Kohus Kohtukoosseis Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine Menetlusosalised
Tartu Ringkonnakohus Tanel Saar, Einar Vene, Tiina Pappel 07.12.2023, Tartu 3-21-2965 A.M. kaebus Otepää Vallavalitsuse 22.11.2021. a korralduse nr 2-3/767 tühistamise nõudes Tartu Halduskohtu 20.12.2022. a otsus A.M. apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja A.M. Volitatud esindaja v.adv. Margus Lentsius Vastustaja Otepää vald Kolmas isik OÜ ANNIMATSI
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 20.12.2022. a otsuse resolutsioon muutmata, täiendades ning osaliselt muutes halduskohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.
2.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 08.01.2024 (k.a.) (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Otepää Vallavalitsus määras 22.11.2021. a korraldusega nr 2-3/767 Sihva külas asuva Järve-Annimatsi ehitise (saun) teenindamiseks vajaliku maa suuruseks ca 0,1 ha, võttes alusel maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 33 ja § 10 lg 3, Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ p 12, ruumiandmete seaduse § 54 lg 1, kohanimeseaduse § 5 lg 4, Vabariigi Valitsuse 08.10.2015. a määruse nr 103 „Aadressiandmete süsteem“, Otepää Vallavolikogu 17.09.2009. a otsuse nr 1-4-62 „Kohaliku omavalitsuse pädevusse antud ülesannete delegeerimine“ ja 22.12.2011. a otsuse nr 1-4-79 „Ruumiandmete seadusega kohaliku omavalitsuse pädevusse antud küsimuste lahendamise
delegeerimine“. Korralduse kohaselt tuli katastriüksuse moodustamisel aluseks võtta korraldusele lisatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek, milles kirjeldatakse maaüksuse piire ja maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 nõuete kontrolli teostamist. OÜ ANNIMATSI esitas Sihva külas asuvate ehitiste omanikuna 26.11.1997 maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Ehitised asuvad Xxx talu õigusvastaselt võõrandatud maal, mille suhtes on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Valga maakonnakomisjoni 24.05.1993. a otsusega nr 2350 õigustatud subjektiks tunnistatud A.M.. Otepää Vallavalitsuse 22.01.2020. a kirjaga nr 6-7/201 saadeti Sihva külas Xxx talu õigusvastaselt võõrandatud maal asuvate OÜ-le ANNIMATSI kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekud OÜ-le ANNIMATSI ja A.M. esindajale. A.M. esitas ettepanekutele vastuväite 05.02.2020. OÜ ANNIMATSI 19.02.2020. a arvamuse kohaselt vastavad ettepanekud kehtivale õigusele. Otepää Vallavalitsus teatas 19.11.2021. a kirjaga nr 6-7/3023 A.M. vastuväidete arvestamata jätmisest, selgitades, et 23.12.1991 sõlmitud mitterahaliste väärtuste üleandmise-vastuvõtmise akt hõlmas ka ehitisi, mis ei ole omandireformi objektiks ning akti alusel sai sauna omanikuks kolmanda isiku õiguseellane AS ANNIMATSI. Veel märkis vald, et A.M. ei ole vastuväites esitanud sisulisi põhjendusi ja selgitusi väitele, et maa on ebamõistlikult suur. Vald lähtus õigusnormidest, s.h arvestas maakorralduse nõuetega. Mingisugust tootmiseks vajalikku maad teenindusmaa määramise ettepanek ei sisaldanud.
