lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/3-17-2068/15

Munitsipaal- ja riigivara › Muu munitsipaal- ja riigivara

HaldusasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium · 31.05.2018

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium
Kohtuasja number
3-17-2068/15
Asja liik
Haldusasi
Kategooria
Munitsipaal- ja riigivara › Muu munitsipaal- ja riigivara
Menetlusliik
Erimenetlus
Kuulutamise aeg
31.05.2018
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1650
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 244 lg 1, 4, 6Ostueesõiguse mõiste ja teostamineHKMS § 121 lg 1, 4Kaebuse tagastamineAÕSRS § 20 lg 1HKMS § 152Menetluse lõpetamise alusedHKMS § 252 lg 7Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamineHKMS § 37KaebusHKMS § 6 lg 1Haldusakt ja toimingMuKS § 12 lg 1MuKS § 27 lg 2MuKS § 3 lg 2

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
3-17-2068/27Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja28.09.20183-17-2068/29Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium07.12.2018

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaire Pikamäe, Monika Laatsit ja Virgo Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

31.05.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-17-2068

Haldusasi

XX kaebus Saue Vallavolikogu 31.08.2017 otsusele nr

Menetlusosalised

Kaebaja – XX, volitatud esindaja vandeadvokaat Raini Nõu Vastustaja – Saue vald, esindaja vallavanem Andres Laisk

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 19.10.2017 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

XX määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada XX määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Tallinna Halduskohtu 19.10.2017 määruse haldusasjas nr 3-17-2068 resolutsiooni p-d 1 ja 2.
3.Jätta Tallinna Halduskohtu 19.10.2017 määruse haldusasjas nr 3-17-2068 resolutsiooni p 3 muutmata.
4.Edastada asi halduskohtule menetluse jätkamiseks.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale võib kaebuse tagastamist puudutavas osas esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates ( lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3). Esialgse õiguskaitse küsimuses ei ole määrus edasikaevatav ( lg 7).

Sarnased lahendid

Munitsipaal- ja riigivara
  • 17.08.20263-25-4311/11Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja
  • 15.06.20263-26-1491/4Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja
  • 20.05.20263-26-480/15Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium
  • 16.04.20263-24-545/16Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium
  • 13.04.20263-23-741/10Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja
  • 31.03.20263-25-4052/9Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja
HKMS § 121
HKMS § 252

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.XX (ostja) ja OÜ Lekree Majad (müüja) sõlmisid 17.08.2017 kinnistu nr 5811502 (Saue vald, Vatsla küla, Sininõmme) notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Saue Vallavolikogu otsustas 31.08.2017 otsusega nr 58 muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 27 lg 2, võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-te 4 ja 5 ning Saue Vallavolikogu 26.08.2010 määruse nr 16 „Saue vallavara valitsemise kord“ § 7 lg 2 p 3 ja § 8 lg 2 alusel teostada eelnimetatud

3-17-2068 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu suhtes ostueesõigust. Saue vald esitas 20.09.2017 notarile ostueesõiguse teostamise avalduse. Muinsuskaitseamet otsustas 25.09.2017 otsusega nr 5.1-15/30 loobuda kinnistu nr 5811502 suhtes ostueesõiguse teostamisest.

