OÜ FÜLLIIT kaebus Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsuse nr 39 tühistamiseks.
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ
FÜLLIIT
(registrikood 10115715), esindaja Enn Talp Vastustaja – Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb ja Karel Raudmann Kolmas isik – Vinkli Tööstuspark OÜ (registrikood 12739762), esindaja vandeadvokaat Carri Ginter
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebus rahuldamata.
2.Mõista OÜ-lt FÜLLIIT Vinkli Tööstuspark OÜ kasuks välja menetluskulu summas 1500 eurot. Ülejäänud osas jätta kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
3.Jätta OÜ FÜLLIIT ja Tallinna linna menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 27.05.2019 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 05.03.2008 korraldusega nr 380-k E. Vilde tee 155, 155a, 155b ja 155c kruntide detailplaneeringu, mille eesmärk oli muuta Mustamäe linnaosas 3,6 ha suurusel maa-alal asuvate E. Vilde tee 155a, 155b ja 155c kruntide piire ja jagada E. Vilde tee 155 kinnistu. Samuti nägi detailplaneering ette 9 krundi (äri-, tootmis- või transpordimaa sihtotstarbega) moodustamise ning ehitusõiguse andmise E. Vilde tee 155a krundil asuva kahe hoone ümberehituseks ja 3-korruselise hoonekorpuse juurdeehituseks ning E. Vilde tee 155 krundil asuva hoone juurdeehituseks ja ühe 5-korruselise hoone rajamiseks. Täiendavalt oli detailplaneeringu eesmärk üldiste maakasutuse tingimuste määramine ning heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsude, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendamine. Tallinna Linnavalitsuse 23.04.2008 määruse nr 33 § 1 kohaselt määrati detailplaneeringu elluviimisel tekkivale uuele tänavale nimeks Vinkli tänav.
2.Vinkli Tööstuspark OÜ (Vinkli tn 9, 10 ja 11 omanik) juhatuse liige Anatoli Kirpitšjov esitas 03.04.2017 Tallinna linnale taotluse E. Vilde tee 155, 155a, 155b ja 155c kruntide detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks ning Vinkli tn 9, 10, 11 kinnistute ja Kadaka tee 181 kinnistu ning lähiala detailplaneeringu menetluse lõpetamiseks Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute osas põhjusel, et detailplaneeringus määratud ehitusõigus ei võimalda kruntidele püstitada kaasaegseid tootmis- ja ärihooneid, sest hoonestusala on väike ja täpselt piiritletud. Detailplaneering kehtestati 10 aastat tagasi ja selles kavandatud lahendust ei ole ehitusõiguse osas realiseeritud, muutunud on linnaehituslik olukord ja õigusaktid. Vajalik on pikendada Vinkli tänavat Kadaka teeni. Taotlusele oli lisatud Tallinna Transpordiameti poolt kooskõlastatud eskiis Vinkli tänava pikendamiseks läbi Vinkli tn 10 kinnistu (sh kavandatakse eraldada tänavamaa jaoks vajalik krunt Vinkli tn 10 kinnistust ja tänavale piisava laiuse andmiseks teostada olemasoleval trassil äralõige ka Vinkli tn 9 kinnistust).
3.Tallinna Linnavolikogu tunnistas 22.03.2018 otsusega nr 39 Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud detailplaneeringu Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute ning Vinkli tn T3 reformimata maa osas kehtetuks. Otsuse põhjenduste kohaselt on detailplaneeringu kohased krundid moodustatud, kuid ehitusõigus realiseerimata. Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt jäävad Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistud ning Vinkli tn T3 arengualale (A 5), tootmise ja/või äri juhtotstarbega alale, kuhu võib kavandada olemasolevate tootmisalade ümberkujundamisel tehnoloogiapargi. Vinkli Tööstuspark OÜ soov püstitada kaasaegseid tootmis- ja ärihooneid on kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringuga, kuid kehtiv detailplaneering soovitud arendustegevust ei võimalda. Taotleja on koostanud liikluslahenduse Vinkli tänava pikendamiseks Kadaka teeni ja nõustunud selleks vajaliku transpordimaa eraldamisega oma kinnistust. Lisaks on Vinkli Tööstuspark OÜ kinnitanud, et on teadlik, et linnale üle minev tänav tuleb taotlejal valmis ehitada ning Vinkli tn 11, 12 ja 13 vahele jääv tupikuna lõppev teelõik ehitada kuni Vinkli tn 11 kinnistuni. Kehtivad õigusaktid võimaldavad kooskõlas üldplaneeringu ja piirkonna hoonestuslaadiga ilma detailplaneeringut koostamata nii hoone püstitamist ja laiendamist kui ka maakorraldustoimingute läbiviimist. Pärast detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamist Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute ning Vinkli tänav T3 krundi osas on Vinkli Tööstuspark OÜ-l võimalik taotleda projekteerimistingimusi ja ehitusluba ning teostada maakorraldustoiminguid kooskõlas Mustamäe linnaosa üldplaneeringu ja piirkonna hoonestuslaadiga.
