Influx Estonia OÜ hagi EL-H vastu 7560 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17. jaanuari 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ning kaebuse liik ja hind
Influx Estonia OÜ apellatsioonkaebus (hind 7560 eurot)
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (apellant/vastustaja) Influx Estonia OÜ (registrikood 11270004, asukoht Lätte 3-3a, Tallinn), lepinguline esindaja Aet Peetso
EL-H apellatsioonkaebus (hind 0 eurot)
Kostja (apellant/vastustaja) EL-H (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anton Sigal Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 17. jaanuari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-11524 osas, millega maakohus määras kindlaks menetluskulude hüvitise suuruse ja jättis Influx Estonia OÜ-lt EL-H kasuks välja mõistmata menetluskulude hüvitisena 352 eurot. Teha tühistatud osas uus otsus, millega määrata menetluskulude hüvitise suuruseks 2482 eurot 12 senti. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid haginõude lahendamise osas muuta osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
2.2.Tühistada 5. augusti 2016 hagi tagamise määrusega kinnistusosakonna registriosa nr 550901 esimesele vabale järjekohale Influx Estonia OÜ kasuks seatud kohtulik hüpoteek summas 10 000 eurot.
2-16-11524
2.3.Jätta menetluskulud Influx Estonia OÜ kanda.
2.4.Mõista Influx Estonia OÜ-lt EL-H kasuks välja menetluskulude hüvitis 2482 eurot 12 senti. Tasumata hüvitiselt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
3.Jätta Influx Estonia OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
4.Rahuldada EL-H apellatsioonkaebus.
5.Jätta apellatsioonimenetluse kulud Influx Estonia OÜ kanda.
6.Mõista Influx Estonia OÜ-lt EL-H kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 840 eurot. Tasumata hüvitiselt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib esitada kaebuse, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Influx Estonia OÜ (hageja, maakler) esitas 18. juulil 2016 Harju Maakohtule hagi, milles palus EL-H-lt (kostja, käsundiandja) välja mõista 7560 eurot. Ühtlasi palus hageja hagi tagada ja seada kostjale kuuluvale kinnisasjale enda kasuks hüpoteek summas 10 000 eurot. Maakohus rahuldas 5. augusti 2016. a määrusega hagi tagamise taotluse. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 2. juunil 2016 tähtajalise maaklerilepingu (leping), mille kohaselt kohustus hageja vahendama kostja omandis oleva hoonestatud kinnisasja võõrandamisele suunatud lepingute sõlmimist hageja leitud ostjaga või osundama müügilepingu sõlmimise võimalusele kolmanda isikuga ning kostja kohustus tasuma maaklerile tasu ja hüvitama lepingu täitmisel tehtud kulutused. Hageja täitis oma lepingust tulenevad kohustused, sh vaatas kinnisasja üle, lasi kinnisasja fotografeerida, tegi vajalikud päringud kinnistusraamatusse ja ehitisregistrisse, koostas
2-16-11524 müügikuulutuse ja avaldas oma kulul selle koos fotodega, tutvustas müügiobjekti ostuhuvilistele ja koostas müüjale selle kohta ülevaate, nõustas müüjat müügiga seotud küsimustes, korraldas dokumenteerimata juurdeehituse seadustamist (sh korraldas vajalike joonistamise korraldamist, ehitisregistri andmete korrigeerimist ja tasus hoone seadustamiseks vajaliku riigilõivu), korraldas müüja eemalolekul santehniku väljakutsumise, leidis kinnisasjale ostja (RV), kellega sõlmis broneerimislepingu, kooskõlastas kinnisasja võõrandamise lepingute sõlmimiseks ostja ja müüjaga notari aja, vahendas ostja ja müüja suhtlust valvelepingu ning elamu valduse üleandmise küsimustes ning tegi muid vajalikke toiminguid. Kostja määras alguses kinnisasja müügihinnaks 149 000 eurot, mis sisaldas maakleritasu. Hageja alustas kinnisasjale ostja leidmist siiski hinnaga 175 000 eurot ning hinda suurendati 190 000 euroni. Pärast kinnisasjal asuva ehitise seadustamist leidis hageja ostuhuvilise, kes oli nõus ostma kinnisasja hinnaga 210 000 eurot. Ostuhuviline sõlmis hagejaga 22. juunil 2016 broneerimislepingu, tasus broneerimistasu 7560 eurot ja alustas tehingu finantseerimiseks läbirääkimisi pankadega. Hageja alustas kinnisasja võõrandamiseks notariaalse lepingu sõlmimise ettevalmistamist ja kooskõlastas kostja ja ostuhuvilisega lepingu sõlmimise aja.
