Palumetsa OÜ kaebus Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) 10.09.2018 protokolli nr 9-47.7/21 p-s 2.3 sisalduva otsuse tühistamiseks, RMK 18.09.2018 otsuse nr 1-32/67 osaliseks tühistamiseks, RMK 02.10.2018 otsuse nr 9-47.7/34 tühistamiseks; RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tuvastamiseks ning RMK või alternatiivselt OÜ Eesti Metsnik kohustamiseks kõrvaldama tühistatud haldusaktide tagajärjed
Menetlusosalised
Kaebaja – Palumetsa OÜ, volitatud esindajad vandeadvokaat Allar Jõks ja advokaat Mirjam Vichmann Vastustaja – Riigimetsa Majandamise Keskus, volitatud esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kolmas isik – OÜ Eesti Metsnik, volitatud esindaja advokaat Martin Kirsipuu
Asja läbivaatamine
11.12.2018
RESOLUTSIOON
Rahuldada Palumetsa OÜ kaebus osaliselt.
2.Tühistada RMK 10.09.2018 protokolli nr 9-47.7/21 p-s 2.3 sisalduv otsus, RMK 18.09.2018 otsus nr 1-32/67 Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK 02.10.2018 otsus nr 9-47.7/34.
3.Tuvastada RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu tühisus.
Mõista RMK-lt Palumetsa OÜ kasuks välja menetluskulud summas 4500 eurot.
Jätta RMK ja OÜ Eesti Metsnik menetluskulud nende endi kanda.
3-18-1926
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.01.2019 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.RMK juhatuse 12.06.2018 otsusega nr 1-32/44 ja nõukogu 15.06.2018 koosoleku otsusega nr 1-11/4 moodustatud kinnisvara enampakkumiste ettevalmistamise ja läbiviimise komisjon (komisjon) viis läbi avaliku kirjaliku enampakkumise, mille raames olid mh müügis Hiiumaal, Vilivalla külas asuv Pikametsa kinnisasi (katastritunnus 63901:003:0402, registriosa number 1263833, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV41635; Pikametsa kinnisasi) ning Hiiumaal, Heigi külas asuv Metsvitsa kinnisasi (katastritunnus 39201:004:0949, registriosa number 1246033, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV40735; Metsvitsa kinnisasi).
2.Kirjalike pakkumiste esitamise tähtaeg lõppes 28.08.2018 kell 11.00. Kokku esitati tähtaegselt 141 pakkumist 34 kinnisasjale. Teiste seas esitasid Palumetsa OÜ ja OÜ Eesti Metsnik pakkumised Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade omandamiseks (tl 88).
3.Komisjoni 30.08.2018 kinnisvara enampakkumise koosoleku protokolli nr 9-47.7/4 p-s 3 märgiti, et „riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg-tes 6 ja 7 ning § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigusega isikutel, kes enampakkumisel osalesid, tuleb eelisõiguse saamiseks viie tööpäeva jooksul alates protokolli saamisest (st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018) esitada kirjalik taotlus e-postile: [email protected], et ta soovib seda õigust kasutada“ (tl 6).
4.Palumetsa OÜ esitas 07.09.2018 RMK-le avaldused, milles teatas, et soovib teostada Pikametsa kinnisasja ja Metsvitsa kinnisasja suhtes eelisostuõigust (tl 8-9).
5.Komisjoni 10.09.2018 kinnisvara enampakkumise koosoleku protokolli nr 9-47.7/21 p-ga 2.3 otsustati mitte arvesse võtta Palumetsa OÜ ostueesõiguse avaldust Metsvitsa ja Pikametsa müügiobjektidele, kuna taotlus esitati hilinemisega (tl 10).
6.Palumetsa OÜ esitas 24.09.2018 RMK-le taotluse, milles palus komisjoni 10.09.2018 protokolli p-ga 2.3 vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamist ning uue otsuse tegemist, arvestades Palumetsa OÜ 07.09.2018 avaldusi, või alternatiivselt eelisostuõiguse teostamise avalduste esitamise tähtaja ennistamist (tl 12).
2(10)
3-18-1926
7.RMK tegi 18.09.2018 (allkirjastatud 25.09.2018) otsuse nr 1-32/67, millega mh kinnitati Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade osas läbiviidud enampakkumise võitjaks OÜ Eesti Metsnik (tl 18).
8.RMK jättis 02.10.2018 vastusega / otsusega nr 9-47.7/34 Palumetsa OÜ 24.09.2018 taotluse rahuldamata (tl 15).
