QUBA SUPREMUM OÜ kaebus keskkonnaministri 11.03.2019 käskkirja nr 1-2/19/209 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks tagatisraha koos viivisega tagastamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – QUBA SUPREMUM OÜ, seaduslik esindaja AV Vastustaja – keskkonnaminister, volitatud esindaja Toomas Kutti
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 13.08.2019 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
QUBA SUPREMUM OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta toimiku materjalide juurde kaebaja poolt 12.09.2019 ja vastustaja poolt 21.10.2019 esitatud dokumentaalsed tõendid. Tagastada kaebaja poolt 21.11.2019 esitatud dokumentaalsed tõendid.
2.Rahuldada apellatsioonkaebus, tühistada Tallinna Halduskohtu 13.08.2019 otsus haldusasjas nr 3-19-670 ning teha asjas uus otsus.
3.Tühistada keskkonnaministri 11.03.2019 käskkiri nr 1-2/19/209.
4.Kohustada keskkonnaministrit QUBA SUPREMUM OÜ-le tagastama Maardu linnas asuva Sarapiku tee 9 enampakkumisel tasutud tagatisraha 21 360 eurot, arvestades tagastamata tagatisrahalt viivist 0,1% päevas alates 20.03.2019.
5.Mõista keskkonnaministrilt QUBA SUPREMUM OÜ kasuks välja menetluskulud 30 eurot. Vastustaja menetluskulud jätta tema enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 09.01.2020, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).
3-19-670 Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maa-amet avaldas keskkonnaministri 03.10.2017 käskkirja alusel 12.01.2018 Ametlikes Teadaannetes enampakkumise teate Harju maakonnas Maardu linnas asuva Sarapiku tee 9 kinnisasja müügiks alghinnaga 213 600 eurot, tagatisrahaga 21 360 eurot. Teates oli muu hulgas märgitud, et pakkuja peab tutvuma müüdava objekti kohta Maa-ameti kodulehel avaldatud infoga, sh kitsenduste kaardil kajastuva info ja kõigi lisatud dokumentidega. Pakkuja peab küsima kohalikult omavalitsuselt teavet detailplaneeringu koostamise algatamise ja kehtestamise ning projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmise võimaluste kohta. Müüja ei saa tagada kinnisasja senise sihtotstarbe säilimist, detailplaneeringu kehtestamist ega projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmist. Pakkuja peab tutvuma enne registreerumist enampakkumise tingimustega ja märgistama vastava märkeruudu. Sellega kinnitab osaleja, et ta on tutvunud ja nõustub kõigi enampakkumise tingimustega. Pakkumise kinnitamisega võtab pakkuja endale kohustuse tasuda müügiobjekti eest pakutud hind ning sõlmida müügileping enampakkumise teates märgitud tingimustel ja kehtestatud tähtaja jooksul. Notariaalne müügileping ja asjaõigusleping tuleb sõlmida kuue nädala jooksul alates tulemuste kinnitamisest. Keskkonnaminister kinnitas 26.02.2018 käskkirjaga enampakkumise tulemused. Enampakkumise võtjaks oli ainsa pakkumise teinud QUBA SUPREMUM OÜ. Käskkirja kohaselt pidi võitja sõlmima müügi- ja asjaõiguslepingu kuue nädala jooksul enampakkumise tulemuste kinnitamisest. QUBA SUPREMUM OÜ esitas 27.03.2018 Maa-ametile avalduse müügilepingu sõlmimise tähtaja pikendamiseks kuue nädala võrra seoses rahaliste vahendite laekumise viibimisega. Keskkonnaminister pikendas 10.04.2018 käskkirjaga lepingu sõlmimise tähtaega kuni 21.05.2018. QUBA SUPREMUM OÜ esitas 21.05.2018 Maa-ametile avalduse lepingu sõlmimise tähtaja pikendamiseks kuni uute asjaolude väljaselgitamiseni, sest avalduse esitaja sai 18.05.2018 juhuslikult teada, et kinnisasja lähiümbrusesse kavandatakse naftasaaduste mahutipargi rajamist ning detailplaneeringu ühe joonise kohaselt ulatub mahutipargi ohutsoon Sarapiku tee 9 kinnisasjale. Sellekohast teavet enampakkumise teates ei olnud, kuigi Maa-amet oli detailplaneeringust teadlik. 2(11)
3-19-670 Maa-amet palus 29.05.2018 kirjaga Maardu Linnavalitsuselt teavet, kas ja millist mõju võib 30.05.2012 algatatud Paemurru detailplaneering avaldada Sarapiku tee 9 kinnisasjale. Maardu Linnavalitsus vastas 12.06.2018, et Sarapiku tee 9 kinnisasi asub väljaspool kavandatava mahutipargi ohuala, kuid jääb osaliselt selle turvaalasse. Keskkonnaminister pikendas 05.06.2018 käskkirjaga lepingu sõlmimise tähtaega kuni 21.06.2018. QUBA SUPREMUM OÜ vastas 20.06.2018 Maa-ametile, et antud tähtaeg ei ole piisav uute asjaolude väljaselgitamiseks. Maardu Linnavalitsuse vastus ei ole kooskõlas detailplaneeringu materjalidega. Maa-ameti 01.07.2018 vastuses leiti, et enampakkumises osalejal