11.juulil 2016 teatas kostja ootamatult, et loobub perekondlikel põhjustel kinnisasja võõrandamisest. Alguses oli kostja nõus maaklerile kulud hüvitama Maaklerilepingu p-de 4.1 ja 4.1.1 järgi leppisid pooled kokku selles, et müüja maksab maaklerile lepingu p-s 1 nimetatud toimingute eest tasu 3% + käibemaks 20% kinnistu tegelikust müügihinnast (maakleritasu). Kinnisasjale ostuhuvilise leidnuna alustas maakler kinnisasja notariaalse müügitehingu ettevalmistamist, sh kooskõlastas müüja ja ostjaga mõlemale osapoolele sobiva notariaja. Ootamatult teavitas kostja hagejat 11. juulil 2016, et ettenägematute perekondlike sündmuste tõttu peab ta maja müümisest loobuma. Müüja oli nõus maaklerile tehtud kulud hüvitama. Maakler saatis 17. ja 18. juulil 2016 müüjale e-kirjaga lepingu täitmisega seotud toimingute ja kulutuste väljavõtte, sh maakleritasu arve ja selgituse. Müüja ja maakler kohtusid 19. juulil 2016. Müüja ei täpsustanud, mis oli müügitehingu ära jäämise tegelik põhjus. 25. juulil 2016 teatas kostja, et hagejal ei ole õigus saada maakleritasu, sest kinnisasja müügilepingut ei sõlmitud. Samas jäi müügileping sõlmimata kostja meelemuutuse tõttu. Hageja tegi kostjale õigusrahu huvides kompromissettepaneku, et müüja tasub 60% kokkulepitud tasust (4536 eurot), kuid kostja sellega ei nõustunud. Hagejal on õigus saada lepingu p 4.1.1 järgi tasu 3% kinnisasja tegelikult müügihinnast, millele lisandub käibemaks (20%), sest hageja tegevuse tulemusena leiti kostja kinnisasjale ostja, kuid müüja jättis lepingu ostjaga sõlmimata. Hageja on lepingut täitnud ja teinud selleks kulutusi, kuid hageja piirdub üksnes maakleritasu nõudega. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja kinnitas, et pooled sõlmisid lepingu ja täitsid lepingust tulenevaid kohustusi, kuni kostja ütles lepingu erakorraliste perekondlike sündmuste tõttu 11. juulil 2016 üles. Lepingu lõpetamine toimus olukorras, kus kostja ja ostuhuvilise pidasid hageja vahendusel läbirääkimisi. Ostuhuvilisel ei olnud ostu finantseerimiseks ühegi pangaga kindlat kokkulepet laenulepingu sõlmimiseks. Ostuhuviline soovis kohustada kostjat pärast lepingu sõlmimist seadustama hoone ehitusregistris dokumenteerimata juurdeehituse osa, mis eeldas ohutuse
2-16-11524 hindamiseks auditi tegemist, kuid kostja ei soovinud end selle kohustusega siduda ning sellest teavitati kõiki potentsiaalseid ostjaid kinnisasjaga tutvumisel. Hagejal ei ole õigust saada maakleritasu, sest kinnisasja võõrandamiseks ei sõlmitud lepingut. Lepingu p-de 4.1.1 ja 4.5 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 644 lg 1 järgi on maakleril õigus saada tasu pärast vahendatud müügilepingu sõlmimist. Tähtsust ei ole asjaolul, kas maakler täitis lepingut nõuetekohaselt või mitte. Maakleril ei saanud olla ka õiguspärast ootus tasule. Kostja käitus lepingut lõpetades õiguspäraselt. Maaklerlepingu sõlmimine ei kohusta kostjat igal juhul kinnisasja võõrandamislepingut sõlmima. Seega oli kostjal õigus loobuda müügist ka pärast ostja leidmist ning sellisel juhul on maakleril VÕS § 667 lg 2 ja lepingu p 4.3 järgi õigus nõuda kulutuste hüvitamist. Sellest tulenevalt keeldus kostja maaklerile tasu maksmast kooskõlas seaduse ja lepinguga. Lepingu lõpetamine ja tasu maksmisest keeldumine ei ole vastuolus hea usu ega mõistlikkuse põhimõttega. Kostja on olnud hageja vastu aus ja on nõustunud hüvitama maaklerile põhjendatud kulutused. Kostja ei nõustunud lisaks maakleritasule hüvitama ostuhuvilise eksperthinnangu maksumust (208 eurot) ja kinnisasja fotografeerimise kulusid (75 eurot), kuid on hüvitanud hagejale riigilõivu kinnisasja andmete ehitusregistrisse kandmise eest (500 eurot) ja kinnisasja andmete muutmise arve alusel hageja tasutud summa (120 eurot). 19. juulil 2016 oli kostja nõus tasuma lisaks 10% maakleritasust (630 eurot). Kostja on nõus hüvitama tegelikud kulud, kuid hageja ei ole esitanud kostjale tegelike kulude nimekirja. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus jättis 17. jaanuari 2017. a otsusega hagi rahuldamata, tühistas hagi tagamise ja jättis menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 2130 eurot 12 senti ja märkis, et hüvitiselt tuleb kuni täitmiseni tasuda seadusjärgses määras viivist. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 2. juunil 2016 tähtajalise maaklerilepingu. Lepingut täites tegi hageja kostja huvides kinnisasja müügi vahendamiseks ja ostja leidmiseks hagis nimetatud toimingud. Kostja ütles perekondlike sündmuste tõttu lepingu 11. juulil 2016 ennetähtaegselt üles. Hageja esitas kostjale 12. juulil 2016 maakleritasu arve (7560 eurot). Kinnisasja müügilepingut ei ole sõlmitud ja kostja on endiselt kinnisasja omanik. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale toimingute tegemise eest maakleritasu. Hageja väitel muutus maakleritasu sissenõutavaks 23. juulil 2016, sest maakler täitis lepingu nõuetekohaselt. Kostja väitel oli maakleril õigus saada tasu pärast kinnisasja müügilepingu sõlmimist. Hageja nõue ei ole põhjendatud. Hageja maakleritasu nõue ei muutunud sissenõutavaks üksnes seetõttu, et maakler tegi lepingu p-s 2.1 märgitud toiminguid. Kuna kinnisasja müügilepingut ei sõlmitud enne lepingu lõpetamist ega kahe kuu jooksul pärast lepingu lõpetamist ning hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks esitanud valeandmeid kinnisasja kohta, ei ole hagejal lepingu p-de 1, 4.1.1, 4.5, 4.6 ja 4.8 ega VÕS § 664 lg-te 1 ja 2 järgi õigust saada maakleritasu. Maakleritasu saamise eelduseks on maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine ning kinnisasja sõlmimisele eelnevate toimingute tegemine ei ole maaklerilepingu selline täitmine, mis annaks õiguse nõuda maakleritasu. Kui müügilepingu sõlmimiseni ei jõuta, on maakleril VÕS § 667 lg 2 järgi õigus nõuda kulutuste hüvitamist, kui selles on kokku lepitud.
2-16-11524 Hageja väited kostja pahatahtliku käitumise kohta on paljasõnalised vastuolus asjas esitatud tõenditega. Poolte e-kirjavahetusest nähtub, et nad suhtlesid tihedalt ja sõbralikult. Hageja ei ole tõendanud, et kostja käitus lepingut täites hea usu põhimõtte vastaselt. Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta hageja kanda. Kostja palus hagejalt välja mõista menetluskulude hüvitise 3689 eurot 28 senti. Kuna tsiviilasi ei ole keskmisest keerulisem ega mahukam, on 23. augustist kuni 9. septembrini 2016 tehtud toimingute põhjendatud ajakulu 11 tundi. Kostja esindaja õigusteenuse tunnitasu 168 eurot (koos käibemaksuga) ületab keskmist ja kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Tulenevalt Riigikohtu lahendites väljendatust saab mõistlikuks tunnihinnaks lugeda 120 eurot (lisandub käibemaks). Eeltoodust tulenevalt on kostja põhjendatud menetluskulud on kokku 2130 eurot 12 senti (14 tundi * 144 eurot + kohtuistungi kulu 96 eurot + transpordikulu 18 eurot 12 senti (sh käibemaks)). Hageja apellatsioonkaebus
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt välja menetluskulude hüvitise, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt VÕS § 658 lg-t 1 ning VÕS § 664 lg-id 1 ja 2. Maakohus leidis, et maaklerilepingu järgi oli maakleril õigus saada tasu müügilepingu sõlmimise korral, kuid maakohus jättis asja lahendades tähelepanuta, et maaklerilepingu p 1 järgi oli lepingu esemeks alternatiivselt kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimise osundamine. Kuna maakler täitis selle kohustuse, muutus tema tasunõue sissenõutavaks. Maakohus jättis hindamata kostja tegevuse vastavuse hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega olukorras, kus hageja oli leidnud kinnisasjale ostja, kuid kostja otsustas jätta kinnisasja müümata. Hageja oli ostja