2.XX esitas 11.10.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saue Vallavolikogu 31.08.2017 otsuse tühisuse kindlakstegemiseks või alternatiivselt selle tühistamiseks. Otsus on tühine, sest ostueesõiguse kasutamise peab otsustama vallavalitsus, mitte vallavolikogu. Kuna volikogu otsus on tühine, ei saa kehtivaks pidada ka 20.09.2017 ostueesõiguse teostamise avaldust ega ka müügilepingut algse müüja ning valla vahel. Alternatiivselt tuleb vaidlustatud otsus tühistada, sest see on põhjendamata. Vald ei ole teostanud uurimispõhimõtet. Eesti Vabariigi otsustus ostueesõigusest loobumise kohta oli seevastu põhjendatud ning seal leiti, et lepingu esemel oleva mälestise säilimine ei ole omandi ülekandmisega ohustatud. Vald üritas ostueesõigust kasutada enne, kui riik oli teinud otsuse loobumise kohta. Vaidlusalusel kinnisasjal on olnud enne kaebajat kokku neli omanikku, kuid varem pole riik ega kohalik omavalitsus (KOV) ostueesõigust kasutanud. Kaebajat on seeläbi koheldud ebavõrdselt. Kaebaja esitas 16.10.2017 esialgse õiguskaitse taotluse, paludes peatada Saue Vallavolikogu 31.08.2017 otsuse täitmine ning asjaõiguslepingu sõlmimine. Müüjale on tehtud ettepanek sõlmida 20.10.2017 asjaõigusleping omandi üleandmiseks vallale. Seeläbi saab teoks kaebaja omandikande kustutamine kinnistusraamatus ning kaebaja õiguste kaitse muutub raskendatuks. Saue vald teatas 18.10.2017 kohtule, et on esialgse õiguskaitse kohaldamisega nõus.
3.Tallinna Halduskohus tagastas 19.10.2017 määrusega kaebuse ning rahuldas esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt, keelates asjaõiguslepingu sõlmimise kuni käesolevas asjas kohtulahendi jõustumiseni ning kandes samaks ajaks kinnistusraamatusse Sininõmme kinnistu käsutamise keelumärke. Kaebus tuleb tagastada HKMS § 121 lg 1 p 1 alusel, sest asja läbivaatamine ei kuulu halduskohtu pädevusse. Saue vald ei teostanud ostueesõigust asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 20 lg 1 alusel, mille kohta on Riigikohus lahendis nr 3-3-1-12-02 leidnud, et tegemist on avalik-õigusliku normiga, mille kohaldamisel olid määravad avaliku õiguse põhimõtted ja sätted. Antud juhul teostas vald ostueesõigust MuKS § 27 lg 2 ning VÕS § 244 lg 4 ja § 250 alusel. MuKS § 27 lg 2 sätestab, et kui müüakse kinnisasi, millel asub kinnismälestis, on ostueesõigus riigil, seejärel KOV-l. Nimetatud ostueesõigus on oluliselt piiratum kui AÕSRS § 20 lg-s 1 ette nähtu. MuKS § 12 lg 1 sätestab, et asi tunnistatakse kinnismälestiseks ja asja kinnismälestiseks olemine lõpetatakse valdkonna eest vastutava ministri käskkirjaga Muinsuskaitseameti eksperthinnangu ja Muinsuskaitse Nõukogu ettepanekul. Seega on avalikku huvi ja omandiõiguse riivet konkreetse kinnisasja osas kaalutud juba enne ostueesõiguse tekkimist ning avaliku huvi olemasolu ostueesõiguse rakendamiseks ei saa kinnismälestist hõlmava kinnistu osas tulla üllatusena. Ostueesõigus on tsiviilõiguslik instituut. Kinnismälestiseks tunnistamise ja seeläbi seadusjärgse ostueesõiguse tekkimise järgselt tähendab riigi või KOV-i poolt ostueesõiguse kasutamine üksnes tsiviilõigusliku õigussuhte tekkimist. Kaebaja ja Saue valla vahel ei tekkinud seega avalik-õiguslikku suhet. Esialgse õiguskaitse taotlus tuleb rahuldada osaliselt. Asjaõiguslepingu sõlmimine valla poolt võib tekitada kaebaja jaoks raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi. Kuigi kaebaja võib keelduda 2(5)

3-17-2068 nõusoleku andmisest kinnistusraamatu kande parandamiseks, on see asendatav nõusoleku andmise kohustuse tuvastamisega kohtumenetluses (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 8). Vallaga asjaõiguslepingu sõlmimise edasilükkamine ei kahjusta avalikku huvi või kolmanda isiku õigusi. Seega tuleb keelata asjaõiguslepingu sõlmimine kuni käesoleva kohtuasja lõpetava lahendi jõustumiseni. Olemasoleva olukorra säilitamiseks on vajalik ka kinnistusraamatusse käsutamise keelumärke tegemine.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