9.Palumetsa OÜ esitas 10.10.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse RMK 10.09.2018 protokolli p-s 2.3 sisalduva otsuse tühistamiseks, RMK 25.09.2018 otsuse osaliseks tühistamiseks (Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas) ning RMK 02.10.2018 otsuse tühistamiseks (tl 2).
10.RMK ja OÜ Eesti Metsnik sõlmisid 10.10.2018 Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu (tl 48).
11.Kinnistusraamatusse on 23.10.2018 kantud 10.10.2018 kinnistamisavalduse alusel Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade omanikuna OÜ Eesti Metsnik ning 12.10.2018 kinnistamisavalduse alusel (käesolevas haldusasjas tehtud 12.10.2018 määruse alusel – tl 26) keelumärked Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimise keelamiseks Palumetsa OÜ kasuks.
12.Palumetsa OÜ esitas 29.10.2018 ja 09.11.2018 halduskohtule kaebuse täiendused (tl 55 ja 62) paludes lisaks 10.10.2018 kaebuses esitatud nõuetele tuvastada RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud ostu-müügilepingu (nii kohustus- kui käsutustehingu) tühisus. Samuti palub kaebaja kohustada RMK-d kõrvaldama vaidlustatud haldusaktide tagajärjed – selleks kohustada kolmandat isikut andma nõusolek omanikukande kustutamiseks kinnistusregistris, st teha kohtuotsus, mis asendaks kolmanda isiku nõusolekut.
13.RMK ja OÜ Eesti Metsnik esitasid 16.11.2018 vastused kaebusele, paludes jätta kaebus rahuldamata (tl 73 ja 94).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
14.Kaebuse põhjendused: 1) Vaidluse põhiküsimus on, kas esineb mõjuv põhjus haldusmenetluses tähtaja ennistamiseks. Valitseva kohtupraktika kohaselt peetakse mõjuvaks põhjuseks tähtaja ennistamisel haldusorgani eksitavat käitumist. Vastustaja, kes määras tähtaja eelisostuõiguse teostamiseks hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018, kuid pidas 07.09.2018 esitatud avaldust mittetähtaegseks, on käitunud eksitavalt ja vastuoluliselt. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 136 lg 7 sätestab, et kui tähtpäeva saabumine on määratud teatud kuupäeva, kellaaja või sündmuse toimumisega, saabub tähtpäev sellel kuupäeval, kellaajal või sündmuse saabumisel. 2) Kaebajal puudus kohustus kontrollida haldusorgani tegevust haldusmenetluse juhtimisel ning korrigeerida tehtud eksimusi. Isikul on õigus usaldada haldusorgani antud juhiseid haldusmenetluse läbiviimisel. Sellest tulenevalt puudus kaebajal põhjus kahelda vastustaja esitatud juhiste, kaasa arvatud menetlustähtaegade õiguspärasuses. Kaebaja pöördus õigusnõustaja poole pärast otsuse talle teatavaks tegemist. Isegi juhul, kui kaebaja oleks enampakkumises osalemisel kasutanud õigusnõustajate abi, ei välistaks see menetlustähtaja ennistamist. 3) Kuna kaebaja avaldus on loetud mittetähtaegseks ning menetlustähtaja ennistamise taotlus on jäetud rahuldamata, ei saanud kaebaja teostada eelisostuõigust. Seetõttu on kinnistute suhtes 3(10)
3-18-1926 läbiviidud enampakkumise võitjaks kuulutatud õigusvastaselt kolmas isik. Kaebuse eesmärk on saavutada olukord, kus kaebaja saaks teostada eelisostuõigust kinnistute suhtes. 4) HKMS § 5 lg 2 alusel võib kohus koos haldusakti tühistamisega teha otsuse resolutsioonis kindlaks ka sellise tehingu tühisuse, mille tegemisele see tahteavaldus oli suunatud. Enampakkumisel võõrandatavaid kinnistuid ei ole lubatud võõrandada mistahes teisele isikule peale isiku, kes on RVS § 66 lg 6 alusel kasutanud eelisostuõigust. TsÜS § 87 alusel on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine. Kui kohus rahuldab kaebaja tühistamsinõuded, on vastustaja ja kolmanda isiku vaheline 10.10.2018 notariaalne tehing RVS § 66 lg 6 ja TsÜS § 87 alusel tühine. 