Kohus Kohtukoosseis Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise aeg Menetlusosalised
Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Einar Vene, Tiina Pappel 14.09.2021, Tartu 3-20-637 X kaebus Xxx Vallavalitsuse 09.03.2020. a korralduse nr 2-3/126 tühistamiseks Tartu Halduskohtu 14.09.2020. a otsus X apellatsioonkaebus 25.08.2021 Kaebaja X Volitatud esindaja v.adv. Margus Lentsius Vastustaja Otepää vald Kolmas isik MTÜ AM Arendus
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 14.09.2020. a otsus muutmata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 14.10.2021 (k.a.) (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Valga maakonnakomisjon tunnistas 24.05.1993. a otsusega nr 2350 X Xxx vallas Xxx külas asuva Xxx nr xx talu osas 31,89 ha ulatuses omandireformi õigustatud subjektiks. Otsuses märgiti, et tagastamisel tuleb arvestada hoonete omaniku („Dünamo“ spordibaas) omandiõigust.
ÕVVTK Valga maakonnakomisjon tunnistas 24.05.1993. a otsusega nr 2351 X õigustatud subjektiks ka Xxx nr xx talu ühistatud vara kolme hoone (laut-küün, tall ja ait) osas.
3.Xxx Vallavalitsus tagastas 11.01.2006. a korraldusega nr 2-4-26 Xle endisest laut-küünist (kämpingu peahoone, ehitisregistri kood xxx) 27/100 mõttelise osa ja tallist (puhkemajamängumaja, ehitisregistri kood xxx) 40/100 mõttelise osa. Kaebaja kanti 06.02.2006 eelnimetatud hoonete osas ja ulatuses kaasomanikuna Majandusja Kommunikatsiooniministeeriumi hallatavasse ehitisregistrisse.
4.Kohtuvaidluse tulemusena tsiviilasjas nr 2-11-17282 lõpetati MTÜ ES Põhjakotkas ja X kaasomand Valga maakonnas Xxx vallas Xxx külas asuvatele ehitistele ehitisregistri koodidega xxx (endine laut-küün, kohtuotsuse tegemise ajal kämpingu peahoone) ja xxx (endine tall, kohtuotsuse tegemise ajal puhkemaja-mängumaja) ning jäeti eelnimetatud hooned X ainuomandisse (Tartu Ringkonnakohtu 04.06.2014. a otsus ja 09.02.2015. a määrus). Eelnimetatud ehitiste omanikuks sai 31.07.2018. a vara kordusenampakkumise akti kohaselt täiteasjas nr 084/2015/433 MTÜ AM Arendus.
5.MTÜ AM Arendus esitas 27.03.2019 ehitiste teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmise avalduse.
6.Xxx Vallavalitsus saatis 22.01.2020. a kirjaga nr 6-7/203 Xle ettepaneku MTÜ-le AM Arendus kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta. Kirjale lisatud ettepaneku kohaselt on maaüksuse suuruseks ca 0,3 ha. X esitas 05.02.2020 vastuväite ettepanekule. MTÜ AM Arendus ja OÜ XXX teatasid 19.02.2020. a arvamustes, et ei nõustu X vastuväitega. Xxx Vallavalitsus teatas 06.03.2020. a kirjaga nr 6-7/203-1, et ei pea X vastuväiteid põhjendatuks ja jätab need arvestamata ning määrab MTÜ-le AM Arendus kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa vastavalt 22.01.2020. a kirjaga esitatud ettepanekule.
7.Xxx Vallavalitsus määras 09.03.2020. a korraldusega nr 2-3/126 Xxx külas asuvate KeskXxx ehitiste (kämpingu peahoone ja puhkemaja-mängumaja) teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 0,3 ha. Korraldusega määrati katastriüksuse kohanimeks Kesk-Xxx ja koha-aadressiks Xxx küla Kesk-Xxx. Korraldus anti maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg 33 ja § 10 lg 3, Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord“ (Kord) p 12, ruumiandmete seaduse § 54 lg 1, kohanimeseaduse § 5 lg 4, Vabariigi Valitsuse 08.10.2015. a määruse nr 103 „Aadressiandmete süsteem“, Xxx Vallavolikogu 17.09.2009. a otsuse nr 1-4-62 „Kohaliku omavalitsuse pädevusse antud ülesannete delegeerimine“ ja Xxx Vallavolikogu 22.12.2011. a otsuse nr 1-479 „Ruumiandmete seadusega kohaliku omavalitsuse pädevusse antud küsimuste lahendamise delegeerimine“ alusel.
8.X esitas 08.04.2020 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles ta palus tühistada Xxx Vallavalitsuse 09.03.2020. a korraldus nr 2-3/126. Kaebuse põhjendused: 1) Laut-küüni (peahoone) ja talli (puhkemaja-mängumaja) juurde määratud maa-ala näol ei ole tegemist teenindamiseks vajaliku maaga, vaid maaga, mida Xxx kämping näeb minimaalse alana, et kasutada vabalt kogu ülejäänud endise Xxx nr xx maid äritegevuse läbiviimiseks. Kaebajale tagastatav maa väheneb 0,3 ha võrra, mis on kõige suurema väärtusega ala, kuna sellele on juurdepääsutee ja see on põlise talukoha süda. 2) Korraldusega määratud teenindamiseks vajaliku maa pindala on ebamõistlikult suur. Korraldus on vastuolus MaaRS § 9 lg-ga 9, § 10 lg-ga 3 ja Korra p 4 alap-ga 2. 3) Korra p 4 alap 3 ning MaaRS § 9 lg 9 ja § 10 lg 3 kohaselt ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka tootmiseks vajalikku maad. Korraldusele lisatud kaardilt nähtub, et kahe ehitise ja kolme rajatise (kaardil nr 3, 4 ja 5) juurde määratav maa ei ole teenindusmaa MaaRS § 10 lg 3 ja Korra mõttes. Laut-küüni (peahoone) ehitisalune pindala on 316 m2 ja talli
(puhkemaja-mängumaja) ehitisalune pindala on 154 m2. Peahoone juurde määratav teenindusmaa ei saa olla Korra p 4 alap 2 alusel enam kui 316 m2 pluss 2-meetrine kuja hoone neljas küljes ja puhkemaja-mängumajal 154 m2 pluss 2-meetrine kuja hoone neljas küljes. 4) Mõistetamatu on, millisel õiguslikul alusel on ehitise teenindamiseks vajalik maa määratud kahe varjualuse (kaardil nr 3 ja 4) ja asfaltkattega parkla (kaardil nr 5) juurde. Neile ei ole väljastatud ehitus- ega kasutusluba ning puudub omanik. Neid tuleb käsitada ajutiste ehitistena.
9.Tartu Halduskohus peatas 15.04.2020. a määrusega Xxx Vallavalitsuse 09.03.2020. a korralduse kehtivuse.
10.Tartu Halduskohus jättis 14.09.2020. a otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud poolte enda kanda ning tühistas 15.04.2020. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse. Otsuse põhjendused: 1) Maal, mille osas on kaebaja tunnistatud tagastamise õigustatud subjektiks, asuvad kolmandale isikule kuuluvad hooned (koodid xxx ja xxx). Kaebajale kuuluvaid hooneid sellel maal ei asu. Asja materjalidest ei ilmne mistahes kokkulepet MaaRS § 6 lg 2 p 3 või § 10 lg 1 ls 1 mõttes. Sellisel juhul määrab MaaRS § 10 lg-st 3 tulenevalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. 2) Vaidlustatud korraldus on käsitatav eelhaldusaktina. Kohaliku omavalitsuse ettepanekus märgitud maaüksuse suurus on 0,3 ha ning ettepanek sisaldab selgitusi maakorralduse nõuete arvestamise kohta vastavalt maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg-le 2. Kaebajal oli võimalus esitada arvamus ja vastuväited enne eelhaldusakti andmist. 3) Vastustaja on soovinud määrata teenindamiseks vajaliku maa selliselt, et see hõlmaks hooned koos parklatega ning hoonete/rajatiste ja maaüksuse piiri vahele jääks 2-5 m. Seejuures on püütud vältida maakorralduslikult ebaotstarbekaid väikesemõõtmelisi maatükke (kiildumist ja ribasust). Tähelepanu väärib vastustaja osundus Tartu Halduskohtu 21.08.2008. a otsusele haldusasjas nr 3-08-xx0 (lk 5 lõik 5), kus kaebaja leidis, et Korra alusel saab Xxx talu territooriumil asuvate ehitiste ümber määrata nende teenindamiseks umbkaudselt 5 meetrit maad. Vastustaja võttis arvesse nii otstarbeka kujuga maaüksuse moodustamist kui ka näiteks tee asukohta hoonete suhtes ja hoonete omavahelist paiknemist. Tegemist on asjakohaste kaalutlustega. 4) Teenindamiseks vajaliku maa ulatus kujuneb iga olukorra asjaoludest lähtuvalt. Kohtupraktikas on peetud piisavaks 0,3 ha suurust teenindusmaad hoone (elamu) juurde, arvestades, et see tagaks juurdepääsu päästeteenistustele ja on omane maaeluviisile (TrtRKo 3-13-2466, p 21). Praegusel juhul saab 0,3 ha pidada turvaaspekti ning hoonete mõistliku ja eesmärgipärase kasutamise võimalust arvestades põhjendatuks. Kaebajal ei oleks võimalik eesmärgipäraselt kasutada ebaotstarbeka suuruse ja asukohaga maad, s.h näiteks kahe hoone vahele jäävat või teega külgnevat riba. Vastustaja ei esitanud korralduses põhjendusi, miks on määranud hoonetele ühtse teenindamiseks vajaliku maa. Samas ilmneb põhjendustest, et vastustaja pidas silmas maakorraldusnõuete järgimist ja otstarbekust, et tekiks loogilise ülesehitusega maaüksus. Kiildumise vältimise tõttu on teenindusmaa määratud ühe tervikuna, kahe eraldi katastriüksuse osas tuleks vahele ribad, mis ei ole hoone omanikuga kuidagi seotud (kohtuistungil alates 00:52:57). Ei ilmne, et teenindamiseks vajaliku maa asend tee suhtes takistaks ülejäänud kinnistu kasutamist. Emotsionaalne või ajalooline seos ei saa olla takistuseks teenindamiseks vajaliku maa määramisel, kui see toimub Korra p 4 tingimustele vastavalt. 5) Tegutsemine mittetulundusühinguna ei välista majandustegevust ega hoone sihtotstarbelist kasutamist puhke- ja äritegevuseks (kohtuistungil 00:59:40). Kolmanda isiku põhikirjalise põhieesmärgi (p 1.7) saavutamiseks vajalike rohkete alaeesmärkide ja tegevuste seas on nimetatud muuhulgas puhke- ja turismiobjektide tugiinfrastruktuuri väljaarendamine,
puhkeotstarbeliste rajatiste, s.h spordirajatiste ehitamine ja haldamine ning kultuuri-, spordi-, noorsootegevuse toetamine ja edendamine (p 1.8). Seega ei saa kolmanda isiku puhul välistada majandustegevust majutus- või puhketeenuse pakkumisel, kui see on vastavuses mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) regulatsiooniga, ega ka tema tegevuse eesmärkide arvestamist ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS
11.X esitas 14.10.2020 apellatsioonkaebuse, milles ta palub tühistada Tartu Halduskohtu 14.09.2020. a otsus ning teha uus otsus, millega kaebus rahuldada ja tühistada Xxx Vallavalitsuse 09.03.2020. a korraldus. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) Kohtuotsuses puuduvad kohtupoolsed põhjendused. 2) Kohus jättis sisustamata Korra p 4 alap 2. Ei nõustu kohtuotsuse p 23 teises lõigus esitatuga, nagu sõltuks paljudest asjaoludest (s.h ehitise suurusest, asendist ja kasutusotstarbest) see, mida mõista vähima tarviliku ja piisava koguse maa all. Ehitise teenindamiseks vajalik maa ei saa hõlmata parklat või varjualust. Korraldus on vastuolus MaaRS § 10 lg-ga 3 ja Korraga, kuivõrd teenindamiseks vajaliku maa pindala on ebamõistlikult suur. Nii Korra p 4 alap 3 kui MaaRS § 10 lg 3 kohaselt ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka tootmiseks vajalikku maad. Korraldusele lisatud kaardist nähtub, et kahe ehitise ja kolme rajatise (kaardil nr 3, 4 ja 5) juurde määratav maa ei ole teenindusmaa MaaRS § 10 lg 3 ja Korra mõttes. Korra alusel saab peahoone ja puhkemaja-mängumaja ümber määrata nende teenindamiseks umbkaudselt 2 m maad. 3) Hindamata on, millisel õiguslikul alusel määras vastustaja ehitise teenindamiseks vajaliku maa kahe varjualuse (kaardil nr 3 ja 4) ja asfaltkattega parkla (kaardil nr 5) juurde. Tõendatud ei ole nimetatud rajatiste seaduslikkust. Väljastatud ei ole ehitus- ega kasutusluba ja puudub omanik. Rajatiste eksisteerimine looduses ei ole aluseks teenindamiseks vajaliku maa määramisele. Kahte varjualust ja asfaltkattega parklat tuleb käsitleda ajutiste ehitistena.
12.Xxx vald esitas 31.12.2020 vastuse apellatsioonkaebusele, milles ta palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuse põhjendused: 1) Kohtuotsuse p-dest 8-25 nähtuvad kohtu argumendid ja järeldused, miks vaidlustatud korraldus on õiguspärane. Kaebaja ei ole välja toonud, milline seisukoht on kohtu poolt piisavalt analüüsimata. Kohtuotsuse lõppjärelduse kujunemine ei ole ebaselge. 2) Kohus on teenindusmaa suuruse küsimust piisavalt analüüsinud. Kaalutlused teenindamiseks vajaliku maa määramisel on asjakohased. Arvestades erinevate ehitiste paiknemist maa-alal on kolmanda isiku ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratud kõige optimaalsemalt. Analoogses kohtumenetluses (TrtHKo 21.08.2008, 3-08-xx0, lk 5 lg 5) oli kaebaja seisukohal, et Korra alusel saab Xxx talu territooriumil asuvate ehitiste ümber määrata nende teenindamiseks umbkaudselt 5 m maad. Kaebaja soovitud viisil katastriüksuste moodustamine kolmanda isiku ja OÜ XXX ehitiste juurde 2-meetrise kujaga ruutudena ei ole Xxx ehitiste kompleksis põhjendatud ega maakorralduse nõuete tõttu reaalne. 3) Ehitise sihtotstarbelise kasutamise eesmärk võib hõlmata ka parklat või varjualust ja praegusel juhul on see kooskõlas hoone kasutamise eesmärgi ja maakorralduse nõuetega. Kahe varjualuse ja asfaltkattega parkla aluse maa määramine kolmanda isiku ehitiste teenindamiseks vajaliku maa koosseisu on tingitud MaaKS § 5 lg-s 2 sätestatud maakorralduse nõuetest ja on vajalik hoonete sihtotstarbelise kasutamise tagamiseks. See ei ole seotud rajatiste seaduslikkuse või ebaseaduslikkusega. Eelnimetatud rajatised (eelkõige asfaltkattega parkla) ei ole ajutised ehitised.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
14.Pooled vaidlevad ringkonnakohtus selle üle, kas kolmanda isiku ehitiste juurde määratud teenindusmaa suurus on seadusega kooskõlas.
15.Xxx Vallavalitsuse korraldusega Xxx külas asuvate Kesk-Xxx ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise aluseks on MTÜ AM Arendus 27.03.2019. a avaldus hoonestusõiguse seadmiseks vara kordusenampakkumisel vallasvarana omandatud ehitiste (kämpingu peahoone ehitisregistri koodiga xxx ning puhkemaja + mängumaja ehitisregistri koodiga xxx) juurde (tl 58), taotletava maa asukoha skeem (tl 58p) ning vara kordusenampakkumise akt (tl 59).
16.Teenindamiseks vajaliku maa määramise korraldus on hoonestusõiguse seadmise menetluses eelhaldusakt. Hoonestusõigus seatakse Maa-ameti peadirektori otsuse alusel ning hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmib Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik (MaaRS § 351 lg 13). MaaRS § 351 lg 1 sätestab, et hoonestusõigus seatakse ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Samas on ehitise omanikul, kelle kasuks hoonestusõiguse seadmiseks on menetlus algatatud, pärast ehitise teenindamiseks vajaliku maa maakatastris registreerimist õigus ehitise juurde kuuluv maa erastada juhul, kui tegemist ei ole maaga, mis on vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks. MaaRS § 6 lg 2 p 3 näeb ette, et maad osaliselt või tervikuna ei tagastata, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt käesoleva seaduse §-dele 7, 9 ja 10. Ka MaaRS § 10 lg-st 1 tuleneb, et juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad õigustatud subjektile ei tagastata, kui ta just ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitiste omanikule või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile. Halduskohus tegi õigesti kindlaks, et kaebaja ja kolmanda isiku vaheline kokkulepe asjas puudub.
17.MaaRS § 6 lg 33 kohaselt määratakse ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ning maakorraldus- ja muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust, kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel ei lähtuta maaüksuste õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest.
18.Korra p 4 kohaselt tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestada järgmist: 1) ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega; 2) ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise; 3) tootmiseks vajalikku maad ei määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka; 4) juhul kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldus- ning muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt; 5) ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse, juhul kui see ei kahjusta maa tagastamise õigustatud subjekti huve, seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise vajadust või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust; 6) juhul kui maale ei ole esitatud tagastamise
taotlust või kui maa on kompenseeritud, ei lähtuta ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel maaüksuste õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest (endiste kinnistute piiridest). Kohtupraktikast võib järeldada, et MaaRS koosmõjus Korra p-ga 4 annavad kohalikule omavalitsusele ulatusliku hindamisruumi ning kaalutlusõiguse. Seetõttu saab teenindusmaa määramise otsuste puhul kontrollida vaid seda, kas kohalik omavalitsus rikkus seadust või väljus kaalutlusõiguse piiridest. Kohtud ei saa teostada kontrolli haldusakti otstarbekuse üle (RKHK 29.03.2006. a otsus asjas nr 3-3-1-81-05, p 11).
19.Vastustaja määras ehitistele ühtse teenindamiseks vajaliku maa, suurusega 0,3 ha selliselt, et maaüksuse piiridesse jäävad ka kaks varjualust (kaardil nr-d 3 ja 4) ning asfaltkattega parkla (kaardil nr 5). Kaebaja on kohtumenetluses leidnud, et maad tulnuks määrata eraldiseisvalt kummagi ehitise (kämpingu peahoone ning puhkemaja + mängumaja) juurde. Kaebaja leiab ka seda, et varjualused ja parkla ei ole ehitised, mille teenindamiseks olnuks vastustaja õigustatud maad määrama, sest ehitistel puudub ehitus- ja kasutusluba ning tegemist on ajutiste ehitistega. MaaRS § 10 lõikest 3 tuleneb ühtlasi, et tootmiseks vajalik maa ei kuulu ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka.
20.Esmalt leiab ringkonnakohus, et MaaRS § 6 lg 33 annab võimaluse määrata teenindamiseks vajalik maa ka ehitiste kompleksi, mitte ainult konkreetse ehitise juurde. See võib olla vajalik olukorras, kus mitut ehitist kasutatakse ühel ja samal, sarnasel või üksteist toetaval otstarbel, mistõttu on põhjendatud ehitiste juurde ühtse teenindusmaa määramine. Vaidlustatud korralduses on kämpingu peahoone peamiseks kasutamise otstarbeks märgitud 12121 „Puhkeküla või puhkelaagri majutushoone“ ning puhkemaja + mängumaja peamiseks kasutamise otstarbeks 12129 „Muu lühiajalise majutuse hoone“. Samad kasutusotstarbed on märgitud ka ehitusregistrisse. Mõlemad ehitise kasutamise otstarbed liigituvad ehitusseadustiku § 50 lg 7 p 1 alusel majandus- ja taristuministri 02.06.2015. a määrusega nr 51 vastu võetud „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa kohaselt 12110 „Majutushooned“ alla. Arvestades ka asjaolu, et ehitisi müüdi ning need omandati enampakkumisel ühtse vallasvara kogumina ning ehitised asuvad asukoha kaardil suhteliselt lähestikku, võib eeldada ka nende kasutamist ühtsel otstarbel. Ringkonnakohus peab seetõttu ehitistele ühise teenindusmaa määramist põhjendatuks.
21.Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et varjualuseid ja parklat ei saa käsitleda MaaRS § 6 lg 33 ning Korra p 4 mõistes ehitistena, mille juurde iseseisvaks teenindamiseks vajalikku maad määrata. Nende kohta puuduvad nii kanded ehitisregistris kui ka ehitusprojektid, ühtlasi ei ole ka kolmas isik ise taotlenud nende juurde teenindusmaa määramist. Vastustaja ei eita, et varjualused ja parkla jäävad määratud teenindusmaa sisse, kuid leiab, et see on kooskõlas ehitiste kasutamise eesmärgi ja maakorralduse nõuetega ning vajalik kolmanda isiku ehitiste sihtotstarbelise kasutamise tagamiseks. Ringkonnakohus leiab, et vastustaja ei ole ehitistele teenindusmaa määramisel viisil, et teenindusmaa sisse jäävad ka kaks varjualust ja parkla, seaduse nõuete vastu eksinud.
22.Korra p 4 alapunkti 1 järgi tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestada maakorralduse nõuetega. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 järgi lähtutakse maakorralduse läbiviimisel eelkõige järgmistes nõuetest: 1) omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks; 2) loodusvarade säästlik kasutamine, terve elukeskkonna tagamine ja maastiku omapära hoidmine; 3) kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks; 4) kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine; 5) kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine; 6) kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine; 7) teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbekas rajamine ja kasutamine.
23.Määratud teenindusmaa lõunapiir kulgeb sirgjooneliselt alates ehitise 111034209 ja OÜ XXX ehitise 111034210 ühisest seinast (vt tl 36p). Ringkonnakohus leiab, et piiri sirgjooneline kulgemine aitab tagada nõuet, et kinnisasja piir oleks selge ja lihtne. Arvestades asjaolu, et piir kulgeb piki kahe ehitise ühist seina, on ilmne, et lõunapiirist teenindusmaad sirgjooneliselt põhja poole vähendada poleks võimalik, vastasel korral oleks eksitud nõude vastu määrata ehitise juurde vähemalt teenindusalune maa. Mõistlik on ka see, et määratud teenindusmaa läänepiir kulgeb asfaltkattega platsi/korvpalliplatsi serva mööda ca 5 m kauguselt ehitisest 111034209. Nimelt kuulub asfaltkattega parkla/korvpalliplats OÜ-le XXX, kelle ehitistele teenindusmaa määramine on pooleli ning võib eeldada, et teenindusmaaks määratakse vähemalt asfaltkattega platsi/korvpalliplatsi alune maa (vt ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek II, tl 20). Läänepiiri nihutamisel ehitisele 111034209 viiest meetrist kolme meetri võrra lähemale, saavutamaks kaebaja taotletud eesmärki, et ehitiste ümber ei tohiks jääda rohkem kui 2 m maad, tekiks MTÜ AM Arendus ja OÜ XXX ehitiste teenindamiseks moodustatavate kinnistute vahele paari meetri laiune riba, mille alla jääks osaliselt ka läänepiiri pool asetsev varjualune. Maa sellisel viisil tükeldamine ja kahe kinnisasja vahele kaebajale ribakujulise siilu jätmine ei täidaks nõuet tagada moodustatavate kinnisasjade terviklikkus ja otstarbekus ning vältida kinnisasjade kiildumist ja ribasust.
24.Ringkonnakohus peab põhjendatuks ka teenindusmaa põhjapiiri määramist viisil, et see kulgeb ca 2 meetrit asfaltkattega parkla servast ja edasi mööda eratee serva (ca 2 m tee teljest). Kinnisasjal peab olema juurdepääs teele (MaaKS § 5 lg 2 p 4). Seega on vastustaja mõistlikult ette näinud, et kinnisasi peaks ulatuma põhjapiirist eratee servani. Maa-ameti kaardirakendusest nähtub, et osaliselt eratee ja ehitise 111034207 vahele jääva asfaltkattega parkla täielik teenindusmaa alt väljajätmine ei oleks nende omavahelist paiknemist arvestades ilmselt võimalik, sest see ei oleks kooskõlas eesmärgiga tagada kinnisasjale otstarbekas kuju ning lihtsad ja selged piirid. Asfaltkattega parkla osaline arvamine teenindusmaa koosseisu ei täidaks samas kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kasutamise eesmärki. Parklale lähemal asuva ehitise kasutusotstarbeks on „Puhkeküla või puhkelaagri majutushoone“. Turismiseaduse § 18 lg 6 järgi on puhkeküla või -laager majutusettevõte, kus on telkimisvõimalus või haagissuvilate vastuvõtmise võimalus ja kus võivad olla majutushooned. Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 21.04.2021. a määrusega nr 17 kehtestatud „Majutusteenuse osutamise nõuete“ § 14 lg 2 järgi peavad puhkeküla või -laagri siseteed tagama mootorsõidukite kandevõimet arvesse võtva ohutu ja sujuva liikluse. Ehitiste kasutusotstarbeid arvestades on ilmne, et nende teenindamiseks määratav maa peaks olema piisavalt suur, et teenindusmaal oleks võimalik korraldada ka autode parkimine. Eeltoodust tulenevalt ei pea ringkonnakohus õigusvastaseks ka seda, et teenindusmaa idapiir kulgeb viisil, mis jätab teenindusmaa sisse asfaltkattega parkla tervikuna. Kuna ehitise 111034207 ja parkla vahetus läheduses on ka teine varjualune, on ringkonnakohtu hinnangul õiguspärane idapiiri kulgemine selliselt, et ka see jääb määratava teenindusmaa piiride sisse. Varjualuse teenindusmaa alt väljajätmisel koos parkla tervikuna sisse jätmisega tekiks idapiiri poolt vaadatuna nn sisselõikega kinnisasi, mis ei vastaks nõudele vältida kinnisasjade kiildumist ja ribasust.
25.Vastuseks kaebaja väitele, et tootmiseks vajalik maa ei kuulu ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka, selgitab ringkonnakohus järgmist. Kohtupraktikas on leitud, et maareformi seaduse eesmärgist tulenevalt on seaduses kasutatud mõistega „tootmiseks vajalik maa“ silmas peetud eelkõige põllumajanduslikuks tootmiseks vajalikku maad (RKHK 29.09.2005. a otsus asjas nr 3-3-1-32-05, p 11). Seega ei saa asfaltkattega parkla ega ka varjualuste alust maad pidada tootmiseks vajalikuks maaks MaaRS mõttes.
26.Eeltoodud põhjendustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning halduskohtu 14.09.2020. a otsus muutmata. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kahjuks ning vastustaja ja kolmas isik ei ole kohtule menetluskulude taotlust esitanud, jäävad menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.