K.W , P.F-i , U.M ja W.A kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 24.03.2026 ehitusloa nr 2612271/01499 ja Tallinna Linnavalitsuse 26.05.2026 korralduse nr 402 „Vaideotsus (Neeme tn 50/4)“ tühistamiseks ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 01.07.2026 määrus
Menetlusosalised ja esindajad
Kaebajad – K.W, P.F, U.M ja W.A Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik – AS Landeste, esindaja v.adv Eerik Entsik
Menetluse alus ringkonnakohtus
Kaebajate määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta menetluse K.W, P.F-i, U.M ja W.A määruskaebus Tallinna Halduskohtu 01.07.2026 määruse peale.
2.Jätta K.W, P.F-i, U.M ja W.A määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 01.07.2026 määrus muutmata.
3.Asendada avaldatavas määruses kaebajate nimed tähemärgiga.
SELGITUSED
Määrus ei ole edasikaevatav (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis 24.03.2026 ehitusloa nr 2612271/01499 (vaidlustatud ehitusluba) Tallinnas Neeme tn 50 asuva kasarmuhoone rekonstrueerimiseks kuue korteriga elamuks, abihoone ümber ehitamiseks ning täiendava kasvuhoone rajamiseks. Asjaomane kinnistu on kolmanda isiku omandis. Kaebajad, kes on Neeme tn 48 kinnistu korteriomanikud, esitasid vaidlustatud ehitusloa peale vaide, mille Tallinna Linnavalitsus jättis rahuldamata 26.05.2026 korraldusega nr 402.
2.Kaebajad esitasid 18.06.2026 Tallinna Halduskohtule kaebuse vaidlustatud ehitusloa ja vaideotsuse tühistamiseks ja õiguspärase haldusmenetluse läbiviimise kohustamiseks. Kaebuse kohaselt on suurendab ehitusloa esemeks olev rekonstrueerimisprojekt oluliselt piirkonna kasutusintensiivsust ning mõjutab ebasoodsalt naaberkinnistute kasutamise võimalusi ja liiklusohutust. Kaebuses heidetakse haldusorganile ette eelkõige uurimispõhimõtte rikkumist. Kaebajate hinnangul piirdus haldusorgan üldise järeldusega, et kavandatava ehitustegevuse mõju on väike, kogumata selle kinnitamiseks piisavaid tõendeid ning tellimata liiklusanalüüsi, liiklusohutuse analüüsi, parkimisuuringut, ehitusaegse liikluse analüüsi, päästeliikluse analüüsi ega alternatiivsete juurdepääsuvõimaluste hindamist. Kaebajad leiavad, et ehitusloa menetluses ei ole hinnatud ehituse tegelikku kasutusintensiivsust, liikluskoormuse suurenemist ega piirkonna juurdepääsuvõimalusi tervikuna. Neeme tänav on oma iseloomult kitsas kvartalisisene elamutänav, mille liiklusruum ei vasta kaebajate hinnangul EVS 843:2016 nõuetele ning kus mitmes lõigus ei ole võimalik sõidukite ohutu möödumine. Kaebajate hinnangul põhjustaks kavandatav ehitustegevus nii ehitusperioodil kui ka pärast selle valmimist liikluskoormuse suurenemise, raskendaks päästesõidukite ja teenindava transpordi juurdepääsu ning halvendaks jalakäijate, sealhulgas laste liiklusohutust. Samuti leiavad kaebajad, et ehitusloa menetluses on jäetud hindamata ehitusprojekti tegelik maht ja kasutusotstarve, tuleohutusnõuete täitmine ning küsimus, kas kavandatav arendus oleks tulnud lahendada detailplaneeringu koostamise kaudu.
