Rexburg OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.07.2019 otsuse nr 1912921/00057 tühistamiseks ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kohustamiseks väljastama ehitusluba 03.05.2019 ehitusloa taotluse nr 1911271/08853 alusel Künnapuu tn 5a kinnistule või alternatiivselt Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kohustamiseks uuesti läbi vaatama 03.05.2019 ehitusloa taotlus nr 1911271/08853
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja – Rexburg OÜ (registrikood 14652485), volitatud esindajad vandeadvokaat Piret Blankin ja advokaat Angela Kase Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb
Asja läbivaatamine
Istung 28.01.2020 / kirjalik menetlus
Muud selgitused
Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde kaebuse lisad nr 1-15 (kinnistusraamatu väljavõte (lisa nr 1), detailplaneeringu põhijoonis ja seletuskiri (lisa nr 2), ehitusloa taotlus nr 1911271/08853 (lisa nr 3), ehitusloa taotluse lisaks olnud ehitusprojekt (lisa nr 4), Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teavitus 13.06.2019 (lisa nr 5), keelduv otsus (lisa nr 6), parandatud ehitusprojekt (lisa nr 7), teavitus läbivaatamata tagastamisest (lisa nr 8), vaie (lisa nr 9), ärakuulamine (lisa nr 10), täiendav seisukoht (lisa nr 11), korraldus (lisa nr 12), korralduse edastamise teade (lisa nr 13), arhitekti analüüs (lisa nr 14) ja maksekinnitus (lisa nr 15)) ning kaebaja 08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr 1-7 (30.11.2019 arve nr 1923036 (lisa nr 1), 24.01.2020 arve nr 2023002 (lisa nr 2), 11.02.2020 arve nr 2023005 (lisa nr 3), 10.03.2020 arve nr 2023009 (lisa nr 4), 27.03.2020 arve nr 2023014 (lisa nr 5), 20.05.2020 arve nr 2023204 (lisa nr 6) ja 08.06.2020 arve nr 2023210 (lisa nr 7)).
3.Võtta asja materjalide juurde vastustaja 27.12.2019 menetlusdokumendi lisad nr 1-9 (Tallinna Linnavalitsuse 23.10.2013 korraldus nr 1469-k Künnapuu tn 5 kinnistu
3-19-2195
detailplaneeringu kehtestamise kohta koos seletuskirjaga (lisa 1); 23.07.2015 ehitusluba Künnapuu tn 5a kinnistule kahe korteriga elamu püstitamiseks (lisa nr 2); ehitisregistri ekraanitõmmis (lisa nr 3); ehitisregistri ekraanitõmmis (lisa nr 4); 19.10.2018 ettekirjutus (lisa nr 5); Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13.06.2019 kiri koos ehitusloa andmisest keeldumise otsuse eelnõuga (lisa nr 6); projekteerija 03.05.2019 kiri (lisa nr 7); 22.05.2019 ehitusprojektide läbivaatamise komisjoni protokoll (lisa nr 8) ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.06.2019 kiri nr 4-3/1295 – 9 projekteerijale (lisa nr 9)) ning 08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr 1-3 (29.04.2020 toimunud projektide läbivaatamise komisjoni koosoleku protokoll (lisa nr 1), kinnistusraamatu väljavõte (lisa nr 2) ja kaebaja poolt 08.03.2019 esitatud ehitusprojekt (lisa nr 3)).
4.Rahuldada kaebus ning tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.07.2019 otsus nr 1912921/00057 ja kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit uuesti läbi vaatama 03.05.2019 ehitusloa taotlus nr 1911271/08853 hiljemalt 30 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest arvates.
5.Mõista Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt Rexburg OÜ kasuks välja menetluskulu 4110 eurot. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.08.2020 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
(HKMS § 184).
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6). HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 23.10.2013 korraldusega nr 1469-k „Künnapuu tn 5 kinnistu detailplaneering“ Künnapuu tn 5 kinnistu detailplaneeringu, millega nähti ette Pirita linnaosas 0,39 ha suurusel maa-alal asuva Künnapuu tn 5 kinnistu jagamine kolmeks elamumaa krundiks, ühe moodustatava krundi liitmine naaberkinnistuga ning ehitusõiguse määramine ühele moodustatavale krundile ühe üksikelamu ja abihoone ehitamiseks ning teisele moodustatavale krundile ühe üksikelamu või kahe korteriga elamu (paarismaja) ja abihoone rajamiseks (tl 124).
2(13)
3-19-2195
2.Künnapuu tn 5 kinnistu detailplaneeringu (edaspidi detailplaneering) seletuskirja kohaselt nähakse planeeringuga ette kolme krundi moodustamine järgmiselt: 1) positsioon nr 1 Künnapuu tn 5, krundi suurus 1501 m2; 2) positsioon nr 2 Künnapuu tn 5a, krundi suurus 1547 m2 ning 3) positsioon nr 3 Künnapuu tn 7b, krundi suurus 406 m2 (tl 13). Planeeritud positsioonile nr 2 antakse ehitusõigus ühe- kuni kahekorruselise maa-aluse korrusega üksikelamu või kahe korteriga elamu ning abihoone ehitamiseks; krundi lubatavaks maapealseks ja maa-aluseks ehitusaluseks pinnaks on kuni 380 m2; suurim lubatav hoone kõrgus on kuni 9 meetrit (absoluutkõrgus 25,5); krundi suurim maapealne suletud brutopind on kuni 618 m2, maa-alune suurim brutopind kuni 370 m2 ning krundi tihedus on 0,4 ja täisehituse protsent 25 % (tl 14).
4.TLPA 19.10.2018 ettekirjutusega nr 1812899/00328 kohustati toonast Künnapuu tn 5a kinnistu omanikku (Künnapuu Arendus OÜ) koheselt peatama kõik Künnapuu tn 5a kinnistul teostatavad ehitusprojektile mittevastavad ehitustööd (tl 134-135). Ettekirjutuse kohaselt teostas TLPA 17.10.2018 aadressil Künnapuu tn 5a paikvaatluse, mille käigus tuvastati, et kinnistul teostatakse ehitustöid, mis ei vasta ameti poolt kinnitatud ehitusprojektile; ehitustöid teostati TLPA poolt kinnitamata ehitusprojekti kohaselt.
5.Künnapuu tn 5a kinnistu omanik esitas 19.12.2018 ehitusloa taotluse nr 1811271/12705 uuesti. Kuna ka uues ehitusprojektis kavandatu vastas 4 sektsiooniga ridaelamu tüpoloogiale, edastas TLPA 24.04.2019 projekteerijale ehitusloa andmisest keeldumise otsuse eelnõu (tl 136139).