2.A.M. esitas 22.12.2021 Tartu Halduskohtule kaebuse ning 11.01.2022 ja 29.11.2022 täiendavad seisukohad. Kaebaja palus tühistada Otepää Vallavalitsuse 22.11.2021. a korraldus nr 2-3/767. Kaebaja põhjendused: 1) Korraldus rikub kaebaja õigusi, kuna selles määratud ulatuses väheneb kaebajale tagastamisele kuuluv endise Xxx talu maa. Tegemist ei ole sauna teenindamiseks vajaliku maaga, vaid maaga, mida antud kohas tegutsev Annimatsi kämping näeb minimaalse alana sauna kasutamiseks ja oma äritegevuse läbiviimiseks. Tegemist on suure väärtusega alaga, kuna sellele on juurdepääs riigimaanteelt ja ala asub Otepää Kärnjärve kaldal. Teenindamiseks vajaliku maa pindala on liiga suur. Õige oleks sauna ümber määrata selle teenindamiseks umbkaudselt 2 m maad. Korraldus ei ole antud kehtiva õiguse alusel ja on vastuolus MaaRS § 10 lg-ga 3. 2) Kolmas isik ei saa olla sauna omanik ja teenindusmaa määramise menetluses menetlusosaline. Kolmas isik omandas sauna spordiseltsilt Põhjakotkas 23.11.1991 tehtud mitterahalise sissemaksena AS ANNIMATSI asutamisel ning see tehing on tühine. OÜ-l ANNIMATSI ei ole tekkinud omandiõigust ühelegi endise Xxx talu maal asuvale ehitisele või rajatisele. 3) Halduskohus 16.11.2022. a määruses tähtaega määrates ei arvestanud kohus kaebaja võimekust esitada väiteid ja tõendeid enda huvides.
3.Vastustaja palus jätta kaebus rahuldamata.
4.Tartu Halduskohus jättis 20.12.2022. a otsusega kaebuse rahuldamata (resolutsiooni p 1); jättis rahuldamata kaebaja vastuväite seoses menetluse korraldamisega asja läbivaatamisel (resolutsiooni p 2); jättis menetluskulu kaebaja kanda ja jättis menetluskulud vastustaja kasuks välja mõistmata (resolutsiooni p 3). Otsuse põhjendused: 1) Maatükk piirneb kolmest küljest muudele isikutele kuuluvate kinnisasjadega – xxx kinnisasi (katastritunnus xxx), Xxx kinnisasi (katastritunnus xxx) ja riigimaantee 23236 Xxx (katastritunnus xxx). Plaanilt (tl 50p) nähtub, et piirile Xxx ja Xxx kinnisasjadega on saun väga lähedal. MaaRS § 10 lg-s 3 viidatud maakorralduse nõuetega on kooskõlas mitte jätta maariba sauna teenindamiseks vajaliku maa ja teemaa vahele (MaaKS § 5 lg 2 p 4-6). Maatüki lõunapiir kulgeb paralleelselt põhjapiiriga alates ujumissilla servast edelanurgas kuni riigimaanteeni (tl
50). Piiri paigutamisel vastustaja pakutud kohta tekib mõistliku suurusega ja korrapärase kujuga maaüksus, mida kolmandal isikul on võimalik äritegevuses sihtotstarbe kohaselt kasutada. See, et maatükk oleks kolmanda isiku äritegevuses puhke- ja majutuskohana mõistlikult kasutatav, on lubatav ja kohane kaalutlus ning kaebajal tuli arvestada, et tegemist ei ole eravaldusega. Vastustaja ei ole sauna teenindamiseks vajaliku maa hulka arvanud tootmiseks vajalikku maad. 2) Ujumissild, millest lähtudes lõunapiiri asukoht paika pandi, on üks 23.12.1991. a aktiga kolmandale isikule üle antud ehitistest. Selle asjaoluga arvestamine oli lubatud ja kohane. Tegemist ei ole maa erastamisega ujumissilla (ujula) kui eraldi ehitise juurde, vaid piiride korraldamisega nii, et kolmandale isikule üle antud ehitis ei jääks osaliselt kaebaja maale. 3) Vastustaja on tasakaalustatult arvestanud kaebaja huve ning järginud MaaRS § 6 lg-s 33 sätestatud nõuet määrata ehitise teenindamiseks vähim tarvilik ja piisav kogus maad. Vale on kaebaja arvamus, et kui arvestatud on ehitise kasutusotstarvet ja ehitise omaniku huve, siis ei ole tegemist ehitise teenindamiseks vajaliku maaga. Realistlikud ei ole kaebaja ootused, et ehitise teenindamiseks määratakse maad sauna ümber 2 m (või 5 m) ulatuses. Sel juhul rikuks vastustaja MaaRS § 6 lg-st 33 ja § 10 lg-st 3 tulenevat nõuet hinnata ehitise omaniku vajadusi ja arvestada maakorralduse nõudeid. 