X ja Y kaebus Harku Vallavalitsuse 26.01.2021 korralduste nr 87 ja 88 tühistamise ning alternatiivselt Y-le tekitatud kahju hüvitamise nõudes
Menetlusosalised
Kaebajad – X ja Y, esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas Vastustaja – Harku vald, esindaja AS
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 16.07.2021 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X ja Y apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta X ja Y apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 16.07.2021 otsus haldusasjas nr 3-21-404 muutmata.
2.Apellatsioonimenetluse kulud jätta poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.06.2022. Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-21-404 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X omandas 1994. a-l Liikva külas praegusel Otsa tn 1 maaüksusel paiknevad lagunenud ehitised, milleks olid tulekahjus hävinud tööstushoonetest alles jäänud paekivimüür, silikaatmüür ja vundament. Asjaomaste ehitistega kaasnes maakasutusõigus 0,25 ha suurusel alal. Ehitiste müüjale oli 05.01.1991 antud ehitusluba kõnealusele maaüksusele individuaalelamu rajamiseks. X esitas 27.11.1997 Harku Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Harku Vallavalitsus tegi 18.12.2015 kirjas nr 11.2-1.2/5255 X-le ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise ettepaneku, selgitades, et maa ostueesõigusega erastamiseks õigustatud isikul on kohustus tellida maamõõtjalt katastriüksuse moodustamise tööd kolme kuu jooksul ning teavitada vallavalitsust tellimuse esitamisest. X ei tellinud eelnimetatud tähtaja jooksul katastriüksuse moodustamise töid. X müüs 04.06.2020 müügilepinguga erastamise tulemusel tekkiva Otsa tn 1 kinnistu Y-le, volitades viimast maa erastamiseks vajalike toimingute tegemiseks ning maa erastamise ostumüügilepingu sõlmimiseks. Y tegi 2020. a suvel Otsa tn 1 maatükil ehitustöid, mille tulemusena valmis umbes 33 m2 ehitusaluse pinnaga hoone, mille kolmeks seinaks on varasemalt maatükil olnud silikaatmüür, neljas sein on uus ja ehitatud puidust, hoonele on ehitatud uus puidust sarikate ja plekkkatusega viilkatus ning paigaldatud uks ja kaks akent. Ehitusteatist ehitustööde kohta ei esitatud.
2.Harku Vallavalitsus luges 26.01.2021 korraldusega nr 87 maa ostueesõigusega erastamise menetluse Liikva külas asuva Otsa tn 1 (katastritunnus 19801:001:4008) maaüksuse osas lõppenuks. Maareformi seaduse (MaaRS) alusel ei ole võimalik anda lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise korda tegemiseks tähtaega, vaid omanikul tuleb see kõrvaldada määratud tähtajaks. MaaRS § 6 lg 31 v.r (kuni 13.07.2017 kehtinud redaktsioon) järgi võis niisuguse ehitise omanik ehitise korda teha ja saada seeläbi õiguse maad ostueesõigusega erastada. Kehtiv MaaRS § 6 lg 31 riivab omandipõhiõigust, kuid on siiski õiguspärane. Seda õigustab avalik huvi lõpetada maareform ning riigi kui maaomaniku õigus määratleda maa õiguslik staatus ja kasutamise tingimused. Vallavalitsus on Otsa tn 1 kinnistul teostanud kaks korda paikvaatlust. 