4.OÜ FÜLLIIT esitas Tallinna Halduskohtule 11.04.2018 kaebuse Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsuse nr 39 tühistamiseks. Tallinna Halduskohus tagastas 24.04.2018 määrusega kaebuse halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 2 p 1 alusel läbivaatamatult. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 02.07.2018 määrusega OÜ FÜLLIIT määruskaebuse ning
2(11)
tühistas halduskohtu 24.04.2018 määruse ja saatis kaebuse halduskohtule menetluse jätkamiseks. Halduskohus võttis 14.08.2018 määrusega kaebuse menetlusse ning tunnistas vastustajaks Tallinna linna ja kaasas kolmanda isikuna menetlusse Vinkli Tööstuspark OÜ.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.OÜ FÜLLIIT taotleb Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsuse nr 39 tühistamist alljärgnevatel põhjustel (täiendavad seisukohad 06.11.2018). 1) Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud detailplaneering sisaldas kaebaja omandis olevate Vinkli tn 15 ja Teaduspargi tn 15 kinnistute ning kaebaja kaasomandis olevate Vinkli tn 13 ja Teaduspargi tn 17 kinnistute veel valmis ehitamata kommunikatsioone (vee- ja kanalisatsioonitorustikud, tänavavalgustus ja elektrikaablid). Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine muudab nende kommunikatsioonide väljaehitamise kaebaja jaoks võimatuks. 2) Vinkli tn T3 ning Vinkli tn 9 ja 11 kinnistuid läbivad olemasolevad ja olemasolevana säilitatavad vee-, kanalisatsiooni- ja küttetorustikud ning elektrikaablid, mille osas kaotab kaebaja detailplaneeringuga ettenähtud servituutide seadmise õiguse. Samuti jätab detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine kaebaja ilma õigusest saada elektrikaablite vahendusel elektrienergiat Vinkli tn 11 kinnistul asuvast alajaamast. 3) Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsus nr 39 sisaldab eeldust, et Vinkli tänav pikendatakse Kadaka teeni. Antud juhul ei ole menetlusse kaasatud piirinaabrit AS Utilitas Tallinn, kellega koos oleks võimalik Vinkli tänava tegelik pikendamine Kadaka teeni. 4) Detailplaneeringut ei saa tühistada enne, kui on otsustatud Vinkli tänav T3 kinnistu erastamine või müümine. Vastasel juhul ei ole teada, kuidas kaebaja omandis ja kaasomandis olevaid kinnistuid hakatakse varustama olmekanalisatsiooniga, sadekanalisatsiooniga ja puhta veega. 5) Kui teatud teede või tehnorajatiste asukoht ja nende vajalikkus planeeringuala kinnistute teenindamiseks on detailplaneeringus kokku lepitud, tuleks sellest üldjuhul lähtuda ka hilisemal servituutide seadmisel ning kõrvalekaldumine saaks toimuda vaid poolte kokkuleppel või erandlikel asjaoludel. Planeerimisseaduse (PlanS) § 124 lg 3 näeb selgelt ette, et detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi, millest tuleneb omakorda huvitatud isikule õigus nõuda kitsenduse seadmist vastavalt detailplaneeringus sätestatule. Kehtiv detailplaneering annab kaebajale kindluse, et ta võib kehtiva detailplaneeringu alusel võõrastele kinnistutele seada kitsendusi ka siis, kui nende omanik sellele vastu on. 6) Vastustaja ega kolmas isik ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kaebaja oleks nendega kokku leppinud kehtiva detailplaneeringu osalise või täieliku tühistamise. Samuti ei esine erandlikke asjaolusid, mis annaksid alust vältida kokkulepet kaebajaga.
6.Tallinna linn palub jätta kaebuse rahuldamata. 1) Kuigi detailplaneeringu ülesandeks on ka servituutide vajaduse määramine, ei anna kohalik omavalitsus lõplikku hinnangut servituutide seadmise võimalikkusele ja põhjendatusele. Asjaõigusseaduses (AÕS) sätestatud reaalservituudi seadmise eelduseks ei ole kehtiva detailplaneeringu olemasolu. Samuti ei võimalda ükski kehtiv detailplaneering nõuda omanikult tema kinnistu koormamist servituudiga. Ka seadusandja on asunud seisukohale, et detailplaneeringuga saab määrata servituutide vajaduse, kuid sellise asjaõigusliku kitsenduse seadmine on reguleeritud AÕS-is ja see eeldab vastavat kokkulepet (vt kehtiva PlanS eelnõu 571 SE seletuskiri, lk 160). Kinnisomandile seatakse kitsendusi planeeringu alusel (PlanS § 124 3(11)
