Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse avalikult teatavakstegemine 15. september 2023, Tallinn Haldusasja number
3-22-2595
Haldusasi
X kaebus Viimsi valla õigusvastase tegevusega tekitatud 17 207,72 euro suuruse kahju hüvitamise nõudes.
Kohtuasja läbivaatamise viis
Kohtuistungil 05.09.2023
Menetlusosalised
Kaebaja: X Vastustaja: Viimsi vald Esindaja: Gunnar Kender
RESOLUTSIOON
1.Jätta X kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. SELGITUSED: Menetlusosalisel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 16. oktoobril 2023 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
Kaebaja ostis Viimsi Vallavalitsuse poolt läbi viidud enampakkumise tulemusena kaks Naissaarel asuvat elamut ja ühe seal asuva kuuri. Viimsi Vallavalitsus teavitas kaebajat
enampakkumise võitmisest 17.12.1997. aasta kirjas (dtl. 18) ning kaebaja ja Viimsi valla vaheline ostu-müügileping sõlmiti 04.02.1998 (dtl. 21).
1.2.Kaebaja esitas 22.12.1997 Viimsi Vallavalitsusele avalduse eelnimetatud elamute ja kuuri juurde kokku 12 000 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks (dtl. 17).
1.3.Viimsi Vallavalitsuse 24.04.2001. aasta korraldustega nr 480 ja 481 (dtl. 26 ja 28) määrati eespool punktis 1.1. nimetatud elamute teenindamiseks vajaliku maa suuruseks vastavalt 3600 m2 ja 4400 m2 ning otsustati need maatükid erastada kaebajale. Vastavad maa ostueesõigusega erastamise ostu-müügilepingud sõlmiti kaebaja ja riigi vahel 25.03.2004. aastal (dtl. 30 ja 34). Eespool punktis 1.1. nimetatud kuuri (edaspidi „vaidlusalune kuur“) teenindamiseks vajaliku maa määramise või selle ostueesõigusega erastamise kohta samas ühtki otsust ei tehtud.
1.4.Viimsi Vallavalitsus andis 20.11.2019 korralduse nr 723 (dtl. 57), millega nõustus ca 3600 m2 suuruse maatüki jätmisega riigi omandisse ning määras selle koha-aadressiks Haldja tee 6. Sellel maatükil paikneb vaidlusalune kuur. Osutatud korralduses kinnitas vallavalitsus, et kõnealuse maa suhtes ei ole esitatud maa tagastamise ja ostueesõigusega erastamise korrast lähtuvaid avaldusi ja seal puuduvad maareformi seaduse (edaspidi „MaaRS“) § 6 lõike 3 nõuetele vastavad ehitised.
1.5.Maa-ameti peadirektori 28.01.2020 korraldusega nr 1-17/20/220 (dtl. 131) otsustati jätta Haldja tee 6 maa riigi omandisse.
1.6.Viimsi Vallavalitsus andis 09.11.2022 korralduse nr 475 (dtl. 92), mille puntiga 1 otsustas lõpetada kaebaja 22.12.1997 esitatud avalduse alusel maa ostueesõigusega erastamise menetluse vaidlusaluse kuuri osas.
2.1.Kaebaja esitas 10.12.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse, taotledes esimese võimalusena Maa-ameti peadirektori 28.01.2020 korralduse nr 1-17/20/220 ning Viimsi Vallavalitsuse 20.11.2019 korralduse nr 723 ja 09.11.2022 korralduse nr 475 punkti 1 tühistamist ning Viimsi valla kohustamist kaebaja poolt 22.12.1997. aastal esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse uueks läbi vaatamiseks või teise võimalusena (alternatiivselt) Viimsi vallalt kaebajale tekitatud kahju eest 17 207,72 euro suuruse hüvitise välja mõistmist.
