T.E. kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 11.05.2017 korralduse nr 429 tühistamiseks, või alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse 19.04.2017 kirjas sisalduva piiride kulgemise otsuse ja 22.03.2017 piiride kulgemise ettepaneku tühistamiseks, ning Jõelähtme valla kohustamiseks asjas uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – T.E., esindaja vandeadvokaat Urmas Kiik Vastustaja – Jõelähtme vald, esindajad Kätlin Rennel ja Elvis Tõnnison Kolmandad isikud – O.S. ja A.M.
Asja läbivaatamine
Kaasatud haldusorgan –Maa-amet, esindaja Toomas Kutti Kohtuistung 05.04.2018
RESOLUTSIOON
1.Jätta T.E. kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 21.05.2018.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.T.E.le (kaebaja) kuulub Harjumaal, Jõelähtme vallas Maardu külas asuv Kuuse kinnisasi (katastritunnus 24505:003:0839). Jõelähtme vald (vastustaja) alustas kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamist, mille käigus selgitas välja kaks reformimata maaüksust (Põhjakuuse ja Lõunakuuse), mis piirnevad kaebajale kuuluva Kuuse kinnisasjaga. Vastustaja pöördus 02.08.2016 kirjaga nr 5-2/3579 Maa-ameti poole, milles soovis välja selgitada riigi huvi Maardu külas asuva reformimata riigimaa osas. Kirjas märgiti, et maaüksusel asub juurdepääsutee Nurme kinnisasjale, mis ei ole avalik tee. Maa-amet teatas 31.08.2016 kirjaga nr 6-7/16/14931-2, et Maa-amet ei ole huvitatud pöördumises nimetatud maaüksuse riigi omandisse jätmisest. Vastustaja edastas 31.08.2016 kirjaga nr 5-2/3981 loataotluse Harju Maavalitsusele märkides, mh et maaüksusel asub juurdepääsutee 1(9)
Nurme kinnisasjale, mis ei ole avalik tee. Harju maavanem andis 26.09.2016 korraldusega nr 2205-k loa Maardu külas Kuuse, Nurme ja Koplimetsa kinnisasjadega piirneva 818 m2 suuruse maatüki erastamiseks Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lg 13 alusel.
2.Vastustaja esitas 22.09.2016 „MaaRS § 22 lõikes 12 sätestatud maa erastamise kord“ (Kord) § 6 lg 1 alusel piirnevate kinnisasjade omanikele ettepaneku maa erastamise taotluse esitamiseks hiljemalt 23.10.2016. Ainsana piirnevate kinnisasjade omanikest esitas tähtaegselt erastamissoovi kaebaja, kes jäi ainukeseks taotlejaks.
3.Erastataval maatükil paikneb juurdepääsutee avalikult teelt Nurme kinnistule. Vastustaja andis Nurme kinnistu omanikule täiendava tähtaja erastamissoovi väljendamiseks kuni 11.12.2016. Harju maavanema 07.02.2017 kirjaga nr 8-3/4207 anti vastustajale teada, et uue tähtaja andmine toiminguna on vastuolus Korraga ning paluti erastamismenetlus Kuuse kinnistu osas korrektselt lõpule viia.
4.Vastustaja saatis kaebajale 22.03.2017 kirjaga nr 5-2/4330-1 Kuuse kinnistuga piirnevate Põhjakuuse (vaidlusalune maatükk) ja Lõunakuuse erastatavate maaüksuste piiride kulgemise ettepaneku, milles on mh märgitud, et Põhjakuuse maaüksuse osas on piiride kulgemise ettepanekut tehes arvesse võetud ka juurdepääsuteed Nurme kinnisasjale ning seetõttu on jäetud see osa reformimata maaüksusest piiride kulgemise ettepanekust välja. Kirjas viidati, et ettepanekuga mittenõustumise korral on kaebajal võimalus esitada 15 päeva jooksul oma vastuväited. Kaebaja esitas 03.04.2017 kirjaga oma vastuväited, milles ei nõustunud piiride kulgemise ettepanekuga Põhjakuuse maaüksuse osas ja taotles vastustajalt uut piiride kulgemise ettepanekut, mis oleks kooskõlas õigusaktidega. Vastustaja vastas kaebajale 19.04.2017 kirjaga, et jääb 22.03.2017 kirjaga edastatud piiride kulgemise ettepaneku juurde. Nimetatud kirjale vastas kaebaja 26.04.2017 kirjaga, paludes vastustajal koostada õigusaktidega kooskõlas olev piiride kulgemise ettepanekut kinnitav otsus. Vastustaja andis 11.05.2017 korralduse nr 429, millega kinnitati vallavalitsuse 22.03.2017 kirjaga nr 5-2/4330-1 esitatud piiride kulgemise ettepanekud ja jäeti kaebaja 03.04.2017 kirjas esitatud vastuväited rahuldamata.
