Korteriühistu Jus kaebus Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsuse nr 4.2-5/2192-9 ja Tallinna Linnavalitsuse 29.11.2017 korralduse nr 1831-k tühistamiseks ning Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks jätkata Korteriühistu Jus 22.04.2014 avalduse alusel algatatud Raua põik 5 kinnistuga külgneva maa erastamise menetlust
Menetlusosalised
Kaebaja – Korteriühistu Jus, esindajad v.adv Monica Pihlak, adv Kalev Pihlak Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Inge Lumiste Kolmas isik – Eesti Rahvusringhääling, esindaja Erik Roose
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 04.05.2018 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 04.05.2018 otsus haldusasjas nr 3-17-2900. Teha asjas uus otsus, millega jätta Korteriühistu Jus kaebus rahuldamata.
3.Mõista Korteriühistult Jus Tallinna linna kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulu 15 (viisteist) eurot.
Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud esimese ja teise astme kohtus nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 31.12.2018, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).
3-17-2900 Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Korteriühistu Jus esitas 22.04.2014 Tallinna Linnavaraametile avalduse Raua põik 5 kinnisasjaga piirneva ja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamiseks, maatüki aadressiettepaneku nimetus on Raua põik 5a. Maatükk on Tallinna Kesklinna linnaosas Raua põik 5 (kinnistusregistriosad nr 16653801-16654701, katastritunnus 78401:113:1760) ja F.R. Kreutzwaldi tn 14 (kinnistusregistriosa nr 1667401, katastritunnus 78401:113:0850) kinnisasjadega piirnev reformimata riigimaa ligikaudse suurusega 168 m2, millest ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja.
2.Tallinna Linnavaraamet taotles 16.01.2017 Harju maavanemalt luba kõnealuse maatüki erastamiseks ja Harju maavanem andis 31.01.2017 korraldusega nr 155-k loa maatüki omandamiseks.
3.Tallinna Linnavaraamet teavitas 16.05.2017 kirjaga Korteriühistut Jus, et peatab kinnisasja erastamise menetluse ja kavatseb taotleda maatükki Tallinna linna omandisse eesmärgiga tagada Raua tänava perspektiivne ühendus F.R. Kreutzwaldi tänavaga.
4.Tallinna Linnavaraamet tagastas 13.06.2017 Korteriühistu Jus vaide 16.05.2017 kirjale põhjendusega, et erastamisest ei ole keeldutud ja erastamismenetlus on peatatud asjaolude selgitamiseks.
5.Korteriühistu Jus esitas 08.08.2017 Tallinna Linnavaraametile taotluse jätkata erastamise menetlust.
6.Tallinna Linnavaraamet jättis 13.09.2017 otsusega nr 4.2-5/2192-9 Korteriühistu Jus poolt Raua põik 5 korteriomanike nimel esitatud 22.04.2014 avalduse ja 08.08.2017 taotluse rahuldamata ning lõpetas Raua põik 5a maa erastamise menetluse. Konkreetne maatükk on vajalik perspektiivse avaliku tee rajamiseks.
7.Tallinna Linnavalitsus jättis 29.11.2017 korraldusega nr 1831-k rahuldamata Korteriühistu Jus vaide Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsuse tühistamiseks ja erastamise menetluse jätkamiseks.
