Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest.
6.Määrus toimetatakse kätte kaebajale. Määrus edastatakse teadmiseks vastustajale.
7.Andmesubjektil on õigus esitada enne määruse jõustumist taotlus määruse avaldamise viisi kohta (vt määruse punkti 14).
Asjaolud
1.Kinnistusraamatusse on kantud korteriomand aadressiga V vald, V linn, P pst x, eluruum nr xx, registriosa number xxxxxx (edaspidi korter). Korteri ainuomanik oli kuni 28.02.2023 Valga vald. Registriosa kolmandas ja neljandas jaos kanded puuduvad (tl 10, 20).
2.Valga Vallavalitsus otsustas 12.12.2022.a korralduse nr 466 punktis 1.3 (edaspidi vaidlustatud korraldus) võõrandada korteri avaliku enampakkumise korras. Enampakkumine toimus keskkonnas www.osta.ee. Enampakkumine lõppes 03.02.2023 ja lõpphind oli 14 000 eurot (tl 13-14). Alates 01.03.2023 on korteri ainuomanikuna kinnistusraamatusse kantud Y (tl 20).
3.Kohus tegi 03.02.2023.a määruses (esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel) kindlaks, et korter on koormatud tähtajatu üürilepinguga kaebaja X kasuks. Korteri võõrandamisel jäi üürisuhe kehtima ning üürileandja õigused ja kohustused läksid üle korteri omandajale. Üürileandjal ei ole õigust öelda üürisuhe korraliselt üles ilma teist eluruumi vastu andmata. Üürisuhet saab üles öelda erakorraliselt, näiteks kui üürnik on viivituses üüri ja/või kõrvalkulude maksmisega. Tegemist on võlaõigusseaduse rakendamise seaduse § 15 lõikest 4 tuleneva seadusjärgse kitsendusega, mis oli avaldatud müügitingimustes ja kehtib ka korteriomandi uue omaniku suhtes.
4.Kaebaja esitas 23.01.2023 Tartu Halduskohtule kaebuse järgmistes nõuetes:
4.1.tunnistada õigusvastaseks vastustaja toimingud seoses korteri võõrandamise ja enampakkumise korraldamisega;
4.2.tühistada vaidlustatud korraldus;
4.3.kohustada vastustajat täitma temale seadusega pandud kohustusi elamuseadusele, eluruumide erastamise seadusele ja eluruumilepingule nr 12.
vastavalt
5.Kaebaja esitas 07.03.2023 kohtule avalduse, mille põhjal ta ei soovi põhjustada kahju korteri omandanud isikule ja kahjustada tema huve. Kohus selgitas 09.08.2023.a määruses, et kaebaja eesmärgiks kaebuse esitamisel oli takistada korteri võõrandamist, kuid kaebaja avalduse põhjal ta ei soovi tagasi pöörata seda, et korteri omandas Y. Kohus küsis, kas ja millistes määruse punktis 4 nimetatud nõuetes soovib kaebaja menetlust jätkata ning miks on see tema õiguste kaitseks vajalik.
6.Kaebaja selgitas 08.09.2023.a avalduses, et ta on jätkuvalt seisukohal, et ei soovi kahju tekitada kolmandale isikule. Kaebaja ei soovi vaidlustatud korralduse tühistamist. Kaebaja ei nõustu, et kohustamisnõudeid üürileandja kohustuste täitmiseks on praegu võimalik esitada ainult Y vastu, kuna uue omaniku kohustused üürileandjana algavad 01.03.2023. Kaebaja asendab vaidlustatud korralduse tühistamise nõude kahju hüvitamise nõudega. Vastustaja on kaebajale tekitanud varalist ja mittevaralist kahju. Kui õiguste rikkumine seisneb asja õigusvastases valdamises, võib kaebuse esitada haldusorganile 30 aasta jooksul. Vastustaja ei ole tagastatud kaebajale EVP-sid, reservfondi makseid või kapitaalremondi kulutusi. Kaebajale tuleb luua varaline olukord, milles ta oleks, kui teda poleks hoitud vales teadmises, et ta saab korteri erastada. Vastustaja on omandanud vaidlusaluse korteri pahauskselt, on alusetult rikastunud, on omandanud korteri ja petnud kaebajalt välja kapitaalremondi koos maja remondiga ning reservfondi maksetega. Vastustaja pole täitnud seadusest tulenevaid omaniku kohustusi ja on lasknud ülemisel naabril lõhkuda remondi käigus korterit. Vastustajal on kohustus hüvitada kaebajale kasu, mille ta seonduvalt ostu-müügiga sai. Isegi kui vastustaja toimingud korteri müügiga olid õiguspärased, on kaebajal õigus nõuda kahju hüvitamist. Kohtu seisukoht Kaebuse muutmine
7.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 49 lg 1 sätestab, et kaebaja võib kaebuse nõuet või alust muuta kuni kohtuvaidluseni halduskohtus või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni, kui see on kohtu hinnangul otstarbekas kaebuse eesmärgi saavutamiseks ning kaebuse esitamine muudetud kujul oleks lubatav. Kohus ei luba kaebajal muuta kaebust nii, et kaebaja asendab vaidlustatud korralduse tühistamise nõude kahju hüvitamise nõudega. Kohus põhjendab seda järgmiselt.
7.1.Enamuse kaebaja nimetatud kahju hüvitamise nõude aluste puhul ei oleks kaebus muudetud kujul lubatav. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 1 lg 2 ning lg 3 p 1 ja 2 alusel on kahju tekitatud eraõiguslikus suhtes, kui avaliku võimu kandja on kahju tekitanud võlaõigussuhtest tuleneva kohustuse või tema kui kinnisasja omaniku kohustuste rikkumisega. HKMS § 4 lg 1 alusel on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluse lahendamine. Kaebaja ei saa esitada halduskohtule kahju hüvitamise nõuet alusel, et vastustaja on rikkunud tema kui korteriomandi omaniku kohustusi või kaebaja valdust või üürileandja kohustusi, s.h alusel, et vastustajal kui omanikul või üürileandjal oli kohustus hüvitada kaebajale elamu või korteri remondiks tehtud kulutused, remondifondi maksed või muud sarnased kulutused. Need nõuded tuleb esitada maakohtule.
7.2.Käesolev kohtuasi algas vaidlusest selle üle, kas vastustaja kui haldusorgani otsus korteriomand müüa oli õiguspärane, mitte vaidlusest selle üle, kas vastustaja õiguspäraselt jättis rahuldamata või lahendamata kaebaja taotluse korter erastada. Kahju hüvitamise nõude esitamine alusel, et kaebaja on kaotanud võimaluse korter erastada, kujutaks endast nii kaebuse nõude kui ka kaebuse aluse muutmist. Sel juhul ei ole tegemist kaebuse muutmisega, vaid uue kaebuse esitamisega. Erastamise võimaluse kaotamisega tekitatud kahju hüvitamise nõudes saab vastustaja õigusvastaseks tegevuseks RVastS § 7 lg 1 tähenduses olla kaebaja esitatud korteri erastamise taotluse rahuldamata või enne erastamise toimingute tegemise lõpptähtaega (eluruumide erastamise seaduse § 22 lg 61 alusel 31.12.2001) lahendamata jätmine. Kui korteri erastamine ei ole alates 01.01.2002 enam võimalik, siis ei saa erastamise võimaluse kaotamisega tekitatud kahju olla põhjuslikus seoses korteriomandi müügiga.
7.3.Algse kaebuse eesmärgi saavutamisest ehk korteriomandi müügi aluseks olnud haldusakti tühistamisest on kaebaja loobunud. Sel juhul ei saa kaebuse muutmine olla otstarbekas kaebuse eesmärgi saavutamiseks.
8.Kaebajal on õigus esitada kahju hüvitamise nõuded uute kaebustena maakohtule ja halduskohtule vastavalt kummagi kohtu pädevusele. Kohus peab siiski õigeks halduskohtu pädevuses oleva nõude osas kaebajale selgitada, et RVastS § 17 lg 3 alusel tuleb kahju hüvitamise nõue esitada kolme aasta jooksul arvates päevast, millal kannatanu kahjust ja selle põhjustanud isikust teada sai või pidi teada saama, sõltumata teada saamisest aga 10 aasta jooksul kahju tekitamisest või selle põhjustanud sündmusest arvates. Kui kaebaja väitel tegi ta korteri erastamisega seotud toiminguid 1995. aastal ning lõpptähtaeg erastamise toimingute tegemiseks oli 31.12.2001, siis on kahju hüvitamise nõude esitamise tähtaeg ammu möödas. Tähtajad, mis on eraõiguse valdkonda kuuluvates õigusaktides sätestatud omandiõiguse või valduse rikkumisega seotud nõuete aegumise kohta, ei ole siin kohaldatavad. Eeltoodud kohtu arvamus ei takista kaebajal soovi korral kaebust esitada, kuna siduva seisukoha kaebuse tähtaegsuse ja kaebetähtaja ennistamise võimaluse kohta võtab kaebuse esitamise korral seda asja lahendav kohtunik. Menetluse lõpetamine ja kaebuse tagastamine
9.Kaebaja kinnitas 08.09.2023.a avalduses, et ta ei soovi enam esitada vaidlustatud korralduse tühistamise nõuet. Kohus tõlgendab seda kaebusest loobumise avaldusena. Kohus selgitas kaebusest loobumise võimalust ja menetluse lõpetamise tagajärgi kaebajale 09.08.2023.a määruse punktis 8.
Kohus võtab vastu kaebusest loobumise vaidlustatud korralduse tühistamise nõudes ja lõpetab menetluse HKMS § 152 lg 1 p 3 alusel.
10.Kohus tagastab kaebuse nõudes kohustada vastustajat täitma elamuseadusest, eluruumide erastamise seadusest ja üürilepingust tulenevaid kohustusi. Vastustaja kui üürileandja kohustuste (elamuseadusest ja üürilepingust tulenevate kohustuste) täitmise osas ei ole vaidluse lahendamine halduskohtu pädevuses. Kohustuse tagastada kaebus sätestab HKMS § 121 lg 1 p 1. Üürileandja kohustusi reguleerivad sätted kuuluvad eraõiguse valdkonda ja vaidluse lahendamise pädevus on maakohtul. Eluruumide erastamise seadusest tuleneva kohustuse all mõtleb kaebaja kohtu arusaamisel seda, et vastustajal oleks olnud kohustus erastada korter kaebajale. Selle nõude puhul ei ole kaebusega võimalik saavutada kaebuse eesmärki, kuna vastustaja ei ole enam korteriomandi omanik. Õiguse tagastada kaebus sätestab HKMS § 121 lg 2 p 2. Kohus kordab veelkord, et nõudel ei oleks olnud ka mingeid eduväljavaateid, kuna eluruumide erastamise seaduse § 22 lg 61 alusel lõppes korterite erastamine 31.12.2001.
11.Kohus tagastab kaebuse nõudes tunnistada õigusvastaseks vastustaja toimingud seoses korteri võõrandamise ja enampakkumise korraldamisega HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel, kuna kaebajal puudub ilmselgelt kaebeõigus. Kohus palus 09.08.2023.a määruses kaebajal selgitada, kas ta soovib tuvastamisnõude menetluse jätkamist ning millisel põhjendusel on see vajalik kaebaja õiguste kaitseks. Kaebaja ei esitanud kohtu küsitud selgitusi seoses tuvastamisnõudega. Kohtule ei ole äratuntav, miks peaks tuvastamisnõude lahendamine olema kaebaja õiguste kaitseks vajalik. HKMS § 45 lg 2 alusel ei ole tuvastamisnõude esitamist lubatud põhjendada sooviga esitada tulevikus kahju hüvitamise nõue. Lisaks selgitas kohus eespool, et kaebaja põhjendused talle kahju tekitamise kohta osas, milles need on halduskohtu pädevuses, ei ole põhjuslikus seoses mitte korteriomandi müügiga, vaid võimalike tunduvalt varasemate otsustega, mis on seotud korteri erastamisega.
12.Kokkuvõttes on kohus kõigis kaebuse nõuetes menetluse lõpetanud või kaebuse tagastanud. Käesoleva määrusega on asja menetlus tervikuna lõppenud.
13.Menetluskulude kandmise kohustus on HKMS § 108 lg 4 ja 7 alusel kaebajal. Vastustaja ei ole menetluses osalenud, seega ei saa vastustajal olla asjas menetluskulusid ning kohus ei anna vastustajale võimalust esitada menetluskulude taotlus ja kuludokumendid.
14.Käesolev määrus kuulub avaldamisele Riigi Teatajas. Andmesubjektil on õigus esitada taotlus määruse osaliseks avaldamiseks, eelkõige tema nime avaldamata jätmiseks (HKMS § 179 lg 4, § 175 lg 3-5). /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik Karin Jõks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.