4) Sauna omanik on kolmas isik. Kohtuasjas nr xxx lähtus kohus sellest, et sauna omanik on kolmas isik. Kohtuasjas nr xxx leidis kohus, et vastustaja ei saa Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lg 1 alusel keelduda ehitiste, s.h sauna teenindamiseks vajaliku maa määramisest. 5) Kui kohtu 16.11.2022. a määrusega antud tähtajad olid kaebaja hinnangul liiga napid, oli tal võimalus taotleda nende pikendamist. Kaebaja sellist taotlust ei esitanud. Ooteaeg kaebuse menetlusse võtmise ja asja sisulise lahendamise vahel on paratamatu, kuna kohtu menetluses on ka teisi lahendamist vajavaid asju. Menetlustoiminguid ei ole võimalik teha enne, kui kohtunik tööjärjega vastava asja lahendamiseni jõuab. Hinnangu, millised asjaolud tuleb lugeda tõendatuks ja milliste poolte väidetega kohus nõustub, avaldab kohus otsuses.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS
5.A.M. esitas 19.01.2023 apellatsioonkaebuse, milles ta palub tühistada Tartu Halduskohtu 20.12.2022. a otsus ja saata asi halduskohtule uueks lahendamiseks või teha uus otsus, millega kaebus rahuldada ning jätta apellatsiooniastme menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) Otsusest ei nähtu poolte esitatud tõendite analüüsi ega ole võimalik järgida kohtu käsitluse kujunemist korralduse õiguspärasuse hindamisel, s.h sauna omaniku määratlemisel. OÜ ANNIMATSI lugemine sauna omanikuks on meelevaldne. 2) Kohus jätab selgitamata määratluse „eravaldus“. Tõsiseltvõetav ei ole väide, et A.M. ei saanud ÕVVTK otsuse alusel eeldata, et saab õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi maksimaalses võimalikus ulatuses. Kohus jättis arvestamata, et primaarsed olid ja on A.M. õigused õigusvastaselt võõrandatud vara õigustatud subjektina, mitte EV Kehakultuuri ja Spordiühingu „Dünamo“ õigused. 3) Üllatuslik on kohtu väide, nagu oleks leitud asjas nr xxx otsuse p-s 6.1, et vastustaja ei saa keelduda sauna teenindamiseks vajaliku maa määramisest. Otsuses nr xxx ei ole kohus eelviidatud seisukohale asunud. Kaebuse alap-s 2.1 (OÜ ANNIMATSI ei ole sauna omanikuks) esitatud argumente ei ole otsuses käsitletud. Asjaolu, et ÕVVTK otsuses nr 2350 ei nimetatud sauna, ei tee OÜ-d ANNIMATSI selle omanikuks. 23.12.1991. a akti alusel ei saanud muuta ÕVVTK otsust nr 2350 ega määratleda, millised hooned kuuluvad õigusvastaselt võõrandatud vara hulka ja millised mitte. Kohus ei ole asjas nr xxx lähtunud sellest, et sauna omanik on kolmas isik. Seega puudus alus korralduse nr 767 väljastamiseks. 4) Kui kohtul oli soov lahendada kaebus enne 12 kuu möödumist arvates selle esitamisest, tulnuks menetlusosalisi sellest informeerida, s.h enam kui 9 tööpäeva ette.
6.Otepää vald palub 14.02.2023. a vastuses jätta kaebaja apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuse põhjendused: Halduskohtu otsus asjas nr xxx ei tõenda kolmanda isiku omandiõiguse puudumist saunale. Tähtsust omab Tartu Ringkonnakohtu 01.11.2010. a otsus asjas nr xxx (p 13). Ei nõustu kaebajaga, et kolmandal isikul ei ole tekkinud omandiõigust ühelegi endise Xxx talu maal asuvale ehitisele. 23.12.1991. a akt akti alusel sai üleantud ehitiste (s.h sauna) omanikuks kolmanda isiku õiguseellane AS ANNIMATSI.
