Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Maret Altnurme ja Villem Lapimaa
Määruse tegemise aeg ja koht
2. juuli 2018, Tallinn
Haldusasja number
3-18-715
Haldusasi
OÜ FÜLLIIT kaebus Tallinna Linnavolikogu 22. märtsi 2018. a otsuse nr 39 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2018. a määrus
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ FÜLLIIT, esindaja Enn Talp Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Elis Allas
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ FÜLLIIT määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Rahuldada OÜ FÜLLIIT määruskaebus.
Tühistada Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2018. a määrus haldusasjas nr 3-18-715 ja saata OÜ FÜLLIIT kaebus halduskohtule menetlusse jätkamiseks.
Tagastada OÜ FÜLLIIT määruskaebuselt haldusasjas nr 3-18-715 tasutud riigilõiv 15 (viisteist) eurot ja kanda see OÜ FÜLLIIT (registrikood 10115715) arveldusarvele nr EE862200221001156295 Swedbank AS-s.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse resolutsiooni punktide 1 ja 2 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (HKMS § 121 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3). Määruse resolutsiooni punkti 3 peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 235 lg 1).
Tallinna Linnavalitsus kehtestas 05.03.2008 korraldusega nr 380-k E. Vilde tee 155, 155a, 155b ja 155c kruntide detailplaneeringu, mille eesmärk oli muuta Mustamäe linnaosas 3,6 ha suurusel maa-alal asuvate E. Vilde tee 155a, 155b ja 155c kruntide piire ja jagada E. Vilde tee 155 kinnistu. Samuti nägi detailplaneering ette 9 krundi (äri-, tootmis- või transpordimaa sihtotstarbega) moodustamise ning ehitusõiguse andmise E. Vilde tee 155a 1(5)
3-18-715 krundil asuva kahe hoone ümberehituseks ja 3-korruselise hoonekorpuse juurdeehituseks ning E. Vilde tee 155 krundil asuva hoone juurdeehituseks ja ühe 5-korruselise hoone rajamiseks. Täiendavalt oli detailplaneeringu eesmärk üldiste maakasutuse tingimuste määramine ning heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine. Tallinna Linnavalitsuse 23.04.2008 määruse nr 33 § 1 kohaselt määrati detailplaneeringu elluviimisel tekkivale uuele tänavale nimeks Vinkli tänav.
2.Vinkli Tööstuspark OÜ (Vinkli tn 9, 10 ja 11 omanik) juhatuse liige Anatoli Kirpitšjov esitas 03.04.2017 Tallinna linnale taotluse E. Vilde tee 155, 155a, 155b ja 155c kruntide detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks ning Vinkli tn 9, 10, 11 kinnistute ja Kadaka tee 181 kinnistu ning lähiala detailplaneeringu menetlus lõpetamiseks Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute osas põhjusel, et detailplaneeringus määratud ehitusõigus ei võimalda kruntidele püstitada kaasaegseid tootmis- ja ärihooneid, sest hoonestusala on väike ja täpselt piiritletud. Detailplaneering kehtestati 10 aastat tagasi ja selles kavandatud lahendust ei ole ehitusõiguse osas realiseeritud, muutunud on linnaehituslik olukord ja õigusaktid. Vajalik on pikendada Vinkli tänavat Kadaka teeni. Taotlusele oli lisatud Tallinna Transpordiameti poolt kooskõlastatud eskiis Vinkli tänava pikendamiseks läbi Vinkli tn 10 kinnistu (sh kavandatakse eraldada tänavamaa jaoks vajalik krunt Vinkli tn 10 kinnistust ja tänavale piisava laiuse andmiseks teostada olemasoleval trassil äralõige ka Vinkli tn 9 kinnistust).