5.Kaebaja esitas 01.06.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse nõudega tühistada Jõelähtme Vallavalitsuse 11.05.2017 korraldus nr 429 ning kohustada vastustajat tegema uut piiride kulgemise ettepanekut. Kohus juhtis 18.07.2017 määruses kaebaja tähelepanu asjaolule, et kaebuse eesmärgi saavutamine ei ole võimalik olukorras, kus vastustaja 22.03.2017 kirjaga tehtud piiride kulgemise ettepanek kehtib ja andis kaebajale tähtaja kaebuse nõude muutmiseks ja vajadusel kaebetähtaja ennistamise taotluse esitamiseks. Tulenevalt Tallinna Halduskohtu 11.10.2017 määrusest on kohtu menetluses kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 11.05.2017 korralduse nr 429 tühistamiseks või alternatiivselt Jõelähtme Vallavalitsuse 19.04.2017 kirjas sisalduva piiride kulgemise ettepaneku kinnitamise otsuse ja 22.03.2017 kirjas sisalduva piiride kulgemise ettepaneku tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks asjas uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks. Kaebaja täpsustas kohtuistungil, et vaidlustab piiride kulgemise ettepanekud üksnes Põhjakuuse maaüksust puudutavas osas.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
6.Maa erastamine MaaRS § 22 lõike 13 alusel on väga spetsiifiline ja täpselt reguleeritud protseduur, kus kohalikul omavalitsusel on täita eelkõige abistav ja tehniline roll ning tal puudub iseseisev kaalutlusruum. Maad soovib erastamiseks anda riik ning erastamise kaudu omandada piirneva kinnistu omanik. Kohalik omavalitsus ei saa sellesse õigussuhtesse vahele segada ega hakata suunama või koguni muutma osapoolte (riik ja omanik) tahet. Nurme kinnistu omanikele oli tagatud kaebajaga võrdne võimalus erastamissoovi avaldada, kuid nad ei teinud seda ja minetasid lõplikult oma õiguse erastamisele. Kohalik omavalitsus ei tohi selles olukorras muutuda erapoolikuks. Mis 2(9)
puutub võimalike tulevaste juurdepääsuvõimaluste ennetamise vajadusse, siis jääb selline korralduse põhjendus kaebajale arusaamatuks. Esiteks ei ole vastustajal seadusest tulenevalt õigust nimetatud alusel erastamisprotsessi sekkuda ja teiseks on tegemist oletusega, mida ei saa haldusakti põhjendamisel kasutada. Korralduses ei viidata alusele, mis lubaks eeldada kaebaja pahausksust Nurme kinnistu omaniku suhtes. Kinnisasjale juurdepääsu õiguse, üle teise kinnisasja, tagab seadus ning puudub alus kahtluseks, et kaebaja sooviks seadust rikkuma hakata ja naabrile juurdepääsu takistada. Kaebaja soovib tee osa erastada hoopis põhjusel, et algatatud on detailplaneering, kus planeeringu järgi hakkaksid planeeritava 15-16 kinnistu omanikud kasutama sama teed, ehkki oleks võimalik ka alternatiiv. Kaebaja soovib teed erastada selleks, et tema arvamust detailplaneeringu menetluses kaalutaks ja arvestataks. Tee on kaebajale kuuluvale elamule väga lähedal. Arusaamatuks jääb ka korralduse põhjendus seoses „ribasusega“. Liitmisel Kuuse kinnistuga kaoks „ribasus“ iseenesest. Tuleb kohustada vastustajat tegema selline piiride kulgemise ettepanek, mis vastaks täpselt riigi poolt pakutud ja kaebaja poolt väljendatud erastamissoovile. Vastustaja seisukoht
7.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu. 22.03.2017 kirjaga esitas vastustaja kaebajale piiride kulgemise ettepaneku. Kirjast nähtub, et vastustaja jättis Nurme kinnistu omanike poolt hilinemisega esitatud erastamise taotluse käiguta ja tagastas selle ning asus seisukohale, et erastatavad maa-alad ei kuulu kaebaja ja Nurme kinnistu omanike vahel jagamisele. Vastusaja selgitas, miks ta peab sellise piiride kulgemise ettepaneku esitamist põhjendatuks, st et juurdepääsu puudumine Nurme kinnistule võib tingida tulevikus tarbetuid kohtuvaidlusi, mida on võimalik erastamisprotsessis vältida.