8.Korteriühistu Jus esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsuse nr 4.2-5/2192-9 tühistamiseks, Tallinna Linnavalitsuse 29.11.2017 korralduse nr 1831-k tühistamiseks ja Tallinna Linnavaraameti kohustamiseks jätkata Korteriühistu Jus 22.04.2014 avalduse alusel algatatud Raua põik 5 kinnistuga külgneva maa 2(8)
3-17-2900 erastamise menetlust. Maa erastamisest keeldumise otsusega võetakse kaebajalt võimalus omandada kasvõi osaliselt enda kinnistuga piirnev ja kinnistuga liitmiseks sobiv maa. Vaidlusalune maatükk aitaks leevendada Korteriühistu Jus liikmete parkimisprobleemi enda kodu juures. Harju maavanem andis 31.01.2017 korraldusega nr 155-k loa maatüki erastamiseks ja kaebajal on tekkinud põhjendatud ootus, et kõnealune maa läheb erastamisele. Maa-amet tegi 16.08.2017 kirjaga nr 6-7/17/12588-2 linnale ettepaneku maa munitsipaalomandisse andmiseks ja alles pärast seda tekkis Tallinna linnal kavatsus jätta maa munitsipaalomandisse. Riigil puudus huvi maatüki vastu ja linnal puudus tegelik huvi Raua põik 5a omanikuks saada. Maatüki vastu on huvi lisaks kaebajale veel Eesti Rahvusringhäälingul (ERR), kes pidas maatükki vajalikuks võimaliku planeeritava laienduse puhul. Linna selgitustest nähtub, et konkreetne maatükk on linnale väidetavalt vajalik vaid osaliselt, seega on võimalik erastamine lõpule viia. Tallinna linn peab eelnevalt välja selgitama, millises piirides on maad tarvis, ja viima seejärel läbi erastamise, mitte jätma kaebaja 22.04.2014 avalduse rahuldamata. Raua põik 5a maatükk ei ole vajalik avalikult kasutatava tee rajamiseks, sest olemas on mitmeid variante, kuidas F.R. Kreutzwaldi tn 14 kinnistu kaudu tagada Raua põigult ligipääs nii Gonsiori kui F.R. Kreutzwaldi tänavale. ERR uue hoone uut projekti ei ole koostatud ning võimalik on kavandada soovitud läbipääsuteed ilma Raua põik 5a maatükita. Tallinna linna peaarhitekti büroo koostas 2016. aasta aprillis skeemi Raua põigu läbimurde kohta, seega kui Raua põik 5a oleks reaalselt vajalik ja linn oleks tegelikult maatükist huvitatud, ei oleks Tallinna linn edastanud 16.01.2017 Harju maavanemale loataotlust. Vaidlusalune reformimata maa on juba aastakümneid olnud suletud hooviala. Vaidlusaluse maatüki liitmisel Raua põik 5 kinnistuga muutub see kõigi Korteriühistu Jus liikmete kaasomandi osaks ja kaebuse esitamine on korteriühistu eesmärgiga kooskõlas. On tõenäoline, et ERR-l ei õnnestu lähitulevikus uut telekompleksi rajada ja detailplaneeringut koostada ning lahendust teostada, seega on tõenäoline, et maatükk jääb veel mitmeks aastaks aiaga piiratud kinnise hooviala osaks.
9.Tallinna linn palus kirjalikus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Raua põik 5 korteriomanike moodustatud korteriühistul puudub kaebeõigus, sest kinnisasja liitmiseks sobiva maa saavad omandada piirneva(te) kinnisasja(de) omanikud, mitte nende moodustatud korteriühistu. Vabariigi Valitsuse 22.02.2007 määruse nr 50 „„Maareformi seaduse“ § 22 lõikes 12 sätestatud maa erastamise kord“ § 1 lg-test 1 ja 5 tuleneb, et kui maa on otstarbekas anda munitsipaalomandisse, siis seda ei erastata. Harju maavanema 31.01.2017 korraldusest nr 155-k ei saanud Raua põik 5 korteriomanikel tekkida õigustatud ootust, et nad saavad selle maa omanikuks. Maavanema korraldus ei näe ette kohustust maaüksust erastada, vaid annab selleks üksnes loa. Rajatava tee asukoht otsustatakse planeeringumenetluses, mille käigus saavad korteriomanikud oma huve kaitsta arvamuse esitamisega. Maatüki erastamise korral ei ole tagatud selle hilisem avalik kasutus ja täiendavate kulutuste tegemine maa avaliku kasutamise tagamiseks ei ole kooskõlas avalike vahendite otstarbekohase ja eesmärgipärase kasutamisega. Maa munitsipaalomandisse andmine ei kahjusta Raua põik 5 korteriomanike huve ega õigusi.
10.Eesti Rahvusringhääling palus kirjalikus vastuses jätta kaebus rahuldamata. F.R. Kreutzwaldi ja Gonisori tänava ühendamine Raua põiguga ning läbipääsu avamine jalakäiatele oleks mõistlik. ERR on avanud 2017. aasta algul renoveeritud uudistemaja vahelise galerii aluse ja näeb arengudokumentides ette Raua põiguga perspektiivsete ühendusteede rajamist.