3.Tallinna Linnavolikogu tunnistas 22.03.2018 otsusega nr 39 Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud detailplaneeringu Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute ning Vinkli tänav T3 reformimata maa osas kehtetuks. Detailplaneeringu kohased krundid on moodustatud, kuid ehitusõigus on realiseerimata. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt jäävad Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistud ning Vinkli tänav T3 arengualale (A 5), tootmise ja/või äri juhtotstarbega alale, kuhu võib kavandada olemasolevate tootmisalade ümberkujundamisel tehnoloogiapargi. Vinkli Tööstuspark OÜ soov püstitada kaasaegseid tootmis- ja ärihooneid on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga, kuid kehtiv detailplaneering soovitud arendustegevust ei võimalda. Taotleja on koostanud liikluslahenduse Vinkli tänava pikendamiseks Kadaka teeni ja nõustunud selleks vajaliku transpordimaa eraldamisega oma kinnistust. Lisaks on Vinkli Tööstuspark OÜ kinnitanud, et on teadlik, et linnale üle minev tänav tuleb taotlejal valmis ehitada ning Vinkli tn 11, 12 ja 13 vahele jääv tupikuna lõppev teelõik ehitada kuni Vinkli tn 11 kinnistuni. Kehtivad õigusaktid võimaldavad kooskõlas üldplaneeringu ja piirkonna hoonestuslaadiga ilma detailplaneeringut koostamata nii hoone püstitamist ja laiendamist kui ka maakorraldustoimingute läbiviimist. Pärast detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamist Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute ning Vinkli tänav T3 krundi osas on Vinkli Tööstuspark OÜ-l võimalik taotleda projekteerimistingimusi ja ehitusluba ning teostada maakorraldustoiminguid kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringu ja piirkonna hoonestuslaadiga.
4.OÜ FÜLLIIT esitas 11.04.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsuse nr 39 tühistamiseks. Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud detailplaneering sisaldas OÜ FÜLLIIT omandis olevate Vinkli tn 15 ja Teaduspargi tn 15 kinnistute ning OÜ FÜLLIIT kaasomandis olevate Vinkli tn 13 ja Teaduspargi tn 17 kinnistute veel valmis ehitamata kommunikatsioone (vee- ja kanalisatsioonitorustikud, tänavavalgustus ja elektrikaablid). Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine muudab nende kommunikatsioonide väljaehitamise kaebaja jaoks võimatuks. Vinkli tänav T3 ning Vinkli tn 9 ja 11 kinnistuid läbivad olemasolevad ja olemasolevana säilitatavad vee-, kanalisatsiooni- ja küttetorustikud ning elektrikaablid, mille osas kaotab OÜ FÜLLIIT detailplaneeringuga ettenähtud servituutide seadmise õiguse. Samuti jätab detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine kaebaja ilma õigusest saada 2(5)
3-18-715 elektrikaablite vahendusel elektrienergiat Vinkli tn 11 kinnistul asuvast alajaamast. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine kahjustab ka Elektrilevi OÜ õigusi. Vinkli tänava pikendamine Kadaka teeni on võimalik koostöös piirinaabriga AS Utilitas Tallinn, keda ei ole samuti menetlusse kaasatud. Lahendamata on OÜ FÜLLIIT taotlus Vinkli tänava T3 erastamiseks ja kuni kinnistuomaniku selgumiseni ei saa olemasolevat detailplaneeringut tühistada.
