OÜ Rossel kaebus Tallinna Linnavaraameti 20.03.2017 otsuse nr 6-2/16/6816-3 tühistamiseks ja Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks viima läbi menetlust Järveotsa tee 45a maaüksusele hoonestusõiguse seadmiseks ning Harju maavanema kohustamiseks otsustama hoonestusõiguse seadmise üle Järveotsa tee 45a maaüksusele vastavalt kaebaja 15.12.2016 taotlusele
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Rossel, esindaja vandeadvokaat Arina Liskmann-Getsu Vastustajad: Tallinna linn (Tallinna Linnavaraameti kaudu), esindaja Inken Logberg Maa-amet, esindaja Toomas Kutti
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta OÜ Rossel kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 20.01.2020 a.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsuse (TLV) 11.10.1993 korraldusega nr 1057-k „Maa rendile andmine“ otsustati anda 10 aastaks rendile maatükid aadressidel Järveotsa tee 44, 45a, 46 ja 48. Korralduse alusel kuulutati 11.11.1994 välja enampakkumine ning selle võitjaks osutus AS Rossel (hilisema nimega OÜ Rossel) (kaebaja), kes 1994. aasta märtsis esitas Riigi Maa-ametile taotluse rendilepingu sõlmimiseks. Tallinna Linnavarade Amet (TLVA) teatas 11.11.1994 kirjaga, et rendilepingut ei sõlmita enne maatüki omandireformi käigus tagastamist või kompenseerimist. 1(11)
TLV määras 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k omandireformi õigustatud subjektidele maa eest kompensatsiooni, kuid rendilepingu sõlmimist ei viidud lõpule.
2.Kaebaja ehitas 1994. aasta sügiseks Järveotsa tee 45a maaüksusel välja tasulise autoparkla ja hakkas seda opereerima. 1996. aasta aprillis paigaldas kaebaja maaüksusele elektrijõukaabli, tellides enne vastavad tööjoonised. TLVA 28.03.1995 kirjast nähtuvalt oli maaüksuse rendilepingu koostamine kaebajaga 1995. a alguses menetluses. Kaebaja on alates 1995 aastast tasunud maaüksuse eest maamaksu.
3.Harju maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 jäeti Järveotsa tee 45a maaüksus riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise otstarbel, sihtotstarbega ärimaa. Nimetatud korralduse alusel registreeriti maaüksus 19.06.1995 maakatastris katastritunnusega 78406:603:0050.
4.1995 ja 1998. aasta oktoobris pöördus kaebaja Harju Maavalitsuse poole taotlusega rendilepingu sõlmimiseks, kuid Harju Maavalitsus taotlust ei lahendanud.
5.2003. aastal hakkas kaebaja valmistama ette ulatuslikku projekti autoparklate rajamiseks Järveotsa tee 45 ja 46 kruntidele. Projekti eesmärk oli autoparklate registreerimine ehitisregistris. Projektdokumentatsioon oli valmis 01.01.2004.
6.Seoses Tallinna Linnavalitsuse 11.10.1993 korralduse nr 1057-k kehtivuse lõppemisega pöördus kaebaja 2002 jaanuaris Harju Maavalitsusse ja Maa-ametisse taotlusega seadustada Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide muudetud piirid ning palvega leida võimalus kruntide 45a, 46 ja 48 erastamise küsimuse lahendamiseks. Haabersti Linnaosa Valitsus teatas kaebajale 22.03.2004 kirjaga nr 1-11/283, et enne maaüksuse erastamise küsimuse lahendamist tuleb maaüksusele kehtestada detailplaneering. Pärast seda on võimalik koostada parkla ehitusprojekt ning alustada maa erastamisprotsessiga. Haabersti Linnaosa Valitsus peab kirja kohaselt otstarbekaks detailplaneeringu algatamist, et seadustada eksisteerivad ja 10 aastat kasutuses olevad parklad.
7.04.03.2004 esitas kaebaja avalduse detailplaneeringu koostamise algatamiseks Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide kohta. Taotluse alusel algatas Tallinna Linnavalitsus 19.04.2006 korraldusega nr 736-k detailplaneeringu koostamise. 16.02.2006 sõlmis Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) kaebajaga lepingu, millega andis üle detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise õiguse.
8.TLV algatas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 741, 74m, 74n, 72c, Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ja lähiala detailplaneeringu koostamise. Korralduse p-ga 6 tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736-k. Korralduse seletuskirja kohaselt kattusid kahe varasemalt algatatud detailplaneeringu (Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 ning Kõrgepinge tänava ja lähiala detailplaneeringud) maa-alad osaliselt, mistõttu otsustati Maa-ameti ettepanekul algatada mõlemat planeeringuala hõlmav ühine detailplaneering. Seletuskirjas on ühtlasi märgitud, et TLPA ja OÜ Rossel vahel 16.02.2006 sõlmitud leping lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007.
9.TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k tunnistati korraldus nr 1483-k kehtetuks ning algatati Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 741, 74m, 72c kruntide detailplaneeringu koostamine.
10.10.09.2012 korraldusega nr 1-1/1312-k tunnistas Harju Maavanem kehtetuks oma 05.06.1995 korralduse nr 387 punkti 1.7, millega jäeti riigi omandisse Järveotsa tee 45a maaüksus hoonestusõiguse seadmise eesmärgil. Korralduse põhjendusena on märgitud, et Järveotsa tee 45a maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel, st parkla koos valvurihoonega ei ole ehitised, millele saab hoonestusõigust seada. Harju Maavalitsuse 01.02.2016 kirjas nr 8-2/423 „Vastus selgitustaotlusele“ on selgitatud korralduse nr 387 kehtetuks tunnistamise ajaolusid ja kaalutlusi, sh ei registreeritud maaüksust riigivararegistris ega kantud kinnistusraamatusse.
