Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse teatavakstegemine Haldusasja number
Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 8. juuni 2018, Tallinn 3-18-401
Haldusasi
OÜ Montello kaebus Tallinna Linnavalitsuse 24. jaanuari 2018 korralduse nr 78-k tühistamise ning Paavli tn 9 asuva ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise uuesti otsustamiseks kohustamise nõuetes.
Menetlusosalised
Kaebaja: OÜ Montello Esindajad: v.adv. Anton Sigal, adv. Meris Velling Vastustaja: Tallinna linn Esindaja: Indrek Keis
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ Montello kaebus ning tühistada Tallinna Linnavalitsuse 24. jaanuari 2018 korraldus nr 78-k ja kohustada Tallinna linna Tallinnas Paavli tn 9 asuva ehitise juurde ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaks määramise uuesti otsustamiseks.
2.Mõista Tallinna linnalt OÜ Montello kasuks välja menetluskulu 5000 (viis tuhat) eurot.
Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 9. juulil 2018 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.OÜ Montello omandas 2000. aasta detsembris vallasasjana Tallinnas Paavli tn 9 asuva katlamaja (tl. 10) ning esitas 2001. aasta märtsis Tallinna Linnavalitsusele avalduse selle juurde maa ostueesõigusega erastamiseks (tl. 13), märkides et soovib maad osta 3083 m2 ulatuses. Maa ostueesõigusega erastamise menetluses on Tallinna Linnaplaneerimise Amet koostanud kaks ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepanekut: 10. detsembril 2010 ning
6.märtsil 2013, millest kummagagi ei olnud OÜ Montello nõus ja esitas oma vastuväited.
19.septembril 2017 saatis Tallinna Linnavaraamet OÜ-le Montello uuesti 10. detsembril 2010 koostatud piiride kulgemise ettepaneku, milles nähti ette umbes 859 m2 suuruse maa erastamine. OÜ Montello teatas seepeale 11. oktoobril 2017, et ei nõustu selle ettepanekuga.
2.Tallinna Linnavalitsus andis 24. jaanuaril 2018 korralduse nr 78-k, millega määras Tallinnas Paavli tn 9 asuva ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ligikaudu 859 m2 suuruse maatüki vastavalt korraldusele lisatud plaanile.
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
3.OÜ Montello esitas 26. veebruaril 2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Tallinna Linnavalitsuse 24. jaanuari 2018 korralduse nr 78-k tühistamist ja linnavalitsuse kohustamist asja uueks otsustamiseks.
4.Esiteks on kaebaja seisukohal, et Paavli tn 9 asuva ehitise juurde oli krunt kindlaks määratud ning sellest tulnuks ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaks määramisel juhinduda, mitte aga asuda määrama ehitise teenindamiseks vajalikku maad. Kaebaja on seisukohal, et krunt määrati kindlaks 23.06.1967 Tallinna linna TSN Täitevkomitee otsuse ja 11.08.1967 ehituskrundi eraldamise aktiga (tl. 14), mille alusel AS Tallinna Soojus ja hiljem kaebaja Paavli tn 9 krunti kasutas. Alternatiivselt leiab kaebaja, et igal juhul määrati Paavli tn 9 krundi piirid ja suurus kindlaks kõnealuse maa munitsipaliseerimise eesmärgil läbi viidud omandireformi eeltoimingute raames aastatel 1998-1999. Kaebaja selgitab, et eelnimetatud toimingutele ei järgnenud maa munitsipaalomandisse andmist, sest AS Tallinna Soojus otsustas krundil paikneva katlamaja kompleksi müüa vallasasjana kaebajale, ent vastustaja lähtus ka mitmetes järgnevates toimingutes ja otsustes andmetest, mis on märgitud 1999. aastal koostatud krundi plaanil. Kaebaja toob ka välja, et sellisest krundi suurusest on lähtutud kaebajale pandud maamaksukohustuse kindlaks määramisel, samuti on sellest lähtutud kaebaja omandis oleva katlamaja seadustamise menetluses.