5.Tallinna Halduskohus tagastas 24.04.2018 määrusega kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel läbivaatamatult. Vaidlust ei ole selles, et vastustajal oli planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg-st 1 tulenevalt õigus tunnistada detailplaneering osaliselt kehtetuks. Kaebaja ei väida, et tegemist oli planeeringuga, mis oleks realiseeritav üksnes tervikuna. OÜ FÜLLIIT leiab, et planeeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisega on ta kaotanud õiguse seada servituute Vinkli tänav T3 ning Vinkli tn 9 ja 11 kinnistutele. Kuigi PlanS § 126 lg 1 p 17 kohaselt on detailplaneeringu üheks ülesandeks ka servituutide vajaduse määramine, ei anna kohalik omavalitsus planeeringu koostajana lõplikku hinnangut servituutide seadmise võimalikkusele ja põhjendatusele. Detailplaneering ei ole kinnisasja seadusjärgseks kitsenduseks. Õigus nõuda naaberkinnisasja koormamist servituudiga seoses tehnovõrkude ja -rajatistega tuleneb asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 158. Teise kinnisasja servituudiga koormamine eeldab igal juhul tsiviilõiguslikku kokkulepet, sõltumata kehtiva detailplaneeringu olemasolust või puudumisest. Servituudi sisu ja nt tehnovõrgu või -rajatise asukoht määratakse poolte kokkuleppel, mida detailplaneering ei asenda. Seega ei tulenenud Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud detailplaneeringust kaebajale selliseid subjektiivseid õigusi, mida vaidlustatud otsusega riivataks või negatiivselt mõjutataks. Kaebaja jaoks ei laheneks servituutide seadmise küsimus ka siis, kuid halduskohus Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsuse nr 39 tühistaks. Kui kaebaja ei jõua Vinkli tn 9 ja 11 või Vinkli tänav T3 kinnistute omanikuga servituudi seadmise osas kokkuleppele, saab ta taotleda servituudi seadmist Harju Maakohtult (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 475 lg 1 p 131).
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.OÜ FÜLLIIT palub 08.05.2018 määruskaebuses halduskohtu määrus tühistada ja saata tema kaebus halduskohtule menetlemiseks. Kaebusest tuleneb otseselt, et kehtivat planeeringut saab realiseerida üksnes tervikuna. Detailplaneering on koostatud selliselt, et OÜ-l FÜLLIIT on võimalik edaspidi ehitada vee- ja kanalisatsioonitrasse ning elektrikaableid ainult siis, kui planeering kehtib tervikuna. Detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi (PlanS § 124 lg 3), kuid olemasoleva planeeringu tühistamise korral ei saaks kaebaja enam seada naaberkinnistutele kitsendusi (sh äriühingule vältimatult vajalikke servituute vee- ja kanalisatsioonitrasside ning elektrikaablite projekteerimiseks ja ehitamiseks). Kui osa senisest detailplaneeringust tühistatakse, siis ei ole OÜ-l FÜLLIIT enam alust projekteerida uut hoonet Teaduspargi tn 15 kinnistule või projekteerida ja ehitada tehnovõrke.
7.Tallinna linn vaidleb 23.05.2018 kirjalikus vastuses määruskaebusele vastu ning palub selle jätta rahuldamata ja halduskohtu määruse muutmata. Vastustaja nõustub halduskohtu põhjendustega ja märgib lisaks, et isegi kui halduskohus kaebuse rahuldaks ja vaidlustatud otsuse tühistaks, ei looks see kaebajale subjektiivset õigust nõuda vaidlusaluste kinnisasjade koormamist reaalservituudiga, mistõttu ei ole kaebusega võimalik saavutada ka selle eesmärki (HKMS § 121 lg 2 p 2).
