L.L.i kaebus tuvastada Muinsuskaitseameti 21.12.2018 seisukoha nr 1.1-7/2897-2 õigusvastasus ja tühistada Muinsuskaitseameti 03.04.2019 vaideotsus nr 1.1-7/753-1
Menetlusosalised
Kaebaja – L.L., volitatud esindaja Arvo Junti Vastustaja – Muinsuskaitseamet, volitatud esindaja Merike Peterson
Asja läbivaatamine
18.09.2019 istungil
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ja: – tuvastada, et Muinsuskaitseameti 21.12.2018 seisukoht nr 1.1-7/2897-2 Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnisasja jagamise asjus on õigusvastane; – tühistada Muinsuskaitseameti 03.04.2019 vaideotsus nr 1.1-7/753-1.
2.Mõista Muinsuskaitseametilt L.L.i kasuks välja menetluskuluna 351 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste võimalikud menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 09.12.2019 (HKMS § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-19-837 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.L.L.ile kuulub Tallinna Kesklinna linnaosas, aadressil Sauna tn 12 // Viru tn 18 asuv korteriomand nr 8 (kinnistu nr 20191601; katastritunnus 78401:101:1520, eluruumid 8-1 kuni 8-6). Nimetatud katastriüksusel asub kokku kolm korteriomandit, millest kaks (mitteeluruum 1 – kinnistu nr 20191501 ja mitteeluruum (bürooruum) 9 – kinnistu nr 20191701) on Tallinna Kesklinna Valitsuse valitsemisel.
2.Sauna tn 12 // Viru tn 18 kinnistu (717 m2, ärimaa 95% ja elamumaa 5%) asub ajaloolises Tallinna vanalinnas ning on muinsuskaitse all (alates 02.08.1966) ning UNESCO (alates 04.12.1997) kultuuripärandi nimekirjas.
3.L.L. esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) 25.04.2018 taotluse tema kinnisasja (kinnistu nr 20191601) piires eraldi katastriüksuse moodustamiseks.
4.TLPA juhataja, I. Fjuki 19.07.2018 vastusega nr 3-3/17/92-7 taotlus rahuldati. Tallinna Kesklinna Valitsus kinnistu teise omanikuna kinnitas 07.08.2018 teates nr 9-10/3224-2 TLPAle, et on nõus Sauna tn 12/1-8 korterist eraldi katastriüksuse moodustamisega.
5.Lähtudes TLPA 19.07.2018 ja Tallinna Kesklinna Valitsuse 07.08.2018 vastusest esitas L.L. 26.10.2018 Tallinna Linnavaraametile taotluse tema korteriomandi osas eraldi katastriüksuse moodustamiseks. Vastusena L.L.i 26.10.2018 taotlusele edastas Tallinna Linnavaraamet 10.01.2019 Muinsuskaitseameti 21.12.2018 seisukoha nr 1.1-7/2897-2 Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnisasja jagamise asjus, mille resolutsiooni kohaselt Tallinna Viru tn 18 // Sauna tn 12 kinnistu jagamine ei ole muinsuskaitse seisukohast lubatav, kuna see moonutab ajalooliselt välja kujunenud ja vanalinnale iseloomulikku kinnistustruktuuri ning on vastuolus Tallinna muinsuskaitseala põhimäärusega.
6.Muinsuskaitseamet jättis 03.04.2019 vaideotsusega nr 1.1-7/753-1 L.L.i vaide rahuldamata.
7.Tallinna Halduskohtus registreeriti 03.05.2019 L.L.i kaebus nõuetes tühistada Muinsuskaitseameti 21.12.2018 otsus nr 1.1-7/2897-2 ja Muinsuskaitseameti 03.04.2019 vaideotsus nr 1.1-7/753-1.
