K. S., E. S., J. S., K. J., M. P., E. K., K. L. ja V. L. kaebus Tallinna Linnavaraameti 18.03.2019 tehtud piiride kulgemise ettepaneku tühistamiseks, Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 piiride kulgemise ettepaneku kinnitamise otsuse nr 4.2-5/1882-4 osaliseks tühistamiseks ning Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks vastavalt Ao tn 7 korteriomanike ettepanekutele
Menetlusosalised
Kaebajad – K. S., E. S., J. S., K. J., M. P., E. K., K. L., V. L., volitatud esindaja Janika Sillat Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Aet Peetso Kolmandad isikud – A20 OÜ, Osaühing Kiriku Varahaldus, K. K., S. R., R. R., L. B., P. R., H. V., M. T., L. T., ORL Consult OÜ, K. K., K. J., V. U., A. M. N., M. S., S. K., G. K., L. P., G. R., Feel@Home Estonia OÜ, K. M., V. R. P. ja
E. R.-P., M K.
Asja läbi vaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda .
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 26.03.2020. a.
1.Tallinnas, Eha tn 12, A. Adamsoni tn 20, A. Adamsoni tn 20a, Ao tn 7 ja Ao tn 5a kinnisasjade vahele jääb reformimata riigimaa ligikaudse suurusega 292 m2. Tallinna Linnavaraameti menetluses on avaldus nimetatud reformimata riigimaa erastamiseks maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lõigete 12 ja 13 alusel.
2.Tallinna Linnavalitsus võttis 14.12.2018 vastu korralduse nr 220-k „ A. Adamsoni tn 20, A. Adamsoni tn 20a kinnistute ja lähiala detailplaneeringu vastu võtmine Kesklinnas“. Ao 7
korteriühistu esitas korteriomanike nimel detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal vastuväited.
3.09.05.2019 esitas A. Adamsoni tn 20a omanik A20 OÜ Tallinna Linnavalitsusele taotluse reformimata riigimaal asuva maaüksuse erastamiseks vastavalt planeeringus kavandatud lahendusele.
4.16.05.2018. a esitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet korteriühistule Ao 7 seisukoha, milles märgiti, et kavandatud krundi ehitusõiguse ulatuse osas võetakse lõplik seisukoht pärast maaomandi küsimuse lahendamist.
5.Korteriühistu Ao 7 juhatuse liige Janika Sillat esitas Tallinna Linnavaraametile 01.06.2018. a reformimata riigimaa erastamise avalduse.
6.Eha tn 12, Tallinn kinnistul asuva kolme korteriomandi omanik Osaühing Kirikute Varahaldus esitas Tallinna Linnavaraametile 06.06.2018 reformimata riigimaa erastamise taotluse vastavalt planeeringus kavandatud lahendusele.
7.Tallinna Linnavaraamet edastas 11.07.2018. a reformimata riigimaaga vahetult piirnevate kinnistute omanikele maaüksuse asendiplaani.
8.Ao tn 7 asuvate kõikide korterite omanikud esitasid ajavahemikul 06.09.2018 kuni 10.09.2018. a Tallinna Linnavaraametile taotlused, milles soovisid erastada reformimata riigimaal asuvat maaüksust kogu ulatuses.
9.Tallinna Linnavaraamet esitas kõigile reformimata riigimaa erastamise taotluse esitanud kinnisasjade omanikele 13.09.2018 ettepaneku sõlmida kinnistute liitmiseks sobiva maa jagamise kokkulepe hiljemalt 15.10.2018. a. Kinnisasjade omanikud vastavat kokkulepet ei esitanud.
10.Korteriühistu Ao 7 juhatuse liige Janika Sillat teavitas veel kord 15.10.2018, et Ao tn 7 kinnistul paiknevate kinnisasjade omanikud soovivad erastada reformimata riigimaa täies ulatuses.
11.Tallinna Linnavaraamet edastas 14.12.2018. a riigi reservmaaks oleva reformimata maaüksuse erastamiseks avalduse esitanud kõikidele isikutele detailplaneeringu järgsest lahendusest lähtuva piiride kulgemise ettepaneku (plaan koostatud 30.11.2018 tl 5), mille kohaselt reformimata maaüksus jagatakse kaheks enam-vähem võrdseks maatükiks, millest põhjapoolne maatükk liidetakse Eha tn 12 asuva kinnistuga ja lõunapoolne A. Adamsoni 20a kinnistuga.
12.Ao tn 7 korterite omanikud teatasid 15.01.2019. a, et nad 14.12.2018. a koostatud piiride kulgemise ettepanekuga ei nõustu, kuivõrd see ei vasta nende huvidele ja ei ole kooskõlas nende sooviga rajada kõnealusele maaüksusele õueala.