11.Maa-amet algatas nimetatud maa osas uuesti maa riigi omandisse jätmise menetluse maa jätmiseks riigi omandisse riigi maareservi sihtotstarbega ning esitas 31.01.2013 TLV-le maa riigi omandisse jätmise taotluse. TLVA 12.02.2013 õiendi kohaselt ei ole Järveotsa tee 45a maaüksuse 2(11)
kohta esitatud taotlusi maa ostueesõigusega erastamiseks ja 12.02.2013 õiendi nr 15445 kohaselt asub maaüksus endise K-21 kinnistul, mille kohta esitatud restitutsiooninõue on lahendatud.
12.TLV 17.04.2013 korraldusega nr 515-k „Arvamuse andmine Järveotsa tee 45a maa riigi omandisse jätmise kohta“ määrati Järveotsa tee 45a maaüksuse sihtotstarbeks transpordimaa. Tallinna LV ei nõustunud maaüksuse jätmisega riigi maareservi, kuna see kavatsetakse taotleda munitsipaalomandisse MaaRS § 28 lõike 2 alusel kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks ja arenguks vajaliku maana.
13.29.08.2016 kirjas nr 6-7/16325 OÜ-le Seif teatas Maa-amet, et jätkab Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse jätmise menetlust riigi maareservina ning valmistab ette vastavat käskkirja.
14.15.16.2016 kirjas nr 6-7/16/21720 asuti seisukohale, et Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse jätmine MaaRS § 31 lõike 1 p 8 alusel on ainus viis maareformi läbi viimiseks.
15.Kaebaja esitas 15.11.2016 TLV-le taotluse hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele. TLVA 20.03.2017 kirjas nr 6-2/16/6816-3 asuti seisukohale, et Järveotsa tee 45a maaüksusele ei saa hoonestusõiguse seadmist läbi viia, kuna olemasolev parkla ei ole käsitatav kui õiguslikul alusel püstitatud ehitis ning hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud tuleb lõpetada.
16.Maa-ameti peadirektor ei ole Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse jätmist otsustanud.
17.Kaebaja esitas 12.04.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavaaraameti 20.03.2017 otsuse nr 6-2/16/6816-3 tühistamiseks ja Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks viima läbi menetlust Järveotsa tee 45a maaüksusele hoonestusõiguse seadmiseks ning Harju Maavanema kohustamiseks otsustama hoonestusõiguse seadmise üle Järveotsa tee 45a maaüksusele vastavalt kaebaja 15.12.2016 taotlusele.
18.Tallinna Halduskohus võttis 27.04.2017 määrusega kaebuse menetlusse ning tunnistas vastustajateks Tallinna linna ja Harju Maavalitsuse.
19.28.06.2017 määrusega peatas kohus asja menetluse kuni haldusasjas nr 3-16-437 menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni. 02.07.2019 määrusega kohus uuendas menetluse, kuna menetluse peatamise alus oli ära langenud. Kohus lubas Harju Maavalitsuse õigusjärglasena astuda menetlusse Maa-ametil.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
20.TLVA 20.03.2017 otsusest tuleneb, et sellega keeldus Tallinna linn (vastustaja 1) maaüksuse suhtes hoonestusõiguse seadmise menetluse läbi viimisest. Seega on otsus haldusakt. Kaebaja leiab, et otsus on õigusvastane ja tuleb tühistada. 20.1 MaaRS § 351 lg 1 sätestab, et hoonestusõigus seatakse ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Sama tuleneb asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 15 lg-st 1. Nähtuvalt AÕSRS § 14 lõikest 1 tuleb ehitise õigusliku aluse all mõista eelkõige maakasutusõiguse, ehitusloa või kasutusloa olemasolu. Viidatud õigusnormidest tulenevalt eeldab kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmine sisuliselt seda, et kohus loeks, et kaebaja on käsitletav autoparkla omanikuna, st et autoparkla on püstitatud õiguslikul alusel. Kaebaja on parkla ehitanud ja seda aastakümneid vallanud ja opereerinud. Vaidlus on selles, kas parkla tuleb lugeda õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks või mitte. Kaebaja leiab, et parklat tuleb Riigikohtu lahendi asjas nr 3-3-1-43-04 järgi lugeda õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks ning AÕSRS § 15 lg 1 ja MaaRS § 351 lg 1 alusel seada kaebaja kasuks hoonestusõigus. 20.2 Avalik võim on alates 1993. aastast kuni käesoleva ajani tunnustanud kaebajat õigustatud maakasutajana pidevalt, eri menetlustes ja eri ametiasutuste kaudu. Näiteks TLPA 11.11.1994 ja 28.03.1995. a kirjades maa rendilepingu koostamise menetluses; linnaosavalitsus on korduvalt 3(11)
pikendanud kaebaja tegevusluba parklateenuse osutamiseks; alates 1995 on kaebaja maksnud maaüksuse eest maamaksu. Juba ainuüksi kaebajale maamaksu määramisest piisab selleks, et lugeda kaebaja maa kasutamiseks õigustatud isikuks; 2003. aastal valmistas kaebaja ette ulatusliku projekti parkla rajamiseks ning sai avalikult võimult kooskõlastused projekteerimistingimustele; kaebaja algatas maaüksuse detailplaneeringu koostamise ning just kaebajaga sõlmis TLPA 16.02.2006 lepingu, millega andis üle detailplaneeringu koostamise ja rahastamise. Tunnistades kaebaja nimetatud menetluses huvitatud isikuks möönis avalik võim kaebaja maakasutust; 19.04.2006 korraldusega algatatud detailplaneeringu eesmärk on olemasolevate autoparklate krundi piiride muutmine ja ehitusõiguse määramine. Seega on TLV tunnistanud parklate seaduslikkust ka planeerimismenetluse käigus; planeeritavale parklale 2003 aastal Harju Projektibüroo poolt koostatud ülesmõõtmisprojekt koos kooskõlastustega on käsitletav kasutusloana või vähemalt ettevalmistusena kasutusloa saamiseks; 13.07.2012 kirjas pidas Maaamet võimalikuks maa riigi omandisse jätmist kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise eesmärgil, st pidas kaebajat õigustatud maakasutajaks. 