7.A.M. märkis 03.11.2023. a seisukohas, et sauna omanikuks ei ole OÜ ANNIMATSI ning korraldus nr 767 on õigusvastane. Kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud koosnevad riigilõivust 20 eurot ja muid menetluskulusid tal ei ole.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus.
9.Ringkonnakohus peatub esmalt kolmanda isiku õigusel taotleda ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramist (I) ning analüüsib seejärel ehitise teenindamiseks määratud maa suurust (II). Viimaks lahendab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse taotlused ning jaotab menetluskulud (III). I
10.MaaRS § 351 lg 1 järgi seatakse hoonestusõigus ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Samas sätestab MaaRS § 351 lg 2, et ehitise omanikul, kelle kasuks hoonestusõiguse seadmiseks on menetlus algatatud, on pärast ehitise teenindamiseks vajaliku maa maakatastris registreerimist õigus ehitise juurde kuuluv maa erastada juhul, kui tegemist ei ole maaga, mis on vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks. MaaRS § 6 lg 2 p 3 näeb ette, et maad osaliselt või tervikuna ei tagastata, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt käesoleva seaduse §-dele 7, 9 ja 10. Ka MaaRS § 10 lg-st 1 tuleneb, et juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad õigustatud subjektile ei tagastata, kui ta just ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitiste omanikule või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile.
11.Vaidlust ei ole selle üle, et vastav kokkulepe kaebaja ja kolmanda isiku vahel puudub. Samas seab kaebaja apellatsioonkaebuses kahtluse alla, kas kolmas isik saab olla sauna omanik, mille teenindamiseks vaidlustatud korraldusega maad määrati. Kaebaja leiab, et sauna omanik on tuvastamata ning kindlasti ei ole selleks 23.12.1991. a aktile tuginedes läbi õigusjärgluse
OÜ ANNIMATSI.
12.Haldusasja materjalidest nähtub, et EV Kehakultuuri ja Spordiühing „Dünamo“ (EV KS Dünamo) andis 23.12.1991. a mitterahaliste väärtuste üleandmise-vastuvõtmise aktiga nr 2 AS-le Annimatsi üle maja (p 1), magala (p 2), köök-söögiruumi (p 3), kuuri (p 4), kuur-aida (p 5), ladu-söögiruumi (p 6), sauna (p 7), ujula (p 8), puurkaevu (p 9), telkmajad, 10 tk (p 10), alajaama (p 11) ning väikevahendid (p 12) (tl 67). Pooled ei vaidle selle üle, et kolmas isik on AS Annimatsi õigusjärglane. Ühtlasi ei ole poolte vahel vaidlust järgmiste asjaolude üle:
1) kaebaja tunnistati ÕVVTK Valga maakonnakomisjoni 24.05.1993. a otsusega nr 2350 omandireformi õigustatud subjektiks Otepää vallas Sihva külas asuva Xxx talu 31,89 ha maa suhtes; 2) ÕVVTK Valga maakonnakomisjoni 24.05.1993. a otsusega nr 2351 tunnistati kaebaja õigustatud subjektiks ka Xxx talu laut-küüni ja talli osas; 3) Otepää Vallavalitsuse 11.01.2006. a korraldusega nr 2-4-26 otsustati kaebajale tagastada endisest laut-küünist (peahoone) 27/100 mõttelist osa ja tallist (majutushoone) 40/100 mõttelist osa. 4) 20.01.2006 koostati Otepää Vallavalitsuse ja kaebaja vahel vara üleandmise akt, millega anti kaebajale eelviidatud ehitiste mõttelised osad üle. 06.02.2006 kanti kaebaja ka eelnimetatud hoonete osas korralduses ning aktis märgitud ulatuses kaasomanikuna MKM poolt hallatavasse ehitisregistrisse.
