J.L. kaebus Jõelähtme Vallavalitsuselt kahju hüvitamise nõudes summas 20 710,10 eurot, alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse kohustamise nõudes ümber ehitama kaebajale kuuluval kinnistul asuv elektriliin
Menetlusosalised
Kaebaja – J.L., esindaja Aleksandra Bolšakova Vastustaja – Jõelähtme vald, esindaja Tanel Tobro
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta J.L. kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on 04.04.2022. Vastuseks teise menetlusosaliste poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.J.L. omandas 21.07.2021 OÜ-lt 397 Harju maakond, Jõelähtme vald, Saha küla, Käokinga tee 8, pindalaga 3415 m2 (edaspidi: Käokinga tee 8 kinnistu).
2.Tallinna Halduskohtule saabus 05.11.2021 J.L. kaebus Jõelähtme Vallavalitsuselt kahju hüvitamise nõudes summas 20 710,10 eurot, alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse kohustamise nõudes ümber ehitama kaebajale kuuluval kinnistul, asukohaga Käokinga tee 8, Saha küla, Jõelähtme vald, Harju maakond, katastriüksus 24504:003:0716, asuva elektriliini (demonteerida kinnistult kõrgpinge õhuliin) hiljemalt 270 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumise päevast.
KAEBAJA SEISUKOHAD
2.Kaebaja saatis 11.07.2021 Jõelähtme Vallavalitsusele järgmise päringu: „Soovin osta maatüki aadressil Käokinga tee 8, Saha küla. Palun öelge, millised on seal ehitamise tingimused? Kas on võimalik maja ehitada?“. Jõelähtme Vallavalitsuse planeerimisnõunik Jekaterina Jelizaveta Sibul vastas 14.07.2021 kaebajale: „Vastavalt kehtivale detailplaneeringule on kinnistule võimalik hoonestusalal ulatuses (ala, kus ei ole punast viirutust) rajada ühe elamu ja ühe abihoone ehitise pinnaga kokku kuni 200 m2. Kõrgus 1,5 korrust (teine korrus katusekorrus, täielikult katuse all) kõrgus kuni 8 m.“ Kirjale oli lisatud väljavõtte detailplaneeringust ehk pilt, kust oleks näha maja võimalik asukoht kinnistul vastavalt detailplaneeringule ning ala, kus ei olnud võimalik ehitada.
3.Kuna kaebaja sai vallavalitsuse ametnikult positiivse vastuse, et kinnistul on võimalik maja vabalt ehitada temale sobivas asukohas, otsustas ta vaadeldava kinnistu osta. Kaebaja sai 21.07.2021 notariaalselt vormistatud kinnistu ostu-müügitehingu alusel kinnistu omanikuks. Maja ehitamiseks vajalike dokumentide vormistamisel selgus, et maja ehitamine Jõelähtme Vallavalitsuse ametniku selgitatud tingimustel ei ole võimalik (seaduslikult ega tehniliselt), kuna eeldatava maja asukohas asub töötav kõrgepinge õhuliin.
4.Kaebaja pöördus 10.08.2021 Jõelähtme Vallavalitsuse ametniku J. J. Sibul poole ning teatas tekkinud olukorrast. Kaebaja palus leida sobiv lahendus. Kaebajale vastatati 01.10.2021: „Kehtiva detailplaneeringu joonisel on tõepoolest ekslikult jäänud kitsendus peale kandmata ning hoonestusala kajastatud seetõttu ebakorrektselt. Paraku ei anna see aga võimalust elektriliini ignoreerimiseks“. Seega ametnik ise tunnistas, et edastas 14.07.2021 kaebajale eksitavaid andmeid, mis olid aluseks kaebaja otsuse vastuvõtmiseks kinnistu omandamise kohta.
5.Oma kirjas ametnik muuhulgas märkis, et: „Samas on kinnistu ehitusõiguse realiseerimine siiski võimalik, detailplaneering lubab paigutada hoonet ka kinnistu lõunapoolsesse ossa“. Kaebajale ei sobi vastustaja ametniku pakutud asukoht, kuivõrd kinnistu juurde on tee ning juurdepääs tagatud kinnistu põhjapoolsest osast. Samuti on kõik kommunikatsioonid, st vesi, kanalisatsioon, elekter ehitatud kuni maja eeldatava asukohani. Maja ehitamine kinnistu teises pooles tekitab kaebajale täiendavaid kulutusi seoses kõikide kommunikatsioonide asukohtade muutmisega.
