Muud › Muud hagiasjad

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue 1.Kohtule 28.07.2016. a esitatud hagiavalduse kohaselt Influx Estonia OÜ seadusliku esindaja Maire Luks isikus ja kostja ELH sõlmisid 02.06.2016. a tähtajalise maaklerilepingu. Leping jõustus allakirjutamise momendist ja on sõlmitud tähtajaga kuni 02.06.2017.a või kuni objekti müümiseni, sõltuvalt sellest, kumb tähtaeg saabub varem (lepingu p 6.1). Maaklerilepingu objektiks oli kostja omandis olev hoonestatud kinnistu üldpindalaga 585 m2, aadressil xxx, xxx linnaosa, Tallinn, Harju maakond (registrinumber xxx). Maaklerilepingu kohaselt kohustus hageja vahendama lepingus sätestatud tingimustel kostja omandis oleva hoonestatud kinnistu xxx, xxx linnaosa, Tallinn, Harju maakond notariaalse eellepingu/ müügilepingu/asjaõiguslepingu, (edaspidi: Müügileping) sõlmimist maakleri poolt leitud ostjaga või osundama müügilepingu sõlmimise võimalusele kolmanda isikuga (p 1) ja müüja (kostja) kohustus maaklerile tasuma maaklerile lepingus ettenähtud tasu ja hüvitama maakleri poolt lepingu täitmisel tehtud kulutused lepingus kokkulepitud ulatuses ja ajal (lepingu p 2.2.6). Hageja tegi maaklerilepingu raames alljärgnevaid toiminguid: teostas kinnistusraamatu väljavõtte ja kinnistu müügieelse ülevaatuse; tellis kutseliselt fotograafilt kinnistu fotografeerimise müügikuulutuste jaoks vajalike fotode tegemiseks; teostas ehitise andmete saamiseks ehitisregistri päringu; koostas müügikuulutuse teksti ja avaldas kinnistu müügikuulutuse koos fotodega veebiportaalis www.city24.ee sh kandis müügikuulutuse avaldamisega seonduvad kulud; tutvustas objekti võimalikele ostuhuvilistele ja koostas müüjale ülevaate ostuhuvilistest ja kohapeal antud tagasisidet; nõustas müüjat igapäevaselt kinnistu müügiga seonduvates küsimustes (müügiga kaasnev maksukohustus, valduse vabastamine, hoone legaliseerimise vajalikkus jms); maksis iseenda rahaliste vahendite arvelt kinnistul asuva ehitise so hoone legaliseerimisega seonduva riigilõivu summas 500 eurot; korraldas müüja Eestist eemalolekuajal kinnistul asuvas ehitises ilmnenud tehnilise probleemi lahendamiseks santehniku väljakutse; pöördus kinnistul asuva hoonel teostatud dokumenteerimata juurdeehituse legaliseerimiseks teenuseosutaja Plaan2B OÜ poole, kes teostas vajalikud toimingud, mille tulemusena viidi ehitisregistri andmed kooskõlla hoone tegeliku üldpindalaga sh tellis ehitise inventariseerimisjooniste koostamise; leidis ostuhuvilise xxx, kellega sõlmis broneerimislepingu, mille alusel tasus ostja maaklerile broneerimistasu 7 560 eurot; täpsustas müüja ja ostjaga tehingu sõlmimiseks sobiva notari aja ja eelistused notari isiku suhtes; korraldas müüja ja ostja vahelist infovahetust sh kinnistul asuva maja suhtes sõlmitud valvelepingu võimalikku ostjapoolset üleandmist ning valduse vabastamise ja kolimisega seonduvaid asjaolusid; tagastas ostjale broneerimistasu ja tegi muid müüja huvides vajalikke toiminguid. Kostja poolt määratud esialgne kinnistu müügihind oli 149 000 eurot (lepingu lisa 1 p 3.1). Eelnimetatud müügihind sisaldas maakleritasu (lepingu lisa 1 p 3.2). Kinnistule ostja leidmist alustati esialgselt hinnaga 175 000 eurot (lepingu lisa 1 p 3.3) (lisa 4). Mõne aja möödumisel suurendati hinda 190 000 euroni ja peale kinnistul asuva ehitise legaliseerimist leidis maakler kinnistule ostuhuvilise xxx, kes oli nõus kinnistu ostma hinnaga 210 000 eurot (lisa 6). Ostuhuviline asus tehingu finantseerimiseks lepingueelsetesse läbirääkimistesse pankadega ja