6.Rexburg OÜ omandas 18.02.2019 Tallinnas Künnapuu tn 5a kinnistu (katastritunnus 78402:201:0058) (tl 6).
7.Vastavalt kokkuleppele kaebajaga esitas 03.05.2019 arhitekt TLPA-le uue ehitusloa taotluse nr 1911271/08853 kinnistule kahe korteriga elamu püstitamiseks ja varasema ehitusloa taotluse nr 1811271/12705 menetluse lõpetamiseks (tl 22-23).
8.TLPA arutas 22.05.2019 uut ehitusloa taotlust ehitusprojektide läbivaatamise komisjonis ja leidis, et ehitusprojekt ei vasta detailplaneeringus lubatud tüpoloogiale (tl 142). TLPA esitas 13.06.2019 projekteerijale ehitusloa andmisest keeldumise eelnõu (tl 53-56). Projekteerija pöördus 18.06.2019 TLPA poole taotlusega pikendada ehitusloa andmisest keeldumise eelnõule arvamuse esitamise tähtaega 10 päeva võrra, mille TLPA rahuldas (tl 143-144). Vastuväiteid keeldumise otsuse eelnõule ei esitatud ega esitatud ka korrigeeritud ehitusprojekti.
9.TLPA 29.07.2019 otsusega nr 1912921/00057 keelduti ehitusloa väljastamisest ehitusseadustiku (EhS) § 44 punkti 1 alusel, kuivõrd kavandatav ehitis ei vasta detail- ja üldplaneeringule; punkti 5 alusel, kuna ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ning punkti 6 alusel, kuna Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet on jätnud ehitusloa eelnõu põhjendatult kooskõlastamata (tl 57-62). Otsust põhjendatakse kokkuvõtlikult järgmiselt. Detailplaneering võimaldab kinnistule püstitada maksimaalselt kahe korteriga elamu. Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud „Pirita linnaosa üldplaneeringu“ (edaspidi üldplaneering) kohaselt on Künnapuu tn 5a kinnistu maakasutuse juhtotstarbeks väljakujunenud pereelamute ala, millele on lubatud kavandada pereelamuid ja kaksik/paariselamuid.
3(13)
3-19-2195
Vaatamata ehitusprojektis hoone kahe korteriga elamuks nimetamisele, hinnates ehitusprojekti kogumis, sh hoone planeeringut ja ruumide paigutust, on tegemist sisuliselt ridaelamuga. Ehitusprojekti plaanide ja vaadete kohaselt on hoone nelja sektsiooniga (korteriga) ridaelamu. See nähtub muu hulgas asjaolust, et plaanilahenduse kohaselt on hoone mõlemal korrusel neli duširuumi, st igas sektsioonis on nii esimesel kui teisel korrusel duširuum (kokku 8 duširuumi). Välisilmelt ja plaanilahenduselt on hoone jagatud neljaks sektsiooniks, st hoone ei ole käsitletav kahe korteriga elamuna (kaksik- ega paariselamuna). Nelja sektsiooniga (korteriga) ridaelamu projekteerimine nähtub ilmselgelt ka veevarustuse ja kanalisatsiooni liitumisprojekti asendiplaanilt kinnistusisese olmekanalisatsiooni lahendusest. Hoonele on projekteeritud neli kanalisatsiooni sisendit. Ehitusprojekt ei ole sisuliselt kooskõlas detailplaneeringuga ega üldplaneeringuga. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet on teinud ehitusloa menetluses ehitusprojektile järgmised märkused: 1) muuta tehnovõrkude koondplaan loetavamaks, kustutada üleliigne informatsioon; 2) tingmärkide legendis täpsustada, kas tegemist on projekteeritava või perspektiivse rajatisega ning eelnevalt projekteeritud ja ka ehitusloa saanud (lisada juurde ehitusloa nr ja kuup) tähistada „varem projekteeritud“; 3) seletuskirjas täpsustada, kas piire on projekteeritud või varem projekteeritud; vajadusel korrigeerida tingmärkide legend; 4) joonisel elektri liitumiskilp ja kaabel on näidatud nagu olemasolev, legendis projekteeritud, seletuskirjas on perspektiivne; kui liitumiskilp ja toitekaabel on juba välja ehitatud, siis tingmärkide legendis nimetada „olemasolev“; seletuskirjas täpsustada, et kilp ja kaabel on olemasolevad; 5) koondplaanil näidata soojuspumba välisseadme asukoht, lisada vastav tingmärk; 6) viia eriosade plaanid, seletuskirjad ja koondplaan omavahel vastavusse; 7) täpsustada sidevarustuse liitumispunkt (peab olema kinnistu piiril); 8) VK eriosa seletuskirjas täpsustada sademevee ärajuhtimise lahendus; 9) korrigeerida lõiget 2-2 ja plaanilisi lahendusi, näidata projekteeritud äärekivi paigaldus 5-10 cm kinnistu poole ja siis vahe täita külmasfalt tok-fill või analoogiga; vältides sõidutee minimaalses mahus taastamist; 10) näidata katendite taastamise ala kogu sidekanalisatsiooni rajamisega ning 11) näidata nõuetekohane katendite taastamine madalpingekaabli ja välisvalgustuse toitekaabli rajamisega; kanda peale kaeviku piirjooned.
10.Rexburg OÜ esitas 28.08.2019 TLPA 29.07.2019 otsusele nr 1912921/00057 vaide, mis jäeti Tallinna Linnavalitsuse 23.10.2019 korraldusega nr 1372-k rahuldamata.
11.Rexburg OÜ esitas 25.11.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 29.07.2019 otsuse nr 1912921/00057 tühistamiseks ja TLPA kohustamiseks väljastama ehitusluba 03.05.2019 ehitusloa taotluse nr 1911271/08853 alusel Künnapuu tn 5a kinnistule või alternatiivselt TLPA kohustamiseks uuesti läbi vaatama 03.05.2019 ehitusloa taotlus nr 1911271/08853.
KAEBAJA SEISUKOHAD
12.Vastustaja on rikkunud kaalutlusõigust. EhS § 44 on kaalutlusõigust võimaldav norm. Isegi kui vastustaja arvates oli ehitusprojektis mingi puudus või mittevastavus detailplaneeringuga, siis oleks vastustaja pidanud sellele osutama ja andma kaebajale võimaluse puudus kõrvaldada (HMS § 15 lg 2). Vastustaja seda ei teinud. Kaebajale ei ole üheselt arusaadav, mida ta peaks tegema selleks, et ehitusluba saada.