8.Vastustaja ei nõustu kaebajaga, et tulenevalt MaaRS § 22 lõikest 13 on kohalikul omavalitsusel täita üksnes tehniline roll ja tal puudub erastamise eeltoiminguid tehes kaalutlusruum ja põhjus või alus erastamismenetlusse sekkuda. Korra § 2 lõike 2 kohaselt tuleb eeltoimingute läbi viimisel kõigi oluliste asjaoludega ja kolmandate isikute õiguste ja huvidega arvestada. Käesoleval juhul on erastamismenetluses tähtsust omav asjaolu kolmandate isikute vaba ja takistusteta juurdepääs oma kodule. Juurdepääsutee puhul on eelistatud kas munitsipaalmaa või jätkuvalt riigi omandis olev maa. Kohalik omavalitsus peab arvestama kõigi menetluse objektiga puutumuses olevate isikute huve ning vältima nende elukorralduse muutusi. Vastustaja leiab, et piiride kulgemise ettepanekus toodud piirides reformimata maa erastamine tagab nii kaebaja kui Nurme kinnistu omanike õigused ja vabadused- kaebaja saab piirneva maa erastada, samas säilib vaba juurdepääs Nurme kinnistule. Ehkki Nurme kinnistu omanik ei esitanud tähtaegselt avaldust maa erastamiseks, ei ole kaebajal siiski subjektiivset õigust nõuda kogu tuvastatud reformimata maa erastamist. Kohalikul omavalitsusel on õigus pidada võimalikuks maa erastamist üksnes teatud ulatuses, suuruses ja piirides. Vastustaja ei saanud ette näha, et Nurme kinnistu omanikud lasevad mööda erastamiseks ettenähtud tähtaja, kuid samas ei saa vastustaja lasta tekkida olukorral, kus isik kaotab juurdepääsu oma kinnistule. Sellest tulenevalt tehti piiride kulgemise ettepanek, mis arvestab kõigi huve. Nagu vastustaja on korduvalt kaebajat teavitanud, siis jäetakse osa maast reformimata eesmärgiga see tulevikus taotleda munitsipaalomandisse ning liita Tõnuvälja teega. Vastustaja on lähtunud piiriettepaneku tegemisel üksnes juurdepääsuks vajaliku maa-ala suurusest ja ülejäänut on pakutud kaebajale liitmiseks. Mõiste ribasus on defineeritud MaaRS § 322 lõikes 1 ja korra § 1 lõikes 2. Seoses kaebaja poolt esitatud kohustamisnõudega märgib vastustaja, et kohus ei saa kohaliku omavalitsuse asemel hakata teostama kaalutlusõigust, määrates ära piiride kulgemise ettepaneku ja seeläbi täitma ülesandeid, mis on seaduse kohaselt pandud kohalikule omavalitsusele. Kolmanda isiku seisukoht
9.Kolmas isik vaidleb kaebusele vastu. Ta ei esitanud erastamise avaldust õigeaegselt, sest talle jäi juriidiline tekst ebaselgeks ja ta ei saanud täpselt aru. See ei tähenda, et ta ei oleks soovinud erastada. Tee on ainuke juurdepääs Nurme kinnistule, mida kolmas isik on talvel lahti lükanud ja parandanud. 3(9)
Maa-ameti seisukoht
10.Maa-amet erastamise korraldajana on seisukohal, et vastustaja on teinud põhimõtteliselt õige piiride kulgemise ettepaneku ja kaebajale ei kuulu Põhjakuuse maaüksusest erastamisele rohkem kui vastustaja poolt piiride kulgemise ettepanekuga kaebajale pakutakse. Kaebuse taotleb jätta täies ulatuses rahuldamata.
11.MaaRS § 22 lõikest 13, § 312 lõikest 1 ja Korra § 1 lõikest 2 tuleneb, et maa, mida saaks käsitada kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana, peab üldjuhul vastama järgmistele põhieeldustele: maatükk on looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järgselt ning on riba-, siilu- või muu ebakorrapärase kujuga ja iseseisva kasutusvõimaluseta, millest tulenevalt ei ole sellest maast võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja; maatükk ei kuulu omandisse andmisele muul MaaRS –s sätestatud alusel ning maatükk on maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas liita piirneva kinnisasjaga. Põhjakuuse maaüksuse puhul on tegemist 818 m2 suuruse korrapärase kujuga maatükiga, millel paikneb tee ning mis on õigustatud subjektide puudumise tõttu jäänud maareformi käigus omandisse andmata. Suuremast osast Põhjakuuse maaüksusest on võimalik moodustada maakorralduse nõuetele vastava teemaana iseseisvalt kasutatava kinnisasja osana, mille kaudu oleks takistusteta tagatud juurdepääs Nurme kinnisasjale. Maakorralduse seaduse (MaaKS) § 5 lõikes 2 on sätestatud olulised maakorralduse nõuded, milleks mh on ka kinnisasjale otstarbeka juurdepääsu tagamine, kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiridega arvestamine ning teede, liinide ja muude ehitiste otstarbekas rajamine ja kasutamine. Käesolevas asjas on MaaKS § 5 lõike 2 rakendamisega saavutatav olukord, kus Nurme kinnisasjale oleks tagatud otstarbekas juurdepääs avalikult teelt. Ühe või teise maaüksuse maakorralduse nõuetele vastavuse üle ei saa otsustada üksnes erastatava maaüksuse tulevane omanik, vaid selle üle otsustamine on antud seadusega kohaliku omavalitsuse pädevusse. Tegu on omavalitsuse diskretsiooniga, mille kohtulik kontroll on piiratud.
12.Taotluse esitamine isiku poolt ega ka valla poolt esialgse asendiplaani saatmine ei tekita isikule subjektiivset õigust nõuda kogu soovitud või valla poolt välja selgitatud maa erastamist. Isikul, kes arvab, et tema kinnistuga piirneva maa puhul on tegemist MaaRS § 22 lõikes 13 nimetatud maaga, on õigus üksnes taotleda selle maa erastamist ning tema poolt esitatud taotlus on käsitatav vaid liitmiseks sobiva maa piiride väljaselgitamise menetlust algatava taotlusena. Kuivõrd MaaRS § 22 lõikes 13 nimetatud maa erastamise eeltoimingud teostab kohalik omavalitsus, siis kuulub erastamiseks taotletud maa MaaRS § 22 lõikes 13 ja Korra § 1 lõikes 2 nimetatud tunnustele vastavuse välja selgitamine kohaliku omavalitsuse pädevusse. Maavanem hindas loa andmise menetluses, kas Põhjakuuse maaüksus on käsitatav liitmiseks sobiva maana, kuid ei kinnitanud menetluse selles etapis, et kogu kõnealune maatükk tuleb liitmiseks sobiva maana erastada. Maavanem andis üksnes seisukoha, et see on tema arvates võimalik. Kohalikul omavalitsusel on ja peab olema kaalutlusruum, kas maaüksust saab erastada tervikuna või saab seda erastada üksnes osaliselt. Käesoleval juhul on vastustaja pärast maavanema loa saamist hinnanud olukorda uuesti ning kaalutluste põhjal leidnud, et Põhjakuuse maaüksusel asuv tee on vajalik avalikult kasutatavalt Tõnuvälja teelt Nurme kinnisasjale pääsemiseks. See tähendaks, et tegelikkuses tuleks erastamisest keelduda.