sõlmis samaaegselt kinnistu müügitegevust vahendanud maakleriga kinnistu broneerimislepingu ja maksis maakleri arvelduskontole broneerimistasu summas 7 560 eurot. Hageja ja kostja vahel sõlmitud maaklerilepingu p-de 4.1 ja 4.1.1 kohaselt leppisid pooled kokku selles, et müüja maksab maaklerile lepingu p-s 1 nimetatud toimingute eest tasu kolm protsenti (3%) + käibemaks 20% kinnistu tegelikust müügihinnast (maakleritasu). Kinnistule ostuhuvilise leidnuna alustas maakler kinnistu notariaalse müügitehingu ettevalmistamist sh kooskõlastas müüja ja ostjaga mõlemale osapoolele sobiva notariaja. Ootamatult teavitas kostja hagejat peale maakleri ja ostuhuvilisega maaklerilepingu sõlmimise ja broneerimistasu maksmise järgselt so 11.07.2016. a, et /.../tänu ettenägematutele perekondlikele sündmustele pean maja müümisest loobuma/.../ Müüja oli nõus maaklerile viimase poolt tehtud kulud hüvitama. Maakler edastas 17.07.2016. a ja 18.07.2016. a e-kirjades müüja eelneval palvel maaklerilepingu täitmise raames tehtud toimingute ja kulutuste väljavõtte sh maakleritasu arve ja selgituse. Maakler soovis müüjaga kohtuda, et selgitada müügitehingu ärajäämise põhjuseid sh üle anda kinnistul asuva maja võti ja dokumentide originaaleksemplarid. Müüja ja maakler kohtusid 19.07.2016.a. Müüja ei täpsustanud, mis oli konkreetse müügitehingu ärajäämise tegelikeks põhjusteks. 25.07.2016. a edastas müüja maaklerile viimase poolt edastatud kuludokumentide kaaskirjale omapoolsed kommentaarid sh vastuse, et ta ei aktsepteeri esitatud maakleritasu nõuet sh maakleritasu suurust ja leiab, et maakleri maakleritasu nõue on alusetu, sest maakler ei ole täitnud pooltevahelist maaklerilepingut so vahendanud kinnistu müügitehingut. Müüja hinnangul tekib maakleril maakleritasu saamise õigus alles siis, kui kinnistu müügileping on sõlmitud. Antud juhul ei olnud müüja ja ostja kinnistu müügilepingut sõlminud. Müügilepingu sõlmimine jäi ära seoses müüja poolse meelemuutusega. Hageja teavitas kostjat maakleritasu nõude sissenõudmiseks kohtumenetluse algatamisest. Maakler müüja poolse seisukohaga maakleritasu sissenõutavusest ei nõustunud ja tegi müüjale õigusrahu huvides vaidluse lõpetamise ettepaneku ja kompromissettepaneku, mille raames müüja maksab maaklerile maakleritasuna summa 4 536 eurot (eelnimetatud summa on 60% maaklerilepingus kokkulepitud maakleritasust) ning pooled loevad tekkinud olukorra lõppenuks ja nõuded rahuldatuks. Hageja määras kostjale kompromissi täitmiseks täiendava tähtaja tähtpäevaga 26.07.2016. a. Müüja ei võtnud maakleri poolt esitatud kompromissi vastu ja omapoolset seisukohta esitatud kompromissile ei edastanud. Hagiavalduse päeva seisuga ei ole kostja maakleritasu tasunud ja pooltevaheline suhtlemine kostjast tulenevatel põhjustel sisuliselt lõppenud (kostja ei vasta hageja kirjadele ja kogu suhtlus toimub peale tehingu mittetoimumise info edastamist lühisõnumite so sms-de teel). Seoses kinnistu müügitehingu müüjapoolse ärajäämisega tagastas maakler 23.07.2016. a ostjale viimase poolt maakleri arvelduskontole tasutud broneerimistasu summas 7 560 eurot ja seda vastavalt maakleri ja ostja vahelisele broneerimislepingule. Hageja hinnangul on maaklerilepingust tulenev maakleritasu nõue