6.Kaebaja sai Elektrilevi OÜ-st kalkulatsiooni elektriliini demonteerimiseks kaebaja kinnistult. Tööde maksumuseks on eelkalkulatsiooni kohaselt 20 710,10 eurot. Elektrilevi OÜ pakkus kaebajale teenuse osutamist hiljemalt 270 päeva pärast esimese osamakse laekumist võrguettevõtjale tingimusel, et ka teine osamakse on tasutud arvel märgitud tähtajaks.
7.J.J. Sibula teenistusülesanneteks on mh planeeringutega seotud seisukohtade koostamine. Kaebaja usaldades ametniku poolt teostatud toimingu õiguspärasust on teinud tehingu oma vara käsutamiseks (omandamiseks) ning ametniku toimingu tegelik ebakorrektsus ehk õigusvastatus tekitas kaebajale varalist kahju. Jõelähtme Vallavalitsuse ametnik rikkus nii avaliku teenistuse seadust, haldusmenetluse seadust ning ametijuhendit, mistõttu vastutab selle rikkumise eest.
8.Kaebajale vale info andmisega tekitas ametnik kaebajale kahju. Kaebaja sooviks on ehitada maja 14.07.2021 ametniku poolt saadetud plaani järgi, mis hõlmab kõrgepinge õhuliini demonteerimist. Töötava kõrgpinge õhuliini olemasolu takistab kaebajal realiseerida plaane ilma täiendavate kulude kandmiseta. Õhuliini olemasolu tõttu on ehitamine tehniliselt võimatu ning seadusevastane, kuna kinnistule on seatud kitsendused. Kaebaja sai ametnikult ametliku vastuse enda päringule, mille kohaselt puuduvad tal takistused maja ehitamiseks ametniku poolt lisatud plaani järgi. Seega tekkis kaebajal õigustatud ootus, et tal on võimalik ehitada. Ametnik peaks aitama kaasa seadusliku ning isiku õiguseid arvestava tulemuse saavutamisele, kuid ametnik viis kaebaja eksitusse.
2(7)
9.Kaebaja nõustub, et kõrgpinge õhuliin oli temale visuaalselt nähtav enne kinnistu ostmist. Kaebaja sai kohalikelt elanikelt infot, et tegemist on vana mittetöötava liiniga. Kaebajal kui tavaisikul ei olnud ühtegi põhjust kahelda ametniku info usaldusväärsuses/õiguspärasuses.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
10.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Vaidlust ei ole, et kaebaja saatis 11.07.2021 Jõelähtme valla maakorraldusspetsialistile Kätlin Rennelile ja vallavalitsuse üld e-posti aadressile lihtkirjaliku e-kirja järgmise sisuga „soovin osta maatükki aadressil Käokinga tee 8 , Saha küla. Palun öelge, millised on seal ehitustingimused ja kas kinnistule on võimalik maja ehitada“.
11.Maakorraldusspetsialist K. Rennel viibis juulikuus 2021 puhkusel, mistõttu vastas kaebaja lihtkirjalikule päringule 17.07.2021 planeerimisnõunik J. J. Sibul. Ametnik selgitas, et kinnistule on võimalik ehitada vastavalt kehtivale detailplaneeringule hoonestusala ulatuses. Rajada võib ühe elamu ja ühe abihoone ehitusalase pinnaga kokku kuni 200m2. Samas lisas täiendavalt, et hoone tohib olla 1,5-korruse kõrgune, mille teine korrus on katusekorrus ja mis peab asuma täielikult katuse all. Hoone maksimaalne lubatud kõrgus on 8 meetrit. E-kirjale lisas kaasa väljavõtte detailplaneeringu kaardist, kuhu jäi märkimata kitsenduste kaardilt Käokinga tee 8 kinnistule seatud tehnovõrkude kitsendused (Eesti Energia elektriõhuliini 1-20 kV (keskpingeliin) kitsendus). Seega sai kaebaja oma lihtkirjalikule küsimusele vastustaja ametnikult esialgse kinnituse, et Käokinga tee 8 kinnistule võib hoone ehitada.