3(5)
3-18-715
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsusega nr 39 on hõlmatud Vinkli Tööstuspark OÜ omandis olevad kinnistud Vinkli tn 9 (registriosa nr 24951601, katastritunnus 78405:502:0188, sihtotstarve 80% tootmismaa ja 20% ärimaa, pindala 6716 m2), Vinkli tn 10 (registriosa nr 24953501, katastritunnus 78405:502:0185, sihtotstarve 100% tootmismaa, pindala 3818 m2) ja Vinkli tn 11 (registriosa nr 24951501, katastritunnus 78405:502:0184, sihtotstarve 100% tootmismaa, pindala 4970 m2) ning Vinkli tänav T3 maa-ala, mille osas tunnistati Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud detailplaneering kehtetuks. OÜ FÜLLIIT omandis on kinnistud Vinkli tn 15 (registriosa nr 24962501, katastritunnus 78405:502:0186, sihtotstarve 70% ärimaa ja 30% tootmismaa, pindala 2579 m2) ja Teaduspargi tn 15 (registriosa nr 24962601, katastritunnus 78405:502:0201, sihtotstarve 100% ärimaa, pindala 3387 m2) ning lisaks on OÜ FÜLLIIT kaasomandis kinnistud Vinkli tn 13 (registriosa nr 24953601, katastritunnus 78405:502:0187, sihtotstarve 100% ärimaa, pindala 1622 m2 – kaasomandist 35/45 kuulub OÜ-le FÜLLIIT ja 10/45 Vinkli Tööstuspark OÜ-le) ja Teaduspargi tn 17 (registriosa nr 24959901, katastritunnus 78405:502:0199, sihtotstarve 100% tootmismaa, pindala 1646 m2 – kaasomandist 13/45 kuulub OÜ-le FÜLLIIT ja 32/45 AS-le Temiir). Kõik viidatud kinnistud on hõlmatud Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud E. Vilde tee 155, 155a, 155b ja 155c kruntide detailplaneeringuga. Vinkli tn 13 kinnistu piirneb ühest küljest Vinkli tn 11 ja teisest küljest Vinkli tänav T3 maaüksustega. Teaduspargi tn 15 kinnistu piirneb ühest küljest Vinkli tn 11 kinnistuga. Teaduspargi tn 17 kinnistu piirneb ühest küljest Vinkli tn 11 ja osaliselt ka Vinkli tn 9 kinnistuga. Vinkli tn 15 kinnistu piirneb ühest küljest osaliselt Vinkli tänav T3 maaüksusega. Seega on detailplaneering tunnistatud kehtetuks OÜ Fülliit omandis või kaasomandis olevate kinnisasjade naaberkinnistute osas (ainsana puudub kaebaja kinnistutel ühine piir Vinkli tn 10 kinnistuga).
9.Halduskohus tagastas OÜ FÜLLIIT kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel kaebeõiguse ilmselge puudumise tõttu, asudes seisukohale, et kaebaja õigusi ei saa rikkuda kaebuses esile toodud asjaolu, et osaliselt kehtetuks tunnistatud detailplaneering nägi ette võimaluse seada tema kinnistute kasuks servituute Vinkli tn 9 ja 11 kinnistutele ja Vinkli tänav T3 maaüksusele, kuid planeeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise tagajärjel pole sellist servituutide seadmise võimalust enam ette nähtud. Halduskohus rõhutas, et kuigi detailplaneeringu ülesandeks on muu hulgas servituutide vajaduse määramise, ei kujuta planeering endast siiski kinnisasja seadusjärgset kitsendust ning trasside ja tehnovõrkude tarbeks vajalike servituutide seadmist saab kaebaja nõuda AÕS § 158 alusel (st sõltumata planeeringust) ja see eeldab tsiviilõiguslikku kokkulepet või maakohtu lahendit. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu selgitusega, et vajalike servituutide seadmist oleks kaebajal võimalik nõuda ka ilma detailplaneeringuta ja samas ei tulene detailplaneeringust vältimatult, et isiku kasuks konkreetne servituut tingimata seatakse. Need halduskohtu seisukohad vastavad asjaomasele kohtupraktikale (nt Riigikohtu 03.06.2010 otsus nr 3-2-1-48-10, p 28; 22.03.2006 otsus nr 3-2-1-5-06, p 22). Planeerimist ja ehitamist reguleerivad sätted käsitlevad olemuselt avalik-õiguslikke suhteid, mitte ei reguleeri asjaõiguslikke küsimusi, mis tuleb lahendada poolte kokkuleppel või vajadusel maakohtus.