13.HKMS § 61 lg 4 kohaselt hindab kohus varasema jõustunud kohtulahendi põhjendustes tuvastatud asjaolusid kogumis teiste tõenditega. Kaebaja esitas tsiviilasjas nr xxx 07.01.2008 maakohtule hagi OÜ ANNIMATSI vastu Otepää vallas Sihva külas asuvate laut-küüni (peahoone) ja talli (majutushoone) väljanõudmiseks. Tartu Ringkonnakohtu 01.11.2020. a otsuses leiti, et vaidlusaluse vara omandivorm muutus 23.12.1991 mitterahalise väärtuse üleandmise tehinguga, kuid tehing on tulenevalt ORAS § 18 lõikest 1 kehtetu. Nimelt kuulus vaidlusaluse vara puhul kohaldamisele ORAS § 18 lg 1, mille kohaselt, kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigija kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omanduses või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud (otsuse p 13).
14.Ringkonnakohus nõustub vastustajaga selles, et vara üleandmise ajal kehtinud ENSV Tsiviilkoodeksi § 63 sätestas, et tehingu ühe osa kehtetus ei too endaga kaasa selle teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks teostatud ka ilma kehtetu osata. Tõendid ei kinnita, et laut-küüni ja talli kolmandale isikule üle andmise kehtetuse korral oleksid pooled loobunud muu vara, sh sauna üleandmisest. Eelnevalt loetletud asjaolud ei kinnita ka seda, et saun oleks õigusvastaselt võõrandatud vara hulgas ning kaebajale õigusvastaselt võõrandatud varana tagastatud.
15.Halduskohus asus otsuse p 12 viimases lauses seisukohale, et ka kohtuasjas xxx leidis kohus, et vastustaja ei saa ORAS § 18 lg 1 alusel keelduda ehitiste, s.h sauna teenindamiseks vajaliku maa määramisest (vt otsuse punkti 6.1). Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et sellist seisukohta kohtuasja nr xxx punktist 6 (punkt 6.1 otsuses puudub) ei nähtu, mistõttu ei ole halduskohtu viide õige. Samas on halduskohtu otsuse p-s 12 esitatud põhjendustest arusaadav, et kohus pidas silmas, et puuduvad tõendid, mis kinnitaksid, et saun oli omandireformi objektiks ning kaebaja selle suhtes õigustatud subjektiks, mistõttu ei saa pidada ka sauna 1991. a aktiga muu vara seas AS-le Annimatsi üleandmist ORAS § 18 lõikega 1 vastuolus olevaks. Sellise halduskohtu seisukohaga võib täiel määral nõustuda. Ringkonnakohtule ei ole ka teada, et kaebaja või mõni muu isik oleks sauna üleandmise tehingut kohtus vaidlustanud.
16.Kohtuotsuse p-s 12 leidis halduskohus ka seda, et kohtuasjas xxx lähtus kohus asja lahendamisel sellest, et sauna omanik on kolmas isik (vt otsuse punkti 6.2). Ringkonnakohus märgib, et ka sellise sõnastusega kohtu seisukoht ei ole halduskohtu poolt viidatud Tartu Ringkonnakohtu 04.06.2014. a otsuse p-st 6 (otsuse punkt 6.2 puudub) tsiviilasjas xxx leitav. Ühtlasi ei vaieldud tsiviilasjas sauna omandiõiguse, vaid laut-küüni (kämpingu peahoone) ning talli (puhkemaja-mängumaja) kaasomandi lõpetamise ja kuuluvuse üle. Siiski nähtub kohtuotsusest, et kohus lähtus asja lahendamisel hageja MTÜ Eesti Spordiselts Põhjakotkas
väitest, et ÜLO KS Dünamo ostis 22.12.1961 endise „Annimatsi“ talu maadele rajatud hoonetest muu hulgas sauna (otsuse p 1). Ringkonnakohus luges tõendatuks, et ÜLO KS Dünamole kuulunud vara omandiõigus läks üle EV KS Dünamole (otsuse p 8) ning viimane juriidilise isikuna ei lõppenud, vaid reorganiseeriti EV spordiühinguks „Põhjakotkas“ (otsuse p 9.5). Nimetatud lahend ei muuda ringkonnakohtu eelnevat järeldust sauna omandiõiguse osas. Kuigi otsuse p-s 9.5 leitakse, et tsiviilasjas nr xxx jõustunud kohtuotsuse kohaselt 23.12.1991. a EV KS „Dünamo“ ja AS Annimatsi vahel sõlmitud mitterahaliste väärtuste üleandmisevastuvõtmise akti alusel vara omandiõiguse üleminekut ei toimunud, on ilmne, et ringkonnakohus käsitles vaid tsiviilasjas vaidluse all olnud vara omandiõiguse üleminekut. Sauna puutuvalt ei saa tsiviilasjas nr xxx tehtud lahendi eelviidatud seisukohta pidada seetõttu asjakohaseks.
