P. P kaebus Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korralduste nr 68 ja nr 69 ning 27.06.2017 korralduse nr 97 tühistamise nõudes
Asja läbivaatamise kuupäev
Kohtuistung 23. mai 2018
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebuse esitaja – P. P; Vastustaja – Saaremaa vald, volitatud esindaja Kaire Müür; Kolmas isik – H. P
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus osaliselt;
2.Tühistada Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korralduse nr 69 punkt 7 ning 27.06.2017 korraldus nr 97 ulatuses, millega oli jäetud eelnimetatud korralduse nr 69 punkti 7 puudutavas osas kaebaja vastavasisuline vaie rahuldamata. Ülejäänud osas jääb kaebus rahuldamata;
3.Jätta menetluskulud protsessiosaliste endi kanda
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Otsuse avalikult teatavakstegemise päev on 12.06.2018. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil.
1.P. P esitas 28.07.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse seonduvalt Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korralduste nr 68 ja 69 ning 27.06.2017 korraldusega nr 97. Koos kaebusega oli esitatud ka esialgse õiguskaitse taotlus Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korralduse nr 68 täitmise peatamiseks.
2.Tallinna Halduskohtu 08.08.2017 määrusega jäeti P. P esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata (tl 43-45). P. P esitas Tallinna Halduskohtu 08.08.2017 määruse peale määruskaebuse, mis jäeti Tallinna Ringkonnakohtu 23.08.2017 määrusega rahuldamata (tl 50-53).
3.Tallinna Halduskohtu 03.11.2017 määrusega võimaldati P. Pl esitada oma seisukohad seonduvalt eelnimetatud määrustes toodud selgitustega. Kaebuse juurde kindlaksjäämise korral oli vaja ka täpsustada, kas haldusakte soovitakse vaidlustada tervikuna või mingisuguses osas (tl 54-55). P. P teatas 23.11.2017 vastuses, et jääb kõigi varasemalt avaldatud seisukohtade juurde (tl 57-60).
4.Tallinna Halduskohtu 18.01.2018 määrusega võimaldati kaebajal veel kord täpsustada oma seisukohti seonduvalt erastatava maa maksustamishinna võimaliku vaidlustamisega (tl 73).
5.P. P vastas kohtumäärusele 01.02.2018 ning teatas, et ei nõustu 16.05.2017 korralduse nr 69 punktis 7 kinnitatud 479 euro ja 34 sendi suuruse (erastatava) maa maksustamishinna kui sellisega (tl 79).
6.Tallinna Halduskohtu 12.02.2018 määrusega võeti kaebus menetlusse ning kolmanda isikuna kaasati menetluse H. P (tl 81). Saaremaa vald vastas eelnimetatud kaebusele 26.03.2017 ja kolmas isik 12.03.2018.
7.Tallinna Halduskohtu 03.05.2018 määrusega määrati asi läbivaatamisele kohtuistungil (tl 97). Kohtuistungil võttis vastustaja 16.05.2017 korralduse nr 69 punkti 7 vaidlustamist puudutavas osas kaebuse õigeks.
KAEBUSE SISU JA TAOTLUS
8.Kaebaja leiab, et talle erastati maad vähem kui seda lubas MaaRS. Kaebaja arvates oli tal õigus erastada maad 2 ha ulatuses, kuid talle võimaldati elamu juurde erastada maad vaid 0,25 ha. Lisaks eeltoodule on määratud valesti erastamisele kuuluva maa hind. Maa erastamine ei tohiks rikkuda teise ostueesõigust omava isiku õigusi. Kaebajale erastamiseks määratud maaüksuselt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele, samuti jääb elektri liitumispunkt ca 20 meetri kaugusele kaebajale erastatava maa piirist ning kaebaja elamu biopuhasti jääb Vapso maaüksusele, samuti viljapuuaed, kuur ja kasvuhoone. 19.11.2007 korraldusega nr 149 ei ole otsustatud erastamisele kuuluva maa pindala. Korralduse 149 resolutsioonist nähtub, et vald ei ole teinud mingit otsustust erastatava maa suuruse kohta. Isegi kui korralduse 149 põhjendustest võis aimata, et vald kavatseb erastamiseks määrata vaid 0,25 ha, siis ei andnud ainuüksi see asjaolu alust korralduse 149 vaidlustamiseks. Esmakordselt määras Mustjala Vallavalitsus erastatava maa suuruse (pindala) kindlaks 16.05.2017 korraldusega nr 69, nähes selles ette erastatava maa suuruseks 0,25 ha. Isegi, kui korralduse 149 resolutsiooniga oleks kindlaks määratud erastamisele kuuluva maa suurus, siis on see korraldus tühine, kuna seda ei ole andnud pädev isik.