2.2.Käesolevas haldusasjas 20.03.2023 tehtud Tallinna Halduskohtu määrusega lõpetati kaebaja kaebuse menetlus Maa-ameti peadirektori 28.01.2020 korralduse nr 1-17/20/220 tühistamise nõude osas ning jäeti kaebus läbi vaatamata Viimsi Vallavalitsuse 20.11.2019 korralduse nr 723 tühistamise, Viimsi Vallavalitsuse 09.11.2022 korralduse nr 475 punkti 1 tühistamise ning kaebaja poolt 22.12.1997. aastal esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse uueks läbi vaatamiseks kohustamise nõuete osas. Halduskohtu 20.03.2023 kohtumäärus jõustus edasi kaebamata.
2.3.Kaebaja leiab, et Viimsi Vallavalitsuse eksitava tegevuse ning tegevusetuse tõttu jäi kaebaja ilma võimalusest saada maa ostueesõigusega erastamise teel
vaidlusaluse kuuri aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa omanikuks, mistõttu nõuab ta Viimsi vallalt talle tekkinud kahju eest 17 207,72 euro suuruse hüvitise välja mõistmist. Kahju seisneb kaebaja väitel esiteks vaidlusaluse kuuri eest makstud ostuhinnas (1150,40 eurot) ja tehinguga seotud notaritasus (57,32 eurot), millised kulutused muutusid kaebaja jaoks seoses maa erastamise võimatuks muutumisega tarbetuks ning teiseks saamata jäänud tulus, mis vastab Haldja tee 6 kinnistu väärtusele (16 000 eurot). Viimasega seoses lähtub kaebaja esiteks sellest, et ta oleks pidanud saama erastada vaidlusaluse kuuri juurde 3600 m2 maad ning teiseks sellest, et vaidlusaluse kuuri vahetuses läheduses asuva sama suure maatüki võõrandas ta 2016. aastal 18 000 euro eest. Selle tõendamiseks on kaebaja esitanud Haldja tee 7 kinnistu müügilepingu (dtl. 98). Samuti on kaebaja Haldja tee 6 kinnistu väärtuse tõendamiseks esitanud rea avalikult kättesaadavaid andmeid Viimsi Vallavalitsuse poolt korraldatud enampakkumistel 2023. aastal müüdavate kinnistute alghindade kohta (dtl. 397 jj). Kaebaja rõhutab ka, et praegust Haldja tee 6 kinnistut hõlmab ka 22.12.1998. aastal kehtestatud detailplaneering, mille kohaselt on tegemist elamumaaga. Lisaks sellele viitab kaebaja ka avalikult kättesaadavas kinnisvaramüügiportaalis avaldatud müügikuulutusele, mille kohaselt müüakse Naissaarel vastavalt 1107 m2 ja 1854 m2 suuruseid kinnistuid 89 000 ja 59 900 euro suuruse hinnaga, kusjuures kummalgi neist kinnistutest kehtivat detailplaneeringut ei ole. Kaebaja rõhutab, et on seega saamata jäänud tulu hinnanud väga konservatiivselt.
2.4.Kaebaja leiab esiteks, et vastustaja peab talle hüvitama usalduskahju. Kohtuistungil selgitas kaebaja, et juba 1997. aastal toimunud munitsipaalvara enampakkumisel osalemisel tekkis tal arusaam, et ta saab enampakkumisel omandatavate objektide juurde erastada maad, millist veendumust kinnitas ka see, et kahe Naissaarel asuva elamu juurde talle maa ostueesõigusega erastati. Kaebaja rõhutas kohtuistungil, et talle on senini mõistmatu, mis põhjusel tegelikult vaidlusaluse kuuri juurde maa erastamise menetlust mõistliku aja jooksul lõpule ei viidud. Kaebaja peab pelgalt formaalseks põhjuseks seda, et vaidlusalune kuur ei vasta MaaRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise mõistele. Seejuures tõdeb kaebaja, et selle kuuri näol oli tegemist varemetega juba kuuri omandamise ajal, ent see vastas ehitise mõistele nii nagu see oli sätestatud MaaRS § 6 lg 3 redaktsioonis, mis kehtis kuni 31.12.2022. Teiseks selgitas kaebaja kohtuistungil, et varemetega oli tegemist ka kaebaja poolt samal enampakkumisel omandatud elamute näol, mille juurde ometi maa ostueesõigusega erastamist võimaldati. Kaebaja märkis kohtuistungil samuti, et pärast seda, kui vastustaja ametnik tegi kaebajale 2018. aastal ettepaneku vaidlusalune kuur korda teha, selgus kohapeal, et vaidlusaluse kuuri vundament ei hõlma mitte 32,2 m2 suurust ala, nagu ostu-müügilepingus märgitud, vaid umbes 130 m2 suurust ala.