13.Ehitusloa taotlus ja sellega koos esitatud ehitusprojekt vastasid detailplaneeringule. Ehitusloa taotlus oli esitatud kahe korteriga elamu püstitamiseks ja ehitusprojektis on ette nähtud kahe korteri ehitamine. Seega puudub formaalne vastuolu, mida TLPA väidab. Puudub vaidlus, et kavandatav hoone vastab detailplaneeringus sätestatud ehitusõiguse mahule ning
4(13)
3-19-2195
arhitektuuri- ja ehitusnõuetele. On üsna tavapärane, et hoone ei näe välja selline, nagu see kasutusotstarbe järgi standardselt võiks välja näha. Hoone puhul ei olnud tegemist standardse tüüpprojektiga, vaid arhitekti loodud unikaalse lahendusega. TLPA ei ole väitnud, et hoone arhitektuurselt ei sobi antud piirkonda. Olukord, kus ehitusloa väljastamisel või väljastamata jätmisel saab ainumääravaks asjaolu, kas hoone näeb välja selline, nagu haldusorgani arvates võiks see olla, on selgelt omandi põhiõigust, aga ka arhitekti loomevabadust ebamõistlikult piirav.
14.Ehitusprojektis kavandatud hoone puhul on tegemist tavatult suure hoonega, mis oma ebahariliku suuruse tõttu (ehitusalune pind 380 m2, hoone maapealne suletud brutopind 618 m2) loob ebaõige ettekujutuse hoone tegelikust kasutusest. Detailplaneeringust tuleneb, et „planeeritud uushoone kõrgus, korruselisus, ehitusalune pind ja täisehituse protsent ning tihedus lähtuvad naabrusest“. Järelikult on vastustaja detailplaneeringut menetledes ja kehtestades nõustunud sellega, et kinnistule püstitatav hoone on keskmisest kahe korteriga elamust märkimisväärselt suurem, kuid see on siiski piirkonda sobituv. Kaebaja soov nähtus ja nähtub senimaani taotlusest ning taotlus on detailplaneeringuga kooskõlas, sõltumata sellest, et 2015. a andis vastustaja kinnistule ehitusloa ligi 2 korda väiksema kahepereelamu püstitamiseks. Seda 23. juulil 2015. a väljastatud ehitusluba ei ole realiseeritud ega soovita ka realiseerida, sel põhjusel esitas kaebaja vastustajale ka taotluse. Näiteks asub Tallinnas, Kadriorus aadressil Joa tn 6 üksikelamu, mille visuaal viitab pigem korterelamu tüpoloogiale. Kuigi selles üksikelamus on 9 magamistuba, on vastustaja sellele 03.07.2012 ehitusloa väljastanud.
15.Ehitusprojekt vastas sellele esitatavatele nõuetele. Kõik Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 11 märkust olid formaalse iseloomuga, mille kõrvaldamiseks ei esinenud takistusi. Vastustaja ei võimaldanud neid arhitektil kõrvaldada. Arvestades, et TLPA möönis ärakuulamisel, et hoone kanalisatsioonisisendite ja duširuumide arv ei määra hoone kasutusotstarvet, ei ole need ilmselgelt asjaolud, mis põhjustaks ehitusprojekti mittevastavuse ehitusprojektile esitatavatele nõuetele. Nendele märkustele tuginemine keelduvas otsuses on selgelt ebaproportsionaalne ja vastuolus EhS § 44 p-s 5 sätestatuga.
16.Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet ei jätnud ehitusprojekti kooskõlastamata, vaid esitas sellele märkused. EhS § 44 p 6 viitab selgelt ehitusprojekti põhjendatud juhul kooskõlastamata jätmisele. EhS seletuskiri selgitab, et ehitusluba tuleb jätta andmata siis, kui seda ei ole mittekooskõlastusest tulenevalt võimalik muuta (vt EhS seletuskiri, lk 87). Keelduvas otsuse loetletud märkused puudutasid eranditult seda, et taotluse ehitusprojekti joonistel või seletuskirjas oli vaja parandada mõni formaalne viga. On mõistlikult usutav, et märkuste kõrvaldamise järgselt oleks Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet ehitusprojekti kooskõlastanud. Paraku ei andnud vastustaja kaebajale tähtaega nende märkuste kõrvaldamiseks.
17.Vastustaja on 04.05.2020 kirjas väitnud, et kavandatav hoone ei vasta detailplaneeringu kontseptsioonile. Tegemist on vastustaja uue väitega, millele vastustaja ei ole hoonele ehitusloa väljastamisest keeldumisel tuginenud. Sellele asjaolule ei tuginenud vastustaja ka vaidemenetluses. Kohtuistungil kinnitas vastustaja, et detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse mahu ja mõõtude küsimuses ei ole vaidlust. Selline halduspraktika on lubamatu ja kaebaja usalduse kaitset kahjustav.
18.Vastustaja on nii detailplaneeringut kui ka üldplaneeringut meelevaldselt ja kaebaja kahjuks tõlgendanud. Detailplaneering ei kohusta rajama kinnistule ühte põhihoonet ja ühte abihoonet. Detailplaneering ütleb selgelt, et tegemist on „hoonete suurima lubatud arvuga krundil“. Detailplaneeringuga on kooskõlas lahendus, kus kinnistule rajatakse üks hoone või
5(13)
3-19-2195
kaks hoonet. Mõlema variandi puhul saab ära kasutada detailplaneeringuga lubatud hoonete ehitisealuse pinna. Asjaolu, et detailplaneering on üldplaneeringuga kooskõlas, kinnitab detailplaneering. Üldplaneering ei seo mitte mingil viisil väljakujunenud pereelamute alal kruntide täisehituse protsenti asjaoluga, kas krundil paikneb ainult põhihoone või põhihoone ja abihoone. Lisaks vastab detailplaneeringus lubatud ehitusõigus piirkonnas väljakujunenud linnaruumile. Järelikult ka juhul, kui vastustaja 04.05.2020 uus ja otsitud põhjendus oleks olnud hoonele ehitusloa väljastamisest keeldumise aluseks, ei oleks see olnud õiguspärane.
19.Kompromissläbirääkimiste käigus tõendas kaebaja, et on valmis ehitusprojekti muutma kõigis punktides, mida vastustaja kaebajale ette heitis, näitamaks, et vastustaja etteheited ja hirmud olid ja on alusetud. Paraku mõtles vastustaja välja uue põhjenduse, miks kaebajale ikkagi ei öelda.
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
20.Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata.