11.Tallinna Halduskohus rahuldas 04.05.2018 otsusega kaebuse, tühistas Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsuse nr 4.2-5/2192-9 osas, millega keelduti erastamast Raua põik 5 kinnistuga külgnevat maad, ja Tallinna Linnavalitsuse 29.11.2017 korralduse nr 1831k. Halduskohus kohustas Tallinna linna jätkama Korteriühistu Jus 22.04.2014 avalduse alusel 3(8)
3-17-2900 algatatud Raua põik 5 kinnistuga külgneva maa erastamise menetlust ning mõistis Tallinna linnalt Korteriühistu Jus kasuks välja menetluskulud 1536 eurot. Raua põik 5 kinnisasi on jagatud korteromanditeks, kinnisasi on korteriomanike kaasomandis ja korteriomanikud on moodustanud korteriühistu. Kui korteriomanikud on moodustanud korteriühistu, ei korralda nad kaasomandi valitsemist ühiselt ega korteriühisuse üldkoosoleku, valitseja ega majandusnõukogu kaudu, vaid läbi korteriühistu vastavate organite (nt Riigikohtu 18.11.2005 otsus nr 3-3-1-36-05, p 10; 16.09.2004 otsus nr 3-2-1-83-04). Kaebuse esitamise ajal (29.12.2017) kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg-st 1 tulenevalt on korteriühistu eesmärk ka korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine (nt Riigikohtu 14.06.2004 otsus nr 3-2-1-76-04, p 26). Korteriomanike ühiseks huviks tuleb pidada ka kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamist. Korteriühistu 15.12.2017 üldkoosolekul otsustas korteriomanike enamus pöörduda kohtusse seoses Tallinna Linnavalitsuse ja Tallinna Linnavaraameti otsustega, seega on korteriühistul õigus esitada oma liikmete nimel avaldus liitmiseks sobiva maa erastamiseks ning osaleda haldusmenetluses. Liitmise tulemusel ei omanda maad siiski korteriühistu, vaid see muutub kõigi Raua põik 5 korteriomanike kaasomandi osaks. Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsuse tegemise ajal kehtinud MaaRS § 22 lg-st 13, 312 lg-st 2 ja kehtestatud maa erastamise korra § 1 lg-st 5 ja § 3 lg-st 31 tuleneb, et kui liitmiseks sobiv iseseisva kasutusvõimaluseta maa piirneb munitsipaalomandis oleva maaga ning kohalik omavalitsus on huvitatud selle maa munitsipaalomandisse andmisest, siis seda ei erastata. Raua põik 5a maatükk piirneb linna omandis oleva Raua tänavaga T2 (registriosa nr 765901). MaaRS § 28 lg-st 3 tulenevalt ei ole Tallinna linn minetanud maa munitsipaalomandisse saamise võimalust vaatamata asjaolule, et linn ei esitanud MaaRS § 40 lg-s 4 sätestatud tähtajaks (30.06.2016) taotlust Raua põik 5a munitsipaalomandisse saamiseks. Maa-amet tegi 16.08.2017 kirjaga Tallinna linnale ettepaneku kõnealuse maa munitsipaalomandisse andmiseks ja munitsipaliseerimine on kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise ees prioriteetne, kui maa on otstarbekas liita munitsipaalomandis oleva kinnisasjaga. Tallinna linn on liitmiseks sobiva maa erastamise menetluses väljendanud, et kavatseb taotleda Raua põik 5a maatükki munitsipaalomandisse, tagamaks Raua tänava perspektiivne ühendus F.R. Kreutzwaldi tänavaga. Kuna kõnealusele maatükile kavandatakse avalikult kasutatava tee ehitamist, ei ole selle erastamine vastustaja hinnangul kooskõlas avaliku huviga. Tallinna linnal on plaanis taotleda maad munitsipaalomandisse, kuid vastavat avaldust ei ole veel esitatud ja Raua põik 5a kinnisasja munitsipaalomandisse andmise menetlus ei ole alanud. Kuigi maa erastamise korra § 1 lg 5 ja § 3 lg 31 kohaselt on erastamise eeltoimingute lõpetamiseks piisav kohaliku omavalitsuse huvi maa munitsipaliseerimise vastu ning vastavat menetlust ei pea olema algatatud, ei saa kohalik omavalitsus toimida erastamise eeltoimingute lõpetamisel meelevaldselt. Kavandatava ühendustee jooniselt nähtub, et Raua tänava perspektiivse ühenduse tagamiseks F.R. Kreutzwaldi tänavaga ei ole vajalik kogu Raua põik 5a reformimata riigimaa, vaid üksnes osa sellest. Seega ei olnud vastustajal maa erastamise korra § 3 lg-st 31 tulenevalt õigust lõpetada maa