4.XX esitas 24.10.2017 määruskaebuse Tallinna Halduskohtu 19.10.2017 määruse tühistamiseks kaebuse tagastamist puudutavas osas. Määrus pole nõuetekohaselt põhjendatud. Kohus pole suutnud mõista, mis on kaebuse ese. Vaidluse eseme määrab kindlaks kaebuse nõue. HKMS § 37 annab kaebajale õiguse nõuda haldusakti tühisuse kindlakstegemist või haldusakti tühistamist. Kohus pole määruses märkinud, et kaebajal vastavat nõudeõigust ei oleks. Pole kahtlust, et vaidlustatud otsus on haldusakt nii haldusmenetluse seaduse (HMS) § 51 lg 1 kui HKMS § 6 lg 1 tähenduses. Kohus pole vastupidist väitnud. Seega oli kaebaja õigustatud kaebust esitama. Asjakohatu on kohtu arutlus sellest, milline õigussuhe on ostueesõiguse teostamise raames tekkinud kaebaja ja vastustaja vahel. Vaidlustatud on haldusakti, mis eelneb ostueesõiguse teostamisele. Tsiviilõiguslik ostueesõigus realiseerub eeskätt müüja ja ostueesõiguseks õigustatud isiku vahel (VÕS § 244 lg 1). Halduskohus on materiaalõigust ebaõigesti kohaldanud. Kohus pole eristanud haldusmenetluse raames haldusakti andmist selle andmisele järgnevatest tsiviilõiguslikest toimingutest. Asjasse ei puutu kohtu käsitlus sellest, kas MuKS § 27 lg 2 on avalik-õiguslik norm. Pealegi on ilmne, et MuKS-i puhul on tegemist avalik-õiguslike normide kogumiga. Tähtsust ei oma, kuidas toimub mälestiseks tunnistamine ja milline on selle õiguslik tähendus. Kohtumäärus on vastuoluline. Kohus leidis, et asja läbivaatamine ei kuulu halduskohtu pädevusse, samas pidas ta aga võimalikuks vaadata sisuliselt läbi esialgse õiguskaitse taotlus. XX esitas 25.10.2017 määruskaebuse ka selles osas, millega halduskohus rahuldas esialgse õiguskaitse taotluse osaliselt. Määruskaebuses korratakse 24.10.2017 määruskaebuse põhjendusi ja märgitakse täiendavalt järgmist. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei kohaldanud kaebaja poolt taotletud esialgse õiguskaitse abinõud. Kohus ei toonud välja, et taotlus ei ole kohane. Kaebaja ei taotlenud kinnistusregistrisse käsutamise keelumärke kandmist. Selline meede kitsendab oluliselt kaebaja omandiõigust. Kaebaja soovis esialgse õiguskaitse kohaldamist enda kaitseks, kuid kohus rakendas seda hoopis kaebaja vastu. Asjaõiguslepingu sõlmimise keelamine ei ole kuidagi seotud kaebaja kinnisomandi käsutamise täieliku keelamisega. Halduskohus jättis tähelepanuta, et haldusakti täitmise peatamine on kaitsetoimelt ulatuslikum kui asjaõiguslepingu sõlmimise peatamine. Kaebaja jaoks võib olla negatiivne mõju ka nt sellel, kui vald broneerib notaribüroos notariaalakti tõestamiseks aja ning notariaalakti koostamise. Samuti võivad kaebaja õigused saada kahjustatud, kui vald teavitab kedagi, et ta on õigustatud kasutama ostueesõigust ning kaebaja kaotab oma omandi. Halduskohus kohaldas esialgset õiguskaitset haldusasja lõpetava lahendi jõustumiseni, teades, et HKMS § 152 sätestab menetluse lõpetamise alused. Halduskaebust rahuldava kohtuotsuse tegemisega kohus viidatud sätte tähenduses kohtumenetlust ei lõpeta. Kohus ei olnud määruse

3(5)

3-17-2068 tegemise aja seisuga kaebust menetlusse võtnud, seega polnud kohtumenetlust veel tekkinudki.