21.Ehitusprojekt peab vastama planeeringutele nii vormiliselt kui ka sisuliselt. Vaatamata ehitusprojekti pealkirjale ja kaebaja kinnitusele, et tegemist on kahe korteriga elamuga, on vastustaja seisukohal, et tegemist on ridaelamuga. Vaadates kaebusele lisatud ehitusprojekti plaane ja jooniseid, on ilmne, et kavandamisel ei ole mitte kahe korteriga elamu, vaid ridaelamu. Vastustaja on arvestanud hoone välisilmet (hoone ida- ja läänefassaad vastavad tüüpilisele 4 sektsiooni ehk korteriga ridaelamule), ruumide arvu, otstarvet ja paigutust. Välisilmelt ja plaanilahenduselt on hoone jagatud neljaks sektsiooniks. See nähtub ka veevarustuse ja kanalisatsiooni liitumisprojekti asendiplaanilt kinnistusisese olmekanalisatsiooni lahendusest. Hoonele on projekteeritud neli kanalisatsiooni sisendit. Tavapäratud on ka korterisiseselt kaks kõrvuti asetsevat vaheseinaga eraldatud sauna, mis nähtuvad esimese korruse plaanilt, jäädes samas kahte eraldi sektsiooni. Vaidlusaluse ehitusprojekti kohaselt on hoone mõlemal korrusel neli duširuumi, st igas sektsioonis nii esimesel kui ka teisel korrusel (kokku 8 duširuumi). Võrreldes kaebaja arhitekti poolt 08.03.2019 ja 03.05.2019 esitatud ehitusprojekte omavahel, siis on tegemist täpselt identsete lahendustega – ainult 1. korruse plaani lahenduses on väheolulised erinevused ning hilisema ehitusprojekti seletuskirjas kasutatud mõistet „talukorter“.
22.Vastustaja nõustub kaebajaga, et duširuumide ja kanalisatsioonisisendite arv ei saa olla aluseks hoone liigitamisel kahe korteriga elamuks või ridaelamuks. Kogumis teiste hoonet iseloomustavate tunnustega, mis nähtuvad plaanidelt ja vaadetelt, võib neid liigitamisel arvestada. Jääb arusaamatuks, miks erinevalt teistest ehitusprojektidest just sellele hoonele soovitakse paigaldada ühele korterile kaks vee- ja kanalisatsioonisisendit.
23.Kaebaja väitis 28.01.2020 istungil, et hoone esiküljel on ehitusprojektis ette nähtud vaid kaks ust, mis justkui annaks tunnistust sellest, et kavandatakse kahe korteriga elamut. Vastustaja juhib tähelepanu, et hoone tagaküljel on kokku neli ust, ehk et korterisse sisenemiseks ei pea kasutama tingimata esikülje ust. Seega ei ole kaebaja väide, justkui tõendaksid hoone esiküljel asuvad kaks ust seda, et hoonesse kavandatakse kahte korterit, adekvaatne. Vastustaja selgitab, et täiendava trapi ehitamine, vaheseinte paigaldamine ja tuletõkkesektsiooni ümberkorraldamine ei pruugi olenevalt lahendusest olla EhS § 4 lg 3 mõistes ehitusteatise- või ehitusloakohustuslik ümberehitamine. Arvestades, et vaidlusalune ehitusprojekt vastab oma näitajatelt valdavas osas väga selgelt nelja korteriga elamu tüpoloogiale, võimaldab ehitusprojekt hiljem just selliseid väikseid ümberkorraldusi.
6(13)
3-19-2195
24.Ka ehitusprojekti seletuskiri toetab ehitusprojekti plaanidelt ja joonistelt nähtuvat, et kavandamisel ei ole mitte kahe korteriga elamu, vaid mitme korteriga ridaelamu. Vaidlusaluse ehitusprojekti seletuskirjas öeldakse järgmist: „Esimese korteri kontseptsioon on justkui ühiskorter. Parem termini kuvand on „Talukorter“. See on korter, kus saab elada koos mitu põlvkonda või sugulasperekonda. See on vana traditsiooniline talupere elamistüüp, kuid lahendatud kaasaegse arhitektuurilahendusega. Statistika räägib, et kaasaegne elamisviis põhjustab üksindust ning perede lagunemist, sest vanemate ja vanavanematega on suur distants. Kuid nemad on väga olulised osapooled pereelu etappidel, eriti algusetapil. President Arnold Rüütel on öelnud, et meil on väga tõsiselt vaja mõelda sellele. Meil on ajaloolisest elamisviisist olemas elamismudel, millega kaasaegset pere elamismudelit parendada. Sünteesida uudse eesti arhitektuuri ja pärimusliku elamisviisiga. Eluruumi uudistoode. Esimene korter on „talukorter“, suurem läbi kahe korruse korter. Teine korter on tavapärane läbi kahe korruse korter.“ Detailega üldplaneering ei tunne mõistet „talukorter“, mis peaks võimaldama majutada mitu sugulasperekonda. Vastustaja hinnangul on kaebaja välja mõelnud talukorteri kontseptsiooni, et õigustada nelja korteriga elamu ehitamise soovi.
25.Ehitusloa menetlus on läbi viidud, järgides haldusmenetluse reegleid. Tagatud on ärakuulamisõigus, mida ehitusloa taotleja ei kasutanud ning seda ka pikendatud tähtaja jooksul. Samuti on kohaselt läbi viidud vaidemenetlus. Tallinna Linnavalitsus on 23.10.2019 korralduses nr 1372-k õigesti märkinud, et olukorras, kus esitatud ehitusprojekt ei vasta olemuslikult kehtivatele planeeringutele, oleks märkuste edasine lahendamine olnud ainetu. Märkuste sisseviimise võimaldamine oleks asjatult võtnud aega ja tekitanud kulutusi (HMS § 5 lg 2).
26.Tallinna Halduskohus võttis 18.05.2020 määrusega asja materjalide juurde kaebaja 04.05.2020 menetlusdokumendi lisad 1-7, mis kujutavad endast kaebaja ja vastustaja vaheliste kompromissläbirääkimiste ajal kaebaja poolt vastustajale esitatud eskiisjooniseid. Vastustajale jääb arusaamatuks, millist asjaolu viidatud eskiisjoonised tõendama peaksid, sest käesoleva vaidluse ese ei ole mitte need eskiisjoonised, vaid vastustaja otsus mitte väljastada ehitusluba kaebaja poolt 03.05.2019 esitatud ehitusprojekti alusel. Seega tuleb kohtul hinnata just vastustaja keelduva otsuse aluseks olnud ehitusprojekti, mitte kompromissläbirääkimistel esitatud eskiisjooniseid.