5) Kohtuistungil selgitas kaebaja täiendavalt, et Riigikogu keskkonnakomisjoni 26.02.2009 seletuskirjas RVS täiendamise eelnõu (436 SE III) juurde, millega lisati seadusesse RVS § 66 lg-ga 6 samasisuline säte, on selgitatud järgmist: „Metsamaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vajalik luua eeldused, et metsamaad sisaldavat maad saaks teatud eelistustega omandada just metsamajandamisega tegelevad isikud. Seadusega luuakse eeldused, et metsaomanikud saaksid omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Eesti tingimustes on väikeste metsamassiivide majandamine vähetulus ning seetõttu ka ebaotstarbekas.“ Eelnevast nähtub, et RVS § 66 lg-s 6 sätestatud ostueesõiguse regulatsiooni seadusesse lisamise eesmärgiks on olnud suuremate metsamassiivide tekkimine ning nende efektiivne majandamine. Olukorras, kus vaidlusalune tehing jääb kehtima, ei ole võimalik saavutada normi eesmärki – naaberkinnisasjadel asuvate metsamaade koos majandamine ning ühtsete metsamassiivide teke. Järelikult on RVS § 66 lg-s 6 sätestatud keelu rikkumise tagajärjeks TsÜS § 87 alusel tehingu tühisus (teesid – tl 104). 6) Haldusaktide, mille tühistamist on kaebaja taotlenud, õigusvastane tagajärg on, et kinnistusraamatusse on Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute omanikuna kantud kolmas isik. Järelikult on kaebaja eesmärgi saavutamiseks vajalik ka kinnistute osas eelnimetatud kannete kustutamine. Kaebaja taotleb, et halduskohus teeks otsuse, millega asendab kolmanda isiku asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg-s 1 nimetatud tahteavalduse TsÜS § 68 lg 5 alusel. Kohtuistungil täpsustas kaebaja, et taotleb alternatiivselt RMK või kolmanda isiku kohustamist kõrvaldama tühistatud haldusaktide tagajärjed. 7) Kuna kaebuse rahuldamise korral on vaidlusalune kinnistute müügitehing tühine, ei saa kolmas isik tugineda kinnistute heausksele omandamisele AÕS § 561 lg 1 alusel.
15.Vastustaja vastuväited: 1) Kaebaja eesmärk ei ole kaebusega saavutatav, kuna Pikametsa ja Metsvitsa kinnistute omanikuks on juba saanud kolmas isik, kes saab tugineda nende heausksele omandamisele (AÕS § 561). Halduskohus ei saa kohustada kolmandat isikut eraõigusliku tahteavalduse andmiseks. Sellist nõuet saaks menetleda üksnes tsiviilkohtumenetluses hagimenetluse korras. Isegi kui haldusorgan oleks rikkunud kaebaja õigusi, ei ole heauskse omaniku omanikukande muutmine võimalik. Selline nõue oleks võimalik äärmisel juhul siis, kui heausksusele tuginev isik teadis või pidi teadma, tema kinnisturaamatusse omanikuna kandmiseks õigusliku aluse puudumisest. Käesoleval juhul selline olukord puudub ning samuti pole kaebaja sellele tuginenud. 2) Kuna vaidlusaluse tähtaja puhul on tegemist seadusest tuleneva tähtajaga, siis ei saa olla vaidlust selles osas, et tähtaeg oli kaebaja poolt mööda lastud. Protokolli p-s 3 märgitut „st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018“ ei saa pidada eksitavaks, kuna need sõnad tähendavad, et hiljemalt selleks kuupäevaks (mitte sellel kuupäeval) peavad olema avaldused saabunud. Seega oleks kaebaja pidanud mõistma, et avaldused peavad olemas saabunud hiljemalt 06.09.2018 kell 24:00. Protokollis puudub sõnade „st hiljemalt reedeks, seitsmendaks
4(10)