22.08.2018 olid kinnistul lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust kahjustavad ehitised. Teine paikvaatlus teostati 29.06.2020, sest vallavalitsusele tuli teabenõue ehitustegevuse kohta Otsa tn 1 maaüksusel. Paikvaatluse käigus tuvastati, et maaüksusel on ehitamisel 33 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone, millel polnud aknaid ega uksi ning katus oli valmimas. Tegemist on õigusliku aluseta rajatud ehitisega. MaaRS § 38 lg 4 kohustab maa erastamise õigust omavat isikut tegema maa erastamiseks vajalikke toiminguid Vabariigi Valitsuse kehtestatud tähtaegadel ja korras. Kui isik ei tee mõjuva põhjuseta talle kirjalikult teatatud tähtaja jooksul vajalikke toiminguid, loetakse ta erastamisnõudest loobunuks ja erastamismenetlus lõpetatakse. Seda on X-le 18.12.2015 saadetud kirjas selgitatud. Maaüksusele on 05.01.1991 väljastatud ehitusluba. Alates 01.07.2018 ei ole enam võimalik ehitusloa juurde erastada. Olukorras, kus ehitise omanik ei ole ikka veel alustanud ehitise 2(8)
3-21-404 püstitamist, pole põhjust eeldada, et tal on ehitusloa realiseerimiseks tegelik huvi. Maareformi lõpetamise eesmärki silmas pidades on vajalik välistada maa erastamine nendele isikutele, kes ei ole ehitusloa väljastamisest alates asunud ehitama ega teinud omapoolseid toiminguid maareformi läbiviimiseks. Maaüksusele püstitatud ehitis on 05.01.1991 ehitusloal märgitud lammutatava hoonena. Selle ehitamiseks pole väljastatud ühtegi ehitusluba ega ehitusteatist. Vald andis 23.08.2018 e-kirjaga Y-le üheselt mõista, et maaüksusel asub põlenud villakuivati vundament, mille juurde ei ole võimalik maad erastada. Ka 12.11.2018 e-kirjas selgitas vald, et Otsa tn 1 maaüksusel asuvat hoonet ei saa MaaRS mõistes lugeda ehitiseks, mille juurde saab maad erastada. 16.12.2019 e-kirjas vastas vald Y-le, et kohalik omavalitsus ei saa määrata tähtaega ehitise korda tegemiseks. Sama kordas vald 10.02.2020 e-kirjas. Harku vald ei ole andnud nõusolekut ehitise korrastamiseks. Maa ostueesõigusega erastamise menetlus tuleb lõpetada Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ (erastamise kord) p-de 4, 8 ja 134 alusel.
3.Harku Vallavalitsus määras 26.01.2021 korraldusega nr 88 MaaRS § 6 lg 3 alusel Otsa tn katastriüksusel asuva ehitise (EHR kood 220419911) kõrvaldamiseks tähtaja 03.04.2021. Ehitusregistri andmetel asub Otsa tn katastriüksusel üks ehitis, mis on sisse kantud vundamendina. Ehitusloa, mis on väljastatud 05.01.1991, alusel on katastriüksusel asuv hoone märgitud lammutatava hoonena. Hoone ehitamiseks ei ole väljastatud ehitusluba ega ehitusteatist. Vald ei ole andnud nõusolekut ehitise korrastamiseks, vaid on oma e-kirjades korduvalt väljendanud, et maaüksusel asuva ehitise juurde ei ole võimalik maad erastada. MaaRS § 6 lg 31 alusel ei käsitata ehitistena ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Need ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks.