27.Detailplaneeringu seletuskirja p 4.3 kohaselt antakse planeeritud positsioonile nr 2 (mis on kaebaja kinnistu Künnapuu tn 5a) ehitusõigus ühe- kuni kahekorruselise maa-aluse korrusega üksikelamu või kahe korteriga elamu ning abihoone ehitamiseks. Sama on nähtav detailplaneeringu põhijooniselt, et detailplaneeringuga nähakse kaebaja kinnistule ette kuni kahe korteriga elamu ja abihoone ehitamine. Kogu krundi täisehitusprotsent on detailplaneeringu kohaselt 25%, kuid see täisehitusprotsent on ette nähtud kahele hoonele, mitte ühele massiivsele hoonele. Kaebaja väide, nagu oleks vastustaja nõudnud kompromissläbirääkimistel detailplaneeringuga lubatud ehitise aluse pinna ligi 1/3 võrra vähendamist, ei pea paika. Vastustaja oleks olnud valmis arutama kompromissläbirääkimistel seda, et kaebaja kasutab varem ebaseaduslikult ehitatud vundamenti, kui kaebaja oleks olnud nõus arhitektuursete võtetega ehk liigendustega kaebaja eskiisjoonistel kujutatud massiivset kasti õhulisemaks muutma.
28.Künnapuu tn 5a kinnistule ühe hoone kavandamisel on ära kasutatud maksimaalne planeeringujärgne kahele hoonele ettenähtud maht. Selle tulemuseks on 2-korruseline massiivne hoone, mis ei vasta planeeringu mõttele ning ei sobitu väiksemate hoonetega väljakujunenud piirkonna hoonestuslaadiga. Hoone ehitisealune pind 377 m2 ja suletud brutopind 614 m2 on piirkonna kõige suuremad. Kahetsusväärselt võetakse nii ehitades ära võimalus rajada Künnapuu tn 5a krundile ükskõik milline abihoone, mille ehitamist 7(13)
3-19-2195
detailplaneering ette näeb. Nii suur hoone hakkab mõjuma nagu hotell. Isegi kui jätta kõrvale, et detailplaneering näeb maksimummahud ette kahe korteriga elamule ja abihoonele, ja leppida kinnistul ühe suurema kahe korteriga elamuga, peab see elamu kõigest hoolimata siiski sobituma piirkonna väljakujunenud arhitektuuri ja miljööga. Kaebaja poolt eskiisiga kavandatu ei vasta oma arhitektuurilt detailplaneeringu nõuetele säilitada ümbruskonna kaunis aedlinna miljöö ja arhitektuur.
KOHTU PÕHJENDUSED
29.Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele. Tõendid
30.HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus asja materjalide juurde kaebuse lisad nr 1-15 (kinnistusraamatu väljavõte (lisa nr 1), detailplaneeringu põhijoonis ja seletuskiri (lisa nr 2), ehitusloa taotlus nr 1911271/08853 (lisa nr 3), ehitusloa taotluse lisaks olnud ehitusprojekt (lisa nr 4), Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teavitus 13.06.2019 (lisa nr 5), keelduv otsus (lisa nr 6), parandatud ehitusprojekt (lisa nr 7), teavitus läbivaatamata tagastamisest (lisa nr 8), vaie (lisa nr 9), ärakuulamine (lisa nr 10), täiendav seisukoht (lisa nr 11), korraldus (lisa nr 12), korralduse edastamise teade (lisa nr 13), arhitekti analüüs (lisa nr 14) ja maksekinnitus (lisa nr 15)) ning kaebaja 08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr 1-7 (30.11.2019 arve nr 1923036 (lisa nr 1), 24.01.2020 arve nr 2023002 (lisa nr 2), 11.02.2020 arve nr 2023005 (lisa nr 3), 10.03.2020 arve nr 2023009 (lisa nr 4), 27.03.2020 arve nr 2023014 (lisa nr 5), 20.05.2020 arve nr 2023204 (lisa nr 6) ja 08.06.2020 arve nr 2023210 (lisa nr 7)).
31.Kaebaja on esitanud 20.01.2020 taotluse tagastada vastustajale 27.12.2019 menetlusdokumendi lisad 2-5, mis puudutavad erinevaid menetlusi Künnapuu tn 5a kinnistul aastatel 2015-2018. Kaebaja märgib, et vastustaja ei ole vastuses selgitanud, kuidas need varasemad menetlused on seotud kaebusega vaidlustatud ehitusloa nr 1911271/08853 menetlusega ning mida vastustaja nende tõenditega tõendada soovib.
32.HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust.
33.Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja 27.12.2019 menetlusdokumendi lisad nr 2-5 ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Vaidlust ei ole selles, et viidatud lisad puudutavad ehitustegevust kinnistul Künnapuu tn 5a enne, kui kaebaja sai nimetatud kinnistu omanikuks. Käesoleva vaidluse keskmeks on küsimus, kas vastustaja on õiguspäraselt keeldunud kaebajale ehitusloa väljastamisest. Kuigi vastustaja esitatud tõendid ei ole vaidlusaluse ehitusloa menetluses antud dokumendid, on siiski vastustaja soov näidata, et ka juba eelmine kinnistu omanik viis läbi ebaseaduslikku ehitustegevust kinnistul Künnapuu 5a ning ka praegusel juhul, mil kinnistu omanik on muutunud, on vastustajal jätkuvalt kahtlusi, et sarnaselt varasema ajaga soovitakse tegelikkuses kinnistule kahe korteriga elamu asemel ehitada nelja korteriga elamut. Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et tegemist on asjasse puutumatute tõenditega.
34.Eeltoodust lähtuvalt jätab kohus rahuldamata kaebaja 20.01.2020 taotluse vastustaja 27.12.2019 menetlusdokumendi lisade nr 2-5 tagastamiseks. HKMS § 62 lg 2 alusel võtab kohus asja materjalide juurde vastustaja 27.12.2019 menetlusdokumendi lisad nr 1-9 (Tallinna Linnavalitsuse 23.10.2013 korraldus nr 1469-k Künnapuu tn 5 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise kohta koos seletuskirjaga (lisa 1); 23.07.2015 ehitusluba Künnapuu tn 5a kinnistule kahe korteriga elamu püstitamiseks (lisa nr 2); ehitisregistri ekraanitõmmis (lisa nr
8(13)
3-19-2195
3); ehitisregistri ekraanitõmmis (lisa nr 4); 19.10.2018 ettekirjutus (lisa nr 5); Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13.06.2019 kiri koos ehitusloa andmisest keeldumise otsuse eelnõuga (lisa nr 6); projekteerija 03.05.2019 kiri (lisa nr 7); 22.05.2019 ehitusprojektide läbivaatamise komisjoni protokoll (lisa nr 8) ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.06.2019 kiri nr 43/1295 – 9 projekteerijale (lisa nr 9)) ning vastustaja 08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr 1-3 (29.04.2020 toimunud projektide läbivaatamise komisjoni koosoleku protokoll (lisa nr 1), kinnistusraamatu väljavõte (lisa nr 2) ja kaebaja poolt 08.03.2019 esitatud ehitusprojekt (lisa nr 3)). Ehitusloa andmisest keeldumise otsuse õiguspärasus
35.Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt keeldunud kaebajale ehitusloa väljastamisest. Täpsemalt on vaieldavaks asjaoluks, kas kaebaja tegelikuks eesmärgiks on näiliselt nõuetekohase kahe korteriga elamu ehitamine, kuid sisuliselt plaanitakse ehitada nelja korteriga elamut. Seega, kas on põhjendatud vastustaja kahtlus, et kaebaja soovib mööda hiilida õigusaktidega kehtestatud nõuetest ning sisuliselt ehitada nelja korteriga elamu.
36.Vaidlust ei ole järgmistes asjaoludes: 1) detailplaneeringuga on antud Künnapuu tn 5a kinnistule (positsioon nr 2) ehitusõigus ühe- kuni kahekorruselise maa-aluse korrusega üksikelamu või kahe korteriga elamu ning abihoone ehitamiseks; krundi lubatavaks maapealseks ja maa-aluseks ehitusaluseks pinnaks on kuni 380 m2; suurim lubatav hoone kõrgus on kuni 9 meetrit (absoluutkõrgus 25,5); krundi suurim maapealne suletud brutopind on kuni 618 m2, maa-alune suurim brutopind kuni 370 m2; krundi tihedus on 0,4 ja täisehituse protsent 25% (detailplaneeringu seletuskirja p 4.3; digitoimiku lehekülg (dtl) 17). 2) ehitusloa taotlusele lisatud ehitusprojekti seletuskirja kohaselt projekteeritakse Pirita linnaossa, Künnapuu tn 5a kahe korteriga elamut (dtl 39); ehitisealune pindala on 377 m2, krundi täisehitusprotsent 24,3%, hoone kõrgus maapinnast 6,6 m, lubatud suletud brutopind 618 m2, korruselisus 2 ning hoonete arv krundil 1 (dtl 43); 3) projekteeritud hoone on paigutatud kinnistule vastavalt kehtivas detailplaneeringus määratud hoonestusalale (dtl 45); 4) ehitusloale lisatud ehitusprojekti 1. ja 2. korruse plaanidelt nähtub, et korteris nr 1 on kokku 6 duširuumi (mõlemal korrusel 3 duširuumi) (dtl 28 ja 74) ning hoone vaatel idast on elamu liigendatud neljaks osaks/sektsiooniks (dtl 31). 5) 08.08.2019 allkirjastatud parandatud projekti hoone vaadetel idast ja läänest ei ole enam nii selgelt hoone neljaks sektsiooniks liigendatud (dtl 92-93).
37.Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54).
38.Vastustaja on õigesti märkinud, et kaebeesemeks on TLPA 29.07.2019 keelduv otsus ning kohtul tuleb hinnata vaidlusaluse ehitusloa taotlusega esitatud ehitusprojekti vastavust õigusaktidega sätestatud nõuetele. Samas on kohus pidanud põhjendatuks võtta asja materjalide juurde kaebaja 04.05.2020 menetlusdokumendi lisad, kuivõrd kaebaja on menetluses läbivalt väitnud, et tema tegelikuks sooviks ja tahteks on püstitada kahe korteriga elamu ning ta on valmis ehitusprojekti ka kohandama. HKMS § 158 lõike 2 kohaselt, kui seadus ei sätesta teisiti, teeb kohus asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Sama lõike teise lause kohaselt
9(13)
3-19-2195
haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Seega võib kohus arvesse võtta ka asjaolusid, mis ilmnesid peale vaidlusaluse haldusakti andmist, kuid enne kohtuotsuse tegemist (nt käesoleval juhul kompromissläbirääkimiste käigus kaebaja esitatud eskiisjoonised).
39.Vaidlustatud otsuse õiguslikuks aluseks on EhS § 44 punktid 1, 5 ja 6. Vastavalt EhS § 44 punktile 1 keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele. Sama paragrahvi punkti 5 kohaselt on ehitusloa andmisest keeldumise aluseks, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele. Samuti keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui EhS § 42 lõike 7 punktis 1 nimetatud asutus on jätnud ehitusloa eelnõu põhjendatud juhul kooskõlastamata (EhS § 44 p 6). Asja materjalist nähtub, et vaidlustatud haldusakti andmisel oli määravaks EhS § 44 punktis 1 sätestatud vastuolu esinemine. Seetõttu analüüsib kohus esmalt, kas olid täidetud EhS § 44 punkti 1 eeldused ehitusloa andmisest keeldumiseks.
40.Esmalt märgib kohus, et on mõistetav vastustaja ettevaatlikkus ehitusloa andmise menetluses Künnapuu tn 5a kinnistule, arvestades nimetatud kinnistu varasema omaniku ebaseaduslikku ehitustegevust. Seejuures on kaebaja kinnitanud, et soovib kinnistule hoone püstitamisel ära kasutada juba rajatud vundamenti ning ehitusprojekti on koostanud sama arhitekt, kes koostas ehitusprojekti ka kinnistu Künnapuu tn 5a eelmisele omanikule. Siiski on kaebaja õigesti rõhutanud, et kaebaja soov nähtub vastustajale esitatud ehitusloataotlusest, sõltumata sellest, et 2015. a andis vastustaja kinnistule ehitusloa ligi 2 korda väiksema kahepereelamu püstitamiseks ning 23.07.2015 väljastatud ehitusluba ei ole realiseeritud ega soovita ka realiseerida. Seetõttu peab ehitusloa väljastamisest keeldumise otsusest nähtuma selgelt vastustaja põhjendused, millistele detailplaneeringu nõuetele ehitusloaga koos esitatud ehitusprojekt ei vasta.
41.Vastustaja on asunud seisukohale, et kavandatav hoone ei vasta detailplaneeringule, kuna detailplaneering võimaldab kinnistule püstitada maksimaalselt kahe korteriga elamu, mitte nelja sektsiooniga ridaelamut.
42.Ehitusseaduse (EhS) § 38 lõike 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitis, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusluba on haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist; eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või mittenõuetekohase ehitise valmimisega (Riigikohtu halduskolleegiumi 14.05.2002 otsus nr 33-1-25-02, p 12).
