X. Xi ja Y. Yi kaebus Harku Vallavalitsuse 16.05.2023 korralduse nr 275 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebajad – X. X ja Y. Y, esindaja vandeadvokaat Armand Reinmaa Vastustaja – XXX, esindajad Alle-Riin Siimo ja Tiina Raja
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta X. Xi ja Y. Yi kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 13.12.2023. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 184). HKMS § 52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Harku Vallavalitsus seadis 16.05.2023 korraldusega nr 275 (edaspidi: korraldus) Harku valla kasuks tähtajatu sundvalduse teemaa omamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks ning majandamiseks Harku vallas Sõrve külas Xxxxxxxxx kinnisasjale (registriosa number xxxxxxxx, katastritunnus xxxxx:xxx:xxxx, sihtotstarve elamumaa, pindala 15 179 m2). Koormatava ala pindala on ca 305 m2 (p 1). Vald määras sundvalduse ühekordseks tasuks 2200 eurot (p 2). Xxxxxxxxx kinnisasja servas asuvat teed kasutatakse munitsipaalomandis oleva Aedevahe talu tee L1 (katastritunnus 19801:001:4382) kinnistule ja sealt edasi mitmetele eraomandis olevatele kinnistutele juurdepääsuks. Harku Vallavalitsus pidas läbirääkimisi Xxxxxxxxx kinnisasja
omanikega, et seada tee kasutamiseks Xxxxxxxxx kinnisasjal ca 305 m2 suurusele alale valla kasuks isiklik kasutusõigus ja määrata tee avalikku kasutusse. Kinnisasja omanik ei olnud nõus isikliku kasutusõiguse seadmisega. Xxxxxxxxx kinnisasjale sundvalduse seadmisel on avalikuks huviks see, et munitsipaalomandis oleval transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjal Aedevahe talu tee L1 asub tee, mida kasutavad veel mitmete kinnistute omanikud oma kinnistule ligipääsuks, kuid puudub avalikult teelt juurdepääs. Kõige lähemal olev avalik tee on Loojangu tee L3 (registriosa number 11858202, katastritunnus 19801:001:1831, transpordimaa, pindala 17 710 m2) kinnisasjal asuv tee. Vahepealne tee asub kahel erakinnistul, üks neist on Xxxxxxxxx kinnisasi, millel asub tee umbes 35 meetri ulatuses. Teine on Aedevahe kinnisasi, millel asub tee umbes 28 meetri ulatuses ja mille omanik on andnud nõusoleku isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Aedevahe talu tee L1 kinnisasjal asuv tee on ligipääsuteeks Aedvälja (19801:001:4381), Vaheliku (19801:001:4380), Hiire (xxxxx:xxx:xxxx), Iireaia (xxxxx:xxx:xxxx) ja Kiviserva (xxxxx:xxx:xxxx) kinnisasjadele. Vald tutvus olukorraga kohapeal, vaatas üle ja hindas alternatiivseid ligipääse Aedevahe talu tee L1 kinnistule.
2.X. X ja Y. Y esitasid 15.06.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavalitsuse 16.05.2023 korralduse nr 275 tühistamiseks.
KAEBAJA SEISUKOHAD
3.Puudub alus sundvalduse seadmiseks, kuna selleks puudub avalik huvi. Väidetavate teiste kinnistute omanike ligipääsuvajadus ei vasta tõele. Tegelikkuses on toimivad juurdepääsuteed olemas. Vallale kuuluvale Aedevahe talu tee L1 kinnistule on juurdepääs samuti olemas. Tegemist on kinnistuga, kus mingit tegevust ei toimu ning ei ole ka planeeritud. Aedevahe talu tee L1 kinnistut kasutatakse täna Aedevälja kinnistule ja Vaheliku kinnistule juurdepääsuks. Nimetatud kinnistutel karjatab suvel loomi Okka Farm OÜ. Seega Aedevahe talu teed L1 on võimalik vajadusel kasutada vastavalt otstarbele transpordimaana.
4.Xxxxxxxxx kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega. Xxxxxxxxx kinnistule sundvalduse seadmisega ei ole võimalik saavutada soovitud eesmärki. Korraldusest ei selgu, miks ja kellele on vajalik Xxxxxxxxx kinnistu kaudu avalikult teelt juurdepääsu loomine. Reaalne juurdepääs Aedevahe talu tee L1 kinnistule on mööda Hiie talu teed ja Hiire kinnistu kaudu, mis on otstarbekam ja õigem. Vastavalt kehtivale seadusele ja kohtupraktikale ei tohi sellisel juhul sundvaldust seada.