5.Saue vald palub jätta määruskaebused rahuldamata, nõustudes halduskohtu määruse põhjendustega. KOV võib avaliku võimu teostamisel sattuda suhetesse, mis on sarnased eraisikute vaheliste suhetega. Sellisel juhul ei ole põhjendatud asendada eraõiguslikku regulatsiooni avalikõiguslikuga. Ostueesõigus on tsiviilõiguse instituut ning kuulub asjaõigusseaduse (AÕS) § 5 järgi piiratud asjaõiguste liiki. Vaidlustatud otsus ei sisalda kaalutlusi ega põhjendusi ning pole välja antud avalik-õigusliku subordinatsioonisuhte alusel. See ei ole suunatud kaebaja õiguste või kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele. Otsuse näol on tegemist organisatsioonisisese otsustusega oma tsiviilõiguste kasutamiseks. Avalik-õigusliku suhte eelduseks oleva kaalutluse on teostanud seadusandja, kui võimaldas riigil ja KOV-l kasutada MuKS-i alusel teatud olukorras ostueesõigust. Vald viis siseakti tarbeks läbi kaalutluse, mis on nähtav eelnõu seletuskirjas. MuKS § 27 lg 2 alusel eksisteeriva ostueesõiguse puhul on avalikku huvi ja omandiõiguse riivet konkreetse kinnisasja osas kaalutud enne ostueesõiguse tekkimist, s.o kinnismälestiseks tunnistamise menetluses. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel on halduskohus kaebaja huve õigesti hinnanud. Kaebaja huve kaitseb kõige tõhusamalt asjaõiguslepingu sõlmimise tõkestamine. Kaebaja õigusi ei saa rikkuda notariaalakti tõestamiseks aja broneerimine või notariaalakti koostamise tellimine. Keelumärke seadmisega on halduskohus hinnanud asja proportsionaalselt ja avalikku huvi silmas pidades. Kohus on soovinud säilitada kohtuvaidluse lõpuni olemasoleva olukorra.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6.Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga, et asja läbivaatamine ei kuulu halduskohtu pädevusse. Kuigi ostueesõigus on olemuselt tsiviilõiguse instituut, ei teosta KOV MuKS § 27 lg 2 kohaldamisel oma tsiviilõigusi. Mälestiste kaitse toimub avalikes huvides, mistõttu teostab ka KOV ostueesõigust avalikes huvides. Halduskohus leidis, et avaliku huvi ja omandiõiguse riive kaalumine toimub ära juba asja kinnismälestiseks tunnistamisel, mistõttu tähendab ostueesõiguse kasutamine üksnes tsiviilõigusliku suhte tekkimist. Ringkonnakohus on teisel arvamusel. Kinnistul mälestise olemasolu ei tähenda automaatselt omandisuhete muutumist. Omandiõiguse riive on kinnismälestiseks tunnistamisel seotud eelkõige piirangutega, mis tulenevad mälestise säilimise tagamise kohustusest. Kinnismälestiseks tunnistamisel lähtutakse peamiselt sellest, kas kinnistul asuv asi või asjade kogum vastab MuKS § 3 lg-s 2 toodud tunnustele. Määrav on seega vajadus mälestist kaitsta ning asjaolul, et võimaliku ostueesõiguse kasutamisega tulevikus kaasneb omandiõiguse riive, ei saa kinnismälestiseks tunnistamisel olla olulist kaalu. Kuigi MuKS § 27 lg 2 ei näe selgesõnaliselt ette kaalutlusõigust, on riigil ja KOV-l otsustusdiskretsioon, kas ostueesõigust kasutada või mitte. Vastav otsustus ei saa olla meelevaldne, vaid arvestada tuleb halduse üldiste põhimõtetega. Siinkohal on asjakohane ka erinevate huvide kaalumine.

4(5)

3-17-2068

7.Kaebaja vaidleb veel esialgse õiguskaitse kohaldamise üle. Kaebaja taotles volikogu 31.08.2017 otsuse täitmise ja asjaõiguslepingu sõlmimise peatamist. Halduskohus keelas asjaõiguslepingu sõlmimise ja tegi kinnistusraamatusse kinnistu käsutamise keelumärke. Ringkonnakohus märgib esmalt, et kohus ei ole esialgse õiguskaitse abinõu valikul seotud kaebaja taotlusega. Asjaõiguslepingu sõlmimise keelamine on kaebaja õiguste kaitseks igati sobiv meede. Põhjendamatu on määruskaebuse seisukoht, et negatiivne mõju võib olla ka sellel, kui vald broneerib notaribüroos aja ning koostatakse notariaalakt. Omandisuhteid saab konkreetsel juhul muuta vaid asjaõiguslepingu sõlmimisega. Muud võimalikud toimingud notari juures sellist tagajärge kaasa ei too. Kaebaja ei ole selgitanud, mil viisil mõjutab tema õigusi see, kui vald teavitab kedagi ostueesõiguse kasutamisest. Halduskohus kandis täiendavalt kinnistusraamatusse Sininõmme kinnistu käsutamise keelumärke, märkides, et eesmärgiks on säilitada olemasolev olukord kohtuvaidluse lõppemiseni. Selle esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine ei olnud kaebaja õiguste kaitseks vältimatult vajalik, kuid lisaks kaebaja huvidele tuleb arvestada ka teiste puudutatud isikute õigusi. Kaebajal ei oleks niikuinii võimalik kinnistut võõrandada, sest VÕS § 244 lg 6 alusel oleks igasugune kinnisasja käsutamine tühine.
8.Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osas, mis puudutab kaebuse tagastamist. Esialgse õiguskaitse küsimuses jääb määruskaebus rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt)

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 18.03.20263-26-381/6Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium
  • 03.03.20263-26-381/2Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja