T.N. kaebus keskkonnaministri 25.05.2018 käskkirja nr 12/18/411 õigusvastasuse tuvastamiseks Kadakatuka kinnisasja enampakkumise tulemuse osas ja Keskkonnaministeeriumilt varalise kahju hüvitise 8363 eurot väljamõistmiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – T.N., volitatud esindaja advokaat Kristjan Aava Vastustaja – Keskkonnaministeerium, volitatud esindaja Toomas Kutti
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta T.N. kaebus rahuldamata.
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 13.02.2019 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Maa-amet viis keskkonnaministri 08.04.2018 käskkirjade alusel 08.05.2018 läbi avaliku kirjaliku enampakkumise, kus müüdi Kadakatuka kinnisasi (katastrinumber 53101:001:0589, kinnistusregistri nr 9628450, suurus 5,29 ha, 100% maatulundusmaa), mis asub Lääne maakonnas Lääne-Nigula vallas Nõva külas.
2.Keskkonnaminister kinnitas 25.05.2018 käskkirjaga nr 1-2/18/411 avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused ja otsustas riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel, et Kadakatuka kinnisasja ostmiseks õigustatud isik on Kaasiku talu OÜ, kes kasutas enne
3-18-1246
kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist viimasena 10.02.2015 sõlmitud maa ajutiseks kasutamiseks andmise lepingu alusel enam kui poolt kinnisasjast.
3.T.N. (kaebaja) esitas 25.06.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse keskkonnaministri 25.05.2018 käskkirja tühistamiseks osas, millega kinnitati enampakkumise tulemusel Kadakatuka kinnistu omandamisel õigustatud isikuks Kaasiku talu OÜ, ja Keskkonnaministeeriumi kohustamiseks kinnitama enampakkumise tulemused uuesti.
4.Halduskohus võttis 27.06.2018 määrusega kaebuse menetlusse ja luges vastustajaks keskkonnaministri.
5.Halduskohus kaasas 15.08.2018 määrusega kolmanda isikuna menetlusse Kaasiku talu OÜ, kellele enampakkumise tulemusena vaidlusalune kinnistu võõrandati ja luges vastustajaks keskkonnaministri asemel Keskkonnaministeeriumi.
6.Kaasiku talu OÜ andis 12.09.2018 kohtule teada, et ta ei ole enam vaidlusaluse kinnistu omanik.
Halduskohus andis 15.10.2018 määrusega kaebajale võimaluse kaebuse nõudeid muuta.
8.Kaebaja muutis 30.10.2018 avalduses kaebuse nõudeid, taotledes keskkonnaministri 25.05.2018 käskkirja õigusvastasuse tuvastamist Kadakatuka kinnistu enampakkumisel Kaasiku talu OÜ õigustatud isikuks lugemise osas ja vastustajalt varalise kahju 8363 eurot väljamõistmist.
9.Halduskohus lubas 27.11.2018 määruses kaebajal kaebuse nõudeid muuta ja kõrvaldas Kaasiku talu OÜ menetlusest.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
10.Kaebaja seisukohad on järgmised:
10.1.Kaasiku talu OÜ-l puudus eelisostuõigus, sest maa kasutusleping oli tähtaja möödumise tõttu lõppenud. Lõppenud õigussuhte alusel ei saa tekkida õigusi ja kohustusi. Kaasiku talu OÜ-ga sõlmiti maa kasutamise leping maaomaniku kindlaksmääramiseni maareformi käigus, kuid mitte kauemaks kui 31.12.2017. Maaomanik määrati kõige hiljemalt kindlaks omaniku kande tegemisega kinnistusraamatusse, mis toimus 15.09.2017, st 8 kuud enne enampakkumise toimumist. Kuna maa kasutamise leping oli 15.09.2017 lõppenud, ei ole Kadakatuka kinnistut põllumajanduslikul eesmärgil kasutatud järjepidevalt ja puudus alus RVS § 66 lg 7 kohaldamiseks. Riigivaraseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu 171 SE seletuskirja (lk 25) järgi on eelisõiguse andmise eesmärk toetada jätkusuutlikku põllumajandustootmist. Kaebaja hinnangul tähendab see maa sihtotstarbelist kasumist kuni enampakkumise toimumiseni. Praegusel juhul oli maa sihtotstarbeline kasutamine lõppenud. Vastustaja pidanuks enne haldusakti andmist asjaolud välja selgitama. Seda, et õigustatud isik ei kasutanud Kadakatuka kinnistut põllumajanduslikul eesmärgil ja tal puudus selleks huvi, näitab asjaolu, et õigustatud isik võõrandas omandatud kinnistu samal päeval (27.06.2018) edasi Travelease OÜ-le, kelle põhitegevusalaks on äriregistri andmetel reisikorraldajate tegevus.