3-18-1926 septembriks 2018“ järel sõnaühend „kaasa arvatud“. Kaebaja väide, et ta ei olnud teadlik seaduses sätestatud tähtajast, on ebausutav, sest kaebaja on eelisostuõiguse kasutamiseks esitatud avaldustes ise tuginenud RVS § 66 lg-tele 6 ja 7, mis viie tööpäeva pikkuse tähtaja sätestavad. Samuti oleks kaebajal olnud võimalus vastustajalt järele pärida, kuidas tähtaega arvutada. 3) Isegi kui kaebaja sai tähtajast teistmoodi aru nõnda, et pidi ostueesõiguse teostamise soovist teatama hiljemalt reedel 07.09.2018, oleks ikkagi kaebaja tähtaja mööda lasknud vastavalt TsÜS § 137 lg-le 2. Vastustaja töösisekorraeeskirja kohaselt lõpeb vastustaja tavaline tööaeg reedel kl 15.30-16.30. Seega ei saa kaebaja poolt e-kirjaga kell 16:29 välja saadetud tahteavaldust pidada tähtaegselt esitatuks. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. 4) Vastustaja poolt tähtaja ennistamata jätmine on seaduspärane. Tegemist ei ole haldusorgani poolt kehtestatud menetlustähtajaga, mida haldusorgan võiks muuta. Tähtaja ennistamise võimalus peab tulenema samast seadusest, milles tähtaeg on sätestatud. Isegi kui asuda seisukohale, et haldusmenetluse seaduses (HMS) menetlustähtaja ennistamise kohta sätestatu looks haldusorganile võimaluse ka RVS-s sätestatud tähtaega ennistada, saaks haldusorgan seda teha üksnes siis, kui menetlustähtaeg on lastud mööda mõjuval põhjusel (HMS § 34 lg 1). Eksitamine saaks olla toimunud üksnes juhul kui on saabunud ka tagajärg ehk eksitatud isik on eksinud. Kaebaja põhitegevus on kinnistute ostmine ja müük ning kaebaja on osalenud ka varem enampakkumistel. Eluliselt ei ole usutav, et kaebaja oma kogemuste pagasi juures sai heauskselt tähtajast valesti aru. 5) Vastuolu RVS § 66 lg-tega 6 ja 7 puudub, sest kaebaja ei järginud tähtaega. Kohustustehing vastab AÕS §-s 119 sätestatud nõuetele ning käsutustehing vastab AÕS §-s 120 sätestatule. Seega ei ole võimalik tuvastada kõnealuste kinnistute võõrandamise tehingute tühisust. Isegi kui kohustustehingu sõlmimiseks antud tahteavaldus on olnud õigusvastane ei mõjuta see kuidagi käsutustehingu kehtivust (TsÜS § 6 lg 4).
16.Kolmanda isiku seisukoht: 1) Haldusorgan on toonud protokollis selgelt ja üheselt välja, et eelisostuõigust tuleb teostada viie tööpäeva jooksul protokolli saamisest alates. Antud reeglid olid kõigile ühtsed ja kõik menetluses osalejad esitasid vastavad taotlused ja tegid muud toimingud õigeaegselt. Ainus isik, kes selles osas tegi toimingu hilinemisega, on kaebaja. Isegi kui jõuda järeldusele, et haldusorgan märkis sulgudesse teistsuguse kuupäeva, kui seaduses ette nähtud, siis ei too see kaasa menetluse tühistamist ja haldusakti tagasitäitmist. Sulgudes märgitu on pigem informatiivse iseloomuga, mis ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Tähtaeg tuleneb selgelt RVS § 66 lg-st 6. Tegemist on imperatiivse sättega ja haldusorgan ei saa määrata sellest teistsugust tähtaega. Asjaolu, et kaebaja esitas oma avalduse tähtajast hiljem on kaebaja enda hoolsuskohustuse rikkumise küsimus. 2) Oluline on siinkohal ka asjaolu, et kaebaja puhul on tegemist isikuga, kes on korduvalt osalenud erinevatel enampakkumistel ja on seega teadlik kõikidest enampakkumisega seotud reeglites kaasa arvatud normidest, millised on seotud eelisostuõiguse teostamisega. 3) Vaidlusalused kinnistud on võõrandatud kolmandale isikule, kes kinnistusraamatu kande kohaselt on saanud ka omanikuks. Seega on kolmas isik omandanud kinnistud heauskselt. Tugeva kinnistusraamatu printsiibi kohaselt on heauskne omandamine seadusega kaitstud, mis tähendab seda, et antud tehinguid ei ole võimalik tagasi pöörata.
5(10)
3-18-1926 4) Kaebaja ei teostanud eelisostuõigust õigeaegselt, mille tulemusena ei saa lugeda eelnevalt nimetatud tehingut TsÜS § 87 mõttes tühiseks. Vastustaja ei ole rikkunud ühtegi seaduses sätestatud keeldu. RVS §-s 66 ei ole sätestatud tühisuse tingimust, mis omakorda ei võimalda vaidlusalust tehingut tühistada TsÜS § 87 alusel.
KOHTU PÕHJENDUSED
17.Kohus leiab, et Palumetsa OÜ kaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, põhjendades seda järgnevalt.