leidmisega täitnud lepingust tuleneva kohustuse ja kinnisasja müügihind oli hageja tegevuse tulemusena tõusnud. Maakohus jättis tähelepanuta hagiavalduse lisaks oleva kirjavahetuse, kus kostja teatas, et tal ei ole müügiga kiiret ja tema huviks on müüa kinnisasi võimalikult kõrge hinnaga. Tähtajaliselt maaklerilepingust taganemine vähem kui kuu möödumisel selle sõlmimisest olukorras, kus hageja oli lepingust tulenevad kohustused täitnud ja kinnisasja võõrandamislepingu sõlmimiseks oli notari aeg kokkuleppimisel, ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Kuna hageja tegutses majandus- ja kutsetegevuses, siis tuleb eeldada, et ta osutab maaklerteenust tasu eest. Kinnisvaraturul ei ole välja kujunenud sellist tava ega praktikat, mille kohaselt hinnastab maakler kõik oma lepingu alusel tehtavad toimingud. Seetõttu ei saa maakler tõendada iga toiminguga tekkinud kulu suurust, sest vastavat hinnakirja ei ole kehtestatud. Kuigi maaklerileping ei kohusta müüjat kinnisasja müüma, peab müüja tasuma maakleritasu juhul, kui leping jääb sõlmimata seetõttu, et müüja mõtleb ümber ja otsustab, et ta ostjaga lepingut siiski ei sõlmi. Maakohus jättis tähelepanuta, et lepingu järgi oli maakleritasu müügilepingu sõlmimata jätmise korral piiratud 10%-ga maakleritasu nõudest ja kostja nõustus tasuma hagejale 630 eurot. Sellest hoolimata jättis maakohus hagi täielikult rahuldamata.
2-16-11524 Maakohus jättis hindamata kostja menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse. Juhul kui apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb hagejalt välja mõista menetluskulude hüvitis, mis ei ületa 1000 eurot.
7.Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Vastuse kohaselt tekib maakleril VÕS § 664 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates maakleri vahendatud või osundatud lepingu sõlmimisest ning VÕS § 664 lg 2 praeguses asjas ei kohaldu. Pooled ei olnud lepingus teisiti kokku leppinud. Hagejal on õigus saada tasu maaklerilepingu täitmisel tekkinud tegelike ja põhjendatud kulude eest VÕS § 677. Kulude tõendamine ei ole võimatu ja selle raskendatusse korral saab kohus otsustada TsMS § 233 lg 2 järgi kulude suuruse siseveendumuse kohaselt. Maakohus ei jätnud tähelepanuta lepingu p 1, kuid viidatud punktist ei tulene maakleritasu saamise õigust. Maakohus hindas kostja tegevuse vastavust hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele ega jätnud hageja tõendina esitatud kirjavahetust. Kuna kostja ei ole hagi õigeks võtnud, ei ole alust hagi osaliselt rahuldada. Kostja kompromissipakkumist ei saa pidada hagi osaliseks õigeksvõtuks. Kostja apellatsioonkaebus ja hageja vastus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagejalt kostja kasuks välja mõistmata menetluskulude hüvitise 352 euro, ja palus teha uue otsuse, millega mõista hagejalt kostja kasuks nimetatud summa täiendavalt välja. Apellatsioonkaebuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, et apellandi lepingulise esindaja tunnihind 140 eurot (lisandub käibemaks) ei ole mõistlik, ning jättis seetõttu põhjendamatult hagejalt kostja kasuks väljamõistetavate menetluskulude hüvitise 352 euro ulatuses välja mõistmata. Maakohus leidis ekslikult, et mõistlik tunnitasu määr on 120 eurot (lisandub käibemaks), kuigi see ei tulene seadusest ning ei ole kooskõlas tegelikkusega. Tunnihind 140 eurot (lisandub käibemaks) ei ole 2016. aastal ebamõistlik, sest võrreldes ajaga, milles pärineb maakohtu viidatud Riigikohtu praktika (2008), on nii keskmine palk kui ka tarbijahinnaindeks oluliselt muutunud, mistõttu ei ole õige maakohtu seisukoht, et õigusteenuse tunnihind ei ole muutunud. Kohtupraktikas on peetud mõistlikuks ka kõrgemat tunnihinda. Kostja esindaja tunnihind ei ületa oluliselt keskmist tunnihinda ka siis, kui lugeda keskmiseks 120 eurot (lisandub käibemaks).