2.5.Kaebaja leiab sisuliselt, et valla tegevus ja sellele järgnenud pikk tegevusetus tekitas temas veendumuse, et tal on võimalik vaidlusaluse kuuri juurde maa erastada. Seejuures on kaebaja viidanud mitmele ajaleheartiklile, kus viidati sellele, et Naissaarel asuvate lagunenud endise NSVLi armee ehitiste juurde on võimalik maad erastada. Kaebaja märgib, et Viimsi vald võttis Erastamisagentuurilt Naissaarel olevad endise NSVL armee varad üle eesmärgiga luua formaalne alus maa erastamiseks, mitte eesmärgiga need objektid taastada. Kaebaja viitab ka sellele, et juba enampakkumisel pakkumise tegemisel tuli märkida ka soetatavate ehitiste kavandatav kasutusotstarve. Selles kontekstis peab kaebaja mõistetamatuks vastustaja seisukohta, et kaebaja oleks maa erastamise eeldusena pidanud vaidlusaluse kuuri korda tegema. Kaebaja märgib ka, et enampakkumise tingimuste hulgas ei olnud sätestatud, et müüdavad objektid (kuur, vundament, välikäimla, sigala jne) tuleb erastamisõiguse saamiseks korda teha ja sihtotstarbe kohaselt kasutusele võtta. Kaebaja heidab vastustajale ette ka seda, et viimane ei teinud väga pika aja jooksul kaebaja maa erastamise avalduse kohta ka negatiivset otsust, mida kaebajal oleks sel juhul olnud võimalik vaidlustada.
2.6.Teise võimalusena leiab kaebaja, et kahju tuleb hüvitada vastavalt riigivastutuse seaduse (edaspidi „RVastS“) § 7 lõikele 1, kuna vastustaja jättis vaidlusaluse kuuri juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse mõistliku aja jooksul lahendamata. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et maa erastamise võimatus on tingitud kaebaja enda tegevusetusest, kuna valla kohustus menetlus nõuetekohaselt ja mõistliku aja jooksul läbi viia ei sõltunud sellest, kas kaebaja vastustaja viivitust vaidlustas või kohustuse täitmist nõudis.
3.1.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, leides esmalt, et vaidlusaluse kuuri aluse maa riigi omandisse jätmine ja kaebaja poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamine olid sisuliselt õiguspärased, kuna kõnealusel maal ei paiknenud MaaRS § 6 lõikes 3 määratletud ehitist, mille juurde oleks olnud maa ostueesõigusega erastamine üldse võimalik. Vastustaja väitel on hiljemalt detailplaneeringu kehtestamise ajal ehk 1998. aasta detsembris tuvastatud, et vaidlusaluse kuuri asukohas asub vare. Vastustaja leiab, et nõue, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel asuvad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu maareformi aja ning kaebajal pidi sõltumata vallavalitsuse tegevuse(tuse)st olema arusaadav ja selge, et maa ostueesõigusega erastamiseks ehk maa omandamiseks soodustingimustel annab õiguse vaid korras ja sihtotstarbeliselt kasutatav ehitis.
3.2.Vastustaja leiab, et usalduskahju hüvitamine kaebajale on välistatud, kuna vastustaja tegevus ei ole saanud tekitada kaebajas usaldust selle vastu, et ta saab maa erastada. Vastustaja hinnangul ei tule kõne alla kahju hüvitamine ka riigivastutuse seaduse alusel, kuna vastustaja ei ole käitunud õigusvastaselt ega ole kaebajale mingisugust kahju tekitanud, vaid kaebaja on ise olnud hoolimatu oma vara suhtes ja seega tegevusetu.
3.3.Täiendavalt märgib vastustaja, et ei nõustu ka kaebaja esitatud kahju suuruse arvestusega, kuna kaebuses nimetatud notaritasu hõlmas kogu tehingu tõestamist, ent tehingu esemeks olid lisaks vaidlustatud kuurile ka kaks elamut. Samuti ei pea vastustaja põhjendatuks Haldja tee 6 kinnistu väärtuse leidmisel lähtumist Haldja tee 7 kinnistu müügihinnast, kuna viimati nimetatud kinnistul asus selle müügi ajal elamu, vaidlusaluse kuuri asukohas aga üksnes vare. Vastustaja märgib ka, et maa ostueesõigusega erastamise võimaluse saamiseks oleks kaebaja pidanud tegema kulutusi ka hoone kordategemiseks, maksma maa erastamise eest ja tasuma maamaksu.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta pelgalt sel põhjusel, et põhimõtteliselt väär on kaebaja keskne tees, et ta jäi maa ostueesõigusega erastamise võimalusest ilma vastustaja eksitava tegevuse ja/või tegevusetuse tõttu. Isegi kui möönda, et vastustaja andis kas 1997. aastal toimunud enampakkumisele eelnevalt, selle käigus või pärast seda mittetäielikku teavet seaduses sätestatud maa erastamise tingimuste kohta ja/või viivitas vaidlusaluse kuuri juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse lahendamisega põhjendamatult kaua, ei tinginud see maa erastamise võimalusest ilma jäämist, kuna sellist võimalust ei saanud kaebajal tekkida ainuüksi põhjusel, et kaebaja omandis ei olnud ehitist, mis saanuks anda õiguse maa erastamiseks. Kaebajal oleks saanud tekkida õigus maa erastamiseks, kui ta oleks vaidlusaluse kuuri korda teinud ehk viinud selle sellisesse seisukorda, et see vastab ehitise tunnustele. Selleks vajalikke toiminguid oli kaebajal võimalik teha enam kui 20 aasta jooksul ning initsiatiivi selleks oleks pidanud üles näitama kaebaja ise, ilma et vastustaja oleks pidanud teda selleks suunama või sundima.
5.Kuigi pooltel endilgi puuduvad andmed ja tõendid vaidlusaluse kuuri seisukorra kohta ajal, mil toimus enampakkumine, kus kaebaja selle kuuri omandas või ajal, mil sõlmiti vastav ostumüügileping, ei ole ometi vaidlust selles, et hiljemalt 1998. aasta lõpus oli vaidlusalusest kuurist alles vaid vare. Teisisõnu oli tegemist lagunenud ehitisega. MaaRS § 22 lõikest 1 on alates selle seaduse jõustumisest 1993. aastal tulenenud, et ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt MaaRS-ile. Ehitise mõiste on määratletud MaaRS § 6 lõikes 3, mille sõnastust on küll aja jooksul korduvalt muudetud, ent nagu ka Riigikohus kohtuasjas nr 3-16-579 tehtud kohtuotsuse punktis 11 selgitanud on, ei ole MaaRS ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde. Kaebaja leiab ekslikult, et enne 31.12.2002 oleks olnud vaidlusaluse kuuri juurde maa erastamine võimalik. Ka toona viidati MaaRS § 6 lõikes 3 ehitise mõiste määratlemisel planeerimis- ja ehitusseadusele, MaaRS § 6 lg 3 hilisemas redaktsioonis ehitusseadusele. Kõigist MaaRS § 6 lõike 3 redaktsioonidest, mis on kehtinud alates ajast, mil kaebaja maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitas, on üheselt tulenenud, et maa ostueesõigusega erastamise õiguse tekkimise eelduseks on hoone või rajatise olemasolu. Mõistete „hoone“ ja „rajatis“ määratlused olid nii planeerimis- ja ehitusseaduses kui ka 01.01.2023 jõustunud ehitusseaduses sisuliselt samasugused – hooneks loeti väliskeskkonnast eraldatud siseruumiga
ehitis ning rajatiseks loeti iga muu maapinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Kunagi hoonena rajatud ja sellisena kasutuses olnud objekt, mille puhul ei saa enam rääkida väliskeskkonnast eraldatud siseruumist, ei vasta (ega ole kunagi vastanud) hoone määratlusele. Tegemist ei ole ka poolelioleva hoonega ning hoone lagunemise tulemusena ei muutu see rajatiseks. Tegemist on lagunenud hoonega, mille juurde ei ole selle omanikul õigust maad erastada. Seevastu oli lagunenud hoone omanikul võimalik lagunenud hoone korda teha ehk viia see sellisesse seisukorda, et see oleks vastanud hoone määratlusele, millisel juhul oleks ta saanud selle juurde erastada ka maa. Asjaolu, et vaidlusalune kuur oli lagunenud, ei ole seega tähtsusetu formaalne põhjus, mis takistas maa erastamist, vaid asjaolu, mis seadusest tulenevalt maa erastamise välistas.
