekiks uusi ehitisi, välja arvatud juhul, kui need kerkivad juba olemasolevate ehitiste vahele, tänu millele maastikupilt tervikuna ei muutu, sest uus ehitis ei ole veekogule lähemal kui tema vahetus naabruses juba olemasolevad ehitised. Ehituslubade andmine on kooskõlas vastustaja viidatud Tartu Ringkonnakohtu 20.10.2015 kohtulahendiga asjas 3-12-1070, jälgides piirkonnas Treppoja kaldale ehitatud ehitiste paiknemist ja maasikupilti tervikuna. Vastustaja ja KeA on sarnast teemat kohtus lahendanud Tallinna Ringkonnakohtu 14.05.2021 kohtulahendis 3-19-1384, kus kohus leidis, et kohaldub erand ja see võimaldas ehitusõigusega uute kinnisasjade moodustamist ehituskeeluvööndis väljakujunenud ehitusjoonest sisemaa suunas. Kuna vastustaja on lähtunud LKS § 38 lg 4 p-st 11, ei ole viide LKS § 38 lg 4 p-le 9 asjakohane. Protesti punktis 2.6 leiab KeA, et väljakujunenud ehitusjoon ei tähenda mitte ühel joonel asuvaid teatud vahemaa järel asuvaid hooneid, vaid tihedalt kõrvuti asetsevaid hooneid, mis moodustavad ühtlase ehitusjoone. Tuleb märkida, et ehitiste omavahelist kaugust LKS ega ükski teine seadus ei reguleeri. Seadusest karmimate kitsenduste seadmine ei ole õigusega kooskõlas. Selline meelevaldne kitsendav tõlgendamine riivab muuhulgas põhiseaduslikku õigust eraomandit kasutada ulatuses, mis ei ole seadusega piiratud. Siiski antud juhul jäävad piirnevatel kinnisasjadel asuvate ehitiste omavaheline kaugus ligikaudu 34m, 44m ja 9m. Treppoja tee 4 ja 4b vahele jääb ligikaudu 108m vahemaa, mis võimaldab Treppoja tee 4c kinnistule ehitada suvila ehitusjoonest sisemaa poole nii, et ehitatava hoone kaugus kõrval asuvate kinnistute hoonetest jääb sarnasele kaugusele. Vaadates maakatastri kaardimaterjali ja lisatud ehitusjoone skeemi, on tuvastatav, et Treppoja ääres on välja kujunenud konkreetne ehitusjoon, mis võimaldab Treppoja tee 4c kinnistule ehitada suvila ja puurkaevu ning järgib ümbruskonna hoonestuspilti.

õigus püstitada kuni 9m kõrgune üksikelamu, mille maksimaalne ehitisealune pind on 150m2. Hoone projekteeriti kolmandate isikute soovide järgi, millest olulisim oli hoone ehitusmaterjali valik (puitkonstruktsioonil ning seest ja väljast puitlaudisega vooderdatud hoone, mis on püstitatud vaivundamendile) ning et selle keskkonnajalajälg oleks võimalikult väike. Lisaks oli kolmandate jaoks oluline, et hoone sobituks kaunisse männi- ja kuusemetsa keskkonda ning et hoone ei paistaks liigselt silma. Seetõttu sai hoone projekteeritud tagasihoidlike mõõtmetega (ehitisealuse pindalaga 92,2m2 ning kõrgusega 6,1m2 ) ning tumeda välivoodriga. Ka haljastuse puhul soovitakse võimalikult suures osas olemasolevat haljastust säilitada. Nii hoone püstitamiseks kui ka puurkaevu paigaldamiseks on tänaseks tehtud märkimisväärseid kulutusi.