oli enne pakkumise tegemist kohustus uurida kohalikust omavalitsusest detailplaneeringute ja ehitusõigusega seotud küsimusi. Maa-amet ei ole kinnistuga seotud teavet varjanud. Müügilepingu sõlmimise tähtaega on pikendatud enam kui 13 nädalat. Tähtaeg lõppes 21.06.2018 ja QUBA SUPREMUM OÜ ei ole kokku leppinud lepingu sõlmimise uut kuupäeva ega esitanud lepingu täitmise tagatisi. Enampakkumise tulemuste kehtetuks tunnistamise kohta vastuväidete esitamiseks anti pakkujale aega kuni 06.07.2018. Maa-amet palus 02.08.2018 ja 05.10.2018 kirjadega Maardu Linnavalitsusel täpsustada, kas ja millist mõju avaldab Maardu linna riskianalüüsi skeemil märgitud Maardu raudteejaama ohutsoon Sarapiku tee 9 kinnisasjale ning millised piirangud tulenevad turvaalast. Maardu Linnavalitsus vastas 03.08.2018 ja 08.10.2018 kirjadega, et Sarapiku tee 9 jääb Maardu raudteejaama puhul keskmiselt ohtliku ala (raadius 1,6 km) sisse, kuid see ei too kinnisasja planeerimiseks ja maa kasutamiseks kaasa täiendavaid kohustusi ega piiranguid. Kemikaaliseadus (KemS) ei sea piiranguid turvaalal asuva maa-ala suhtes. Keskkonnaminister tunnistas 11.03.2019 käskkirjaga nr 1-2/19/209 riigivaraseaduse (RVS) § 71 lg 2 alusel 26.02.2018 käskkirja kehtetuks, jättis RVS § 70 lg 5 alusel tagatisraha 21 360 eurot tagastamata ja otsustas korraldada Sarapiku tee 9 kinnisasja võõrandamiseks uue avaliku enampakkumise. Haldusakti põhjendused olid järgmised. Paemurru detailplaneeringu põhijoonisel on kavandatava mahutipargi ohuala suuruseks 99 m ja 133 m ning turvaala ehk teavitusala suurus on 300 m. Seega ei ulatu ohuala Sarapiku tee 9 kinnisasjale. Kinnistule ulatuv turvaala ei too KemS-i järgi kaasa piiranguid kinnisasja kasutamiseks ega maakasutuse planeerimiseks. Detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) aruandes on selgitatud, et planeeritava tegevusega ei ületata tootmisterritooriumi piiril ega väljaspool seda saasteainetele kehtestatud piirväärtusi. Detailplaneeringuga nähakse ette täiendavad meetmed välisõhu seisundi parandamiseks. Seega on kinnitust leidnud, et Sarapiku tee 9 kinnisasja enampakkumise teates oli avaldatud kinnisasja edasist kasutamist puudutav oluline teave ning potentsiaalseid ostjaid ei jäetud teavitamata ühestki asjaolust, mis võiks oluliselt mõjutada kinnisasja edasise kasutamise võimalusi. Paemurru detailplaneeringut pole vastu võetud ega kehtestatud, seega ei ole veel teada, kas ja millised ettevõtted Sarapiku tee 9 kinnisasja vahetusse lähedusse rajatakse. Sarapiku tee 9 tulevasel omanikul on võimalik kaitsta oma huve detailplaneeringu koostamise menetluses. QUBA SUPREMUM OÜ kinnitas pakkumist esitades, et on teadlik kohustusest küsida enne pakkumise tegemist kohalikult omavalitsuselt teavet detailplaneeringu koostamise algatamise ja kehtestamise ning projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmise võimaluste kohta. Sarapiku tee 9 kinnisasja lähedusse koostatav detailplaneering ei saa olla põhjuseks kinnisasja ostmisest loobumiseks. Lepingu sõlmimise tähtaja korduvale pikendamisele ja põhjalike selgituste andmisele vaatamata ei ole äriühing nõustunud lepingut sõlmima. 3(11)
3-19-670
2.QUBA SUPREMUM OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse keskkonnaministri 11.03.2019 käskkirja tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks tagastada kaebajale tagatisraha koos viivisega. Enampakkumise teates ei olnud märget, et Sarapiku tee 9 kinnistust 100 m kaugusele kavandatakse rajada naftasaaduste mahutiparkla. Maa-amet oli sellest teadlik, sest oli kaasatud detailplaneeringu arutamisele. Maardu linna vastused ei ole detailplaneeringu dokumentidega kooskõlas. Seletuskirja järgi ulatub vedelkütuse käitlemise mõju kuni 2 km väljapoole käitise perimeetrit. Mahutipargi ohualaks on 300 m ning see ulatub Sarapiku tee 9 kinnistuni. Kuna tegemist on oluliste andmetega, tulnuks neist enampakkumise teates teavitada (RVS § 58 lg 2). Info kogumine AS-lt Vopak E.O.S. oli raskendatud, sest äriühing ise ei olnud uue mahutipargi rajamisest huvitatud ja tundis huvi maa-ala müügi vastu. AS Vopak E.O.S võõrandas 03.04.2019 aktsiad ettevõttele AS Liwathon E.O.S. Kaebaja ei ole lepingu sõlmimisest kõrvale hoidunud ja enampakkumist ei saa pidada nurjunuks kaebaja tegevuse tõttu. Kaebaja ei käitunud pahauskselt, vaid püüdis saada selgust kinnistut puudutavatest asjaoludest. Enampakkumise tulemused oleks