6.Iseenesest loogiline on kaebaja seisukoht, et enampakkumisel ei olnud ei valla ega enampakkumise esemeks olevaid lagunenud ehitisi omandanud isikute eesmärk nende ehitiste taastamine ja kasutusse võtmine nende endisel eesmärgil. See ei tähenda aga kuidagi, et maa erastamine oleks olnud võimalik ehitiste seisukorrast hoolimata. Seejuures vähemalt nende lagunenud hoonete puhul, mis asusid maal, mille osas õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise avaldusi esitatud ei olnud, ei oleks ehitise korda tegemine pruukinud tingimata tähendada lagunenud ehitise taastamist varasemal kujul ega selle varasemast funktsioonist lähtudes. Samuti ei ole MaaRS kunagi reguleerinud ehitusõiguse küsimusi ehk teisisõnu, olenevalt lagunenud ehitise seisukorrast ning selle kordategemiseks vajalike ehitustööde mahust võis lagunenud ehitise kordategemine eeldada ehitusprojekti koostamist, ehitusloa väljastamist jms. Eelnev ei mõjuta aga kuidagi tõdemust, et maa ostueesõigusega erastamise eelduseks oli ehitise olemasolu. Maa erastamise õiguse seisukohast ei ole ka kunagi olnud oluline, millal või mis asjaoludel ehitis lagunes või kasutusest välja langes. Ehitise lagunemise asjaolud võisid määravaks osutuda küll hinnangu andmisel sellele, kas ehitise kordategemine on üldse võimalik – näiteks sai pidada võimalikuks maa erastamise avalduse esitamise ajast arvates pidevalt kasutuses olnud, ent tulekahjus hävinud hoone asemele uue hoone püstitamist ja selle juurde maa erastamist – ent mitte kunagi ei ole seadus võimaldanud maa erastamist lagunenud hoone juurde, mida omanik korda teinud ei ole.
7.Ajavahemikul 22.03.1999—14.07.2017 kehtinud redaktsioonides nägi MaaRS § 6 lg 31 ette kohaliku omavalitsuse õiguse anda lagunenud ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks. Sellise tähtaja andmine ei olnud aga kohaliku omavalitsuse kohustus. Sellist tähtaega andmata ei võinud kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamise menetlust lõpetada (teisisõnu tuli enne lõpliku eitava otsuse tegemist anda selline tähtaeg), ent tähtaja andmata jätmine ei tähendanud mitte kuidagi seda, nagu oleks kohalik omavalitsus aktsepteerinud maa ostueesõigusega erastamise õigust andva ehitise olemasolu. Alates 14.07.2017 ei olnud kohalikul omavalitsusel ka enam võimalik sellist tähtaega anda, ent ka see ei takistanud mitte kuidagi kaebajal endal vajalike sammude astumist selleks, et vaidlusalune kuur korda teha, taotledes selleks vajalikud load (nt ehitusloa) ja tehes vajalikud ehitustööd.
8.Mis puudutab kaebaja väidet, et samal enampakkumisel müüdud teiste lagunenud hoonete juurde maa erastamist võimaldati, siis tuleb märkida esiteks seda, et käesolevas asjas ei ole võimalik ega ka vajalik hinnata nende teiste objektide seisukorda ega seda, kas need maa
ostueesõigusega erastamise ajal ehitise (hoone või rajatise) tunnustele vastasid. Isegi kui saaks asuda seisukohale, et sealsamas Naissaarel võimaldati maa ostueesõigusega erastamist lagunenud või kasutusest väljalangenud ehtiste juurde, mille seisukord oli sarnane vaidlusaluse kuuri omale, ei saaks sellest järeldada, et kaebaja oleks pidanud saama maad erastada ka vaidlusaluse kuuri juurde. Kuna vaidlusalune kuur ei vastanud ehitise tunnustele, ei olnud selle juurde maa erastamine lubatav ka siis, kui teiste samasuguste varemete juurde maa ostueesõigusega erastamist seadusega vastuollu minnes võimaldati. Isikul ei ole õigust nõuda seadusega vastuolus oleva halduspraktika jätkamist.
9.Kaebaja väide, et vastustaja ei pruukinud enampakkumise läbi viimise ajal olla teadlik vaidlusaluse kuuri ja muude enampakkumisel müüdud objektide tegelikust seisukorrast, võib olla õige. Seejuures selgitas kaebaja kohtuistungil, et enampakkumise eel ka ta ise vaidlusaluse kuuri seisukorraga tutvunud ei olnud. On täiesti usutav, et selle seisukorraga ei olnud tuttav ka enampakkumise korraldaja ning nimega „kuur“ tähistati seda objekti enampakkumisega seotud dokumentides ja hiljem sõlmitud ostu-müügilepingus pelgalt põhjusel, et sellise nime all oli Erastamisagentuur selle objekti vallale üle andnud (dtl. 157-160). Oluline on aga see, et sõltumata sellest, kuidas oli enampakkumise esemeid enampakkumisega seotud dokumentides ning kaebaja ja valla vahel 04.02.1998. aastal sõlmitud ostu-müügilepingus nimetatud või kirjeldatud, ei saanud müügi esemeks olla maa ega maa ostueesõigusega erastamise nõudeõigus. Kohalikul omavalitsusel ei olnud mistahes õiguslikku võimalust müüa enampakkumisel õigust saada maa omanikuks. Maa ostueesõigusega erastamise õigus sai isikul tekkida eeldusel, et MaaRS sätestatud tingimused on täidetud. Munitsipaalomandis oleva vallasvara, sh lagunenud ehitiste müügiga ei saanud kohalik omavalitsus anda mistahes siduvat eelotsustust selle kohta, et nende juurde saab maad erastada. Seetõttu ei pidanud ka enampakkumise tingimustes olema sätestatud kohustust müügiesemeks olnud lagunenud ehitised korda teha. Sõltumata sellest, mida vald enampakkumise menetluse käigus selgitas või millist teavet ajakirjanduses avaldati, ei teinud vaidlusaluse kuuri võõrandamisel otsust, et tegemist on objektiga, mis annab õiguse selle juurde maad erastada ning kaebajal ei saanud seetõttu tekkida ka mingisugust usaldust selle vastu, et ta saab maa omandada sõltumata enampakkumisel soetatud kuuri tegelikust seisukorrast.
10.Kaebaja väide, et vastustaja on talle põhjustanud usalduskahju, on põhjendamatu. Avalikõiguslikus suhtes tekitatud usalduskahju hüvitamise õiguslikuks aluseks saab olla haldusmenetluse seaduse § 67 lg 3, kus on sätestatud, et kui ülekaalukast avalikust huvist tulenevalt tunnistatakse haldusakt isiku kahjuks kehtetuks, hüvitatakse isikule varaline kahju, mis tal haldusakti kehtima jäämise usaldamise tõttu on tekkinud või kindlasti tekib. Käesoleval juhul ei ole vastustaja andnud ega kehtetuks tunnistanud mitte ühtki haldusakti, millest oleks kaebajal saanud tekkida usaldus, et ta saab ostueesõigusega maad erastada. Sellest, et vastustaja ei teinud enam kui 20 aasta jooksul otsust vaidlusaluse kuuri juurde maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise kohta ehk lõplikku eitavat otsust, ei saanud eelnimetatud kaitstavat usaldust tekkida.