20.3 Tulenevalt kaebajal tekkinud õiguspärasest ootusest sellele, et ta kasutab parklat õiguslikul alusel, on ta seoses parkla rajamise ja opereerimisega teinud olulisi investeeringuid. 20.4 Maatüki kasutusõiguse vormistamist, st rendilepingu sõlmimist ei viidud lõpule mitte kaebajast, vaid avalikust võimust tulenevatel asjaoludel, ehkki maaüksus anti rendile juba Tallinna Linnavalitsuse 11.10.1993 korraldusega. Kaebaja on taotlenud rendilepingu sõlmimist korduvalt. 20.5 Väär on vaidlusaluses otsuses toodud seisukoht, et detailplaneeringu menetlus lõpetati kaebaja nõusolekul. 22.06.2007 kokkuleppe olemasolu ega sisu ei ole tõendatud, mistõttu ei saa vastustaja 1 kuidagi väita, et kaebaja oleks nõustunud planeerimismenetluse lõpetamisega. Lisaks ei oma detailplaneeringu lõpetamine ja selle põhjused parkla kasutamise õigusliku aluse seisukohalt mingit tähendust, kuna kaebajale teatati Haabersti Linnaosa Valitsuses sõnaselgelt, et ta saab parklat kasutada ka ilma detailplaneeringuta. 20.6 Avaliku võimu suutmatus kooskõlastada mitme aastakümne jooksul erinevate ametkondade tööd ei saa olla õigustus kaebaja õiguste rikkumisele. Kui avalik võim oleks 11.10.1993 korralduse elluviimisel tegutsenud tõhusalt ja korraldus oleks täidetud ning rendileping sõlmitud, oleks kaebajal maakasutusõigus. 20.7 Olukorras, kus kaebaja kasutas parklat aastakümneid, kandis vastavaid kulusid ja tasus maamaksu, riik aga aktsepteeris seda, ei palunud maakasutust seadustada ega võtnud ise maakasutuse vormistamiseks midagi ette, tekkis kaebajal kindel õiguspärane ootus sellele, et avalik võim tunnistab parklat õiguslikul alusel püstitatud ehitisena ka edaspidi, sh hoonestusõiguse seadmisel. 20.8 Vastustaja 1 (Tallinna linn) on juba kaks korda möönnud, et parkla on avalikes huvides ning kaebajale tuleb anda parkla suhtes hoonestusõigus. Nii leidis Haabersti Linnaosa Valitsus 22.03.2004 kirjas, et maatükil olemasoleva parkla seadustamine on hädavajalik, kuna piirkonnas on majade vahel parkimiskohti äärmiselt vähe. Uuesti on vastustaja 1 sellele asjaolule viidanud maareformi menetluses 17.04.2013 korralduses. 20.9 Vaidlusaluses otsuses puudub nõuetekohane põhjendus. Selles ei käsitleta hoonestusõiguse seadmise õiguslikke ega faktilisi eeldusi. Pole välja toodud, milline avalik huvi võiks õigustada kaebaja õiguste rikkumist. Otsuse sisu ja selle tegemisele kulunud aeg ei ole samuti proportsioonis. Menetlus agas 15.12.2016 ehk kaebaja taotluse esitamisega ning lõppotsus pidi seega tulema 15.03.2018. 20.10 Põhjendatud on ka kaebaja poolt esitatud kohustamisnõue. MaaRS § 351 lg 13 järgi otsustab hoonestusõiguse seadmise maa asukohajärgne maavanem, korra §-de 4 ja 5 järgi viib vastava menetluse aga läbi kohalik omavalitsus. Kaebaja on põhjendanud, et käesoleval juhul on täidetud maaüksusele hoonestusõiguse seadmise eeldused vastavalt AÕSRS § 15 lõikele 1 ja MaaRS §-le 4(11)
351 ja Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-43-04. Sisuliselt on kaebaja vastav taotlus jäetud nõuetekohaselt läbi vaatamata, kuigi esineb alus selle rahuldamiseks. Käesoleval juhul on täidetud riigivastutuse seaduse (RVastS) § 6 lg 1 sätestatud eeldused ning kaebajal on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmise menetluse läbi viimist 15.12.2016 taotluse alusel. 20.11 Järveotsa tee 45a maaüksusele ehitiste püstitamise ja kasutamisega seonduvad asjaolud on valdavalt samad, nagu need olid Järveotsa tee 46 maaüksuse puhul. Seega tuleb ka selles menetluses teha samasugune lahend, nagu Tallinna Halduskohtu 22.01.2018 otsus haldusasjas nr 3-16-437. Tallinna Ringkonnakohus on eelmises menetluses jõudnud ebaõigele seisukohale õigusnormide kohaldamise osas. Tallinna Halduskohus on õigesti kohaldanud määrusega nr 74 kehtestatud hoonestusõiguse seadmise korrast. Kaebaja huvides on hoonestusõiguse seadmine MaaRS § 351 ja määruse nr 74 alusel. Tallinna linna (vastustaja 1) seisukoht
21.Vastustaja 1 vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. 21.1 Nõue vastustaja 1 kohustamiseks viima läbi hoonestusõiguse seadmise menetlust ei ole asjakohane. Vastustaja 1 on teostanud Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 määruses nr 74 (jõust 09.06.2014) „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ (määrus nr 74) § 5 lg 2 p 1 nimetatud hoonestusõiguse seadmise menetluse eeltoimingud ning kontrollinud ehitise vastavust maareformi seaduses sätestatud nõuetele. Kohustamiskaebusega nõutav haldusakt või toiming ei tohi olla välja antud või tehtud. Kaebuse eesmärki on võimalik saavutada ka tühistamiskaebuse esitamisega, sest haldusakti tühistamisel jätkab vastustaja 1 eeltoimingute läbi viimist ning kaebaja 15.12.2016. a taotluse menetlemist. 