18.Vaidlus puudub selles, et kaebaja oli RVS § 66 lg 6 alusel õigustatud isikuks, kes sai RMK poolt korraldatud enampakkumisel (mis lõppes 28.08.2018) kasutada Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade eelisostuõigust. Vaidlus puudub ka selles, et kaebaja esitas avaldused Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade eelisostuõiguse korras omandamiseks RVS § 66 lg-s 6 ettenähtud tähtaega ületades. Nimelt tuleneb nimetatud sättest, et avaldus tuleb esitada viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest. Vaidlus puudub, et enampakkumise tulemused tehti kaebajale teatavaks 30.08.2018, mis tähendab, et viie tööpäevane tähtaeg lõppes 06.09.2018. Kaebaja esitas avalduse 07.09.2018, seega hilinemisega. Vaidlus seisneb poolt vahel selles, kas RMK eksitas kaebajat ostueesõiguse tähtaja selgitamisel viisil, mis annab aluse tähtaja ennistamiseks HMS § 34 alusel. Tähtaja ennistamise korral tuleks asuda seisukohale, et avaldus esitati tähtaegselt.
19.Kohus on seisukohal, et komisjoni 30.08.2018 koosoleku protokollis kajastatud eelisostuõiguse kasutamise tähtaja kirjeldus „viie tööpäeva jooksul alates protokolli saamisest (st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018)“ on kahtlusteta eksitav. Selgitus on eksitav sõltumata sellest, kas haldusorgan eksis tähtaja arvestamisega (arvestades ekslikult, et viies tööpäev on 07.09.2018) või sisustas mõistet „hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018“ selliselt, et tähtaeg lõpeb 06.09.2018 kell 23.59. Viimati nimetatud tõlgendust ei toeta ükski õiguse allikas või vähemalt ei saa asuda seisukohale, et tegemist oleks ainuvõimaliku või eelistatud tõlgendusega. Kui vastustaja soovis tuua TsÜS § 136 lg 6 kaudu reguleeritud tähtaja puhul (s.o tähtpäeva saabumine on määratud päevades arvutatava ajavahemikuga) selguse huvides välja ka tähtaja lõppkuupäeva, tuli arvestada TsÜS § 136 lg-ga 7, mis kirjeldab tähtaja lõppemist konkreetselt määratud kuupäevaga. Vaidlust ei saa olla selles, et konkreetse kuupäevaga määratletud tähtaja lõpp saabub TsÜS § 136 lg 7 kohaselt samal päeval, mitte eelmisel päeval kell 23.59. Iseenesest on tervitatav, et haldusorgan toob päevades arvutatava ajavahemiku selgitusena omal initsiatiivil välja ka konkreetse lõpptähtpäeva. Kuid kui haldusorgan teeb seda vaatamata heale tahtele ekslikult või mitmetimõistetavalt, tuleb sellega kaasnevaid tagajärgi tõlgendada juhise adressaadi / haldusevälise isiku kasuks. Haldusorganit tuleb pidada haldusmenetluse läbiviimisel ja haldusmenetluse reeglite sisustamisel autoriteetseks ja kompetentseks ning haldusmenetluse osalised võivad haldusorgani juhiseid usaldada ilma nende täiendava ülekontrollimise kohustuseta. Olukorras, kui isegi haldusorganil, kui haldusmenetluse eksperdil tuleb ette eksimusi tähtaja arvestamise või ühemõttelise sõnastamise osas (nagu see on toimunud käesoleval juhul), on kohtu hinnangul põhjendamatu asuda seisukohale, et kaebajat tuleks pidada piisavalt kogenuks, kes ei saanud heauskselt eksida.
20.Lisaks tuleb märkida, et komisjoni 30.08.2018 koosoleku protokollis kajastatud eelisostuõiguse tähtaja kirjeldus on eksitav ka seetõttu, et viitab tähtaja kulgema hakkamisele
6(10)
3-18-1926 protokolli saamisest. Nimetatu viitab tähtaja kulgema hakkamisele kättetoimetamisest, kuigi RVS § 66 lg 6 kohaselt hakkab tähtaeg kulgema teatavakstegemisest (vt HMS § 61 lg 1). Tähtaja kulgema hakkamise aja osas poolte vahel vaidlus küll puudub, samas viitab eelnev täiendavalt RMK selgituse mitmetimõistetavusele, kuivõrd kättetoimetamisest / saamisest kulgema hakkava tähtaja korral on iseenesest võimalik ka see, et viies tööpäev lõpebki 07.09.2018 (juhul, kui 30.08.2018 protokoll toimetatakse / saadakse kätte 31.08.2018). Seega ei saa asuda seisukohale, et protokollis viidatud „viie tööpäeva jooksul“ välistaks tähtaja lõppemise 07.09.2018.