9.Põhjendamata ja alusetu on vallavalitsuse väide, et 29.06.1994 väljastatud ehitusloa alusel elamut püstitatud ei ole. Just sellest valla eksimusest ongi tingitud vaidlusaluste (õigusvastaste) korralduste andmine, millega on võimaldatud maad erastada seaduses sätestatud 2 ha asemel 0,25 ha ulatuses.
10.MaaRS § 224 lg 2 sätestab, et pärast katastriüksuse moodustamist ostu-müügilepingu sõlmimisel määratakse erastatava maa müügihind samadel alustel, mis kehtisid ettemaksu tasumise ajal. 27.11.2001 määrati 4,88 ha erastava maa hinnaks 332,66 eurot (5205 krooni). Samas oli erastatava maa eest juba 2001. aastal tasutud. Seega tuleb maa erastamise hinna määramisel lähtuda samadest
hindamise alustest, mis ettemaksu suuruse kindlaks määramisel ning sellest tulenevalt ei saa täna 0,25 ha erastamise hind olla kõrgem ettemaksu tasumise ajal 4,88 ha eest määratud hinnast.
11.Mustjala vald on varasemalt määranud erastatava maa suuruseks 4,88 ha. Selline valla otsustus nähtub kaebusele lisatud maa ostueesõigusega erastamise ettemaksu tasumise teatisest, mis eelhaldusaktiks, millega määrati kindlaks erastamisele kuuluva maa suurus. Selle teatise on allkirjastanud K. K, kes on volitatud Mustjala Vallavalitsuse poolt erastamisele kuuluva maa suuruse ja piiride kulgemise kohta valla nimel ettepanekut tegema. Kaebajale ei ole varasemalt edastatud ühtegi valla otsust, millega oleks tühistatud valla varasem otsustus lubada erastada 4,88 ha. Sellise otsustuse oleks kaebaja kindlasti vaidlustanud.
12.Täiendavas 23.11.2017 seisukohas jäi kaebaja kõigi varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Kaebaja selgitab, et kuni tänaseni ei ole Mustjala Vallavalitsus tunnistanud kehtetuks 20.12.2001 korraldust nr 312, millega määrati erastatava maa suuruseks 4,88 ha. Korralduses nr 69 on aga vald otsustanud, et kaebajal on õigus erastada üksnes 0,25 ha maad.
13.Täiendavas 01.02.2018 seisukohas märgib kaebaja, et ei nõustu 16.05.2017 korralduses nr 69 punktis 7 kinnitatud 479 euro ja 34 sendi suuruse (erastatava) maa maksustamishinna kui sellisega. Õigeks hinnaks peab kaebaja 0,25 ha maa erastamise eest 17,04 eurot.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
14.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja on andnud oma selgitused kogu erastamise protsessi osas juba varasemalt toimunud kohtuvaidluste raames ning vaidlustatavate korralduste nr 68 ja 69 osas vallavalitsuse 27.06.2017 korralduses nr 97, mis kohtul on eelnevalt juba olemas. Kohtud on nii 18.01.2018 kui ka 12.02.2018 kohtumääruses viidanud, et korralduste vaidlustamine erastatava maa piiride ja suuruse muutmise eesmärgil on ilmselgelt või suhteliselt perspektiivitu.