tulnud kehtetuks tunnistada Maa-ametist tulenevatel põhjustel ja tagatisraha kaebajale tagastada. Kaebaja käis enne pakkumise esitamist Maardu Linnavalitsuses ja uuris Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusvõimalusi. Linn ei teavitanud kaebajat detailplaneeringust. Kuna planeeringumenetluse arutelud on juba toimunud ja ametid on detailplaneeringu kooskõlastanud, ei ole kaebajal võimalik tulevikus midagi nõuda. Ainus võimalus oleks kaitsta oma huve kohtus, kuid see on kulukas. Kaebajal ei võimaldatud enne 11.03.2019 käskkirja andmist esitada oma vastuväiteid. Maaameti 01.07.2018 kirja ei ole kaebaja kätte saanud. Kiri edastati väidetavalt aadressile XXX, kuid tegemist ei ole kaebaja äriregistrisse kantud e-posti aadressiga. Seega ei ole Maa-amet täitnud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 27 lg 2 nõudeid. Maa-amet oleks pidanud enne käskkirja andmist tundma huvi, miks kaebaja ei ole vastanud. RVS § 70 lg 5 tuleb tunnistada põhiseadusevastaseks, sest see ei näe ette kaalumist. Riigikohus leidis 21.06.2019 otsuses nr 5-19-28, et 6750 euro suuruse tagatisraha täies ulatuses tagastamata jätmine enampakkumise osalejale tema distsiplineerimise eesmärgil ei ole mõõdukas meede. Praegusel juhul on tagatisraha suuruseks 21 360 eurot.
3.Keskkonnaminister palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusakti põhjenduste juurde. Õiguslikult siduv on üksnes kehtiv detailplaneering. Paemurru detailplaneeringut pole vastu võetud ega kehtestatud. Planeerimismenetlus on avalik. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist korraldatakse avalik väljapanek, mille ajal on isikul õigus esitada ettepanekuid ja vastuväiteid. Vastavalt enampakkumise teatele tulnuks kaebajal kohalikust omavalitsusest uurida mitte ainult Sarapiku tee 9 kinnisasja puudutavate detailplaneeringute, vaid planeeringu koostamise ja ehitusloa andmise võimaluste kohta üldiselt. Pole teada, miks kaebaja ei saanud kohalikust omavalitsusest teavet Paemurru detailplaneeringu kohta. Igal juhul sai kaebaja planeeringuga hiljem tutvuda, kuid sellele vaatamata lepingut ei sõlminud.
4(11)
3-19-670 Maa-amet edastas 01.07.2018 kirja kaebaja e-posti aadressile XXX, sest kaebaja on Maaametiga suhelnud selle kaudu. Kaebuses on kaebaja märkinud selle üheks oma aadressiks. On kaheldav, et kaebaja ei saanud 01.07.2018 kirja kätte. HMS § 27 lg 2 reguleerib dokumendi elektroonilist kättetoimetamist. Seadus ei kohustanud Maa-ametit 01.07.2018 kirja kätte toimetama, vaid piisas selle teatavaks tegemisest vabas vormis. Haldusorgan ei pea hakkama menetlusosalist taga otsima, et selgitada välja, miks ta ei ole oma vastuväiteid või arvamust esitanud.
4.Tallinna Halduskohus jättis 13.08.2019 otsusega kaebuse rahuldamata. Kohtu põhjendused olid järgmised. RVS § 58 lg 2 järgi esitatakse teates olulised andmed võõrandatava vara kohta, sh andmed lepingu projekti ja enampakkumise tingimuste kättesaadavuse kohta. Andmed, mida tuleb avaliku enampakkumise teates märkida, on loetletud keskkonnaministri 28.04.2018 määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 11 lg-s 2. Nimetatud loetelust ei nähtu, et teates pidanuks olema viide ka selle kohta, et müüdava kinnistu naabruses paikneva teise kinnistu osas on pooleli detailplaneeringu menetlus. Vaidluse all ei ole, et Paemurru detailplaneering on alles algatamise staadiumis. Seega detailplaneeringu lahendust alles koostatakse. Seejärel võetakse detailplaneering vastu ja korraldatakse avalik väljapanek, kus igal isikul on õigus avaldada detailplaneeringu kohta arvamust. Detailplaneering hakkab kehtima alles pärast selle kehtestamist. Detailplaneeringu koostamine võidakse lõpetada enne vastuvõtmist, samuti võidakse detailplaneering jätta kehtestamata. Järelikult ei saa olla selgust küsimuses, kas ja kuivõrd hakkab detailplaneeringu lahendus naaberkinnistuid mõjutama. Kuna Paemurru detailplaneering algatati juba 2012. a-l, ei ole välistatud, et selle vastu on huvi kadunud ja see võidakse lõpetada. Maa-ameti veebilehel olnud teates viidatakse vaidlusalust kinnistut hõlmavale üldplaneeringule ning Sarapiku kinnistu ja lähiala detailplaneeringule, mis hõlmab Sarapiku tee 9 kinnistuga piirnevat ala. Tegemist on kehtivate planeeringutega. Samuti on viidatud, et kinnisasi asub A-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõtte DBT AS ohualas, kus ehitiste kavandamisel ja detailplaneeringute