Tartu Ringkonnakohus Einar Vene, Tanel Saar, Madis Ernits 05.09.2019, Tartu 3-16-2099 A.S. kaebus Jõhvi Vallavalitsuse 19.09.2016. a korralduse nr 1894 tühistamiseks ja asja uueks otsustamiseks kohustamiseks, alternatiivselt korralduse õigusvastasuse kindlakstegemiseks Tartu Halduskohtu 30.01.2018. a otsus A.S. apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebaja/apellant A.S. Lepinguline esindaja v-adv Anne Tammer Vastustaja Jõhvi vald
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu halduskohtu 30.01.2018. a otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus osaliselt ja teha kindlaks, et Jõhvi Vallavalitsuse 19.09.2016. a korraldus nr 1894 on õigusvastane. Ülejäänud osas jätta kaebus rahuldamata.
2.Jätta taotlus maareformi seaduse (alates 14.07.2017 kehtivas redaktsioonis) § 6 lg-te 3 ja 31 põhiseaduse vastaseks tunnistamiseks rahuldamata.
3.Mõista Jõhvi vallalt kaebaja kasuks välja 1365 eurot menetluskulu. Ülejäänud menetluskulud jätta poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 07.10.2019 (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.29.03.2005 korraldas Jõhvi Vallavalitsus avaliku suulise enampakkumise xx küla xx (uus lähiaadress xxx) asunud põlenud elamu ja lagunenud kõrvalhoonete võõrandamiseks, mille kaebaja võitis.
2.Kaebaja sõlmis 26.04.2005 Jõhvi vallaga notariaalse müügilepingu (tl 6-8p), mille esemeks olid Jõhvi vallas xx küla xx asuvad põlenud ehitised: ühekorruseline elamu, laut ja kuur. Kaebaja tasus ehitiste eest vallale 95 500 krooni.
3.Kaebaja esitas 27.04.2005 taotluse ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks (tl 2424p).
4.Jõhvi Vallavalitsus andis 06.02.2007. a korraldusega nr 1080 (tl 11) nõusoleku maa ostueesõigusega erastamiseks. Maa-amet keeldus 01.11.2007. a otsusega (tl 25-25p) katastriüksuse registreerimisest ja tagastas toimiku. Otsuse kohaselt tuvastati kontrolli käigus, et katastriüksuse plaanile märgitud elamut ei ole maastikul olemas. Hoone on põlenud ja selle asukohal kasvab juba suur põõsas. Kohalikul omavalitusel tuleb üle vaadata, kas on olemas õiguslik alus katastriüksusel paikneva põlenud hoone ja vareme juurde maa erastamiseks.
5.Jõhvi Vallavalitsus tunnistas 26.06.2012. a korraldusega nr 2724 (tl 12-12p) kehtetuks 06.02.2007. a korralduse nr 1080 ja andis uuesti nõusoleku maa ostueesõigusega erastamiseks. Maa-amet keeldus 04.10.2012. a otsusega (tl 26-26p) uuesti katastriüksuse registreerimisest ja tagastas dokumendid kohalikule omavalitsusele. Otsuse kohaselt tuvastati paikvaatluse käigus, et maaüksusel pole ehitisi. Olemas on üksnes kahe vareme vundamendid. Kohalikul omavalitsusel paluti üle kontrollida, kas on olemas õiguslik alus taotlejale põlenud hoone ja vareme juurde maa erastamiseks.
6.Kaebaja asus 07.09.2015. a avalduses (tl 30-30p) väitma, et hooned hävisid 25.05.2007 toimunud tulekahjus.
7.25.05.2016 koostas Ehitusekspertiisibüroo OÜ vastutav spetsialist T. Jors Jõhvi Vallavalitsuse tellimusel hinnangu „xxx (xx küla xx) vundamentide ehitustehnilise seisukorra hindamine“ (tl 3236). Hinnangu koostamiseks viidi läbi paikvaatlus, mille käigus tehti kindlaks, et maaüksusel hooneid ei ole, osaliselt on säilinud vundamendid. Hinnangu kohaselt on elamu vundamendi soklimüürid suhteliselt kõrged. Nii vundamendi piires kui selle ümber kasvavad puud ja põõsad. Sokliseintes on suured praod, augud ja ülaosas lahtised kivid, seinad on mitmes kohas viltu vajunud. Hinnangu järeldusel ei ole vundamenti, sh selle maaalust osa täielikult rekonstrueerimata võimalik seda hoone taastamiseks kasutada. Teise hoone vundamendi maapealne osa on hinnangu kohaselt madal, ulatudes kohati mõnikümmend sentimeetrit üle maapinna. Nii vundamendi piires kui selle ümber kasvavad suured puud ja põõsad. Vundament on säilinud vaid osaliselt, sokliseinte vahel ja peal on hulgaliselt lahtiseid kive. Vundament on amortiseerunud ja ilma täieliku rekonstrueerimiseta ei saa seda hoone taastamiseks kasutada. Kunagise kolmanda hoone vundament on täielikult hävinud.
8.08.08.2016. a kirjaga nr 5.2-4.1/3657-1 (tl 37) edastas Jõhvi Vallavalitsus Ehitusekspertiisibüroo OÜ hinnangu kaebajale. 23.08.2016 esitas kaebaja vastustajale päringu, milles palus määrata maaüksuse erastamise tingimused (tl 38).
9.Jõhvi Vallavalitsus andis 19.09.2016 korralduse nr 1894 (tl 13-14), millega ta: - lõpetas Jõhvi vallas xx külas xxx (endine aadress xx küla xx) asuva maa ostueesõigusega erastamise menetluse; - kohustas kaebajat kõrvaldama xxx katastriüksuselt kahe hoone osaliselt säilinud, kuid amortiseerunud ja kasutuskõlbmatuks muutunud vundamendid;
- määras vundamentide kõrvaldamise tähtajaks 20.09.2017. Lisaks märkis vastustaja, et selleks tähtajaks ehitise kõrvaldamata jätmisel kuuluvad ehitised sundvõõrandamisele kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 3 lg 1 p 8 alusel, arvestades KASVS §-i 48. Korralduse kohaselt pöördus Jõhvi Vallavalitsus 24.04.2015 Maa-ameti poole küsimusega, kas taotlejal on õiguslik alus maa erastamiseks. Maa-ameti vastuse (tl 28-29) kohaselt selgub geoportaali ortofotodelt, et 1996. aastal olid ehitised maaüksusel olemas, kuid 2005. aastal enam mitte, märgitud on vundamendi asukoht. Maa ostueesõigusega erastamine ehitise omanikule eeldab ehitise olemasolu. Maad ei saa erastada lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Kui kohalik omavalitsus leiab, et ehitised on võimalik korda teha, saab ta määrata selleks omanikule tähtaja ning ehitistele määratakse teenindamiseks vajalik maa, mida omanikul on võimalik erastada pärast ehitiste korrastamist. Ehitusekspertiisibüroo OÜ hinnangule tuginedes leidis vastustaja, et varemed ei vasta maareformi seaduse (MaaRS) § 6 lg-s 3 ehitisele sätestatud nõuetele ja maa ostueesõigusega erastamise menetlus tuleb lõpetada. Omanikul tuleb vundamendid kõrvaldada, vastasel juhul need sundvõõrandatakse.