lg 3), mitte planeeringuga. Servituutide olemasolu võib detailplaneeringus olla määratletud, kuid see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet ning detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus (Riigikohtu 12.11.2008 määrus nr 3-2-1-91-08, p 10). Omanike kokkuleppe puudumisel saab servituute taotleda hagita menetluses. 2) PlanS § 125 lg-st 1 ei tulene, et detailplaneering on kohustuslik kaebaja poolt nimetatud kommunikatsioonide püstitamiseks. Ehitusseadustiku (EhS) lisa 1 tabelist on näha, et surveseadmete, gaasi- ja elektripaigaldiste, side- ja telekommunikatsiooniehitiste, veevärgi- ja kanalisatsioonitorustike ning kanalisatsiooniehitiste püstitamiseks, rajamiseks ja paigaldamiseks on vaja enamjaolt ehitusluba. Ehitusprojekt on aluseks ehitusloale ning seega on tegemist ehitusprojekti küsimusega. Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k on kehtestatud detailplaneering Mustamäe linnaosas asuvale kinnistule ning Mustamäe linnaosa üldplaneeringu kohaselt ei ole antud alal vajalik detailplaneeringu koostamine. 3) Projekteerimistingimuste ja ehitusloa menetlusse kaasatakse ka naaberkinnistu omanikud arvamuse andmiseks. Kui ehitusloa menetluses kerkivad üles kommunikatsioonide küsimused, mille puudumisel tekib mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, siis Tallinna linn sellist ehitusluba ei anna (EhS § 44 lg 1 p 4). Seega tuleb kolmandal isikul ehitustegevuse läbiviimisel arvestada naaberkinnistute omanikega. Lisaks sellele, et Maa-ameti kitsenduste kaardi pealt ei nähtu Vinkli tn 9 ja 11 kruntidel kommunikatsioonide olemasolu, puudub see ka Vinkli tänav T3 krundi osas, mis piirneb Vinkli tn 9 ja 10 kruntidega. 4) Detailplaneeringu seletuskirjas p-s 5.2.1 on välja toodud, et detailplaneeringu alal on töötav alajaam nr.492, millest saavad elektritoite olemasolevad hooned. Seega elektrienergia jagamise osas ei muutu detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise puhul senine olukord. 5) Detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamisega ei lahendata Vinkli tänava pikendamist Kadaka teeni. Vinkli tee igasugune pikendamine läbi kolmanda isiku omandis oleva Vinkli tn 10 kinnistu lahendatakse eraldi projekteerimistingimuste menetluses ning vastustaja viitas sellele ka 13.06.2017 saadetud kirjas nr 3-2/2088–1. 6) Tulenevalt Maa-ameti 02.08.2018 käskkirjast nr 1-1/18/1519 on osa Vinkli tänav T3 maaüksusest munitsipaalomandis. Maa-amet on välja selgitanud, et kõnealune maa ei ole vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks ning menetluse käigus ei kerkinud takistavaid asjaolusid ega kolmandate isikute õigusi, mida maade munitsipaalomandisse andmine kahjustada võiks. 7) PlanS § 140 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimusi tuleb vaadelda eraldi. Seda seisukohta toetab ka 01.07.2015 kehtima hakanud PlanS seletuskiri. Käesolevas asjas on täidetud mõlemad tingimused, s.o vaidlusalune detailplaneering on rohkem kui 9 aastat vana ning kolmas isik soovis planeeringu elluviimisest loobuda. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-63-10 p-s 14 välja toonud, et kui tühistatav osa ei moodusta ülejäänud detailplaneeringu alusel rajatavate objektidega ühtse funktsionaalse eesmärgiga seotud kompleksi, siis on lubatud tühistada ka detailplaneeringu osa. Käesolevad kinnistud, mille osas detailplaneering kehtetuks tunnistati, ei moodusta ülejäänud detailplaneeringu alusel rajatavate objektidega ühtse funktsionaalse eesmärgiga seotud kompleksi. Kolmandale isiku kuuluvatele kinnistutele oli planeeritud rajada või laiendada täiesti eraldiseisvad hooned, mis pole seotud ülejäänud detailplaneeringu alusel rajatavate või planeeritavate hoonetega. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistatud kinnistute osas pole algset detailplaneeringu lahendust ellu viidud. Antud juhul on tagatud detailplaneeringu terviklahenduse elluviimine, kuna PlanS § 125 lg 1 p-d 1–4 ei sisalda detailplaneeringu koostamise kohustust kaebaja viidatud kommunikatsioonide ehitamise puhul.
4(11)
Kommunikatsioonid pole detailplaneeringu terviklahenduse osa. Olemasolevate või planeeritud kommunikatsioonide tegelik paigutus ja realiseerimine toimub projekteerimistingimuste ja ehitusprojekti menetluses. 8) Detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise menetlusse kaasati kaebaja, AS TEMIIR ja Vinkli OÜ. Vinkli OÜ TLPA 13.04.2017 kirjale ei vastanud. AS TEMIIR oli vastu eelkõige terve detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele ja Vinkli tänava pikendamise osas puudusid vastuväited. Kaebaja tõi oma 27.04.2017 vastuses välja, et on nii detailplaneeringu terve kui osalise kehtetuks tunnistamise vastu. TLPA 13.06.2017 saadetud vastustele kaebaja rohkem vastuväiteid ei esitanud. Sellest tulenevalt oli Tallinna linn täitnud kaasamise põhimõtte.