17.Küll aga saab pidada oluliseks otsuse p-s 12.2 sedastatut: „Muuhulgas kinnitasid kõik menetlusosalised ringkonnakohtu istungil, et MTÜ-le ES Põhjakotkas ei kuulu vaidlusaluses piirkonnas muud vallas- ega kinnisvara peale käesoleva vaidluse esemeks olevate hoonete mõtteliste osade ning ülejäänud Annimatsi kämpingu tegevusega seotud rajatised kuuluvad OÜ-le Annimatsi. Seega on maakohus ebaõigesti lähtunud oma otsuse tegemisel eeldusest, et kompleksi ülejäänud hooned (kämpingud, kuur, saun, puhkemaja koos keldriga, esinemislava jne) jääksid endiselt hagejale ning takistatud oleks kompleksi kui terviku opereerimine hageja poolt“. Seega leiab kaudselt ka kohtuasjas xxx kinnitust, et sauna omand läks 1991. a aktiga üle AS-le Annimatsi, praeguse nimega OÜ-le ANNIMATSI.
18.Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et omandiõigus saunale anti 23.12.1991. a mitterahaliste väärtuste üleandmise-vastuvõtmise aktiga nr 2 kolmandale isikule üle, millest tulenevalt tekkis OÜ-l ANNIMATSI õigus taotleda selle teenindamiseks vajaliku maa määramist.
II
19.MaaRS § 6 lg 33 esimese lause järgi määratakse ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.
20.Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määrusega nr 144 kinnitatud „Ehituse teenindamiseks vajaliku ma määramise korra“ (Kord) p 4 järgi tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestada järgmist: 1) ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega; 2) ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise; 3) tootmiseks vajalikku maad ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka; 4) juhul kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldus- ning muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt; 5) ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse, juhul kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve, seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise vajadust või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust; 6) juhul kui maale ei ole esitatud tagastamise taotlust või kui maa on kompenseeritud, ei lähtuta ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel maaüksuste õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest (endiste kinnistute piiridest). Käesoleval juhul on asjassepuutuvad ning vastustaja pidi
teenindusmaa määramisel eelkõige arvestama Korra p 4 alapunktidega 1 ja 2 ehk vastustaja pidi arvestama maakorralduse nõuetega ning vähima tarviliku ja piisava koguse maa määramise nõudega.
21.Maakorralduse nõuded on toodud maakorraldusseaduses (MaaKS). MaaKS § 5 lg 2 järgi lähtutakse maakorralduse läbiviimisel eelkõige järgmistest nõuetest: 1) omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks; 2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkonna tagamine ja maastiku omapära hoidmine; 3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks; 4) kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine; 5) kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; 6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine; 7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine.
22.Vastustaja määras vaidlustatud korraldusega kolmandale isikule kuuluva sauna, peamise kasutusotstarbega 12129 „Muu lühiajalise majutuse hoone“ teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 0,1 ha ehk 1000 m2 (tl 49). Korraldusele lisatud Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekust (tl 50) nähtub, et vastustaja arvestas ehitisele teenindusmaa määramisel kõigi MaaKS § 5 lõikes 2 toodud nõuetega.