koostamisel tuleb arvestada KemS §-s 32 toodud erinõuetega. Seega ei saanud enampakkumise dokumentidega eelnevalt tutvunud isikule olla üllatuseks müüdavale kinnistule ulatuvad ohualad. Enampakkumise teate kohaselt pidi enampakkumisel osaleja tutvuma konkreetset kinnistut puudutava ehitus- ja planeerimisõigusega. Samas pidi hoolsale pakkujale olema selge vajadus tutvuda ka lähiümbruse planeeringutega, et teha kindlaks kinnistuni ulatuvad võimalikud mõjud. Maardu Linnavalitsuse 26.06.2019 e-kirjas kinnitatakse, et kaebajale ei jagatud teavet Paemurru detailplaneeringu kohta, kuid kaebaja ka ei küsinud seda. RVS § 71 lg 1 järgi määrab otsustaja riigivara võõrandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja, mis võib olla kuni kaks kuud avaliku enampakkumise tulemuste kinnitamisest arvates. Põhjendatud juhtudel võib otsustaja nimetatud tähtaega pikendada. Kaebaja puhul pikendati tähtaega kuni 21.06.2018. Kaebaja sai Paemurru detailplaneeringust väidatavalt teada 18.05.2018, seega jäi tal enam kui kuu selleks, et selgitada välja detailplaneeringu mõjud ja otsustada lepingu sõlmimise üle. Asjakohased ei ole kaebaja selgitused selle kohta, et AS Vopak E.O.S. ei tundnud enam planeeringu vastu huvi. Kaebaja ei saanud eeldada, et tal on tähtajatult aega detailplaneeringu materjale uurida või detailplaneeringu kehtestamist oodata. Arvestades, et kaebajal oli kohustus enne pakkumise esitamist selgitada välja kõik kinnistuga seotud asjaolud, vastustaja oli pikendanud lepingu sõlmimise tähtaega kahel korral ning 5(11)
3-19-670 kaebajal oli Paemurru detailplaneeringuga kaasneda võivate mõjude väljaselgitamiseks piisavalt aega, on vastustaja otsus tunnistada enampakkumise tulemused kehtetuks kaebajast olenevatel põhjustel (RVS § 71 lg 2), õiguspärane. Kaebaja käitumist saab pidada lepingu sõlmimisest kõrvale hoidumiseks. Kuigi vastustajal on HMS § 40 lg 2 järgi kohustus enne enampakkumise tulemuste kehtetuks tunnistamist kaebaja ära kuulata, ei ole HMS-s sätestatud, kuidas see tuleb tagada. Maa-ameti 01.07.2018 kiri ei ole haldusakt, mis tuleb menetlusosalisele kätte toimetada. Seega piisas selle teatavaks tegemisest vabas vormis (HMS § 25 lg 3). Kaebaja on suhtluses Maa-ametiga kasutanud kontaktaadressina XXX. Sama aadressi on ta kasutanud suhtluses Maardu Linnavalitsusega ning see on välja toodud kohtule esitatud kaebuses. Seega oli tegemist kaebaja poolt aktiivselt kasutatava aadressiga ja Maa-ametile ei saa ette heita, et ta saatis kirja sellele aadressile. Ei ole eluliselt usutav, et kaebaja ei saanud Maa-ameti kirja kätte. Arvamuse ja vastuväidete esitamine on menetlusosalise õigus, mitte kohustus. Kuna Maaametil puudus põhjus arvata, et kaebaja pole tema 01.07.2018 kirja kätte saanud, siis puudus alus kartuseks, et kaebajale pole ärakuulamisõigust tagatud. Maa-ameti 01.07.2018 kirja ja vaidlustatud otsuse vahele on jäänud 8 kuud. See ei tähenda veel, et 11.03.2019 käskkiri on õigusvastane ning kaebajale tulnuks anda uuesti võimalus arvamuse ja vastuväidete esitamiseks. RVS § 70 lg 5 sätestab, et kui avaliku enampakkumise tulemused tunnistatakse kehtetuks enampakkumise tulemusel riigivara omandamiseks õigustatud isikust olenevatel põhjustel, tagatisraha ei tagastata. Nimetatud norm ei ole põhiseadusega vastuolus. Viide Riigikohtu otsusele nr 5-19-28 ei ole asjakohane, sest see on tehtud teistsuguste normide kohta ja teistel asjaoludel. Samas leidis Riigikohus otsuse p-s 86, et RVS norme tagatisraha tagastamata jätmise kohta pole põhjust pidada põhiseadusevastaseks. Tagatisraha tagastamata jätmise eesmärgiks on hüvitada enampakkumise korraldajale tekkinud kahju – kulu, mida ta on kandnud nurjunud enampakkumise korraldamisel; saamata jäänud tulu vara kasutamisest või kasutada andmisest; võimaluse puudumine kasutada müügist saadud raha avalike ülesannete täitmiseks. Samuti on tagatisraha eesmärgiks tagada, et enampakkumisel osalevad kindla ostusooviga tõsiseltvõetavad ostjad. Tagatisraha tagastamata jätmine on sobiv abinõu, tagamaks pakkujate poolse hoolsuskohustuse täitmist ja pahatahtlike pakkujate kõrvalehoidmist. Tegemist on vajaliku abinõuga, et vältida haldusorganite asjatut koormamist ja neile asjatute kulude tekkimist. Tegemist ei ole ebaproportsionaalse tagajärjega, sest pakkujal on võimalik seda tagajärge vältida, kui ta järgib hoolsuskohustust ja täidab pakkumise esitamisel võetud kohustusi.