5.Alternatiivselt leiab kaebaja, et isegi kui asuda seisukohale, et Paavli tn 9 krunt ei ole kindlaks määratud, siis oli kaebajal õiguspärane ootus selle vastu, et maa erastamisel lähtutakse maa munitsipaalomandisse andmise eesmärgil läbi viidud toimingute käigus antud eelhaldusaktidest. Kaebaja on seisukohal, et omandireformi eeltoimingutest tulenevad õigused ja kohustused lähevad omandireformi õigustatud subjekti muutumisel üle uuele õigustatud subjektile ning ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtutakse samadest alustest nii maa erastamisel kui ka munitsipaalomandisse andmisel. Kaebaja leiab ka, et ehitise ostmisel puudus tal põhjus eeldada, et erastamismenetluse eeltoimingute raames määratakse Paavli tn 9 krundi suurus ja piirid oluliselt väiksemana, kui munitsipaliseerimise menetluses kehtiva (eel)haldusaktiga kindlaks määratud oli. alusel munitsipaliseerides. -2-
6.Kaebaja leiab ka, et vastustaja on maa erastamisega pikka aega viivitanud, aktsepteerides Paavli tn 9 krundi kasutamist 1998. aasta piiride ettepanekuga ning 1999. aasta krundi plaaniga määratud suurusele ja piiridele vastavalt.
7.Viimaks märgib kaebaja, et vaidlustatud korraldus ei vasta ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise nõuetele, sest korralduse tulemusena moodustuks väike ribakujuline kinnistu teiste kinnistute vahele, millel puuduks mõistlik sihtotstarve ja loogiline juurdepääs.
8.Kaebaja toob lõpuks ka välja, et pärast 2010. aasta piiride kulgemise ettepaneku tegemist ja kaebajalt sellele vastuväidete saamist koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 2013. aastal uue piiride kulgemise ettepaneku, kus oli erastatav maa määratud oluliselt suuremana ning 2015. aastal kolmandagi ettepaneku, kus see oli veelgi suurem.
9.Kaebaja leiab, et vaidlustatud korralduses ei ole kuidagi põhjendatud, millise planeeringuga seoses ning millisel otstarbel krundi suurust vähendatakse ja piire muudetakse. Siinkohal märgib kaebaja, et korralduse aluseks olev piiride kulgemise ettepanek on tehtud 2010. aastal, ent planeering, mille nõuetele vastustaja kohtumenetluses viitas, algatati alles 2012. aasta detsembris.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
10.Tallinna linn vaidleb OÜ Montello kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist.
11.Vastustaja leiab, et on Paavli tn 9 erastamise menetluses õigesti lähtunud krundi suuruse ja piiride muutmisel planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevast otstarbekusest. Kirjalikus seletuses märkis vastustaja, et pole määrava tähtsusega asjaolu, millal ja mis ulatuses Paavli tn 9 krunt tänasel kujul kindlaks määrati. Kohtuistungil selgitas kaebaja, et kui planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevaid takistusi ei esineks, poleks iseenesest põhjust, mis välistaks kaebajale maa erastamise taotletud 3083 m2 ulatuses.
12.Vastustaja on seisukohal, et maa munitsipaalomandisse andmise menetlus ei mõjuta maa ostueesõigusega erastamist, sest munitsipaliseerimise menetlust ei viidud lõpuni ning menetluse käigus tuvastatud asjaolud ei leidnud lõplikku kinnitamist. Vastustaja selgitab, et isegi juhul, kui maa oleks munitsipaliseeritud, oleks vastustaja pidanud analoogsed munitsipaalomandisse antava maa piirid kindlaks määrama ehitise teenindamiseks vajalikku maad arvestades ning ülejäänud maa oleks läinud riigi omandisse.
13.Vastustaja hinnangul on kohane käsitleda eelhaldusaktidena vaid neid piiride ettepanekuid, mis on kehtivad ja omavad seeläbi õiguslikke tagajärgi, ent mitte iga piiride ettepaneku joonis ei ole eelhaldusakt. Vastustaja leiab, et sisuliselt eeldab eelhaldusaktini jõudmine, et kohalik omavalitsus teeb piiride ettepaneku joonise erastamise taotlejale teatavaks ning taotlejale antakse võimalus esitada vastuväited. Vastuväidetega mittenõustumise korral annab kohalik omavalitsus korralduse, millega kinnitatakse piiride ettepanek ning alles see korraldus on käsitletav eelhaldusaktina.