erastamise menetlust, vaid menetlus tuleb läbi viia pärast seda, kui munitsipaalomandisse antava maa piirid on kindlaks määratud. MaaRS § 22 lg 12 ei anna isikule subjektiivset nõudeõigust tema poolt soovitud ulatuses ja kaebajal ei saa ka Harju maavanema 31.01.2017 korraldusest nr 155-k tuleneda ootust maa erastamiseks. Kohaliku omavalitsuse pädevuses on MaaRS § 22 lg-s 13 nimetatud maa erastamise eeltoimingute tegemine ning kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa välja selgitamine, sh otsustamine, kas taotleja poolt erastada soovitud maa erastamine on võimalik ja/või millistes piirides see on võimalik. Harju maavanema poolt antud loast ei saa järeldada, et kohalikul omavalitsusel puudus peale maavanema loa saamist pädevus otsustada, et liitmiseks 4(8)
3-17-2900 sobiva maa erastamine ei ole võimalik või et see on võimalik üksnes osaliselt. Eeltoodust tulenevalt kohus ei hinda seda, kas ERR-i uue hoone jaoks on vaidlusalust maatükki vältimatult vaja ja kas Raua põik 5a maatükk on perspektiivse avalikult kasutatava tee rajamiseks vajalik. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
12.Tallinna linn esitas 04.06.2018 Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tallinna Halduskohtu 04.05.2018 otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata ning menetluskulud kaebaja kanda. Korteriühistul Jus puudub kaebeõigus ja ebaselgeks jääb, milliseid korteriühistu õigusi vaidlustatud haldusaktid rikuvad. Tegu ei ole kaasomandi eseme valitsemise ega majandamisega ega korteriomanike ja korteriühistu vahelise vaidlusega. Kinnisasja liitmiseks sobiva maa erastamist saavad taotleda piirneva kinnisasja omanikud ja korteriühistu kaebeõigust ei saa tuletada eluruumide erastamise seadusest. Tallinna linn soovib munitsipaalomandisse saada kogu kõnealuse reformimata riigimaa, mitte üksnes osa sellest. Reformimata maaüksus moodustab ühe osa kavandatavast ühendusteest ja ekslik on järeldus, et kavandatav ühendustee ei hõlma kogu kõnealust maatükki. Tallinna linna peaarhitekti büroo koostatud ERR-i uue hoone linnaehitusliku ja arhitektuurse analüüsi jooniselt nähtub, et osa maaüksusest jääb Raua põik 5 elamuga piirneva kõnnitee alla ja ülejäänud maaüksusele on kavandatud sõidutee. Eeltoodust tulenevalt on Tallinna linn maa erastamise korra § 3 lg 31 esimese lause alusel õiguspäraselt lõpetanud erastamise eeltoimingud. Tallinna Linnavaraamet tegi 08.06.2018 kirjaga nr 2.2-1/3618-1 Maa-ametile ettepaneku anda Raua põik 5a maaüksus Tallinna linna munitsipaalomandisse.
13.Korteriühistu Jus palus 26.09.2018 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Korteriühistu Jus liikmetelt võetakse võimalus kasvõi osaliselt Raua põik 5a maatükki omandada. Tulevikus avaliku tee rajamise vajaduse ilmnemisel on linnal võimalus maatükk sundvõõrandada. Praegu on tee rajamise perspektiiv ebaselge. Ühendustee saab tulla alles siis, kui ERR saab ehitada uue hoone F.R. Kreutzwaldi tn 14 kinnistule, kuid see ei toimu lähiajal. Otstarbekas on jätkata erastamise menetlust, mille raames selgitada täpselt välja, millal, mis otstarbel ja millises ulatuses on Raua põik 5a vajalik tee rajamiseks.
14.Eesti Rahvusringhääling apellatsioonkaebusele seisukohta ei esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
15.Ringkonnakohus leiab, et Tallinna linna apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.
16.HKMS § 44 lg 1 järgi saab halduskohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks. Kaebeõiguse puhul tuleb kontrollida eeskätt seda, kas isikul on riivena väljenduv puutumus vaidlustatud haldusaktiga, mis haldusakti õigusvastasuse korral tähendaks isiku õiguste rikkumist. Riigikohtu seisukoha järgi piisab kaebeõiguse tekkimiseks sellest, kui hinnangu andmine isiku suhtes antud haldusaktile aitab piisaval määral kaasa tema õiguste kaitsele (Riigikohtu 08.06.2016 määrus nr 3-3-1-12-16, p 13).