15.Nõustuda aga tuleb sellega, et Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korralduse nr 69 punkt 7 kohaselt on maa maksustamishind valesti arvestatud. Maareformi seaduse § 223 lg 1 kohaselt on ostueesõigusega erastatava maa müügihinnaks maa maksustamishind. Maa ostueesõigusega erastamisel enne 2002. aasta 1. jaanuari esitatud avalduse alusel on maa müügihinnaks 1993. aasta maa maksustamishind või 1996. aasta maa maksustamishind, kui viimane on madalam kui 1993. aasta maa maksustamishind. Antud juhul on maa maksustamishinna määramise aluseks Eesti Vabariigi maa hinna seadus § 4 ning Vabariigi Valitsuse 11.12.1992 määrus nr 333 „Maa maksustamishinna määramise kord“, maa hind 1996 aasta (soodsam), kroonides 3 kr/m2. Maa maksustamishinna määramisel tuleb aluseks võtta ka maa kõlvikuline koosseis, vastavalt Mustjala valla poolt kinnitatud maa korralise hindamise seletuskirjale. Nimetatud maa on 2500 m2 (asub tsoonis 1), millest looduslik rohumaa on 725 m2 ning õuemaa 1775 m2 . Seega tuleb maa maksustamishinna arvutamisel kasutada järgmist metoodikat: 1000 m2 x 3 = 3000; 0,0725 m2 x 500 = 36; 0,0775 m2 x 800 = 62. Maksustamishinnaks on (3000+36+62)3098 : 15,6466 = 198 eurot. Täna ei ole vaidlust selles, et kaebuse esitaja on tasunud kogu erastamisele kuuluva summa (enammakse). Märgime, et pärast maa erastamise lõpetamist on erastajal õigus esitada taotlus enamtasutud summa tagastamiseks vastavalt erastamisseaduse §-le 291. Vallavalitsuse 16.05.2017 korralduse nr 69 punkti 7 osas teeb vastustaja ettepaneku lahendada asi kompromissiga selliselt, et vastustaja muudab nimetatud korralduse punkti 7, millega kinnitatakse ostueesõigusega erastatava maa maksustamishind, vastavalt eelpool toodud arvutuskäigule.
16.Kohtuistungil nõustus vald kaebuse õigeks võtma korralduse nr 69 punkti 7 vaidlustamise osas ehk maa maksustamishinna küsimuses (kohtuistungi protokoll, tl 99).
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
17.H. P on oma 12.03.2018 vastuses valla tegevust kritiseerinud ja märkinud, et olukorras, kus vald on teinud selliseid möödalaskmisi, milliseid kaebaja loetleb ning seetõttu on talle ülekohut tehtud, siis tuleb asjad korda teha nii nagu seadus seda ette näeb (tl 86). Kohtuistungil aga muutis kolmas isik mõnevõrra oma varasemaid seisukohti ja selgitas, et on nüüd valla positsioonil, mida ta varasemalt täiel määral ei olnud ja et käesolevaks ajaks on talle erastatud maa ka kinnistus. Seonduvalt kaebuse osaliselt õigeksvõtmisega kolmandal isikul vastuväiteid ei olnud (kohtuistungi protokoll, tl 99).