10.Eeltoodu ei tähenda samas, et isikul puuduks kaebeõigus tema omandis olevaid kinnistuid hõlmava detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise otsuse vaidlustamiseks isegi juhul, kui kaebaja on pidanud oma õigusi rikkuvaks üksnes asjaolu, et planeeringu kehtetuks tunnistatav osa nägi ette muu hulgas tema kinnistute tarbeks rajatavate tehnovõrkude paiknemise ja määratles sellele vastavalt servituutide seadmise vajaduse. Kaebaja esitatud 4(5)
3-18-715 detailplaneeringu tehnovõrkude koondplaanilt (tl 10) nähtub mitmeid planeeritavaid tehnovõrke (olme- ja sadekanalisatsioonid, madalpingekaablid, veetrassid), mis läbivad Vinkli tn 9 ja 11 kinnistuid ning on vajalikud Teaduspargi tn 15 ja 17 ning Vinkli tn 13 kinnistute teenindamiseks. Joonisel on tähistatud ka tehnovõrkudega seonduvad servituudivajadused. Lisaks on Vinkli tänav T3 maa-alale kavandatud tehnovõrgud, mis on muu hulgas vajalikud Vinkli tn 15 kinnistu teenindamiseks. Tuleb silmas pidada, et kui teatud teede või tehnorajatiste asukoht ja nende vajalikkus planeeringuala kinnistute teenindamiseks on detailplaneeringus kokku lepitud, tuleks sellest vähemasti üldjuhul lähtuda ka hilisemal servituutide seadmisel ning kõrvalekaldumine saaks toimuda vaid poolte kokkuleppel või erandlikel asjaoludel. Kehtiva PlanS § 124 lg 3 näeb seejuures selgelt ette, et detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi, millest tuleneb omakorda huvitatud isikule õigus nõuda kitsenduse seadmist vastavalt detailplaneeringus sätestatule. Kui tegemist peaks olema avalikes huvides rajatava tehnovõrguga (vt AÕS § 1581), siis võib detailplaneering olla aluseks ka selle talumiskohustuse kehtestamise eesmärgil kinnistule sundvalduse seadmisele, mis otsustatakse haldusmenetluses (nt Riigikohtu 11.10.2017 otsus nr 2-15-17137, p 29; 12.11.2008 määrus nr 3-2-1-91-08, p 10).
11.Vastustaja tugines detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel PlanS § 140 lg 1 pdele 1 ja 2 ning lg-le 2, mille kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima, kinnistuomanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda ja tagatud on planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. PlanS § 127 lg 2 ja § 140 lg 3 kohaselt tuleb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu esitada arvamuse andmiseks teiste hulgas isikutele, kelle õigusi võib planeering puudutada. Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsuse nr 39 seletuskirjast nähtuvalt ei ole OÜ FÜLLIIT detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega nõustunud. Seda, kas PlanS § 140 lg-tes 1 ja 2 sätestatud tingimused detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks olid praegusel juhul täidetud ning kas vastustaja on teostanud kaalumist õiguspäraselt, tuleb hinnata asja sisulisel läbivaatamisel. Kui detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise vaidlustamiseks on kaebusega halduskohtusse pöördunud isik, kelle omandis või kaasomandis olevad kinnisasjad on hõlmatud osaliselt kehtetuks tunnistatud detailplaneeringuga (st muudetud haldusakti adressaat), ei saa reeglina väita, et isiku subjektiivsete õiguste rikkumine oleks välistatud ja seega tagastada kaebust HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel kaebeõiguse ilmselge puudumise tõttu.
12.Eelneva põhjal tuleb OÜ FÜLLIIT määruskaebus rahuldada ja Tallinna Halduskohtu 24.04.2018 määrus tühistada. Ringkonnakohus saadab OÜ FÜLLIIT kaebuse halduskohtule menetluse jätkamiseks.
13.Haldusasjas määruskaebuse esitamine on alates 01.01.2018 lõivuvaba (vt HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse (RLS) § 22 lg 1 p 9). Kuna OÜ FÜLLIIT määruskaebuselt on tasutud 08.05.2018 riigilõivu 15 eurot, siis tuleb nimetatud summa HKMS § 104 lg 5 p 1 ja lg 8 ning RLS § 15 lg 1 p 1 alusel maksjale tagastada.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.