7.Vinkli Tööstuspark OÜ palub jätta kaebuse rahuldamata. 1) Servituutide seadmine ei sõltu detailplaneeringu kehtivusest. Samuti ei tulene detailplaneeringust kaebajale servituutide seadmise nõudeõigust Vinkli Tööstuspark OÜ suhtes. Kuna detailplaneering ei anna õiguslikku alust kommunikatsioonide väljaehitamiseks, ei ole kaebajal tekkinud õiguspärast ootust detailplaneeringu kehtima jäämise osas. Servituute seatakse asjaõigusliku isikutevahelise kokkuleppega ja nende seadmine on võimalik ilma eelneva planeerimismenetluseta. Samuti ei eelda kommunikatsioonide ehitamine detailplaneeringu koostamist. Kaebuses ei väideta, justkui oleks kaebaja Vinkli Tööstuspark OÜ-ga sellised kokkulepped sõlminud. Halduskohtus pooltevahelisi tsiviilõigussuhteid lahendada ei saa. Kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostajana ei anna lõplikku hinnangut, kas servituudi seadmine planeeringuala kinnistutele on AÕS-i järgi võimalik ja põhjendatud. Servituutide seadmise vajaduse määratlemine omab tähtsust detailplaneeringu elluviidavuse seisukohast. Kohalik omavalitsus näitab detailplaneeringuga ühe võimaliku viisi, kuidas detailplaneeringut ellu viia. Kommunikatsioonide asukoha määramine ei oma õiguslikku siduvust nende tegeliku ehitamise asukoha suhtes, kuna lõplik kokkulepe servituudi seadmisel sõlmitakse maaomaniku ja servituuti taotleva isiku vahel. Kommunikatsioonide põhimõttelise asukoha näitamine annab kindluse, et detailplaneeringuga määratud krundi ehitusõigus on realiseeritav. Samas ei tähenda detailplaneeringus kavandatud tingimuste teatud kujul käsitlemine, et teistsugune lahendus ei oleks võimalik. 2) Käesolevas asjas on detailplaneeringu kehtestamisest möödas rohkem kui kümme aastat ning kinnisasjade omanik soovib detailplaneeringu elluviimisest osaliselt loobuda. See ei puuduta kaebaja õigusi, vaid jääb Vinkli Tööstuspark OÜ omandivabaduse raamesse. Kaebajal ei ole nõudeõigust, et Vinkli Tööstuspark OÜ detailplaneeringus visioonina ettenähtu reaalselt valmis ehitaks. Linna või valla arengu põhisuundade ja tingimuste määramine on omavalitsusüksuse otsustuspädevuses ning nõuetekohase menetluse läbiviimisel on omavalitsusüksus õigustatud varem tehtud otsuseid muutma. Kaebaja ei ole välja toonud asjaolusid, mis viitaksid tema konkreetsete subjektiivsete õiguste võimalikule rikkumisele vaidlustatud otsusega. 3) Riigikohus on leidnud, et PlanS § 9 lg-t 1 ja § 27 lg-t 1 (vrdl PlanS § 124 lg 1 p-d 1 ja 2) tuleb koostoimes mõista selliselt, et need jätavad planeeringu kehtimajäämisest huvitatud kinnistuomanikule õigustatud ootuse, et tal on vähemalt lähiaastate jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist mõistlik võimalus detailplaneeringus sätestatud krundi ehitusõigus realiseerida (Riigikohtu 08.05.2014 lahend asjas nr 3-3-1-9-14, p 20). Kinnisasja omanikul on krundi ehitusõiguse realiseerimise osas õiguspärane ootus kuni detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise avalduse esitamiseni. Käesolevas asjas on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise avaldus esitatud ning vastavasisuline otsus tehtud. Samuti ei ole kaebaja antud juhul selliseks isikuks Riigikohtu lahendi tähenduses.
5(11)
4) Elektri saamine või mittesaamine naaberkinnistult on tsiviilõiguslik küsimus, mis allub tsiviilõiguslikele kokkulepetele ja üldkohtule. Alajaama kasutamine ja tehnorajatiste ehitamine ühenduse loomiseks eeldab esiteks kokkulepet maaomanikuga piiratud asjaõiguse seadmiseks ning teiseks kokkulepet alajaama omanikuga. Selliste kokkulepete üle detailplaneeringus ei otsustata. Samuti ei sõltu selliste kokkulepete sõlmimine detailplaneeringu olemasolust. 5) Kaebaja viited Vinkli tn T3 reformimata riigimaale servituudi seadmise võimatuse osas on asjakohatud. Reformimata riigimaa ei ole kinnisasi, mistõttu sinna servituudi seadmine ei ole võimalik. Detailplaneeringu tühistamine ei toonud selles kontekstis kaasa mingit muudatust. Vinkli tn T3 erastamine ei ole seotud detailplaneeringuga. Kinnisasja omaniku määramise küsimus ei ole õiguslikult seotud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega. Maa erastamisprotsessi ei mõjuta detailplaneeringu olemasolu.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kohus on seisukohal, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
9.OÜ FÜLLIIT omandis on kinnistud Vinkli tn 15 ja Teaduspargi tn 15 ning kaasomandis on kinnistud Vinkli tn 13 (kaasomandist 35/45 kuulub OÜ-le FÜLLIIT ja 10/45 Vinkli Tööstuspark OÜ-le) ja Teaduspargi tn 17 (kaasomandist 13/45 kuulub OÜ-le FÜLLIIT ja 32/45 AS-le Temiir). Vaidlusaluse Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsusega nr 39 tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud detailplaneering Vinkli Tööstuspark OÜ omandis olevate Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute ning Vinkli tänav T3 reformimata maa osas. Vinkli tn 13 kinnistu piirneb ühest küljest Vinkli tn 11 ja teisest küljest Vinkli tänav T3 maaüksustega. Teaduspargi tn 15 kinnistu piirneb ühest küljest Vinkli tn 11 kinnistuga. Teaduspargi tn 17 kinnistu piirneb ühest küljest Vinkli tn 11 ja osaliselt ka Vinkli tn 9 kinnistuga. Vinkli tn 15 kinnistu piirneb ühest küljest osaliselt Vinkli tänav T3 maaüksusega. Detailplaneering on seega tunnistatud kehtetuks OÜ FÜLLIIT omandis või kaasomandis olevate kinnisasjade naaberkinnistute osas (ainsana puudub kaebaja kinnistutel ühine piir Vinkli tn 10 kinnistuga).
10.Kaebaja leiab, et Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsus nr 39 rikub tema subjektiivseid õigusi, kuna planeeringu kehtetuks tunnistatud osa nägi ette muu hulgas tema kinnistute tarbeks rajatavate tehnovõrkude paiknemise ja määratles sellele vastavalt servituutide seadmise vajaduse. Kohus on seisukohal, et vaidlusalune otsus kaebaja õigusi tegelikult ei piira ning kaebuse rahuldamine ei lahendaks kaebaja kinnistute tarbeks servituutide seadmise küsimust. 10.1 PlanS § 126 lg 1 p 17 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks muu hulgas servituutide vajaduse määramine. Vaatamata sellele ei anna kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostajana lõplikku hinnangut, kas servituudi seadmine planeeringuala kinnistutele on AÕS-i järgi võimalik ja põhjendatud. Planeering ei kujuta endast kinnisasja seadusjärgset kitsendust ning trasside ja tehnovõrkude tarbeks vajalike servituutide seadmist saab kaebaja nõuda AÕS § 158 alusel. Servituudiga teise kinnisasja koormamine eeldab tsiviilõiguslikku kokkulepet (seda ka juhul, kui detailplaneering realiseerida tervikuna) või maakohtu lahendit (vt ka Riigikohtu 03.06.2010 otsus nr 3-2-1-48-10, p 28; 22.03.2006 otsus nr 3-2-1-5-06, p 22). AÕS-is sätestatud reaalservituudi seadmise üldiseks eelduseks ei ole kehtiva detailplaneeringu olemasolu. Seega on vajalike servituutide seadmist kaebajal võimalik nõuda ka ilma detailplaneeringuta. Samuti ei tähenda servituutide vajaduse märkimine detailplaneeringus, et isiku kasuks konkreetne servituut tingimata seatakse. Planeerimist ja ehitamist reguleerivad sätted käsitlevad olemuselt avalik-õiguslikke suhteid, mitte ei reguleeri asjaõiguslikke küsimusi, mis tuleb lahendada poolte kokkuleppel või vajadusel maakohtus.
6(11)
10.2 Kaebaja viitab muu hulgas PlanS § 124 lg-le 3, mille kohaselt võib detailplaneeringu alusel kinnisomandile seada kitsendusi ning kaebaja on ringkonnakohtu 02.07.2018 määruses toodud põhjendustest ekslikult järeldanud, justkui oleks ringkonnakohus asunud seisukohale, et kaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus põhistas oma määruses, miks kaebajal ei saa välistada kaebeõiguse olemasolu, kuid ei andnud seejuures hinnangut kaebuse sisulise läbivaatamise tulemusele. Kaebeõiguse olemasolu ei tähenda seda, et kaebus kuulub rahuldamisele. Kohus märgib, et kuigi detailplaneeringu alusel võib kinnisomandile seada kitsendusi, ei ole õige kaebaja seisukoht, justkui tal oleks sellest tulenevalt detailplaneeringu kehtivuse korral õigus võõrastele kinnistutele seada servituute isegi juhul, kui vastavate kinnistute omanik(ud) sellele vastu on. Kitsendusi seatakse planeeringu alusel, mitte planeeringuga. Ainuüksi detailplaneeringu kehtestamine ei anna veel huvitatud isikule õigust servituutide seadmiseks ilma teise poole nõusolekuta. Detailplaneering määrab kindlaks üksnes servituutide vajaduse, kuid tegelik servituutide seadmine saab siiski toimuda kinnisasjade omanike vaheliste asja- või võlaõiguslike kokkulepetega (AÕS § 156 lg 1), milliseid ei saa asendada detailplaneering. Kohus märgib, et kui kaebaja vastava kinnistu omanikuga servituudi seadmise küsimuses kokkuleppele ei jõua, saab ta taotleda, et maakohus seaks servituudi hagita menetluses. 10.3 Planeeringu algatamisel ei saa isikutel tekkida õiguspärast ootust, et planeering sellisel kujul ja kokkulepitud tingimustel ka vastu võetakse või kehtestatakse. Kohus nõustub samuti kolmanda isiku poolt osundatuga, et kuna detailplaneering ei anna õiguslikku alust kommunikatsioonide väljaehitamiseks, siis ei ole kaebajal tekkinud õiguspärast ootust detailplaneeringu kehtima jäämise osas. Vinkli Tööstuspark OÜ vajadused ja ka asjakohased õigusaktid on pärast detailplaneeringu kehtestamist aja jooksul muutunud ning detailplaneeringus määratud ehitusõigus ei võimalda kolmandal isikul kruntidele püstitada kaasaegseid tootmis- ja ärihooneid. Kinnistu omanikul ei ole kohustust detailplaneeringus esialgselt kavandatut (aja jooksul muutunud asjaoludele ja soovidele vaatamata) realiseerida pelgalt seetõttu, et naaberkinnistu omanikul on selle vastu huvi. Lisaks märgib kohus, et kommunikatsioonide (elektri-, side- ja ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniehitiste) ehitamine ei eelda detailplaneeringu koostamist (PlanS § 125 lg 1).