13.Lähtudes Ao tn 7 korteriomanike esitatud vastuväidetest esitas Tallinna Linnavaraamet 19.03.2019. a kõigile avalduse esitanud isikutele 18.03.2019 kuupäeva kandva uue piiride kulgemise ettepaneku II (tl 6). Piiride kulgemise ettepaneku II järgi tehti ettepanek jagada erastamisele kuuluv maaüksus kolmeks osaks: maaüksuse põhjapoolse osa läänepoolne maatükk (suurus 97 m2) liidetakse Ao tn7 kinnistuga (maatükk I) ; maaüksuse lõunapoolne osa (suurus ca 96 m2) liidetakse A. Adamsoni 20a kinnistuga (maatükk II), maaüksuse põhjapoolse osa idapoolne maatükk (suurus 99 m2) liidetakse Eha 12 kinnistuga (maatükk III).
14.Ao tn 7 korterite omanikud esitasid ettepanekule II 09.04.2019 (koostatud 08.04.2019) vastuväited leides, et uus piiride kulgemise ettepanek arvestab küll nende sooviga erastada 2(10)
reformimata riigimaaks olev maaüksus eesmärgiga luua maaüksusele puhke- ja õueala, kuid ei ole arvestanud moodustatavale maatükile Ao tn 7 kinnisasjade omanike ligipääsu võimalust. 18.03.2019 piiride kulgemise ettepaneku kohaselt on maatükile juurdepääsu laius vaid 3,6 meetrit, mis ei ole piisav. Kinnistu Ao tn 7 põhjaküljel pargivad kinnisasjade omanikud oma sõidukeid, mistõttu on juurdepääs liidetavale maaüksusele blokeeritud pargitud sõidukitega. Ao tn 7 omanike hinnangul tuleks maaüksus liita tervikuna Ao tn 7 kinnistuga või teha reformimata riigimaa jaotus selliselt, mis rahuldab kõiki osapooli.
15.Kinnistute A. Adamsoni tn 20a ja Eha tn 12, Tallinn omanikud ei esitanud piiride kulgemise ettepanekule II oma vastuväiteid.
16.09.05.2019 otsusega nr 4.2-5/1882-4 kinnitati Tallinna Linnavaraameti 18.03.2019 koostatud erastatava maa piiride kulgemise ettepanek. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb maaüksuse erastamisel arvestada erastatava maaüksuse suurust, planeeringu- ja maakorralduse nõudeid ja otstarbekust, kõikide menetlusosaliste mõistlikke huve ja eesmärke ning asjaolu, et kõik maaüksust erastada soovivate kinnisasjade omanikud saaksid sellest osa. Eeltoodud asjaoluga arvestades on tagatud jätkuvalt võimalus, et maa jääb ka edaspidi kruntide ühiseks haljasalaks. Tallinna Linnavaraamet ei nõustunud Ao tn 7 omanike poolt 08.04.2019. a koostatud pöördumises esitatuga põhjusel, et A. Adamsoni tn 20a kinnistuga ei ole moodustatava kinnistu jagamisel tekkivat maatükki võimalik õiguslikult ühendada põhjusel, et reformimata riigimaa maaüksusel ei ole A. Adamsoni tn 20a kinnisasjaga liitmise eelduseks olevat ühist piiri ning A. Adamsoni tn 20a omaniku poolt esitatud erastamisavalduse rahuldamata jätmine ei ole põhjendatud.
17.Tallinna Halduskohus võttis 15.08.2019 kohtumäärusega menetlusse K. Si., E. S., J. S., K. J., M. P., E. K., K. L., V. L. (kaebajad) kaebuse Tallinna Linnavaraameti 18.03.2019 tehtud piiride kulgemise ettepaneku tühistamiseks, Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 piiride kulgemise ettepaneku kinnitamise otsuse nr 4.2-5/1882-4 osaliseks tühistamiseks ning Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks vastavalt Ao tn 7 korteriomanike ettepanekule. Käesoleva otsuse tegemise seisuga on kohus kaasanud menetlusse kolmandate isikutena – A 20 OÜ, Osaühing Kiriku Varahaldus, K. K., S. R., R. R., L. B., P. R., H. V., M. T., L. T., ORL Consult OÜ, K. K., K. J., V. U., A. M. N., M. S., S. K., G. K., L. P., G. R., Feel@Home Estonia OÜ, K. M., V. R. P. ja E. R.-P., M. K.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebajate seisukoht
18.Kaebajate seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine. 18.1 Piiride kulgemise ettepanekus on Ao tn 7 kinnistuga liidetavale maatükile juurdepääsu laius vaid 3,6 meetrit (külgnev ühisosa Ao tn 7 ja lisatava maatüki vahel). Ao tn 7 kinnistu põhjaküljel pargivad (vastu ühist aeda Ao tn 5 kinnistuga) korteriomanike sõidukid. Seega liidetavale maatükile juurdepääsu laius 3,6 meetrit on blokeeritud parkivate sõidukitega vastavalt ettenähtud parkimisalale. Ao tn 7 hoone ja hoone õueala suuruste suhe ei vasta Kassisaba teemaplaneeringuga kinnitatud normatiividele, mistõttu ei ole kaebajatel võimalik parkimiskohti vähendada. Ao tn 7 korterelamu on ehitatud 1933 ja ei saa oma mahtu muuta. Ao tn 7 korteriomanikud lisasid oma 08.04.2019. a vastusele omapoolse korrigeeritud joonise (tl 8), mille kohaselt saab Ao tn 7 kinnistult olema piisavalt lai juurdepääs lisatavale maatükile (9 meetrit). 18.2 Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 otsusega kinnitatud piiride kulgemise ettepanek ei arvesta Ao tn 7 korteriomanike huve ja parendab vaid osaliselt tingimusi kinnistu piiride