5.Tee pikkus ei saa olla põhiliseks argumendiks, mida juurdepääsutee planeerimise ja selleks vajaliku sundvalduse seadmise otsustamisel arvestada tuleb. Kohtupraktikas on aktsepteeritud seisukohta, et alternatiivse tee kasutamine ei ole otstarbekas selle vahemaa pikkuse tõttu, kui võrreldavate teede vahemaa on koguni 10-14,5 km pikem (haldusasi nr 3-19-2373, p 49). Xxxxxxxxx kinnistul asuva väidetava tee pikkus on näiteks Veetorni teega võrreldes üksnes 590 meetrit lühem. Vastustaja ei ole ühegi kehtiva planeeringu kohaselt kavandanud Xxxxxxxxx kinnistu mistahes osa avalikult kasutatavaks teeks.
6.Xxxxxxxxx kinnistut läbivat teelõiku ei ole reaalselt olemas. Vastustaja on ekslikult märkinud, et Loojangu teel L3 ja Aedevahe talu tee L1 vahel on erakinnistuid läbiv teelõik. Tegelikult tuleb vastustajal sundvalduse rakendamiseks rajada sisuliselt uus tee. Rajada tuleb korralik tänapäevastele nõuetele vastav sõidukitega läbitav tee, mis toob kaasa märkimisväärse aja- ja rahakulu. Sundvalduse alal osaliselt olemasolev tee asub kitsal alal kiviaedade vahel, mis tähendab, et nõuetekohase avalikult kasutatava tee rajamine ja hooldamine ei pruugi olla praktikas üldse võimalik.
7.Xxxxxxxxx kinnistu kaudu Aedevahe talu tee L1 kinnistule sõidukiga läbipääsu ei ole olnud. Ligipääs sõidukiga puudus, kui kaebajad kinnistu 2012. aastal omandasid. Alates 2020. aastast
puudub Xxxxxxxxx kinnistu kaudu igasugune läbipääs. Isegi, kui Xxxxxxxxx kinnistul oli kunagi läbipääsuna kasutatav tee, siis ei saa seda sundvalduse seadmisel märkimisväärses osas arvesse võtta.
8.Ühtegi dokumenti paikvaatluse kohta vormistatud ei ole. Väidetavad külastused ei ole asjakohased, kuna puudub võimalus seostada sundvalduse seadmise menetlusega. Samas viimane väidetav külastuse aeg oli 08.06.2021, st sellest oli korralduse tegemise ajaks möödas ca 2 aastat. Sellise vaatluse andmed ei ole korralduse tegemise ajal õiged ja ajakohased. 20.02.2023 saadetud piltidelt (mille tegija ja tegemise tegelik aeg on teadmata) on näha, et ka vallal olemasolevad pildid on tehtud eemalt ning Xxxxxxxxx kinnistu vastava ala seisukord, kuhu sundvalduse seadmist soovitakse, ei ole piisavalt näha. Sellistele ekslikele andmetele tuginemine on lubamatu. Alternatiivsete võimalustega tutvumise kohta ei ole vald seisukohti esitanud. Samuti puuduvad analüüsid erinevate alternatiivsete võimaluste analüüsi kohta. Kaebajad on selgitanud ja tõendanud juba haldusmenetluses, et nende jaoks oli väga oluline, et vastustaja tuleks kohapeale olukorraga tutvuma. Vastustaja tegevuse tõttu jäi kohtumine toimumata.
9.Sundvalduse seadmine toob Xxxxxxxxx kinnistu omanikele kaasa ebaproportsionaalse õiguste riive. Juurdepääsutee rajamine Xxxxxxxxx kinnistu kaudu ei ole ka kohalikule omavalitsusele kõige otstarbekam ja lihtsam lahendus. Xxxxxxxxx kinnistu omandamisel 2012. a oli kaebajate jaoks määrava tähendusega, et tegemist oleks elamumaaga ning kinnisasi ei piirneks avalikult kasutatava sõiduteega. Kaebajad tutvusid selle jaoks ka Harku valla üldplaneeringuga, mis nende tingimusi ja soove kinnitas. Puudus Loojangu tee edasi rajamise ja avaliku tee tekitamise kavatsus Xxxxxxxxx kinnistu kaudu. Kaebajatel ei oleks sundvalduse seadmise korral enam võimalik omandiõigust kogu kinnisasja ulatuses vabalt teostada. Xxxxxxxxx kinnistu äärde ja kinnistule tekib avalikult kasutatav tee (eelduslikult sõidutee), mille (rajamise võimaluse) olemasolu korral ei oleks kaebajad Xxxxxxxxx kinnisasja omandanud. Sellest tulenevalt on riive nende õigustele eriti intensiivne.
10.Sundvalduse seadmise ja juurdepääsu rajamise korral tekib kaebajatel vajadus rajada uus sobilik sissesõit hoovi ning parkla sõidukite parkimiseks. Xxxxxxxxx kinnistu asub põllumassiivide alumises osas, kuhu valgub põllumassiividelt palju vett. Seega sobilik ala, mida kaebajad saavad Xxxxxxxxx kinnistule sissesõiduks ja sõidukite parkimiseks kasutada, on piiratud. Olemasolev sissepääs ja parklakohad on rajatud alale, kuhu vald soovib sundvaldust seada. Lisaks muudab avalikult kasutatava tee rajamine Xxxxxxxxx kinnistu ebaturvaliseks. Kinnistut ja sellega külgnevat ala hakkavad kasutama kõik isikud, sh isikud, kes piirkonnas ei ela. Varasematel aastatel on kaebajad pidanud tegelema probleemiga, kus inimesed kasutavad võimalust tuua kõrvalisele teele metsa alla prügi.
11.Xxxxxxxxx kinnistu on ümberkaudsete kinnistute hulgas ainuke 100% elamumaa sihtotstarbega kinnisasi, ülejäänud kinnistud on vastavalt maatulundusmaad ja transpordimaad. Seega sundvalduse seadmine ja juurdepääsu rajamine Xxxxxxxxx kinnistu kaudu toob kaasa kõige intensiivsema isikute (Xxxxxxxxx kinnistu omanikud) põhiõiguste riive.
12.Xxxxxxxxx kinnistu piiripostid on märgitud kinnisasjal ebatäpselt ning ei vasta kinnistu ametlikele piiridele. Tuginedes pikaajalisele olemasolevale praktikale kasutavad väikest osa Xxxxxxxxx kinnistust Aedevahe kinnistu omanikud, kes on vastavale osale rajanud piirdeaia, haljastuse, puiduvirnad jmt, mis tuleb sundvalduse seadmise ja juurdepääsutee rajamise korral samuti lõhkuda ja likvideerida. Seeläbi tekib kahju Aedevahe kinnistu omanikule. Lihtsam ja õigem on rajada avalikult kasutatav juurdepääs, kus on juba olemas tee, mööda valla poolt hooldatavat Hiie talu teed Hiire kinnistu kaudu. Sundvalduse seadmine Xxxxxxxxx kinnistule iseseisvalt ei võimaldagi saavutada Xxxxxxxxx kinnistu kaudu avalikult teelt juurdepääsu Aedevahe talu tee L1 kinnistule.
13.Harku valla tellitud Xxxxxxxxx kinnistu sundvaldusega koormatava ala väärtuse eksperthinnang on oluliste puudustega, kuna selle alusel ei ole võimalik määrata seaduslikku sundvalduse tasu. Eksperthinnangus toodud asjaolud ja algandmed on puudulikud ja ebaõiged. Xxxxxxxxx kinnistu omanikke ei ole eksperthinnangu koostamisest teavitatud, neid ei ole protsessi kaasatud, sh neilt ei ole küsitud mistahes andmeid Xxxxxxxxx kinnistu kohta ega palutud juurdepääsu kinnistule kohapealse olukorraga tutvumiseks. Harku valla esindaja, eksperthinnangu koostaja ega kinnitaja ei ole Xxxxxxxxx kinnistul kohapeal käinud. Eksperthinnangu koostaja E. E (kutsetunnistus nr 179833) ei oma kehtivat 7. taseme vara hindaja kutset (KAHOS § 12 lg 2). Xxxxxxxxx kinnistu vastava ala väärtus on tegelikkuses kordades suurem (s.o vähemalt 10 104,65 eurot). Korralduses ei ole kaebajate vastuväiteid sisuliselt arvestatud ja analüüsitud. Puuduvad põhjendused, miks vastuväited on arvestamata jäetud.
14.XXX ei pidanud kaebajatega sisulisi läbirääkimisi, viited läbirääkimiste ebaõnnestumisele on ebakorrektsed. Kogu perioodi vältel viivitas vald pidevalt vastamisega, valla esitatud vastused olid pealiskaudsed ja poolikud, mitmed olulised küsimused jäid vastamata. Samuti eksitas vald omanikke väitega, et soovib kohapeal kokku saada ja asja arutada, kuid kokkusaamise aja kooskõlastamise järel teatas ootamatult, et läbirääkimised on tulemusteta lõppenud.