11.Põhjendamatu on kaebaja kartus, et detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine jätab kaebaja ilma õigusest saada elektrikaablite vahendusel elektrienergiat Vinkli tn 11 kinnistul asuvast alajaamast. Vastustaja on selgitanud, et elektrienergia jagamise osas ei muutu detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamisega senine olukord. Detailplaneeringu seletuskirja p-s 5.2.1 on välja toodud, et detailplaneeringu alal on töötav alajaam nr.492, millest saavad elektritoite olemasolevad hooned (tl 73). Eeltoodule vaatamata selgitab kohus, et elektrienergia tarbimiseks konkreetse alajaama kasutamine või vajalike tehnorajatiste rajamine ei sõltu samuti kehtivast detailplaneeringust, vaid eeldab huvitatud isiku ning maaomaniku/alajaama omaniku vaheliste kokkulepete saavutamist.
12.Asjakohatud on kaebaja väited, mille kohaselt ei ole võimalik detailplaneeringut Vinkli tänav T3 maaüksuse ehk reformimata riigimaa osas kehtetuks tunnistada enne selle erastamist või müümist. Vaidlust ei ole, et Vinkli tänav T3 oli vastava detailplaneeringu kehtestamise ajal reformimata riigimaa. Servituudi seadmine on võimalik üksnes kinnisasja omanike vahel. Kolmas isik on õigesti osundanud asjaolule, et reformimata riigimaa näol ei ole tegemist kinnisasjaga ja sellisel juhul ei olegi võimalik vastavale maatükile servituuti seada. Servituudi seadmine on võimalik ainult juhul, kui on tegemist kinnisasjadega. Kuna detailplaneering ei anna kaebajale õigust reformimata riigimaale servituute seada, ei muutu selles osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega kaebaja huvide seisukohast midagi. Samuti ei ole takistatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetluse läbiviimine enne Vinkli tänav T3 maaüksuse erastamist või müümist. Kui see erastatakse või müüakse, siis eeldab servituutide
7(11)
seadmine jällegi kinnistu omanike vahelist tsiviilõiguslikku kokkulepet ega sõltu detailplaneeringu olemasolust. Vinkli tänav T3 maaüksuse müümisel on kaebajal vajadusel õigus esitada selle omanikule ettepanek servituudi seadmiseks. Vastustaja on selgitanud, et Maa-ameti 02.08.2018 käskkirjaga nr 1-1/18/1519 (tl 76) on Vinkli tänav T3 maaüksus antud osaliselt Tallinna munitsipaalomandisse.
13.Kaebaja on ekslikult järeldanud, justkui oleks vaidlusaluse otsuse eelduseks Vinkli tänava pikendamine Kadaka teeni. Vaidlustatud otsusest ega ühestki sellega seotud menetlusdokumendist ei ilmne, et enne detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist oli kohustus ellu viia Vinkli tänava pikendamine Kadaka teeni. Vinkli Tööstuspark OÜ poolt esitatud taotlusest ja vaidlusalusest otsusest nähtuvalt on kolmas isik koostanud liikluslahenduse Vinkli tänava pikendamiseks Kadaka teeni ja nõustunud selleks vajaliku transpordimaa eraldamisega temale kuuluvast Vinkli tn 10 kinnistust. Vinkli tee pikendamine läbi kolmanda isiku omandis oleva kinnistu saab lahendada eraldi projekteerimistingimuste menetluses ning seda on selgitanud ka vastustaja oma 13.06.2017 kirjas nr 3-2/2088-1 (tl 62).
14.Kohus leiab, et praegusel juhul olid täidetud seaduses ettenähtud tingimused detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks. PlanS § 140 lg 1 kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima (p 1) või kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda (p 2). Sama paragrahvi lõige 2 näeb lisaks ette, et detailplaneeringu võib tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist. Kohus nõustub vastustajaga, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks piisab, kui esineb kas PlanS § 140 lg 1 p-s 1 või p-s 2 kirjeldatud olukord koosmõjus lõikes 2 sätestatuga. Vaidlusaluse otsuse tegemisel tugines vastustaja mõlemale alusele. 14.1 Enne 2015. a kehtinud PlanS § 27 lg 1 sätestas, et kehtestatud detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-3-1-9-14 tehtud otsuses selgitanud, et eelnimetatud norm avardab oluliselt detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise võimalusi võrreldes üldise haldusaktide kehtetuks tunnistamise regulatsiooniga haldusmenetluse seaduse (HMS) §-des 64–70 ega sea detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist sõltuvusse ühestki objektiivsest tingimusest, vaid viitab üksnes kohaliku omavalitsuse või omaniku soovimuutusele. Kuna eelviidatud norm on samasisuline vaidlustatud otsuse aluseks oleva PlanS § 140 lg 1 p-ga 2, siis saab sellele Riigikohtu seisukohale tugineda ka praegusel juhul. Käesolevas asjas sooviski Vinkli Tööstuspark OÜ temale kuuluvate kinnistute osas detailplaneeringu elluviimisest loobuda ning omaniku soovimuutus võib olla omaette aluseks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Lisaks eeltoodule esines antud juhul PlanS § 140 lg 1 p-s 1 sätestatud alus, kuna detailplaneering, mille elluviimisest kolmas isik soovis loobuda, on enam kui 9 aastat vana ja seda ei ole hakatud ellu viima. 14.2 Samuti on täidetud PlanS § 140 lg-s 2 ettenähtud tingimus detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks, kuna planeeringu terviklahenduse elluviimine on tagatud ka pärast selle osalist kehtetuks tunnistamist. Nõustuda saab vastustajaga, et kinnistud, mille osas detailplaneering kehtetuks tunnistati, ei moodusta ülejäänud detailplaneeringu alusel rajatavate objektidega ühtse funktsionaalse eesmärgiga seotud kompleksi. Kohtule ei nähtu asjast takistusi detailplaneeringu realiseerimiseks ilma kolmanda isiku poolt tema kinnistutele planeeritud hoonete püstitamise või laiendamiseta. Samuti ei ole kommunikatsioonid planeeringu terviklahenduse osaks, mille väljaehitamine oleks ilma detailplaneeringuta raskendatud või välistatud. Detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist ei takista üksnes asjaolu, et 8(11)
puudutatud isik sellega ei nõustu, kui seadusest tulenevad eeldused selleks on täidetud ning kohalik omavalitsus viib selleks läbi nõuetekohase menetluse.