3(10)
laiendamisega lisades haljastatud õueala, kuid juurdepääs lisatavale maatükile on vaid 3,6 meetrit. Kaebajad otsusega ei nõustu. A. Adamsoni tn 20 ja A. Adamsoni tn 20a kinnistute omanikud on ka kokku leppinud kinnistute ümberkruntimises, mistõttu detailplaneeringu kohaselt kogu A. Adamsoni tn 20 ja 20a põhjapoolne osa hakkab kuuluma A. Adamsoni tn 20a kinnistu koosseisu. Vastavat detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud ning detailplaneeringu menetlemine jätkub peale praeguse vaidluse lahendamist. Vastavalt detailplaneeringule toimub kruntide ümberjagamine ja tekib koheselt ühine piir A. Adamsoni tn 20a ja Ao tn 7 korteriomanike poolt tehtud ettepaneku järgse maatükiga. Ümberkruntimise teostamisel ja Ao tn 7 omanike ettepanekutega mitte arvestamisel on liigselt soosiv suhtumine uusarenduse omaniku maksimaalselt võimalikku kasumi teenimisse, nullides samas seniste elanike vaeva püüdmaks hoida kortermaju sellesse piirkonda sobivas suuruses. 18.3 Kinnistul varasemalt paiknenud garaažid olid ehitatud ehitusloata ja kui tekkis vajadus parkida hoovi rohkem autosid, siis need kokkuleppeliselt lammutati. Praegu ei ole kõigil Ao tn 7 10 korteril hoovialal parkimiskohta ning normijärgset parkimist ei ole võimalik teisiti krundile asetada, sest Päästeametil puudusk sellisel juhul ligipääs. Väide, et kaebajad soovivad erastatavat maatükki kasutada haljasalana on õige. Eesmärk on rajada roheaed ja tegeleda linnaaiandusega. Piisav läbipääs läbi paekivimüüri oleks 1,5 meetrit, et pääseda läbi aiakäruga ja invaratastooliga. 18.4 Alternatiiviks oleks, et jätta reformimata riigimaa erastamata ja säilitada haljasalana nii kauaks, kuni on toimunud A. Adamsoni tn 20 ja 20a ümberkruntimine, misjärel tekib piir liidetava riigimaa osaga ja siis saab kehtestada antud kinnistute detailplaneeringu. Vastustaja seisukoht
19.Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Vastustaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 19.1 Erastamisele kuulub maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse (MaaRS § 20 lg 1). Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine toimub maareformi seaduse VI1 osas sätestatud alustel. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määrusega nr 50 (VV määrus). Lisaks maareformi seadusele ja määrusele nr 50 reguleerib Tallinna linna haldusalas oleva maatüki erastamist Tallinna linnavolikogu 11.12.2008. a määrus nr 43 „Tallinna Linnavaraameti põhimäärus“ (TLV põhimäärus), mille kohaselt on maa erastamise ja korteriomandi seadmise korraldamine Tallinna Linnavaraameti ülesandeks (§ 6 p 19). 19.2 Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et Ao 5a, Ao 7, Eha 12, A. Adamsoni 20a ja A. Adamsoni 20 Tallinn kinnistute vahele jääv reformimata riigimaa on maatükk, mis on otstarbekas liita maatükiga piirnevate kinnisasjadega. Erastamisavaldused on esitanud Ao tn 7 kinnisasjade omanikud ning Eha tn 12 ja A. Adamsoni tn 20a kinnisasjade omanikud. Ao tn 5a kinnistu omanikud ei ole avaldust esitanud ja seega edasises menetluses ei osale. 19.3 Tallinna Linnavaraamet määras VV määruse § 6 lg 4 järgi avaldused esitanud kinnisasjade omanikele ettepaneku erastamisele kuuluva maatüki piiride kulgemise osas kokkuleppe sõlmimiseks 13.09.2018 a. ning ettepaneku sõlmida kinnistute liitmiseks sobiva maa jagamise kokkulepe hiljemalt 15.10.2018. a. A. Adamsoni tn 20a kinnisasja omanik teatas Tallinna Linnavaraametile, et kinnisasjade omanikud ei jõudnud maaüksuse jagamise osas kokkuleppele.