15.Vastustaja ei ole välja selgitanud ja hinnanud Xxxxxxxxx kinnistule sundvalduse seadmisega seotud olulisi asjaolusid. Vastustaja ei ole järginud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 3 lg-st 1, põhiseadusest ja KAHOS-est tulenevat põhimõtet, mille kohaselt võib isiku õigusi piirata vaid seaduslikul alusel üksnes hädavajalikus ulatuses. Samuti ei ole vastustaja täitnud HMS §-st 7 tulenevat uurimispõhimõtet. Ühestki valla kirjast või dokumendist (sh korraldusest) ei nähtu, et vald oleks tuvastanud ja hinnanud seda, et juurdepääs Aedevahe talu tee L1 kinnistule on olemas. Juurdepääsud on olemas ka teistele kinnistutele, millele kohalik omavalitsus on varasemas kirjavahetuses viidanud, s.o Vaheliku, Iireaia, Iirepõllu, Kiviserva, Leheserva, Hiire kinnistud. Kogu haldusmenetlus ja suhtlus venisid vastustaja tõttu, haldusmenetlus ei olnud eesmärgipärane ega efektiivne, vaid äärmiselt segane ja kurnav. Vastustaja on rikkunud HMS §-st 40 tulenevat menetlusosalise arvamuse ja vastuväidete ärakuulamise kohustust.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
16.Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja püüdis enne sundvalduse seadmise menetlust korduvalt omanikega kokkulepet sõlmida, kuid see ei õnnestunud. Avalikuks huviks on see, et vastustaja soovib ühendada oma transpordimaa (Aedevahe tee L1) teise transpordimaaga (Loojangu tee L3) ja moodustada nii terviktee ning määrata see tee avalikku kasutusse. Nende kahe transpordimaa vahele jääb kaks erakinnistut, millest üks on Xxxxxxxxx kinnistu ja teine Aedevahe kinnistu. Avalik tee on selles asukohas vajalik selleks, et tagada ligipääs avalikult teelt seitsmele kinnistule. Need kinnistud, millel puudub ligipääs avalikult teelt on Aedvälja (19801:001:4381), Vaheliku (19801:001:4380), Hiire (xxxxx:xxx:xxxx), Iireaia (xxxxx:xxx:xxxx), Kiviserva (xxxxx:xxx:xxxx), Iirepõllu (19801:001:2254) ja Leheserva (19801:001:2255) kinnisasjad. Hiire kinnistul asub elamu.
17.Juba 2020. aastast on taotlenud Vaheliku ja Aedvälja kinnistute omanik O. O ligipääsu taastamist läbi Xxxxxxxxx kinnistu. 2021. aastast taotleb ligipääsu Iireaia kinnistu nimel T. T, kes esindab ka Iirepõllu, Kiviserva ja Leheserva kinnistute omanikke. Seega on kokku vähemalt 7 kinnistut, mille jaoks on vaja tagada ligipääs seni kasutuses olnud teed mööda Xxxxxxxxx kinnistu kaudu oma kinnistule.
18.Xxxxxxxxx kinnistul paiknes sõidukiga sõidetav tee, mida kohalikud elanikud kasutasid kuni selle hetkeni, mil kinnistu omanik paigaldas teele värava. Juba Maa-ameti 1931-1944. aasta kaartidelt, 2003. aasta Xxxxxxxxx katastriüksuse plaanilt ja 1998. aasta Aedevahe maaüksuse
plaanilt nähtub tee ja teekaitsevööndi olemasolu. Street-U sõiduk on läbinud selle tee 13.07.2019 ja fotode põhjal saab üheselt järeldada, et see tee oli olemas, oli sõidetav ja rahuldavas seisukorras.
19.Alternatiivne ligipääs avalikult teelt Aedevahe tee L1 kinnistule ja sellega piirnevatele kinnistutele puudub. Kaebajate viidatud Hiie talu tee ei ole valla hoolduses, kuna tee asub erakinnistutel ja vald ei hoolda erakinnistutel asuvaid teid. Tee läbib kaheksat erakinnistut. Hiie talu tee ei ole aastaringi läbitav, sest tegemist on vaid sissesõidetud rajaga, mida saab kasutada ainult vastavate kõrgete masinatega sõitmiseks. Sõiduautoga sealt kaudu sõita ei ole võimalik.
20.Ligipääs Hiire kinnistule on kriitiliselt vajalik, kuna elanikel puudub mõistlik ligipääsutee oma kinnistule saamiseks. Ka kiirabil on olnud olukordi, kus on raskendatud abivajajani jõudmine. Kiirabi on valla tähelepanu juhtinud sellele, et ligipääsu saamine Hiire kinnistuni on vajalik. Hiire kinnistuni saab vaid ületades erateid. Xxxxxxxxx kinnistu kaudu on kõige lühem ja aastaringi läbitav tee. Kuigi teised kinnistud, millele ligipääs puudub, ei ole elamumaad, siis ka neile on vaja ligi pääseda ja kõige mõistlikum viis selleks on avalik tee.
21.Omaniku huvide riive on Xxxxxxxxx kinnistul minimaalne, kuivõrd sundvalduse ala asub kinnistu servas. Kinnistul asub ehitisregistri andmetel saunamaja, kuid puudub elamu. Seega ei saa kinnistu olla kellegi elukoht ning tee ja saunamaja vahel on suurte puude rivi, mis varjab vaate teelt saunamajale. Privaatsust on vajadusel võimalik ka juurde tekitada ja istutada puid.
22.Alternatiivsed võimalused ligipääsuks on sundvalduse seadmise otsuses kaalutud, kuid kõige mõistlikum ja otstarbekam on Xxxxxxxxx kinnistul asuv tee. Vastustaja hinnangul on alternatiivseteks võimalusteks Hiie talu tee, mis on samuti eratee ja läbib kaheksat erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), teekonna pikkuseks on umbes 925 m, Metsavahe tee, mis on mitteavalik tee ja läbib viite erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), teekonna pikkuseks on orienteeruvalt 1,1 km ning Veetorni tee kaudu on olemas teoreetiline ligipääs, mis ei ole tee ja läbib kahte erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), kuid on autoga läbimatu, teekonna pikkuseks on 625 m.