11.Kaebaja väidetavaks kahjuks on ühelt poolt enampakkumisel vaidlusaluse kuuri eest tasutud ostuhind ja tehingukulud. Sisuliselt väidab kaebaja, et ta tegi need kulutused lootuses, et ta saab vaidlusaluse kuuri juurde maad erastada. Sellist seadusega kaitstud lootust ei saanud
kaebajal tekkida, kuna enampakkumise ja hilisema ostu-müügilepingu esemeks oli vaidlusalune kuur sellises seisukorras, nagu see oli, mitte aga selle kuuri alune maa või selle kuuri juurde maa ostueesõigusega erastamise nõudeõigus. Sõltumata sellest, kas ostu-müügilepingu pooled tegid enne lepingu sõlmimist kindlaks vaidlusaluse kuuri seisukorra, ei saanud maa erastamine kõne alla tulla, kui vaidlusalune kuur objektiivselt maa erastamise õigust andva ehitise tunnustele ei vastanud, muuhulgas juhul kui see lagunes eelnimetatud lepingu sõlmimisele järgnevate kuude jooksul. Oluline on, et vastustaja ei ole andnud ühtki haldusakti ega teinud muud õiguslikult siduvat otsust, millest saanuks kaebajale tekkida õigustatud ootus maa erastamisele. Ükskõik, kas kaebaja omandas juba lagunenud hoone või lagunes see ajal, mil kaebaja oli selle omanik, on MaaRS sätted lagunenud ehitise juurde maa erastamise kogu aeg välistanud. Kaebajal oli võimalus seaduses sätestatud maa erastamise tingimused välja selgitada ning otsustada, kas kuuri omandamine sellises seisukorras, nagu seda enampakkumisel müüdi või selle viimine seisukorda, et see oleks käsitatav ehitisena, on otstarbekas või mitte. Seega ei saanud kuuri eest tasutud ostuhind ja tehingukulud ühelgi juhul käsitada kahjuna, mis kaebajal tekkis maa erastamise võimalust usaldades.
12.Kahju hüvitamine on välistatud ka riigivastutuse seaduse alusel. Isegi kui saaks asuda seisukohale, et vastustaja viivitas vaidlusaluse kuuri juurde maa ostueesõigusega erastamise menetluse läbi viimisega põhjendamatult kaua, ei ole see viivitus põhjustanud kaebajale väidetavat kahju. Teisisõnu ei saanud see viivitus tingida kaebaja ilmajäämist maa erastamise õigusest, kuna juba eeltoodud põhjusel välistas maa erastamise pelgalt see, et vaidlusalune kuur ei vastanud ehitise tunnustele. Ühelt poolt on tõsi, et haldusorgan peab menetluse läbi viima mõistliku aja jooksul ning antud juhul vältas vaidlusaluse kuuri juurde maa erastamise menetlus üle 20 aasta, mida on isegi maareformi kontekstis raske pidada mõistlikuks ajaks. Samas tingis lõpliku eitava otsuse tegemise see, et kaebaja omandis ei olnud sellist ehitist, mis oleks andnud õiguse maa erastamiseks. Vaidlust pole selles, et ehitise tunnustele ei vastanud vaidlusalune kuur juba vähemalt 1998. aasta lõpus, ent tõenäoliselt ei vastanud see neile juba ajal, mil kaebaja selle omandas. Kaebajal oli kogu selle enam kui 20-aastasel perioodil võimalik lagunenud ehitis korda teha. Menetlusele kulunud aeg ei töötanud antud juhul niisiis kaebaja kahjuks, vaid pigem tema kasuks. Käesoleval juhul ei ole ka ühtki tõendit, mis viitaks sellele, et kasvõi mingisugustes kirjades või haldusakti kvaliteeti mitte omavates avaldustes oleks vastustaja andnud kaebajale selgelt mõista, et erastamine viiakse peatselt läbi ilma, et kaebaja omalt poolt midagi tegema peaks.