14.Vastustaja hinnangul on korraldus nõuetekohaselt ja piisavalt põhjendatud. Maakorralduse nõuete osas selgitab vastustaja, et mingisugust killustumist ei teki, sest katlamaja ja Paavli tn vahele jääv riba võetakse kasutusele teemaana, mis liidetakse Paavli tänava piiridesse. Korralduses määratud teenindusmaa piisavuse osas jääb vastustaja -3-
korralduses esitatud põhjenduse juurde, et ligikaudu 859 m2 suurune maatükk on kahtlemata piisav kaebaja omandis oleva 79 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga ehitise teenindamiseks.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
15.Vaadanud läbi poolte seisukohad ning hinnanud toimikusse kogutud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leian, et OÜ Montello kaebus tuleb rahuldada. Iseäranis vastustaja poolt kohtuistungil antud selgituste ja toimikus olevate maakasutust käsitlevate dokumentide pinnalt tuleb asuda seisukohale, et kaebaja omandis oleva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamisel tulnuks lähtuda asjaolust, et ehitise juurde oli kindlaks määratud 3083 m2 suurune krunt. Vastustajal on õigus, et ehitise omanik ei pea tingimata saama erastada maad kogu krundi piires, ent krundist väiksemas ulatuses maa erastamise võimalust peavad õigustama selged ja arusaadavad maakorraldusest või planeeringutest tulenevad nõuded. Käesoleval juhul ei sisalda vaidlusalune korraldus asjakohaseid põhjendusi ja sellest ei selgu, miks ei ole kaebajal võimalik maad erastada krundi piires. Vaidlustatud korralduse põhjendused on tegelikult vastuolus vastustaja poolt kohtuistungil antud selgitustega. Nimelt selgitas vastustaja kohtuistungil üheselt, et kaebajale soovitud suuruses maatüki erastamist takistab eeskätt see, et menetluses oleva detailplaneeringu kohaselt on kavandatud välja ehitada Sõle tänava ja Paavli tänava vaheline ühendustee, mille elemendiks olev ristmik on arusaadavalt plaanis osaliselt ehitada vaidlusalusele maale. Vaidlustatud korralduse põhjendustes ei ole sellele perspektiivsele liiklussõlmele mingil moel viidatud ega üldse välja toodud, et kaebaja poolt taotletud ulatuses (st. sisuliselt krundi piires) maa erastamist takistaksid planeeringust või maakorraldusest tulenevad nõuded. Vaidlustatud korralduse ainus põhjendus on see, et seal nimetatud 859 m2 suurune maa on kaebaja omandis oleva ehitise teenindamiseks piisav. Seega on linnavalitsus vaidlusaluse korralduse andmisel oma kaalutlusõiguse teostamisel lähtunud valest eeldusest, et krunt ei ole kindlaks määratud. Seda eksimust ei ole võimalik kohtumenetluses parandada. Kohtupraktikas on küll leitud, et haldusorgan saab haldusakti põhjendamispuudusi kohtumenetluses korrigeerida, ent see võimalus on seda väiksem, mida suurem on haldusorganile vaidlusaluse otsuse tegemisel seadusega antud kaalutlusruum. Põhjuseks see, et hilisemas kohtumenetluses ei ole tegelikult võimalik veenduda selles, et hiljem kohtumenetluses esindaja poolt esitatud kaalutlused olid tõepoolest needsamad, millest otsuse tegemisel lähtuti. Antud juhul ei oleks seda, kas või millisel määral võimaliku liiklussõlme rajamisega seotud kaalutlustest tegelikult korralduse andmisel lähtuti, põhimõtteliselt võimalik kohtumenetluses esitatavate täiendavate selgituste pinnalt tuvastada. Seda iseäranis selle asjaolu valguses, et Tallinna linna organid on varasemalt (st. 2013. ja 2015. aastal) avaldanud seisukohti, et kõnealuse liikluslahenduse realiseerimise perspektiivi arvestades oleks võimalik kaebaja ehitise juurde siiski erastada märksa suurem maatükk, kui vaidlustatud korralduses määratud.