13.Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise menetluses tehakse isikutele Korra § 6 lõike 1 kohaselt maa erastamise ettepanek. See on oma olemuselt asendiplaani saatmine kõikidele piirnevate kinnisasjade omanikele, kelle omandis oleva kinnisasjaga on otstarbekas ning planeeringu- ja maakorralduse nõuetest tulenevalt võimalik maad või selle osa liita. Kohalik omavalitsus võib juba asendiplaani saates olla seisukohal, et vaid osa taotletud maast saab erastada. Kinnisasjaga liitmiseks sobivat maad saab erastada vaid juhul, kui see on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Vastustaja on menetlust läbi viies õigesti leidnud, et Nurme kinnisasjale viivat juurdepääsuteed ei ole otstarbekas ega mõistlik erastada Kuuse kinnisasja koosseisu. Üldjuhul pakutakse kohaliku omavalitsuse poolt omanikele ühiselt välja kogu väljaselgitatud maatükk. Samas võib teatud juhtudel pakutava maa hulgas olla ka sellist maad, mida ei saagi mõne maaüksuse 4(9)
koosseisu erastada. Käesoleval juhul eeldas vastustaja ilmselt, kogu väljaselgitatud reformimata maad erastamiseks pakkudes, et erastamise soovi avaldavad ka Nurme kinnisasja omanikud. Samas, ehkki Nurme kinnistu omanikud tähtaegselt soovi erastada ei avaldanud, ei tähenda, et nende isikutega ei tuleks arvestada. Kaevatavast korraldusest ja sellele eelnenud vastustaja 19.04.2017 kirjast võib järeldada, et vastustajal on tekkinud huvi kõnealune juurdepääsutee liita kohalikule omavalitsusele kuuluva Tõnuvälja teega. Kuigi vastav munitsipaalomandisse andmise taotluse esitamise tähtaeg möödus 30.06.2016, on munitsipaalomandisse andmine MaaRS § 25 lõike 51 ja § 28 lg 3 alusel jätkuvalt võimalik ja see on ka mõistlik.
14.Kaebaja mõistab vääralt kohaliku omavalitsuse rolli kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise menetluses. Kohalik omavalitsus teeb MaaRS § 313 lg 2 järgi kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandisse andmise eeltoimingud. Maa-ametil on erastamise korraldajana õigus ja kohustus kontrollida kohaliku omavalitsuse poolt välja selgitatud asjaolusid. Asjaolu, et Harju maavanem on varasemalt nõustunud Põhjakuuse maaüksuse suuremas ulatuses erastamisega, kui vastustaja seda võimalikuks peab, ei välista seda, et erastamise korraldaja asub hilisemalt teistsugusele seisukohale. Vastustaja poolt välja selgitatud ulatuses kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamine on otstarbekas ja kooskõlas õigusaktidega, sh maakorralduse nõuetega ja MaaRS § 312 lõike 1 teises lauses sätestatud kriteeriumiga.
KOHTU PÕHJENDUSED
15.Kohus, tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kaebaja primaarnõudeks asjas on Jõelähtme Vallavalitsuse 11.05.2017 korralduse nr 429 tühistamine. Nimetatud korralduses kinnitas vastustaja, et jääb oma varasema seisukoha juurde. Kohus on oma 18.07.2017 määruses selgitanud, et nimetatud korralduses ei sisaldu Korra § 6 p-s 7 sätestatud otsustust piiride kulgemise ettepaneku kinnitamiseks, vaid üksnes otsustust, millega on otsustatud jätta kaebaja poolt varasemalt esitatud vastuväited rahuldamata. Vastustaja kinnitas Jõelähtme valla maanõunik Ü.Laanemets poolt koostatud ja 22.03.2017 kirjaga kaebajale edastatud piiride kulgemise ettepaneku juba oma 19.04.2017 kirjaga. Seega ei ole korralduse nr 429 puhul tegemist haldusaktiga, mida kohus saaks tühistada, vaid menetlustoiminguga. Kohus saaks tunnistada menetlustoimingu õigusvastasust, kuid seda kaebaja ei ole taotlenud. Kaebaja jäi oma 14.09.2017 menetlusdokumendis korralduse nr 429 tühistamise nõude juurde. Kuivõrd kohus ei saa korraldust nr 429 tühistada ning kaebaja oma nõuet ei muutnud, siis jätab kohus kaebuse korralduse nr 429 tühistamise nõudes rahuldamata. 14.09.2017 menetlusdokumendis esitas kaebaja ühtlasi alternatiivsed nõuded, milles palus tühistada 19.04.2017 kirjas nr 5-2/4330-3 sisalduva piiride kulgemise ettepaneku kinnitamise otsuse ja 22.03.2017 kirjas nr sisalduva 5-2/4330-1 piiride kulgemise ettepaneku. Järgnevalt kontrollib kohus kaebaja poolt esitatud alternatiivsete nõuete põhjendatust Põhjakuuse maaüksuse piiride kulgemise ettepanekut puudutavas osas.