10.2.Lisaks kasutas Kaasiku talu OÜ maad väiksemas ulatuses. 2015. a lepinguga anti Kaasiku talu OÜ kasutada 4 põllumassiivi kogupindalaga 3,8 ha. Kadakatuka kinnistu pindala on 5,29 ha. Seega puudus eelisõigus 1,49 ha suuruse maa omandamiseks.
2(6)
3-18-1246
10.3.Kadakatuka kinnistu turuväärtuseks on 24 863 eurot. Kaebaja tegi enampakkumisel kõrgeima pakkumise 16 500 eurot. Seega on kaebajal saamata jäänud tulu 8363 eurot. Kahju tekkimine on põhjuslikus seoses vaidlusaluse haldusaktiga.
11.Vastustaja palus jätta kaebuse läbi vaatamata või rahuldamata. Põhjendused:
11.1.Käskkiri on õiguspärane, menetlus- ega vorminõudeid ei ole rikutud, samuti ei ole rikutud kaebaja õigusi. Antud juhul olid täidetud kõik RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 toodud tingimused: avalikul enampakkumisel müüdi maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasi, mis sisaldab 0,16 ha suurust haritava maa ja 3,76 ha suurust loodusliku rohumaa kõlvikut; eelisõigust omav isik kasutas viimasena kinnisasjast enam kui poolt põllumajandusliku kasutuslepingu alusel; isik osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks ja esitas 5 tööpäeva jooksul kirjaliku avalduse eelisõiguse teostamiseks. Puudusid seaduslikud välistused enampakkumise tulemuse kinnitamiseks Kaasiku talu OÜ kasuks (kasutusleping ei lõppenud kasutajapoolse rikkumise tõttu).
11.2.Kasutuslepingu kohaselt kasutati maad lammaste ja veiste karjatamiseks ning põllumajandussaagi kasvatamiseks, st põllumajanduslikul otstarbel. Leping sõlmiti maaomaniku kindlaksmääramiseni, kuid mitte kauemaks kui 31.12.2017 (kuni 31.12.2017 kehtinud Vabariigi Valitsuse 06.06.2007 määruse nr 169 „„Maareformi seaduse” § 31 lõikes 2 nimetatud maa ajutiseks kasutamiseks andmise kord“ (määrus nr 169) § 6 lg 2). Maareformi käigus jäeti Kadakatuka kinnistu riigi omandisse, registreeriti 22.08.2017 riigi kinnisvararegistris ja kanti 24.10.2017 kinnistusraamatusse. Seega lõppes kasutusleping maa riigi omandisse jätmisega, olles viimane vaidlusaluste maaüksuste suhtes sõlmitud kasutusleping. Viimasena kasutamise nõue ei tähenda, et kasutusleping peaks olema kehtiv ka enampakkumise ja võõrandamise menetluse ajal. Sellist tingimust ei saa olla, sest reformimata riigimaa ajutiseks kasutamiseks sõlmitakse lepingud maksimaalse tähtajaga kuni maaomaniku kindlaksmääramiseni maareformi käigus. Kui maareformi käigus jäetakse maa riigi omandisse ja riik selle enampakkumisel võõrandab, ei saa sellise maa osas kuidagi enam olla kehtivat ajutise kasutamise lepingut. Lisaks ei ole võimalik sellist nõuet tuletada ka seadusest. RVS § 105 lg 2 sätestab selgelt, keda loetakse viimasena maad kasutanud isikuks. Eelnõu 171 SE seletuskirjas selgitatakse, et sätte eesmärgiks on soodustada senise maaharimise jätkamist ja eelistada isikut, kes tegelikult maad viimasena kasutas ja sellesse investeeris. Sätte muudatusega anti eelisõigus isikule, kelle ajutise kasutamise leping lõppes seoses maaomaniku kindlaksmääramisega maareformi käigus. Sama eesmärki kannab ka RVS § 66 lg 7. See, et vaidlusalune kinnistu ei olnud pärast maa riigi omandisse jätmist enam kasutuses, ainult kinnitab seda, et Kaasiku talu OÜ oli viimane kasutaja. Seega oli tal eelisõigus omandada kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga.