23.Halduskohus leiab otsuses õigesti, et kohalikul omavalitsusel on ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse määramisel ulatuslik hindamisruum ja kaalutlusõigus (RKHK 29.03.2006. a otsus asjas nr 3-3-1-81-05, p 11). Ringkonnakohus lisab juurde, et eelviidatud kohtuasjas leidis Riigikohus ka seda, et teenindusmaa määramise otsuste puhul saab kontrollida vaid seda, kas kohalik omavalitsus rikkus seadust või väljus kaalutlusõiguse piiridest. Kohus ei saa teostada kontrolli haldusakti otstarbekuse üle (Ibid, p 11).
24.Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekust nähtub, et kolmandale isikule kuuluv saunamaja jääb idast riigimaantee nr 23236 Xxx tee kinnistu (katastritunnus xxx), põhjast Xxx kinnistu (katastritunnus xxx) ning läänest Xxx kinnistu (katastritunnus xxx) vahele. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga (otsuse p 8), et saun asub Xxx ning Xxx kinnistute piiri vahetus läheduses. Ehitisregistri kaardilt1 nähtub, et sauna riigimaantee poolsest nurgast jääb ka riigimaanteeni vaid ca 5 meetrit. Seetõttu nõustub ringkonnakohus halduskohtu järeldusega ka selles, et vastustajal ei olnud võimalik tekitada maariba sauna teenindamiseks vajaliku maa ja teemaa vahele (vt halduskohtu otsuse p 8).
25.Sauna teenindamiseks vajaliku maa lõunapiir kulgeb korralduse kohaselt paralleelselt põhjapiiriga sirgjooneliselt alates ujumissilla servast edelanurgas kuni riigimaanteeni. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku kaardilt (tl 50p) nähtub, et seeläbi tekib sauna teenindamiseks vajaliku maa määramisel korrapärase kuju ja mõistliku suurusega nelinurk. Halduskohus ei näinud põhjust sekkuda vastustaja hindamisotsusesse tõmmata piir nimelt ujumissilla servast riigimaanteeni (vt otsuse p 8). Ka ringkonnakohus ei leia, et lõunapiiri määramisega oleks vastustaja kaalutlusõiguse piire ületanud või maakorraldusnõuete vastu eksinud. Ringkonnakohtu hinnangul arvestas vastustaja teenindusmaa määramisel õigesti omaniku taotlusega kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks ning kinnisasja sobivusega ettenähtud sihtotstarbeks (MaaKS § 5 lg 2 p-d 1 ja 3). Nii nähtub ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekust, et kinnistut kasutatakse puhkuse- ja muu lühiajalise majutuse otstarbel ning maaüksuse sihtotstarbeks on ärimaa (tl 50). Ringkonnakohus nõustub seetõttu ka halduskohtu otsuse põhjendustega, mis puudutavad ujumissilda (otsuse p 10) ega pea vajalikuks neid korrata.
https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/
26.Ringkonnakohus nõustub kokkuvõtlikult halduskohtuga ka selles, et sauna teenindamiseks määratud maa on vastavuses vähima tarviliku ja piisava koguse maa määramise nõudega. Ringkonnakohus ei leia, et 1000 m2 oleks sel eesmärgil ebamõistlikult suur pindala ning kaebaja vastupidised ootused (sauna ümber 2 kuni 5 m ulatuses teenindusmaa määramine) rikuksid sauna omaniku õigust kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks (MaaKS § 5 lg 2 p 1).
III
27.Eeltoodud põhjendustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 20.12.2022. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus täiendab ja osaliselt muudab halduskohtu otsuse põhjendusi.
28.Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, puudub alus kaebaja poolt ringkonnakohtus kantud menetluskulude (riigilõiv 20 eurot) väljamõistmiseks. Kuna vastustaja ei ole taotlenud kaebajalt menetluskulude väljamõistmist, jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.