16.Käesolevas asjas on vaidlus selle üle, kas Jõelähtme valla maanõunik Ü.Laanemets poolt koostatud ja 22.03.2017 kirjaga nr 5-2/433-01 kaebajale edastatud piiride kulgemise ettepanek, mille resolutiivosaks on kaebajale edastatud Põhjakuuse maaüksuse piiride kulgemise asendiplaan, vastab kehtivale õigusele. Kaebaja leiab, et selline piiride kulgemise ettepanek ei vasta seadusele ning kaebaja soovib liitmiseks sobiva maana erastada maad rohkem, kui vastustaja seda võimalikuks peab. Kaebaja soovib maad erastada ulatuses, nagu see on toodud vastustaja poolt Maa-ametile ja Harju maavanemale algselt kooskõlastamiseks esitatud asendiplaanil „KuuseNurme tee“.
17.MaaRS § 22 lõige 13 sätestab, et kui era-, või riigi omandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja (liitmiseks sobiv maa) ning planeeringu- ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas see maa liita piirneva 5(9)
kinnisasjaga, on piirneva kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa omandamist liitmiseks oma kinnisasjaga. MaaRS § 312 lg 1 sätestab, et kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana käsitletakse üldjuhul riba-, siilu-, või kiilukujulist või muud ebakorrapärase kujuga või selle väiksusest tingitud iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki, millele üldjuhul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning mis on üldjuhul looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järel peamiselt eri aegadel kasutusel olnud erinevast plaani- või kaardimaterjalist või erinevatest mõõdistusviisidest tingitud vigade tõttu. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana võib käsitada ka teise isiku omandis või valduses oleva avalikult kasutatava tee ja kinnisasja vahelist maatükki, kui seda ei ole tee omaniku või valdaja arvates otstarbekas arvata teemaa hulka. MaaRS § 312 lõikes 2 on sätestatud, et kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana ei käsitata maatükki, mis kuulub erastamisele muul MaaRS-is sätestatud alusel, tagastamisele või iseseisvalt kasutatava maaüksusena munitsipaalomandisse andmisele või riigi omandisse jätmisele. Liitmiseks sobiva maa erastamist reguleerib täpsemalt MaaRS § 22 lõikes 12 ja § 313 lõikes 10 sätestatud volitusnormi alusel kehtestatud Kord. Korra § 3 lg 5 kohaselt määrab valla- või linnavalitsus liitmiseks sobiva maa piirid otstarbekust ning planeeringu ja maakorralduse nõudeid silmas pidades. Eeltoodud normidest järelduvalt saab liitmiseks sobiva maana käsitleda maatükki, mis on looduses tekkinud maareformi läbiviimise käigus või järgselt. See on riba-, siilu- või muu ebakorrapärase kujuga ja iseseisva kasutusvõimaluseta, millest tulenevalt ei ole sellest võimalik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja; maatükk ei kuulu erastamisele, tagastamisele või iseseisvalt kasutatava maaüksusena munitsipaalomandisse andmisele või riigi omandisse jätmisele ning see maatükk on planeeringu- ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas liita piirneva kinnisasjaga.
18.Vastustaja poolt algselt koostatud asendiplaanil kajastatud ja liitmiseks sobiva maana Maaametile ja Harju maavanemale edastatud maaüksus nimetusega „Kuuse-Nurme tee“ puhul on tegemist 818 m2 suuruse nelinurkse kujuga maatükiga, millel asendiplaani (tl 24 ja 29) kohaselt paikneb tee. Puudub vaidlus, et nimetatud tee on vajalik juurdepääsuks Nurme kinnistule ning et seda on ajalooliselt nimetatud otstarbel kasutatud. Seega tekiks kogu algsel asendiplaanil kajastatud maatüki liitmisel Kuuse kinnistuga olukord, kus kogu Nurme kinnistule juurdepääsuks vajaliku tee maa osa liidetakse Kuuse kinnistuga ning Nurme kinnistule pääsemiseks tuleks ületada Kuuse kinnistu. Kohus leiab, et Nurme kinnistu kasutamiseks vajaliku juurdepääsu tee liitmine Kuuse kinnistuga ei vasta MaaKS § 5 lg-s 2 sätestatud maakorralduse nõuetele, kuna liitmise tagajärjena ei ole enam tagatud otstarbekat juurdepääsu Nurme kinnistule. Nimetatu raskendab Nurme kinnistu otstarbekat kasutamist ja majandamist ning võib tekitada tulevikus asjatuid vaidlusi. Seega ei vastaks algsel asendiplaanil kajastatud ja Harju maavanemale ja Maa-ametile kooskõlastamiseks esitatud maaüksuse „Kuuse-Nurme tee“ piirid nende liitmisel Kuuse kinnistuga vähemalt osas, milles Kuuse kinnistuga liitmiseks sobiva maa piiridesse oleks jäänud Nurme kinnistule juurdepääsuks vajalik tee maa MaaRS § 22 lõikes 13 ja § 312 lõikes 1 ning Korra § 3 lõikes 5 lõikes sätestatud liitmiseks sobiva maa kriteeriumitele. Kogu maatüki Kuuse kinnistuga liitmise tagajärjel tekkiv olukord oleks planeeringu- ja maakorralduse nõuetega vastuolus ning ühtlasi vastuolus MaaRS § 22 lõikega 13, kuna Nurme kinnistule juurdepääsuks vajaliku tee maad ei ole planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas liita Kuuse kinnistuga. Liitmiseks sobiva maa erastamine on osa maareformist, mis tähendab, et ka liitmiseks sobiva maa erastamise tulemusena tekkiv olukord peab vastama planeeringu- ja maakorralduse nõuetele ning liitmine konkreetse kinnistuga peab olema otstarbekas, sh peab olema tagatud/säilima kinnisasjale otstarbekas juurdepääs.