21.Vastustaja leiab, et kaebaja rikkus tähtaega ka juhul, kui sai aru, et avaldus tuleb esitada 07.09.2018. Nimelt leiab kaebaja, et kuivõrd RMK tööpäev lõpeb töösisekorraeeskirja kohaselt reedeti kl 15.30-16.30, siis tuleb kaebaja poolt 07.09.2018 kl 16.29 e-kirjaga saadetud avaldus lugeda TsÜS § 137 lg 2 alusel hilinenuks. TsÜS § 137 lg 2 sätestab, et majandus- või kutsetegevuses tegutsevale isikule tähtaja jooksul edastamisele kuuluv tahteavaldus tuleb talle edastada tavalise tööaja lõpuks. Kohus kaebaja põhjendusega ei nõustu ja leiab, et kaebaja on esitanud avaldused 07.09.2018. Esiteks tuleb märkida, et TsÜS § 137 lg 2 ei rakendu haldusorganile haldusõigussuhtes tehtavale tahteavaldusele (HMS § 33 lg 1, tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62 lg 2). Lisaks puudub kohtu hinnangul alus järelduseks, et haldusorgan, kelle tööpäev lõpeb kl 16.30, ei peaks enam pärast kl 16.29 enda e-postkasti sisu kontrollima (vastustaja ei ole ka tõendanud, et 16.29 saadetud e-kiri jõudis tema serverisse pärast 16.30). Seejuures ei saa kohtu hinnangul asuda seisukohale, et RMK töösisekorraeeskirjast tulenevast tööajast rangelt juhinduks. Nt nähtub RMK 18.09.2018 otsusest, millega kinnitati kõnealuse enampakkumise tulemused, et see on RMK juhatuse esimehe poolt elektroonselt allkirjastatud 25.09.2018 kl 23.06 (seejuures pärast seda, kui kaebaja oli 24.09.2018 esitanud RMK-le taotluse komisjoni 10.09.2018 protokolli p-ga 2.3 vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, mis oli selleks ajaks lahendamata). Kohtu hinnangul ei saa pidada põhjendatuks lähenemist, et haldusorganile sobival juhul saab kaebaja õigusi puudutavat haldusmenetlust viia läbi ka väljaspool tavapärast tööaega, kuid mittesobival juhul mitte.
22.Kaebaja poolt vaidlustatud haldusaktid tuginevad seisukohal, et kaebaja esitas avalduse hilinemisega ning tähtaja ennistamiseks puudub alus. Kohus ei nõustu eeltoodust tulenevalt vastustaja seisukohaga, et tähtaja ennistamiseks alus puudub. Kohtu hinnangul annab komisjoni 30.08.2018 koosoleku protokollis kajastatud juhis kahtlusteta aluse kaebaja poolt 07.09.2018 esitatud avalduste tähtaja ennistamiseks. Vastustaja on vastupidisele seisukohale asumisel arvestanud lubamatuid asjaolusid, jätnud oluliste asjaoludega arvestamata ning asjaolusid ebaõigesti väärtustanud. Kohus ei nõustu vastustaja seisukohaga, et HMS § 34 alusel on tähtaja ennistamine lubatud üksnes juhul, kui see on konkreetse tähtaja puhul seaduses (antud juhul RVS-is) selgesõnaliselt ette nähtud / lubatud. Kohtu hinnangul puuduvad piirangud HMS § 34 rakendamiseks RVS § 66 lg-s 6 sätestatud tähtaja osas.
23.Eeltoodust tulenevalt kuuluvad kaebaja tühistamisnõuded (RMK 10.09.2018 protokolli p-s 2.3 sisalduva otsuse tühistamiseks, RMK 18.09.2018 / 25.09.2018 otsuse tühistamiseks Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK 02.10.2018 otsuse tühistamiseks) rahuldamisele.
24.Kaebaja taotleb lisaks haldusaktide tühistamisele ka vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade ostu-müügilepingu (nii kohustus- kui
7(10)
3-18-1926 käsutustehingu) tühisuse tuvastamist. Kohus leiab, et ka nimetatud nõue kuulub rahuldamisele, põhjendades seda järgnevalt.