10.Kaebaja esitas 19.10.2016 Tartu Halduskohtule hiljem täiendatud kaebuse (tl 2-5, 56-58p, 80-81p), milles ta palus Jõhvi Vallavalitsuse 19.09.2016. a korralduse nr 1894 tühistada ja kohustada vastustajat tegema uus otsus. Kui kohus ei pea võimalikuks tühistamiskaebust rahuldada, nõuab kaebaja vaidlustatud korralduse õigusvastasuse kindlakstegemist. a) Kaebuse kohaselt soetas kaebaja ehitised eesmärgiga kasutada maa ostueesõigusega erastamise õigust, ehitised korrastada ning maaüksusele kodu rajada. Erastamise võimalust kinnitas Jõhvi valda müügilepingu sõlmimisel esindanud vallavanem. b) Vaidlustatud korraldus on nõuetekohaselt põhjendamata. Kaebajal on ehitise omanikuna MaaRS § 22 lg 1 alusel õigus maad erastada. MaaRS § 22 lg 1 ei viita MaaRS § 6 lg-le 3, seega ei reguleeri viimati nimetatud säte kaebaja olukorda. c) Sundvõõrandamine piirab intensiivselt kaebaja omandiõigust ega ole lubatav, kui sama eesmärk on saavutatav omandiõigust vähem kahjustava lahendusega. Praegusel juhul oleks eesmärk saavutatav kaebajale tähtaja andmisega ehitise korrastamiseks. Vastustaja ei ole seda võimalust kaalunud. Samuti pole vastustaja tõendanud seda, et ehitised kahjustavad tunduvalt ümbrust või maastikupilti. d) Tänapäeva ehitustehnilisi võimalusi arvestades ei ole ehitiste taastamise võimalikkuse üle otsustamisel määravaks Ehitusekspertiisibüroo OÜ töös antud hinnang vundamentide sobivuse kohta ehitiste taastamiseks. Oluline on see, kas ehitiste taastamine on võimalik. Ehitiste taastamiseks saab ehitada uued vundamendid. e) Vastustaja ei ole välja selgitanud, kas katastripidaja aktsepteeriks Jõhvi Vallavalitsuse poolt väljaantavat ehitusluba ehitiste taastamiseks. MaaRS § 6 lg-st 3 tulenevalt loetakse ehitiseks ka seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Vastustaja pole täitnud selgitamiskohustust, mistõttu kaebajale ei ole arusaadav, kas ta pidanuks ise taotlema ehitusluba ehitise taastamiseks või pole seda maa ostueesõigusega erastamise menetluses vaja teha. Kaebaja valdab eesti keelt algtasemel, mistõttu ei pruugi ta kõigist dokumentidest õigesti aru olla saanud. f) Korraldus on vastuoluline, nimetades samu objekte lagunenud vundamentideks ja ehitisteks, mis tuleb kõrvaldada ja mida saab sundvõõrandada. Kaebajat ei kuulatud enne korralduse andmist tõhusalt ära. Selleks pidanuks kaebajale olema arusaadav, milline haldusakt tema suhtes anda võidakse. Vastustaja põhjendamatu viivituse tõttu on kaebaja taotluse menetlemine kestnud 11 aastat ja päädinud haldusakti andmisega, mis toob kaasa kaebaja omandi kaotamise. g) Ehitise ekspertiisi läbi viinud T. Jors ei ole majandustegevuse registri kande kohaselt pädev tegema ehitise auditit Ehitusekspertiisibüroo OÜ nimel. Seetõttu ei oleks vastustaja tohtinud ekspertiisile tugineda. h) Hinnangust tuleneb järeldus, et hoonete taastamine on võimalik vundamentide täieliku rekonstrueerimise teel. Rekonstrueerimise ehk ümberehitamise mõiste hõlmab ehitusseadustiku
kohaselt ka osaliselt või täielikult hävinud ehitise taastamist. Kaebaja on valmis ehitised taastama. Vastustaja pidanuks andma kaebajale tähtaja ehitiste kordategemiseks. Kaebaja ei oleks vallalt ehitisi ostnud, kui ta oleks teadnud, et ostueesõigusega erastamine ja hoonete ehitamine ei ole võimalik. Vastustaja on 11 aastat andnud kaebajale lootust maa erastamiseks. Pooltevahelises suhtluses pole vastustaja varem kunagi viidanud MaaRS § 6 lg-le 31. Kaebaja sai vastustajast aru nii, et ta ei saagi enne maa erastamist midagi ehitada. i) Erastamise menetlus ei ole veninud kaebaja tegevusetuse tõttu. Valla poolt on menetluses esinenud mitmeid viivitusi. Kaebaja on pöördunud korduvalt valla poole palvega viia erastamise menetlus lõpuni. Kaebaja ei nõustunud 29.02.2016 kohtumisel erastamise menetluse lõpetamisega. j) Müügilepingu sõlmimise ajal vastas omandatud elamu hoone tunnustele. Kõrvalhooned olid lagunenud. Maa-ameti geoportaalis kättesaadavad ortofotod ei ole käsitletavad tõendina. Ortofotol ei saa olla märgitud vundamendi asukohta. 2005. a foto põhjal ei saa väita, et fotol elamut ei ole. Hoone on varjatud puudega. Eluliselt ei ole usutav, et üheksa aasta jooksul (19962005) on hooned vundamentideni hävinud. Elamu sai kannatada 2007. a kevadel toimunud tulekahjus. k) Vastuseks kohtupoolsele järelepärimisele esitas kaebaja 12.09.2017 seisukoha, milles leidis, et kaebuses esitatud nõuded on endiselt lubatavad ning kaebus tuleb lahendada enne 14.07.2017 kehtinud õiguse alusel (st enne MaaRS § 6 lg 3 ja 31 uue redaktsiooni jõustumist). Kaebajal on õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttest ning Riigikohtu praktikast tulenevalt alus eeldada, et talle maa ostueesõigusega erastamine otsustatakse avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Alates 14.07.2017 kehtiv regulatsioon on vastuolus põhiseadusest tuleneva õigusega omandi kaitsele. l) Kui kohus ei pea võimalikuks tühistamiskaebust rahuldada, nõuab kaebaja vaidlustatud korralduse õigusvastasuse kindlakstegemist. Tegu on alternatiivse nõudega. Kaebaja põhjendatud huvi seisneb soovis taotleda kahju hüvitamist. Kahjuks on muuhulgas ehitiste ostuhind koos notaritasu ja riigilõivuga, kokku 6187,31 eurot. Kaebaja ei välista teisi kahjunõudeid.
11.Vastustaja palus hiljem täiendatud vastuses kaebusele (tl 21-22p, 49-50) jätta kaebus rahuldamata. Vastuse kohaselt ei ole õige kaebaja väide, et menetlus on kestnud 11 aastat vastustaja tõttu. Kohalik omavalitsus saab teha erastamise eeltoiminguid üksnes peale nõutavate dokumentide esitamist taotleja poolt. Pärast seda, kui Maa-amet toimiku 2007. aastal tagastas, esitas kaebaja katastriüksuse mõõdistamise toimiku vastustajale alles 2012. aasta suvel. Pärast seda, kui Maaamet toimiku teist korda tagastas, esitas kaebaja toimiku kolmandat korda 2015. aasta alguses. Seega on maa erastamise toimingud seisnud umbes 8 aastat kaebajast tulenevail põhjustel. Vastustaja pole rikkunud selgitamis- ja ärakuulamiskohustust. Kaebajat on menetluses pidevalt informeeritud, ta on menetluses aktiivselt osalenud ning saanud oma seisukohti esitada. Vastustaja on teinud kõik ostueesõigusega erastamiseks vajalikud eeltoimingud. Erastamise menetlus jäi lõpetamata selle tõttu, et katastripidaja keeldus katastriüksuse registreerimisest. 29.02.2016. a kohtumisel (tl 31) leppisid pooled kokku, et vastustaja tellib ehitustehnilise hinnangu ning otsustab selle põhjal, kas asuda ehitisi taastama või lõpetada erastamise menetlus. Hinnangust tulenevalt menetlus lõpetati. Isegi juhul, kui kaebajale väljastataks ehitusluba ehitise taastamiseks, ei saaks ta ostueesõigusega erastamise menetlust senisel kujul jätkata. Sellisel juhul tuleks määrata ehitise teenindamiseks vajalik maa, mida kaebaja saaks erastada pärast ehitise kordategemist. Selle maa suurus erineks kardinaalselt ostueesõigusega erastatava maa suurusest. Ehitiste lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid sai ta arvestada üksnes niivõrd, kui need olid tõendatud. Ehitiste olemasolu on tuvastatav Maa-ameti 1996. aasta ortofotol, 2005. aasta fotol enam mitte. Päästeamet on esitanud tõendi, mille kohaselt tal oli 25.05.2007 väljakutse xx külla, kuid see ei tõenda, et sel ajal oleks põlenud kaebaja maja. Asjaolusid kogumis hinnates
saab järeldada, et maaüksusel pole ehitist, mida saaks korda teha. Seega oli otsus ehitiste kõrvaldamiseks ainuvõimalik. Vastustajal ei olnud õiguslikku alust arvestada asjaolu, et müüs ise hooned kaebajale ja et juba müügi ajal võisid hooned olla praeguses seisukorras.
12.Tartu Halduskohus jättis 30.01.2018. a otsusega (tl 92-96) kaebuse rahuldamata. a) Halduskohus leidis, et tuvastamisnõue sisaldub tühistamisnõudes ega ole eraldi nõudena lubatav. Seega lahendas halduskohus otsusega algselt esitatud tühistamis- ja kohustamisnõude. b) Halduskohus lahendas tühistamisnõude korralduse andmise ajal kehtinud õiguse pinnal ning leidis, et HKMS § 158 lg 2 kohaselt ei mõjutanud 14.07.2017 jõustunud seadusemuudatus vaidlustatud korralduse õiguspärasust. c) MaaRS § 6 lg 31 eelmine redaktsioon, mis käsitles lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi, kehtis samas redaktsioonis ka ajal, mil kaebaja omandas vaidlusalused ehitised ja esitas maa erastamise avalduse. MaaRS § 6 lg-d 3 ja 31 kohalduvad kogu maareformi seaduse ulatuses ning on asjakohased ka ostueesõigusega erastamise läbiviimisel, vaatamata sellele, et MaaRS § 22 lg 1 ei sisalda viidet § 6 lg-tele 3 ja 31. d) Kohalikul omavalitsusel on ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise otsustamisel kaalutlusruum. Vaidlustatud korralduse andmisel tugines vastustaja Ehitusekspertiisibüroo OÜ 25.05.2016. a tööle „Xx (xx küla xx) vundamentide ehitustehnilise seisukorra hindamine“ (tl 3236). e) Halduskohus tuvastas, et T. Jors oli seotud OÜ-ga Vanalinna Ehitus, et tal oli pädevus tegevusalal „ehitise audit“ ja et tema varasem tööandja oli olnud Ehitusekspertiisibüroo OÜ. Seetõttu ei kahelnud halduskohus T. Jorsi pädevuses töö teostamise ajal. f) Halduskohtu hinnangul olid ehitised vaidlustatud korralduse andmise ajal sellisel määral lagunenud, et neid ei olnud enam võimalik korda teha. Ehitise kordategemise mõistet tuleb sisustada maareformi seadusest lähtuvalt. Praegusel juhul olid lagunenud isegi vundamendid ning vundamentide piires, peal ja ümber kasvab taimestik. Selline ehitis tuleb lugeda täielikult hävinenuks ning selle kordategemiseks ei saanud anda tähtaega. Hoone kordategemiseks ei saa pidada uue hoone püstitamist. Halduskohus luges tõendatuks, et hooned olid praktiliselt hävinud juba nende soetamise ajal kaebaja poolt. g) Halduskohus leidis, et ehitiste lagunemise aeg ja asjaolud ei võimaldanud anda erandlikult isikule tähtaega nende taastamiseks. Halduskohus pidas võimalikuks, et vundamendid olid 2005. aastal mõnevõrra paremas seisukorras kui 2016. aastal, kuid tegemist ei ole siiski ootamatu kasutuskõlblike hoonete hävinemisega, mis õigustanuks 2016. aastal erandkorras ehitiste taastamiseks võimaluse andmist. h) Vastustaja ei saanud ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise otsustamisel arvestada asjaolusid, mis jäävad väljapoole maareformi seaduses ja seda selgitavas kohtupraktikas antud otsustusruumi piire. Maareformi seadusest tulenevalt on vastustaja kaalutlusruum piiratud küsimusega, kas ehitist on võimalik korda teha. Riigikohtu praktika lisab sinna veel ehitise lagunemise aja ja asjaolud. Kaalutlusruumi piiridest jääb välja asjaolu, et kaebaja omandas lagunenud ehitised vastustaja enda käest märkimisväärse summa eest ning kohaliku omavalitsuse väidetav viivitus ja selgitamiskohustuse rikkumine erastamismenetluse läbiviimisel. Need küsimused võivad omada tähendust vastustaja vastu kahju hüvitamise nõude esitamisel, mitte aga selle otsustamisel, kas ehitisi on veel võimalik korda teha ja kas sellest tulenevalt on kaebajal õigus erastada maad. i) Halduskohus leidis Riigikohtu otsusele tuginevalt (RKHKo 15.12.2004, 3-3-1-57-04, p 14), et kuna MaaRS § 6 lg 31 kohaldamisel ei ole nõutav kõigi kolme sättes nimetatud tingimuse – ehitis on lagunenud, ehitis on kasutusest välja langenud, ehitis kahjustab tunduvalt ümbrust või maastikupilti – üheaegne esinemine, siis ei pidanud vastustaja vaidlustatud korralduses selgitama, kas maaüksusel olevad ehitised kahjustavad tunduvalt ümbrust või maastikupilti. j) Kuivõrd ehitisi ei olnud vastustaja hinnangul võimalik taastada, siis ei pidanud vastustaja käsitlema seda, kas kaebajal olnuks õigus erastada maad ehitusloa alusel.
k) Halduskohus leidis, et korrektne olnuks kaebaja ärakuulamine pärast ehitiste auditi läbiviimist ja enne korralduse andmist, sealjuures tulnuks kaebajale selgitada kohaliku omavalitsuse kavatsust erastamismenetluse lõpetamiseks. Tegu ei olnud halduskohtu arvates siiski sellise menetlusveaga, mis tooks kaasa haldusakti õigusvastasuse ja tühistamise. Kuna auditist selgus, et ehitised on hävinenud, oli vastustaja kaalutlusruum ehitiste kordategemise üle otsustamisel piiratud. Ärakuulamisnõude rikkumine ei saanud mõjutada lõppotsuse tulemust (HMS § 58, riigivastutuse seaduse (RVastS) § 3 lg 3 p 1). Kaebajal oli menetluses korduvalt võimalik oma seisukohti esitada, sh edastas vastustaja kaebajale auditi tulemuse ja kaebajal oli võimalus omal algatusel sellele vastuväiteid esitada. Varasemast menetlusest pidi kaebajale olema arusaadav, et ehitiste taastamise võimalus on käimasolevas erastamismenetluses kaaluka tähendusega. Võimalusele, et erastamismenetlus võidakse lõpetada ja maa jääb riigi omandisse, on sõnaselgelt viidatud vastustaja 24.04.2015. a kirjas, mille koopia saadeti kaebajale (tl 27). l) Halduskohus ei kontrollinud MaaRS § 6 lg 3 ja 31 alates 14.07.2017 kehtiva redaktsiooni põhiseaduspärasust, sest ta ei kohaldanud asja lahendamisel seaduse seda redaktsiooni.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
13.Kaebaja esitas Tartu Halduskohtu otsuse peale 01.03.2018 apellatsioonkaebuse (tl 104107p), milles palub tühistada halduskohtu otsus ja rahuldada kaebus. a) Majandustegevuse registri andmetel on T. Jors lisatud registrisse pädeva isikuna ehitise auditi alal alles 01.02.2017. Ehitusekspertiisibüroo OÜ hinnangu koostamise ajal 25.05.2016 puudus T. Jorsil ehitise auditi tegemise õigus. Töös on eksitavalt viidatud MTR registrinumbrile EK10312261-0001 ehitusprojekti ekspertiisi ja ehitise auditi tegevusalal. Tulenevalt EhS § 24 lg 1 p-st 8 peab pädeva isiku kvalifikatsioon olema tõendatud ehitise auditi tegemisel. Kuna T. Jorsi kvalifikatsioon ei ole tõendatud, siis ei saa tema hinnanguga käesoleva asja lahendamisel arvestada. b) Vaidluse all ei ole, et kaebajale kuuluvad ehitised on lagunenud. Kaebaja leiab, et ehitise kordategemiseks tähtaja andmisel tuleb arvesse võta nii ehitiste seisundit kui ka nende lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid (RKHKo 28.01.2008, 3-3-1-82-07, p 18). Korralduse andmisel ei ole vastustaja ehitiste seisukorda hinnanud ega kaalunud ehitiste kordategemiseks tähtaja andmist. Kui vastustaja leidis, et vundamendid on amortiseerunud ja kasutamiskõlbmatud, siis pidanuks vastutaja kohaldama MaaRS § 6 lg-t 31 ja andma esmalt tähtaja hoonete kordategemiseks. Vastustaja ei ole tähtaja andmist hoonete kordategemiseks MaaRS § 6 lg 31 alusel aga üldse kaalunud. c) Kaebaja ei nõustu seisukohaga, et kui olemasolevatele vundamentidele ei ole hoonete püstitamine võimalik, siis on hoonete kordategemine võimatu. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks hoonete kordategemist on piiratud võimalusega taastada hooned olemasolevatele vundamentidele. Selline tingimus on liialt piirav ja kaebaja õigusi rikkuv. Omanikuna on kaebajal õigus otsustada, milline ehitustehniline viis hoonete kordategemiseks valida. Kui selleks on ehitustehniliselt ja majanduslikult otstarbekam olemasolevad vundamendid lammutada ja ehitada uued, siis kaebaja ei näe mitte ühtegi mõistlikku põhjendust, miks seda ei saa lubada. Maareformi seaduses selliseid piiranguid ei ole. Ka ehitusseadustiku mõttes ei ole tegemist uue hoone püstitamisega, vaid rekonstrueerimisega. d) Arvestades kaebajale kuuluvate ehitiste olukorda, saab hoonete kordategemine toimuda ainult ehitise ümberehitamise ehk rekonstrueerimise teel vastavalt EhS § 4 lg-le 3. Hooned on võimalik korda teha nende rekonstrueerimisega, mille käigus taastatakse osaliselt hävinud hooned. e) Kohtupraktikas on leitud, et ehitise kordategemine MaaRS § 6 lg 31 mõttes on võimalik ka juhul, kui ehitise taastamiseks tuleb olemasolev ehitise osa täielikult lammutada või on juba lammutatud. Haldusorgan ei saa omanikule ette kirjutada, kuidas lagunenud või hävinud ehitis taastada (korda teha).
f) Juhul, kui Ehitusekspertiisibüroo OÜ töö on tõendina lubatav, siis tuleb arvestada ka sellega, et selles on juttu ehitiste taastamisest. Tööst nähtub, et hoonete taastamine (kordategemine) on võimalik vundamentide täieliku rekonstrueerimise teel. g) Vaidlustatud korraldus on vastuolus põhiseaduse § 32 lg 1 esimese lausega. Vaidlustatud korralduse puhul on tegemist haldusaktiga, mis kõige intensiivsemalt piirab kaebaja omandiõigust. Sellega on lõpetatud kaebajale kuuluvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise menetlus ja antud korraldus kõrvaldada xxx katastriüksuselt apellandi omandis olevad ehitised. Vaidlustatud korralduses nimetatud abinõude rakendamine oleks üksnes siis õigustatud, kui puuduksid muud vahendid, mis vähemal määral kahjustaksid kaebajat. Käesoleval juhul vastustaja ei ole kaalunud erinevate valikute vahel ning seetõttu puudub võimalus hinnata otsustuse õiguspärasuse ja vajalikkuse üle. h) Kaebaja soetas ehitised eesmärgiga erastada ostetud hoonete juurde maa ostueesõigusega, ehitised korrastada ning sinna kodu rajada. Notar märkis ehitise müügilepingus ära (punkt 10.1.1.) kaebaja kui ostja õiguse ostetud ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja ei oleks vaidlusaluseid hooneid ostnud, kui ta oleks teadnud, et maa ostueesõigusega erastamine ja hoonete ehitamine ei ole võimalik. Ehitised ei ole lagunenud kaebaja hoolimatuse või tegevusetuse tõttu. i) Kaebaja ostis põlenud elamu ja lagunenud kõrvalhooned (ehitise müügilepingu p. 5.1.4). Kaebaja leiab, et ainult 2005. aasta ortofoto põhjal ei saa väita, et fotol elamut ei ole. Hoone on varjatud puudega. Eluliselt ei ole usutav, et 9 aastat hiljem (1996–2005) on kõikidest hoonetest alles ainult vundamendid. Kaebaja poolt ostetud elamu sai tõsiselt kannatada 2007. a kevadel toimunud tulekahjus. Maa-ameti korraldatud paikvaatlus toimus pärast põlengut. 01.11.2007. a kontroll-lehel (vastuse lisa 3) on Maa-amet märkinud, et elamut ei ole maastikul elamu kujul enam olemas, vaid on põlenud, ning palunud vallavalitsusel üle vaadata, kas põlenud hoone ja vareme juurde on olemas õiguslik alus maa erastamiseks.
14.Jõhvi vald palub vastuses apellatsioonkaebusele (tl 115-116) jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et Tartu Halduskohtu otsus on põhjendanud ja vastab HKMS-is sätestatud nõuetele. Kuigi vastustaja andis kahel korral nõusoleku maa ostueesõigusega erastamiseks, siis Riigikohus on asunud seisukohale, et ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud (RKHKo 29.03.2006, 3-3-1-81-05, p 14). Erastamise menetluse lõpetamine oli käesoleval juhul asjakohane ja otstarbekas, sest katastripidaja poolt korduv katastriüksuse registreerimata jätmine ei võimaldaks kaebajal niikuinii maa ostueesõigusega erastamist lõpetada. Isegi juhul, kui kaebajale määrataks tähtaeg ehitiste taastamiseks, ei jätku ostueesõigusega erastamise menetlus senisel kujul, sest siis määratakse ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning alles peale ehitiste õigusaktidest tulenevate nõuetega vastavusse viimist tekiks kaebajal erastamise õigus ehitiste teenindamiseks vajaliku maa ulatuses vastavalt Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määruse nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ punktile 4.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
15.Ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab kaebuse osaliselt ja tuvastab Jõhvi Vallavalitsuse 19.09.2016. a korralduse nr 1894 õigusvastasuse. Ülejäänud osas jääb kaebus rahuldamata.
16.Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada maaüksust, millel praegu asuvad kaks lagunenud vundamenti. Alternatiivnõudena soovib kaebaja tuvastamist, et vastustaja oli 19.09.2016. a korralduse nr 1894 andmise ajal kohustatud andma kaebajale tähtaja ehitise kordategemiseks.
17.Esmalt lahendab ringkonnakohus põhinõude (I), seejärel alternatiivnõude (II), seejärel põhiseaduslikkuse järelevalve taotluse ja vastab poolte ülejäänud olulistele väidetele (III) ning lahendab lõpuks apellatsioonkaebuse ja menetluskulude küsimuse (IV). I
18.Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleval juhtumil on põhinõudena asjakohane kohustamiskaebus, mis sisaldab ühtlasi ka vaidlustatud korralduse tühistamisnõuet. Kaebaja eesmärgiks on saada võimalus erastada ehitiste juurde ostueesõigusega maad. Kohustamisnõude lahendamine sõltub sellest, kas vastustajal on seadusest tulenev kohustus anda taotletud haldusakt või sooritada toiming ning kas vastustaja kohustus puudutab kaebaja õigusi (RVastS § 6 lg 1).
19.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu lõpphinnanguga, et kohustamisnõue jääb rahuldamata, kuid muudab halduskohtu põhjendusi. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et käesoleval juhtumil kuulub kohaldamisele korralduse andmise ajal kehtinud õigus ning 14.07.2017 jõustunud seadusemuudatus ei mõjuta kohtu hinnangut vaidlustatud korralduse õiguspärasusele (otsuse p 12). Halduskohus on küll põhjendatult tuginenud HKMS § 158 lg 2 lausele 2. Peale selle on Haldusmenetluse käsiraamatus väljendatud seisukohta, et üldise põhimõtte kohaselt tuleb isiku taotlus soodustava haldusakti saamiseks vaadata läbi taotluse esitaja jaoks soodsama seaduseredaktsiooni kohaselt, sest uue seadusredaktsiooni kohaldamine võib endast muidu kujutada ebaehtsat tagasiulatuvat jõudu; koormavatele sätetele tagasiulatuva jõu andmine on aga võimalik vaid siis, kui see on vajalik avalikes või teise isiku huvides ja sellega ei kahjustata õiguspärast ootust ülemäära (I. Pilving. – A. Aedmaa jt. Haldusmenetluse käsiraamat. Tartu 2004, lk 291). Riigikohus on sellest hoolimata asunud seisukohale, et kohustamiskaebuse rahuldamiseks peavad selle eeldused üldjuhul olema täidetud kohtuotsuse tegemise aja seisuga ning leidnud, et kui kohtuotsuse tegemise ajal ei võimalda faktilised asjaolud või õiguslik olukord vastustajal toimingut teha, on see kaebuse rahuldamata jätmise aluseks (RKHKo 01.03.2017, 3-3-1-79-16, p 20; 13.12.2018, 3-15-2561, p 9). Ilma seda pikemalt põhjendamata tõdes Riigikohus teisal vaid, et avalik huvi maareformi lõpetamiseks kaalub igal juhul üles omandiõiguse riive, mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub maatüki oluliseks osaks (RKHKo 26.06.2018, 3-16-579, p 11). Ringkonnakohus järgib menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt Riigikohtu seisukohta ega nõustu eelnevast tulenevalt halduskohtuga, et käesoleval juhtumil saab lähtuda haldusakti andmise ajal kehtinud õigusest.
20.Õiguslik olukord on kohtumenetluse ajal muutunud, sest 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaeg lagunenud ja kasutusest väljalangenud või ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks ning Riigikohtu seisukoht ei võimalda rakendada haldusakti ajal kehtinud õigust. Ringkonnakohus on seisukohal, et kohustamiskaebust ei ole eelneva taustal võimalik rahuldada. Esiteks ei ole xxx maaüksusel ühtegi ehitist, mille juurde oleks võimalik maad ostueesõigusega erastada. Teiseks ei ole peale 14.07.2017 jõustunud muudatust enam võimalik kohustada vastustajat andma kaebajale tähtaeg ehitise kordategemiseks.
21.Lagunenud ehitiste osas märgib ringkonnakohus järgnevat. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse punktis 19 toodud põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (HKMS
§ 201 lg 4). Ka kaebaja on ise seisukohal, et poolte vahel ei ole vaidlust selles osas, et maaüksusel asuvad ehitised on lagunenud. Seetõttu on ainetud kaebaja etteheited Ehituseekspertiisibüroo OÜ hinnangu tõendina kasutamise ja T. Jorsi kvalifikatsiooni osas. Ringkonnakohus märgib, et T. Jorsil ei pruukinud tõepoolest olla 25.05.2016, st Jõhvi Vallavalitsuse tellitud hinnangu esitamise ajal majandustegevuse registris sissekannet ehitise auditi alal. Sellegipoolest nähtub registrist, et T. Jors on 14.06.1994 lõpetanud Tallinna Tehnikaülikooli tööstus- ja tsiviilehituse erialal. Ringkonnakohus peab seda teavet piisavaks, et pidada T. Jorsi fikseeritud asjaolusid ja neile antud hinnangut piisavalt usaldusväärseks, et kasutada neid käesolevas menetluses tõendina. Ringkonnakohus lisab, et selleks, et teha vahet ehitisel ja lagunenud vundamendil, ning seda usutavalt dokumenteerida, ei ole tingimata vajalik sissekanne majandustegevuse registris ega isegi erialane eriharidus. Ka kohus on üldjuhul võimeline paikvaatluse või usutava fotomaterjali põhjal hindama, kas tegemist on veel ehitisega või on juba tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate varemetega, mida ei saa enam pidada MaaRS mõttes ehitiseks. Ringkonnakohus on kokkuvõttes seisukohal, et toimikus olevate tõendite pinnal ei asu xxx maaüksusel midagi, mida saaks pidada ehitiseks MaaRS mõttes.
22.Ringkonnakonnakohus lisab, et kohtule jääb arusaamatuks kaebaja väide, mille kohaselt ei ole eluliselt usutav, et üheksa aasta jooksul jäid kõikidest hoonetest alles ainult vundamendid. Kuna kaebaja omandas 2005. aastal sõlmitud notariaalse müügilepingu järgi põlenud ehitised ning sellest saati ei ole neid ehitisi hooldatud, on eluliselt vägagi usutav, et kunagi omandatud põlenud ehitistest on tänaseks järel vaid lagunenud vundamendid. Ringkonnakohus loeb üldteadaolevaks, et aeg teeb oma töö. Lisaks ei oma praeguse menetluse seisukohalt mingisugust tähendust, kas kaebaja poolt väidetu on eluliselt usutav või mitte.
23.MaaRS 14.07.2017 jõustunud redaktsioon ei võimalda enam anda tähtaega ehitise kordategemiseks. MaaRS § 6 lg 31 uue redaktsiooni seletuskirjas on märgitud järgnevat: „MaaRS § 6 lõike 31 muutmisega kaob võimalus lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise kordategemiseks ning ehitise aluse ja teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks pärast seda. Kehtiva seaduse kohaselt on kohalikul omavalitsusel kaalutlusõigus, kas anda lagunenud ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks või lammutamiseks. Lagunenud ehitis ei ole kunagi isikule erastamisõigust andnud. Lagunenud ehitiste kordategemise regulatsiooniga andis seadusandja selliste hoonete omanikele võimaluse hoonete kordategemisel saada maa erastamise õigus. Seejuures, erastamise õigus sõltus isiku soovist ja hoolsusest. Maareformi algusest on möödunud enam kui 25 aastat, kui isik ei ole tänaseni oma ehitist korrastanud või kõrvaldanud on isik lõplikult minetanud ka võimaluse erastamisõiguse taastamiseks. Lagunenud ehitise olemasolu maatükil ei tohi takistada maareformi läbiviimist muudel alustel olukorras, kus ehitise omanik ei ole 25 aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud. Sellisel juhul võib eeldada omaniku tegevusetust omandist loobumise tahtena. Igal juhul kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse sellise riive, mis tekib kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub reformi läbiviimisel maatüki oluliseks osaks.“1 Eelnevast nähtub seadusandja selge tahe lõpetada maareform ja viia maaõigus ühtsetele õiguslikele alustele. Isegi kui kaebajat puudutav menetlus ei ole kestnud 25 aastat, vaid ligikaudu poole vähem, ei nõrgenda see avalikku huvi maareformi lõpetamise suhtes. Lähtudes seadusandja selgest tahtest ja Riigikohtu seisukohast ei saa seega enam kohustada vastustajat andma tähtaega ehitise kordategemiseks ega vaatama taotlust tähtaja andmiseks uuesti läbi.
24.Kokkuvõttes jääb kohustamisnõue eelnevast tulenevalt rahuldamata.
25.Alternatiivsena esitatud nõue on sõnastatud tuvastamisnõudena. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga, et esitatud alternatiivnõue on tühistamisnõudega hõlmatud (otsuse p 11). Alternatiivnõude lahendamiseks tuleb hinnata, kas vastustaja käitus õiguspäraselt, kui ta ei andnud 19.09.2016. a korraldusega nr 1894 kaebajale MaaRS § 6 lg 31 alusel tähtaega ehitise kordategemiseks, vaid lõpetas menetluse ja andis tähtaja vundamentide kõrvaldamiseks.
26.Ringkonnakohus on seisukohal, et alternatiivnõudena esitatud nõue on tuvastamisnõue, mitte eraldiseisval alusel esitatud tühistamisnõue. Esiteks on nõude alus sama, mis põhinõudelgi, st 19.09.2016. a korraldus nr 1894. Teiseks ei oleks sellisel juhul tegemist alternatiivnõude, vaid kohustamiskaebuse osanõudega, mistõttu tuleks nõude põhjendatuse korral kaebaja põhinõue osaliselt rahuldada. Kolmandaks ei võimalda Riigikohtu seisukoht antud juhul kohustamisnõuet kuidagi teisiti hinnata kui eelmises jaotises selgitatud.
27.Kaebaja on põhjendatud huvina esitanud 12.09.2017, st enne halduskohtumenetluse seadustiku tuvastamiskaebuse lubatavuse nõuete karmistumist 01.01.2018, seisukoha, et ta kavatseb tulevikus nõuda vastustajalt kahju hüvitamist. HKMS § 283 lg 1 järgi tehakse kaebuse lubatavus, sealhulgas kaebeõigus, ning kaebetähtajast ja sisu- ja vorminõuetest kinnipidamine kindlaks kaebuse esitamise ajal kehtinud seadusest lähtudes. Seega kohaldub tuvastamiskaebuse lubatavusele kuni 31.12.2017 kehtinud HKMS redaktsioon. HKMS v.r § 45 lg 2 laused 2 ja 3 sätestasid: „Võimalus esitada hüvitamiskaebus ei välista õigust esitada tuvastamiskaebus sellise haldusakti või toimingu õigusvastasuse kindlakstegemiseks, millega võidi kahju tekitada. Hilisema hüvitamiskaebuse esitamise kavatsus ei anna õigust tuvastamiskaebuse esitamiseks, kui hüvitamiskaebus oleks ilmselgelt perspektiivitu.“ Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna kaebaja on väljendanud soovi esitada hiljem hüvitamiskaebus ning selle eduväljavaated ei ole ilmselgelt perspektiivitud, siis on tuvastamiskaebus lubatav.
28.Alternatiivnõude põhjendatuse osas peatub ringkonnakohus esmalt kaebaja ärakuulamisõigusel. Ärakuulamise osas viitab ringkonnakohus halduskohtu otsuse punktile 23, nõustub sellega ega pea vajalikuks seal toodut üle korrata (HKMS § 201 lg 4).
29.Materiaalse õiguspärasuse osas leiab ringkonnakohus, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise juurde. Halduskohus on õigesti tuvastanud (otsuse p 19), et maaüksusel asunud ehitised olid lagunenud ja kasutusest välja langenud juba ehitiste enampakkumise ja müügi ajal kaebajale. Ringkonnakohus nõustub selle halduskohtu otsuse punktiga ega pea vajalikuks seda korrata (HKMS § 201 lg 4). Kaebaja omandas seega 2005. aastal teadlikult põlenud ja kasutusest välja langenud ehitised ning omandatud ehitised on olnud lagunenud ja kasutusest välja langenud omandamisest saati.
30.Kaebaja esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 27.04.2005. Tol ajal kehtinud MaaRS § 6 lg 31 nägi ette, et lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitisi ei käsitatud ehitistena maareformi seaduse tähenduses ning õigus erastada nende juurde maa ostueesõigusega tekkis alles siis, kui need olid kohaliku omavalitsuse näidatud ajaks korda tehtud, samuti tuli ehitise kordategemise tähtaja andmise korral määrata kindlaks ehitise teenindusmaa, mida oli võimalik pärast ehitise korrastamist erastada. Riigikohus on sellest järeldanud, et lagunenud ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitise korrastamiseks või kõrvaldamiseks ning et kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline ettepanek omanikule teha (RKHKo 26.06.2018, 3-16-579, p 11). Käesoleval juhtumil ei ole Jõhvi Vallavalitsus toimiku materjalidest nähtuvalt andnud kaebajale kunagi tähtaega ehitise korrastamiseks, vaid
andis 19.09.2016. a korralduses nr 1894 omanikule tähtaja ehitise kõrvaldamiseks, mis on isiku omandiõigust märksa intensiivsemalt riivav. Vastustaja ei ole 19.09.2016. a korralduses nr 1894 kaalunud ehitise kordategemiseks tähtaja andmise võimalust, vaid on üksnes tõdenud, et xxx maaüksusel asuvad varemed ei vasta MaaRS § 6 lg-s 3 ehitisele sätestatud nõuetele. Ringkonnakohus on seisukohal, et Jõhvi Vallavalitsus oleks 19.09.2016. a korralduses pidanud vähemalt kaaluma kaebajale ehitise korrastamiseks tähtaja andmise võimalust. Praktikas oli kuni MaaRS 14.07.2017 jõustunud muudatuseni levinud omanikule tähtaja andmine ehitise kordategemiseks (vrd nt RKHKo 26.06.2018, 3-16-579; 13.12.2018, 3-15-2561). Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et ehitiste kordategemist tuli 19.09.2016. a seisuga pidada võimalikuks, sest põhimõtteliselt oleks olnud võimalik taastada ka lagunenud vundamendid ning taasrajada neile hooned. Ringkonnakohus ei jaga halduskohtu seisukohta, mille kohaselt ehitiste lagunemise aeg ja asjaolud ei võimaldanud anda isikule tähtaega nende taastamiseks (otsuse p 20). Halduskohus ei ole selgitanud, kuidas ta sellisele järeldusele jõudis ja mis halduskohtu arvates võimatuse tingis. Samuti tuleb arvestada sellega, et vastustaja müüs kaebajale lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitised. Kaebaja kinnitusel omandas ta ehitised eesmärgiga erastada sinna juurde maa ostueesõigusega erastamise korras, mis on ka eluliselt usutav. Eluliselt on usutav ka kaebaja väide, et ta ei oleks vaidlusaluseid hooneid ostnud, kui ta oleks teadnud, et maa ostueesõigusega erastamine ja hoonete ehitamine ei ole võimalik. Poolte vaheline müügileping (tl 6-8p) ei sisalda küll vastustaja kinnitust maa ostueesõigusega erastamise võimaluse kohta, kuid notari selgitustes sisaldub sellele siiski viide (p 10.1.1). Eelneva põhjal on tõenäoline, et ka vastustaja oli ostja soovist ehitiste juurde maad erastada juba müügi ajal teadlik. Kaebaja ja vastustaja hilisem käitumine viitavad samuti poolte ühisele kavatsusele viia läbi maa ostueesõigusega erastamise menetlus. Kaebaja esitas esmase taotluse maa ostueesõigusega erastamiseks müügitehingule järgneval päeval ning vastustaja rahuldas kahel korral kaebaja taotluse maa ostueesõigusega erastamiseks. 19.09.2016. a korralduses nr 1894 sisalduv üleminek kahelt varasemalt nõusolekult maa ostueesõigusega erastamiseks tähtaja andmisele ehitise kõrvaldamiseks on eelneva valguses järsk. Ehitise kordategemiseks tähtaja mitteandmine oleks vajanud eelneva valguses vähemalt eraldi põhjendust. Kuna vastustaja ei ole olulises osas kaalutlust üldse teostanud, siis on Jõhvi Vallavalitsuse 19.09.2016. a korraldus nr 1894 eelnevast tulenevalt kaalutlusvigane.