21.2 Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus, et Järveotsa tee 45a parkla on ebaseaduslik. Kaebaja ehitas parkla ebaseaduslikult ning eirates korraldusega nr 1057-k sätestatud tingimusi. Kaebaja põhitees seisneb Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-43-04 p 13 kohaldamisel puutuvalt ehitise õigusliku aluse tunnustamisega. Erinevalt viidatud kohtuasjast, on käesoleval juhul avalik võim läbivalt leidnud, et Järveotsa tee 45a parkla näol on tegemist ebaseadusliku ehitisega. 21.3 Vaidlustatud haldusakt ei ole vastuolus kehtiva õigusega. Järveotsa tee 45a maaüksusele rajatud parkla on käsitatav õigusliku aluseta püstitatud ehitisena AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses. Kaebajal puudus parkla rajamiseks ehitusluba, samuti ei nähtu vormistatud maakasutusõigust. Seetõttu ei vasta ehitis maareformi seaduses sätestatud nõuetele, kuivõrd maareformi toiminguid saab teostada vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise suhtes. 21.4 Kaebaja käsitlus avaliku võimu tegevuse osas on eksitav. Kaebaja tegevusloa pikendamine on ajutise iseloomuga. Haabersti Linnaosa Valitsuse 22.03.2004 kirjast pidi kaebaja mõistma, et maaüksusel asuv parkla on käsitletav ebaseadusliku ehitisena. Detailplaneeringu koostamine ning algatamine ei ole seotud planeeringu alale jäävatel maaüksustel asuvate ehitiste seaduslikkuse tunnustamisega. Kaebaja oli menetluses planeeringu koostamisest huvitatud isik. Usutav on, et detailplaneeringu koostamiseks sõlmitud leping DP-3/H-06 lõpetati poolte kokkuleppel. Kaebaja poolt soovitud detailplaneeringut ei kehtestatud. Arvestades, et korraldus nr 1483-k nägi ette uue detailplaneeringu algatamise, pidi kaebajale olema arusaadav, et tema poolt algatatud detailplaneeringut ei kehtestata. 21.5 Vastustaja 1 on vaidlustatud haldusakti andmisel võtnud õigesti arvesse Harju Maavanema 10.09.2012 korraldust ning varasemat riigi omandisse jätmise menetlust hoonestusõiguse seadmise eesmärgil, mille käigus tuvastati, et kõnealusel maaüksusel puuduvad ehitised, millele hoonestusõigust seada. Vastustaja 1 ei ole menetluse läbi viimisel seotud kaebaja hinnangutega. 21.6 Maamaksu tasumine ei muuda kaebaja poolt rajatud ebaseaduslikku ehitist seaduslikuks. Maamaksu tasumine ei võrdsusta taotlejat hoonestusõiguse omajaga. Maa-ameti (vastustaja 2) seisukoht 5(11)
22.Kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. 22.1 Kaebaja ei ole vastustajale 2 esitanud Järveotsa tee 45a maaüksuse hoonestusõiguse seadmise taotlust. Nimetatud taotluse esitas kaebaja vastustajale 1, kes jättis selle 20.03.2017 otsusega rahuldamata. Taotluse puudumise tõttu ei ole taotluse lahendamiseks alustatud ühtegi menetlust. 22.2 Asjakohatu on kaebaja väide, et 20.03.2017 otsus on põhjendamata. Otsuse punktides 4-7 on selgitatud, millistel põhjustel ei ole võimalik taotlust hoonestusõiguse seadmiseks rahuldada. Otsuses on selgelt viidatud, et vastustaja 1 hinnangul on Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv ehitis ebaseaduslik. Selle asjaolu on tuvastanud ka Harju Maavanem 10.09.2012 korralduses nr 1312-k. Maareformi viiakse läbi üksnes seadusliku ehitise suhtes. Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust asfaltplatsi rajamise tulemusel, kuna tegemist oli ebaseadusliku rajatisega. Vastustaja 1 on toimetanud menetlust õigesti, sh on menetluses tuvastanud, et ehitis oli ehitamise ajal ebaseaduslik. 22.3 Maareform on Järveotsa tee 45a maaüksuse osas lõpule viimata. Pärast maareformi läbiviimist, s.t maa tagastamist, erastamist, munitsipaalomandisse andmist või riigi omandisse jätmist, toimub hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks AÕSRS §-s 15 sätestatud alustel. AÕSRS § 15 lg 1 seab hoonestusõiguse seadmise sõltuvusse sellest, kas ehitis on püstitatud õiguslikul alusel. AÕSRS § 13 lõikest 5 ja MaaRS § 351 lõikest 1 tuleneb, et maareformi käigus on hoonestusõiguse seadmist õigus nõuda ja hoonestusõigus seatakse üksnes õiguslikul alusel püstitatud ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Käesolevas asjas on nii TLV, Harju Maavanem kui ka Maa-amet tuvastanud, et kaebaja ehitised on püstitatud õigusliku aluseta, s.t nii maakasutusõiguseta kui ehitusloata. Korralduse nr 1312-k resolutsioonis on tunnistatud kehtetuks korralduse nr 387 punkt 1.7, millega oli jäetud Järveotsa tee 45 a maatükk riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise eesmärgil. Korralduse põhjendavas osas on märgitud, et maaüksusel puuduvad ehitised, millele hoonestusõigust seada ning et maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Kaebajal oli võimalik korraldust nr 1312-k vaidlustada, kuid kaebaja seda ei teinud. Tegemist on kehtiva haldusaktiga. Seega oli TLVA 20.03.2017 otsuse tegemisel kohustatud lähtuma asjaolust, et kaebajal puudusid Järveotsa tee 45a maaüksusel õiguslikul alusel püstitatud ehitised. Seega puudus põhjus hoonestusõiguse eeltoimingute tegemiseks ning menetluse maavanemale hoonestusõiguse seadmiseks üle andmiseks. 22.4 Ehitise õigusliku aluse tuvastamiseks ei piisa möönmisest, et õigusliku aluseta ehitist on avalik võim talunud ja mitte likvideerinud. Käesoleva vaidluse asjaolud on erinevad Riigikohtu halduskolleegiumi 08.