15.PlanS § 127 lg 2 ja § 140 lg 3 kohaselt tuleb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu esitada arvamuse andmiseks teiste hulgas isikutele, kelle õigusi võib planeering puudutada. Asja materjalidest nähtuvalt on TLPA 13.04.2017 kirjaga nr 3-2/1414 OÜ-le FÜLLIIT teatanud, et Vinkli Tööstuspark OÜ on esitanud taotluse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks Vinkli tn 9, 10 ja 11 kinnistute osas ning andis kaebajale tähtaja seisukoha esitamiseks detailplaneeringu kogu ulatuses kehtetuks tunnistamise kohta (tl 51). Kaebaja esitas 27.04.2017 e-kirjaga vastuväite, mille kohaselt ta ei nõustu detailplaneeringu täieliku ega ka osalise kehtetuks tunnistamisega. TLPA andis 13.06.2017 vastuskirjaga nr 3-2/2088-1 kaebajale teada, et valmistatakse ette otsuse eelnõu Tallinna Linnavalitsuse 05.03.2008 korraldusega nr 380-k kehtestatud „E. Vilde tee 155, 155a, 155b ja 155c kruntide detailplaneeringu“ osaliselt kehtetuks tunnistamiseks Vinkli Tööstuspark OÜ-le kuuluvate Vinkli tn 9, Vinkli tn 10 ja Vinkli tn 11 kinnistute ning Vinkli tänav T3 krundi osas. Kuigi asja materjalidest ei nähtu, et vaidlusaluse otsuse eelnõu oleks enne lõpliku otsuse tegemist arvamuse andmiseks puudutatud isikutele esitatud, siis ei anna see kohtu hinnangul veel alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Vaidlust ei ole, et kaebajale teatati, et vastavalt Vinkli Tööstuspark OÜ taotlusele on plaanis detailplaneeringu osaline või täielik kehtetuks tunnistamine ning kaebajale anti ka võimalus selles osas oma arvamus ja vastuväited esitada. Seega on kaebaja olnud menetlusse kaasatud ja talle ärakuulamisõigus tagatud. Kohtule ei nähtu, et kaebajal oleks olnud otsuse eelnõule arvamuse andmisega võimalik lõplikku tulemust mõjutada ning ka kaebaja ei väida seda.
16.Kohus leiab, et vastustaja ei ole detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel väljunud kaalutlusõiguste piiridest ning erinevate isikute huve on vajalikul määral kaalutud. Kohalikul omavalitsusel on lisaks detailplaneeringute kehtestamisele ka nende kehtetuks tunnistamise üle otsustamisel ulatuslik kaalutlusruum. Kohaliku omavalitsuse otsus detailplaneering (sh osaliselt) kehtetuks tunnistada peab lähtuma siiski asjakohastest kaalutlustest ega saa olla meelevaldne. Kohalikul omavalitsusel tuleb arvestada HMS § 64 lg-tes 2 ja 3 sätestatuga ning kaalumisel on olulised PlanS-is sätestatud eesmärgid ja põhimõtted. Kohalik omavalitsus peab muuhulgas kontrollima, kas detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isikute õiguste ja huvide riive on proportsionaalne, pidades silmas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärke (vt ka Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-9-14). 16.1 Vaidlustatud otsuse seletuskirjast nähtub, et vastustaja on otsuse tegemisel arvesse võtnud puudutatud isikute huvisid. Vastustaja andis puudutatud isikutele teada, et peab otstarbekaks detailplaneeringu kogu ulatuses kehtetuks tunnistada. Kuna AS TEMIIR ja OÜ FÜLLIIT ei nõustunud täies ulatuses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega, otsustas Tallinna Linnavolikogu kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistada üksnes taotluse esitanud Vinkli Tööstuspark OÜ-le kuuluvate kinnistute osas. Vaidlustatud otsuse seletuskirjas on välja toodud, et Vinkli tänav T3 krundi osas küsis TLPA 03.05.2017 kirjaga nr 3-2/1613-1 seisukohta ka Tallinna Transpordiametilt ja Tallinna Kommunaalametilt ning vastavatelt asutustelt saadud seisukohti ja suuniseid arvestades otsustati ka Vinkli tänav T3 krundi osas detailplaneering kehtetuks tunnistada. Vastustaja pidas põhjendatuks detailplaneering taotletud osas kehtetuks tunnistada, kuna Vinkli tn 9, Vinkli tn 10 ja Vinkli tn 11 kinnistute osas ei ole asutud detailplaneeringut ellu viima ning kinnistu omanik on loobunud selle elluviimisest, kuivõrd detailplaneeringus sätestatud ehitusõigus ei ole vastav kinnistu omaniku vajadustele. Samuti arvestas vastustaja sellega, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine Vinkli tn 9, Vinkli tn 10, Vinkli tn 11 kinnistute ja Vinkli tänav T3 osas ei avalda mõju kehtima jäävale detailplaneeringu lahendusele ning kehtima jäävas osas on detailplaneeringus kavandatu ellu