12.Vastustaja jaoks ei ole eluliselt usutav kaebaja väide, et ainult vallavalitsuse ametniku info põhjal e-kirja teel, omandas kaebaja Käokinga tee 8 kinnistu. Sisuliselt väidab kaebaja, et sõlmis tsiviilõiguslikud võlaõigusliku ja notariaalse asjaõigusliku lepingud üksnes põhjusel, et tema küsimusele, kas Käokinga tee 8 kinnistule võib ehitada, vastas vastustaja ametnik õigustatult jaatavalt. Vastustaja on selgitanud kaebajale oma 21.10.2021 vastuses asjaolusid. Kuna tegu on tsiviilõigusliku tehinguga, puudub vastustajal õigus ostu-müügi tehingusse sekkuda. Kaebajal oli võimalus enne tsiviilõiguslike tehingute sooritamist ja ka peale seda tutvuda Saha küla ja Loo aleviku Miku 1, Miku 2 ja Miku 3 kinnistu detailplaneeringuga ja selle kitsendustega, mille materjalid on avalikult kõigile kättesaadavad ja millele on ka vallavalitsuse ametnik korduvalt juhtinud kaebaja tähelepanu oma kirjavahetuses.
13.Vastavalt vastuvõetud detailplaneeringule on vaidlusalune elektriliin märgitud demonteeritavaks. Eesti Energia AS 27.12.2005 väljastatud tehnilistele tingimustele nr 78179/1 detailplaneeringu koostamiseks on elektriliine võimalik ümber paigutada, kusjuures elektriliinide ümberpaigutamise kulud kannab vastava kinnisasja omanik, mida liinid läbivad. Kuna kaebaja on tõdenud, et oli teadlik keskpingeliini olemasolust, ei ole vastustajale usutav, et kinnistu soetamisel kaebaja ei teadnud asjaolust, et liinide ümberpaigutamise kulud kinnistu väärtuse tõstmisel tuleb vajadusel kanda kinnistu omanikul. Modifitseeritud subjektiteooria kohaselt peab haldusorgan olema õigussuhtes positsioonil, milles eraisikud olla ei saa, st teostama võimu. Kui avaliku võimu kandja seisund suhtes teise isikuga on olemuslikult, mitte ainult väliselt või vormiliselt, samaväärne seisundiga, milles võivad olla eraisikud, räägib see suhte eraõiguslikuks kvalifitseerimise kasuks. Sellisel juhul ei ole põhjust asendada eraõiguslikku regulatsiooni avalik-õiguslikuga.
14.Kaebaja oli positsioonil, kus ta oleks saanud teha päringuid kinnistusraamatusse või Maa-ameti geoportaali kitsenduste kodulehele või tutvuda detailplaneeringu dokumentidega, selleks vallavalitsuse ametnikule küsimusi esitamata. Seega ei teostanud modifitseeritud subjektiteooria kohaselt ametnik kirjale vastates avaliku võimu funktsiooni, mis alluks riigivastutuse (RVastS) sätetele. Õiguskirjanduses on märgitud, et asutus ei saa vastutada kõige tema valduses olevate dokumentide sisulise õigsuse eest. Vastasel juhul muutuks riik universaalseks uurimisasutuseks, mis peaks täitma kõiki mõeldavaid kodanike tellimusi info hankimiseks. Haldusorgani selgitamiskohustused tulenevad haldusmenetluse seaduse §-st 36 (HMS). Haldusorgan ei ole isikuks, 3(7)
kes peab või saab suunata tsiviiltehingus pooli või asendada tehingus tahteavaldusi, millistel tingimustel eraisik tsiviilõigusliku tehingu sooritama peab.