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 aluseks olnud asjaoludest. Praeguses asjas on ehitis püstitatud korralduse nr 1057-k punktis 2 sätestatud toiminguid tegemata, kuid samas on kaebaja maarendilepinguta, kinnitamata ehitusprojektita ja ehitusloata juba 1994. aasta sügiseks ehitanud välja asfaltkattega autoparkla, valvurihoone ja piirdeaia. AÕSRS § 14 lõikest 1 tulenevalt ei ole ebaseaduslikult püstitatud ehitist võimalik seadustada ka maamaksu tasumisega ega ka asjaoluga, et kaebaja on saanud Haabersti Linnaosa Valitsuse ametnikelt vastavaid signaale parkla seadustamise kohta. Maamaksukohustus kehtib kõigi isikute suhtes, kes reaalselt maad kasutavad ega anna isikule eelis- või lisaõigust maa omandamiseks, hoonestusõiguse- või kasutusvalduse seadmiseks. 22.5 Käesoleva asja asjaolud ja ka asjas esitatud tõendid on valdavas osas samad, mis haldusasjas nr 3-16-437. Seega on käesolevas asjas kohaldatavad ka Tallinna Ringkonnakohtu 31.10.2018 otsuse haldusasjas nr 3-16-437 põhjendused ja seisukohad. Kuivõrd Tallinna Halduskohtu 22.01.2018 otsus haldusasjas nr 3-16-437 on tervikuna Tallinna Ringkonnakohtu 31.10.2018 otsusega haldusasjas nr 3-16-437 tühistatud, siis ei ole mõeldav, et Tallinna linn ja Maa-amet saaksid ja võiksid seada või peaksid seadma hoonestusõiguse Järveotsa tee 45a maaüksusel asuvate õigusliku aluseta püstitatud ehitiste omaniku, OÜ Rossel kasuks vastavalt halduskohtu 22.01.2018 otsusele. 6(11)
KOHTU PÕHJENDUSED
23.Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
24.Puudub vaidlus selles, et maareform Järveotsa tee 45a maaüksuse osas on lõpule viimata. Harju Maavanem andis 10.09.2012 korralduse nr 1-1/1312-k, millega tunnistas kehtetuks oma 05.06.1995 korralduse nr 387 „Maa riigi omandisse jätmine“ punkti 1.7 (kaebuse lisa 27). Kehtetuks tunnistatud korralduse nr 387 punktiga 1.7 otsustati jätta riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise eesmärgil Harjumaal, Tallinna linnas Järveotsa tee 45a hoonestatud maaüksus pindalaga 4063 m2, mille sihtotstarve on ärimaa (kaebuse lisa 15). Puudub vaidlus ka selles, et kaebaja on rajanud Järveotsa tee 45a maaüksusele üheksakümnendate aastate keskel ehitised (valvega autoparkla rajatised: asfaltkattega parkla, valvurihoone ja piirdeaed) ning on autoparkla tegevust nimetatud ajast alates opereerinud. Kaebaja esitas 15.12.2016 TLV-le avalduse hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele (kaebuse lisa 31), milles palus algatada menetluse Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse jätmiseks MaaRS § 31 lg 1 p 10 ja § 351 alusel hoonestusõiguse seadmiseks ning seada Järveotsa tee 45a maaüksusele kaebaja kasuks hoonestusõigus autoparkla ja selle teenindamiseks vajaliku maa suhtes autoparkla eeldatava püsimise ajaks. TLVA jättis 20.03.2017 otsusega nr 6.-2/16/6816-3 kaebaja taotluse rahuldamata. Kokkuvõtvalt asus vastustaja 1 viidatud otsuses seisukohale, et kaebaja taotlus ei kuulu rahuldamisele, kuna kaebaja poolt Järveotsa tee 45a maaüksusele ehitatud ehitised ei ole püstitatud õiguslikul alusel, kaebajal ei ole õiguspärast ootust hoonestusõiguse seadmiseks ning asjaoludest ei nähtu, et avalik võim on autoparkla seaduslikkust tunnustanud. Vaidlus seisneb selles, kas kaebaja poolt Järveotsa tee 45a maaüksusele ehitatud ehitised on püstitatud õiguslikul alusel. Sellest sõltub, kas kaebajal on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ning maa riigi omandisse jätmise algatamist hoonestusõiguse seadmiseks ning kas vastustajal 1 ja 2 on hoonestusõiguse seadmisega seonduva menetluse läbi viimise ning otsuste vastu võtmise kohustus.
25.MaaRS § 3 lg 2 sätestab mh, et maareformi käigus seatakse ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus. Maareformi käigus toimub hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks AÕSRS § 13 lõikes 5 ja MaaRS §-s 351 ning MaaRS § 23 lõikes 6, § 351 lg 11 sätestatud volitusnormi alusel kehtestatud määruses nr 74 sätestatud alustel ja korras. Kuivõrd kaebaja esitas taotluse hoonestusõiguse seadmiseks 15.12.2016, siis on õige kaebaja seisukoht, et käesolevas asjas tuleb taotluse menetlemisel kohaldada määrust nr 74.
26.AÕSRS § 13 lg 5 sätestab, et ehitise omanik, kes ei soovi või kellel ei ole õigust saada maa omanikuks, võib nõuda ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist. MaaRS § 351 lg 1 kohaselt seatakse hoonestusõigus ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada. Kaebaja taotluse esitamise ajal (15.12.2016) kehtis MaaRS § 35 lg 13 sõnastuses, mille kohaselt seatakse hoonestusõigus maa asukohajärgse maavanema otsuse alusel. Hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmib maavanem või tema volitatud maavalitsuse ametnik. Alates 01.01.2018 kehtiva MaaRS § 35 lg 13 sõnastuse kohaselt on vastav pädevus Maa-ameti peadirektoril või tema poolt volitatud isikul. Määruse nr 74 2. peatüki kohaselt teeb hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud maa asukohajärgne valla- või linnavalitsus.