4.X ja Y esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavalitsuse 26.01.2021 korralduste nr 87 ja 88 tühistamiseks. Y esitas alternatiivselt nõude talle tekitatud 6303,75 euro suuruse kahju hüvitamiseks. Otsa tn 1 maa ostueesõigusega erastamise suhtes oleks tulnud kohaldada erastamisavalduse esitamise ajal kehtinud õigusnorme ehk MaaRS redaktsiooni, mis võrdsustas kehtiva ehitusloa õiguslikul alusel püstitatud ehitisega. Vald ei ole andnud lagunenud ehitise kordategemiseks tähtaega. Vaidlustatud korralduste andmise ajaks oli Otsa tn 1 asuv ehitis igal juhul viidud sellisesse seisukorda, et see vastas ehitise mõistele MaaRS § 6 lg 3 tähenduses. Tegemist ei ole ebaseadusliku ehitisega. Asjaolu, et 1991. a-l väljastatud ehitusluba nägi ette lagunenud ehitise lammutamise, ei välistanud lagunenud ehitise kordategemist. Kaebajad lähtusid lagunenud ehitise kordategemisel vallast ja Maa-ametist saadud suunistest, et maa erastamiseks tuleb ehitis korrastada. Vald ei ole oma vastustes kaebajate pöördumistele kordagi märkinud, et erastamine on välistatud. 24.01.2020 toimunud telefonivestluses soovitus Harku abivallavanem VV Y-le erastamise jätkamiseks hoone korda teha. Kuna kaebajatel oli kohustus hoone korda teha, ei olnud eraldi ehitusloa või ehitusteatise menetlus vajalik. On arusaamatu, miks ei lõpetatud menetlust juba 2018. a-l, vaid anti kaebajatele lootust, et hoone taastamise korral on erastamine siiski võimalik. Viis aastat pärast piiride kulgemise ettepaneku tegemist on ebaõiglane ja vastuolus hea haldusega menetluse lõpetamine lähtuvalt sellest, et erastamise õigust omav isik ei tellinud katastriüksuse moodustamise töid. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekus ei antud tähtaega ehitiste kordategemiseks. 3(8)
3-21-404 Korralduse nr 87 kehtima jäämisel muutuvad asjatuks Y poolt ehitise kordategemiseks tehtud kulutused ja X-ga sõlmitud võlaõigusliku lepingu tõestamisel tasutud notaritasu. Vald ei teatanud, et hoonet ei või taastada. Seega on vald olnud tegevusetu ja vastutab tekkinud kahju eest.
5.Harku vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud korraldustes toodud põhjenduste juurde.
6.Tallinna Halduskohus jättis 16.07.2021 otsusega kaebuse rahuldamata. Vaidlus on selles, kas olukorras, kus maa erastamiseks õigustatud isik ei tellinud maamõõtjalt katastriüksuse mõõdistamise töid kolmekuulise tähtaja jooksul pärast 18.12.2015 piiriettepaneku saamist, võis vastustaja 26.01.2021 ehk enam kui viis aastat hiljem antud korraldusega maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetada. Lisaks on oluline, kas vastustaja oleks pidanud andma X-le MaaRS § 6 lg 31 alusel tähtaja lagunenud ehitise kordategemiseks ning kas vastustaja on nõuetekohaselt võtnud arvesse asjaolu, et korralduste andmise ajaks oli kaebaja Otsa tn 1 maatükile rajanud objektiivses mõttes hoone tunnustele vastava ehitise. MaaRS § 22 lg-st 1 tuleneb õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikule õigus omandada ehitise juurde ostueesõigusega erastamise teel maad MaaRS-s sätestatud ulatuses. MaaRS § 6 lg-st 3 tulenevalt loetakse ehitiseks aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi (hoone või rajatis), samuti lõpetamata ehitis. Kuni 13.07.2017 kehtinud MaaRS § 6 lg 3 redaktsiooni kohaselt loeti ehitiseks ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. MaaRS § 6 lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisi. MaaRS § 23 lg 11 paneb maa erastamiseks õigustatud isikule konkreetse kohustuse teha kindlaksmääratud aja jooksul erastamise läbiviimiseks vajalik toiming ehk tellida maamõõtjalt katastriüksuse moodustamise tööd. Samuti on seal selgelt sätestatud tagajärg, mis saabub selle kohustuse rikkumise korral – isik kaotab erastamise õiguse. MaaRS § 38 lgst 4 tuleneb, et kui maa erastamiseks õigustatud isik ei tee vajalikke toiminguid tähtaegselt, loetakse ta erastamisnõudest loobunuks ja erastamismenetlus lõpetatakse. X ei tellinud MaaRS § 23 lg-s 11 toodud kolmekuulise tähtaja jooksul maamõõtjalt katastriüksuse moodustamist. Ühtegi mõjuvat põhjust selleks ei ole kaebajad esile toonud. Üksnes X ebapiisav eesti keele oskus, millele kaebajad kohtuistungil osundasid, ei saa olla selliseks mõjuvaks põhjuseks. Kohustust tellida katastriüksuse moodustamine selgitati X-le 18.12.2015 kirjas, samuti toodi seal välja selle kohustuse täitmata jätmise tagajärg. Erastamise kord ei sätesta, millise aja jooksul pärast erastamiseks õigustatud isikule katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks antud tähtaja lõppemist peab kohalik omavalitsus menetluse lõpetama. Viieaastane viivitus, nagu käesoleval juhul, on ebamõistlikult pikk, kuid sellest hoolimata ei olnud menetluse lõpetamine õigusvastane. Faktiliseks asjaoluks, mis toob kaasa erastamisõiguse kaotamise, on erastamiseks õigustatud isiku poolne kohustuse rikkumine. Menetluse lõpetamise õiguspärasuse saaks kahtluse alla seada juhul, kui õigustatud isik oleks tellinud katastriüksuse moodustamise tööd pärast 3kuulise tähtaja möödumist ja esitanud katastriüksuse toimiku kohalikule omavalitsusele enne, kui viimane on jõudnud teha otsuse menetluse lõpetamise kohta. Praegusel juhul ei ole tegemist sellise olukorraga. Maa erastamiseks õigustatud isik ei saa pärast seda, kui ta on katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks seaduses ette nähtud tähtaja mööda lasknud, jääda tegevusetult ootama, et kohalik omavalitsus pakub talle mingeid täiendavaid tähtaegu toimingute tegemiseks või pakuks välja uusi lahendusi maa erastamise võimaldamiseks. X ei näidanud maa ostueesõigusega erastamise vastu üles mingisugust huvi kuni 2018. a suveni, mil Y asus 4(8)
3-21-404 vastustajalt ja Maa-ametilt pärima Otsa tn 1 maa erastamise jätkuva võimalikkuse kohta. Seejuures olid vahepeal jõustunud MaaRS muudatused ning alates 14.07.2017 ei olnud enam võimalik erastada maad 1991. a-l väljastatud ehitusloa juurde ega määrata tähtaega lagunenud ehitiste kordategemiseks. Seega leidis vastustaja õigesti, et X rikkus MaaRS § 23 lg-st 11 tulenevat kohustust ja kaotas seetõttu maa erastamise õiguse. Põhjendamatu on kaebajate seisukoht, et vastustaja oleks pidanud kohaldama MaaRS § 6 lgeid 3 ja 31 redaktsioonis, mis kehtis enne 14.07.2017. Maa ostueesõigusega erastamise õiguse olemasolu kontrollib kohalik omavalitsus esmalt erastamise eeltoimingute alustamisel ehk enne piiriettepaneku tegemist. Asjaolust, et X-le tehti 2015. a-l piiriettepanek, saab järeldada vastustaja seisukohta, et sel ajal oli kaebajal maa ostueesõigusega erastamise õigus. Kuna maal ei asunud ühtegi kasutatavat ehitist, sai tema erastamise õigus tuleneda üksnes 1991. a-l väljastatud ehitusloast. Olukorras, kus X ei reageerinud piiriettepanekule, võis kohalik omavalitsus eeldada, et isik on kaotanud huvi erastamise vastu. Kohalik omavalitsus ei pidanud hakkama omal algatusel täiendavalt uurima, kas X soovib hoopis lagunenud ehitised korrastada. Oluline on, et 1991. a ehitusloa esemeks ei olnud endise kuivati taastamine, vaid täiesti uute hoonete (elamu ja kõrvalhooned) ehitamine. Seega olukorras, kus X-l oli maa erastamise õigus tulenevalt seaduslikul alusel väljastatud ehitusloast, ei pidanud ega saanudki kohalik omavalitsus anda talle tähtaega lagunenud ehitiste kordategemiseks. Ehitise kordategemine MaaRS § 6 lg 31 tähenduses ei ole ehitise asemele uue ja suvaliste parameetritega objektiivselt ehitise tunnustele vastava objekti püstitamine, vaid lagunenud ehitise kordategemine selliselt, et ehitis on funktsionaalselt kasutatav oma varasemal kasutuseesmärgil. Ajal, mil kaebajad asusid uurima maa erastamise võimalikkust (2018. a suvi), ei olnud MaaRS-i sätetest tulenevalt enam võimalik lagunenud ehitiste kordategemiseks tähtaega anda. Riigikohus hindas kohtuasjas nr 3-16-579, kas 14.07.2017 jõustunud MaaRS-i muudatustel on lubamatu tagasiulatuv koormav mõju, ning leidis, et taotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle jooksul ehitist ei korrastanud, ei ole sellist koormavat mõju, sest nende puhul pidi nagunii järgnema menetluse lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine. See lahend on asjakohane ka praeguses vaidluses. X ei kaotanud maa erastamise õigust mitte seaduse muutumise tõttu, vaid põhjusel, et ta jättis katastriüksuse moodustamise tööd tellimata. Õige pole kaebajate seisukoht, et vaidlusaluste korralduste andmise ajal paiknes Otsa tn 1 maatükil maa erastamise õigust andev hoone. Maa ostueesõigusega erastamiseks ei anna õigust mitte ükskõik milline maatükil paiknev hoone või rajatise tunnustele vastav objekt, vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitis. Kõnealust 33 m2 ehitusaluse pinnaga hoonet ei saa pidada õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks. Selle püstitamise aluseks ei ole 1991. a-l väljastatud ehitusluba. Kaebajad pole esitanud ka ehitusteatist muu ehitise püstitamiseks. Väär on kaebajate väide, et maareformi raames ehitise kordategemine ei eelda ehitusteatise esitamist. Kuigi ebaseaduslikku ehitist on põhimõtteliselt võimalik seadustada, ei saa see ehitis siiski anda maa ostueesõigusega erastamise õigust. Ka hoonestusõiguse seadmine eeldab õiguslikul alusel püstitatud ehitise olemasolu. 24.01.2014 kehtima hakanud MaaRS § 351 lg 11 sätestab, et hoonestusõiguse seadmise menetlust ei alustata ja hoonestusõigust ei seata ehitusloa alusel, kui ehitamist ei ole alustatud. Kuna erastamisõiguse minetanuna oli X jätkuvalt Otsa tn 1 asuvate varemete omanik, tuli vastustajal vastavalt MaaRS § 6 lg-le 31 määrata tähtaeg lagunenud ehitise kõrvaldamiseks ehk anda tähtaeg, mille jooksul on kaebajal võimalik lagunenud ehitis ära viia ning mille möödumisel muutub lagunenud ehitis maatüki oluliseks osaks ehk lõpeb kaebaja omandiõigus sellele ehitisele kui vallasasjale. 5(8)
3-21-404 Kuna tühistamiskaebus jääb rahuldamata, tuleb järgnevalt käsitleda Y alternatiivset hüvitamisnõuet. Nõue on põhjendamatu. Kuigi kaebaja esitatud e-kirjavahetuses ei viita vastustaja maakorraldaja sellele, et esineb alus maa erastamise menetluse lõpetamiseks, ei ole vastustaja ametnik mitte üheski e-kirjas väitnud, et lagunenud ehitise kordategemine või mõne muu suvalise ehitise püstitamine annaks õiguse maad erastada. 23.08.2018 e-kirjas on maakorraldaja sõnaselgelt väitnud, et Otsa tn 1 olemasoleva ehitise (vundamendi) juurde ei ole võimalik maad erastada. Sama on korratud 12.11.2018 e-kirjas. 28.12.2018 e-kirja järgi ei anna olemasolevate ehtiste lammutamine õigust maa erastamiseks. Ka 16.12.2019 e-kirjadest tuleneb üheselt, et vastustaja ei näe võimalust maa ostueesõigusega erastamiseks ning seadus ei anna enam võimalust anda lagunenud ehitiste kordategemiseks tähtaega. Y-l ei saanud jääda nendest vastustest mulje, et ehitades olemasolevale silikaatmüürile neljanda seina ja katuse ning paigaldades ukse ja akna, tekib tal õigus maa erastamiseks. Väidetavast vestlusest abivallavanemaga ei saanud kaebajal tekkida põhjendatud veendumust, et ta peab tegema need ehitustööd, mille ta tegi. Abivallavanem ei saanud sellises vormis anda sisulisi lubadusi maa erastamise võimalikkuse kohta. Kaebajal ei saanud tekkida veendumust, et ta võib teha ehitustöid ehitusõiguse norme järgimata, nt ehitusteatist esitamata. Kaebaja oleks tõenäoliselt saanud ehitusteatise esitamisega kahju vältida, sest vastava menetluse raames oleks vastustaja pädev ametnik saanud sekkuda ja kaebajale selgitada, et selline omavoliline ehitamine ei anna maa erastamiseks õigust. Seega ei tekitanud väidetavat kahju mitte vastustaja selgituskohustuse ebapiisav täitmine või rikkumine, vaid asjaolu, et kaebaja asus ise õigusvastaselt tegutsema. Väidetav kahju ei ole tõendatud. Varalise kahju tõendamiseks ei piisa kaebaja paljasõnalistest väidetest ning kulutuste tegemine peab eeskätt olema tõendatud kuludokumentidega. Kaebaja pole esitanud ühtegi kuludokumenti, nt ehitusmaterjalide kohta. Samuti pole kaebaja esitanud usaldusväärset tööjõukulu arvestust. Kaebaja möönis istungil, et tegi ehitustööd ise oma poja abiga, maksmata selle eest. Ka väidetav töömaht (140 tundi) on ilmselgelt ülepaisutatud. Kohtuistungil esitatud väide, et vajadusel oleks võimalik ehitamise maksumus tõendada ekspertiisiga, on asjassepuutumatu ja ilmselgelt hilinenult esitatud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
7.X ja Y paluvad apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 16.07.2021 otsuse tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega kaebus rahuldada. Kaebajad jäävad halduskohtule esitatud seisukohtade juurde ning esitavad halduskohtu otsusele järgmised vastuväited. Õige pole kohtu järeldus, et maa ostueesõigusega erastamise õigus minetatakse kohe, kui katastriüksuse mõõdistamise töid pole kolme kuu jooksul tellitud. Haldusmenetlusele on omane kaalutlusõigus ning vastustaja oleks pidanud kaebajale andma täiendava tähtaja erastamiseks vajalike toimingute tegemiseks. Kaebaja ei pidanud vastustaja 18.12.2015 kirjast aru saama, et mõõdistustööde tellimata jätmise tagajärjeks on kohe erastamisõiguse kaotamine. Vastustaja ei vormistanud erastamisõiguse minetamise kohta ühtegi dokumenti. Alles aastaid hiljem käidi maaüksusel kohal ja tõdeti, et seal oleva hoone juurde ei saa maad erastada. Ka siis ei lõpetanud vastustaja menetlust, vaid andis mõista, et hoone kordategemisel on erastamisvõimalus siiski olemas. Kaebajatele teadaolevalt kaalus vastustaja ka erastamise võimalust, kuid üllatavalt langetati hoopis erastamismenetluse lõpetamise otsus. Kui vastustaja oleks tegutsenud viivituseta, oleks X-l säilinud õigus erastamise asemel hoonestusõiguse seadmiseks MaaRS § 23 lg 11 alusel. Kaebajad asusid aktiivselt erastamisõigust teostama 2018. a-l, s.o enne menetlust lõpetava otsuse tegemist. Seega oleks korralduse andmisel tulnud rakendada kaalutlusõigust. Kuus aastat hiljem ei saa menetluse lõpetamist õigustada eesmärgiga viia erastamismenetlus kiiresti lõpule. Vastava eesmärgi täitmise ajakriitilisus oli ammu ületatud. 6(8)
3-21-404 Vastustaja jättis täitmata selgitamis- ja abistamiskohustuse. Erastamismenetluse eesmärk on erastamine, seega peavad ka haldusorgani toimingud olema suunatud eelkõige sellele. Vastustaja ei ole täitnud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-t 2. Seadusemuudatusega ei saa erastamismenetluse kestel kaotada senist võimalust ehitusloa alusel erastamiseks. Selline tagasiulatuv mõju ei ole lubatud. Kaebaja suhtes algas menetlus ajal, mil seadus nägi ette erastamise ehitusloa alusel. Igal juhul oleks kaebajal pidanud säilima õigus minna üle teisele erastamise alusele ehk erastamisele ehitise juurde. Kuivõrd ehitis oli lagunenud, tulnuks anda tähtaeg selle kordategemiseks. Kaebajad ei pidanud taastama hoonet täpselt endisel kujul. See ei oleks otstarbekas, sest elu on pidevas muutuses. Oluline on, et tegemist oleks lagunenud hoonega ning taastatud hoone vastaks MaaRS-i mõistes ehitise nõuetele. Kui kohtu varasemad seisukohad on erinevad, tuleb need üle vaadata. Asjaolu, et praeguses asjas on taastatud vaid osa hoonest, ei muuda taastatud hoone osa olemust. Kaebaja ei saa erastamisõigusest ilma jääda vaid põhjusel, et eksis ehitise püstitamise loakohustuslikkuses. Seda puudust saab kõrvaldada. Kohus on kaebaja taastatud hoone osa pidanud ülekohtuselt suvaliseks uueks ehitiseks. Kaebaja ei ehitanud suvalisse kohta uut hoonet, vaid taastas osa lagunenud hoonest. Vastustaja ei väitnud kordagi, et erastamine pole üldse võimalik. Kui kohus leidis, et kahju suurus ei ole sellisel kujul ja määras põhjendatud, ei olnud õige jätta kahjunõuet kogu ulatuses rahuldamata. Hoone osaliselt taastamisega on kaasnenud kulud. Seega ei saa väita, et kuna kaebaja ei ole esitanud kuludokumente, ei ole kulusid tehtud. Kuna kaebaja tegi paljud tööd ise, ei ole tal esitada tõendeid tööjõukulu kohta. Kohus saaks võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 6 alusel kahju suuruse määrata omal äranägemisel.
8.Harku vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega ning jäädes varasemate seisukohtade juurde.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
10.MaaRS § 23 lg 11 sätestas nii 18.12.2015 piiride kulgemise ettepaneku tegemise kui ka 26.01.2021 korralduste andmise ajal, et piiride kulgemise ettepaneku saamisel on erastamise õigust omav isik kohustatud nimetatud ettepaneku alusel tellima katastriüksuse moodustamise tööd vastavat litsentsi omavalt isikult kolme kuu jooksul ning kui isik ei esita mõjuva põhjuseta selle tähtaja jooksul tellimust katastriüksuse moodustamise tööde tegemiseks, kaotab ta erastamise õiguse. Sellisel juhul jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõiguse. Sisuliselt sama nähtub MaaRS § 38 lg-st 4, mis kohustab erastamise õigust omavat isikut tegema maa erastamise menetluses vajalikke toiminguid Vabariigi Valitsuse kehtestatud tähtaegadel ja korras. Praeguses asjas ei ole kaebajad välja toonud, milline mõjuv põhjus takistas X-l tellida pärast 18.12.2015 piiride kulgemise ettepaneku saamist katastriüksuse moodustamise tööd. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et X tegevusetust silmas pidades ei saanud selliseks põhjuseks olla puuduv keeleoskus. Tähtaja möödalaskmise õiguslik tagajärg on kirjas seaduses ning kohalik omavalitsus ei saa seda eirata. Õigusnormid ei näe ette täiendava tähtaja andmist olukorras, kus tähtaja möödalaskmine ei toimunud mõjuval põhjusel. Vastupidiselt kaebajate poolt väidetule, oli 18.12.2015 kirjas tähtaja möödalaskmise tagajärg selgelt välja toodud.
7(8)
3-21-404
11.Vastustaja on õigesti hinnanud, et maa ostueesõigusega erastamine pole ka materiaalõiguslikult enam võimalik, sest alates 14.07.2017 ei võimalda MaaRS § 6 lg-d 3 ja 31 enam erastada maad ehitusloa juurde ega anda tähtaega lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste kordategemiseks. Halduskohus viitas Riigikohtu praktikale tuginedes õigesti, et nende normide tagasiulatuv kohaldamine on praeguses asjas võimalik. X esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 27.11.1997, kuid jättis 2015. a-l maa erastamiseks vajalikud toimingud omalt poolt tegemata. Halduskohus märkis põhjendatult, et maa erastamise polnud võimalik lõpule viia mitte seadusemuudatuse, vaid X tegevusetuse tõttu. Kohalik omavalitsus ei pidanud 2018. a-l, mil kaebajad hakkasid taas erastamise vastu huvi tundma, hakkama kohaldama norme, mis kehtisid erastamisavalduse esitamise ajal.
12.Asjaolu, et Y ehitas 2020. a-l endist silikaatmüüri kasutades maaüksusele hoone, ei tekitanud kaebajatele erastamismenetluses mingeid uusi õigusi. Kuni 13.07.1997 kehtinud MaaRS § 6 lg 31 järgi oli kohaliku omavalitsuse pädevuses hinnata, kas lagunenud hooned on võimalik korda teha, ning määrata kordategemiseks tähtaeg. Ühtegi sellest otsustust pole kohalik omavalitsus teinud. Vastupidi, kaebajatele selgitati korduvalt, et kehtiv MaaRS § 6 lg 31 ei võimalda ehitiste kordategemiseks tähtaega määrata. Asjaolu, et vald hindas, kas erastamine oleks võimalik nt MaaRS § 6 lg 32 alusel (lõpetamata ehitise juurde), ei saanud tekitada kaebajatel õiguspärast ootust, et maa erastamine viiaksegi lõpule. Ka abivallavanem ei saanud kaebajatele mingeid siduvaid lubadusi anda, sest vastavate otsustuste tegemine ei ole tema pädevuses. Kaebajad ei saanud uuele erastamise alusele üle minna ajal, mil MaaRS § 6 lg 3 1 enam hoonete kordategemist ei võimaldanud. Lisaks märgib ringkonnakohus halduskohtu põhjendusi kordamata, et toimunud ehitust ei saa pidada vana hoone taastamiseks MaaRS tähenduses.
13.Vastustaja ei ole selgitamis- ja abistamiskohustust täitmata jätnud, vaid määras 18.12.2015 kirjas selge tähtaja katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks ja valla teavitamiseks, selgitades muu hulgas toimingu tegemata jätmise tagajärgi ning andes kaebajale kontaktandmed, kuhu küsimuste tekkimisel pöörduda. Kaebaja kontakteerus vallaga alles 2018. a-l, kui toimingute tegemiseks määratud tähtajad olid selgelt ületatud. Halduskohus leidis õigesti, et vald ei pidanud vahepeal X poole pöörduma, et uurida, miks pole vajalikke toiminguid tehtud.
14.Halduskohus leidis õigesti, et vastustaja pole Y-le kahju tekitanud ega pea ebaseadusliku ehitustegevuse käigus püstitatud ehitise ehituskulusid hüvitama. Küsimus, kas kulud on tõendatud, ei olegi sellisel juhul ajakohane.
15.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kaebajate kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.