11.3.RVS § 105 lg-st 2 nähtuvalt piisab eelisõiguse teostamiseks, kui maa kasutaja kasutas vähemalt poolt kinnisasjast. RVS § 66 lg-t 7 tuleb kohaldada koostoimes RVS § 105 lg-ga 2. Kadakatuka kinnisasja suurus on 5,29 ha, seega pidi eelisõiguse teostamise õiguse tekkimiseks olema antud sellest maast kasutada vähemalt 2,65 ha. Kasutuslepingu esemeks oli 4 maatükki suurusega 1 ha, 1,4 ha, 0,4 ha ja 1 ha (0,4 ha suurune maaüksus ei kuulu Kadakatuka kinnistu koosseisu). Järelikult oli kasutuses olevate maaüksuste pindalaks kokku 3,4 ha, st enam kui pool praegusest Kadakatuka kinnistust.
11.4.Tähtsust ei oma, kellele ja millal Kaasiku talu OÜ Kadakatuka kinnistu edasi võõrandas. Pärast haldusakti andmist tehtud toimingud ja tehingud ei muuda andmise ajal õiguspärast haldusakti tagantjärele õigusvastaseks.
11.5.Riigivara võõrandamisel enampakkumise käigus on alghinnaks selle harilik väärtus, mis on kohalik keskmine müügihind ehk turuhind. Kaebaja viidatud referentskinnistu erineb 3(6)
3-18-1246
Kadakatuka kinnistust oluliselt. Kadakatuka kinnistu hinnaks kujunes enampakkumisel 16 500 eurot, mis ongi selle tegelikuks turuhinnaks. Kaebaja põhjendused kahju tekkimise ja selle suuruse kohta ei ole asjakohased.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Vaidlus toimub selle üle, kas Kaasiku talu OÜ-l oli läbiviidud enampakkumisel eelisõigus Kadakatuka kinnistu omandamiseks. Vastustaja tugines 25.05.2018 käskkirja andmisel RVS § 66 lg-le 7 ja § 105 lg-le 2.
13.RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul otstarbel kasutatava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel on võõrandatavat maad enne enampakkumist viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel kasutanud isikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus kinnisasi omandada enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta 5 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. Selles lõikes nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle kasutajapoolse rikkumise tõttu. RVS § 105 lg 2 sätestab, et RVS-i alusel kasutamiseks andmata haritava maa või loodusliku rohumaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel on RVS § 66 lg-s 7 nimetatud õigustatud isikuks isik, kes kasutas enne kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist viimasena enam kui poolt võõrandatavast kinnisasjast maa ajutise kasutamise lepingu alusel.
14.Kaebaja peab vaidlusalust käskkirja õigusvastaseks põhjusel, et Kaasiku talu OÜ kasutusleping oli enne enampakkumist lõppenud, mistõttu puudus ta eelisõigus. Samuti ei kasutanud Kaasiku talu OÜ võõrandatavat maad terves ulatuses, seega puudus tal eelisõigus terve kinnistu omandamiseks. Muude tingimuste täitmist ei ole kaebaja vaidlustanud, mistõttu kohus neid ei kontrolli (HKMS § 2 lg 3).
15.Kohus jääb 20.07.2018 määruses toodud seisukoha juurde, et vastustaja luges õiguspäraselt Kaasiku talu OÜ eelisõigust omavaks isikuks. Vaidluse all ei ole asjaolu, et Kaasiku talu OÜ kasutas vaidlusalust maad maa ajutise kasutamise lepingu alusel kuni kinnistu registreerimiseni riigi kinnisvararegistris (RVS § 105 lg 2). Pärast seda ei ole seda maad kellegi kasutusse antud. Seega oli Kaasiku talu OÜ kinnistu viimane kasutaja ja õigustatud isik RVS § 66 lg 7 tähenduses.