25.Kohtu hinnangul sisaldab RVS § 66 lg 6 asjaõigusliku toimega eelisostuõigust ja sellest tulenevalt ka keeldu sõlmida sellise õiguse kasutamise korral kinnistu käsutuslepingut muu isikuga kui eelisostuõiguse omajaga. Olgugi, et üldreeglina on kinnisasjade puhul asjaõigusliku toimega ostueesõiguse tingimuseks kinnistusraamatusse kantud sellekohane märkus (AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3), siis RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus on oma olemuselt mõneti erinev tavapärasest ostueesõigusest (vt võlaõigusseaduse § 244). Nimelt ei rakendu see kinnisasja igasuguse võõrandamise korral, vaid üksnes RVS § 66 lg-s 6 sätestatud tingimuste esinemisel (kinnisasi võõrandatakse riigivarana enampakkumisel, kinnisasjaga piirneb sättes toodud tingimustele vastav kinnisasi ning selle kinnisasja omanik osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks). Seega on juba olemuslikult küsitav sellise ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmise vajalikkus ja võimalikkus. Lisaks erineb RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus tavapärase ostueesõiguse poolest ka seetõttu, et ei eelda müüja ja ostja (enampakkumise võitja) vahel müügilepingu sõlmimist ostueesõiguse tekkimise eeldusena. Eeltoodud erisuste tõttu ei saa kohtu hinnangul asuda seisukohale, et RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisostuõiguse märkuse puudumine kinnistusraamatus välistaks sellise õiguse asjaõigusliku toime ja rikkumise keelu (st eelisostuõigust rikkuva käsutustehingu tühisuse). Kaebaja seisukoht, et vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud 10.10.2018 leping on vastuolus RVS § 66 lg 6 eesmärgiga (s.o naaberkinnisasjadel asuvate metsamaade koos majandamine ning ühtsete metsamassiivide teke) on kohtu hinnangul eeltoodud järeldust toetav.
26.RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus piirab kinnistu käsutamise vabadust siiski üksnes juhul, kui õigustatud isik kasutab seda õigust nõuetekohaselt, s.o tähtaegselt. Käesoleval juhul eeldab see kaebaja eelisostuõiguse tähtaja ennistamist (kuni ennistamiseni tuleb asuda seisukohale, et eelisostuõigust on kasutatud hilinemisega, st seda ei ole kasutatud, tähtaja ennistamise korral tuleb aga asuda seisukohale, et eelisostuõigust on algusest peale kasutatud tähtaegselt). Olgugi, et ennistamine on oma olemuselt haldusorgani pädevuses olev kaalutlusotsus, siis teatud juhtudel võib haldusorgani kaalutlus olla ahenenud nullini, st asjaolusid arvestades on võimalik vaid üks konkreetne kaalutlusotsus. Kohtu hinnangul ongi käesoleva juhul tegemist olukorraga, kus juhtumi asjaolud tingivad vältimatult tähtaja ennistamise kohustuse. Kohtu hinnangul ei oleks sellises olukorras HKMS § 5 lg 2 eesmärgiga (võimaldada isikul enda õigusi kaitsta ühe kohtumenetlusega) kooskõlas formaalse haldusmenetluse läbiviimine eelisostuõiguse tähtaja ennistamiseks, misjärel peaks kaebaja algatama uue kohtuasja tehingu tühisuse tuvastamiseks. Sellises olukorras on halduskohtul võimalik tuvastada kaebaja eelisostuõiguse kasutamise tähtaegsus (tähtaja ennistamise kohustuslikkus) tühisuse tuvastamise nõude osana. Seega tuvastab kohus, et kaebaja osas esineb alus ennistada Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade omandamise sooviavalduste esitamise tähtaeg ning kaebaja poolt 07.09.2018 esitatud sooviavaldused tuleb lugeda tähtaegseteks.
27.Olukorras, kus RVS § 66 lg 6 sisaldab asjaõigusliku toimega eelisostuõigust (selle rikkumise keeldu) ning kaebaja on kasutanud seda õigust tähtaegselt, tuleb asuda seisukohale, et vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade käsutusleping on TsÜS §-st 87 tulenevalt tühine.
8(10)
3-18-1926 Asjaõigusliku eelisostuõiguse rikkumise korral on tühine eelkõige seda rikkuv käsutustehing. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade võlaõigusliku ostu-müügitehing tühisuse tuvastamine ei ole kohtu hinnangul kaebaja õiguste kaitseks ja eesmärgi saavutamiseks ka vajalik. Seega tuvastab kohus vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade käsutuslepingu tühisuse ning jätab rahuldamata kaebaja taotluse vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade kohustustehingu tühisuse tuvastamiseks.