4(10)
19.4 Tallinna Linnavaraamet edastas 09.05.2019. a kõikidele menetlusse kaasatud isikutele 18.03.2019. a koostatud piiride kulgemise ettepaneku (tl 6) arvestades otstarbekust ning planeeringu ja maakorralduse nõudeid ning kõikide avalduse esitanud isikute õiguspäraseid ja õigustatud huve. Piiride kulgemise ettepanek oli sobiv A. Adamsoni tn 20a ja Eha tn 12 kinnistute omanikele. Ao tn 7 kinnistu omanike hinnangul ei ole Tallinna Linnavaraameti poolt esitatud piiride kulgemise ettepanekus esitatud lahendus sobiv ning nende arvates on sobiv piiride kulgemise ettepanek, mis on esitatud kaebuse lisas nr 4 (tl 8). Seega ei jõudnud maaüksust omandada soovinud piirnevate kinnisasja omanikud vastustaja poolt määratud tähtaja jooksul maaüksuse jagamise osas kokkuleppele. Kaebajate ettepaneku kohaselt on nende jaoks sobiv maaüksuse jagamine selliselt, et maatükk I (ca 97 m2) liidetakse A. Adamsoni tn 20a kinnisasjaga (vastustaja 19.03.2019 ettepanek liita see Ao tn 7 koosseisu), maatükk II (ca 96 m2) liidetake Eha tn 12 kinnistuga (vastustaja ettepanek 19.03.2019 liita see A. Adamsoni tn 20a koosseisu) ja maatükk III (ca 99 m2) liita Ao tn 7 kinnistuga (vastustaja ettepanek 19.03.2019 liita see Eha tn 12 koosseisu). Vastustaja on oma 09.05.2019.a koostatud eelhaldusaktis avaldanud seisukoha, et kaebajate poolt esitatud ettepanekuga ei saa nõustuda põhjusel, et nimetatud lahendus ei ole õiguspärane. Kehtivad õigusaktid võimaldavad liita erastamisele kuuluvat maaüksust ainult selle maaüksusega vahetult piirnevate kinnistutega (VV määrus § 1 lg 1, MaaRS § 313 lg 1). A. Adamsoni tn 20a kinnistu ei oma erastatava maaüksusega ühist piiri. Asjaolu, et A. Adamsoni tn 20a ja A. Adamsoni tn 20 kinnistute ja lähiala suhtes on algatatud detailplaneering ei muuda nimetatud faktilist asjaolu. 19.5 Haldusorganil on küll teatud otsuste tegemisel seadusest tulenev diskretsiooniõigus, kuid kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. Ühise piiri olemasolu nõue tuleneb erastamismenetluse algatamise ajahetkest, sh kinnistute asendiplaanist, mitte tulevikus tekkida võivast muutunud olukorrast. Lisaks eeltoodud õiguslikule asjaolule takistab kaebajate ettepaneku realiseerimist asjaolu, et detailplaneeringu menetlus on peatatud kuni reformimata riigimaa osas lahenduse leidmiseni. Vastustajal ei ole õiguslikult lubatud kaebajate poolt esitatud ettepaneku alusel piiride kulgemise otsust teha. A. Adamsoni tn 20a kinnisasja omaniku A20 OÜ seisukoht
20.A20 OÜ ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele vastu. 20.1 Sõidukite parkimine või mitte parkimine kinnistul on kinnistu omanike vaba valik ning küsimuse lahendamine on korteriühistu pädevuses. Ao tn 7 korteriomanikel ei ole kohustust parkida sõidukeid planeeritava juurdepääsu ees. Oluline on, et alles hiljuti paiknesid Ao tn 7 kinnistul planeeritava ligipääsu ees garaažid risti praeguse parkimisskeemiga, mis tähendab, et parkimise kord on muutunud alles hiljuti (2016). Garaažid on näha 2015. aasta aerofotol. Kaebajad on korduvalt avaldanud, et soovivad erastatavat maatükki kasutada haljasalana. Seega ei ole sinna vajalik pääseda liiklusvahendiga ning piisav on tavaline jalgvärav, mille laius on ca 1 meetrit. Juhime ka tähelepanu, et praegu asub Ao tn 7 ja A. Adamsoni tn 20a reformimata riigimaa piiril paekivi müür ning värava või laiema ligipääsu rajamine eeldab müüri osalist või täielikku lammutamist, mis miljööalal ei pruugi olla lubatav. Kaebajate poolt kohtule 14.08.2019 esitatud fotol kujutatu ei ole ka täpne, sest tegelikult on kogu ühise piiri pikkus ca 8, mitte 3,5 meetrit. Fotolt nähtub, et Ao tn 7 ja erastatava reformimata riigimaa piir on samal joonel kunagise garaaži vundamendiga, kuhu ulatub parkiva sõiduki esiosa. Seega ei anna laiem ühine piir kaebajale soovitud tulemust ning parkimiskorralduse muutmine peab toimuma nagunii. 20.2 Paljasõnaline on kaebajate väide, mille kohaselt ei vasta Ao tn 7 hoone ja õueala suhe Kassisaba teemaplaneeringuga kinnitatud normatiividele. Ao tn 7 hoone ehitusaluse pinna ja
5(10)