3.Koos kaebusega esitasid kaebajad esialgse õiguskaitse taotluse, milles palusid peatada ehitusloa nr 2612271/01499 kehtivuse kuni kohtuasjas tehtava lahendi jõustumiseni. Kaebajate hinnangul eeldanuks ehitusloa saanud ehitusprojekt oma laadi ja mahu tõttu detailplaneeringu koostamist, kuna selle realiseerimisel suureneb Neeme tn 50 kasutusintensiivsus oluliselt. Ka ehitamine eeldab ulatuslikku ehituslogistikat, rasketehnika kasutamist, ehitusmaterjalide vedu ning ehitusjäätmete väljavedu, mis kitsal Neeme tänaval toob kaasa liiklusohutuse ja juurdepääsu olulise halvenemise. Kaebajad leidsid, et ehitustegevuse alustamisel tekivad mõjud vahetult ning neid ei ole võimalik hilisema kohtulahendiga enam täielikult kõrvaldada. Nende hinnangul võib ehitusloa realiseerimise jätkumisel muutuda hilisem kohtulik kaitse ebaefektiivseks, sest ehitusest tingitud liikluskoormust, keskkonnamõjusid ning ehitusaegseid häiringuid ei ole võimalik tagantjärele heastada.
4.Tallinna linn palus jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Vastustaja leidis, et taotletud õiguskaitsevahend ei ole kaebuse esemega kooskõlas ning kaebajad ei ole usutavalt näidanud, millise nende subjektiivse õiguse rikkumise vältimiseks oleks ehitusloa toime peatamine vajalik. Vastustaja selgitas, et ehitusloa menetluses hinnati projekti mõju liikluskorraldusele, kaasati pädevad ametiasutused, sealhulgas Tallinna Transpordiamet ja Päästeamet, ning jõuti järeldusele, et kavandatav ehitustegevus ei too kaasa sellist liikluskoormuse suurenemist ega muid mõjusid, mis välistaksid ehitusloa andmise. Vastustaja rõhutas samuti, et ehitustegevusest tulenevad ajutised ebamugavused ei kujuta endast sellist pöördumatut õiguste riivet, mis õigustaks kehtiva ehitusloa toime peatamist.
2(5)
3-26-1845
5.Kolmas isik palus samuti jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kolmanda isiku hinnangul on kavandatav rekonstrueerimine kooskõlas kehtivate planeeringuliste lahendustega ning tegemist ei ole sellise ulatusliku arendusega, mis eeldaks detailplaneeringu koostamist või täiendavate uuringute läbiviimist. Kolmas isik rõhutas, et ehitusloa menetluses hinnati kavandatava ehituse mõju piisavalt, ehitusprojekt kooskõlastati pädevate asutustega ning ehitusloa peatamine tooks kaasa olulisi varalisi tagajärgi nii arendajale kui ka ehitustööde teostajatele. Samuti viitas kolmas isik avalikule huvile rekonstrueerida kasutuseta ja lagunev hoone ning võtta see uuesti kasutusele.
6.Tallinna Halduskohus jättis 01.07.2026 määrusega kaebaja EÕK taotluse rahuldamata. Halduskohtu põhjendused on kokkuvõttes järgmised.
6.1.Esialgset õiguskaitset kohaldatakse siis, kui on kahjuliku tagajärje oht, kaebus ei ole perspektiivitu ning haldusakti tagasitäitmine ei ole võimalik või tagajärgede kõrvaldamine pole mõistlik (Riigikohtu 22.04.2004 määruse nr 3-3-1-76-04, p 6). Faktilised ja õiguslikud asjaolud võivad esialgse õiguskaitse taotluse lahendamise ajal olla veel ebaselged (Riigikohtu 27.06.2017 määruse nr 3-3-1-19-17, p 15).
6.2.Kaebajal esineb kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus. Praeguses menetlusetapis saab kaebuse eduväljavaateid saab pidada pigem vähesteks. Esmapilgul ei ole äratuntav, et vastustaja oleks teinud ehitusloa andmise menetluses ilmseid vigu, mis tingiks vaidlustatud haldusakti tühistamise. Selles, et vaidlusalune ehitusluba on kooskõlas kehtivate projekteerimistingimustega, vaidlust ei ole.