16.Maareformi seaduse § 22 lõikest 1, § 221 lõikest 1 ja § 7 lõikest 52 tulenevalt on linnas asuva muu ehitise (st. mitte elamu) omanikul õigus ostueesõigusega maad erastada ehitise juurde kuuluva krundi piires või ehitise teenindamiseks vajaliku maa piires, kui krunti ei ole kindlaks määratud. Viimati nimetatud sättest tuleneb veel, et isegi kui krunt on kindlaks määratud, on siiski võimalik maa erastamine mitte krundi, vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maa piires, kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas.
-4-
17.Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kaebaja on Paavli tn 9 asuva ehitise (katlamaja) omanik, kes omandas selle 2000. aastal AS-ilt Tallinna Soojus. Asjas esitatud tõenditest, konkreetselt AS Tallinna Soojus töötaja ja Tallinna linnavaraameti ametniku vahelisest ekirjavahetusest (tl. 12) nähtub üheselt, et katlamajaga majanduslikus mõttes ühtse terviku moodustas ning kaebajale anti koos katlamajaga üle ka ehitisregistrisse kandmata kütteõlimahuti, mille kaebaja hiljem likvideeris. Vaidlust pole selles, et vaidlusaluse korralduse tegemise ajal seda kütteõlimahutit enam ei olnud ega ka selles, et kogu seni väldanud maa ostueesõigusega erastamise protsessi käigus ei ole kütteõlimahuti kui ehitise olemasoluga arvestatud.
18.Kohtuistungil toimunud asja arutamise tulemusel ei ole poolte vahel tegelikult vaidlust ka selles, et kaebaja omandis oleva katlamaja juurde oli krunt kindlaks määratud. Oma kirjalikus seletuses (tl. 55) ei vaielnud vastustaja vastu kaebaja väitele, et krunt oli kindlaks määratud 1967. aasta dokumentidega. Kohtuistungil nõustus vastustaja üheselt mõistetavalt kaebaja väitega, et krunt oli kindlaks määratud, mistõttu loobusin ka käesolevas asjas 14. mail 2018 tehtud määruses nimetatud krundi määramist tõendavate täiendavate tõendite välja nõudmisest. Sellest, et mingisugune maa-ala kuulub ehitise juurde krundina, saab rääkida siis, kui maakasutusõiguse andmise aluseks on asjaolu, et sellel maal asub konkreetne ehitis. Tiheasustusala puhul saab üldjuhul eeldada, et hoonestatud maatüki suhtes määratud maakasutusõigus seondus maatükil asuva hoonega. Antud juhul saab toimikus olevatest dokumentidest, konkreetselt 11. augustil 1967. aastal koostatud aktist (tl. 14) ja Kalinini rajooni Popovi tn 6. ja 9. ehituskrundi plaanilt (töö nr 1169, tl. 140), järeldada, et 1967. aastal eraldati Tallinna Soojus- ja Elektrijaamale kokku 23 236 m2 suurune ehituskrunt, mis hõlmas ka käesolevas asjas vaidluse all olevat maa-ala. Kuigi esitatud dokumentidest ja ka ehitisregistri andmetest ei selgu, millal praegu kaebaja omandis olev katlamaja ehitati, on ilmne, et tegemist oli ehitisega, mis püstitati sellel majanduslikul eesmärgil, milleks 1967. aastal Tallinna Soojus- ja Elektrijaamale eelnimetatud ehituskrunt eraldati. Seega tuleb katlamaja kui ehitisega seotud maaeraldust käsitada krundina MaaRS § 7 lg 52 tähenduses.
19.Eelnevat seisukohta kinnitab ja minu meelest veelgi olulisem on aga see, et Tallinna Linnavalitsuse 12. veebruari 1993. aasta määruse nr 27 (tl. 141) punktis 5 sisaldub järgmine otsus: „arvata endise Tallinna Soojuselektrijaama Paavli tn 6/9 maast 0,69 ha linna reservimaaks, 0,20 ha tänavate alla ning jätta tema õigusjärglase Tallinna Soojusvõrgu Ettevõtte küttehoidla krundi suuruseks 0,33 ha aadressiga Paavli tn 11 [...]“. Maa andmise ja äravõtmise projektil (tl. 143) on märgitud antava ja ära võetava maatüki piirid. Sellel projektil on juuresoleva legendi kohaselt positsioonidega 123 tähistatud vastavalt linna reservmaaks ja tänavate alla ära võetava maa tükid ning tähistatud kolmnurkne ala, mis on legendi kohaselt „Uus krunt Paavli tn 11“, suurusega 0,33 ha. On ilmne, et küttehoidla, millest on linnavalitsuse eelnimetatud määruses juttu, on seesama kütteõlimahuti, mis moodustas majanduslikus mõttes ühtse terviku praegu kaebaja omandis oleva katlamajaga ja mille kaebaja enda väitel selle keskkonnaohtlikkuse tõttu umbes 2005. aastal likvideeris. Kuigi maa andmise ja äravõtmise projekti plaan on väikese mõõtkavaga ning sinna ei ole kantud ei küttehoidlat ega katlamaja, on usutav, et praegu kaebaja omandis olev katlamaja jääb selle Paavli tn 11 ehituskrundina määratletud maa-ala piiridesse. Neil asjaoludel saab asuda seisukohale, et hiljemalt 1993. aastal oli praegu kaebajale kuuluva ehitise juurde krunt kindlaks määratud.
-5-
20.Poolte vahel on vaidlus küsimuses, kas või millises ulatuses võib ostueesõigusega erastatava maa suurus sõltuda sellest, kui suure maa eest on ehitise omanik varem maksnud maamaksu. Vaidlust pole selles, et kaebajale esitatud maamaksuteadete kohaselt on maamaksu arvestatud 3038 m2 suuruselt maatükilt. Vastustajal on iseenesest õigus selles, et sellises ulatuses maamaksu tasumine ei määra ära erastatava maa suurust. Küll aga kinnitab asjaolu, et kaebaja maamaksukohustuse määramisel on sellisest maatüki suurusest juhindutud, seda, et ka vastustaja on oma varasema tegevuse käigus lähtunud eeldusest, et kõnealuse katlamaja juurde oli tehtud sellises suuruses maaeraldus ehk sisuliselt kindlaks määratud krunt. Niisiis ei anna maamaksu tasumine eraldivõetuna kaebajale õigust sellises suuruses maad erastada, küll aga on see täiendavaks asjaoluks, mis lubab järeldada, et kaebajale maa erastamise küsimus tuleb lahendada lähtudes eeldusest, et krunt oli kindlaks määratud. Vastustaja ei ole vastu vaielnud liiati ka sellele, et kõnealuse katlamaja tagantjärgi seadustamisel on vastustaja samuti lähtunud sellest, et katlamaja asub 3038 m2 suurusel krundil (tl. 20).
21.Edasi on poolte vahel vaidlus küsimuses, millist õiguslikku tähendust omavad 1998. ja 1999. aastal kõnealuse katlamaja juurde maa munitsipaalomandisse jätmise menetluse raames tehtud eeltoimingud, iseäranis piiride kulgemise ettepanek (tl. 16). Põhimõtteliselt on kaebajal õigus selles, et munitsipaalomandisse jäetava ehitise juurde maa munitsipaalomandisse andmise (varem kehtinud MaaRS § 28 lg 1 p 1) ning ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise alused olid ühesugused. Piltlikult öeldes ei oleks see, kui suur maatükk maareformi raames konkreetse ehitise juurde kinnistatakse, pidanud sõltuma sellest, kas ehitis oli eraomandis ning maa omandamine toimus maa ostueesõigusega erastamise kaudu või oli see munitsipaalomandis, millisel juhul toimus maaomandi teke maa munitsipaalomandisse andmise teel. Sellest ei saa aga järeldada, et maa munitsipaalomandisse andmise menetluses tehtud eeltoimingutest tuleneks hiljem ehitise ostnud isikule subjektiivne õigus seonduvalt erastatava maa suuruse ja piiridega. Piiride kulgemise ettepanek on olemuselt siiski tihedalt seotud konkreetse menetlusega ning selle mõju ei saa ulatuda konkreetsest menetlusest väljapoole. Ehitise omandamisel ei saanud ehitise müüja (st. AS Tallinna Soojus) võõrandada kaebajale n-ö teatud suurusega maa erastamise nõudeõigust. Mõistagi võib kaebajal tekkida küsimus, et kui Tallinna linna organid leidsid 1998. aastal, et katlamaja juurde oli võimalik maareformi raames määrata ligi 3000 m2 suurune maatükk, mis vastas üldjoontes ka sellele katlamajale määratud krundile, siis miks sellesama hoone juurde ei ole võimalik sarnases suuruses maa erastamine. Sellise küsimuse püstitamine lähtub aga põhjendamatust eeldusest, nagu oleks 1998. aastal tehtud ettepanek olnud tingimata põhjendatud ja mõistlik. Arvestades, et maa munitsipaalomandisse viimise menetlust lõpule ei viidud, ei ole nii ehk naa mingisugust võimalust tagantjärgi hinnata, kas toona oli selle ehitise juurde ca 3000 m2 suuruse maa määramine põhjendatud või mitte. Käesoleva menetluse raames saab kontrollida üksnes seda, kas vastustaja on piisavalt põhjendanud, miks ei ole kaebaja erastamisavalduse alusel võimalik erastada maad krundi piires.