9(11)
viidav. Seletuskirjas on muuhulgas põhjendatud, et kehtivad õigusaktid võimaldavad kooskõlas üldplaneeringu ja piirkonna hoonestuslaadiga hoone püstitamist, hoone laiendamist ja maakorraldustoimingute läbiviimist ilma detailplaneeringut koostamata. 16.2 Kohtu hinnangul on vastustaja lähtunud puudutatud isikute soovist mitte tunnistada detailplaneeringut täielikult kehtetuks. Samas pidas ta siiski põhjendatuks taotluse esitaja soovi Vinkli tn 9, 10 ja 11 ning Vinkli tänav T3 krundi osas detailplaneering kehtetuks tunnistada, pidades Vinkli Tööstuspark OÜ huvi detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise osas kaalukamaks kui kaebaja huvi detailplaneeringu täielikult kehtima jäämiseks. Kohus ei saa asuda vastustaja asemel kaalutlusõigust teostama ja sisuliselt hindama, kelle huvi on kaalukam. Kohtule ei nähtu asja materjalidest, et vastustaja oleks otsuse vastuvõtmisel teinud diskretsioonivigu (jätnud kaalutlusõiguse kasutamata, ületanud kaalutlusõiguse piire või kuritarvitanud temale antud kaalutlusõigust, tegutsedes vastuolus normi eesmärgiga, jättes arvestamata olulise asjaolu või arvestades asjasse puutumatu asjaoluga). Vaidlustatud otsuses on arusaadavalt toodud välja selle andmise aluseks olnud peamised faktilised ja õiguslikud asjaolud ning põhjendatud, et need kogumis viisid otsuseni tunnistada detailplaneering osaliselt kehtetuks. Põhjendamatu on kaebaja väide, justkui ilma vastustaja, kolmanda isiku ja kaebaja vahelise kokkuleppeta ei olnud alust detailplaneeringut osaliselt kehtetuks tunnistada. Vastustaja poolt kaalutlusõiguse alusel detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise kasuks otsustamine ei eeldanud kaebaja nõusolekut. Samuti ei tähenda kolmanda isiku huvide eelistamine kaebaja huvidele, et otsus oleks seetõttu õigusvastane.
17.Kohus märgib täiendavalt, et TLPA-le on esitatud projekteerimistingimuste taotlus Vinkli tn 9 ja 11 kinnistutele hoonete püstitamiseks, mille kohta on 21.09.2018 koostatud projekteerimistingimuste eelnõu (tl 89-93). Kaebaja on eelnõule 28.09.2018 esitanud omapoolsed vastuväited. Vastustaja on selgitanud, et olemasolevate või kavandatavate kommunikatsioonide tegelik paigutus ja realiseerimine toimub projekteerimistingimuste ja ehitusprojekti menetluses. Muu hulgas tuleb vastustajal arvestada EhS § 44 lg 1 p-ga 4, mille kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Kaebajal kui puudutatud isikul on seega õigus projekteerimistingimuste (ja vajadusel edaspidiste seotud haldusaktide andmise) menetluses võimalik esitada oma arvamus ja vastuväited, millega vastustaja peab otsuste tegemisel arvestama.
18.Eeltoodut kokkuvõttes on kohus seisukohal, et Tallinna Linnavolikogu 22.03.2018 otsus nr 39 on õiguspärane ega kuulu tühistamisele.
19.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja menetluskulude taotlust esitanud ei ole, seega jäävad vastustaja menetluskulud tema enda kanda. Kolmas isik taotleb kaebajalt õigusabikulu väljamõistmist summas 2215,80 eurot (sh käibemaks). Taotluse kohaselt on kolmandale isikule osutatud õigusabi 10,6 tunni ulatuses, keskmise tunnitasuga 209 eurot (tl 112). Kohtu hinnangul ei saa kolmanda isiku menetluskulu kogu ulatuses põhjendatuks pidada. Asja ei saa pidada sisuliselt kuigi keerukaks ega mahukaks. Kolmas isik on menetluse vältel esitanud kohtule vastuse kaebusele kahel leheküljel (tl 98-99). Kohus vähendab väljamõistetavaid menetluskulusid ning mõistab HKMS § 108 lg 8 ning § 109 lg 6 alusel kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu 1500 eurot, mis vastab ligikaudu
10(11)
7 tunnile õigusteenusele. Riigikohtu tõlgenduse kohaselt tuleb menetluskulu välja mõista koos arvel märgitud käibemaksuga (Riigikohtu 23.03.2016 otsus nr 3-3-1-85-15, p 30). Kohtu hinnangul on selles ulatuses menetluskulude kaebaja kanda jätmine põhjendatud ja mõistlik. Muus osas tuleb jätta kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.