17.Vaidlus puudub selles, et Raua põik 5 kinnistu on jagatud korteriomanditeks, mis on eraomandis, ja Korteriühistu Jus ei ole ühegi kinnisasja omanik. Kuni 01.01.2018 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Alates 5(8)
3-17-2900 23.03.2014 kehtinud KOS § 8 lg 11 sätestas, et korteriühistu asutamisel lähevad korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused üle korteriühistule. Kuni 01.01.2018 kehtinud KOS § 8 lg 1 ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg-st 1 tulenevalt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. MaaRS § 22 lg 13 sätestab, et kui era-, munitsipaal- või riigi omandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja ning planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas see maa liita piirneva kinnisasjaga, on piirneva kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa omandamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine toimub MaaRS VI1 osas sätestatud alustel.
18.MaaRS § 22 lg-st 13 ja § 313 lg-st 1 ning KOS § 15 lg-st 1 tulenevalt on korteriomanikel ühiselt, mitte korteriühistul, õigus esitada avaldus Raua põik 5a maatüki omandamiseks. Riigikohtu praktikas on tunnustatud korteriühistu õigust panna kohtulikult maksma ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui korteriühistu liikmete endi vastu (nt Riigikohtu 13.02.2012 otsus nr 3-2-1-116-11, p 25 ja seal viidatud lahendid), kuid tegemist on olnud olukordadega, kus korteriühistu teostab enamasti korteriomanike või liikmete õiguste rikkumise tagajärjel tekkinud ja sissenõutavaks muutunud nõudeõigust (nt Riigikohtu 24.11.2018 otsus nr 2-17-7999, p 13.1). Lisaks on halduskohtu praktikas peetud lubatavaks korteriühistu poolt oma liikmete nimel kaebuse esitamist parkimiskohtade tasuta kasutusse saamiseks (nt Tallinna Ringkonnakohtu 25.01.2018 otsus nr 3-16-2002, p 15). Käesolevas asjas ei ole tegemist selliste olukordadega. Olemasolevale kinnisasjale piirneva kinnisasja liitmine ei ole samaväärne kaasomandi ühisosa majandamise ja säilitamisega (vrdl Riigikohtu 18.11.2005 otsus nr 3-3-1-36-05; 14.06.2004 otsus nr 3-2-176-04; Tallinna Ringkonnakohtu 03.06.2014 määrus nr 3-14-50349, p 8). MaaRS § 22 lg 13 sätestab piirneva kinnisasja omaniku õiguse taotleda piirneva maa omandamist liitmiseks oma kinnisasjaga, kuid ei anna subjektiivset õigust nõuda soovitud maa erastamist. Maa erastamise tulemusena muutuks korteriühistu poolt majandatava ehitise ja maatüki suurus, st muutub omand, millega seotud õiguste haldamine on korteriühistu pädevuses. Piirneva kinnisasja omanikud on Raua põik 5 korteriomanikud, mitte korteriühistu, ning maa erastamise taotluse rahuldamisel ja kinnisasjade liitmisel suureneks Raua põik 5 korteriomanike kaasomandi mõtteline osa, mitte ei toimuks Raua põik 5a kinnistu omandamine korteriühistu poolt. Samuti ei ole tegemist MaaRS § 22 lg-s 1 sätestatud olukorraga, mis nägi ette korteriühistu õiguse erastada tema liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida ei taotleta tagasi, sest nimetatud õigus sai korteriühistul olla elamualuse maa esmakordse erastamise olukorras.
19.Praegusel juhul on avalduse maa erastamiseks esitanud kõikide korteriomanike nimel 08.04.2014 volituse alusel (tl 10) korteriühistu juhatuse esimees Jüri Saluste (vrdl Riigikohtu 25.05.2011 otsus nr 3-2-1-38-11, p 12) (tl 11). Kuigi 22.04.2014 avalduses on taotlejaks märgitud Korteriühistu Jus (tl 6), siis Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsusest nr 4.25/2192-9 nähtub, et kohalik omavalitsus menetles seda kui Raua põik 5 korteriomanike nimel esitatud avaldust ning lõpetas Raua põik 5a maa erastamise menetluse põhjusel, et kavatseb võtta maa munitsipaalomandisse ning rajada sellele avalikult kasutatava tee. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud asuda seisukohale, et 22.04.2014 avaldus on esitatud selle esitamiseks õigustatud Raua põik 5 korteriomanike nimel ja Tallinna Linnavaraamet on neid ka käsitlenud maa erastamise taotlejatena.