kinnistu suuruse vaheline suhtarv on 37%, mis vastab Kassisaba teemaplaneeringu kohasele piirmäärale, milleks on 40%. Kuna tegemist on olemasoleva hoone ja hoovialaga, ei nõuta kaebajatelt ka mingite muudatuste tegemist. Samuti ei saa seda siduda reformimata riigimaa erastamisega, sest sellega ei muutu piirkonna haljastuse osakaal. 20.3 Tallinna Linnavaraameti 9.05.2019 „Piiride kulgemise ettepaneku kinnitamise“ aktis on õiguspäraselt leitud, et reformimata riigimaad ei ole võimalik jagada kaebajate soove arvestades. Kehtivad õigusaktid võimaldavad liita erastamisele kuuluvat maaüksust ainult selle maaüksusega vahetult piirnevate maaüksustega. A. Adamsoni tn 20a ei omaks kaebajate poolt soovitud lahenduse järgi erastatava maaüksusega ühist piiri. Asjaolu, et algatatud on detailplaneering ei muuda eelnimetatud faktilist asjaolu, sest detailplaneeringu algatamine ei muuda faktilist olukorda ega taga kinnistute piiride muutmist, vaid loob üksnes võimaluse muudatuse tegemiseks. Praeguseks on detailplaneeringu menetlus kestnud 5 aastat ning selle kehtestamine on senini ebaselge. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et detailplaneeringuga ei saa enne kinnistute piiride selgumist ja erastamisprotsessi lõpule viimist edasi minna. A. Adamsoni tn 20a lõplik suurus ei ole hetkel teda. Kaebajate ainus eesmärk ongi venitada detailplaneeringu menetluse jätkamist. 20.4 Maaüksuse jaotus vastavalt Tallinna Linnavaraameti 18.03.2019. a piiride kulgemise ettepanekule ei ole maakorralduslikult kõige otstarbekam ning otstarbekam on lahendus, mis vastab algsele 14.12.2018 esitatud piiride kulgemise ettepanekule. Samas on 18.03.2019 ettepanekus ja seda kinnitavas aktis arvestatud võimalikult suures ulatuses kõikide erastamistaotluse esitanute huvidega, haldusmenetlus on viidud läbi korrektselt ja läbipaistvalt ning kooskõlas seadustega. Seetõttu aktsepteerib A20 OÜ piiride kulgemise kompromissettepanekut ega näe põhjust nende osaliseks või täielikuks tühistamiseks.
KOHTU PÕHJENDUSED
21.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
22.MaaRS § 20 lg 1 esimese lause kohaselt kuulub erastamisele maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. MaaRS § 22 lg 13 sätestab, et kui era-, munitsipaal- või riigi omandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja (edaspidi kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa) ning planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas see maa liita piirneva kinnisasjaga, on piirneva kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa omandamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine toimub käesoleva seaduse VI1 osas sätestatud alustel. MaaRS § 312 lg 1 järgi käsitatakse kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana üldjuhul riba-, siilu- või kiilukujulist või muud ebakorrapärase kujuga või selle väiksusest tingitud iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, millele üldjuhul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning mis on üldjuhul looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järel peamiselt eri aegadel kasutusel olnud erinevast plaani- või kaardimaterjalist või erinevatest mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana võib käsitada ka kinnisasja ja teise isiku omandis või valduses oleva avalikult kasutatava tee ja kinnisasja vahelist maatükki, kui seda ei ole tee omaniku või valdaja arvates otstarbekas arvata teemaa hulka. Sama definitsiooni on korratud ka VV korra § 1 lg-s 2.
23.Käesolevas asjas ei ole poolte vahel vaidlust selles, et Ao tn 5a, Ao tn 7, Eha tn 12, A. Adamsoni tn 20a, A. Adamsoni tn 20 Tallinn kinnistute vahele jääv reformimata riigimaa on käsitletav maatükina, mis vastab MaaRS § 322 lg-s 1 sätestatud kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa tunnustele.
6(10)
24.MaaRS § 23 lg 1 esimese lause kohaselt erastatakse maa vastavuses planeeringu- ja maakorralduse nõuetega. Maa erastamiseks moodustatakse katastriüksus plaani- ja kaardimaterjali alusel. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa plaani koostamiseks kannab linnavõi vallavalitsus väljaselgitatud kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa piirid katastrikaardi väljatrükile, millelt nähtuvad selgelt piirnevate katastriüksuste (kinnistute) piirid ja katastritunnused. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa piirid määratakse otstarbekust ning planeeringu ja maakorralduse nõudeid arvestades (VV määrus 3 lg 5). Pärast maa erastamise võimalikkuse väljaselgitamist väljastab linna- või vallavalitsus kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa asendiplaani kõikidele piirnevate kinnisasjade omanikele, kelle omandis oleva kinnisasjaga on otstarbekas ning planeeringu- ja maakorralduse nõuetest lähtudes võimalik piirnevat maad või selle osa liita (VV määrus § 6 lg 1).