27.Pärast maareformi läbi viimist (st peale maa tagastamist, erastamist, munitsipaalomandisse andmist või riigi omandisse jätmist) toimub hoonestusõiguse seadmine ehitise omaniku kasuks AÕSRS § 15 sätestatud alustel. AÕSRS § 15 lg 1 sätestab, et ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta jooksul arvates nimetatud maa kandmisest kinnistusraamatusse. Kui ehitise omanik ei nõua nimetatud tähtaja jooksul hoonestusõiguse seadmist, muutub ehitis maatüki oluliseks osaks, 7(11)
välja arvatud riigimaal munitsipaalomandis oleval maal asuv ehitis. Eeltoodud normidest nähtub, et AÕSRS § 15 lg 1 seab hoonestusõiguse seadmise sõltuvusse sellest, kas ehitis on püstitatud õiguslikul alusel, st kas ehitise püstitamisel oli maakasutusõigus või ehitusluba. AÕSRS § 14 lg 1 järgi on õigusliku aluseta püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata. See tähendab, et maareformi käigus on isikul õigus nõuda hoonestusõiguse seadmisele suunatud toimingute tegemist juhul, kui tal on peale maareformi läbi viimist õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist. AÕSRS § 13 lõikest 5, § 15 lõikest 1 ja MaaRS § 351 lõikest 1 tuleneb, et hoonestusõigus seatakse üksnes õiguslikul alusel püstitatud ehitiste omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada.
28.Harju Maavanema 10.09.2012 korralduse nr 1-1/1312-k resolutsiooniga tunnistati kehtetuks korralduse nr 387 punkt 1.7, millega oli jäetud riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise eesmärgil Järveotsa tee 45a hoonestatud maaüksus. Korralduses on selle põhjendusena välja toodud, et selle andmisel on arvestatud asjaoluga, et Tallinnas, Järveotsa tee 45a maaüksusel puuduvad ehitised, millele hoonestusõigust seada ning maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Kaebaja oli nimetatud otsusest teadlik enne 01.02.2016, mil Harju Maavalitsus vastas kaebaja selgitustaotlusele seonduvalt asjaoludega, mis tingisid 10.09.2012 korralduse andmise (kaebuse lisa 25). Viidatud korraldust kaebaja ei vaidlustanud ning tegemist on kehtiva haldusaktiga. Seega on kehtiva haldusaktiga otsustatud, et maa jätmine riigi omandisse hoonestusõiguse seadmiseks põhjusel, et maatükil asuvad kaebaja poolt püstitatud ehitised, ei ole põhjendatud. Sisuliselt on kaebaja poolt esitatud taotluse puhul tegemist menetluse uuendamise taotlusega haldusmenetluse seaduse § 44 mõttes, kuivõrd kaebaja leiab taotluses, et vastustaja 1 oleks pidanud varasemas menetluses tuvastatud asjaolud ümber hindama ning tegema määruse nr 74 §-s 6 sätestatud otsuse hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse kohta. Kohus leiab, et praeguses asjas teistsuguse otsuse tegemiseks alused puuduvad ning kohtuasjas esitatud materjalid kinnitavad 10.09.2012 korralduse põhjendustes märgitut ja uusi kaebaja hoonestusõiguse seadmise kasuks rääkivaid asjaolusid ilmnenud ei ole.
29.TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k (kaebuse lisa 3) punktis 2 sätestati rentniku kohustused peale rentniku valikut. Rentnik pidi muu hulgas tellima Tallinna Arhitektuuribüroolt kinnistu plaani koos piiriprotokolliga (p 2.1); sõlmima maarendilepingu vähemalt kuu aja jooksul pärast rentniku valikut (p 2.3); ehitusloa saamiseks esitama projekti TLPA-le kolme kuu jooksul pärast rendilepingu sõlmimist (p 2.4) ning teostama ehitustööd 1 aasta jooksul rendilepingu sõlmimisest (p 2.5). Seega määrati haldusaktiga kindlaks rentniku kohustused peale seda, kui rentnik oli valitud. Asja materjalidest nähtuvalt esitas kaebaja 1994. aasta märtsis Riigi maa-ametile avalduse, milles taotles riigimaa, sh Järveotsa tee 45a rentimise õigust (kaebuse lisa 7). Puudub vaidlus selles, et kaebajaga rendilepingut tegelikkuses ei sõlmitud, kuivõrd Maa-amet oli seisukohal, et enne maatüki rendile andmist tuleb lahendada kõnealust õigusvastaselt võõrandatud maad puudutavad maa asendamise ja kompenseerimise avaldused (kaebuse lisad 9 ja 8). Õigustatud subjektidele määrati kompensatsioon TLV 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k (kaebuse lisa 11). TLVA 28.03.1995 kirjaga nr 10/419 saadeti Järveotsa tee 45a maatüki riigi omandisse jätmise ja rendilepingu sõlmimise toimiku materjalid Harju Maavalitsusele (kaebuse lisa 13) ning Harju Maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 (kaebuse lisa 15) jäeti hoonestusõiguse seadmise eesmärgil riigi omandisse muuhulgas Järveotsa tee 45a maaüksus.