19.Korra § 3 lõike 1 kohaselt algatab valla-või linnavalitsus kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa piiride väljaselgitamise menetluse kas omal algatusel või eraomandis oleva kinnisasja omaniku taotlusel, lõike 5 kohaselt koostab kohalik omavalitsus kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa plaani. MaaRS § 313 lg 2 kohaselt teeb kohalik omavalitsus kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandisse 6(9)
andmise eeltoimingud, mille käigus selgitab välja kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa ning koostab maaüksuse asendiplaani, kandes maa piirid katastrikaardi väljatrükile, millelt nähtuvad selgelt piirnevate kinnisasjade piirid ja katastritunnused. Nimetatud regulatsioonist tulenevalt ei ole õige kaebaja seisukoht, mille kohaselt on kohalikul omavalitsusel liitmiseks sobiva maa erastamise menetluses täita eelkõige tehniline ja abistav roll ning tal puudub iseseisev kaalutlusruum. Viidatud normidest tulenevalt on just kohaliku omavalitsuse pädevuses MaaRS § 22 lõikes 13 nimetatud maa erastamise eeltoimingute tegemine ning kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa välja selgitamine, sh otsustamine, kas taotleja poolt erastada soovitud maa erastamine on võimalik ja/või millistes piirides see on võimalik. Seega kuulub taotletud maa MaaRS § 22 lõikes 13 ja Korra § 1 lõikes 2 nimetatud tunnustele vastavuse väljaselgitamine kohaliku omavalitsuse ainupädevusse. MaaRS § 22 lg 12 ega selle alusel kehtestatud Kord ei anna isikule subjektiivset nõudeõigust maa erastamiseks tema poolt soovitud ulatuses, vaid õiguse erastamisavalduse menetlemisele. Seega ei tekitanud asjaolu, et vastustaja poolt koostati algselt maaüksuse asendiplaan „Kuuse-Nurme tee“ ning edastati see Harju maavanemale ja Maa-ametile kooskõlastamiseks, kaebajale veel ootust, et tal on õigus erastada maatükk asendiplaanil toodud ulatuses. Erastamise eeltoimingute tegemise pädevuse andmine kohalikule omavalitsusele on ka põhjendatud, kuivõrd kohalik omavalitsus tunneb kohalikke olusid kõige paremini ning teab ja oskab välja selgitada ning menetluses arvesse võtta kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid. Praegusel juhul on asjas tähtsust omavaks asjaoluks Nurme kinnistu omanike vaba ja takistusteta juurdepääs oma kodule. Puudub vaidlus selles, et vastustaja oli asendiplaani koostades teadlik asjaolust, et erastada soovitud „Kuuse-Nurme tee“ maaüksusel paikneb juurdepääsutee Nurme kinnistule, mis ei ole avalik tee. Vastustaja on sellele üheselt viidanud Harju maavanemale ja Maa-ametile edastatud loataotlustes. Tee on kajastatud ka maaüksuse „Kuuse-Nurme tee“ asendiplaanil. Seega pidi kohalik omavalitsus liitmiseks sobiva maa erastamise menetluses nimetatud juurdepääsu vajadusega arvestama ning ei saanud kolmandate isikute õigusi eirata.
20.Õige on kaebaja väide, mille kohaselt edastas vastustaja Harju maavanemale ning Maaametile kooskõlastamiseks maaüksuse „Kuuse-Nurme tee“ asendiplaani, mille piiridesse oli arvatud ka kõnealune juurdepääsutee Nurme kinnistule. Maa-amet on oma 30.06.2016 ja 31.08.2016 kirjaga teatanud, et Maa-amet ei ole huvitatud pöördumises esitatud maaüksuse riigi omandisse jätmisest (tl 32). Harju maavanem on andnud loa maatükkide omandamiseks oma 26.09.2016 korralduses nr 2205-k (tl 38). Kuni 31.12.2017 sai liitmiseks sobiva maa erastamine toimuda MaaRS § 313 lg 3 kohaselt maavanema loal. Alles peale maavanema loa saamist edastab valla- või linnavalitsus MaaRS § 313 lg 4 järgi liitmiseks sobiva maa asendiplaani kõigile piirnevate kinnisasjade omanikele. Kohtupraktikas (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-49-09) on leitud, et maavanema loa andmisest keeldumine tähendab igal juhul liitmiseks sobiva maa erastamise menetluse lõppemist ning tegemist on erastamismenetlust lõpetava haldusaktiga. Peale loa andmisest keeldumist ei ole kohalikul omavalitsusel enam pädevust erastamistoimingutega jätkamiseks.
21.Eeltoodust ei saa kohtu hinnangul aga järeldada, et kohalikul omavalitsusel puuduks peale maavanemalt loa saamist pädevus ja õiguslik võimalus liitmiseks sobiva maa piiride muutmiseks. Tulenevalt MaaRS § 313 lõikest 3 ei ole kohalikul omavalitsusel küll pädevust erastatava maa piire märkimisväärselt laiendada (osaliselt tuleb ka sellise võimaluse olemasolu tunnistada, kuivõrd Korra § 4 lg 1 kohaselt edastatakse maavanemale liitmiseks sobiva maa ligikaudne suurus), kuivõrd sellisel juhul kuuluks erastamisele maa, mille osas puudub maavanema luba. Samas ei tulene Korra ega MaaRS ülesehitusest põhimõtet, mille kohaselt puudub kohalikul omavalitsusel peale maavanemalt loa saamist õiguslik võimalus liitmiseks sobiva maa piire vähendada. Kohtu hinnangul tuleneb vastav kohaliku omavalitsuse õigus üheselt Korra regulatsioonist. Korra § 6 kohaselt hakkab kohalik omavalitsus alles peale maavanema loa saamist selgitama välja erastamisest huvitatud piirnevate kinnisasjade omanike ringi, kelle omandis oleva 7(9)
kinnisasjaga on otstarbekas ja planeeringu ning maakorralduse nõuetest tulenevalt võimalik piirnevat maad või selle osa liita. Viidatud sätte lg 4 ja 6 kohaselt võib peale vastava ettepaneku saamist otsustada kohalik omavalitsus maa jagamise või jagamata jätmise üle, sh on kohalikul omavalitsusel ka õigus teha taotlejatele ettepanek huvitatud isikute vahel maa jagamise osas sõlmitud kokkuleppe muutmiseks selliselt, et jagamine vastaks planeeringu- ja maakorralduse nõuetele. Samuti võib kohalik omavalitsus erastamisest huvitatud isikute kokkuleppe puudumisel otsustada, kas planeeringu- ja maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas maa jagada või jätta jagamata ning anda võimalus maa jagamiseks ühele või mitmele taotlejale. Seega selgub alles peale erastamisest huvitatud isikute ringi ning nende huvide välja selgitamist asjaolu, millistes piirides ning kellele on maa erastamine võimalik. See tähendab, et liitmiseks sobiva maa piirid ei pruugi jääda samaks, millised need olid maavanemale kooskõlastamiseks esitatud asendiplaanil, vaid piirid täpsustuvad tulenevalt menetluses ilmnenud asjaoludest. Nimetatust tulenevalt saab kohtu hinnangul maavanema poolt antud luba liitmiseks sobiva maa erastamiseks käsitleda haldusaktina, mis määrab kindlaks liitmiseks sobiva maa erastamise ligikaudse maksimaalse suuruse. Menetluse nimetatud etapis ei saanudki maavanem kinnitada, et kogu taotletav maatükk tuleb kindlasti liitmiseks sobiva maana erastada. Maavanem annab üksnes loa, et see on tema arvates võimalik. Seega ei saa väita, et kohalikul omavalitsusel puudub pädevus menetluse tulemusena jõuda järeldusele, et liitmiseks sobiva maana on võimalik erastada maatükk, mis erineb nii oma suuruse kui ka kuju poolest algses loataotluses taotletud maatükist. Kohalikul omavalitsusel on kaalutlusruum pärast maavanemalt loa saamist ja erastamisest huvitatud isikute ringi ja nende huvide välja selgitamist hinnata olukorda uuesti ning otsustada, kas algses menetluses välja selgitatud piirides maa erastamine ja liitmine taotleja kinnistuga on otstarbekas ja kooskõlas seaduse nõuetega. Kohalik omavalitsus peab tagama, et erastamismenetluse tulemusel tekkiv olukord oleks kooskõlas planeeringu- ja maakorralduse nõuetega.