25.Puudub vaidlus ka selles, et Tallinna Linnavaraamet edastas 14.12.2018. a riigi reservmaaks oleva maaüksuse erastamiseks avalduse esitanud kõikidele isikutele piiride kulgemise ettepaneku. Ettepaneku tegemisel oli lähtutud 14.02.2018 korraldusega nr 220-k vastu võetud A. Adamsoni tn 20 ja A. Adamsoni tn 20a kinnistute ja lähiala detailplaneeringuga kavandatust ning maatükk oli jagatud kaheks (tl 5), millest põhjapoolne maatükk oleks kuulunud liitmisele Eha tn 12 kinnisasjaga ja lõunapoolne tükk oleks kuulunud liitmisele A. Adamsoni tn 20a kinnisasjaga. Puudub vaidlus, et lähtudes kaebajate poolt 15.01.2019 piiride kulgemise ettepaneku osas esitatud vastuväidetest edastas Tallinna Linnavaraamet 19.03.2019. a kõikidele menetlusse kaasatud isikutele 18.03.2019. a koostatud piiride kulgemise ettepaneku (tl 6). Nimetatud ettepaneku kohaselt on erastamisele kuuluv maatükk jagatud kolmeks osaks, millest plaanil kajastatud maatükk I liidetakse Ao tn 7 kinnistuga, maatükk II liidetakse A. Adamsoni 20a kinnistuga ja maatükk III liidetakse Eha tn 12 kinnistuga. Maatüki väliste piiride paiknemise ega kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa kogu pindala osas ei ole poolte vahel samuti vaidlust. Seega puudub vaidlus ka selles, et vastustaja hinnangul on mõistlik liitmiseks sobiv maa taotlejate vahel jagada. Maa jagamisega on nõus ka menetlusosalised, ehkki kaebajad on väljendanud, et eelistavad olukorda, kus maa liidetakse Ao tn 7 kinnisasjaga.
26.Poolte vahel ongi vaidlus üksnes selles kas ja kuidas tuleks Ao tn 5a, Ao tn 7, Eha tn 12, A. Adamsoni tn 20a, A. Adamsoni tn 20 Tallinn kinnistute vahele jääv reformimata riigimaa taotluse esitanud isikute vahel jagada. Kaebajad leiavad, et see tuleks jagada kaebuse lisas nr 4 toodud plaani kohaselt (tl 8) ning selliselt, et Ao tn 7 kinnistuga liidetakse plaanil märgiga III ja kollasega tähistatud maa-ala. Vastustaja ning A. Adamsoni tn 20a ja Eha tn 12 kinnisasjade omanikud leiavad, et maa tuleks jagada vastavalt vastustaja poolt 18.03.2019. a tehtud ettepanekule (tl 6).
27.MaaRS § 313 lg 5 nimetatud valla- või linnavalitsuse otsus on kaalutlusotsus. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti õiguspärasust hinnates kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt, kohus ei hinda eraldivõetuna kaalutlusotsuse otstarbekust ja ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Seega tuleb kohtul vaidluse lahendamiseks hinnata, kas vastustaja on vaidlustatud otsuste tegemisel lähtunud seaduses ette nähtud asjaoludest ehk planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning kas vastustaja on teostanud kaalutlusõigust õigesti.
28.Vastustaja põhjendused, miks otsustati maatükk jagada vastavalt 18.03.2019. a koostatud piiride kulgemise ettepanekule nähtuvad Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 otsusest, millega otsustati 18.03.2019 koostatud piiride kulgemise ettepanek kinnitada. Kohus leiab, et vastustaja on otsuse tegemisel lähtunud asjakohastest kaalutlustest ja põhjendustest ning leidnud lahenduse, mille puhul saavad kõik liitmiseks sobiva maa erastamise taotluse esitanud isikud erastada vähemalt osa liitmiseks sobivast maast. 7(10)
29.Kohus nõustub, et MaaRS VI1 jao ülesehitusest tuleneb, et MaaRS § 312 lg 1 tähenduses peetakse liitmiseks sobiva maa all silmas maatükki, millel on ühine piir maatükiga, millega liitmist taotletakse ja millele jääb liidetava maatükiga ühine piir alles ka peale liitmist. MaaRS § 313 lg 1 kohaselt algab kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamise menetlus piirneva kinnisasja omaniku taotluse esitamisega, st sellise kinnisasja omaniku taotluse esitamisega, millel on taotletava maaga ühine piir. Ka VV määruses räägitakse kinnisasjaga piirnevast maast, st maatükist, millel on ühine piir maatükiga, millega taotletav maatükk liidetakse. Sama tuleneb maakorraldusseaduse § 13 lg-st 11, mille järgi on võimalik liita külgnevaid maaüksuseid. Seega on vastustaja põhjendatult leidnud, et liitmiseks sobiva maatüki jagamine kaebajate poolt soovitaval viisil ei ole lubatav, kuivõrd erastatava maa lõunapoolse osa idapoolset maatükki (kaebaja plaanil maatükk I) ei ole võimalik liita A. Adamsoni tn 20a kinnisasjaga, kuna A. Adamsoni tn 20a kinnisasjal ei ole sellise lahenduse tulemusena enam ühist piiri liidetava kinnisasjaga. Seega oleks lahendus vastuolus maakorraldusseaduse §-ga 13 lg -s11 toodud nõudega. Muu hulgas oleks lahendus vastuolus maakorraldusseaduse § 5 lg 2 punktis 5 toodud nõudega, mille kohaselt tuleb maakorralduse läbi viimisel tagada kinnisasja terviklikkus ja otstarbekas kuju. Seega on õige vastustaja seisukoht, mille kohaselt tähendaks kaebajate taotluse rahuldamine sisuliselt A. Adamsoni tn 20a kinnisasja omaniku taotluse rahuldamata jätmist. Maatükk I jääks sellisel juhul jätkuvalt reformimata riigimaaks. Selline lahendus ei ole aga põhjendatud, kuivõrd vastustaja peab maatüki jagamisel lähtuma kõigi taotlused esitanud isikute põhjendatud huvidest ning püüdma nendega mõistlikult arvestada. Seega pidi vastustaja arvestama ka Eha tn 12 ja A. Adamsoni tn 20a kinnisasjade omanike huvidega saada enda omandisse täiendav maa samadel eesmärkidel, nagu seda taotlevad kaebajad. Menetluses oleva detailplaneeringu seletuskirja (nähtav Tallinna linna detailplaneeringute registris) kohaselt ei ole liidetavale maatükile hoonestust ette nähtud, millest tulenevalt ei saa tekkida olukorda, kus kaebajate õigused saavad ülemäära kahjustatud maatükile lisanduva hoonestuse tõttu. Olukorras, kus isikul puudub tema poolt soovitava lahenduse suhtes ülekaalukas huvi, ei ole põhjendatud teiste menetlusosaliste õiguste ja huvide põhjendamatu kõrvale jätmine. Praegusel juhul ongi vastustaja teinud piiride kulgemise ettepaneku, mille tulemusel on võimalik kõigi isikute taotluste osaline rahuldamine, st maatükk jagatakse kõigi taotluse esitanud isikute vahel suhteliselt võrdses ulatuses, s.o erinevus on vähem, kui viies ruutmeetris.
30.Õige on vastustaja ja A20 OÜ väide, mille kohaselt ei saanud vastustaja 18.03.2019. a piiride kulgemise ettepaneku tegemisel ja ettepaneku kinnitamisel arvestada asjaoluga, et Tallinna Linnavalitsus on 14.02.2018 korraldusega nr 220-k võtnud vastu A. Adamsoni tn 20 ja A. Adamsoni tn 20a ja lähiala detailplaneeringu. Kohus tutvus vastava detailplaneeringu joonisega Tallinna linna kodulehel avaldatud detailplaneeringute registri kaudu. On õige, et asjaolu, et detailplaneering on algatatud, ei tähenda veel, et see algatatud kujul ka kehtestatakse. Piiride kulgemise ettepaneku tegemisel sai vastustaja lähtuda ettepaneku tegemisel kehtivast faktilisest olukorrast. Puudub vaidlus, et praegusel hetkel ei ole detailplaneeringut kehtestatud ning planeeringu menetlus on peatatud, kuni on lahendatud liitmiseks sobiva maa omandiga seotud küsimus. Võrreldes menetluses oleva detailplaneeringu joonist piiride kulgemise ettepanekus toodud lahendusskeemiga ilmneb, et detailplaneeringu lahendusele vastab 30.11.2018 kuupäeva kandev piiride kulgemise ettepanek (tl 5), kuid mitte 18.03.2019 kuupäeva kandev piiride kulgemise ettepanek (tl 6). Seega on tõenäoline, et detailplaneeringu lahendust muudetakse ning seda ei realiseerita. Seega ei ole ka asjakohased kaebajate väited, mis seonduvad menetluses oleva detailplaneeringuga.