8.Tallinna Halduskohus võttis 10.05.2019 määrusega kaebuse menetlusse nõuetes tuvastada, et Muinsuskaitseameti 21.12.2018 seisukoht nr 1.1-7/2897-2 Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnisasja jagamise asjus on õigusvastane, ja tühistada Muinsuskaitseameti 03.04.2019 vaideotsus nr 1.1-7/753-1.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
9.Kaebaja leiab, et Muinsuskaitseameti poolt kaitsta üritatavat ajalooliselt väljakujunenud tervikut ja plaanistruktuuri ei ole enam juba vähemalt 1997. aastast, mil Tallinna Linnavalitsuse 18.04.1997 korraldusega nr 1232-k (edaspidi: korraldus nr 1232-k) jagati Viru tn 18 // Sauna tn 10 // Müürivahe tn 23 kinnistu nr 1699 (katastriüksus nr 78401:101:0460) eraldi kruntideks, mille mõjul tekkisid: 1) Viru tn 18 // Sauna tn 12/14, pindala 717 m2, sihtotstarve ärimaa, toonane registriosa nr 2656 (selle koosseisu kuulub ka vaidlusalune L.L.i eluruum nr 8); 2) Sauna tn 10, pindala 736 m2, sihtotstarve sotsiaalmaa (toonane registriosa nr 1699); 3) Müürivahe tn 23, pindala 98 m2, sihtotstarve ärimaa (toonane registriosa nr 2657). Tervikut ja selle osi lõhkus ka Tallinna Linnavolikogu 09.02.2006 otsus nr 45 (edaspidi: otsus nr 45), millega otsustati jagada Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnistu (kinnistusregistriosa nr 2656, katastritunnus 2(8)
3-19-837 78401:101:1520, pindala 717 m2) kolmeks korteriomandiks selliselt, et korteriomandite reaalosad moodustuvad järgmistest hoonete elu- ja mitteeluruumidest: 1) Viru tn poolses hoones (ehitisregistri kood 120219824) asuvad mitteeluruumid üldpinnaga 1012,6 m2; 2) hoovipoolses hoones (ehitisregistri kood 120274162) asuvad mitteeluruumid (9-1 kuni 9-10) üldpinnaga 92 m2 (ehk büroohoone); 3) hoovipoolses hoones (ehitisregistri kood 120274162) asuvad eluruumid (81 kuni 8-6) üldpinnaga 82, 3 m2 (ehk üksikelamu), mis võõrandati sama otsusega L.L.ile (korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud 12.06.2006). Loa andmine on Muinsuskaitseameti diskretsiooni küsimus, mille rakendamisel tuleb kaaluda ka kaebaja omandiõigust kui väga kaalukat põhiseaduslikult kaitstud ning kaalukat huvi, mitte rakendada automaatset keeldu. Muinsuskaitseamet ei arvesta, et tegemist ei ole ajalooliselt kujunenud krundi jagamisega, kuivõrd krunt ei ole kujunenud ajalooliselt, vaid inimtekkeliselt erinevate otsuste vastuvõtmise tagajärjel ning krunti ei jagata, vaid krundi jagamine on toimunud otsuse nr 45 alusel korteriomanditeks jaotamise läbi. Keeldumisotsuses märgib Muinsuskaitseamet, et reeglina on kruntidest kujunenud plaanistruktuur nähtav ja tajutav pigem kaardimaterjali toel. Vastustaja on selgitanud ka, et muinsuskaitseala kui kultuuriväärtuslikku tervikut kujundavat üht elementi, ajaloolist krundistruktuuri, ei eksisteerigi vanalinna linnaruumis avalikkusele tajutava hüvena visuaalselt tajutaval kujul. See on tajutav pigem teadusliku informatsiooni kandjate – ajaloolise kaardimaterjali – kaudu ning Tallinna vanalinna ajalooliselt kujunenud ja säilinud kruntidest kujunenud plaanistruktuur on visuaalselt tajutava hüvena kättesaadav plaanimaterjali näol. Tänapäeva tehnika võimaldab säilitada kogu katastriüksuse moodustamise ja piiride muutmisega seonduva info nõnda, et see oleks igal ajal kättesaadav ning katastriüksuse kunagised piirid oleksid tuvastatavad. Ka praegu ei ole võimalik kaartidelt tuvastada ajaloolist krundistruktuuri, kuivõrd 1886. aastast hilisemad kaardiandmed puuduvad ning krundistruktuuri osas kuvatakse kehtivad andmed, mistõttu ei ole käesolevalgi ajal kuvatavate kaardiandmete näol tegemist ajaloolise, vaid korraldusega nr 1232-k ja otsusega nr 45 moodustatud krundistruktuuriga ning ebaõige on vastustaja seisukoht, et alles kaebaja taotluse rahuldamise järgselt ei oleks ajalooline krundistruktuur tuvastatav. Kaebajale arusaadavalt piiratakse tema põhiseaduslikku omandiõigust puuduliku kaardiarhiivi ning kaardirakendussüsteemi ning kaebuse rahuldamise tagajärjel krundile tekkiva ühe lisa piirjoone tõttu, mis vastustaja hinnangul teeks keerulisemaks ajaloolise krundi aimamise. See ei saa objektiivselt ega õiguslikult olla omandiõiguse raske riive piisavaks aluseks. Õiguslikult adekvaatseks põhjenduseks ei ole ka asjaolu, et Sauna tn 12 // Viru tn 18 kinnistupiiride muutmine oleks pretsedent, millele tuginedes oleks võimalik taotleda ka teiste vanalinna ajalooliselt väljakujunenud kinnistute jagamist. Kaebaja taotletud loast keeldumine säilitaks olukorda, mis on tekkinud 1997. a ja 2006. a toimingutega, mitte ajaloolist kultuuripärandit. Taotluse rahuldamisel säiliks endiselt vanalinnale omane krunt – tänavapoolses ääres elamu-ärihoone ning krundi sügavuses elumaja. Täna olemasolev ja hoonete ühtne tervik säiliks ning võimalik oleks ka edaspidi tajuda selle funktsioneerimist ühtse tervikuna ajaloolise õueala piirides.
10.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Seadus võimaldab piirata omaniku õigusi, kui need on põhjendatud ja proportsionaalsed saavutatava eesmärgi suhtes. Huvi kultuuriväärusliku terviku säilimise vastu on oluline avalik huvi ning väärtuslikku tervikut kujundava ühe elemendi moonutamise mittelubamine olukorras, kui eksisteerivad muud ning säästvamad lahendused, on omandiõiguse suhtes proportsionaalne piirang. Tallinna vanalinnas ei ole kinnistute piirid 13.–14. sajandist saadik kuigivõrd muutunud. Vanalinnale omaste kruntide tänavapoolses ääres on üldjuhul elamu-ärihoone ning krundi sügavuses erinevatel aegadel ehitatud abihooned ja elumajad. Õuealal ajalooliselt kujunenud hooviansambel on ühtne tervik ja võimaldab tajuda selle funktsioneerimist ühtse tervikuna ajaloolise õueala piires. Selline krundistruktuur pärineb keskajast ning on oluline osa vanalinna 3(8)
3-19-837 ajaloolisest kultuuriväärtuslikust tervikust. Kruntide piirid ei ole reeglina visuaalselt tajutavad, kui puuduvad piirile ehitatud hooned, aiad või muud piiri markeerivad nähtavad rajatised või taimestik ning reeglina ongi kruntidest kujunenud struktuur nähtav ja ajalooliselt kujunenult hüvena tajutav pigem kaardimaterjali toel. Kuni 30.04.2019 kehtinud muinsuskaitseseaduse (MuKS v.r) § 24 lg 1 kohaselt on võimalus kaaluda krundi piiride muutmist sätestatud keeluprintsiibil ja keeldu mitte rakendada oleks võimalik kaalukate huvide ja mõjuvate põhjuste olemasolul. Muinsuskaitselised piirangud on seadusandja poolt aktsepteeritud kitsendused, mis tagavad avaliku huvi objektiks oleva kultuuripärandi säilimise. Kahtlemata on omanikul õigus omandit vallata, kasutada ja käsutada, kuid juhul, kui huvi realiseeritakse olulise avaliku huvi arvelt, tekib kohustus avalike ja erahuvide vahel kaaluda ja seejuures ka seda, kuivõrd põhjendatud ja vältimatu on ajalooliselt kujunenud krundi jagamine antud asukohas. Põhjus krundi jagamiseks on, et kinnisasja sihtotstarve suures ulatuses ärimaana seab kinnistul asuva korteriomandi omanikule suure maamaksu kohustuse ning soov on krundi jagamise kaudu sellest vabaneda. See asjaolu ei ole erandlik ning probleem tuleb lahendada mitte ajaloolise krundi jagamise teel halva pretsedendina Tallinna vanalinnas, vaid ettepanekuna maa maksustamist reguleeriva seadusandluse muutmiseks. Tähtis on see, et ajaloolise krundi tükeldamine ei oleks enam tagasipööratav, kui täna ebaõiglasena tajutav maamaksuseadus saab ilmselt tulevikus muudetud. Kaebajal on võimalik algatada ka kinnistu sihtotstarbe tegeliku kasutusotstarbega vastavusse viimise menetlus, mille käigus on võimalik ärimaa sihtotstarbest huvitatud isikule seada tingimusi ärimaa tõttu kaasuvate kohustuste kompenseerimiseks. Ehk kaebaja probleem on lahendatav muul viisil ja kultuuripärandit säästvamal moel. Pealegi on taotleja olukord (mittetäielik maamaksuvabastus maatüki liitsihtotstarbe tõttu) Tallinna vanalinnas, aga ka teistes vanalinnades, tavapärane. Sauna tn 12 // Viru tn 18 kinnistupiiride muutmine oleks pretsedent, millele tuginedes oleks võimalik taotleda ka teiste vanalinna ajalooliselt väljakujunenud kinnistute jagamist. Vanalinna tuumiku krundijaotus on üks vanalinna struktuuri kõige püsivamaid elemente, mis on paljudel juhtudel säilinud muutumatuna keskajast alates ja selle säilimine on ülekaalukas huvi. Korraldusega nr 1232-k jagati Viru tn 18 // Sauna tn 10 // Müürivahe tn 23 eraldi maakasutusega kruntideks. Korraldus anti välja, kui kehtis MuKS (RT I 1994, 24, 391), mis oli jõus kuni 31.03.2002. Siis ei sätestanud MuKS ajalooliste kruntide kaitset. Ajalooliste kruntide kaitse nende säilinud piirides nähti ette 01.04.2002 jõustunud MuKS-s (§ 24 lg 1 p 3) ja 02.06.2003 jõustunud Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruses (edaspidi: muinsuskaitseala põhimäärus) § 6 lg-tes 1 ja 2. Kaebaja poolt viidatud korralduse andmise ajal ei olnud kehtivas õiguses veel ajaloolise kinnistu kaitset ning nõutav ei olnud Muinsuskaitseametilt seisukoha küsimine. Asjaolu, et korraldusega nr 1232-k on Sauna tn 12 // Viru tn 18 krunt jagatud kolmeks eraldi kinnistuks, ei ole asjakohane argument väitmaks kinnisajal ajaloolise krundi tunnuste puudumist ning samuti ei ole tegemist ei ebajärjekindla halduspraktikaga (vaid paraku 90ndatel aastatel ebapiisava korraldusega ajaloolise krundistruktuuri säilimise tagamisel) ega ebavõrdse kohtlemisega sedalaadi taotluste menetlemisel. Kaebaja poolt esile toodud teinegi asjaolu – krundi sihtotstarbe muutmise lubamine – Tallinna Linnavalitsuse 17.08.2005 korralduse nr 1489-K menetluses Muinsuskaitseameti poolt antud kooskõlastuse näol ei ole sisu poolest võrreldav krundi piiride muutmisega, kuna vanalinnas on tavapärane hoonetes elamise ja äritegevuse ühendamine. Ebaõige on kaebaja poolt väita, et ajaloolise krundi jagamine 1997. a muutis ajaloolise krundi kui sellise olematuks. Esiteks on kaitstav vanalinnale omaste ajalooliste kruntide struktuur kui tervik, milles kõnealune krunt moodustab osa ning kujundab ühe elemendina seda tervikut. Vaieldamatult on Maa-ameti kaardirakenduses nähtavat 4(8)
3-19-837 ajalooliste kruntide struktuuri lihtsam tuvastada, kui kinnisasja jagamise tõttu kuvatavaid piirijooni esineb vähe ning nende mõju ajalooliste kruntide piiride loetavusele on siis ka vähem eksitav.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Asjaoludest nähtuvalt jagati korraldusega nr 1232-k (tl 26) Tallinna linna omandis olnud Viru tn 18 // Sauna tn 10 // Müürivahe tn 23 kinnistu kolmeks: 1) Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnistuks (pindala 717 m2); 2) Sauna tn 10 kinnistuks (pindala 736 m2) ja Müürivahe tn 23 kinnistuks (pindala 98 m2). Otsusega nr 45 (tl 27–31) jagati Tallinna linna omandis oleva Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnistu (717 m2) kolmeks korteriomandiks selliselt, et korteriomandite reaalosad moodustusid järgmistest hoonete elu- ja mitteeluruumidest: 1) Viru tänava poolses hoones asuvad mitteeluruumid üldpinnaga 1012,6 m2; 2) hoovipoolses hoones asuvad: a) mitteeluruumid üldpinnaga 92 m2 ja b) eluruumid üldpinnaga 82,3 m2. Viimati nimetatud eluruumid võõrandati sama otsuse p 2 kohaselt kaebajale. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub kaebajale 823/13229 mõttelist osa Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Sauna tn 12 // Viru tn 18 kinnistust ja reaalosana eluruum nr 8, mille üldpind on 82,30 m2. Kinnistusraamatu kohaselt on kinnistu maakasutuse sihtotstarve 95% ärimaa ja 5% elamumaa. Kaebusest ja sellele lisatud materjalidest nähtuvalt (kaebuse p 4) on kaebaja 25.04.2018 esitanud TLPA-le taotluse tema kinnisasja (kinnistu nr 20191601) piires eraldi katastriüksuse moodustamiseks.
12.Muinsuskaitseamet on keeldumisel tuginenud MuKS v.r. § 24 lg 1 p-le 3, mille kohaselt on Muinsuskaitseameti kirjaliku loata muinsuskaitsealal kinnistute piiride muutmine keelatud. Samuti on Muinsuskaitseamet tuginenud muinsuskaitseala põhimääruse §-le 6. Muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 1 kohaselt on muinsuskaitseala eesmärk linnaehitusliku terviku, sh plaanistruktuuri säilitamine. Muinsuskaitseala põhimääruse § 6 lg 2 kohaselt on üks kaitse eesmärke, millest muinsuskaitsealal juhindutakse, ajalooliselt väljakujunenud arhitektuuritraditsioonide (kinnistustruktuur ja selle hoonestustavad, ehitusmaterjalid, katusekatted, fassaadide viimistlus, arhitektuursed detailid ja elemendid, tänavasillutised jms) järgimine ehitiste hooldamisel, konserveerimisel, restaureerimisel ja remontimisel (§ 6 lg 2 p 2); ajalooliselt väljakujunenud linnaehitusliku struktuuri /.../ ja muu vanalinnale iseloomuliku järgimine /.../ (§ 6 lg 2 p 3). Lisaks linnaehitusliku terviku riiklikule kaitsele on kinnistute struktuuri säilitamine muinsuskaitsealal Muinsuskaitseameti sõnutsi ka üks Tallinna üldplaneeringu eesmärkidest (peatükk 10 „Muinsuskaitse“). Muinsuskaitseamet toob välja, et võimalus kaaluda kinnistute piiride muutmist on õigusaktides sätestatud keeluprintsiibil ja keeldu mitte rakendada oleks võimalik üksnes väga kaalukate huvide ja mõjuvate põhjuste olemasolul.
13.Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Kohus kontrollib, kas Muinsuskaitseameti keeldumine vastab HMS nõuetele.
14.Lugedes Muinsuskaitseameti põhimääruse § 6, nähtub kohtule, et vanalinna muinsuskaitseala kaitse-eesmärgiks on eelkõige linnakeskkonna kaitse selle füüsilisel kujul. Isegi kui mõni kehtestatud kaitse-eesmärk ei ole esmapilgul otseselt seostatav füüsiliselt tajutava linnaruumiga (nt krundistruktuur), peaks nõue kohtu hinnangul olema siiski arusaadavalt seostatav mõne füüsilise linnaruumi elemendiga. Näiteks minimaalse krundi suuruse kehtestamise kaudu on võimalik mõjutada hoonestustihedust teatud piirkonnas. Sellisena eeldab korrektne kaalutlusõiguse teostamine kinnistu piiride kooskõlastamisel arusaadava ja usutava seose loomist mõne kultuuriväärtusliku linnaruumi elemendiga. Kuna
5(8)
3-19-837 kinnistu piiride muutmine muinsuskaitsealal ei ole õigusaktidega keelatud, tuleb keeldumist põhjendada sisuliselt. Piisav ei ole pelk viitamine n-ö keeluprintsiibile, mida sellisena õigusaktides fikseeritud ei ole.
15.Vaidlust ei ole selles, et kaebaja omand tekkis otsuse nr 45 alusel, millega Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnistu jagati kolmeks korteriomandiks. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand korteri reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub kaebajale 823/13229 mõttelist osa Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Sauna tn 12 // Viru tn 18 kinnistust ja reaalosa eluruum nr 8, mille üldpind on 82,30 m2. Kohtule nähtuvalt ei muuda uue katastriüksuse moodustamine Sauna tn 12 // Viru tn 18 kinnistu välispiiri, vaid puudutab krundi sisemist liigendust. Eraldiseisva katastriüksuse moodustamine iseenesest ei muuda ka kaasomandi ulatust. Sellisena tuleb tuginemist kinnistu piiride muutmise keelule praeguses menetlusetapis pidada ennatlikuks. Siiski on tõenäoline, et kaebaja huviks on pikemas perspektiivis kahe eraldi kinnistu moodustamine, kuna sellisena oleks võimalik saavutada maksimaalne efekt kodualuse maamaksu vabastamisel. Menetlusosaliste esitatud seisukohtade valguses ei ole kohtule äratuntav, milles seisneb või võib seisneda eraldiseisva katastriüksuse moodustamise negatiivne mõju kultuuripärandi kaitsele. Vaidlust ei ole selles, et Sauna tn 12 // Viru tn 18 kinnistu on hoonestatud. Võimalik uute hoonete ehitamine või olemasoleva hoonestuse muutmine jääb ka edaspidi Muinsuskaitseameti kontrolli alla. Muinsuskaitseamet on ise kinnitanud, et ajaloolist krundistruktuuri ei eksisteeri vanalinna linnaruumis avalikkusele tajutava hüvena. Ka asub kaebajale kuuluv korteriomand sisehoovis ning avalikkusel puudub igapäevaselt juurdepääs krundile. Kohus nõustub haldusasja toimikus sisalduva õiguskantsleri 06.03.2018 arvamusega (tl 23–25), et arhitektuuritraditsiooni ja plaanistruktuuri kaitse põhjusel saab keelata kinnisasja piiride muutmise, kui katastriüksuse piiride muutmine toob kaasa reaalse muutuse – näiteks hakatakse ehitama või piirdeaedu püstitama. Õiguskantsler on ka väljendanud: „Kui avalikes huvides on vaja tagada kinnistustruktuuri ja kunagiste piiride tuvastamise võimalikkus, siis saab seda teha isikute õigusi vähem piiravamalt. Tänapäeva tehnika võimaldab säilitada kogu katastriüksuse moodustamise ja piiride muutmisega seonduva info nõnda, et see oleks igal ajal kättesaadav ning katastriüksuse kunagised piirid oleksid tuvastatavad.“ Kohus nõustub õiguskantsleri väljendatud seisukohaga. Vastustaja ei ole välja toonud ja ka kohus ei oska ette kujutada olukordi, kuidas ohustaks Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitse-eesmärkide saavutamist kaebaja soovitud maakorraldustoimingu teostamine. Seda võrreldes ka praeguse olukorraga, kus kinnistu on jagatud korteriomanditeks, st eksisteerivad reaalosad ja mõttelised osad kaasomandist.
16.Tallinna linna esindaja on hoone üle vaadanud ja leidnud, et kaebaja korterist on võimalik moodustada eraldi katastriüksus Viru 18 // Sauna 12 kinnistu koosseisus. Korter on selgelt eristatav ülejäänud hoonest ning korteri all ega peal ei asu hoone üldkasutatavaid ruume ega kinnistu teise omaniku ruume (tl 8). Muinsuskaitseamet ei ole sellele vastu vaielnud. Sellisena oleks maakorralduslikult tõenäoliselt võimalik eraldi katastriüksuse moodustamine ja ka hilisem kinnistu jagamine. Peale seda oleks võimalik kaebaja omandisse jäävale kinnistu osale määrata sihtotstarve, mis vastab selle tegelikule kasutusele – elamumaa. Kaebajal oleks võimalik osa saada maksusoodustusest, mis on sätestatud kodualuse maa osas. Kaebaja vastav soov on kohtu arvates igati legitiimne.
17.Kohtule nähtuvalt olemasolevate hoonete kultuuriväärtuslikkuse säilimine ei sõltu teostatavatest maakorralduslikest toimingutest. Paljasõnaliseks on jäänud Muinsuskaitseameti väited seoses võimalike probleemidega naabrusõiguste teostamisel. Kohtule nähtuvalt ei ole tulevikus tekkida võiv olukord (kaks eraldi kinnistut) kultuuriväärtuste kaitsmise seisukohast 6(8)
3-19-837 millegi poolest halvem praegusest olukorrast, kus eksisteerivad eriomandi esemena korterid ning hoone välisseinad on kaasomandis. Võimalikud konfliktid omanike vahel on võimalikud mõlemal juhul. Muinsuskaitseameti võimalus teha ettekirjutusi ja tagada hoone kultuuriväärtuslikkus säilib mõlemal juhul. Küsimus kaebaja hoonele ligipääsust tulevikus ei seondu muinsuskaitseliste argumentidega. On selge, et kaebaja enda kaalukas (era)huvi on omada avalikult tänavalt juurdepääsu oma kinnistule. Muinsuskaitseamet ei pea asuma kaitsma isikut tema enda otsuste vastu, mis võivad talle kahjulikuks osutada. Avalik huvi kultuuriväärtuste kaitseks ei saa asendada kinnistu omaniku erahuvi. Seadused pakuvad garantiisid omanikule, kellel on vajalik enda kinnisasjani pääseda üle võõra kinnisasja (asjaõigusseaduse § 156).
18.Kohus nõustub kaebajaga, et n-ö jooned kaardil ei saa olla selliseks avalikuks huviks, mis maakorralduslike toimingute tegemise a priori välistavad. Avalikul võimul ei ole takistatud sellise andmestiku loomist, millelt nähtuksid avaloolised kinnistute piirid. Kohane on ka kaebaja argument selles osas, et Muinsuskaitseameti väljendatud soovi kaitsta ajalooliselt väljakujunenud krundistruktuuri ei ole kaebaja kinnistu osas võimalik saavutada juba seetõttu, et ka praegu ei ole võimalik kaartidelt tuvastada ajaloolist krundistruktuuri, kuivõrd 1886. aastast hilisemad kaardiandmed Muinsuskaitseameti selgituse kohaselt puuduvad ning krundistruktuuri osas kuvatakse kehtivad andmed, mistõttu ei ole käesolevalgi ajal kuvatavate kaardiandmete näol tegemist ajaloolise krundi, vaid korraldusega nr 1232-k ja otsusega nr 45 moodustatud krundistruktuuriga. Keeldumist ei saa põhjendada üldise väitega, et vanalinnas ei ole kinnistute piirid 13.-14. sajandist kuigivõrd muutunud. Tarvilik ei ole ka analüüsida, kas õigusaktid 1997. a ja 2005. a kinnistute jagamise puhul Muinsuskaitseameti kaasarääkimist võimaldasid. Tõsiasi on see, et kinnistute jagamine on aset leidnud.
19.Ka võimaliku pretsedendi vältimine ei saa olla keeldumise põhjuseks. Muinsuskaitseametil jääb igal üksikul juhul õigus hinnata ja kohustus põhjendada konkreetse kinnisasja piiride ja/või kruntide struktuuri muutmist. Vastustaja on välja toonud, et kaebaja probleem tuleb lahendada maa maksustamist reguleeriva seadusandluse muutmisega. Tuleb tõdeda, et kaebajal puuduvad võimalused seadusandluse muutmiseks. Ei ole ka ette näha, et vastavad seadusandlikud muudatused võiksid lähemas tulevikus jõustuda. Olemasolevas õiguslikus vormis, kus valdava enamuse kinnistust moodustavad äripinnad, puuduvad kaebajal reaalsed võimalused maakasutuse sihtotstarbe osakaalu muutmiseks ja maksusoodustuse saamiseks.
20.Ülaltoodut arvestades tuleb kaebus rahuldada, kuna Muinsuskaitseamet ei ole korrektselt teostanud kaalutlusõigust. Kohus tuvastab, et Muinsuskaitseameti 21.12.2018 seisukoht nr 1.1-7/2897-2 Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal Viru tn 18 // Sauna tn 12/14 kinnisasja jagamise asjus on õigusvastane, ning tühistab Muinsuskaitseameti 03.04.2019 vaideotsuse nr 1.1-7/753-1.
21.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja esitas kohtuistungil menetluskulude nimekirja (tl 50) ning 23.09.2019 eraldiseisvalt kohtuistungi kulud (tl 59–60). Kohtuistungil esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on kaebaja tasunud riigilõivu 15 eurot, lisaks on deklareeritud „kulutused nõustamisele, kulutused vaidemenetluses“ summas 1176 eurot ja „kulutused nõustamisele, kulutused kaebuse koostamisele“ summas 924 eurot. Kohtuistungi eest on deklareeritud kulusid summas 336 eurot (koos käibemaksuga). Vastustaja on esitanud vastuväited kaebaja kohtukuludele 26.09.2019. Kohus nõustub vastustajaga, et kulutused konsultatsioonile, vaide koostamisele ja vaidemenetluses esindamise eest ei kvalifitseeru menetluskuludeks HKMS mõttes. Kohtupraktika kohaselt saab halduskohtumenetluses välja mõista ainult halduskohtumenetluses kantud menetluskulusid, mitte haldusmenetluses kantud õigusabikulusid (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-60-13, p 17). 7(8)
3-19-837 Kohus nõustub vastustajaga ka selles, et põhjendamatu on menetluskulu 924 euro ulatuses, kuna kaebuse on esitanud kohtule kaebaja (allkirjastanud selle), samuti ka hilisemad menetlusdokumendid (nt 10.06.2019 vastus kohtunõudele). Kaebaja esindamisest saab rääkida alates kohtuistungist. Vastustaja on asjakohaselt viidanud Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele asjas nr 3-3-1-46-12, p 33. Seega kuuluvad väljamõistmisele riigilõiv ja õigusabikulu kohtuistungi eest summas 336 eurot (käibemaksuga). Vaidlust ei ole selles, et A. Junti esindas kaebajat kohtuistungil. HKMS § 109 lg 11 kohaselt on menetluskulud väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus. HKMS mõttes ei oma tähtsust see, kas menetluskulude eest on ka tegelikult tasutud. Seega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista menetluskulud summas 336+15=351 eurot.