28.Heauskse omandamise eelduseks on käsutustehingu kehtivus, seega ei saa vastustaja ja kolmanda isiku vahelise Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade käsutustehingu tühisuse korral esineda kolmanda isiku heauskse omandamise olukorda (AÕS § 561 lg 1).
29.Kohtu hinnangul ei võimalda HKMS halduskohtul rahuldada kohustamisnõuet (sh heastamisnõude raames) menetlusse kaasatud kolmanda isiku suhtes, s.o kohustada kohtuotsuse resolutsioonis kolmandat isikut (antud juhul andma AÕS § 65 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel nõusolekut ebaõige omanikukande parandamiseks kinnistusraamatus). Seejuures puudub kohtu hinnangul ka selge alus asuda seisukohale, et kolmas isik ei anna käesoleva kohtuotsuse jõustumisel (osas, mis puudutab 10.10.2018 lepingu tühisuse tuvastamist) vabatahtlikult nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks. Seega ei saa praegusel hetkel asuda seisukohale, et kaebajal on vältimatult vajalik algatada käesoleva kohtuvaidluse jätkuna täiendav kohtuasi kolmanda isiku nõusoleku saamiseks (asendamiseks). Kohus lisab, et eeltoodud seisukoht ei seondu kohtulahendi kohustuslikkusega kolmanda isiku jaoks. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamine on siduv ka kolmandale isikule.
30.Eelnev ei takista ühtlasi kohtul rahuldada kaebaja alternatiivset heastamisnõuet, s.o RMK kohustamiseks kõrvaldama tühistatud haldusaktide tagajärjed, sh tegema endast oleneva ebaõige omanikukande kustutamiseks kinnistusraamatust. Kohtu hinnangul on kaebaja vastav nõue HKMS § 5 lg 1 p-st 5 tulenevalt põhjendatud. Vastava nõude rahuldamine ei takista seejuures kaebajal taotleda kolmandalt isikult vabatahtliku nõusoleku andmist omanikukande muutmiseks (eelkõige juhul, kui vastustaja sõlmib kaebajaga Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade müügi- ja asjaõiguslepingud), samuti algatada vajadusel vastava nõudega kohtuasi kolmanda isiku vastu.
31.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus kaebuse osaliselt. Kohus rahuldab kaebaja tühistamisnõuded, st tühistab RMK 10.09.2018 protokolli p-s 2.3 sisalduva otsuse (millega otsustati mitte arvesse võtta kaebaja ostueesõiguse avaldusi), RMK 18.09.2018 / 25.09.2018 otsuse (millega kinnitati enampakkumise tulemused) Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK 02.10.2018 otsuse (millega jäeti rahuldamata kaebaja 24.09.2018 taotlus uue otsuse tegemiseks või tähtaja ennistamiseks). Kohus rahuldab osaliselt kaebaja tuvastamisnõude. Kohus tuvastab RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu tühisuse ning jätab rahuldamata kaebaja nõude RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Kohus rahuldab kaebaja heastamisnõude esimese alternatiivi, st kohustab RMK-d kõrvaldama käesoleva kohtuotsusega tühistatud haldusaktide tagajärjed.
9(10)
3-18-1926
32.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud HKMS § 108 lg 2 kohaselt proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kaebaja taotleb menetluskulude hüvitamist summas 6710,20 eurot, sh esindajatasu 6622 eurot (ei sisalda käibemaksu) ja õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud 88,20 eurot (riigilõiv 45 eurot, panga teenustasu, kinnistusraamatu ja äriregistri päringud). Kohtule on esitatud menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid esindajatasu ja riigilõivu tasumist puudutavas osas (tl 21, 35, 109-112, 131-133). Ülejäänud kulude kohta ei ole kuludokumente esitatud. Kohtu hinnangul on kaebaja menetluskulud vaidluse sisu ja mahtu arvestades vajalikud ja põhjendatud summas 4500 eurot (HKMS § 109 lg 6). Kohus leiab, et kaebuse osaline rahuldamine ei avalda mõju menetluskulude jaotuse proportsioonile. Vaatamata ühe nõude (osalisele) rahuldamata jätmisele on kaebaja kaebusega taotletava eesmärgi sisuliselt saavutanud. Seega on põhjendatud mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja 4500 eurot (HKMS § 108 lg-d 1 ja 2). Vastustaja menetluskulud jäävad kaebuse rahuldamise tõttu tema enda kanda. Kolmas isik osales vastustaja poolel, seega jäävad ka kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg-d 1 ja 8). (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Kruusvee Kohtunik
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.