22.MaarS § 221 lõike 1 ja § 7 lõike 52 koosmõjust tulenevalt on ehitise juurde krundina kuuluvast maast erineva maa määramine erastatavaks maaks võimalik, kui see on otstarbekas planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt. MaarS ei täpsusta, mida peetakse silmas planeeringu ja maakorralduse nõuetena. Minu hinnangul tuleb seda sätet tõlgendada selliselt, et erastatava maa suuruse võib krundist väiksemana ette näha siis, kui krundi piires maa erastamise korral tekiks kinnisasi, mis on oma kuju,asukoha või kasutatavuse poolest -6-
vastuolus maakorraldusnõuetega või kui osale krundist on kehtiva planeeringuga ette nähtud mingisugune selline otstarve, mille tõttu ei ole otstarbekas selle krundi osa kuulumine ehitise omaniku kinnisasja hulka.
23.Maakorralduse nõuded on sätestatud maakorraldusseaduse §-s 5. Antud juhul ei nähtu vaidlusalusest korraldusest ühtki viidet maakorralduslikele nõuetele, millega oleks vastuolus kaebajale maa erastamine krundi piires ehk sisuliselt tema poolt taotletud ulatuses. Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 punktis 7 sätestatud nõuet, et maakorraldus peab tagama teede [...] otstarbeka rajamise ja kasutamise, ei saa tõlgendada nii, et mingisugune üldine ja kehtivas planeeringus konkretiseerimata kavatsus kunagi rajada mingisugune tee, õigustaks maa erastamise õiguse piiramist.
24.Mis puudutab planeeringu nõudeid, siis ei ole vaidlusaluses korralduses viidatud ka ühelegi kehtivale planeeringule, millest tuleneks mingisugune põhjus, miks kaebaja poolt taotletud ulatuses ei võiks maa olla tema omandis. Kohtumenetluses on vastustaja viidanud menetluses olevale detailplaneeringule, mille raames on ette nähtud rajada Sõle tänava ja Paavli tänava ühendustee (tl. 34). Olukorras, kus kaebaja on esitanud avalduse maa erastamiseks 2001. aasta märtsis ehk ligemale 17 aastat enne linnavalitsuse vaidlustatud korralduse tegemist, ei saa linn minu hinnangul lähtuda erastatava maa suuruse määramisel kavandatavast planeeringulahendusest, mida maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal veel algatatudki polnud ning mida igal juhul polnud (vaatamata viis aastat kestnud menetlusele) kehtestatud vaidlustatud korralduse tegemise ajaks. MaaRS § 7 lg 52 võimaldab küll planeeringu nõuetega arvestada, ent nõuded saavad tuleneda kehtestatud planeeringust, mitte aga alles kavandatavast planeeringulahendusest. Liiati ei ole ei maareformi ega planeerimisdiskretsiooni loogikaga kooskõlas see, et 2001. aasta kevadel esitatud maa erastamise avalduse kohta 2018. aasta alguses tehtud korraldusega piiratakse maa erastamise õigust viitega planeeringule, mis algatati 2012. aastal ning mille puhul ei olnud vaidlustatud korralduse andmise ajal veel mingit kindlust selles, kas või millisel kujul see kunagi kehtestatakse.