5.QUBA SUPREMUM OÜ palub apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 13.08.2019 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja jääb halduskohtule esitatud seisukohtade juurde. Halduskohus ei hinnanud RVS § 70 lg 5 põhiseaduslikkust vastavalt Riigikohtu 21.06.2019 otsusele nr 5-19-28. Samuti ei võtnud kohus kaebaja taotluse kohta seisukohta otsuse resolutsioonis. Riigikohus on eelviidatud lahendis leidnud, et tagatisraha tagastamata jätmine riivab selle tasunud isiku omandit ebasoodsalt ning 6750 euro täies ulatuses tagastamata jätmine ei ole mõõdukas meede. Halduskohus ei juhindunud ka Riigikohtu 21.10.2015 otsusest nr 3-2-1-66-15, kus leiti, et tuleb kaaluda tagatisraha osalist või täielikku tagastamist 6(11)
3-19-670 juhul, kui isik on ostuhinna õigel ajal ja täies ulatuses tasumiseks teinud endast oleneva, st kui ostjal ei ole olnud enampakkumise nurjamise eesmärki. Õige pole kohtu seisukoht, et enampakkumise teates ei pidanud avaldama informatsiooni Paemurru detailplaneeringu kohta. Vaidlust pole selles, et enampakkumise väljakuulutamise ajal oli Maa-amet planeeringust teadlik ning oli selle kooskõlastanud. Samuti olid planeeringule andnud kooskõlastused teised asjakohased asutused. Planeering on olnud kaua menetluses, sest vajalik oli teha KSH, mille aruanne sai valmis alles 2018. a-l. Tegemist ei ole lihtsa planeeringuga, vaid olulise ruumilise mõjuga objektiga. Halduskohus järeldas vääralt, et planeeringumenetlus on seisma jäänud. Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et kaebaja kinnistu omanikuna saaks olla kaasatud planeeringu menetlusse ja kaitsta seal oma õigusi. Kaebaja huvi ei ole osta kinnistut selleks, et pärast omanikuna pidada aastatepikkusi vaidlusi. Maa-amet lisas info pooleli olevatest detailplaneeringu menetlustest teiste enampakkumiste teadete juurde. Nt koos Sarapiku tee 9 kinnistuga enampakkumises olnud Kivimurru tn 14 kinnistu kohta oli teates märgitud, et kinnistu piirneb teise kinnistu algatatud planeeringuga. Oluline on, et Paemurru planeeringust tulenevad Sarapiku tee 9 kinnistule kitsendused. Väär on rääkida detailplaneeringu mõjude ebaselgusest. Saades 12.06.2018 Maardu linnalt ebaõige vastuse ohuala ulatuse osas, kujundas Maa-amet oma edasisest seisukohad just sellele tuginedes. Halduskohus tugines põhjendamatult otsuses asjaolule, et vaidlusalune kinnistu asub DBT AS-i majandustegevusest lähtuvas ohualas. Kui enampakkumise teates sisaldus üks ohuala, ei tähenda, et teisele ohualale ei tule viidata. DBT AS ohuala osas tugines halduskohus enampakkumise teatele, kontrollimata, kas vastav info on õige. Tegelikult ohuala Sarapiku tee 9 kinnistule ei ulatu. See on näha isegi Maa-ameti kaardirakenduse kaardil ning seda on kinnitanud DBT AS ise. Halduskohus leidis, et kaebaja pole olnud piisavalt hoolas. Maardu Linnavalitsus kinnitas 26.06.2019 kirjas, et kaebaja käis ja uuris Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusõiguse võimalusi, kuid Paemurru planeeringu kohta infot ei jagatud. Kirjas ei ole märgitud, et kaebaja ei küsinud kinnistut puudutada võivat planeerimisalast teavet. Maardu Linnavalitsus on 03.09.2019 kirjas selgitanud, et kaebaja küsis teavet, kuid seda talle ei jagatud. Kaebaja rõhutas 21.05.2018 avalduses Maa-ametile, et kuna Sarapiku tee 9 kinnistu andmed olid enampakkumise teates puudulikud, oleks tulemuste kehtetuks tunnistamise korral põhjendatud kaebajale tagatisraha tagastada. Järelikult on ebaõige halduskohtu järeldus, et kaebaja soovis lepingu sõlmimisest kõrvale hoida. Maa-ameti 01.07.2018 kirjas anti kaebajale seisukohtade esitamiseks aega viis päeva, kuid otsus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks tehti alles 8 kuu pärast. Vastustaja ei ole esitanud tõendeid 01.07.2018 kirja kättesaamise kohta. Kaebaja ei ole seda kätte saanud. Kaebaja oli oma seisukohta enampakkumise kehtetuks tunnistamise osas väljendanud juba 21.05.2018 avalduses. Enampakkumine ebaõnnestus vastustaja tegevuse tõttu (RVS § 70 lg 3) ning pole alust jätta kaebajale tagatisraha tagastamata. Vastustaja rikkus RVS § 58 lg 2 nõudeid. Kaebaja ei venitanud menetlusega aasta aega. Nagu eelnevalt märgitud, saatis vastustaja kaebajale viimase kirja 01.07.2018, kuid otsuse tegi 8 kuud hiljem. Tagatisraha summas 21 360 eurot on liiga suur. Maa-amet kehtestab alati tagatisraha 10% alghinnast, st maksimaalses suuruses.
7(11)
3-19-670 Kaebaja käis 12.09.2019 kohtus toimikuga tutvumas. Selgus, et selles puudub kaebaja 05.08.2019 vastuse lisa 1, samuti puuduvad toimikust 13.05.2019 kaebuse lisad 7-10.
6.Keskkonnaminister palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes oma varasemate seisukohtade juurde ning nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega. RVS järgi on riigivara avalik enampakkumine müügiviis, kus müügileping sõlmitakse isikuga, kes nõustub kehtestatud müügitingimustega ja pakub kõrgeimat hinda. Kaebaja aktsepteeris pakkumise esitamisega enampakkumise tingimusi. Kaebaja esitas 27.03.2018 esimese avalduse müügilepingu sõlmimise tähtaja pikendamiseks kuue nädala võrra seoses rahaliste vahendite laekumise viibimisega. Alles teise pikendamise taotluse esitas kaebaja viitega Paemurru detailplaneeringule. Nimetatud planeeringuga seonduva oleks kaebaja pidanud välja selgitama juba enne pakkumise esitamist. Kaebaja ei näidanud enam kui aasta jooksul üles tahet leping sõlmida. Järelikult on tegemist lepingu sõlmimisest kõrvalehoidumisega. Kuigi õigusaktidest ei tulene otsest kohustust, et enampakkumise teadetes peaksid sisalduma viited selle kohta, et võõrandatava kinnisasja naabruses paikneva teise kinnisasja osas on pooleli detailplaneeringu menetlus, on Maa-amet võimaluse korral lisanud ka selle info enampakkumise teatesse. Tegemist on vastutulekuga enampakkumistel osalejatele, et viimastel oleks hõlpsam kõik olulised asjaolud välja selgitada. Enampakkumisel osalejatel ei ole aga õigust nõuda, et selline info teates sisalduks. Võimalikud tulevased kasutuspiirangud võivad omada enampakkumisel osalejate jaoks tähtsust. Seetõttu selgitas vastustaja Maardu Linnavalitsuselt saadud info põhjal välja Paemurru detailplaneeringu kavandatava ohuala ulatuse. Tegemist saab olla aga vaid huvipakkuva infoga, mitte reaalse kasutuspiiranguga, mida tuleb avaliku enampakkumise teates kohustuslikuna ära märkida. Enne vaidlustatud haldusakti andmist on Maardu Linnavalitsus vastustajale teatanud, et algatatud detailplaneeringu lahenduse kohaselt ei ulatu kavandatava mahutipargi ohuala Sarapiku tee 9 kinnisasjale. Vastustajale ei saa ette heita, et Maardu linn on hiljem kaebajale edastanud teistsugust infot. Kaebaja polnud hoolas, kui jättis olulised asjaolud enne pakkumise tegemist välja selgitamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Kaebaja toob apellatsioonkaebuses välja, et toimik ei sisalda kõiki esitatud dokumente. Kaebaja esitas 13.05.2019 kaebuse täienduse ning sellele olid lisatud uued tõendid (lisad 710). On tõsi, et pabertoimikus nimetatud tõendid puuduvad, kuid need on olemas digitaalses toimikus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 57 lg 1 kohaselt võib toimikut pidada täielikult või osaliselt digitaalsena. Viimati nimetatud juhul ei pea pabertoimik sisaldama kõiki menetlusdokumente. Kaebuse 13.05.2019 täienduse lisade osas sisaldub pabertoimikus viide, et need asuvad kohtute infosüsteemis ehk digitaalses toimikus. Samuti on digitaalses toimikus kaebaja 05.08.2019 vastuväidete lisa 1.
8.Pooled on apellatsioonimenetluses esitanud täiendavaid tõendeid. Kaebaja on esitanud järgmised dokumendid: 1) Maa-ameti enampakkumise teated; 2) kaebaja 26.08.2019 päring DBT AS-le ning vastus sellele; 3) kaebaja 06.09.2018 kiri Maardu Linnavalitsusele ning vastus sellele; 4) KSH programmi tutvustava avaliku arutelu 20.03.2013 protokolli väljavõte;
8(11)
3-19-670 5) Päästeameti 07.10.2019 e-kiri; 6) Maa-ameti 18.06.2018 e-kiri. Vastustaja esitas Paemurru detailplaneeringu KSH aruande. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja poolt esitatud dokumendid 1-3 ning vastustaja poolt esitatud KSH aruanne tuleb asja õigemaks lahendamiseks võtta toimiku materjalide juurde (HKMS § 62 lg 2). Ringkonnakohus tagastab kaebaja poolt 21.11.2019 esitatud dokumendid 4-6, sest need on esitatud hilinemisega. Ringkonnakohtu 29.10.2019 määruses lubati menetlusosalistel esitada avaldusi ja seisukohti kuni 21.11.2019, kusjuures uusi asjaolusid või taotlusi sisaldav avaldus tuli esitada hiljemalt 14.11.2019. Kaebaja ei ole põhjendanud, miks ei olnud täiendavaid tõendeid võimalik esitada hiljemalt 14.11.2019.
9.Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, nõustudes kaebaja seisukohaga, et enampakkumine ei nurjunud kaebaja tegevuse tõttu. RVS § 70 lg 4 kohaselt tagatisraha ei tagastata, kui enampakkumine nurjus avalikul enampakkumisel osaleja tegevuse tõttu. Vastavalt RVS § 70 lg-le 3 tagatisraha tagastatakse, kui enampakkumise tulemused tunnistatakse kehtetuks otsustajast või korraldajast olenevatel põhjustel. Eeltoodust nähtub, et asja lahendamisel on oluline see, kas müügileping jäi sõlmimata kaebaja või vastustaja tõttu. Täpsemalt, kuidas oleks pidanud liikuma teave Paemurru detailplaneeringu menetluse kohta.
10.RVS § 58 lg 2 järgi esitatakse enampakkumise teates olulised andmed võõrandatava vara kohta. Keskkonnaminister on määruse nr 14 § 11 lg 2 p-s 2 täpsustanud, et teates tuleb märkida kinnisvara kirjeldus (nimetus, asukoht, katastritunnus, sihtotstarve, pindala ja teadaolevad andmed kinnisvara kasutuspiirangute kohta). Konkreetses vaidlusaluses teates oli lisaks ette nähtud, et pakkuja peab küsima kohalikult omavalitsuselt teavet detailplaneeringu koostamise algatamise ja kehtestamise ning projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmise võimaluste kohta. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja pöördus Maardu Linnavalitsuse poole, kuid teavet Paemurru detailplaneeringu kohta sealt ei saanud. Toimikus on tõend selle kohta, et kaebaja seaduslik esindaja käis 30.01.2018 Maardu Linnavalitsuse arengu- ja majandusosakonnas konsultatsioonidel, mis puudutas Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusõiguse võimalusi, ning tutvumas Maardu Linnavolikogu 27.11.2007 otsusega nr 154, millega on kehtestatud Sarapiku kinnistu ja lähiala detailplaneering. Menetluses oleva Paemurru detailplaneeringu kohast infot ei küsitud ega jagatud (I kd, tl 148). Apellatsioonkaebusele lisatud Maardu Linnavalitsuse 03.09.2019 kinnituse kohaselt käis kaebaja seaduslik esindaja 30.01.2018 konsultatsioonil, mis puudutas Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusõigusi, uurides kinnistut puudutada võivat planeerimisalast teavet. Paemurru detailplaneeringu kohta infot ei jagatud (II kd, tl 15p). Ringkonnakohus leiab, et kaebajale ei saa ette heita seda, et ta ei küsinud teavet konkreetselt Paemurru detailplaneeringu kohta. Küsida ei saa asja kohta, mille olemasolu kohta pole informatsiooni. Kaebaja oli piisavalt hoolas, käies linnas konsultatsioonil ja küsides üldiselt teavet selle kohta, mis võiks Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusõigust mõjutada. Vastupidiselt halduskohtule leiab ringkonnakohus, et Maa-amet oleks pidanud enampakkumise teates viitama menetluses olevale Paemurru detailplaneeringule. Kuigi reaalsed piirangud saavad tuleneda kehtestatud planeeringust, on teave algatatud planeeringust käesoleval juhul oluliseks informatsiooniks RVS § 58 lg 2 mõttes. Määruse nr 14 § 11 lg-s 2 toodud loetelu andmetest, mida tuleb enampakkumise teates märkida, ei vabasta Maa-ametit kohustusest järgida RVS §-s 58 sätestatut (vt määruse nr 14 § 11 lg 1) ning hinnata, kas konkreetse kinnisasja puhul võib olla vajalik avaldada veel mingeid olulisi andmeid. 9(11)
3-19-670 Määrusega ei saa ilma eraldi volituseta asuda piirama seda, kuidas seaduses kasutatud määratlemata õigusmõistet tuleks sisustada. Lisaks on oluline rõhutada, et vastustaja on ise kinnitanud, et võimaluse korral lisab enampakkumise teadetesse info pooleliolevate detailplaneeringute kohta. Järelikult on välja kujunenud halduspraktika ning sellest kõrvalekaldumine peab olema põhjendatud. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks antud juhul seda teavet ei avaldatud. Vaidlust pole sellest, et vastustaja oli detailplaneeringu menetlusest teadlik, olles selles aktiivselt osalenud.