13.Seoses kaebajale 2018. aastal tehtud ettepanekuga vaidlusalune kuur korda teha, saab märkida vaid seda, et sõltumata sellest, kas vallavalitsuse ametniku selline soovitus oli kehtiva õigusega kooskõlas või mitte, ei ole vaidlust selles, et kaebaja seda soovitust ei järginud. Käesoleva vaidluse lahendamiseks ei ole vastuse leidmine küsimusele, millised õiguslikud tagajärjed oleksid võinud kaasneda sellega, kui kaebaja oleks näiteks 2018. või 2019. aastal viinud need varemed sellisesse seisukorda, et vaidlusalune kuur oleks vastanud ehitise tunnustele MaaRS § 6 lg 3 tähenduses. Ühelgi juhul ei saanud kaebajal aga 2018. aastal antud soovitusest tekkida arusaama, veel vähem aga seadusega kaitstud ootust sellele, et ta saab vaidlusaluse kuuri juurde maa erastada ilma, et ta seal varemega midagi ette võtaks.
14.Kaebaja omistab põhjendamatu tähtsuse ka 1998. aastal kehtestatud detailplaneeringule. Detailplaneeringu eesmärk on küll planeeringuala kruntideks jaotamine ning detailplaneering määras ära erastamise (või näiteks perspektiivse maa riigi omandisse jätmise) tulemusena tekkiva võimaliku krundi suuruse ja kasutusotstarbe, ent detailplaneering ei sisaldanud ega saanudki sisaldada mistahes õiguslikult siduvat eelotsustust selle kohta, et kaebaja saab maad erastada.
15.Mis puudutab kaebaja väidet, et kohapeal ilmnes, et vaidlusaluse kuuri vundamendiga piiratud ala suurus on enam kui 130 m2, mitte aga 04.02.1998. aastal sõlmitud ostumüügilepingus nimetatud 32,2 m2, siis ka see asjaolu ei oma antud vaidluse lahendamise seisukohast tähtsust. Iseenesest on võimalik, et lepingus oli müügieseme tunnuseid kajastatud valesti, ent see ei kinnita seda, et tegelikult oleks kaebaja omandanud MaaRS § 6 lõike 3 tunnustele vastava hoone.
16.Viimaks on vastustaja nõustunud kaebaja etteheitega, et Viimsi Vallavalitsuse 20.11.2019. aasta korralduses nr 723 oli vääralt märgitud, et hiljem riigi omandisse jäetud Haldja tee 6 maa kohta ei ole esitatud maa ostueesõigusega erastamise taotlusi. Kaebaja oli taotlenud selle maa ostueesõigusega erastamist ning vastavas osas oli taotlus 20.11.2019 veel lahendamata. See eksimus ei ole aga oluline, kuivõrd vaidlust ei ole samas selles, et eelnimetatud korralduse andmise ajal ei olnud sellel maal ühtki ehitist, mille juurde oleks olnud maa erastamine võimalik. Samas ei olnud sel ajal enam ka võimalik anda lagunenud ehitise omanikule tähtaega ehitise korda tegemiseks. Seega ei saa asuda seisukohale, et kaebaja oleks maa ostueesõigusega erastamise õigusest ilma jäänud põhjusel, et vastustaja märkis 20.11.2019 korralduses ekslikult, et avaldusi maa erastamiseks ei ole esitatud. Lisaks sellele tuleb tähele panna, et riigivastutuse seaduse § 7 lg 1 kohaselt eeldab õigusvastase haldusaktiga tekitatud kahju hüvitamise nõude rahuldamine seda, et kahju ei olnud võimalik vältida RVastS §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmisega. Isegi kui asuda seisukohale, et kaebajal oli teoreetiline võimalus vaidlusaluse kuuri aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks (juhul kui ta oleks hoone korda teinud) kuni maa riigi omandisse jätmise otsustamiseni ning kui saaks tõdeda, et maa riigi omandisse jätmine oli õigusvastane, ei oleks hüvitamisnõude rahuldamine võimalik ka sel põhjusel, et kaebaja ei vaidlustanud õigeaegselt maa riigi omandisse jätmist käsitlevaid otsuseid.
17.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud, mistõttu jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda.
/allkirjastatud digitaalallkirjaga/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.