6.3.Ehitusaegne liikluskoormuse kasv Neeme tänaval ei tingi ehitusloa õigusvastasust. Ehitustööde tegemisega hõivatud sõidukite juhtidel tuleb järgida liiklusseadust. Kui ehituse käigus rikutakse liikluskorralduse või avaliku tee kasutamise nõudeid, saab sellele reageerida järelevalve korras. Kolmas isik kinnitanud enda teadlikkust, et tänava kahjustamisel rekonstrueerimistööde käigus on ta kohustatud tekkinud kahjustused likvideerima. Ehitusaegsed mõjud on ajutised ega ole aluseks ehitusloa tühistamisele.
6.4.Kuna kaebajate elukoht asub linnas, tiheasustusega alal, ei saa kaebajad loota, et nende elukeskkond üldse ei muutu või et nende läheduses ei toimu ehitustegevust ega miljöö muutust.
6.5.Esineb avalik huvi korrastada Neeme tn 50 kinnistul asuvad hooned võimalikult kiiresti, kuna tegu on hooletusse jäetud ja elaniketa hoonetega, kuhu on korduvalt tunginud võõrad, kes kahjustavad kolmanda isiku omandit ja rikuvad seadust.
6.6.Usutav on, et ehitusloa kehtivuse peatamisel tekivad kolmandale isikule negatiivsed tagajärjed. Kohtupraktikas on peetud võimalikuks jätta ehitusloa kehtivus kohtuvaidluse ajaks peatamata, kuivõrd vastasel juhul poleks tagatud proportsionaalne tulemus vastanduvate väärtuste kaalumisel. Kohus ei näe käesolevas asjas selliste pöördumatute ja ülekaalukate tagajärgede tekkimise võimalust kaebajate õigustele ja huvidele, mis õigustaks esialgse õiguskaitse kohaldamist. Kolmas isik peab samas arvestama, et vaidlustatud ehitusloa kehtivuse peatamata jätmisest ei saa tuleneda kaitstavat usaldust, et kohus ei tühista menetluse lõpptulemusena vaidlustatud haldusakti. Alustades ehitusloa realiseerimisega kohtuvaidluse ajal, kannab sellest tulenevaid riske kolmas isik.
6.7.Kaebajad taotlevad 14.07.2026 Tallinna Ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses halduskohtu määruse tühistamist ning EÕK kohaldamist kuni põhivaidluses tehtava lahendi jõustumiseni. Kaebajate hinnangul on halduskohus pealiskaudselt hinnanud kaebuse eduväljavaateid ega ole pööranud tähelepanu kaebajate etteheidetele, mis puuduvad uurimispõhimõtte rikkumist ja ehitusloa väljastamise aluseks olevate asjaolude välja 3(5)
3-26-1845 selgitamata jätmist. Kaebajad osutavad sellele, et haldusorgan ei tellinud liiklusanalüüsi, liiklusohutuse analüüsi, parkimisuuringut, ehitusaegse liikluse analüüsi, päästeliikluse analüüsi ega alternatiivsete juurdepääsude analüüsi ning piirdus üldise hinnanguga, et kavandatava ehituse mõju on väike. Ehitusloa menetluses ei ole nõuetekohaselt hinnatud ka Neeme tänava tegelikke liiklusolusid ega tänava kasutusvõimalusi, samas kui ehitusprojekti elluviimine toob kaasa liikluskoormuse olulise suurenemise, raskendab pääste- ja teenindussõidukite juurdepääsu ning halvendab jalakäijate, sealhulgas laste liiklusohutust. Samuti leiavad kaebajad, et halduskohus on mööda etteheitest, et vastustaja ei ole hinnanud kavandatava arenduse tegelikku mahtu ja kasutusintensiivsust. Tegemist ei ole tavapärase rekonstrueerimisega, vaid olemasoleva hoonestuse olulise ümberkujundamisega, milline arendus oleks tulnud lahendada detailplaneeringu koostamise kaudu ning hinnata selle mõju kogu piirkonnale. Kaebajate hinnangul leidis halduskohus vääralt, et võimalik kahju ei ole pöördumatu. Ehitustegevuse mõjud tekivad kohe ehituse alustamisel ning hilisema kohtulahendiga ei ole võimalik tagasi pöörata ehitusest tingitud liikluskoormuse suurenemist, ehitusaegseid häiringuid, keskkonnamõjusid ega muid negatiivseid tagajärgi. Kohtulik kaitse muutub ilma esialgse õiguskaitseta sisuliselt ebaefektiivseks. Viimaks heidavad kaebaja ette, et halduskohus ei arvestanud avaliku huviga tagada ohutu liikluskorraldus ning õiguspärane ehituslubade menetlus.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Määruskaebus tuleb võtta menetlusse.
8.Määruskaebus jääb rahuldamata. Halduskohus leidis õigesti, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole põhjendatud. Seejuures jaatas halduskohus esialgse õiguskaitse vajadust ega lugenud kaebust ka ilmselgelt perspektiivituks. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu järeldusega, et ehitustegevusest tingitud võimalikud kahjulikud mõjutused (sh liikluskoormus ja liikluse ohtlikumaks muutumine) ei ole sedavõrd intensiivsed, et õigustada ehitustegevuse peatamist, mis omakorda riivaks olulisel määral kolmanda isiku õigusi, samas kui kaebuse võimaliku rahuldamata jätmise korral oleks väga keeruline korvata kolmandale isikule projekti valmimise edasilükkumisega seotud võimalikke negatiivseid tagajärgi.
9.Põhjendatud ei ole määruskaebuse etteheide, et halduskohus on pealiskaudselt hinnanud kaebuse eduväljavaateid. Halduskohtu määrusest ei nähtu, et kohus oleks lugenud kaebuse ilmselgelt perspektiivituks või jätnud mõne määrava tähtsusega väite tähelepanuta. Toimiku materjalide pinnalt ei saa põhjendatuks pidada kaebajate seisukohta, et ehitusloa saanud projekt eeldanuks detailplaneeringu koostamist. Halduskohus on kaebuse eduväljavaateid hinnanud esialgse õiguskaitse kohaldamise üle otsustamiseks vajalikus mahus, st piirdunud esialgse õiguskaitse menetluse esemest lähtudes hinnanguga, kas olemasolevate menetlusmaterjalide põhjal on kaebuse võimalik edukus ja väidetava pöördumatu kahju oht sedavõrd tõenäolised, et õigustaksid ehitusloa toime peatamist. Järeldus, et need eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud, ei tähenda kaebajate väidete sisulist ümberlükkamist ega põhikaebuse perspektiivituks tunnistamist, vaid üksnes seda, et halduskohus ei pidanud esialgse õiguskaitse kohaldamise eeldusi täidetuks.
10.Kaebajate hinnangul on põhjustab vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamine pöördumatut kahju eelkõige seoses ehitusaegse liikluskoormuse suurenemise, müra, vibratsiooni, juurdepääsu raskenemise ning päästetehnika võimaliku liikumistakistusega. Halduskohus leidis õigesti, et tegemist on ajutiste ebamugavustega ning ei saa pidada usutavaks, et need oleksid sellise intensiivsusega, et kaaluksid üles kolmanda isiku huvi ehitusluba realiseerima asuda. Liiklust on võimalik vajadusel korraldada ajutiste liikluskorraldusvahenditega ning ei nähtu, et ehitustööd tooks tõenäoliselt kaasa olukorras, kus kaebajad ei pääse enda kinnisasjale või kus saaks eeldada päästesõidukite juurdepääsu tõkestamist. Liikluskorralduse 4(5)
3-26-1845 rikkumisele on võimalik reageerida järelevalvega ja vajalikud meetmed saab võtta kiiresti. Neeme tn 48 ja 50 kinnistud asuvad linnakeskkonnas, kus tavapärast ajutist naaberkinnistul toimuva ehitamisega kaasnevat müra ja tolmu levikut tuleb taluda. Kaebajate väidetest ja esitatud tõenditest ei saa eeldada, et sellised mõjud oleks tavapärasest sedalaadi linnakeskkonnas toimuva tegevusega võrreldes intensiivsemad. Halduskohus võttis põhjendatult arvesse, et ehitustegevusega kaasnevad mõjud on üldjuhul ajutise iseloomuga ning nende kestus on seotud ehitusperioodiga. Määruskaebuses ei ole esitatud selliseid uusi asjaolusid või tõendeid, mis annaksid aluse sellest asuda teistsugusele seisukohale.