KOHTU PÕHJENDUSED
18.Käesolevas haldusasjas on vaidlustatud Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korraldusi nr 68 ja nr 69 ning 27.06.2017 korraldust nr 97 ning taotletud nende tühistamist. Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korraldusega nr 68 otsustati erastada ostueesõigusega 15 ha suurune Vapso maaüksus H. P, kes kaasatud käesolevasse menetlusse kolmanda isikuna. Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korraldusega nr 69 erastati kaebajale ostueesõigusega 2500 m2 suurune Niidu maaüksus. Mustjala Vallavalitsuse 27.06.2017 korraldusega nr 97 jäeti aga eelnimetatud korraldustega nr 68 ja 69 seonduv vaie rahuldamata ning korraldused nr 68 ja 69 muutmata. Kaebaja on pidanud vajalikuks vaidlustada ka vaide lahendamist puudutavat korraldust nr 97. Samas väljendub kogu põhivaidlus siiski korraldusega nr 68 ja 69 kindlaks määratud ostueesõigusega erastamises ja erastamiseks määratud maaüksuste suuruse kindlakstegemise õiguspärasuses ning vaideotsuse võib õigusselguse huvides tühistada üksnes sel juhul kui korraldused nr 68 ja 69 peaksid osutuma õigusvastasteks. Olukorras, kus tegemist on õiguspäraste haldusaktidega, vastupidisel eeldusel baseeruvat vaideotsuse tühistamise nõuet rahuldada ei saa.
19.Kaebaja on seisukohal, et talle erastati maad vähem kui maareformi seadus seda võimaldaks, et tal oleks pidanud olema õigus saada maad 2 ha ulatuses ja et lisaks sellele on ka erastamisele kuuluva maa hind valesti määratud. Vastustaja on aga tuginenud vaidlustatud haldusaktide andmisel vallavalitsuse 19.11.2007 korraldusele nr 149, millega tehti kaebajale piiride kulgemise ettepanek ja mille kohaselt oli tal õigus erastada Võhma külas talle kuuluva majandushoone juurde maad piirides, mis oli määratud kindlaks 30.03.1989 koostatud maa looduses eraldamise aktiga ehk 2500 m2 ulatuses. Kaebaja ei ole seda vaidlustanud ning seejärel tegi vallavalitsuse maakorraldaja 24.09.2008 kirjaga 51.8/439 H. P ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku, millele oli esitatud vastuväide ning seejärel halduskohtus vaidlustatud. Tallinna Halduskohtu 04.07.2011 otsusega haldusasjas nr 3-09-1625 jäeti aga kaebus rahuldamata ning piiride kulgemise ettepanek muutmata. Nimetatud lahend on jõustunud. Kaebaja vaidlustas selle ka ringkonnakohtus, kuid seoses eelnimetatuga ja korralduse nr 149 kehtivusega on vastustaja viidanud ringkonnakohtu lahendi vastavale konstateeringule, mille kohaselt ei saa olla vaidlust selles, et vallavalitsuse 19.11.2007 korraldus nr 149 on kehtiv haldusakt. Nimetatud konstateering on Tallinna Ringkonnakohtu 01.03.2012 otsuse punktis 12 haldusasjas 3-09-1625. Kaebaja on viidanud ka korralduse nr 149 tühisusele või võimalikule tühisusele, kuid nimetatud väide on alusetu. Mustjala Vallavalitsuse 19.11.2007 korraldus nr 149 on haldusasja materjalide juurde ühtlasi ka esitatud (tl 15-17) ja kuigi korraldus nr 149 käesoleva vaidluse esemeks ei ole, peab kohus vajalikuks siinkohal selgitada, et haldusakti tühisuse tunnused on sätestatud haldusmenetluse seaduse § 63 lõikes 2. Tühise haldusaktiga oleks tegemist siis kui sellest ei selgu haldusakti andnud organ, haldusakti adressaat, seda ei ole