KOHTU PÕHJENDUSED

arvates tuletada edaspidist arendustegevust suunavat ehitusjoont. Selline laiendav seaduse tõlgendus töötaks vastu LKS eesmärgile randa ja kallast kaitsta (vt LKS § 34). See võib kaasa tuua negatiivseid tagajärgi seonduvalt loodusväärtuste kaitsmisega, vaba juurdepääsu tagamisega avalikele veekogudele, samuti probleeme kumulatiivsete mõjude väljaselgitamisega, kuna üksikehitis ei pruugi omada olulist negatiivset mõju ranna või kalda kaitse eesmärkidele, kuid selline mõju võib olla mitmel üksikehitisel kumulatiivselt. Seega peab kohus õigeks, et olukorras, nagu praegune, kus ehitised on kavandatud hoonestamata kinnistule projekteerimistingimuste ja ehitusloa alusel, tuleb LKS § 38 lg 4 p 11 tõlgendada kitsendavalt ning lähtuda sellest, et tegemist on olukorraga, kus ranna ja kalda ehituskeeluvöönd laieneb ning seda saab vähendada kas detail- või üldplaneeringu alusel KeA nõusolekul. Kohtu arvates saab üldplaneeringuga määratleda väljakujunenud ehitusjoone. Just üldplaneeringu menetluses saab hinnata, millises mahus võib lubada ehitustegevust ehituskeeluvööndisse, et täidetud oleks kalda kaitse eesmärk. Välistatud ei ole seegi, et keskkonnakaitselistel põhjustel on hoonestatud kinnistute vahele vajalik jätta looduslikke puhveralasid. Käesoleval juhul puudub analüüs, mis kinnitaks, et väljakujunenud ehitusjoone määramisel saab arvesse võtta näiteks Treppoja tee 4b kinnistul paiknevaid hooneid, mis asuvad veekogule väga lähedal (saun osaliselt veekaitsevööndis) ja mis võimaldavad kogu ehitamiseks sobiva ala nihutada ümberkaudsetel kinnistutel veekogu vahetusse lähedusse. LKS § 38 lg 4 p 11 laiendava tõlgendamise vastu räägib see, et hoonestamata kinnistule ehitamise puhul on tõenäosus LKS §-s 34 sätestatud ranna ja kalda kaitse eesmärki ohustada suurem kui juba inimtegevusest mõjustatud alal ‒ näiteks õuealal. Seega võivad olukorrad olla erinevad. Kahe hoonestatud kinnistu vahele jääv roheala võib olla just mõeldud jääma looduslikule kujule, jäädes puhveralaks, kaitsmaks kaitsealuseid liike või looduskooslusi, tagades juurdepääsu avalikule veekogule või piisava ruumi, et selle ääres viibida. Ka ei tohiks LKS § 38 lg 4 p 11 kohaldamine viia selleni, et mingil põhjusel ajalooliselt veekogule lähedale ehitatud ehitis lubaks kogu ehitusjoone liigutada veekogule põhjendamatult lähedale, kahjustades faktiliselt ranna ja kalda kaitse eesmärke.

Keila valla üldplaneeringuga ning katastriüksuse sihtotstarbega. Treppoja tee 4c kinnistu asub kehtiva Keila valla üldplaneeringu kohaselt tiheasustusalal ning ala juhtfunktsiooniks on suvilakruntide maa. Katastriüksuse sihtotstarve on 100% elamumaa. Kuna Treppoja tee 4c kinnistu jääb valdavas osas kaldakaitse piirangualasse, tähendaks kinnistu hoonestamine igal juhul vajadust vähendada kalda ehituskeeluvööndit. Olukorras, kus kinnistu hoonestamine on kooskõlas planeeringute ja sellele määratud maakasutuse sihtotstarbega ning kõrvakrundid on hoonestatud, peaks ehituskeeld kui oluline omandiõiguse piirang olema sisuliselt keskkonnakaitseliste argumentidega toestatud. Pelk viide sellele, et ehitamine toimub ehituskeeluvööndis ja printsiibina sinna uute hoonete ehitamine ei ole lubatud, ei ole piisav. Kui KeA soovib ehituslubade tühistamist, tuleb tuua välja argumendid ja tõendid, et kinnistu hoonestamine ei oleks LKS §-s 34 sätestatud kalda kaitse eesmärki silmas pidades lubatav. Hindamine peab lähtuma nii õiguslikust kui ka faktilisest olukorrast. Näiteks, kui kinnistu sihipärane kasutus võimaldab kinnistut elutegevuseks kasutada, seda niita, rajada aiamaa jms, siis tekib küsimus, miks kinnistut ei võiks hoonestada. Olemasoleva teabe valguses tuleb kohtu arvates kinnistu hoonestamist pidada perspektiivikaks. KeA ei ole välja toonud, et just kinnistu hoonestamata hoidmine tagaks ranna või kalda kaitse eesmärgid. Kuna ehituskeeluvööndi vähendamine ei ole olemasoleva teadmise pinnalt perspektiivitu ning selleks ei ole vajalik ehituslubade tühistamine, tooks protesti rahuldamine kohtu arvates kaasa kolmandate isikute õiguse ebaproportsionaalse riive, kuivõrd ehitusloata hoone õiguslik staatus jääks ebaselgeks ning kolmandatel isikutel puuduks kindlus, kas suvila võib valmis ehitada ning seda kasutama hakata või tuleb suvila hoopis likvideerida. Välistatud ei ole ehituskeeluvööndi vähendamine uue Lääne-Harju valla üldplaneeringu või detailplaneeringu alusel.

(allkirjastatud digitaalselt) Janek Laidvee Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.