31.Kaebajad on läbivalt väitnud, et nende huvi liitmiseks sobiva maa erastamiseks seisneb selles, et nad soovivad kasutada erastatavat maatükki haljasalana. Kaebajad on väitnud, et nende eesmärgiks on rajada maatükile roheaed ja tegeleda linnaaiandusega. Piisav läbipääs läbi
8(10)
paekivimüüri oleks 1,5 meetrit, et pääseda läbi aiakäruga ja invaratastooliga. Seega ei ole kaebajatel maatükile ligipääsuks vajalik 9 meetri laiust ala, mis tagaks juurdepääsu sõidukiga. Juurdepääsuks on piisav piiride kulgemise ettepaneku plaanil kajastatud ühine piiri ala Ao tn 7 kinnistu ja liidetava maaüksuse piiril, mis kaebajate endi väidete kohaselt on 3,5 meetrit. Kaebajad on ise märkinud, et juurdepääsuks piisaks ka 1,5 meetrist, et saada juurdepääs aiakäruga. Puudub vaidlus, et Ao tn 7 ja liidetava maaüksuse vahelisel joonel paikneb praegusel hetkel paekivist aed, mis tuleb igal juhul osaliselt lammutada, et tagada kaebajatele juurdepääs liidetavale maatükile. Vastustaja ei ole väitnud, et aia lammutamine ei ole õiguslikult lubatav. Pigem kinnitab piiride kulgemise ettepaneku tegemine 18.03.2019 asendiplaanil näidatud piirides, et vastustajal ei ole vastuväiteid aia lammutamise osas. Vastupidisel juhul ei oleks vastustaja pidanud ilmselt võimalikuks sellise piiride kulgemise ettepaneku tegemist, kuna lahendus ei oleks olnud realiseeritav. Mis puutub kaebajate väitesse, et juurdepääs lisanduvale maatükile on blokeeritud parkivate sõidukite poolt, siis on kaebajatel õigus oma kinnistul parkimine ümber korraldada selliselt, et tagada vähemalt minimaalne juurdepääs lisanduvale maa-alale. Tegemist ei ole küsimusega, mille lahendamine oleks kohtu hinnangul ilmselgelt võimatu. Seejuures viitab A20 OÜ õigesti, et ka olukorras, kus piiri ala oleks laiem, jääksid sõidukid ikkagi takistama juurdepääsu lisanduvale alale. See nähtub käesoleva asja materjalide juurde lisatud fotolt, millelt on näha, et parkiv auto takistaks ka oluliselt laiemat juurdepääsu (tl 83). Seega peaksid kaebajad igal juhul parkimise oma kinnistul ümber korraldama. Kaebajad ei ole ka väitnud, et parkimise korraldust ei saa mingil juhul muuta. Seejuures on oluline, et maatüki liitmise tagajärjel ei kaota kaebajad neile kuuluva kinnisasja kasutamisel mingeid õigusi, vaid omandavad liitmise läbi täiendava maatüki. Erastamise tulemusena ei muutu kinnistu kasutamise võimalused ega kasutamise otstarve. Sellest tulenevalt ei ole asjakohased kaebajate väited seonduvalt Kassisaba teemaplaneeringuga. Kaebajad ei ole vastavat väidet ka kuidagi sisustanud. Seega on vastustaja poolt pakutav lahendus, millega on mõistlikult tagatud kaebajatele võimalus erastada maatükk I ning suurendada seeläbi korterelamu juurde kuuluva haljasala suurust, proportsionaalne. Kaebajate huvi saada oma kinnistult 9 meetri ulatuses juurdepääs lisanduvale maatükile ei ole ülekaalukas võrreldes A. Adamsoni tn 20a omanike õiguste riivega, kuivõrd A. Adamsoni tn 20a omanikud kaotaksid kaebaja poolt soovitud lahenduse tagajärjel maatüki erastamise õiguse. Selline ühe isiku õiguste piiramine ei ole praeguses olukorras põhjendatud. Samuti ei oleks põhjendatud maatüki jätmine ainult kaebaja omandisse, kuivõrd sellisel juhul omandaks ainult kaebaja õigusi ning teiste isikute taotlused jääksid rahuldamata.
32.Eeltoodut kokku võttes on kohus seisukohal, et vastustaja on kinnisasjaga liitmiseks sobiva maatüki jagamisel taotlejate vahel teostanud kaalutlusõigust õigesti ning on lähtunud asjakohastest põhjendustest. Vastustaja on põhjendatult märkinud, et jagamise järel jääb maatükk küll erinevate kinnisasjade omanike omandisse, kuid maatüki kujust lähtuvalt on loodud võimalus, et see jääb ka edaspidi kruntide haljasalaks.
33.Ülaltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et Tallinna Linnavaraameti poolt 18.03.2019 tehtud piiride kulgemise ettepanek on seaduslik ja põhjendatud ning selle tegemisel on kohaldatud diskretsiooni õigesti. Seega on õiguspärane ka Tallinna Linnavaraameti 09.05.2019 otsus, millega otsustati nimetatud piiride kulgemise ettepanek kinnitada. Kuivõrd piiride kulgemise ettepanek ja seda kinnitav otsus on õiguspärased, siis puudub alus vastustaja kohustamiseks teistsuguse otsuse tegemiseks. Kaebus jääb rahuldamata.
MENETLUSKULUD
34.HKMS § 108 lg 1 sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehakse kaebajate kahjuks, mistõttu jäävad kaebajate menetluskulud nende endi kanda. HKMS § 108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade 9(10)
reeglite järgi nagu poolele. A20 OÜ on esitanud menetluskulude nimekirja, millest nähtub, et A20 OÜ-le on käesolevas asjas osutatud menetlusabi summas 2106 eurot. Õigusabi osutajaks on OÜ GetCreative. Kohus leiab, et taotlus ei ole põhjendatud. Käesolevas haldusasjas esitatud menetlusdokumentidest ei nähtu, et A20 OÜ-l oleks olnud asja menetluses esindaja. Kõik menetluses esitatud dokumendid on allkirjastatud A20 OÜ juhatuse liikme Tiit Karu poolt. Eeltoodule tuginedes ei ole väidetavalt osutatud õigusabi seos käesoleva kohtuasjaga tõendatud. Seega jäävad A20 OÜ võimalikud menetluskulud tema enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.