15.Kinnistu müügi korral on registrisse kantud kitsendustest teavitamise kohustus müüjal ja tehingut tõestaval notaril. Tulenevalt AÕS §-st 55 on kinnistusraamat, mis sisaldab ka kinnistule seatuid kitsendusi, kõigile avalik. Kaebaja sõlmis 21.07.2021 notar Ants Ainsoni notaribüroos kinnistu Käokinga tee 8 müügilepingu, kinnistamisavalduse ja asjaõiguslepingu (notari ametitegevuse raamatu registri number 2338). Notari lepingu punkti 1.3. kohaselt on notar selgitanud, et aadressiga Harju maakond, Jõelähtme vald, Saha küla, Käokinga tee 8 on seatud järgmised kitsendused – piiranguvöönd: elektripaigaldise kaitsevöönd, ulatus 1195m2; nähtus: elektriõhuliin 1-20 kV (keskpinge) (Tellivere I:Loo) jne. Sama lepingu punktis 2.1. kinnitab müüja (OÜ 397), et lepingu esemel ei ole mingeid eritunnuseid ega varjatud puudusi, millest Ostja (kaebaja) teadlik ei oleks k.a. keskpingeliin. Notariaalse lepingu punkti 2.2. kohaselt kinnitab kaebaja, et on teadlik kõikidest seadusjärgsetest kitsendustest, nende sisust ning mõjust lepingu eseme kasutamisele (p.2.2.2.). Lepingus toodud kaebaja avaldused ja kinnitused ei sisalda ühtki ebaõiget väidet ega jäta mainimata ühtki olulist asjaolu, mille vastu kaebajal võiks selle lepingu eesmärki arvesse võttes olla äratuntav huvi ning mida teades ei oleks kaebaja seda lepingut sõlminud või oleks seda teinud teistel tingimustel. Notariaalse lepingu punktis 7 „Notariaalakti tõestaja osalejatele antud selgitused“ on notar piisavalt ja korduvalt selgitanud Käokinga tee 8 kinnistu kitsenduste olemasolu ning selgitanud osalejatele k.a kaebajale nende kohustusi ning kaebajale võlaõigusseadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Seega oli ja on kaebajal kasutada rida tsiviilõiguslikke õiguskaitsevahendeid, mida vastustaja teada pole kaebaja tänaseni kasutanud kinnistu võõrandaja vastu k.a. kahju hüvitamine ja lepingust taganemine. Vastupidi, 03.12.2021 esitas kaebaja vastustajale e-kirja, kus küsib Käokinga tee 8 kinnistu hoonestamise tingimuste kohta. Seda, et kaebaja pidi kursis olema kitsendustega, mida ka kaebaja tõdeb oma kaebuses, kinnitab ka asjaolu, et notariaalse tehingu Käokinga tee 8 kinnistu müügihind (p.4.1.) on arvestades Saha küla keskmisi elamumaa kinnisvara tehingu hindasid tavapäratult madal, 6,44 eurot ruutmeetri kohta, samas kui Maa-ameti andmetel on Saha küla elamumaade kinnistute tehingute keskmiseks turuhinnaks viimasel aastal olnud eriseisukordades ja erinevate tasemega kommunatsioonidega ning kitsendustega elamumaade kinnistutel 14,05 eurot/m2. Arvestades uute kinnistute hindasid Tallinna külje all Saha külas, on 3415m2 suurusega kinnistute sihtotstarbega elamumaa analoogsete kinnistute hindadeks rajatud ja liitutud kommunikatsioonidega (liitumised elelektrivõrgu ja veetrassiga) tavapäraselt vastavalt vastustajale teada olevate tehingu hindadele hinnad ilma kitsendusteta 50 000-60 000 eurot.
16.Kaebaja soovib saavutada oma kaebusega olukorda, kus ta omandab väärtusega 50 000-60 000 eurot maksva kinnistu Käokinga tee 8 sisuliselt tasuta, alusetu rikastumise teel. Kaebaja ei ole põhjendanud, millist kahju ta reaalselt kandnud on, soetades teadlikult kitsendustega krundi alla tavapärase turuhinna. Lisaks ei ole täidetud riigivastutuse nõude eeldused. Tõendamata on asjaolu, kuidas rikkus vastustaja õigusvastase tegevusega kaebaja õigusi. Kahju hüvitamist ei ole õigust nõuda, kui isiku õigusi ei ole rikutud ja seega puudub alus hüvitisnõudeks ka juhul, kui halduse õigusvastasel tegevusel on küll seos väidetava kahjuga, kuid halduse tegevus ei riku isiku õigusi.
17.Puudub reaalne kahjunõude alus – isiku õiguste rikkumine, st puudub põhjuslik seos kahjuliku väidetava tagajärje ja vastustaja väidetava nn õigusvastase tegevuse vahel. Kaebaja on paljuski sisustanud oma kaebust planeerimisnõuniku ametijuhendi ja avaliku teenistuse seadusega (ATS). Ametijuhend ja ATS reguleerib ametniku ja asutuse vahelisi internseid õigussuhteid.