11.Esialgse õiguskaitse kohaldamine kujutaks endast ka olulist sekkumist ehitusloa adressaadi, st kolmanda isiku õigustesse. Halduskohus on kaebajate ning kolmanda isiku vastandlikke huve kaalunud ning määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna alust järeldada, et halduskohus oleks nimetatud huvide kaalumisel eksinud. Ehitusloa vaidlustamise korral tuleb esialgse õiguskaitse kohaldamise kontekstis kaebajate ja kolmanda isiku (arendaja/ehitaja) huvide kaalumisel võrrelda seda, kuivõrd kaalukad on kahjulikud tagajärjed, mis jääksid esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise korral kaebajate kada hoolimata kaebuse tulevasest rahuldamisest ja milline kaal on esialgse õiguskaitse kohaldamise korral kolmanda isiku kanda jäävatel negatiivsetel tagajärgedel, kui kaebus peaks rahuldamata jääma. Siinsel juhul on ehitusaegsed häiringud kaebajatele heaolule ajutist laadi, väheintensiivsed ja eelkõige liikluskorraldusvahendite välditavad või liiklusjärelevalve meetmetega kiiresti kõrvaldatavad.
12.Rekonstrueeritud ehitise kasutamisega seotud võimalike mõjudega seoses tuleb arvesse võtta, et kuigi juba valmis ehitatud hoone lammutamine või ümber ehitamine on erandlikud meetmed, ei ole need täielikult välistatud. Halduskohus osutas õigesti sellele, et asudes ehitama kohtus vaidlustatud ehitusloa alusel, peab arendaja (kolmas isik) arvestama võimalusega, et ehitusloa tühistamise tõttu ehitamise õigusliku aluse ära langemise korral võib osutuda vajalikuks valminud ehitise lammutamine või ümber ehitamine nii, et see (sh selle tulevane kasutamine) kaebajate õigusi ei rikuks.
13.Põhjendatud ei ole ka määruskaebuse etteheide, et halduskohus on ebapiisavalt käsitlenud avalikku huvi. Siinsel juhul ei esine sellist kaalukat avalikku huvi, mis räägiks ükskõik kas esialgse õiguskaitse kohaldamise poolt või vastu. Üldine avalik huvi haldustegevuse õiguspärasuse ja ehitamise nõuetekohasuse tagamise vastu ei ole selline, mis õigustaks siinsel juhul esialgse õiguskaitse kohaldamist.
14.Eeltoodut kokku võttes on halduskohus õigesti kohaldanud HKMS §-i 249 õigesti, arvestas asjakohaseid huve ning põhjendas veenvalt, miks ei ole ehitusloa kehtivuse peatamine käesolevas menetlusstaadiumis vajalik ega proportsionaalne. Määruskaebuses kordavad kaebajad valdavalt kaebuse sisulisi väiteid ning annavad neile halduskohtust erineva hinnangu, mis ei tähenda aga, et halduskohtu hinnang oleks vale. Määruskaebuses ei ole esile toodud selliseid õiguslikke ega faktilisi asjaolusid, mis seaksid kahtluse alla halduskohtu kaalutlusotsustuse õiguspärasuse või põhjendatuse. Seetõttu puudub alus vaidlustatud määruse tühistamiseks või muutmiseks. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.