30.Kaebaja on menetluses väitnud, et ehitas 1994. aasta sügiseks maaüksusele välja asfaltkattega parkla, valvurihoone ja piirdeaia. Seega tegi kaebaja ehitustööd enne, kui oli otsustatud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimus, sõlmimata maarendileping, kinnitamata ehitusprojekt ning väljastamata ehitusluba. Seega teostas kaebaja ehitustööd õigusvastaselt. Kaebaja asus maad kasutama ilma korralduses nr 1057-k nõutud rendilepingut sõlmimata. Puuduvad mistahes tõendid, et kaebaja esitas enne parkla faktilist rajamist korralduses nõutud ehitusloa taotluse ning koostas ehitusprojekti. Elektrivarustust ja – valgustust ning telefoniliine puudutavast tööjoonisest (töö A-153-94) koos 22.02.1994 kinnitatud tehniliste tingimustega nr 578(11)
T ei ole käsitletavad korralduses nr 1057-k nõutud projekti ja ehitusloana. Kaebuses väidetu, mille kohaselt oli kaebaja valmis koostama ehitusprojekti koheselt peale enampakkumise võitmist, kui TLV-st teatati kaebajale, et ehitusprojekt ei ole vajalik, on ühelt poolt tõendamata ning teiselt poolt ei ole eluliselt usutav, et kohalik omavalitsus oleks soodustanud ebaseaduslike ehitustööde tegemist. Oma järgnevates vastustes kaebajale on üheselt märgitud, et ehitusprojekti koostamine on vajalik. Kuivõrd kaebajaga ei olnud rendilepingut sõlmitud, puudus tal seega ka õigus maatükil ehitustööde tegemiseks ning kaebaja pidi olema sellest teadlik. Asjaolu, et kaebaja oli teadlik, et teostab ehitustööd ilma õigusliku aluseta nähtub muuhulgas ka kaebaja poolt 2003. aasta jaanuaris esitatud projekteerimistingimuste taotlusest (kaebuse lisa 16) Järveotsa tee 45a ja 46 kruntide kohta, mille eesmärgiks on maaüksustel paiknevate ehitiste seadustamine. Samal aastal koostatud Järveotsa tee 45a ülemõõdistusprojekt on kantud samast eesmärgist. Puudub vaidlus asjaolu üle, et kaebaja taotlusel algatas TLV 19.04.2006 korralduse nr 736-k alusel Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise (kaebuse lisa 22) ning kaebaja tellis planeeringu koostamiseks vajalikud dokumendid arhitektuuribüroolt OÜ Stuudio Beeta. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on detailplaneeringu koostamise eesmärk olemasolevate autoparklate Järveotsa tee 45a ning Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide piiride muutmine ning ehitusõiguse määramine nimetatud maa-alale (kaebuse lisa 24). Detailplaneeringu koostamine oli ajendatud Haabersti LOV 22.03.2004 kirjast, millest nähtub kohaliku omavalitsuse seisukoht, et Järveotsa tee 45a ehitised on rajatud ebaseaduslikult ning maa erastamiseks tuleks kaebajal koostada esmalt detailplaneering ja seejärel ehitusprojekt (kaebuse lisa 20). 16.02.2006 sõlmiti kaebaja ja Tallinna linna vahel leping, millega anti kaebajale üle detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise õigus ja kohustus (kaebuse lisa 22). Leping lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007 ning TLV algatas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 741, 74m, 74n, 72c, Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ning lähiala detailplaneeringu koostamise. Korraldusega tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736-k (kaebuse lisa 33). Korralduse seletuskirjast nähtub, et 22.06.2007 lõpetasid TLPA ja OÜ Rossel poolte kokkuleppel Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kinnistute detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üleandmise lepingu nr DP-3/H-06. TLV 03.06.2009 korralduse nr 941-k punktiga 5 on tunnistatud kehtetuks ka TLV 29.08.2007 korraldus nr 1487-k (kaebuse lisa 34). Ka nimetatud korraldust ei ole vaidlustatud. Asja materjalidest ei nähtu ning kaebaja ei ole ka väitnud, et peale viidatud haldusakti vastu võtmist oleks Järveotsa tee 45a maaüksuse osas jätkatud detailplaneeringu menetlemist ning detailplaneering kehtestatud. Seega, kuna detailplaneeringut ei kehtestatud ning ehitusluba parkla rajamiseks ei ole väljastatud, siis on parkla seadustamata. Samale seisukohale jõudis valdavalt samade tõendite ja faktiliste asjaolude analüüsi tulemusena ka Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-16-437, milles vaidluse all on kaebaja õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist Järveotsa tee 46 maaüksusel asuvatele ehitistele. Ringkonnakohus märkis põhjendatult, et isegi kui Haabersti Linnaosa Valitsusest kinnitati kaebajale, et ta saab parklat edasi kasutada ka ilma detailplaneeringute, ei saanud kaebajal sellisest mitteametlikust lubadusest tekkida ettekujutust, et ka Tallinna linn loeb parkla õiguslikul alusel ehitatud rajatiseks. Kuivõrd kaebaja on haldusmenetluses käsitlenud Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 asuvaid rajatisi koos, siis kehtib sama seisukoht ka Järveotsa tee 45a asuva parkla kohta.
31.Kohus nõustub vastustaja 2 seisukohaga, et tulenevalt AÕSRS § 14 lõikest 1 ei ole ebaseaduslikult püstitatud ehitist võimalik seadustada maamaksu tasumisega. Vastavalt maamaksuseaduse §-dele 3 ja 8 ning § 10 lõikele 1 maksab maamaksu maa omanik või MaaRS – ga ettenähtud korras ümber vormistamata maakasutuse korral maa kasutaja ning seda olenemata sellest, kas isik on kinnistusraamatu andmete kohaselt kinnisasja omanik, hoonestaja või kasutusvaldaja või on tegemist kinnistusraamatus mittekajastuva õigusega. Kaebaja on tasunud maamaksu maatüki faktilise kasutajana. Maamaksu tasumine ei anna isikule mitte mingit eraldiseisvat eelis- või lisaõigust maa omandamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks.
32.Poolte vahel ei ole praegusel juhul vaidlust selles, et vastustaja 1 on tunnistanud parkla olemasolu ja selle vajalikkust ega ole nõudnud kaebajalt kunagi parkla likvideerimist. Samuti on 9(11)
pikendatud kaebajale väljastatud kauplemisluba. Kohus nõustub vastustajaga 2, et ehitise õigusliku aluse tuvastamiseks ei piisa möönmisest, et õigusliku aluseta ehitist on avalik võim talunud ja mitte likvideerinud. Ka Tallinna Ringkonnakohus on asjas nr 3-16-437 leidnud, et Tallinna linna ametkondade hilisem tegevus ei muuda siiski fakti, et parkla rajamise ajal ei olnud kaebajal maakasutusõigust ega nõutavat ehitusluba. Parkla rajamiseks kulutuste tegemine ei tekitanud kaebajale õiguspärast ootust parkla aluse maa omandamiseks või sellele hoonestusõiguse seadmiseks. Esiteks tegi kaebaja kulutusi parkla rajamiseks teadmisega, et rendilepingut pole sõlmitud ning kui see sõlmitaksegi, siis 10 aastaks ning rendileping ei anna kaebajale asjaõigusi nagu omandiõigus, hoonestusõigus ja pandiõigus. Teiseks ei nähtu, et kaebaja oleks maa kasutamise eest renti tasunud samal ajal, kui ta teenis parkla kasutamisest tulu, mis ilmselt ületas maamaksu summa. Kohus nõustub ringkonnakohtu otsuses tooduga täiel määral ning leiab, et kuna käesolevas asjas ehitiste püstitamise ja kasutamisega seonduvad asjaolud on valdavalt samad, mis haldusasja nr 3-16-437, siis on seisukoht asjakohane ka käesolevas asjas.
33.Vastuseks kaebaja väitele seonduvalt Riigikohtu halduskolleegiumi 08.11.2004 otsuses nr 3-31-43-04 kajastatuga märgib kohus, et käesoleva asja tehiolud on viidatud otsuses kajastatust mõneti erinevad. Riigikohtu poolt käsitletud juhtumi puhul oli tegemist 1962. aastal püstitatud ehitisega (müügipaviljon) ning ehitise omanikul olid selle püstitamise ajal olemas nõutavad kooskõlastused ehitise püstitamiseks. Riigikohus möönis, et avalik võim on tunnustanud müügipaviljon-kioski olemasolu seaduslikkust ja nimetatud ehitist ei ole võimalik ka vaatamata selle püstitamist käsitleva dokumentatsiooni puudulikkusele pidada ebaseaduslikuks. Praeguses asjas see nii aga ei ole, kuivõrd kaebajal ei ole kunagi olnud ehitusluba ega maakasutusõigust ning asjaolu, et avalik võim ei ole aastate vältel sekkunud kaebaja tegevusse, ei anna kaebajale nõudeõigust vaidlusaluse maaüksuse suhtes.
34.Eeltoodust tulenevalt on vastustaja 1 vaidlusaluse otsusega jätnud õigesti rahuldamata kaebaja taotluse hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a asuvale maaüksusele. Otsusest nähtub üheselt, et hoonestusõiguse seadmist ei saa läbi viia, kuna olemasolev parkla ei ole käsitletav kui õiguslikul alusel püstitatud ehitis. Otsuse põhjendustest on aru saadav, et ainus tegelik takistus hoonestusõiguse seadmiseks kaebaja kasuks seisneb selles, et kaebaja ehitised ei ole püstitatud õiguslikul alusel (AÕSRS § 14 lg 1). Seega ei saanud vastustaja 1 kaebaja poolt esitatud taotluse alusel teha määruse nr 74 § 6 lg-s 1 sätestatud otsustust hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse kohta ning on eeltoimingud põhjendatult lõpetanud. Määruse § 5 lõike 2 punktis 1 ja 2 sätestatud eeltoimingud, milleks on kohustus kontrollida ehitise vastavust maareformi seaduses sätestatud nõuetele ja ehitise omandiõigust, on vastustaja 1 teostanud. Seega jääb kaebaja poolt esitatud tühistamisnõue rahuldamata.
35.Kaebaja märgib kaebuses õigesti, et määruse nr 74 § 6 lg 4 kohaselt teeb valla- või linnavalitsus otsuse hoonestusõiguse seadmise kohta või otsuse hoonestusõiguse toimingute lõpetamise kohta lõikes 3 sätestatud juhtudel kolme kuu jooksul pärast hoonestusõiguse seadmise hoonestusõiguse seadmise menetluse algust. Kaebaja esitas taotluse hoonestusõiguse seadmiseks 15.12.2016, kuid vastustaja 1 tegi otsuse 20.03.2017. Seega on tähtaega ületatud vaid viie päeva võrra, mis ei ole kohtu hinnangul menetluse oluline venitamine. Samuti ei oleks määruses nr 74 toodud tähtaja rikkumine selline menetlusnormi rikkumine, mis tooks vältimatult kaasa vaidlustatud otsuse tühistamise (HMS § 58).
36.Kohus leiab, et kuivõrd menetluses leidis tuvastamist, et Järveotsa tee 45a maaüksusel ei asu õiguslikul alusel püstitatud ehitisi, siis ei ole põhjendatud ka kaebaja poolt esitatud kohustamisnõuded. Nii MaaRS § 351 kui AÕSRS -s 15 sätestatud hoonestusõiguse seadmise eelduseks on õiguslikul alusel püstitatud ehitised. Seega, kui kaebaja ehitised oleksid püstitatud õiguslikul alusel, siis oleks hoonestusõiguse seadmine MaaRS § 35 1 alusel hüpoteetiliselt võimalik, sest nagu märgitud, siis ei ole maareformi Järveotsa tee 45a maaüksuse suhtes lõpule viidud. Samuti, kui maa jäetaks riigi omandisse, siis oleks kaebajal eeldusel, et ta ehitised seadustab, õigus taotleda hoonestusõiguse seadmist AÕSRS § 15 lõike 1 ja 2 alusel. Praegusel 10(11)
juhul ei saa aga vastustajad 1 ja 2 teostada kaebaja poolt taotletud toiminguid, kuivõrd Järveotsa tee 45a maaüksusel puuduvad õiguslikul alusel püstitatud ehitised, millele hoonestusõigust seada. Seega jääb rahuldamata ka kaebaja poolt esitatud kohustamiskaebus.
37.Ülaltoodu alusel jääb kaebus kogu ulatuses rahuldamata.
MENETLUSKULUD
38.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kuna kohus jätab kaebuse rahuldamata, siis jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustajad menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.