muutunud sissenõutavaks põhjusel, et maakleri tegevuse tulemusena leiti müüja kinnistule ostja, kellega müüja siiski kinnistu müügitehingut ei sõlminud. Müüja teavitas hagejat omapoolsest kinnistu müügitehingu mittesõlmimisest. Maakler on lepingu täitmisel tegutsenud kostja huve silmas pidavalt sh maakleri tegevuse tõttu (kinnistul asuva hoone legaliseerimine) on kinnistu esialgne müügihind tõusnud ca 71 000 eurot (esialgselt 149 000 eurot lõpliku müügihinnani 210 000 eurot) ehk siis praktiliselt ca 45%. Eelnimetatud suurusjärgus hinnatõus ei ole tavapärane kinnistu puhul, millel asub täiendavaid investeeringuid (remontivajav) ehitis/hoone. Kostja vastus

kohaldatav. Tulenevalt eeltoodust ning pidades silmas, et kostja ei ole enne ega pärast maaklerilepingu lõppemist hageja vahendatud müügilepingut sõlminud ega isegi saavutanud konkreetset kokkulepet kinnistu müügilepingu sisu või notaritehingu toimumise aja osas, on hageja maakleritasu nõue alusetu. Pidades silmas maaklerilepingu p-i 4.5 tuleb ekslikuks pidada ka hagiavalduse p-s 2.1.2 esitatud seisukohta, mille kohaselt „Hageja maakleritasu nõue muutus sissenõutavaks alates kostjale edastatud maakleritasu arvel nimetatud kuupäevale järgnevast päevast s.o 23.07.2016. a“. Vastavalt maaklerilepingus kokkulepitule muutub maakleritasu sissenõutavaks viiendal tööpäeval pärast müügilepingu sõlmimist. Hagejal ei saa olla maakleritasule õiguspärast ootust. Hagiavalduse p-i 2.10 kohaselt on hagejal õigus maakleritasule, sest hageja „ei ole pooltevahelist maaklerilepingut rikkunud, mistõttu on tal ka õiguslik ootus maaklerilepingus kokkulepitud tasu saamiseks.“ Kostja hinnangul ei oma käesoleva vaidluse kontekstis maakleritasu nõude osas tähtsust asjaolu, et hageja on maaklerilepingut nõuetekohaselt täitnud. Kostja ei ole maakleritasu maksmisest keeldumisel tuginenud hageja rikkumistele, s.t tegemist ei ole võlgnetava kohustuse täitmisest keeldumisega VÕS § 101 lg 1 p-i 2 mõttes. Nii seadus kui maaklerileping seob hageja õiguse maakleritasule vahendatud müügilepingu sõlmimise faktiga. Hagejat esindas maaklerilepingu sõlmimisel ja täitmisel kutseline maakleritekoja liikmeks olev kogemustega maakler, kellel on eeldatavalt piisavad teadmised kutsetegevus kohalduvatest normidest. Seetõttu ei saanud hagejal tekkida õiguspärast ootust maakleritasule muude lepinguliste kohustuste täitmise tulemusena. Ka Riigikohtu praktikast järeldub, et õiguspärane ootus saab tekkida üksnes õigussuhtele kohalduvast kehtivast õigusest tulenevalt. Maaklerilepingu sõlmimine ei kohusta müüjat enda omandit igal juhul müüma. Müüja (kostja) kohustusi reguleeriv maaklerilepingu p 2.2 ei pane kostjale kohustust kinnistut igal juhul müüa, sealhulgas juhul, kui maakler (hageja) on objektile ostja leidnud. Seetõttu oli kostjal õigus loobuda kinnistu müügist ka pärast seda, kui hageja oli kinnistule võimaliku ostja leidnud. Võimalus, et müüja otsustab maaklerilepingu objektiks olevat kinnistut mitte müüa, on maaklerile maaklerilepingu iseloomust tulenev riski, mille leevendamiseks sätestab seadus (VÕS § 667 lg 2) maakleri õiguse nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist juhul, kui maakleri vahendamisel lepingut ei sõlmita. Kostja on nõus hagejale maaklerilepingu täitmisel tekkinud 4 tegelikud kulud põhjendatud ulatuses hüvitama. Maaklerilepingu lõpetamine ning maakleritasu maksmisest keeldumine