16.RVS-ist ei tule nõuet, et eelisõigust omav isik pidanuks kasutama maad kuni enampakkumise korraldamiseni. Maareformi seaduse § 31 lg-st 2, maareformi seaduse muutmise seaduse (vastu võetud 26.10.2005) §-st 24 ja määruse nr 169 § 6 lg-st 2 nähtuvalt ei saanud maa ajutise kasutamise lepinguid sõlmida kauemaks kui maaomaniku kindlaksmääramiseni maareformi käigus. Järelikult pärast maa riigi omandisse jätmist maa ajutise kasutamise leping lõppes. Vaatamata sellele on RVS § 105 lg-s 2 tunnistatud maad maa ajutise kasutamise lepingu alusel kasutanud isikut õigustatud isikuna RVS § 66 lg 7 mõttes.
17.Samuti ei reguleerita õigusaktides, kui pikk aeg tohib jääda kinnistu riigi kinnisvararegistris registreerimise ja enampakkumise vahele selleks, et saaks lugeda maad viimati kasutanud isikut eelisõigust omavaks. Kinnistu enampakkumisele paneku üle otsustamine ja enampakkumise korraldamine sõltuvad riigi kinnisvara valitseja otsustus- ja tegevuskiirusest ja poliitilistest valikutest ega sõltu mingil määral maad varem kasutanud isikust. Isikul puudub õigus nõuda, et riik oma maa võõrandaks. Sellest tulenevalt ei ole kuidagi põhjendatud maa varasema kasutaja asetamine halvemasse olukorda tulenevalt asjaoludest, mis ei olnud tema kontrolli all.
4(6)
3-18-1246
Iseenesest ei saanud ka see, et Kaasiku talu OÜ vaidlusalust maad veidi üle 8 kuu ei kasutanud (maa registreeriti riigi kinnisvararegistris 22.08.2017 ja enampakkumine viidi läbi 08.05.2018), mõjutada vaidlusaluse maa olukorda sedavõrd oluliselt, et olnuks põhjust lugeda Kaasiku talu OÜ eelneva maa kasutamisega seotud panust ja investeeringut tähtsusetuks ja väärtuse kaotanuks.
18.Kuna kaebaja esitatud tingimusi seadusest ei tule, siis ei saanud vastustaja neist enampakkumise läbiviimisel lähtuda. Vastasel juhul olnuks tegemist õigusvastase ja Kaasiku talu OÜ õigusi rikkuva käitumisega.
19.Kohtu hinnangul toetab eeltoodud tõlgendust ka riigivaraseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu 171 SE seletuskiri1 (lk 39), kus on öeldud järgmist: „Sätte eesmärgiks on soodustada senise maaharimise jätkamist ja eelistada isikut, kes tegelikult maad viimasena kasutas ja sellesse investeeris. Seetõttu antakse muudatusega eelisõiguse kasutamise võimalus isikule, kes kasutas riigile kuuluvat maad viimasena maa ajutise kasutamise lepingu alusel. Selliselt vähendatakse võimalust, et eelisõiguse kasutamise eesmärgil sõlmitakse vahetult enne riigi omandisse vormistamist lühikeseks ajaks lepinguid, mille alusel maad tegelikult põllumajanduslikult ei kasutata.“ Sellest järeldub, et eelistatakse isikut, kes maad tegelikult ja pikemaajaliselt kasutas. Kaasiku talu OÜ kasutas tegelikult Kadakatuka kinnistu maad enne maa riigi omandisse jätmist 10.02.2015 sõlmitud lepingu alusel, seega 2,5 aastat. Arvestades tema tööd selle maaga ja investeeringut sellesse maasse oli põhjendatud eelistada teda selle maa omandamisel, et ta saaks jätkata senist maakasutust. Vastupidist järeldust ei ole võimalik teha ka kaebaja viitest samale seletuskirjale (lk 25), kus on öeldud järgmist: „Alates 2011. a algusest on senisel maakasutajal olnud eelisõigus lepingu sõlmimiseks nii riigimaa enampakkumisel rentimise kui ka müügi korral. Maa rendile andmisel enampakkumise teel on eelisõiguse kasutamise võimalus vaid isikul, kes kasutas maad ajutise kasutamise lepingu alusel, mitte aga isikul, kes kasutas maad rendilepingu alusel (riigivara kasutamiseks andmine). Maa ajutise kastutamise lepingu puhul on maa riigi omandisse