5.Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Maakohus hindas õigesti kostja esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Riigikohus on ka hilisemas praktikas pidanud tunnitasu 120 eurot (lisandub käibemaks) mõistlikuks. Kõrgemat tunnitasu määra ei saa õigustada tarbijahinnaindeksi ega keskmise brutopalga tõustuga. Kostja esindaja tunnihind on tõusnud lepingulise esindaja enda hinnapoliitika, mitte aga tarbijahinnaindeksi või keskmise brutopalga suurenemise tõttu.
2-16-11524 Kostja sai ise valida endale õigusabi teenuse osutaja ning arvestama sellega, et keskmisest kõrgemat tasu ei hüvitata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon haginõude osas muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi. Kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis hagejalt kostja kasuks välja mõistmata menetluskulude hüvitisena 352 eurot. Nimetatud hüvitis tuleb lisaks maakohtu otsuses märgitule hagejalt kostja kasuks välja mõista. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis kostjale menetluskulud 2482 eurot 12 senti ületavas osas hüvitamata. Kolleegium kontrollib esmalt haginõude lahendamist (I), seejärel hagejalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskulude hüvitise põhjendatust ja vajalikkust (II) ning viimaks määrab kindlaks apellatsioonimenetluses hüvitatavate kulude suuruse (III). I
9.Pooled vaidlevad asjas esmalt selle üle, kas hagejal on õigus saada kostjalt maakleritasu olukorras, kus hageja leidis lepingust tulenevaid kohustusi täites kostjale kuuluvale kinnisasjale ostja, kuid kinnisasja võõrandamisleping jäi sõlmimata seetõttu, et kostja otsustas ostja leidmise järel jätta kinnisasja müümata ja lõpetada ühepoolselt maaklerilepingu.
10.Kolleegiumi hinnangul ei kohaldanud maakohus asjas vääralt VÕS § 658 lg-t 1 ega VÕS § 664 ning järeldas lepingu p-dest 1, 4.1.1, 4.5, 4.6 ja 4.8 põhjendatult, et ka nende alusel ei ole hagejal õigust saada maakleritasu. Kolleegium märgib, et VÕS § 658 lg 1 järgi kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Ka poolte 2. juuni 2016. a lepingu p 1 järgi kohustus hageja vahendama kostjale kuuluva kinnisasja võõrandamisele suunatud lepingute sõlmimist või osutama sõlmimise võimalusele. Nii viidatud sättest kui ka lepingu punktist tuleneb maaklerilepingu sisu, s.o maakleri kohustus vahendada lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, ja õigus saada selle eest tasu, kuid neist ei tulene tasu saamise tingimusi.
11.Seda, millistel tingimustel on maakleril õigus tasu saada, reguleerib VÕS § 664. Maakleril on VÕS § 644 lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest ning kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril VÕS 644 lg 2 järgi õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu.
2-16-11524 Riigikohus on viidatud sätteid tõlgendades leidnud, et mõlema järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine (vt 23. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08, p 11). Ka õigusalases kirjanduses on avaldatud seisukohta, et kuigi üldjuhul on käsundisaajal õigus saada kohustuste täitmise eest tasu sõltumata tulemuse saavutamisest, on maakleritasu maksmise tingimuseks see, et tulemus oleks saavutatud, st vahendatud või osutatud leping sõlmitud (vt Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2009. § 664 kommentaar, p 3.1). Seega on maaklerileping eripärane käsundusleping, mille puhul sõltub maakleritasu saamine vahendatud või osutatud lepingu sõlmimisest, mitte aga otseselt sellest, et maakler täitis lepingust tulenevaid kohustusi, st vahendas lepingu sõlmimist või osutas lepingu sõlmimise võimalusele. Seetõttu ei ole asjakohane hageja käsitus, et tal on õigus saada tasu, kuna ta on täitnud lepingu p-s 1 sätestatud kohustuse, s.o osutanud lepingu sõlmimise võimalusele kolmanda isikuga (leidnud ostja). Iseenesest oleksid pooled saanud maaklerilepingus kokku leppida ka maakleritasu maksmises teistel tingimustel, mh tingimusel, et maakler on oma lepingust tulenevad kohustused täitnud ja leping jääb sõlmimata müüjast tuleneval põhjusel, kuid lepingu p-st 4, mis reguleerib maakleritasu ja kulude hüvitamist, sellist kokkulepet ei nähtu. Lepingu p 4.1 järgi pidi müüja maksma maaklerile tasu objekti müügilepingu vahendamise eest 3% tegelikult müügihinnast, mis viitab sellele, et tasu saamise eelduseks oli müügilepingu sõlmimine. Samuti kinnitab sellist tõlgendust lepingu p 4.5, mille kohaselt maksab müüja maakleritasu viie tööpäeva jooksul alates müügilepingu sõlmimisest.
12.Eeltoodu ei tähenda siiski seda, et maaklerilepingu alusel tehtud toimingud ja kantud kulutused jääksid alati täielikult hüvitamata olukorras, kus müügileping jääb sõlmimata. Kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler VÕS § 667 lg 2 järgi nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Seega üldjuhul, kui müügileping jääb sõlmimata, ei pea käsundiandja hüvitama ka kulusid, kui pooled ei ole kulude hüvitamises kokku leppinud (vt Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2009. § 667 kommentaar, p 3.2). Poolte lepingu p 4.7 järgi on maakleril juhul, kui lepingu kehtivuse jooksul ei sõlmitud maakleri vahendusel objekti müügilepingut, õigus üksnes lepingu täitmisel kantud kulude hüvitamisele (kuid mitte rohkem kui 10% maakleritasust). Eeltoodut arvestades leidis maakohus õigesti, et hagejal ei ole VÕS § 664 ega lepingu alusel õigust saada maakleritasu.
13.Siiski jättis maakohus hindamata hageja väited selle kohta, et kostja käitus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte vastaselt, kui lõpetas maaklerilepingu pärast seda, kui maakler oli oma lepingust tulenevad kohustused täitnud ja kinnisasjale ostja leidnud. Maakohus küll hindas poolte kirjavahetust ja järeldas sellest, et pooltel olid tihedad sõbralikud suhted, ning leidis, et hageja ei ole tõendanud, et kostja käitus lepingut täites hea usu põhimõtte vastaselt, kuid jättis tähelepanuta hageja väited selle kohta, et kostja käitus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega vastuolus, kui lõpetas ühepoolselt lepingu pärast seda, kui hageja oli leidnud kinnisasjale ostja. Kuigi nii TsÜS § 138 lg 1 kui ka VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlasuhte pooled oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel käituma teineteise suhtes heas usus, ei tulene viidatud sätetest see, et hea usu põhimõttega vastuolus olev käitumine tekitab võlasuhte pooltele
2-16-11524 täiendavaid õigusi või kohustusi. Küll aga ei kohaldata võlasuhtele VÕS § 6 lg 2 järgi seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu, ning lepingupoole kohustused võivad VÕS § 23 lg 1 p 4 järgi tuleneda mh hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Arvestades ülal märgitut mõistab kolleegium hageja väidet selliselt, et juhul, kui seadusest või poolte lepingust ei tulene otseselt kostja kohustust maksta maakleritasu hageja nimetatud asjaoludel, tuleneb selline maksmise kohustus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest VÕS § 23 lg 1 p 4 tähenduses ning lepingus teisiti sätestatu tuleks jätta VÕS § 6 lg 2 järgi kohaldamata.
14.Kolleegiumi hinnangul ei anna hea usu ja mõistlikkuse põhimõte praeguses asjas siiski alust järeldada, et kostjal on kohustus maksta hagejale maakleritasu. Maakleritasu on olemuselt tulemustasu, mida käsundiandja tasub maaklerile üldjuhul müügihinna arvel %-na müügihinnast. Olukorras, kus käsundiandja kinnisasja ei võõranda ja ostja talle müügihinda seetõttu ei tasu, ei ole maakleril õiguspärast ootust saada maakleritasu, kui talle on tagatud kulutuste hüvitamine. Praeguses asjas on pooled leppinud lepingu p-s 4.7 kokku kulutuste hüvitamises juhuks, kui müügilepingut ei sõlmita, ning sellest tulenevalt saab hageja nõuda kostjalt kulude hüvitamist. Selliste kulude esiletoomine ja tõendamine ei ole kolleegiumi hinnangul võimatu ega hagejat ebamõistlikult koormav ega eelda eelnevalt hinnakirja kehtestamist igale toimingule, mida maaklerilepingu täitmiseks tehakse. Sarnaselt tavapärasele käsunduslepingule saab hageja koostada maaklerilepingu täitmisel tehtud toimingute nimekirja, märkides selles ära igale toimingule kulunud aja, ning lisades muud kulud, mida maakler kandis maaklerilepingust tulenevat käsundit täites. Eeltoodut ei muuda ka asjaolu, et kostja lõpetas ühepoolselt maaklerilepingu pärast seda, kui hageja oli leidnud kinnisasjale ostja ja osapoolte vahel oli juba kokkuleppimisel notari aeg kinnisasja võõrandamiseks. Iseenesest võib juhul, kui käsundiandja lõpetab maaklerilepingu ennetähtaegselt endast tuleneval põhjusel, olla maakleril VÕS § 629 lg 1 järgi õigus tasule või mõistlikule osale sellest, kuid praeguses asjas on pooled leppinud lepingu p-s 4.7 selgelt kokku sellest erinevalt, s.o selles, et lepingu sõlmimata jäämise korral on maakleril õigus nõuda üksnes lepingu täitmisel kantud kulusid maksimaalselt maakleritasust 10% ulatuses. Mh juhib kolleegium tähelepanu sellele, et lepingu p 6.3.3 järgi pidi müüja tasuma maaklerile eeltoodu kohaselt ka juhul, kui müüja ütleb lepingu ennetähtaegselt üles.
15.Neil kaalutlustel ei ole hagejal õigust nõuda maakleritasu ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes, mistõttu jättis maakohus põhjendatult hagi rahuldamata. Seejuures ei saanud maakohus rahuldada hagi ka osaliselt, nagu soovis hageja apellatsioonkaebuses. Kolleegium märgib, et TsMS § 440 lg-te 1 ja 2 järgi rahuldab kohus hagi, kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, sh tuleb hagi õigeksvõtmine kohtuistungil protokollida. Kuigi kostja oli enne kohtumenetlust nõus hüvitama hagejale tehtud kulutuste ja toimingute katteks 10% nõutud maakleritasust (630 eurot (käibemaksuta)) ja pooled on 7. detsembri 2016. a kohtuistungil pidanud kompromissiläbirääkimisi maakleritasu osaliseks hüvitamiseks (I kd, tl 165–166), ei saa sellest järeldada, et kostja on kohtumenetluses võtnud hagi osaliselt õigeks. Kostja ei ole TsMS § 394 lg 2 p 2 järgi vastuses hagile kinnitanud, et võtab hagi õigeks ja tunnistab hageja nõuet osaliselt. Kostja on kinnitanud, et ta on nõus hüvitama põhjendatud kulutused, kuid mitte tasuma hagis nõutud maakleritasu ning palunud seetõttu
2-16-11524 jätta hagi rahuldamata (I kd, tl 117–122). Samuti ei nähtu õigeksvõttu ülal viidatud kohtuistungi protokollist. Seega ei ole kostja hagi õigeks võtnud ning maakohtul ei olnud alust TsMS § 440 lg 1 alusel hagi osaliselt rahuldada. Samuti ei saanud maakohus lahendada hageja nõuet kulutuste hüvitamise nõudena, sest sellist nõuet ja selle aluseks olevaid asjaolusid ei ole hageja hagis esile toonud. II
16.Kuna maakohus jättis hagi põhjendatult rahuldamata, jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel ka menetluskulud põhjendatult hageja kanda.
17.Pooled vaidlevad asjas lisaks hagi rahuldamisele ka kostjale hüvitatavate menetluskulude põhjendatud ja vajaliku suuruse üle. Hageja apellatsioonkaebuse väite kohaselt jättis maakohus kostja esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamata ning maksimaalselt tuleks hagejalt kostja kasuks välja mõista 1000 eurot. Seega vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud hüvitise 1000 eurot ületavas osas. Kostja apellatsioonkaebuse kohaselt vähendas aga maakohus põhjendamatult esindaja tunnitasu määra ja seetõttu jäi põhjendamatult välja mõistmata 352 eurot. Kostja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus määras kostja esindaja toimingute põhjendatud ja vajaliku ajakulu. Seega vaidlustas kostja maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis menetluskulude hüvitisena 352 eurot välja mõistmata.
18.Esmalt märgib kolleegium, et TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja keerukust hinnates, ning millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt nt Riigikohtu üldkogu 2. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-16, p 56). Esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb mh hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust, ning üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohus on pidanud varem mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta (vt nt Riigikohtu 1. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13; 2. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13; 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13; 9. detsembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-13), aga ka tunnitasu 147 eurot 49 senti (käibemaksuga) (Riigikohtu 14. oktoobri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-13). Kuigi kohus küsib menetluskulude kohta vastaspoole seisukohta, määrab kohus esindajakulude suuruse kindlaks hagita menetluse sätete järgi, lähtudes mh uurimispõhimõttest (Riigikohtu 8. mai 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-17, p 13.3). Sellest tulenevalt ei saa vastaspoole esindaja toimingute tegemiseks kulunud aja hindamise aluseks olla üksnes vastaspoole arvamus, et toiminguteks kulus vähem aega ja/või see, et esindaja tunnitasu määr oli liige kõrge. Lisaks peab kohus arvestama, et avalduses taotletava hüve väärtus ja selle üle vaidlemise menetluskulud oleksid mõistlikus proportsioonis, sh on rahaliste nõuete puhul väljamõistetava menetluskulu mõistlikuks piiriks üldjuhul hagihind (Riigikohtu 6. mai 2015. a määrus tsiviilasja nr 3-2-1-4-15, p 14).
2-16-11524
19.Praeguses asjas on maakohus küll kostja lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust kontrollinud, kuid on kolleegiumi hinnangul lugenud põhjendamatult kostja esindaja põhjendatud ja vajalikuks tunnitasuks 120 eurot (lisandub käibemaks). Maakohtu hinnangul on selline tunnitasu mõistlik ja üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks tunnitasumäära, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kolleegiumi hinnangul ei ületanud kostja esindaja tunnitasu 140 eurot (lisandub käibemaks) teenuse osutamise ajal (2016) oluliselt keskmist vandeadvokaadi teenuse eest makstavat tasu ja on vastavuses praeguse kohtuasja keerukusega, mistõttu ei olnud alust tunnitasu määra alandada. Esindaja toimingutele kulunud aega on maakohus piisava põhjalikkusega kontrollinud ning kolleegiumil ei ole alust maakohtu kaalutlusotsustusse selles osas sekkuda.
20.Eeltoodut arvestades olid kostja põhjendatud ja vajalikud kulud esindajale maakohtus kokku 2464 eurot (14,67 tundi * 168 eurot (koos käibemaksuga)), millele lisandub transpordikulu 18 eurot 12 senti (koos käibemaksuga)), s.o kokku 2482 eurot 12 senti. III
21.Ülalmärgitud põhjendustel tuleb hageja apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja kostja apellatsioonkaebus rahuldada. Sellest tulenevalt jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 järgi hageja kanda.
22.Kostja esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema kohtuasjaga seotud menetluskuludeks ringkonnakohtus lepingulise esindaja kulud 3250 eurot 80 senti (koos käibemaksuga) ja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv 100 eurot. Kostja palus märkida, et hageja on kohustatud tasuma menetluskulude hüvitiselt seadusjärgses määras viivist. Õigusabiteenuse spetsifikatsiooni kohaselt kulus kostja esindajal apellatsioonimenetluses tehtud toimingutele kokku 19,35 tundi ja esindaja tunnihind oli 140 eurot (lisandub käibemaks). Hageja hinnangul on esindaja tunnihind ülemäära suur ja ajakulu ülepaisutatud.
23.Kolleegiumi hinnangul ei ületa kostja esindaja tunnitasu 140 eurot (lisandub käibemaks) oluliselt keskmist tunnitasu määra (vt ülal p 19), kuid kostja esindaja apellatsioonimenetluses tehtud toimingutele kulunud aeg on ülepaisutatud ega ole kogu ulatuses põhjendatud. Esmalt märgib kolleegium, et TsMS § 178 lg 4 järgi menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. Seetõttu ei tule hagejal kostjale hüvitada kostja apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud kulusid (sh tasutud riigilõiv ja esindajakulud) ning ringkonnakohus hindab üksnes hageja apellatsioonkaebuse menetlemisest tingitud kulude vajalikkust ja põhjendatust. Arvestades kostja vastuse sisu (vastus rajaneb olulises osas juba maakohtule esitatud seisukohtadel) ja mahtu (sisuline osa 4 lk), sai kogenud vandeadvokaadil kuluda maakohtu otsusega tutvumiseks, vastuse koostamiseks, kliendi teavitamiseks ja suhtluseks kohtuga kokku maksimaalselt 5 tundi.
24.Seega on kostja vajalik ja põhjendatud menetluskulu apellatsiooniastmes kokku 840 eurot (5*168 eurot), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda menetluskulude hüvitiselt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-16-11524
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.