11.Seisukohta, et Paemurru detailplaneeringu puhul on tegemist olulise asjaoluga, millele oleks pidanud enampakkumise teates viitama, põhjendab ringkonnakohus alljärgnevalt. Paemurru detailplaneeringuga soovitakse oluliselt laiendada olemasolevat vedelkütuste mahutiparki. Hetkel olemasolevad mahutid asuvad Sarapiku tee 9 kinnistust piisavalt kaugel ning nendest lähtuv ohtlik ala vaidlusaluse kinnistuni ei ulatu. Detailplaneeringu tulemusena soovitakse juurde rajada 19 mahutit (KSH aruande joonisel 17 mahutid 43-61; II kd, tl 62p) ning need kõik Sarapiku tee 9 kinnistu poole. Selle tulemusena on ilmne, et 300 m ohuala hakkab ulatuma ka Sarapiku tee 9 kinnistule. Mahutipargi näol on tegemist A-kategooria ohtlikkusega ettevõttega. Õige on Maardu Linnavalitsuse 25.07.2019 kirjas avaldatud seisukoht, et Maardu linna kehtiva üldplaneeringu järgi on mahutipargi ümber kujutatud 300 m raadiusega sõõr, mille kohta on märgitud „suurõnnetuse ohuga ettevõtte mõjupiirkond: väga ohtlik ala“ I kd, tl 49). Järelikult võib mahutipargi laienemine Sarapiku tee 9 kinnistu kasutamist oluliselt mõjutada. Asjaolu, et vastustaja lähtus Maardu Linnavalitsuse varasemast teistsugusest seisukohast, ei saa tõlgendada kaebaja kahjuks. Pidi olema ilmne, et mahutipargi laienemisel ei saa ohuala suurus jääda muutumatuks. Olemasolev ohuala suurus pidi vastustajale olema nähtav Maa-ameti kaardirakendusest „Ohtlikud ettevõtted, vesivarustus“.
12.Ka juhul, kui vastustaja oli vaidlustatud käskkirja andes seisukohal, et algatatud detailplaneeringu kohaselt jääb Sarapiku tee 9 kinnistu mahutipargi turvaala, mitte ohuala piiridesse, ei saanud sellest järeldada, et piirangute väheolulisuse tõttu polnud kaebajal põhjust lepingut mitte sõlmida. Samuti ei nõustu ringkonnakohus vastustaja ja halduskohtu seisukohaga, et kuna kaebaja saab enda õigusi Sarapiku tee 9 kinnistu omanikuna detailplaneeringu menetluse kaitsta, siis pole kaebajal justkui põhjust tugineda detailplaneeringu olemasolust teavitamata jätmisele. Kaebaja otsustas enampakkumises osaleda, omamata teavet Paemurru detailplaneeringu menetluse kohta. Arvestades, et vastustaja oleks pidanud selle teabe avaldama, ei saa kaebajale ette heita, et ta ei soovi kinnistut omandada olukorras, kus on ebaselge, kas ja kuidas ta saab kinnistut kasutada. Kaebaja märgib õigesti, et ta ei soovinud kinnistut omandada selleks, et hakata oma õigusi realiseerima detailplaneeringus vastuväidete esitamise teel. Tähtsust ei oma, kui intensiivsed on detailplaneeringust tulenevad võimalikud riived kaebajale. Määrav on, et kaebaja ei olnud pakkumist tehes vastustajast tingitult teadlik, et mingid riived on üldse võimalikud.
13.Eelnevat arvestades ei ole kaebaja puhul põhjust rääkida lepingu sõlmimisest kõrvalehoidumisest. Kaebaja vastas 20.06.2018 kirjas vastustajale, et lepingu sõlmimise tähtaja pikendamine kuni 21.05.2018 ei ole piisav. Kaebaja selgitusest oli ilmne, et tekkinud olukorras ei olnud ta nõus kinnistut ostma. Kui kinnisasja kohta selguvad olulised andmed pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist, puudub alus RVS § 71 lg 2 kohaldamiseks.
10(11)
3-19-670 Ringkonnakohus leiab, et vastustaja 11.03.2019 käskkiri nr 1-2/19/209 on õigusvastane ning tuleb tühistada. Asja lahendamiseks pole vaja hinnata RVS § 70 lg 5 põhiseaduspärasust. Samuti pole tarvis analüüsida, kas kaebaja kuulati haldusmenetluses nõuetekohaselt ära.
14.Kaebaja on lisaks 11.03.2019 käskkirja tühistamisele taotlenud vastustaja tagatisraha tagastamiseks kohustamist ning tagastamata tagatisraha summalt alates 18.03.2019 viivise tasumist 0,1% päevas. Taotlus on põhjendatud. Vastav õigus tuleneb RVS § 70 lg-st 6. Tagatisraha oleks tulnud tagastada viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste kehtetuks tunnistamisest arvates, s.o hiljemalt 19.03.2019. Järelikult tekkis kaebajal õigus nõuda viivist alates 20.03.2019.
15.Kuna ringkonnakohus rahuldab kaebuse ja apellatsioonkaebuse, tuleb vastustajalt välja mõista kaebaja menetluskulud (HKMS § 108 lg 1). Kaebaja menetluskulud seisnevad riigilõivus kokku 30 eurot. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.
(allkirjastatud digitaalselt)
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.