25.Kaebaja on kokkuvõttes põhjendatult viidanud ka käesoleva maa ostueesõigusega erastamise menetluse ebamõistlikule kestusele. Avalduse maa erastamiseks esitas kaebaja 2001. aasta kevadel. Seejärel, näib, ei toimunud mitte vähimatki menetlust kuni 2010. aastani, mil kaebajale tehti piiride kulgemise ettepanek, millega kaebaja ei nõustunud. Seepeale oleks järgmiseks loogiliseks sammuks olnud kas uue ettepaneku tegemine või olemasoleva ettepaneku alusel maa erastamise menetluse jätkamine. Seda aga ei tehtud, vaid sisuliselt jäi menetlus toppama kuni 2013. aasta kevadel tehti uus piiride kulgemise ettepanek, millega kaebaja samuti rahul ei olnud. Ent ka sellele ei järgnenud haldusorgani poolt ühtki menetluse lõpule viimisele suunatud konkreetset sammu. Kui vastustaja oleks mõistliku aja jooksul maa erastamise eeltoimingud teinud, poleks ühelgi juhul saanud maa erastamise ulatuse kindlaks määramisel arvesse tulla 2012. algatatud detailplaneering. On päris selge, et ka linnaarenduslikud vajadused on maa erastamise avalduse esitamise ajaga võrreldes märkimisväärselt muutunud. Olukorras, kus maa erastamise eeltoimingute tegemisega on nii kaua viivitatud, ei peaks selliste asjaolude muutmise riski kandma maa ostueesõigusega erastamise taotleja. Samamoodi on ilmne, et kui erastatava maa suurus ja piirid oleks kindlaks määratud enne 2005. aastat, oleks maa erastamisel igal juhul tulnud mingisugune seisukoht kujundada ka seoses selle kütteõlimahutiga, mis arusaadavalt moodustas katlamajaga ühtse terviku ning mis tõenäoliselt kvalifitseerus ehitisena. Leian, et kõnealuse kütteõlimahuti -7-
küsimus ei ole tegelikult käesoleval juhul enam oluline, sest see ei väära tõdemust, et krunt oli kindlaks määratud, ent eeltoodu näitlikustab veelkord seda, et kaebaja soovitust väiksema maa erastamise võimalust on linn asunud (seejuures kohtumenetluses, mitte vaidlustatud haldusakti põhjendustes) sisuliselt õigustama asjaoludega, mis leidsid aset pärast maa erastamise avalduse esitamist ja ka pärast seda, kui oli möödunud mõistlik aeg maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemiseks. Seonduvalt kõnealuse menetluse venimisega on Tallinna Linnavaraamet oma 30. augusti 2013 kirjas nr 4.2-5/3250 (tl. 26) leidnud, et erastamismenetlus on veninud kaebaja tegevusetuse tõttu, kes olevat lubanud tuua täiendavaid tõendeid, mis õigustavad maa erastamist suuremas ulatuses. Märgin selle kohta, et isegi kui kaebaja midagi sellist lubas, siis ei tohtinuks haldusorgan jääda selle lubaduse täitmist oodates ebamõistlikult kauaks tegevusetuks. Maa erastamise eeltoimingute tegemine on kohalikule omavalitsusele seadusega pandud ülesanne. Maareformi eesmärk oli luua selgus maa omandisuhetes. Kuigi on ilmne, et algselt maareformi läbi viimiseks ja õigusaktides sätestatud tähtajad olid reformi mahtu arvestades ebamõistlikult lühikesed, ei nähtu käesoleval juhul vastustaja poolt esitatud haldusmenetluse toimikust tegelikult mitte ühtki seletatavat põhjust, miks seisis maa erastamise menetlus aastatel 2001 kuni 2010 ja miks sestpeale võttis eeltoimingute tegemine aega kuni 2017. aastani, kusjuures 2017. aastal tehtud piiriettepanek on sisuliselt seesama, mis tehti 2010. aastal.