andnud pädev haldusorgan, see kohustab toime panema õigusrikkumise, sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või seda ei ole muul objektiivsel põhjusel võimalik kellelgi täita. Antud juhul on selge, et korralduse nr 149 puhul ei ole tegemist tühise haldusaktiga. See on leidnud kinnitust ka varasemate kohtuvaidluste käigus. Kaebaja on taotlenud käesoleva haldusasja menetluse raames ka Mustjala Vallavalitsuse 16.05.2017 korralduse nr 68, millega erastati H. P 15 ha suurune Vapso maaüksus, täitmise peatamist, sest kaebajale erastatav 2500 m2 suurune maatükk asetseb Vapso maaüksusest ümbritsetuna, kuid Tallinna Halduskohtu 08.08.2017 määrusega jäeti see rahuldamata (tl 43-45). Nimetatud määrusega on antud kaebajale muu hulgas ülevaade menetluslikust olukorrast, kusjuures määruse punktis 14 on taas selgitatud, et vallavalitsuse 19.11.2007 korraldus nr 149, millega tehti piiride kulgemise ettepanek, on jäetud vaidlustamata, kuid kohtupraktika kohaselt oli see vaadeldav eelhaldusaktina, millega määrati siduvalt kindlaks hilisema maa erastamise otsuse tegemisel tähtsust omavad asjaolud. Samuti on selgitatud, et 24.09.2008 piiride kulgemise ettepanek, millega otsustati H. P erastatava maa piirid ja ligikaudne suurus, on kehtiv ja haldusasja nr 3-09-1625 menetluse tulemusena õiguspäraseks tunnistatud. Vaidluse käigus on kaebaja viidanud ka Mustjala Vallavalitsuse 2011. aasta korraldusele nr 312, millega oli määratud erastatava maa suuruseks 4,88 hektarit, kuid nähtuvalt haldusasja materjalist oli see 2006. aastal kehtetuks tunnistatud, kusjuures vastav haldusakt osutus vastava kohtuvaidluse käigus õiguspäraseks. Tallinna Halduskohtu 08.08.2017 määruse punktis 15 on viitega haldusasjale nr 3-06-446 kaebajale ka selles osas kogu taustsituatsiooni selgitatud ja märgitud, et kaebaja ei saa enam tugineda õigusvastasteks tunnistatud korraldustele nr 312 ja 313 ning nimetatud korralduste aluseks olnud maa erastamise toimingutele seoses maa piiride ja suuruse määramisega. Haldusasjas 3-06-446 tehtud lahend on samuti jõustunud.
20.Lähtuvalt eeltoodust tuleb asuda seisukohale, et seonduvalt ostueesõigusega erastatava maa suuruse ning piiride kindlaksmääramisega baseeruvad vaidlustatud haldusaktid jõustunud kohtulahenditel, mis tähendab ka seda, et vallal sisulist kaalutlusruumi selles osas tegelikult ei olnud. Seetõttu on asjakohatud ja võib jätta tähelepanuta ka kõik need kaebaja etteheited, mis põhinevad arusaamisel nagu ei oleks talle erastatava maa suurus ja piirid veel siduvalt kindlaks määratud ja et selles osas oleks võinud veel midagi muuta. Jõustunud kohtulahendid on täitmiseks. Küll aga on vald võtnud kaebuse õigeks korralduse nr 69 punkti 7 vaidlustamise osas ehk maa maksustamishinna küsimuses (kohtuistungi protokoll, tl 99). Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 159 lg 1 sätestab, et kui vastustaja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses kaebuse õigeks, rahuldab kohus kaebuse. Antud juhul on kaebus osaliselt õigeks võetud. Kaebuse õigeksvõtt tähendab seda, et kohus rahuldab kaebuse ilma vastava nõude õiguslikku ja faktilist põhjendust hindamata. Seetõttu tuleb kaebus korralduse nr 69 punkti 7 vaidlustamist puudutavas osas rahuldada ja vaidlustatud haldusakt osaliselt tühistada. Arvestades asjaolu, et maa maksustamishinna küsimust lahendati ka vaidemenetluses, kuid valla vastavasisuline seisukoht osutus ebaõigeks, siis tuleb ka vaideotsus õigusselguse huvides osaliselt tühistada, kuid üksnes ulatuses, mis puudutab korralduse nr 69 punkti 7 muutmata jätmist. Ülejäänud osas jääb kaebus rahuldamata. Menetluskulude vastastikku väljamõistmise küsimust antud juhul ei tõusetu, sest protsessiosalised ei ole seda taotlenud (kohtuistungi protokoll, tl 99, pöördel).
(allkirjastatud digitaalselt)
Enno Loonurm Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.