23.Hüvitisväärtuse määramise juures ei ole vastustajal alust kahelda sundvalduse ala hinna väljaselgitamiseks koostatud eksperthinnangus. Selle on teinud pädev hindaja kehtiva seaduse alusel. Hindamisakti on 24.03.2023 koostanud kutseline hindaja E. E, kes on kinnisvara nooremhindaja ja kellel on tase 5 kutsetunnistus ja kinnitanud A. A, kes on vara hindaja, tase 7 kutsetunnistus. 24.03.2023 koostatud eksperthinnangu nr 2303-9630-01/ES kohaselt on sundvalduse ala hüvitisväärtus 2 200 eurot.
24.Vastustaja ei ole haldusmenetluse läbiviimisel eiranud menetlusreegleid. Kaebajad on kaasatud menetlusse selle algusest alates, neile on pakutud võimalus kokkuleppeks, on antud võimalus vastuväidete esitamiseks ja nad on ärakuulatud. Kaebajatele on esitatud dokumendid, mida nad on küsinud, isikute kontaktandmete mitteavaldamine ei tee dokumenti kaheldavaks. Vastustajal on kõik andmed olemas. Haldusakt on põhjendatud, selge ja üheselt mõistetav.
KOHTU PÕHJENDUSED
25.Ehitusseadustiku (EhS) § 94 lg 1 näeb ette, et eratee määrab avalikuks kasutamiseks riik või eratee asukoha kohalik omavalitsus. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt otsustab eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise riik või eratee asukoha kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras. Sundvalduse seadmine piirab põhiseaduse (PS) §-ga 32 kaitstud omandipõhiõigust. PS § 11 nõuab, et põhiõiguse piiramiseks peab olema seaduslik alus ja piirang ise peab olema proportsionaalne. Proportsionaalsuse hindamisel tuleb kaalukausile seada avalik huvi, mis õigustab sundvalduse seadmist, ja teiselt poolt erahuvi, st omandiõigus konkreetseid asjaolusid silmas pidades. Et sundvalduse seadmine oleks proportsionaalne, peab avalik huvi olema ülekaalukas. Piirang ei ole
proportsionaalne, kui sama avalikku huvi on võimalik realiseerida isiku omandiõiguse piirangut seadmata jättes. Seega tuleks sundvalduse seadmine lugeda õigusvastaseks, kui avalik huvi seonduks üksnes kohaliku tee rajamisega ning seda oleks võimalik teha samaväärselt kaebaja kinnistut kasutamata, piirdudes munitsipaalmaaga (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.02.2020 otsus haldusasjas nr 3-19-1060, p 12).
26.Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et kaebajate omandis oleva Xxxxxxxxx kinnisasjal asuvat teed ei ole kajastatud üheski planeeringus ning teed ei ole kantud teeregistrisse. Kaebajad ei nõustu tee kasutamiseks ca 35 meetri, s.o 305 m2 suurusele alale valla kasuks isikliku kasutusõiguse seadmisega ja tee avalikku kasutusse määramisega, kuna puudub avalik huvi ning olemasolev tee.
27.Vastustaja on esitanud tõendid, mis näitavad vaadeldava tee ajaloolist kasutamist. Maa-ameti 1931-1944. aasta kaartidelt on nähtav Xxxxxxxxx kinnistut läbiv tee (dtl 237). 1998. a Aedevahe maaüksuse plaanil on maaüksust läbiva tee avalik kasutus tähistatud (dtl 239). Samuti on 2003. a mõõdistatud Xxxxxxxxx maaüksuse plaanil maaüksust läbiv tee tähistatud, sh on märgitud kitsendusena tee kaitsevöönd (dtl 238). Ka Maa-ameti kaardirakendusest nähtub, et Xxxxxxxxx kinnistut läbib tee (dtl 242).
28.EhS § 92 lg 1 sätestab, et tee on rajatis, mis on ette nähtud inimeste, sõidukite või loomade liikumiseks või liiklemiseks. Vastupidiselt kaebajatele tõi vastustaja välja, et Xxxxxxxxx kinnistul asuvat teed kasutasid kohalikud elanikud kuni hetkeni, kui kinnistu omanik paigaldas teele värava (dtl 236). Vastustaja esitatud fotodelt (dtl 240-241) nähtub tee, mis on sõidukitega sõidetav. Tegemist ei ole klassikalise kruusateega, kuid tee on muust alast selgesti eristatav. Tõeseks võib pidada kaebaja väiteid, et tee on muutunud ajaga oma vormi, st tee ei ole muust alast eristatav (dtl 200). Samas arvestades, et tee on olnud tõkestatud läbipääsuks alates märtsist 2021. a (dtl 236) ning kaebaja on foto teinud eeldatavalt kohtumenetluse ajal, so 2023. a, on tee rohtumine tõenäoline. Kohus ei pea tõeseks kaebajate väidet, et vaadeldavat teed ei ole kasutatud alates 2012. a, kuivõrd asjas esitatud fotodelt nähtub tee olemasolu, mis oleks 2021. aastaks muutunud läbimatuks. Ka kaebajad ise toovad välja, et tee on ja oli siiski olemas. Kohus nõustub kaebajaga osas, et tee ei ole nõuetele vastav, st kruusatee vms, kuid teed kasutati siiski sõidukitega läbimiseks.