26.Vaidlustatud korralduse kõige olulisemaks puuduseks ja selle tühistamise vältimatuks põhjuseks on eelpooltoodud põhjustel niisiis see, et korralduse andmisel on lähtutud valest eeldusest, et krunt ei ole kindlaks määratud ning samas ei sisalda korraldus ühtki MaaRS § 7 lõikes 52 põhjust, miks peaks teenindusmaa määrama krundist väiksemana. Seejuures tuleb maakorralduse ja planeeringu nõuded, millele eelviidatud sättes nimetatakse, samuti haldusorganil sisustada kaalutlusõiguse teel ehk kõiki asjaolusid ja põhjendatud huve kaaludes otsustada, milline lahendus võimalike planeeringutest ja maakorralduse nõuetest tulenevate piirangute olemasolu puhul kõige parem oleks. Vastustaja seisukoht selles küsimuses on ka pärast 2010. aastat olnud ilmselgelt heitlik. Näiteks 2013. aastal tehtud piiriettepanekus (tl. 35) on peetud võimalikuks märksa suurema maa erastamist, kui vaidlustatud korralduses. On ilmne, et tol ajal pidas linn silmas juba ka ühendustee rajamise plaani. Selles olukorras tekib paratamatult küsimus, miks on linn 2017. aasta lõpus pidanud võimalikuks juhinduda just 2010. aastal koostatud ettepanekust, mitte aga näiteks sellest 2013. aasta omast. Lisaks on kaebaja esitanud kohtule 06.01.2015 koostatud piiriettepaneku (tl. 43), kus on erastatav maa veelgi suurem. Sõltumata sellest, kas see viimati nimetatud ettepanek on kaebajale maa ostueesõigusega erastamise korda reguleerivas Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. aasta määruses nr 267 sätestatud korras esitatud või mitte, kinnitab sellise ettepaneku koostamine Tallinna Linnaplaneerimise Ametis vähemalt seda, et seal kajastatud lahendust on ühe alternatiivina veel 2015. aastal võimalikuks peetud. Selles olukorras peaks oluliselt väiksema erastatava maa määramisel olema väga selgelt näha, miks valitud lahendus on parem kui eelviidatud alternatiiv. Eeltoodud põhjustel on vaidlustatud haldusakt raskete põhjendamispuudustega. Linnavalitsuse 24. jaanuari 2018 korraldus tuleb tühistada ning vastustajal tuleb Paavli tn 9 maa ostueesõigusega erastamise eesmärgil erastatava maa suurus ja piirid uuesti kindlaks määrata.
27.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisega on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja on taotlenud kokku 10025,51 euro suuruse menetluskulu välja mõistmist, mis hõlmab 15 euro suurust riigilõivu, 6,40 euro suurust dokumentaalsete tõendite saamisega seotud kulu ning ülejäänud osas õigusabikulu. -8-
Vastustaja on esitanud seisukoha, milles leiab, et õigusabikulu on ebamõistlikult suur. Menetluskulude väljamõistmise taotluse ja sellele lisatud dokumentide kohaselt vastab kaebuse koostamise ja eelmenetluses osalemisega seotud õigusabikulu 71,6 advokaadi töötunnile. Istungil osalemisele ja selleks ettevalmistamisele on kulunud täiendavalt 3,30 advokaadi töötundi. HkMS § 109 lg 6 kohaselt tuleb kaotanud poolelt võitja kasuks välja mõista vajalikud ja põhjendatud kulud. Riigilõivu ja dokumentide saamise kulu vajalikkus pole kahtluse all. Leian siiski, et vaidluse keerukust ja mahukust, vaidlustatud haldusakti põhjendusi ning menetluses koostatud seisukohtade mahtu arvestades ei saa vajalikuks pidada sellises suuruses õigusabikulu. Vaidlusküsimus ise ei ole õiguslikult iseäranis keerukas ning kuigi haldusmenetluse ajalugu on pikk, ei ole selle raames tehtud toiminguid eriti palju ning dokumentide mahtki pole kuigi suur. Teiste sarnaste vaidlustega võrreldes on tegemist pigem keskmisest vähem töömahuka asjaga. Kaebaja töömahtu suurendas siiski vastustaja poolt esimeses kirjalikus seletuses antud ebamäärane seisukoht krundi kindlaks määramise küsimuses. Kokkuvõttes leian, et mõistlikuks õigusabikulu suuruseks saab pidada umbes 32 advokaadi töötunnile (ehk neljale tavapikkusega tööpäevale) vastavat kulu, mis on keskmiselt 150 euro suurust tunnitasu silmas pidades umbes 4800 eurot. Kohtuistungil osalemise mõistlik kulu piirdub umbes ühe advokaadi töötunniga. Seega kokku tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista 5000 eurot, mis hõlmab ka riigilõivu ja dokumentaalsete tõendite kulusid. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur Kohtunik
-9-
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.