31.Vastustaja on väitnud, et isegi juhul kui kaebajale oleks määratud tähtaeg ehitiste taastamiseks, ei oleks ostueesõigusega erastamise menetlus jätkunud senisel kujul, sest siis oleks määratud ehitiste teenindamiseks vajalik maa ning alles peale ehitiste õigusaktidest tulenevate nõuetega vastavusse viimist oleks tekkinud erastamise õigus ehitiste teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. Vabariigi Valitsuse 30.06.1998. a määruse nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra kinnitamine“ p 4 alap 2 järgi määratakse ehitise teenindamiseks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad. Vastustaja on osutanud sellele, et nimetatud määruse järgi määratav maa on väiksem, kui oleks olnud võimalik erastada ostueesõigusega. Ringkonnakohus nõustub väitega, et ehitise juurde ostueesõigusega erastatava maa määramise ja ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise alused erinevad, mistõttu võivad erineda ka erinevatel alustel määratud maade suurused. Ringkonnakohus ei nõustu aga vastustaja argumendiga, et sellisel juhtumil polnud mõtet hakata andma kaebajale tähtaega ehitise kordategemiseks. See, kas isik soovib talle antud tähtaja jooksul ehitise korrastada, on isiku otsus, mida ei saa langetada isiku eest kohalik omavalitsus.
32.Kokkuvõttes on Jõhvi Vallavalitsuse 19.09.2016. a korraldus nr 1894 niisiis kaalutlusvigane ja järelikult õigusvastane haldusakt.
III
33.Kaebaja on esitanud ka MaaRS § 6 lg-te 3 ja 31 alates 14.07.2017 kehtiva redaktsiooni suhtes põhiseaduslikkuse järelevalve taotluse, mille halduskohus jättis läbi vaatamata (resolutsiooni p 2, otsuse p 24). Kuna ringkonnakohus kohaldab nimetatud sätteid kaebaja suhtes, siis võtab ringkonnakohus seisukoha ka põhiseaduslikkuse järelevalve taotluse osas. Kaebaja leidis, et tal on õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttest ning Riigikohtu praktikast tulenevalt alus eeldada, et talle maa ostueesõigusega erastamine otsustatakse avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja lõppjäreldusega. Esiteks leiab ringkonnakohus, et kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust maa ostueesõigusega erastamiseks, ja viitab vastustaja poolt välja toodud Riigikohtu lahendile, mille kohaselt: „Ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud“ (RKHKo 29.03.2006, 3-3-1-81-05, p 14). Ringkonnakohus leiab, et eelnevast sõltumatult tuleb arvesse võtta kaebajale haldusorgani poolt antud võimalikke kinnitusi. Käesoleval juhtumil ei nähtu aga toimiku materjalidest, et vastustaja oleks kaebajale kinnitanud, et viimane saab ehitiste juurde maad ostueesõigusega erastada. Notariaalses lepingus sisaldub vaid notari poolne selgitus, mis seisneb tähelepanu juhtimises nimetatud võimalusele (lepingu p 10.1.1). Teiseks leiab ringkonnakohus, et 14.07.2017 jõustunud muudatuse üheks keskseks eesmärgiks oli jõuda maareformiga lõpule. Eelnõu seletuskirjas on korduvalt mainitud maareformi lõpetamist kui ühte muudatuste eesmärki.2 Ringkonnakohus leiab, et tegemist on kaaluka eesmärgiga. Olgugi, et vacatio legis selle reformiseaduse jõustamiseks oli lühike (Riigikogu võttis eelnõu vastu 14.06.2017, Vabariigi President kuulutas välja 22.06.2017, Riigi Teataja avaldas 04.07.2017, jõustus 14.07.2017) ning vastuvõtmine ja jõustumine langesid lisaks suveaega, mis on teatavasti puhkuste aeg, ei kaalu kõik need asjaolud ringkonnakohtu hinnangul siiski üles avalikku huvi. Maareformi seadus on, nagu pealkirigi ütleb, reformiseadus. Reformiseaduse puhul on usaldus seaduse püsimisse muutmatul kujul väiksem, sest tegemist ongi olemuslikult üleminekuseadusega vanast olukorrast uude. Lisaks on kohtutel, sh Riigikohtul võimalik võimalikke ebasoovitavaid tagajärgi vältida põhiseaduskonformse tõlgendamisega, sest seadust, mida on võimalik tõlgendada nii põhiseadusevastaselt kui ka põhiseaduspäraselt, tuleb teatavasti tõlgendada põhiseaduspäraselt. Samuti aitab võimalikku ebaõiglust üksikjuhtumil kõrvaldada riigivastutus. Kokkuvõttes ei pea ringkonnakohus käesoleval juhtumil niisiis võimalikuks põhiseaduslikkuse järelevalve algatamist MaaRS § 6 lg-te 3 ja 31 alates 14.07.2017 kehtiva redaktsiooni suhtes ja jätab kaebaja taotluse rahuldamata.
34.Kaebaja viited MaaRS varasemale redaktsioonile, mis võimaldasid käsitada ehitisena ka ehitusluba on ainetud, kuna kaebajale ei ole väljastatud ehitusluba Mäeotsa maaüksusele ehitise püstitamiseks. IV
35.Ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse resolutsiooni p 1 ja teeb uue otsuse, millega rahuldab kaebuse osaliselt ja tuvastab Jõhvi Vallavalitsuse 19.09.2016. a korralduse nr 1894 õigusvastasuse. Ülejäänud osas jääb kaebus rahuldamata.
36.Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 108 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. HKMS § 109 lg 4 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata,
muudab ta menetluskulude jaotust. Ringkonnakohus leiab, et kuna kaebuse põhinõue jääb rahuldamata, ent alternatiivnõue kuulub rahuldamisele, siis tuleb mõlema kohtuastme menetluskulud jagada poolte vahel protsentuaalselt 50/50.
37.HKMS § 109 lg 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid; kirjalikus menetluses esitatakse menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid kohtu poolt määratud tähtaja jooksul; kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud. Kaebaja tasus halduskohtus riigilõivu 15 eurot (tl 15) ja taotles 1980 euro kohtuväliste kulude väljamõistmist (tl 66-70). Ringkonnakohtus tasus kaebaja samuti riigilõivu 15 eurot (tl 109) ning taotleb 720 euro kohtuväliste kulude väljamõistmist (tl 123-126). Vastustaja ei ole kohtuväliste kulude vajalikkusele ja põhjendatusele vastu vaielnud ning ka ringkonnakohtul ei ole selles osas etteheiteid. Kaebaja menetluskulud on kokku niisiis 2730 eurot, millest 50% moodustab 1365 eurot, mis tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.
/Allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.