22.Seega ei saa vastustajale antud juhul ette heita, et ta esitas maavanemale liitmiseks sobiva maa erastamiseks loa saamiseks „Kuuse-Nurme tee“ maaüksuse plaani (818m2), millel oli liitmiseks sobiva maaüksuse piiridesse arvatud ka juurdepääsutee Nurme kinnistule. Ehkki välja oli selgitatud ning algsel asendiplaanil märgitud suurem maatükk, võis vastustaja juba algselt ette näha, et nimetatud maast vaid osa saab kuuluda liitmisele Kuuse kinnistuga. Vastustaja ei saanudki asendiplaani saatmisel ja taotluse esitamisel ette näha, et Nurme kinnistu omanik ei esita tähtaegselt avaldust maa erastamiseks. Vastava avalduse esitamisel oleks ilmselt kuulunud maa jagamisele Nurme kinnistu omanike ja kaebaja vahel. Samas ei saanud vastustaja ka olukorras, kus Nurme kinnistu omanik avaldust ei esitanud, erastada kogu loataotluses toodud maatükki kaebajale, kuivõrd sellisel juhul ei vastaks liitmise tulemusel kujunenud olukord enam maakorralduse nõuetele. Kinnisasjaga liitmiseks sobivat maad saab erastada kinnisasjaga liitmiseks vaid siis, kui see on planeeringu- ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Kohus märgib, et erastatava maa piiride kulgemise ettepanek on eelhaldusakt, millega ei lahendata erastamise küsimust veel lõplikult. Samas on ettepanek aluseks katastriüksuse moodustamisele ning sellega määratakse siduvalt kindlaks hilisema maa erastamise otsuse tegemisel olulist tähtsust omavad asjaolud. HMS § 52 lg 2 kohaselt kohaldatakse eelhaldusakti suhtes haldusakti sätteid. Seega peab ka eelhaldusakt vastama haldusakti kohta sätestatud nõuetele. Riigikohus on oma otsuses haldusasjas 3-3-1-78-06 p-s 12 selgitanud, et erastamise eeltoimingute raames antud haldusaktid ei pruugi anda isikule õiguspärast ootust, et erastamine viiakse lõpule eelhaldusaktides nimetatud tingimustel. Põhjendatud kaalutluste olemasolul võib haldusorgan üldjuhul erastamise eeltoimingute raames kindlaksmääratud tingimusi muuta. Nimetatud vaidluses muutis kohalik omavalitsus algselt isikule tehtud piiride kulgemise ettepanekut. Seega on kohtupraktikast tulenevalt kohalikul omavalitsusel õigus muuta piiride kulgemise ettepanekut veel ka peale vastava ettepaneku tegemist. Praeguses vaidluses on kohalik omavalitsus selgitanud asjas tähtsust omavad asjaolud välja enne piiride kulgemise ettepaneku tegemist. 8(9)
23.Seega on vastustaja õiguspäraselt teinud kaebajale piiride kulgemise ettepaneku, milles on erastatava maa piiridest arvatud välja see osa maatükist, millel kulgeb Nurme kinnistule juurdepääsuks vajalik tee ja selle tee teenindamiseks vajalik maa, st maa mis on kajastatud Põhjakuuse maaüksuse asendiplaanil (tl 95 ja 104 pöördel). Vastustaja ei saanud tee alust ja selle teenindamiseks vajalikku maatükki Nurme kinnisasja omaniku taotluse puudumise tõttu küll kolmandatele isikutele erastada, kuid samas oli vastustajal õigus algseid piire korrigeerida. Korra ja MaaRS regulatsioonist ei tulene, et maavanema loataotluses esitatud ja liitmiseks sobiva maana erastamisele kuuluva maatüki piirid peaksid olema kattuvad. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et vastustaja on vaidluse lahendamisel olnud erapoolik ning eelistanud Nurme kinnistu omanike õigusi kaebaja õigustele. Vastustaja on kohustatud menetluse läbiviimisel lähtuma kõigi puudutatud isikute õigustest ja huvidest ning on seda ka teinud. Iseenesest ei ilmnenud asja menetluses vastuolu kaebaja ja Nurme kinnistu omanike vahel seoses juurdepääsutee kasutamisega. Nimetatu ei tähenda aga et vastav vastuolu ei võiks tekkida tulevikus ja olukorras, kus tee oleks arvatud Kuuse kinnistu koosseisu. Samuti on võimalik ka kinnistu omanike vahetumine, mis tähendab seda, et algsed heanaaberlikud suhted võivad muutuda.
24.Seega vastab vastustaja poolt kaebajale 22.03.2017 kirjaga edastatud ja vastustaja poolt 19.04.2017 otsusega kinnitatud Kuuse kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa piiride kulgemise ettepanek asukohaga Jõelähtme vald, Maardu küla, Põhjakuuse, seaduse nõuetele ning selle tühistamiseks puudub alus. Kaebaja poolt esitatud nõue vastustaja 22.03.2017 kirjaga tehtud piiride kulgemise ettepaneku ja 19.04.2017 kirjas sisalduva piiride kulgemise ettepaneku kinnitamise otsuse tühistamiseks jääb rahuldamata. Kohus ei hinda käesoleva vaidluse lahendamisel seda, kas teoreetiliselt on võimalik Nurme kinnistule juurdepääsuks vajalik maa veel anda munitsipaalomandisse, kuna küsimus väljuks kaebuse piiridest. Kuivõrd vastusaja poolt kaebajale tehtud piiride kulgemise ettepanek ning seda kinnitav otsus vastab kehtivale õigusele, siis jääb ka rahuldamata kaebaja nõue kohustada vastustajat tegema asjas uus piiride kulgemise ettepanek.
MENETLUSKULUD
25.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kuna kaebus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega jäävad poolte menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1). Kaasatud haldusorgani esindaja menetluskulude hüvitamist HKMS § 108 ei reguleeri. Samuti ei ole kaasatud haldusorgan menetluskulude hüvitamist taotlenud, millest tulenevalt jäävad ka Maa-ameti menetluskulud tema enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.