KOHTU PÕHJENDUSED
18.Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et kaebaja saatis 11.07.2021 Jõelähtme valla maakorraldusspetsialistile Kätlin Rennelile järgmise sisuga e-kirja: „Soovin osta maatüki aadressil Käokinga tee 8, Saha küla. Palun öelge, millised on seal ehitustingimused? Kas on võimalik maja 4(7)
ehitada?“ (dtl 8). Kaebaja päringule vastas 14.07.2021 planeerimisnõunik J.J.Sibul, et kinnistule on võimalik ehitada vastavalt kehtivale detailplaneeringule hoonestusala ulatuses. Rajada võib ühe elamu ja ühe abihoone ehitusalase pinnaga kokku kuni 200m2. Hoone tohib olla 1,5-korruseline, mille teine korrus on katusekorrus ja mis peab asuma täielikult katuse all. Hoone maksimaalne lubatud kõrgus on 8 meetrit. Täiendavalt lisas planeerimisnõunik e-kirjale kaasa väljavõtte detailplaneeringu kaardist (dtl 9). Vastustaja kinnitusel ei olnud kaardil märgitud Käokinga tee 8 kinnistule seatud tehnovõrkude kitsendusi (Eesti Energia elektriõhuliini 1-20 kV, keskpingeliin). Seega sai kaebaja vastustaja ametnikult kinnituse, et Käokinga tee 8 kinnistule võib hoone ehitada.
19.Kaebaja hinnangul on vastustaja tekitanud talle eelnevaga varalist kahju, kuivõrd olukorras, kus ta oleks teadnud Käokinga tee 8 kinnistule seatud kitsendustest, ei oleks kaebaja kinnistut omandanud. Alternatiivselt esitas kaebaja kohustamisnõude eemaldada kaebaja kinnistult vastustaja kuludega vaadeldav elektriõhuliin.
20.RVastS § 7 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §‐des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. RVastS § 7 lg 3 järgi hüvitatakse otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. RVastS § 7 lg 4 sätestab, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalik-õiguslike suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks RVastS-le ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kohus kontrollib esmalt, kas Jõelähtme valla tegevus oli õiguspärane.
21.Avaliku võimu kandja poolt tekitatud kahjuks loetakse igasugune selle avaliku võimu kandja ülesandeid täitnud füüsilise isiku poolt vahetult põhjustatud kahju, sõltumata sellest, kas ülesandeid täideti teenistussuhte, lepingu, üksikkorralduse või muul alusel (RVastS § 12 lg 2). HMS § 8 lg 2 järgi määratakse haldusorganisiseselt isikud, kes tegutsevad haldusmenetluses haldusorgani nimel, kui seaduses või määruses ei ole sätestatud teisiti. Haldusorganil on igas haldusmenetluses kohustus järgida mh eesmärgipärasuse põhimõtet (HMS § 5 lg 2) ja täita selgitamiskohustust (HMS § 36) ning vajaduse korral tõlgendada temale esitatud taotlust/pöördumist viisil, et taotleja/pöörduja õigused ei jääks kaitseta üksnes õigusliku kogenematuse tõttu (vrd HKMS § 2 lg 5; nt Riigikohtu 15.02.2005 otsus nr 3-3-1-90-04, p 16). Vaidlust ei ole, et J. J. Sibul tegutses haldusorgani nimel, vastates kaebaja e-kirjale maanõunikut K. Rennelit asendades.
22.J.J. Sibul vastas kaebajale, et ehitamine vaadeldavale kinnistule on võimalik vastavalt maa-alal kehtivale detailplaneeringule (st alale, kus puudub punane viirutus). Samal ajal oli vastustaja viide ebatäpne, kuivõrd oli vastaval detailplaneeringu joonisel jäetud keeluala peale kandmata, mistõttu oli hoonestusala kajastatud ebakorrektselt. Eelneva tõi vastustaja välja ka vastuses kaebaja täiendavale pöördumisele (dtl). Seega viis vastustaja kaebaja eksitusse, mis on vastuolus HMS § 5 lg-ga 2.
23.Järgnevalt hindab kohus, kas vastustaja ebatäpne vastus tõi kaasa kaebajale tekkinud väidetava kahju. Põhjusliku seose sisustamisel tuleb RVastS § 7 lg 4 alusel lähtuda VÕS § 127 lg‐st 4: isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg. Kahju ei pea olema teo vahetu tagajärg, tegemist võib olla ka põhjuste ahelaga (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 10. detsembri 2003. a otsus asjas nr 3-2-1-125-03, p 27). Eeltoodu ei tähenda siiski, et kannatanule tuleb hüvitada igasugune ja rikkumisega ükskõik kui kauges seoses olev negatiivne tagajärg. Teoga liialt kauges põhjuslikus seoses oleva tagajärje eest hüvitise määramine on piiratud VÕS § 127 lg 2 ja § 1045 lg 3 alusel – 5(7)
seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega tekitatud kahju ei tule hüvitada ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkuise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Normi kaitse-eesmärgiga hõlmamata õigusi halduse õigusvastane tegevus ei riku (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 26.04.2012 otsus nr 3-3-1-17-12, p 8). Lisaks saab kahju tekkimise ettenägematust arvestada hüvitise suuruse üle otsustamisel (RVastS § 13 lg 1 p 1), mis toimub aga alles pärast seda, kui põhjuslik seos ja hõlmatus rikutud normi kaitse-eesmärgiga on kindlaks tehtud (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 07.10.2015 otsus nr 3-3-1-11-15, p 12).