vormistamata. Samas ei oma maa kasutusse andmise seisukohast tähendust, kas isik kasutas reformimata maad või riigimaad. Eelisõiguse andmise eesmärgiks on toetada jätkusuutlikku põllumajandustootmist. Isikuid, kes kasutasid maad rendilepingu alusel, tuleks kohelda võrdselt isikutega, kes kasutasid maad maa ajutise kasutamise lepingu alusel. Lähtudes võrdse kohtlemise põhimõttest ja jätkusuutliku põllumajanduse tagamise eesmärgist, tuleb rendienampakkumisel anda eelisõigus ka sellele tootjale, kes kasutas eelnevalt riigimaad rendilepingu alusel.“ Eeltoodust tuleb, et võõrandatava maa osas omavad võrdselt eelisõigust nii need isikud, kes kasutasid maad rendilepingu alusel, kui ka need isikud, kes kasutasid maad maa ajutise kasutamise lepingu alusel. Kaasiku talu OÜ kasutas maad maa ajutise kasutamise lepingu alusel, seega oli tal eelisõigus maad omandada. Pärast maa riigi omandisse jätmist ei ole maad rendilepingu alusel kasutada antud, seega oli Kaasiku talu OÜ viimane maa kasutaja. Eelviidatud selgitusest ei järeldu kuidagi, et kui maa ajutise kasutamise lepingu lõppemise ja enampakkumise korraldamise vahele on jäänud teatav ajavahemik, siis kaotab maad viimasena kasutanud isik oma eelisõiguse.
20.Asjakohatu on kaebaja viide sellele, et Kaasiku talu OÜ võõrandas Kadakatuka kinnistu omandamisel selle kohe edasi teisele ettevõtjale, kes ei tegele äriregistri kohaselt põllumajandusega. HKMS § 158 lg 2 järgi hindab kohus haldusakti ja toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga. Vaidlusaluse käskkirja andmise ajal ei teadnud vastustaja ega pidanudki teadma, mida Kaasiku talu OÜ kavatseb omandatava kinnistuga edasi teha. Sellise kavatsuse välja selgitamise kohustust seadus ei sätesta. Käskkirja andmise ajal oli Kaasiku talu OÜ-l eelisõigus Kadakatuka kinnistut omandada, seega on vaidlusalune käskkiri õiguspärane olenemata sellest, mida Kaasiku talu OÜ selle kinnistuga edasi tegi. Kinnistu omandamisel oli Kaasiku talu OÜ-l kinnistu omanikuna kinnistu vaba kasutus- ja käsutusõigus. Ta ei pidanud kellelegi aru andma, mida ta oma kinnistuga edasi teeb. Sellist kohustust ei ole seadus talle pannud. Samuti ei pannud seadus talle kohustust omandavat kinnisasja teatud tähtaja jooksul põllumajanduslikul eesmärgil kasutada. Seega ei muutnud Kadakatuka kinnistu edasine võõrandamine käskkirja edasi- ega tagasiulatuvalt õigusvastaseks.
21.Põhjendamatu on kaebaja etteheide, et Kaasiku talu OÜ ei kasutanud Kadakatuka kinnistut terves ulatuses. RVS § 105 lg 2 sätestab selgesõnaliselt, et eelisõiguse tekkimiseks piisab, kui isik on kasutanud võõrandatavast maast enam kui poolt. Vastustaja on ära näidanud ja kaebaja ei ole sellele vastu vaielnud, et Kaasiku talu OÜ kasutas Kadakatuka kinnistust 3,4 ha, mis on enam kui pool, sest Kadakatuka kinnistu suurus on 5,29 ha ja pool sellest on 2,65 ha. Järelikult vastas Kaasiku talu OÜ ka sellele nõudele ja vaidlusaluse käskkirja õigusvastasuse tuvastamiseks puudub alus.
22.Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et vaidlusalune käskkiri on õiguspärane ja kaebaja tuvastamisnõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna käskkiri on õiguspärane, puudub alus rahuldada kahju hüvitamise nõuet (riigivastutuse seaduse § 7 lg 1). Seega tuleb ka hüvitamisnõue jätta rahuldamata.
23.Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole tema menetluskulusid tõendavaid dokumente tähtaegselt kohtule esitanud, seetõttu jäävad tema võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.