20.Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsusele esitas korteriühistu vaide enda nimel (tl 23– 25) ja Tallinna Linnavalitsus on 29.11.2017 korraldusega selle sisuliselt lahendanud (tl 26– 28). Ringkonnakohtu eelnevatest selgitustest tulenevalt sai maa erastamise menetluse lõpetamise otsus rikkuda korteriomanike õiguseid, mistõttu oleks tulnud ka vaie 13.09.2017 otsusele esitada korteriomanike poolt ühiselt või nende nimel. Tallinna Linnavaraameti 6(8)
3-17-2900 13.09.2017 otsus ei saanud rikkuda või piirata Korteriühistu Jus õiguseid (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 71 lg 1), seega oleks HMS § 79 lg 1 p 1 alusel tulnud vaie tagastada. Kaebuses ei ole välja toodud asjaolusid, mis põhjendaksid kaebaja poolt ainult vaideotsuse vaidlustamist halduskohtumenetluses (HMS § 87 lg 2 p 1 ja halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 45 lg 4) või Korteriühistu Jus õiguste rikkumist vaidemenetluse raames.
21.Kuivõrd 22.04.2014 maa erastamise taotluse esitajateks tuleb pidada korteriomanikke ühiselt ja taotluse menetlemise lõpetamine ei riku korteriühistu õiguseid, siis puudub Korteriühistul Jus õigus esitada kaebus halduskohtule Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsuse tühistamiseks ja Raua põik 5 korteriomanike 22.04.2014 taotluse menetluse jätkamiseks. Arvestades, et korteriomanikud volitasid korteriühistut esitama 22.04.2012 avaldust (tl 10) ja korteriühistu 15.12.2017 üldkoosoleku otsusega volitati advokaate esitama halduskohtule kaebust (tl 30–31), siis võib võimalikuks pidada, et kaebus esitati 15.12.2017 üldkoosolekul kaebuse esitamise poolt hääletanud üheksa korteriomaniku nimel (tl 31). Seetõttu ei jäta ringkonnakohus kaebust rahuldamata üksnes kaebeõiguse puudumise tõttu, vaid hindab ka Tallinna Linnavaraameti 13.09.2017 otsuse õiguspärasust.
22.Maa erastamise korra § 1 lg 1 sätestab, et korraga reguleeritakse MaaRS § 22 lg-tes 12 ja 13 sätestatud kinnisasjaga piirneva maa erastamist tingimusel, et maa ei kuulu tagastamisele, erastamisele muul MaaRS-s sätestatud alusel, riigi omandisse jätmisele või munitsipaalomandisse andmisele ning planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas liita maa piirneva kinnisasjaga. Maa erastamise korra kuni 31.12.2017 kehtinud redaktsiooni § 3 lg 31 sätestab, et kui riigivara valitseja on huvitatud maa riigi omandisse jätmisest või kohalik omavalitsus kavatseb taotleda maa munitsipaalomandisse andmist, lõpetab linna- või vallavalitsus erastamise eeltoimingud otsusega. Kui taotletakse maa riigi omandisse jätmist või munitsipaalomandisse andmist osaliselt, siis viiakse erastamine läbi pärast seda, kui riigi omandisse jäetava või munitsipaalomandisse antava maa piirid on kindlaks määratud.