43.Kohus nõustub kaebajaga, et formaalselt vastab ehitusprojekt detailplaneeringule, kuivõrd sellega on projekteeritud Künnapuu tn 5a kinnistule kahe korteriga elamu, mille arhitektuurija ehitusnõuded (ehitisealune pind, paiknemine hoonestusalas, korruselisus, hoone kõrgus, lubatud suletud brutopind ja täisehitusprotsent) vastavad detailplaneeringule. Kohus nõustub kaebajaga ka osas, et detailplaneeringuga on lubatud ehitada krundile ka üksnes kahe korteriga elamu, st üks hoone, mille ehitisealune pind võib olla detailplaneeringus lubatud suurim ehitisealune pind. Seejuures ei ole haldusorgani poolt kompromissläbirääkimiste käigus uute põhjenduste esitamine kooskõlas hea halduse tavaga. Nimelt puudub vaidlus, et vaidlusaluses otsuses ei ole vastustaja ehitusloa väljastamisest keeldumise alusena toonud põhjendust, et projekteeritud hoone ehitisealune pind ületab detailplaneeringuga lubatavat suurimat
10(13)
3-19-2195
ehitisealust pinda põhjusel, et kinnistule võib projekteerida kahe korteriga elamu koos abihoonega. Vastavalt planeerimisseaduse (kehtivusega kuni 30.06.2015; PlanS v.r) § 9 lg 4 punktile 2 on krundi ehitusõigusega määratletud hoonete suurim lubatud arv või hoonete puudumine maa-alal. Sama lõike punkti 3 kohaselt on krundi ehitusõigusega määratletud hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala. Olukorras, kus detailplaneeringus ei ole selgelt sätestatud suurimat lubatavat ehitisealust pinda eraldi elamule ja abihoonele, vaid üksnes märgitud suurim lubatud ehitisealune pind, oleks omandiõigust ebaproportsionaalselt piirav tõlgendada detailplaneeringu sõnastust viisil, et omanik on kohustatud ehitama kinnistule nii elamu kui ka abihoone. Ka detailplaneeringu seletuskirja grammatiline tõlgendamine viib sellisele järeldusele, kuivõrd sõna „ehitusõigus“ viitab selgelt omanikule antud subjektiivsele avalikule õigusele, mitte aga kohustusele.
44.Vastustaja on õigesti märkinud, et detailplaneeringuga ja üldplaneeringuga oleks vastuolus, kui Künnapuu tn 5a kinnistule projekteeritakse nelja korteriga elamu. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on läbivalt nii ehitusloa menetluses kui ka kohtumenetluses kinnitanud, et kinnistule Künnapuu 5a soovitakse ehitada kahe korteriga elamut.
45.Vastustaja on järeldanud hoone välisilmest (jagatud neljaks sektsiooniks), et kavandatakse nelja korteriga ridaelamut. Ehitusprojekti seletuskirjas on märgitud, et hoonele lisavad omapära, kuid samas ka funktsionaalse võttena kasutuses olevad nn nokad; idapoolses küljes markeerivad hoone peasissepääsu kalde alla paigutatud seina- ja katuseosa ning tume klaasfassaad toob sissepoole viidud fassaadiosa veelgi paremini esile; läänepoolsel küljel on hoone nokad laiemad, varjamaks nt kuuma suvepäikest (dtl 65). Seega on seletuskirjas selgitatud, et hoone kujundamisel nn nokkadega (mis jätab mulje, et hoone on jagatud sektsioonideks) on ka funktsionaalne otstarve.
46.Vastustaja on järeldanud kaebaja tahet ehitada nelja korteriga ridaelamu mh ehitusprojekti
1.ja 2. korruse plaanidest, mille kohaselt kavandatakse korterisse nr 1 kuut (6) duširuumi, milles iga duširuum asub n-ö eraldi sektsioonis ning tavapäratu on vastustaja hinnangul ka korterisiseselt kaks kõrvuti asetsevat vaheseinaga eraldatud sauna, mis nähtuvad esimese korruse plaanilt, jäädes samas kahte eraldi sektsiooni.
47.Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on korter nr 1 nn talukorter, kus saab elada koos mitu põlvkonda või sugulasperekonda (dtl 65). Olukorras, kus detailplaneeringuga on lubatud ehitada üks kahe korteriga elamu ning seejuures ei ole sätestatud tingimusi ega piiranguid osas, kui suur üks või teine korter peaks olema, ei saa korteri planeeringut duširuumide või saunade arvu ja paiknemise osas omanikule ette heita. On tõesti tavapäratu, et ühes korteris on projekteeritud 6 duširuumi ning lisaks kaks leiliruumi ja aurusaun, kuid vastuolu selles detailplaneeringuga ega üldplaneeringuga ei ole.
48.Kui vaadata ehitusprojekti 1. korruse plaani, siis on projekteeritud esimesele korrusele mh koduspaa nn teise sektsiooni (sauna eesruum (1-07), kodu spaa (1-08), kodu spaa (1-09), aurusaun (1-10), leil (1-11) ning duširuum (1-12) (dtl 74)). Kuigi ehitusprojekti seletuskirjas ei ole detailsemalt kirjeldatud, mida kujutavad endast ruumid nimetusega kodu spaa, siiski lähtudes sõna spaa tähendusest (Eesti Keel Instituudi ühendsõnastiku 2020 kohaselt on spaa lõõgastavaid ja tervistavaid veeprotseduure pakkuv puhkeasutus) oleks sellise kompleksi ümber ehitamine korteriks ilmselt keeruline ning EhS § 4 lg-st 3 tulenevalt ehitusteatise või ehitusloa kohustuslik tegevus.
49.Vastustaja on ka ise möönnud, et duširuumide arv ja kanalisatsioonisisendite arv ei saa olla aluseks hoone liigitamisel kahe korteriga elamuks või ridaelamuks. Ka majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ §-s 5 ei ole sätestatud piirarvu eluruumis olevatele tualettidele. Lisaks on kaebaja selgitanud 28.01.2020 istungil, et 11(13)
3-19-2195
kanalisatsioonisisendid on projekteeritud, arvestades ruumide, mis vajavad kanalisatsiooni, paigutust hoones ning seda eesmärgil, et oleks vähem hoonesisest toruehitust (28.01.2020 istungi helisalvestis 10:25:58).
50.Asja lahendamisel ei ole määrav, kuidas arhitekt projekteerivat korterit nr 1 nimetab. Samuti ei oma tähtsust see, kas detailplaneeringus või üldplaneeringus kasutatakse mõistet „talukorter“. Seetõttu on asjakohatud vastustaja sellesisulised väited. Mõistlikku vaidlust ei ole selles, et õigusaktid ei sea piirangut sellele, kui palju duširuume või saunasid ühte korterisse võib projekteerida.
