Xi ja Yi kaebus Maaameti 28.01.2021 korralduse nr 1-17/21/254 tühistamise nõudes
Menetlusosalised
Kaebajad X (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Y (endise nimega Y; isikukood xxxxxxxxxxx), ühine volitatud esindaja Anastasia Nezgovorova Vastustaja Maa-amet, volitatud esindaja Toomas Kutti Kolmas isik OÜ Billsky (registrikood 11418180), seaduslik esindaja E. P.
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta asja materjalide juurde kaebajate 29.08.2021 menetlusdokument koos lisadega.
Jätta rahuldamata vastustaja taotlus kaebuse läbi vaatamata jätmiseks.
Jätta Xi ja Yi kaebus rahuldamata.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.10.2021 (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS) § 181 lg 1).
3-21-278 Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
1.Xi ja Z ühisomandis on xxxxxx(registriosa number (edaspidi ro nr) xxxxxxx, katastritunnus (kt) xxxxxxx, pindala 6823 m2, sihtotstarve 100% elamumaa).
2.Harju maakonnas Kose vallas Ahisilla külas asuv Mätta maaüksus, pindala 7456 m2, sihtotstarve maatulundusmaa, jäeti maareformi seaduse (MaarS) § 31 lg 1 punkti 8 alusel riigi omandisse riigi maareservina Maa-ameti peadirektori 06.11.2012 käskkirjaga nr 1.1-1/422 „Maa riigi omandisse jätmine“. Mätta katastriüksus registreeriti maakatastris 07.11.2012 (kt 33701:002:1014, võeti arvele riigi kinnisvararegistris (objekti kood KV48277) ning kanti kinnistusraamatusse 21.02.2013 (ro nr 14143502), riigivara valitseja Keskkonnaministeerium (edaspidi Mätta kinnisasi).
3.Y pöördus 29.05.2020 e-kirjaga „Riigi maa ostmine“ Riigi kinnisvararegistri poole, milles tundis huvi, kuidas, millistel tingimustel ja kelle poole pöörduda, et osta Mätta kinnisasi. Riigi kinnisvararegister edastas pöördumise kuuluvusel vastamiseks Mätta kinnisasja riigivara valitseja Keskkonnaministeeriumi volitatud asutusele Maa-ametile.
4.Maa-ameti 03.06.2020 vastuskirjas nr 7-3/20/8133-2 „Mätta (katastritunnus 33701:002:1014) kinnisasjast“ selgitati Y mh, et Mätta kinnisasi on riigivara ja riigivara võõrandamine toimub riigivaraseaduse (RVS) alusel ning üldjuhul avaliku enampakkumise teel; võtame Teie huvi kinnisasja omandamiseks arvesse ning alustame kinnisasja müügimenetlust; loodame kinnisasja suunata enampakkumisele 2020. a lõpus või 2021. a alguses; enampakkumisteated ilmuvad vähemalt kaks nädalat enne enampakkumise toimumist Ametlikes Teadaannetes (www.ametlikudteadeanded.ee) ja Maa-ameti kodulehel (www.maaamet.ee) ning need avaldatakse ka üleriigilises ajalehes ja korraldatavatest enampakkumistest teavitatakse kohalikke omavalitsusi; enampakkumine toimub elektrooniliselt riigimaa oksjonikeskkonnas aadressil riigimaaoksjon.ee; palume arvestada, et Maa-amet ei võta kohustust teavitada Teid enampakkumise väljakuulutamisest.
5.Keskkonnaministri 02.11.2020 käskkirjaga nr 1-2/20/407 „Riigivara tasu eest võõrandamine“ otsustati võõrandada tasu eest avalikul enampakkumisel teiste hulgas ka lisas
4.järjekohal märgitud Mätta kinnisasi (alghind 2760 eurot ja tagatisraha 270 eurot).
2(8)
3-21-278
6.Maa-ameti peadirektori 12.11.2020 käskkirjaga nr 1-1/20/81 määrati kinnisasjade võõrandamise avaliku enampakkumise viisiks avaliku elektroonilise enampakkumise riigimaa oksjonikeskkonnas aadressil https://riigimaaoksjon.ee, kinnitati enampakkumisel võõrandatavate kinnisasjade nimekiri, määrati enampakkumise tingimused ja kord ning moodustati riigivara avalikul elektroonilisel enampakkumisel võõrandamise menetluse korraldamiseks komisjon ja määrati selle ülesanded. Maa-amet avaldas 13.11.2020 riigivara enampakkumisteate nii Ametlikes Teadaannetes (teadeanne nr 1680112) kui ka oma veebilehel http://www.maaamet.ee/maamyyk/index.php?e_id=400.
7.Maa-amet viis 04.01.2021 läbi avaliku elektroonilise enampakkumise ka Mätta kinnisasja võõrandamiseks. Avaliku elektroonilise enampakkumise läbiviimise komisjon tuvastas ja fikseeris 08.01.2021 koondprotokolli lisa 1 protokollis nr 2, et Mätta kinnisasja enampakkumisel osales 6 pakkujat ja kõrgeima pakkumise tegi OÜ Billsky (pakkumissumma 4190 eurot) ning Xi ja Y ühispakkumine oli paremuselt neljas (pakkumissumma 3870 eurot). Maa-amet tegi kõigile pakkujatele enampakkumise tulemused teatavaks kohe pärast enampakkumise võtja selgumist.
8.X esitas 05.01.2021 Maa-ametile avalduse, milles märkis, et on xxxxxx (kt xxxxxxxxx) omanik; osales Mätta kinnisasja oksjonil, kuid ei võitnud, aga tal on eelisostueesõigus ja soovib seda kasutada.
9.Maa-ameti 07.01.2021 kirjaga nr 7-6/21/161-3 selgitati X mh, et riigivara müümisel avalikul enampakkumisel saab eelisostuõigust kasutada riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg-tes 6 ja 7 ning § 105 lg-s 2 sätestatud juhtudel; kuna teile kuuluv xxxx kinnisasi on elamumaa sihtotstarbega ja sisaldab maakatastri andmetel 667 m2 metsamaa kõlvikut ning võõrandatav Mätta kinnisasi on maatulundusmaa sihtotstarbega ja sisaldab 4300 m2 metsamaa kõlvikut, siis ei vasta kumbki kinnisasi tingimustele, mille puhul kinnisasja müümisel kohalduks eelisostuõigus; samuti ei ole Teil olnud Mätta kinnisasja kasutamiseks põllumajanduslikku kasutuslepingut ega maa ajutise kasutamise lepingut, seega ei ole Teil võimalik kasutada eelisostuõigust Mätta kinnisasja omandamiseks. Nimetatud kirjas selgitati, et Maa-amet on ette valmistanud peadirektori korralduse eelnõu, millega kinnitatakse enampakkumise tulemused enampakkumisel kõrgeima pakkumise teinud isiku kasuks; Xile anti võimalus esitada soovi korral asjas oma arvamus hiljemalt 15.01.2021 (haldusmenetluse seadus (HMS) § 40). 10. X saatis Maa-ametile 11.01.2021 vastuväited enampakkumisele, milles teatas, et ta tegi äriplaani ja avas ettevõtte Topp Carex OÜ; äriplaani kohaselt on kavas avada põllumajandustehnik remonditöökoda avaldaja maja kõrval asuval platsil Mätta kinnisasjal ning luua kolm töökohta; alates 2011. a-st elab avaldaja alaliselt xxxxxx; oksjon korraldati avaldaja algatusel ning avaldaja eesmärk on elada ja töötada ühes kohas.
11.Maa-ameti peadirektori 28.01.2021 korraldusega nr 1-17/21/254 kinnitati Mätta kinnisasja avaliku elektroonilise enampakkumise tulemused vastavalt 08.01.2021 koondprotokolli lisa 1 protokollile nr 2, mille järgi esitas Mätta kinnisasja kõrgeima pakkumissumma 4190 eurot OÜ Billsky (punkt 1); Mätta kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamise õigus on võitjal OÜ-l Billsky (punkt 2). Samuti otsustati enampakkumise võitjaga sõlmida kinnisasja müügileping enampakkumisel kujunenud kõrgeima hinnaga 4190 eurot (resolutsiooni p 3). Lisaks sätestati täpsemad edasised toimingud ning tingimused (korralduse resolutsiooni punktid 4–9).
12.Vastavalt 28.01.2021 korralduse nr 1-17/21/254 tingimustele sõlmisid müüja Eesti Vabariik ja ostja OÜ Billsky Tartu notar Edgar Grünbergi büroos 16.03.2021 hoonestamata kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mis on registreeritud notari ametitoimingute numbri
3(8)
3-21-278 1006 all. Pooled leppisid müügilepingus kokku ja esitasid Mätta kinnisasja omandi müüjalt ostjale üle andmiseks ning kinnistusraamatus müüja omanikukande kustutamiseks ja ostja omanikuna sisse kandmiseks kinnistamisavalduse. Vastav õigusmuudatus on kinnistusraamatusse kantud 18.03.2021.
13.X ja Y esitasid 08.02.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täpsustatud 01.03.2021) Maaameti 28.01.2021 korralduse nr 1-17/21/254 tühistamise nõudes.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
14.Kaebajad paluvad tühistada Maa-ameti 28.01.2021 korralduse nr 1-17/21/254, kuivõrd enampakkumise tulemuste kinnitamine kolmanda isiku kasuks oli õigusvastane. Maa-amet on 03.12.2020 kirjas kinnitanud, et Xil on võimalus omandada Harju maakonnas Kose vallas asuv Mätta kinnisasi; välistavad asjaolud puuduvad. Kaebajad esitasid tähtaegselt avalduse Mätta kinnisasja omandamiseks eelisostuõiguse korras RVS § 66 lg 6 alusel. Kohtupraktikas on leitud, et RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisõiguse kohaldamiseks ei pea võõrandatava kinnisasjaga piirnev kinnisasi sisaldama ilmtingimata metsamaa kõlvikut, st olema metsamaa kõlvikuna maakatastrisse kantud, vaid oluline on, et metsamaa on lepingu sõlmimise seisuga faktiliselt looduses olemas (vt Tallinna Ringkonnakohtu 25.04.2016 otsus nr 3-14-53305). Võõrandatava kinnisasjaga piirnevaks kinnisasjaks, mille omanikul tekib eelisõigus, ei saa pidada mitte igasugust kinnisasja, mis puutub võõrandatava kinnisasjaga kokku ühise piiri kaudu; oluline on, et kinnisasjad oleksid reaalselt ühendatud ühise piiri ehk kinnisasju eraldava tingliku joone kaudu maastikul või kaardil (vt lahendid nr 3-15-1842 ja nr 3-11-1488).
14.1.Vaidlusalune korraldus on motiveerimata, millega on rikutud HMS § 55 lg-t 1 ja § 56 lgd 1, 2 ja 3.
14.2.Vastustaja väidab oma 13.04.2021 menetlusdokumendis, et elektroonilisel enampakkumisel osales 6 pakkujat. Seejuures osalemisel nähtus 3 osalejat. Seega vajab vastav asjaolu tuvastamist, kuna see võis mõjutada elektroonilise enampakkumise tulemust tehnilise vea tõttu. Tegelikult viimane kaebajate hinnapakkumine süsteemis kajastatud ei olnud, millest oli vastustajale viivitamatult teatatud.
15.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Mätta kinnisasja avaliku elektroonilise enampakkumise menetluses ning eelisostuõiguse kohaldamata jätmisel on kehtivaid menetlus- ja materiaalõiguse norme kohaldatud õigesti ning vaidlusalune korraldus on põhjalikult motiveeritud. Maa-ameti 28.01.2021 korraldus on õiguspärane ning kaebajate õigusi ega huve rikutud ei ole.
15.1.Vastustaja ei ole oma 03.06.2020 kirjas nr 7-3/20/8133-2 väitnud, lubanud ega kinnitanud, et Y on Mätta kinnisasja omandamise ainu- või eelisõigus. Õige on kaebaja väide, et 03.12.2020 kirjas kinnitas Maa-amet, et Xil on võimalus omandada Mätta kinnisasja ja välistavad asjaolud puuduvad. Kuid ajavahemikus 26.11.2020 kuni 04.12.2020 peetud ekirjavahetuses „Volikiri ja ühispakkumine“ (kaebuse täienduste lisa 2) sisalduvast Maa-ameti 03.12.2020 kell 13.00 e-kirjast ei ole ühelgi juhul võimalik välja lugeda ega aru saada ega ka mõista seda kirja viisil, et Maa-amet oleks lubanud või kinnitanud, et kaebajal on Mätta kinnisasja omandamise ainu- või eelisõigus. Maa-ameti e-kirjast tulenevalt on kaebajal võimalus omandada Mätta kinnisasi enampakkumisel ning rõhutatud on, mida pakkumist tehes tuleb jälgida.
4(8)
3-21-278
15.2.Ebaõige on kaebajate väide, et nad esitasid 05.01.2021 taotluse RVS § 66 lg 6 alusel eelisostuõiguse kasutamiseks Mätta kinnisasja omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga. Viidatud avaldusest ei nähtu, millise õigusakti millise sätte alusel soovitakse eelisostuõigust kasutada. Samas selgitas vastustaja kaebajale oma 07.01.2021 kirjas, et kaebajal ei ole võimalik kasutada eelisostuõigust Mätta kinnisasja omandamiseks RVS § 66 lg 6, lg 7 ega § 105 lg 2 alusel.
15.3.Eeldades, et kaebajate soov oli RVS § 66 lg 6 alusel eelisostuõigust kasutada, ei olnud RVS § 66 lg 6 eeldused täidetud. RVS § 66 lg 6 eesmärgiks on võimaldada moodustada ühtseid terviklikke metsamassiive, et neid oleks võimalik efektiivsemalt majandada. Asjassepuutuv ei ole kaebajate viidatud lahend haldusasjas nr 3-14-53305, kuivõrd RVS § 66 lg-t 6 on peale nimetatud lahendi tegemist, s.o 01.07.20216 täpsustatud. Kehtivast sõnastusest tuleneb üheselt arusaadavalt, et eelisõigust saab kohaldada vaid juhul, kui nii enampakkumisel võõrandatav kinnisasi kui ka võõrandatava kinnisasjaga piirnev kinnisasi on maatulundusmaa sihtotstarbega ja sisaldavad mõlemad vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et xxxx piirneb võõrandatava Mätta kinnisasjaga, mistõttu ei ole asjassepuutuvad kaebajate viidatud lahendid haldusasjades nr 3-15-1842 ja nr 3-11-1488.
15.4.Maakatastris on 15.03.2021 registreeritud muudatused, mille kohaselt on xxxx kõlvikulises koosseisus metsamaa kõlviku pindala 671 m2 (vastustaja vastuse lisa 15) ning Mätta kinnisasja kõlvikulises koosseisus on metsamaa kõlviku pindala 4303 m2 (vastustaja vastuse lisa 16). Eeltoodust tulenevalt, kuna xxxx kinnisasi on elamumaa sihtotstarbega ja sisaldab maakatastri andmetel 671 m2 ehk 0,0671 ha metsamaa kõlvikut ning võõrandatav Mätta kinnisasi on maatulundusmaa sihtotstarbega ja sisaldab 4303 m2 ehk 0,4303 ha metsamaa kõlvikut, siis ei vasta kumbki kinnisasi tingimustele, mille puhul kohalduks RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisostuõigus. Seega oli põhjendatud kinnitada Mätta kinnisasja avaliku elektroonilise enampakkumise võitjaks kõrgeima pakkumise teinud OÜ Billsky.
15.5.Kuna Mätta kinnisasja kui riigivara kasutamiseks ei ole kaebajate sõlmitud põllumajanduslikku kasutuslepingut ega maa ajutise kasutamise lepingut, samuti ei ole kaebajad omandanud maa kasutusõigust MaaRS § 341 alusel, siis puudub vajadus analüüsida RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisostuõiguse kohaldamise aluseid.
15.6.Vastustaja taotleb kaebuse tagastamist HKMS § 121 lg 2 punkti 1 alusel, kuivõrd vaidlusaluse haldusakti kehtivus on lõppenud (HMS § 61 lg 2). Eesti Vabariik ja kolmas isik OÜ Billsky on vaidlusaluse korralduse alusel sõlminud 16.03.2021 notariaalselt tõestatud Mätta kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu (vastustaja vastuse lisa 14) ning OÜ Billsky on Mätta kinnisasja omanikuna 18.03.2021 kinnistusraamatusse sisse kantud (vastustaja vastuse lisa 4).
16.Kolmas isik palub jätta kaebus rahuldamata. Vaidlusalune korraldus on seaduspärane ja kaebus on alusetu. Kaebajatel oli õigus enampakkumisel osaleda. Mätta kinnisasi on kolmanda isiku nimel, mistõttu on vaidlus ainetu.
KOHTU PÕHJENDUSED
17.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Seda alljärgnevatel põhjustel. Esmalt lahendab kohus veel lahendamata taotlused, sh kaebajate tähtaja ennistamise taotlus (I), seejärel annab hinnangu vaidlusaluse korralduse õiguspärasusele, sh kas kaebajatel esines eelisostuõigus RVS § 66 lg 6 alusel (II) ning viimaks lahendab kaebuse ja jagab menetluskulud
(III).
5(8)
3-21-278
I
18.Kaebajad on esitanud 29.08.2021 menetluskulude nimekirja koos kuludokumentidega ning palunud tähtaja ennistamist kaebajate esindaja haigestumise tõttu.
19.Kui menetlusosaline esitab avalduse pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või HKMS § 51 lõigetes 1-3 sätestatut rikkudes, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui see ei põhjusta kohtu arvates menetluse viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus (HKMS § 51 lg 4). Mõjuv põhjus kohtule vastamata jätmiseks või kohtuistungile ilmumata jätmiseks ja sellest teatamata jätmiseks on eelkõige liikluskatkestus, menetlusosalise ootamatu haigestumine või lähedase surm või ootamatu raske haigus, mille tõttu menetlusosaline ei saanud kohtule vastata või kohtusse ilmuda ega volitada selleks esindajat (HKMS § 150 lg 1). Haiguse põhistamiseks, mis takistas kohtule vastamast või kohtuistungile ilmumast, esitab menetlusosaline või tema esindaja kohtule tõendi, millest nähtub, et haigust saab lugeda kohtule vastamise või kohtuistungile ilmumise takistuseks.
20.Käesoleval juhul oli kohtule menetluskulude taotluse esitamise tähtaeg 25.08.2021 (vt Tallinna Halduskohtu 16.08.2021 määruse nr 3-21-278 resolutsiooni punkt 2). Kaebajad on esitanud menetluskulu dokumendid 29.08.2021, seega tähtaja rikkumisega. Kaebajate esindaja on palunud tähtaja ennistamist, kuivõrd kaebajate esindaja viibib haiguslehel ning ei oma arvutini pidevat ligipääsu (kaebajate esindaja on hetkel voodihaige ning tugevate valude tõttu ei tööta). Oma väidete kinnituseks on kaebajate esindaja esitanud kohtule kiirabikaardi. 21. Kohtu hinnangul on tõendatud, et kaebajate esindajal esines mõjuv põhjus menetluskulu dokumentide esitamiseks hilinemisega. Eeltoodust lähtuvalt võtab kohus kaebajate 29.08.2021 menetlusdokumendi koos lisadega asja materjalide juurde.
22.Vastustaja on taotlenud kaebuse tagastamist HKMS § 121 lg 2 punkti 1 alusel, kuivõrd kaebajatel puudub ilmselgelt kaebeõigus.
23.Arvestades, et vastustaja esitas kaebuse tagastamise taotluse peale kaebuse menetlusse võtmist, siis juhindudes HKMS § 2 lg-st 4 tõlgendab kohus taotlust viisil, et vastustaja taotleb jätta kaebus läbi vaatamata HKMS § 151 lg 2 punkti 1 alusel.
24.HKMS § 151 lg 2 punkti 1 kohaselt võib kohus jätta määrusega kaebuse läbi vaatamata, kui pärast kaebuse menetlusse võtmist ilmnevad HKMS § 121 lg-s 2 sätestatud asjaolud. HKMS § 121 lg 2 punkti 1 kohaselt võib kohus tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus. Kohus vastustajaga ei nõustu, et kaebajatel kaebeõiguse puudumine on ilmselge. Kaebeõigust hinnatakse kaebuse esitamise aja seisuga. Kaebus esitati 08.02.2021. Kolmanda isiku ja Eesti Vabariigi vahel sõlmiti asjaõigusleping 16.03.2021 (vastustaja 13.04.2021 menetlusdokumendi lisa 14). Seega ka juhul, kui nõustuda vastustaja käsitlusega vaidlusaluse korralduse kehtivuse edasiulatuvast lõppemisest selles sätestatud õiguse realiseerimisel, siis kaebuse esitamise hetkel vaidlusalune korraldus kehtis. Eeltoodust lähtuvalt jätab kohus vastustaja taotluse kaebuse läbi vaatamata jätmiseks rahuldamata. II
25.Käesoleval juhul on vaidlusaluseks küsimuseks, kas kaebajatel esines eelisostuõigus RVS § 66 lg 6 alusel Mätta kinnistu omandamiseks enampakkumisel tehtud kõrgeima hinnaga. Seejuures ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes: 1) kaebajad osalesid enampakkumisel, kuid nende pakkumine jäi pingereas neljandale kohale (vastustaja 13.04.2021 menetlusdokumendi lisa 12);
6(8)
3-21-278 2) kaebajale Xile kuulub Mätta kinnisasjaga piirnev xxxxxx kinnistu (vastustaja 13.04.2021 menetlusdokumendi lisa 2); 3) Mätta ja xxxx kinnistud on metsamaa kõlvikuga kinnistu, kuid metsamaa kõlvik on mõlemal kinnistul alla 0,5 ha (vastustaja 13.04.2021 menetlusdokumendi lisad 15 ja 16);
4) kaebajad on tähtaegselt esitanud Maa-ametile avalduse eelisostuõiguse kasutamiseks (kaebuse lisa 1).
26.Riigivara avalikul enampakkumisel võõrandamisel selle omandamist eelisostuõiguse korras reguleerib RVS § 66 lg 6. Viidatud sätte kohaselt on maatulundusmaa sihtotstarbega vähemalt 0,5 hektari suurust metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel võõrandatava kinnisasjaga piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega vähemalt 0,5 hektari suurust metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus omandada võõrandatav kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust.
27.Kohus nõustub vastustajaga, et praegusel juhul ei olnud RVS § 66 lg 6 eeldused täidetud, kuivõrd kaebaja kinnistu ja võõrandatav Mätta kinnistu sisaldasid metsamaa kõlvikut alla 0,5 hektarit. Seega oli üks kohustuslik eeldus täitmata, mistõttu on vastustaja õiguspäraselt 28.01.2021 korralduses andnud õiguse Mätta kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamiseks kolmandale isikule (vaidlusaluse korralduse resolutsiooni punkt 2). Käesoleval juhul ei ole asjakohased kaebajate viidatud kohtupraktika (Tallinna Ringkonnakohtu 25.04.2016 otsus nr 3-14-53305; Tallinna Halduskohtu 20.11.2015 otsus nr 3-15-1842 ja Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2012 otsus nr 3-11-1488), kuivõrd RVS § 66 lg 6 sõnastust on muudetud peale viidatud kohtulahendeid (muudatus jõustunud 01.07.2016).
28.Kohus ei nõustu kaebajatega, et vaidlusalune korraldus on motiveerimata. 29. Esmalt märgib kohus, et vaidlusalune korraldus ei ole antud kaalutlusõiguse alusel. Küsimus sellest, kas isikul esineb eelisostuõigus või mitte tuleb tuvastada haldusorgani poolt ning juhul, kui RVS § 66 lg 6 eeldused on täidetud, siis on isikul õigus eelisostuõiguse korras riigivara omandada enampakkumisel tehtud kõrgeima hinnaga. Kui sellised eeldused täidetud ei ole, siis puudub haldusorganil võimalus kaaluda, kas isik saab eelisostuõigust kasutada või mitte.
30.HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusakti viidatud. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tuleb haldusakti põhjenduses märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus.
31.Käesoleval juhul on vastustaja tuvastanud, et kaebajad ei vastanud RVS § 66 lg-le 6, mistõttu ei saanud haldusorgan ka teha teistsuguse sisuga otsust. Põhjendamatud ja paljasõnalised on kaebajate väited vaidluse korralduse motiveerimata jätmisest. Maa-ameti 28.01.2021 korraldus nr 1-17/21/254 sisaldab faktiliste asjaolude kirjeldust ning õiguslikke aluseid. Vastustaja on sidunud faktilised asjaolud õiguslike alustega ning esitanud põhjendused, miks otsustati riigivara (Mätta kinnisasi) võõrandada enampakkumisel kõrgeima hinna teinud kolmandale isikule, mitte aga kaebajatele. Vastustaja on põhjalikult analüüsinud kaebajatel eelisostuõiguse puudumist RVS § 66 lg-te 6, 7 ja § 105 lg 2 alusel. Seetõttu leiab kohus, et haldusakti põhjendamiskohustust rikutud ei ole ning 28.01.2021 korraldus vastab HMS § 56 lgtes 1 ja 2 sätestatud nõuetele.
32.Samuti ei nähtu asja materjalist, et vastustaja oleks andnud kaebajatele lubadusi Mätta kinnistu omandamiseks eelisostuõiguse korras. Kaebajad on õigesti märkinud, et on avaldanud 7(8)
3-21-278 huvi Mätta kinnistu omandamiseks (vastustaja 13.04.2021 menetlusdokumendi lisa 5) ning vastustaja on selgitanud oma 03.06.2020 kirjas, et võtame Teie huvi kinnisasja omandamiseks arvesse ning alustame kinnisasja müügimenetlust; samuti selgitati, et tegemist on riigivaraga ning riigivara võõrandamine toimub RVS alusel ja üldjuhul avaliku enampakkumise teel (vt Maa-ameti 03.06.2020 kiri nr 7-3/20/8133-2; kaebuse täienduste lisa 1). Eeltoodust tulenevalt nõustub kohus vastustajaga, et Maa-amet ei ole 03.06.2020 kirjas lubanud ega kinnitanud, et kaebajal on Mätta kinnisasja omandamise ainu- või eelisõigus.
33.Ühtlasi ei saa sellist lubadust välja lugeda Maa-ameti 03.12.2020 e-kirjast, kus on mh märgitud, et sellisel juhul on tõesti Xil võimalus omandada Harju maakonnas Kose vallas asuvat Mätta kinnisasja (kaebuse täienduse lisa 2). Viidatud selgitust tuleb vaadata tervikuna, lähtudes sellele eelnenud e-kirjavahetusest. Nimelt ilmneb, et Maa-amet on palunud kaebajal täpsustada Xi kodakondsust ja selgitanud kinnisasja omandamise piiranguid, mis tuleneb kinnisasja omandamise kitsendamise seadusest (KAOS). Konstateering, et isikul on võimalus kinnisasja omandada oli ajendatud asjaolust, et kaebaja Y selgitas, milline kodakondsus ja pass on Xil, mitte aga päringust, kas eelisostuõigus kaebajatel esineb. Seetõttu on meelevaldne teha Maa-ameti 03.12.2020 e-kirjast järeldust, justkui haldusorgan oleks andnud kaebajatele lubadusi Mätta kinnisasja omandamiseks.
34.Eelisostuõiguse puudumist on Maa-amet kaebajale X selgitanud põhjalikult ka oma 07.01.2021 kirjas nr 7-6/21/161-3 (kaebuse lisa 2).
35.Paljasõnalised on kaebajate väited, et enampakkumisel osales 3 pakkujat, mitte 6 ning viimane kaebajate hinnapakkumine süsteemis kajastatud ei olnud. Väidetavalt teavitasid kaebajad sellest ka vastustajat. Sellekohaseid tõendeid kaebajad kohtule esitanud ei ole (HKMS § 59 lg 1). Veelgi enam, kaebaja X on küll esitanud 05.01.2021 vastustajale avalduse sooviga omandada Mätta kinnisasi eelisostuõiguse korras, kuid nimetatud avalduses ei ole märgitud, et kaebajate viimane hinnapakkumine süsteemis ei kajastunud (vt kaebuse lisa 1). Samuti ei ole kaebajad eelnimetatut väitnud ei kaebuses ega kaebuse täienduses, vaid toonud välja alles kõige viimases sisulises menetlusdokumendis (31.05.2021 vastuses kaebuse läbi vaatamata jätmise taotlusele). Seetõttu ei pea kohus neid väiteid ka usutavaks.
36.Vaidlusaluse korralduse kohaselt on avaliku elektroonilise enampakkumise läbiviimise komisjon tuvastanud ja fikseerinud 08.01.2021 koondprotokolli lisas 1 protokollina nr kaks, et enampakkumisel osales kuus pakkujat ja kõrgeima pakkumise Mätta kinnisasja osas tegi OÜ Billsky (kaebuse lisa 1, lk 1). Maa-ameti avaliku elektroonilise enampakkumise komisjoni 08.01.2021 koondprotokolli lisa 1 protokolli nr 2 on vastustaja esitanud ka kohtule (vastustaja 13.04.2021 menetlusdokumendi lisa 12), millelt nähtuvalt vaidlusaluses korralduses toodud andmed – Mätta kinnisasja enampakkumisel osales 6 pakkujat, mitte 3, nagu väidavad kaebajad. Seega on tõendamata ja paljasõnaline kaebajate väide, et enampakkumisel osales 3 pakkujat. III
Eeltoodust lähtuvalt jääb Xi ja Y kaebus täies ulatuses rahuldamata.
38.HKMS § 108 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja ega kolmas isik menetluskulude nimekirja ega kuludokumente esitanud ei ole, mistõttu jäävad vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 109 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Anu Maria Brenner kohtunik
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.