ei ole vastuolus hea usu või mõistlikkuse põhimõttega. Hageja leiab, et „kostja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, sh kostja enda poolt edastatud seisukohtadega“ põhjusel, et kostja on enne maaklerilepingu lõpetamist väljendanud maakleri töö suhtes heakskiitu ning nõustunud hüvitama maakleri kulud, kuid seejärel keeldunud maakleritasu maksmisest. Vastavalt kostja arusaamale on hagiavalduse loogika kohaselt hagejal õigus maakleritasule tulenevalt kostja eelkirjeldatud käitumisest ning asjaolust, et kinnistu müügitehingu mittesõlmimine on seotud kostja enda tegevusega. Kostja hagejaga ei nõustu. Kohustus käituda heas usu tähendab eelkõige neist reeglitest lähtumist, mis on seaduses sätestatud, kusjuures mõistlikkus eeldab lisaks heas usu tegutsemisele teise poole suhtes ausat ning eetilist käitumist. Maaklerilepingu lõpetamisel ning maakleritasu maksmisest keeldumisel lähtus kostja seaduses ning lepingus sätestatust. Kostja on pooltevahelises suhtluses olnud hagejaga aus: a) maaklerilepingu kehtivuse ajal oli kostjal tegelik soov kinnistu müügiks – sellel eesmärgil tegi kostja hagejaga pidevat koostööd. Kostja eesmärk ei ole olnud kulutada asjatult hageja aega või finantse – kostja on nõustunud hagejale kulude hüvitamisega. b) kinnistu müügitehingu läbirääkimiste käigus ei andud kostja kordagi alusetuid lubadusi kinnistu müügilepingu sõlmimise kohta. Kostjale ebasobivate asjaolude ilmnemisel teavitas kostja hagejat koheselt, et vastavate tingimustega müügilepingut

kostja sõlmida ei soovi. Kusjuures maaklerilepingu lõpetamine toimus olukorras, kus kostja ning ostuhuviline ei olnud saavutanud konkreetset kokkulepet müügilepingu sisu ega notaritehingu toimumise aja osas; c) kostja väljendatud heakskiit hageja tegevusele tuleneb tegelikust rahulolust hageja töö suhtes ega seondu mingil viisil hageja ärakasutamise või ebaausa eelise saamisega – kostjal puuduvad tänaseni etteheited maaklerilepingu täitmises osas hageja poolt. Nagu ülal selgitatud lõpetas kostja maaklerilepingu tulenevalt erakorraliste perekondlike sündmustega seotud vajadusest kinnistu müügist loobuda. Kuivõrd seadus ega maaklerileping ei kohusta kostjat enda omandit igal juhul müüma, kuid õiguse maakleritasule eelduseks on vahendatud müügilepingu sõlmimine, siis ei saa kostja kohustus maksta maakleritasu seonduda asjaoluga, et kinnistu müügileping jäi sõlmimata kostja enda tegevuse (kinnistu müügist loobumise) tõttu; d) maaklerilepingu lõpetamisel küsis kostja koheselt, milliseid kulutusi hageja on seoses maaklerilepingu täitmisega kandnud, et need hagejale hüvitada. Maaklerileping lõppes 11.07.2016 lepingu ülesütlemisega kostja poolt. Enne ega pärast maaklerilepingu lõppemist kinnistu müügilepingut sõlmitud ei ole. Seetõttu leiab kostja, et kuigi hageja ei saa nõuda maakleritasu, on hagejal eelnevast tulenevalt siiski õigus põhjendatud kulude hüvitamisele, mis seonduvad maaklerilepingu täitmisega selle kehtivuse ajal. Pärast kinnistu müügist loobumist ning maaklerilepingu lõpetamist palus kostja, et hageja saadaks talle selgitustega ülevaate kuludest, mille hüvitamist hageja soovib. Kostja keeldus hüvitamast kulusid, mis on tõendamata või põhjendamatud ega seondu maaklerilepingu täitmisega hageja poolt. Kostja ei nõustunud hüvitama ostuhuvilise poolt pangalaenu saamise eesmärgil teostatud eksperthinnangu maksumust summas 208 eurot (kulu hüvitamise nõudeõigus ei kuulu hagejale) ning kinnistu fotografeerimisega seonduvaid kulusid summas 75 eurot põhjusel, et hageja edastatud OÜ Visual Solutions arve ei kajasta maaklerilepingu objektiks oleva kinnistu pildistamise kulusid. Hageja edastatud kulusid tõendavate dokumentide alusel on kostja hüvitanud järgnevad kulud: a) riigilõiv summas 500 eurot kinnistu andmete ehitusregistrisse kandmise eest; b) Plaan2 OÜ teenustasu summas 120 eurot kinnistu andmete esitamise teatise andemete korrigeerimise eest Lisaks ülaltoodule avaldas kostja 19.07.2016 pooltevahelisel kohtumisel valmisolekut tasuda hagejale maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude katteks 10% hageja nõutud maakleritasust summas 630 eurot. Hageja kostja pakkumist vastu ei võtnud. Kostja on endiselt valmis hüvitama hagejale maaklerilepingu täitmise tegelikud kulud põhjendatud ulatuses. Vastavasisulise pakkumise on kostja esindaja edastanud hagejale ka käeoleva menetluse kestel. Hageja ei ole kostjale maaklerilepingu täitmisega seonduvate tegelike kulude nimekirja esitanud. Kohtu põhjendused

teksti ja avaldas kinnistu müügikuulutuse koos fotodega veebiportaalis www.city24.ee sh kandis müügikuulutuse avaldamisega seonduvad kulud; tutvustas objekti võimalikele ostuhuvilistele ja koostas müüjale ülevaate ostuhuvilistest ja kohapeal antud tagasisidet; nõustas müüjat igapäevaselt kinnistu müügiga seonduvates küsimustes (müügiga kaasnev maksukohustus, valduse vabastamine, hoone legaliseerimise vajalikkus jms); maksis iseenda rahaliste vahendite arvelt kinnistul asuva ehitise so hoone legaliseerimisega seonduva riigilõivu summas 500 eurot; korraldas müüja Eestist eemalolekuajal kinnistul asuvas ehitises ilmnenud tehnilise probleemi lahendamiseks santehniku väljakutse; pöördus kinnistul asuva hoonel teostatud dokumenteerimata juurdeehituse legaliseerimiseks teenuseosutaja Plaan2B OÜ poole, kes teostas vajalikud toimingud, mille tulemusena viidi ehitisregistri andmed kooskõlla hoone tegeliku üldpindalaga sh tellis ehitise inventariseerimisjooniste koostamise; leidis ostuhuvilise xxx, kellega sõlmis broneerimislepingu, mille alusel tasus ostja maaklerile broneerimistasu 7 560 eurot; täpsustas müüja ja ostjaga tehingu sõlmimiseks sobiva notari aja ja eelistused notari isiku suhtes; korraldas müüja ja ostja vahelist infovahetust sh kinnistul asuva maja suhtes sõlmitud valvelepingu võimalikku ostjapoolset üleandmist ning valduse vabastamise ja kolimisega seonduvaid asjaolusid; tagastas ostjale broneerimistasu ja tegi muid müüja huvides vajalikke toiminguid (tlk 5).

23.09.2008.a kohtuotsuses leidnud, et maakleritasu saamise eelduseks on maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Kohus on seisukohal, et kinnistu müügilepingu sõlmimisele eelnevate toimingute tegemine ei ole maaklerilepingu selline täitmine, mis annaks õiguse nõuda maakleritasu. Olukorda, kus müügilepingu sõlmimiseni ei jõuta, reguleerib VÕS § 667 lg 2, mille kohaselt kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Kohtu hinnangul ei teki käesoleval juhul maakleril maakleritasu saamise õigust ka VÕS § 664 lg 2 alusel, kuivõrd ka viidatud sätte kohaldamise eelduseks on kinnistu müügilepingu sõlmimine.

tutvumiseks tuleks lugeda 4 tundi, samuti on kostja esindaja transpordikulu põhjendamatu (tl 169).

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.