51.Kaebaja on õigesti märkinud, et detailplaneeringut menetledes ja kehtestades on vastustaja nõustunud sellega, et kinnistule püstitatav hoone on keskmisest kahe korteriga elamust märkimisväärselt suurem, kuid see on siiski piirkonda sobituv.
52.Detailplaneeringus on sedastatud, et lähipiirkonna linnakeskkonnale mõjub positiivselt olemasoleva hooldamata krundi funktsionaalne kasutuselevõtt ning ala üldine korrastatus; planeeringu rakendumisel krundistruktuur vastab valdavale piirkonnas väljakujunenud krundijaotusele, rajatakse kõrge arhitektuurse väärtusega uushooned; uushoonestuse kõrgus ja kasutusfunktsioon on piirkonnale iseloomulikud (dtl 20). Detailplaneeringus on märgitud, et detailplaneering vastab üldplaneeringule (dtl 15); linnaosa üldplaneeringus seatud eesmärgid on tagatud, planeeritud on vastavad: krundi maakasutuse sihtotstarve (pereelamu ja kahe korteriga elamu); krundi suurus (1501 ja 1547 m2, lisaks ajutine krunt), mis Maarjamäe asumis on lubatud minimaalselt 1000 m2; krundi täisehituse protsent 25%; krundi tihedus 0,4 on lähipiirkonnas keskmine; väljakujunenud üldilmest ja hoonestuse laadist uushoonestus; üldistest suundumustest on tagatud elamupiirkonna terviklik väljaarendamine ning aedlinliku miljööga arvestamine ja elukeskkonna parandamine (dtl 19). Seetõttu ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et kui ehitusprojekt on hoone mahu osas kooskõlas detailplaneeringuga, siis on see kooskõlas ka üldplaneeringuga. Samuti on detailplaneeringus sätestatud, et planeeringulahendus on kooskõlas piirkonna üldise maakasutuse tingimuste ning hoonestuslaadiga (dtl 15). Veelgi enam, arhitekt on selgitanud, et kavandatud Künnapuu tn 5a hoone ida- ja läänefassaad ei ole suunatud Künnapuu tänava poole (dtl 153). Seega ei nähtu Künnapuu tänavalt kavandatud hoone visuaal, kus hoone on justkui jagatud neljaks sektsiooniks. Samas ei ole vaidlust selles, et tegemist on uushoonestusega, mida on detailplaneeringus peetud piirkonna hoonestusega kokkusobivaks.
53.Eeltoodust lähtuvalt ei nõustu kohus vastustajaga, et ehitusprojekt ei ole kooskõlas detailplaneeringu ja üldplaneeringuga, kuivõrd projekteeritud hoone ei sobitu piirkonda.
54.Vaideotsuses on kohaselt märgitud, et kõnealuse riski lõplik välistamine ehitusloa menetluse raames pole võimalik – linnavalitsuse hinnangul on sellise riskiga ehitiste puhul vajalik täiendavalt kontrollida ehitustööde käigus ehitamise vastavust projektile ning kasutusloa väljastamisel kaaluda kõrvaltingimuse seadmist, mis võimaldaks hoone omavolilisel ümberehitamisel ja/või lubatust enama korteriomandi moodustamisel kasutusloa kehtetuks tunnistada (dtl 151). Seega on seadusandja loonud viisid vältimaks ehitusloa realiseerimisel lubamatuid kõrvalekaldeid ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektist (riiklik järelevalve (EhS § 130 lg-d 1 ja 2)). Samuti esineb kasutusloa andmisest keeldumiseks õiguslik alus, kui ehitis ei vasta ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule, sealhulgas detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale, või projekteerimistingimustele (EhS § 55 p 3).
55.Vastustaja on õigesti märkinud, et olukorras, kus esitatud ehitusprojekt ei vasta olemuslikult kehtivatele planeeringutele, oleks märkuste edasine lahendamine olnud ainetu ning märkuste sisseviimise võimaldamine oleks asjatult võtnud aega ja tekitanud kulutusi 12(13)
3-19-2195
(HMS § 5 lg 2). Käesoleval juhul aga ei nõustu kohus vastustajaga, et ehitusloa taotlusega koos esitatud ehitusprojekt ei vasta detailplaneeringule ja üldplaneeringule. Seetõttu oleks pidanud vastustaja lubama kaebajal ehitusprojekti sisse viia Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti märkused. Seejuures on kaebaja õigesti leidnud, et Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti tehtud märkused puudutasid ehitusprojekti vormistuslikku poolt ning nende puuduste kõrvaldamiseks ei esinenud takistusi. Ka vaideotsusest järeldub, et märkuste kõrvaldamine oli võimalik, kuid otstarbekuse põhimõttest lähtuvalt haldusorgan nende sisse viimist ei võimaldanud. Seetõttu ei olnud EhS § 44 punkti 6 eeldused täidetud. Vastustaja on EhS § 44 punktile 5 tuginenud, kuivõrd ehitusprojekt ei vastanud Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti esitatud märkuste tõttu ehitusprojektile esitatud nõuetele. Arvestades, et kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et vastustaja oleks pidanud andma võimaluse viia ehitusprojekti sisse esitatud märkused, siis on kaebaja õigesti märkinud, et ebaproportsionaalne on tugineda EhS § 44 p-le 5 keeldumise alusena.
56.Ülaltoodu kokkuvõtteks leiab kohus, et TLPA 29.07.2019 otsus nr 1912921/00057 on õigusvastane, mistõttu tuleb see tühistada. Kohus rahuldab Rexburg OÜ kaebuse, tühistab TLPA otsuse nr 1912921/00057 ning kohustab TLPA-d uuesti läbi vaatama 03.05.2019 ehitusloa taotlus nr 1911271/08853 hiljemalt 30 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest arvates.
57.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohtuotsus on tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulu summas 4110 eurot, millest 4095 eurot moodustavad õigusabikulud (ilma käibemaksuta) ning 15 eurot riigilõiv kaebuselt. Nähtuvalt kohtule esitatud menetluskulu nimekirjast ja kuludokumentidest (arved nr 1923036, 2023002, 2023005, 2023009, 2023014, 2023204 ja 2023210) on kaebajale osutanud lepingulised esindajad õigusabiteenust kokku 29,25 tundi ning tunnihind on 140 eurot. Kohtu hinnangul on tegemist vajalike ja põhjendatud kuludega (HKMS § 109 lg 6). Taotletud menetluskuludest on kaebaja jätnud välja kohtule esitatud arvetel kajastatud bürookulu. Seega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista õigusabikulu 4095 eurot (ilma käibemaksuta) ning riigilõiv 15 eurot, s.o kokku 4110 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Maria Brenner
13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.