29.Sundvalduse seadmine eratee avalikuks kasutamiseks (KAHOS § 4 lg 1 p 8, § 39 lg 2) eeldab avalikku huvi (KAHOS § 2 lg 1). KAHOS § 2 lg 2 kohaselt seisneb sundvalduse seadmine kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele. Kinnisasja on lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks (KAHOS § 4 lg 1 p 8). Kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus (KAHOS § 4 lg 2). Eeltoodust nähtub, et sundvalduse seadmine kinnisasjale on lubatav, kui selle eesmärgiks on eratee muutmine avalikuks kasutamiseks ning seda eesmärki ei ole võimalik saavutada muul moel.
30.Kaebajad heidavad ette, et puudub avalik huvi sundvalduse seadmiseks ning kaebajate kinnistule sundvalduse seadmisega ei tagata kolmandatele isikutele juurdepääsu avalikule teele. Õiguskirjanduses on märgitud, et eelkõige hõlmab „avaliku tee“ mõiste vormiliselt avalikult kasutatavaid teid, st riigimaanteid ja kohalikke teid. Põhimõtteliselt võib avalikult kasutatavaks teeks olla ka faktiliselt avalikus kasutuses olev tee. Tegemist ei pea olema olemasoleva teega, kuid peab olema piisavalt selge, et nimetatud kohta tee rajamine on võimalik. 1 Riigikohtu praktikas on leitud, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi juurdepääsu nõude rahuldamine ei eelda, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee teeseaduse § 2 lg 1 tähenduses. Juurdepääsu
V. Murumets. AÕS § 156. – P. Varul, I. Kull (koost). Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2014, lk 603, komm 3.1.1.
määramine ise võib olla alles tee rajamise aluseks. Juurdepääsu määramist ei välista see, kui kinnisasjale, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, on omanik naaberkinnisasja omaniku juurdepääsu soovist teades rajanud juurdepääsu takistavana rajatisi, istutanud puid vms. Sellist tegevust saab käsitleda pahauskse käitumisena AÕS § 156 lg 1 järgse nõude realiseerimise takistamiseks.2 Vastustaja tõi avaliku huvina välja vajaduse ühendada Aedevahe tee L1 transpordimaa Loojangu tee L3 transpordimaaga, moodustades terviktee ning määrata see tee avalikku kasutusse. Nimetatud kahe transpordimaa vahele jääb kaebajatele kuuluv Xxxxxxxxx kinnistu ja Aedevahe kinnistu (elamumaa). Avalik tee on selles asukohas vajalik selleks, et tagada ligipääs avalikult teelt seitsmele kinnistule. Need kinnistud, millel puudub ligipääs avalikult teelt on Aedvälja (maatulundusmaa), Vaheliku (maatulundusmaa), Hiire (maatulundusmaa), Iireaia (maatulundusmaa), Kiviserva (maatulundusmaa), Iirepõllu (maatulundusmaa) ja Leheserva (maatulundusmaa) kinnisasjad. Vastustaja esitas kohtule tõendid, kust nähtub, et vastustaja poole on korduvalt pöördutud sooviga kasutada jätkuvalt vaadeldavat teed oma kinnistule pääsemiseks. Valla poole on pöördunud Aedvälja ja Vaheliku kinnistu omanik (dtl 234), Iireaia kinnistu, Iirepõllu kinnistu, Kiviserva kinnistu, Leheserva kinnistu omanikud (dtl 236). Pöördumistes tuuakse välja, et Xxxxxxxxx kinnistul asuvat teed ei ole võimalik läbida ning ligipääs eelnimetatud kinnistutele on tõkestatud väravaga. Samuti on tee läbimine keelatud jalgsi.
31.Kohus ei nõustu kaebajatega, et vastustaja ei ole kaalunud alternatiivseid teid. Korraldusest nähtub, et alternatiivsete võimalustena on kaalutud Hiie talu teed, mis on samuti eratee ning mis läbib kaheksat erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx). Teekonna pikkus on umbes 925 m; Metsavahe teed, mis on mitteavalik tee ja läbib viite erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx). Teekonna pikkuseks on u 1,1 km; Veetorni teed, mille kaudu on olemas teoreetiline ligipääs, mis ei ole tee ja läbib kahte erakinnistut (xxxxx:xxx:xxxx, xxxxx:xxx:xxxx), kuid on autoga läbimatu. Teekonna pikkuseks on 625 m. Seega on kaebajatele kuuluva kinnistu kaudu kõige lühem maa eelnimetatud kinnistutele ning ka kõige otstarbekam. Vaatamata asjaolule, et nimetatud kinnistud on maatulundusmaad, tuleb juurdepääs kõigile kinnistutele tagada kõige optimaalsemal moel (AÕS § 156).
32.Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud, et olukorras, kus eratee on detailplaneeringu järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad (vt määrus asjas nr 3-2-1-31-17, p 19 ja p 19.2). Praeguses asjas detailplaneering küll puudub, kuid nimetatud seisukohad on siiski kohtu hinnangul kohaldatavad. Arvestades, et juurdepääsu soovivad saada oma kinnistule rohkem kui ühe kinnistu omanikud, nähtub avalik huvi ning eraõiguslikus korras sundvalduse seadmine ei ole otstarbekas.
33.Kaebajad eitavad, et nad ei ole soovinud pidada vallaga läbirääkimisi (KAHOS § 22). Vastustaja edastas kaebajatele 18.10.2022 sundvalduse seadmise algatamise teate nr 9-5/7633 (dtl 29-32). Enne seda on toimunud kaebajate ja vastustaja vahel kirjavahetus (dtl 35-42). Vastustaja on vastanud kaebajate pöördumistele. 07.12.2021 on vastustaja esindaja selgitanud, et nimetatud kuupäeva seisuga ei ole avalikult kasutatavalt Loojangu teelt L3 läbipääsu avalikult kasutatavale Aedevahe talu teele L1. Valla eesmärk on juurdepääs avalikult teelt oma kinnistule, Aedevahe talu tee L1 on teeregistrisse kantud kruusateena (dtl 38). 27.05.2022 on vastustaja esindaja selgitanud kaebajatele, millistele kinnistutele soovitakse juurdepääsu avalikes huvides tagada (dtl 35). Samuti on valla esindaja avaldanud soovi kokku leppida kokkusaamise aega (dtl 39). Seega ei vasta tõele kaebaja väited osas, et valla esindaja ei soovinud kohapeal asja uurida või muul moel teha koostööd. 21.11.2022 on kaebajad esitanud vastuväited sundvalduse seadmise menetlusele ning palunud menetluse lõpetada (dtl 98-112). Eelnevat aluseks võttes on kaebajad saanud
Riigikohtu tsiviilkolleegiumi määrus asjas nr 3-2-1-42-10, p 32.
haldusmenetluses avaldada oma arvamust (KAHOS § 39 lg 4). Vastustaja on vaidlustatud otsuses esitanud vastused kaebajate vastuväidetele (dtl 150-153). Asjaolu, et kaebaja ei nõustu vastustaja esitatud seisukohtadega, ei tähenda, et vastust ei ole esitatud.
34.Alusetud on kaebajate etteheited osas, et vastustaja esindaja ei esitanud ise haldusmenetluses kogutud tõendeid, vaid kaebajatel tuli tõendid välja nõuda. Kohtupraktikas on leitud, et menetlusosalise soovil haldusorgani selgitamiskohustuse täitmine (HMS § 36 lg 1) ja kogutud dokumentidega tutvumise võimaldamine (HMS § 37 lg 1) on efektiivse ärakuulamisõiguse realiseerimise eeldus. Isik peab teadma, kas haldusorgani kogutud andmed on täielikud ja õiged ning seda eesmärki ei ole võimalik saavutada, kui isikule ei ole tagatud juurdepääsu kogutud dokumentidele (Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2023 otsus haldusasjas nr 3-20-231, p 10). Kohtu hinnangul ei käitunud vastustaja õigusvastaselt, edastades kaebajate esindajale soovitud tõendid (dtl 136). Lisaks on vastustaja selgitanud, et sundvalduse seadmise dokumentidega on võimalik tutvuda Harku Vallavalitsuses või esitada taotlus dokumentide saamiseks teabenõude korras (dtl 30).
35.Kaebajad leiavad, et vastustaja on määranud valesti sundvalduse tasu. Vaidlustatud korralduse kohaselt on vald otsustanud määrata sundvalduse ühekordseks tasuks 2 200 eurot. KAHOS § 39 lgst 6 tuleneb, et kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu. KAHOS § 39 lg 7 p 4 kohaselt peab sundvalduse otsus sisaldama põhjendatud juhul infot varalise kahju hüvitamise kohta. KAHOS § 11 lg 2 järgi koosneb sundvalduse tasu (KAHOS § 39 lg 2 kaudu) kinnisasja väärtusest ja hüvitisest sundvalduse seadmisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.
36.KAHOS § 12 lg 1 järgi korraldab menetluse läbiviija omandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Vajaduse korral tellitakse väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse, või selgitab väärtuse välja Maa-ameti maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. KAHOSe seletuskiri täpsustab, et kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib riik või kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Haldusorganil, mis igapäevaselt tegeleb sarnasel eesmärgil kinnisasjade koormamisega piiratud asjaõigusega, on senise praktika põhjal teadmised, missuguseid tasusid sarnases olukorras tavapäraselt rakendatakse. Sellisel juhul võib ta senise kogemuse põhjal teha maaomanikule konkreetse pakkumise. Juhul kui maaomanikuga läbirääkimiste käigus tasus kokkulepet ei saavutata või kui orienteeruv tasu ei ole teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada KAHOS § 12 lõikes 2 nimetatud hindamise võimalusi. Normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele. Eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused (lk 37).
37.Kinnisvaraekspert OÜ hindaja E. E ning hindamisosakonna juhataja A. A on allkirjastanud 24.03.2023 eksperthinnangu sundvaldusega koormatava ala katastriüksusest 1980:001:1292, dtl 249-287). E. E on kinnisvara nooremhindaja, EKR tase 5 (dtl 246) ning A. A on vara hindaja, EKR tase 7 (dtl 247). Kuivõrd hinnangu on allkirjastanud ka A. A, on hinnang koostatud selleks pädeva isiku poolt. Õige on kaebajate väide, et hindamistoimingu juures ei ole hindajat keegi abistanud, kuivõrd vastav viide on eksperthinnangus (dtl 286). Arvestades asjaolu, et eksperthinnanguga määrati kindlaks maatüki hind, ei olnud kaebajate juuresviibimine vältimatult vajalik, kuivõrd kinnistu osa hinna määramisel hindas ekspert üldist kinnisvaraturu olukorda vaadeldavas piirkonnas. Asjaolu, et eksperdid on maatüki üle vaadanud, nähtub ekspertiisi lk-lt 35, kuhu on
lisatud pildid vaadeldavalt alalt. E. E käis maaüksusega tutvumas 07.03.2023 (dtl 254). Arvestades, et vastustaja lähtus maa hinna määramisel eksperdi seisukohast, puudus tal vajadus hinnata, kas tegemist on õiguspärase tasuga. Hindaja on välja toonud, et puudub saamata jääv tulu või muu kahju.
38.Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et olukorraga on tutvumas käinud ka mitmed Harku valla ametnikud (vähemalt 9 ametnikku neljal korral, dtl 404). Eelnev kajastub ka vaidlustatud korralduses. Kohtul puudub alus arvata, et vastustaja ametnikud ei olnud enne vaidlustatud korralduse väljastamist tutvunud vaadeldava olukorraga. Lisaks nähtuvad asjaolud selgelt ka olukorraga tutvumata. Kohus nõustub kaebajatega, et asjas ei ole esitatud paikvaatluse kohta koostatud protokolle, kuid tegemist ei ole sellise rikkumisega, mis toob kaasa haldusakti õigusvastasuse (HMS § 58).
39.Kaebuse kohaselt on kaebaja rajanud kinnistule vastavale alale aia, haljastuse, hoovivalgustuse, kaamerad ja kaablid, mille eemaldamisega tekitatakse kaebajatele kahju. Vastustaja kinnitusel on väravad ehitatud ja paigaldatud ebaseaduslikult ning ei ole selles asukohas lubatavad, mistõttu oleks kaebajatel olnud võimalik kulusid (kahju) vältida juhul, kui oleks toiminud nõuetekohaselt (riigivastutuse seaduse § 7 lg 1). Kohus möönab, et kaebajatel võib olla vajadus teha oma kinnistul ümberkorraldusi privaatsuse tagamiseks. Samas arvestades, et tee hakkab kulgema (kulges) juurdepääsuna põhiliselt maatulundusmaadele, ei ole suur liikluskoormuse kasv tõenäoline. Ei ole põhjust arvata, et teed hakkavad kasutama ka inimesed, kellel puudub selleks otsene vajadus (kes ei kasuta seda juurdepääsuks oma kinnistutele). Seega ei pea kohus tõenäoliseks, et tee kasutus intensiivistub märkimisväärselt määral, mis tooks omakorda kaasa kaebajate kinnistule ohu. Kaebajad toovad välja, et varasemalt on kasutatud teed ebaseadusliku prügi mahapanekuks, mis ei ole kohtu hinnangul selline asjaolu, mis välistab tee taastamise ja sundvalduse seadmise vajaduse.
40.Kaebajate kinnistule sundvalduse seadmine oli põhjendatud ja proportsionaalne, haldusakt on piisavalt põhjendatud, sh formaalselt õiguspärane ning sundvalduse seadmise ulatus on õige. Kohus jätab kaebuse rahuldamata.
41.HKMS § 108 lg 1 alusel kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud, seega jäävad menetlusosaliste kulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Osaliselt jõustunud Riigikohtu 09.09.2025 kohtuotsusega.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.