24.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 120 lg 1 järgi peab kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Kaebaja omandas 21.07.2021 OÜ-lt 397 Käokinga tee 8 kinnistu. 21.07.2021 notariaalsest lepingu p-st 1.3. nähtub, et katastriüksuse 24504:003:0716 suhtes kehtivad järgmised kitsendused: piiranguvöönd: elektripaigaldise kaitsevöönd; ulatus: 1195m2; nähtus: elektriõhuliin 1-20kV (Keskpingeliin) (Tellivere I:Loo). Lepingu p-s 2.2.5 on välja toodud, et: „Ostja peab Müüja lepingu eseme ülevaatamisel antud selgitusi ja selles notariaalaktis toodud kinnitusi lepingu eseme kohta piisavaks ega soovi lepingu eseme täpsemat kirjeldamist.“ Punktis 2.2 kinnitab kaebaja, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest. Samuti on kaebaja teadlik lepingu eseme suhtes kehtivatest selles lepingus nimetatud seadusjärgsetest kitsendustest, nende sisust ning mõjust lepingu eseme kasutamisel. Lepingu punktis 7 on notar selgitanud Käokinga tee 8 kinnistu kitsenduste olemasolu, sh kaebajale VÕS-st tulenevaid õiguskaitsevahendeid (dtl 57). Eelnevast nähtub üheselt, et kaebaja pidi olema teadlik kinnistul paiknevatest piirangutest. Kaebaja ei eita eelnevat, sh asjaolu, et oli kinnistul paikenvast elektripaigaldisest teadlik. Kaebaja võttis kinnistu omandamisel teadlikult riski, et ehitamine kaebajale soovitud kohta ei pruugi olla lisakulutusteta võimalik. Kaebajal oli võimalik ka peale notari selgitusi vastavalt, kas tehingust loobuda või arvestada täiendavate lisakulutustega. Väide, et kaebaja pidas Jõelähtme valla ametniku selgitusi notari selgitustest olulisemaks, ei ole asjakohane.
25.Kaebaja toob välja, et tutvus detailplaneeringu plaaniga, millelt nähtus, et tegemist on demonteeritava kõrgepinge õhuliiniga ning arvestas nimetatud asjaoluga. Vastustaja ei vaidle eelnevale vastu. Samas on Eesti Energia AS 27.12.2005 väljastatud tehniliste tingimuste (võrkude ümberehituseks kliendi soovil) nr 78179/1 järgi võimalik elektriliine ümber paigutada. Elektriliinide ümberpaigutamise kulud kannab vastava kinnisasja omanik (dtl 23). Seega pidi kaebaja olema teadlik, et elamu ehitamiseks omandatavale kinnistule, tuleb tal vastavalt tasuda ka elektriliinide ümber paigutamise eest. Asjaolu, et kaebaja hinnangul on tegemist mõnevõrra vananenud dokumendiga, ei ole määrav, kuivõrd ka Elektrilevi OÜ 01.10.2021 lepingu nr 385520 järgi on Elektrilevi OÜ nõus võrku ümber ehitama kliendi soovil (dtl 24-27).
26.Detailplaneeringu seletuskirja p 5 järgi sõlmisid arendaja ja Jõelähtme vald lepingu, kus arendaja kohustus välja ehitama ja finantseerima detsembriks 2008 elektriliinid, alajaamad ja sideliinid (dtl 83). Olemasolevad 10 kV õhuliinid, millised läbivad moodustatavaid krunte ja takistavad ehitustegevust, asendatakse 10 kv kaabelliinidega (dtl 85). Arvestades asjas esitatud seisukohti ja tõendeid, nähtub, et arendaja ei ole vastavaid kohustusi täitnud või pidanud kaebaja kinnistu osas õhuliinide ümberpaigutamist oluliseks. Vaatamata eelnevale ei saa vastustaja tegevus (järelevalve algatamata jätmine arendaja suhtes vms) kaebajale kahju tekitada. Vastustaja tegevus (detailplaneeringu ebatäpse joonise tutvustamine) oli küll taunitav, kuid ei ole otseses seoses kaebajale tekkinud väidetava kahjuga, kuivõrd kaebajal oleks olnud piisava hoolsuse korral võimalik kahju vältida.