23.Raua põik 5a maatükk piirneb F.R. Kreutzwaldi tn 14 kinnistuga, mis on avalik-õigusliku juriidilise isiku ERR omandis, Raua tänav T2 teemaaga, mis on munitsipaalomandis, ja Raua põik 5 kinnistuga, mis on eraomandis. Eesti Raadio esitas 16.09.2004 taotluse Gonsiori tn 21 ja F.R. Kreutzwaldi tn 14 kinnistute detailplaneeringu algatamiseks (detailplaneering nr DP020230), mis hõlmas vaidlusalust Raua põik 5a maatükki ning mille menetlus on alates 09.12.2005 staadiumis „eskiisi menetlemine enne algatamist“. Käesoleval ajal ei ole ühtegi käimasolevat detailplaneeringu menetlust, mis hõlmaks F.R. Kreutzwaldi tn 14 kinnistut või Raua põik 5a maatükki, kuid nähtub juba varasem huvi vaidlusaluse maatüki kaasamiseks F.R. Kreutzwaldi tn 14 kinnistu planeeringulahendusse. Tallinna linna peaarhitekti 2016. aasta aprillis koostatud joonise kohaselt on Raua põik 5a kinnistule kavandatud ühendustee (tl 21). Tallinna Linnavalitsus selgitas 29.11.2017 korralduses nr 1831-k, et ERR on alustanud Raua põigu ja F.R. Kreutzwaldi tänava läbimurde rajamist, avades 2017. aasta algul valminud uudistemaja (vana raadiomaja) projektiga jalakäijatele seni suletud raadiomaja ja uudistemaja vahelise galerii aluse. ERR arengukavas on ette nähtud uue telekompleksi rajamine, mille ettevalmistustööd on lõpusirgel: valminud on mahueskiis, koostatud muinsuskaitse eritingimused, taotletakse investeeringuobjekti lülitamist riigieelarve strateegiasse aastal 2018, misjärel järgmiseks tegevuseks oleks kõnealusele alale arhitektuurikonkursi korraldamine ja detailplaneeringu koostamine. Alles detailplaneeringu koostamise käigus selgub, milline tee täpsemalt tuleks rajada, kas sõidu-, kergliiklus- või jalgtee (tl 28). Tallinna Linnavalitsus määras 06.06.2018 korralduse nr 842-k p-ga 1.3 Tallinna linna munitsipaalomandisse taotletava Raua põik 5a katastriüksuse aadressi ja transpordimaa sihtotstarbe (tl 75-75p).
7(8)
3-17-2900
24.Maa erastamise korra § 3 lg 31 ei sätesta, et erastamise taotluse menetluse lõpetamiseks peab maatüki munitsipaliseerimise avaldus olema juba esitatud, vaid sätestab tingimusena vaid kohaliku omavalitsuse vastava kavatsuse. Samuti ei tulenenud õigusaktidest tähtaega, mille jooksul kohalik omavalitsus peaks munitsipaliseerimise põhjendusena toodud eesmärgi täitma. Seetõttu ei saa Tallinna linna kavatsust avalikult kasutatava tee rajamiseks pidada põhjendamatuks ka ERR-i uue hoone valmimise viibimise tõttu (tl 56–57p).
25.Tallinna Linnavaraamet selgitas 20.07.2017 vastuses nr 6-2/2192-6, et vastavalt ERR kavandatava uue hoone ja linna peaarhitekti büroo koostatud analüüsile on otstarbekas jätta Raua põik 5a kinnistu munitsipaalomandisse, mistõttu erastamise taotluse menetlus peatati kuni Maa-ameti seisukoha saamiseni (tl 15). Linna peaarhitekti joonist ja Tallinna Linnavalitsuse 29.11.2017 korraldust tuleb mõista selliselt, et Raua põik 5a kinnistu on üks osa rajatavast ühendusteest, sh plaanitakse rajada sõidutee ja Raua põik 5 kinnistu äärde ka kõnnitee. Sõltumata sellest, millal ja milline konkreetne ühendustee lahendus detailplaneeringu menetluses kehtestatakse, on mõistlik, et võimaliku sõidutee ja elamu vahele kavandatava teemaa koosseisu kuulub täiendavalt ka kõnnitee või muu teed ja elamut eraldav ala. Tallinna Linnavaraamet on piisavalt põhjendanud asjaolusid ja kavatsusi, millest tulenevalt on tuvastatud vajadus Raua põik 5a kinnistu munitsipaliseerimiseks ja seega maa erastamise taotluse menetluse lõpetamiseks.
26.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 3 alusel tuleb Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldada ning Tallinna Halduskohtu 04.05.2018 otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega jätab Korteriühistu Jus kaebuse rahuldamata.
27.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et Tallinna linn on tasunud apellatsioonimenetluses riigilõivu 15 eurot (tl 72). Kuivõrd ringkonnakohus jätab kaebuse rahuldamata, siis tuleb Korteriühistult Jus Tallinna linna kasuks välja mõista teise astme kohtumenetluses kantud kulud 15 eurot. Muus osas jäävad Tallinna linna menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. Korteriühistu Jus menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Eesti Rahvusringhääling ei ole esitanud kohtutele andmeid menetluskulude kandmise kohta, mistõttu jäävad kolmanda isiku võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.