27.Kohus nõustub vastustajaga, et vaadeldaval kinnistul piirangute olemasolu kajastub ka kinnistu hinnas. Eelnevat tõendab Maa-Ameti andmebaasist nähtuv statistika. Arvestades Käokinga tee 8 kinnistu müügihinda 22 000 eurot (notariaalse ostu-müügilepingu p.4.1.) ning Saha küla keskmisi elamumaa kinnisvara tehingu hindasid, on Käokinga tee 8 kinnistu hind tavapäratult madal, 6(7)
s.o 6,44 eurot ruutmeetri kohta. Saha küla elamumaade kinnistute tehingute keskmiseks turuhinnaks on viimasel aastal olnud eriseisukordades ja erinevate tasemega kommunatsioonidega ning kitsendustega elamumaade kinnistutel 14,05 eurot/m2 (dtl 63). Kaebaja ei vaidle vastu, et omandas kinnistu turuhinnast madalama hinnaga. Seega pidi kaebaja aru saama, et kinnistu hind on odavam teatavatel põhjustel. Puudub mõistlik põhjendus müüa/osta kinnistu ilma määrava põhjuseta odavama hinnaga.
28.Arvestades eelnevat ei kasutanud kaebaja ka esmaseid õiguskaitsevahendeid. Riigikohtu praktika järgi ei ole esmaste õiguskaitsevahendite kasutamata jätmine kahjunõude esitajale ette heidetav juhul, kui nende kasutamine poleks kahju tekkimist ära hoidnud, kahju kõrvaldanud või selle ulatust vähendanud ning kahju ärahoidmise, kõrvaldamise või vähendamise võimalikkus pidi olema kannatanu jaoks arusaadav (vt Riigikohtu 27.05.2016 otsus nr 3-3-1-21-16, p 10.1; 15.06.2016 otsus nr 3-3-1-16-16, p 14; 04.06.2018 otsus nr 3-15- 2943, p 14). Kaebaja omandas kinnistu teades kinnistul asuvatest piirangutest või täiendavatest väljaminekutest. Seega oleks kaebaja saanud kahju vältida või vähendada. Kaebaja taotlus kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.
29.Kaebaja esitas alternatiivse nõudena kohustamisnõude vastustaja vastu. Kohus tõi eelnevalt välja, et kaebaja oli teadlik omandatud kinnistul asuvatest piirangutest. Asjas esitatud tõenditest nähtub üheselt, et piirangute eemaldamine, s.o elektriliini teisaldamise kohustus on eraisikutel. Lähtudes halduskohtumenetluse üldpõhimõtetest (HKMS § 2 lg-st 1) eeldab kohustamiskaebuse põhjendatus kaebaja õiguste rikkumist haldusorgani keeldumise või jätkuva tegevusetusega (sh keeldumise või tegevusetuse õigusvastasus) ning haldusorgani kohustust toimingu sooritamiseks (RVastS § 6 lg 1) või vähemalt selle kaalumiseks (RVastS § 6 lg-d 4 ja 5). Täidetud peavad olema kõik eeldused, mida erinormid haldusakti andmiseks või toimingu tegemiseks ette näevad – ilma selleta ei teki vastustajal tegutsemiskohustust (vt Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne. K. Merusk jt, lk 156 p 2). Nagu kohus eelnevalt välja tõi, oli füüsilistel isikutel võimalus või isegi kohustus elektriliin teisaldada. Kaebajal on võimalus esitada tsiviilõiguslik nõue otse isiku vastu, kes on kaebaja hinnangul elektriliini paigaldamata jätmisega tema õigusi rikkunud (võrdle nt tsiviilkolleegiumi otsust asjas nr 3-2-1-129-13, p 20-22). Arvestades eelnevat ei ole kohustamisnõude rahuldamise eeldused täidetud ning kohus jätab kohustamisnõude rahuldamata.
30.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.