Muud › Muu

ASJAOLUD JA MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2(10)

3-17-1357 5) Vastustaja on edastanud kohtule eksperthinnangu, mille kohaselt on korteri tururendiks 11.08.2017 seisuga 150 eurot kuus. Samas jäetakse eksperthinnangus arvestamata korteri seisund, millisena see kaebajale üle anti (korter oli möbleerimata ja vajas sanitaarremonti kõikides ruumides). Eksperthinnangus võrreldakse kaebaja korterit keskmises seisukorras korteriga, mis on kasutatav täiendavate investeeringuteta. Kuna korterit kätte saades alustas kaebaja seal kohe remondiga ja mööbli hankimisega, mille kulu oli kokku ligikaudu 2000 eurot (kulu on 100% raske tõendada, kuna palju mööblit sai ostetud kasutatuna), siis ei saa öelda et korter oli kasutatav üürikorterina ilma lisakulutusi tegemata. Samuti tuuakse eksperthinnangus välja, et korteri siseruumide vaatlust pole hindajale võimaldatud, samas pole keegi selleks ka soovi avaldanud. Lisaks tuuakse eksperthinnangus välja, et „senise kohtupraktika järgi ei kuulu kõrvalkulude alla remondifond ja hoone pangalaen, mis jäävad omanikukuludeks“. Tulenevalt eelnevast ei ole tööandja vastus eksperthinnangu osas põhjendatud. 6) Kuna kasutuslepingus pole konkreetselt kokku lepitud remondifondi, pangalaenu ja kindlustuse maksmise kohustuses, siis peaks Kaitsevägi tagastama siiani nõutud ja kasutaja poolt tasutud remondifondi ja kindlustuse maksed.

3(10)

3-17-1357 4) ERI Kinnisvara 31.08.2017 eksperthinnangu järgi on XXXXXXXXXX tururent (turuüür) 11.08.2017 seisuga 150 eurot kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud. Määruse nr 28 § 2 lg 3 p 2 kohaselt on Jõhvi linnas asuvate tööandja eluruumide kasutustasu 1,25 eurot ruutmeetri kohta, mis 65,50 m2 suuruse tööandja eluruumi puhul on kokku 81,88 eurot. 5) Õiguskantsler on 09.05.2017 kirjas nr 6-1/170566/1701963 andnud selgituse tegevväelase küsimusele seoses remondifondi maksetega järgnevas: [t]eie soovitud eluruumi ametnikule kasutusse andmisel remondifondi maksete riigi kanda jätmine ehk selle kulu riigieelarvest tasumine peab omakorda olema põhjendatud ja vajalik. Põhiseaduse § 28 kohustab riiki andma abi selliste sotsiaalsete riskide puhul, mil ohus on inimväärne toimetulek. Nende kulude riigieelarvest katmine on põhjendatud. Tööandja eluruumi kasutusse andmise võimalus on ette nähtud sõltumata sellest, kas kaitseväelane elab puuduses või mitte. See ei ole Põhiseadusest tulenev kohustus, vaid riigi heast tahtest ja kaitse- ja julgeolekupoliitilistest eesmärkidest antava hüve või soodustusega, mitte PS § 28 lg 2 alusel abi andmisega. Sellise otsuse tegemisel ning erinevate väärtuste ja vastanduvate huvide kaalumisel on Riigikogul suhteliselt avar otsustusvabadus. Täna kehtiva KVTS § 111 lg 4 puhul ei ole Riigikogu pidanud remondifondi maksete tasumist riigieelarve vahenditest põhjendatuks. See ei ole eluruumi kasutaja jaoks küll soodne, kuid ei ole ka õigusvastane. 6) Kaebaja esitatud fotode ning eksperthinnangus esitatud kaalutluste pinnalt võib järeldada, et korter polnud heas, kuid siiski rahuldavas seisukorras. Kui kaebaja soovis tõsta korteri seisukorra taset rahuldavalt heale omal kulul ning korteri kasutamiseks mööblit soetades, siis selleks on kaebajal kahtlemata õigus, kuid vastustajal vastav kohustus puudub, seega kuuluvad need loetletud kulud kaebaja poolt kandmisele. Vastustajal ei ole kohustust möbleerida korterit, mis antakse tegevväelasele kasutada. Eksperthinnangu väide remondifondi kulu kui omanikukulu osas on hindaja arvamus. Taoline väidetav praktika tuleneb üürilepingul põhinevatest suhetest. Käesolev vaidlus on eluruumi kasutamislepingul põhinev, kus remondifondi kulu kandja määratletakse erineval õiguslikul alusel.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et V. P. kaebus ei kuulu rahuldamisele, põhjendades seda järgnevalt.

Esmalt märgib kohus, et KVTS § 111 alusel tööandja eluruumi kasutada andmine tegevväelasele ning sellega seoses tööandja eluruumi kasutuslepingu sõlmimine ei ole oma olemuselt üürisuhe. Seega ei rakendu nimetatud õigussuhtele võlaõigusseaduse (VÕS) üürilepingu regulatsioon. KVTS-s sisaldub selles osas eriregulatsioon.

Eeltoodule viitab otsesõnu KVTS § 111 lg 2 alusel kehtestatud määruse nr 36 eelnõu seletuskiri1: [ü]ürileping on kestvusleping, mis on seotud ühe osapoole majandusliku huviga saada majanduslikku kasu tema valduses olevast ruumist. Kaitseväeteenistuse käigus kaitseväeteenistuses olevale isikule eluruumi pakkumisel selline majanduslik eesmärk puudub või on teisejärguline. Kaitseväeteenistuse ajal eluruumi kasutamise võimaluse andmine on seotud eelkõige asutuse ülesandega tagada riigi sõjaline kaitsmine, milleks tuleb üksused mehitada. Kuna tegemist on kogu riiki hõlmava kohustusega, st ei ole võimalik koonduda vaid piirkondadesse, kus on soodsam lahendada personali värbamisega seotud küsimusi lisakoormust kandmata, siis tuleb ka tegelda kõrvaltegevustega, mille hulka kuulub ka

http://eelnoud.valitsus.ee (eelnõu toimik nr 13-0580), seletuskirja p 2 „Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs“

4(10)

3-17-1357 elamistingimuste loomine. Samas ei saa alati arvestada kohapealse üürituru pakkumistega. Näiteks tegevväelase nimetamisel lühiajalise etteteatamisega teise piirkonda võib tekkida olukord, kus vaba eluruum puudub või on selle eest küsitav tasu lühiajalise etteteatamise tõttu tegelikust turuhinnast oluliselt kõrgem. Seega on tegevväelase ametikoha asutusel soodsam hoida nö ajutisi reservpindu, millel tegevväelane saab elada kuni püsiva elukoha leidmiseni. Arvestades eelpooltoodut on tegevväelasele elamispinna võimaldamisel eelkõige tegemist ehitise ajutisse kasutamisse andmisega, mitte üürimisega, mistõttu üürilepingu kasutamine antud olukorras ei ole asjakohane, sest ei vasta materiaalselt üürisuhtele. /-/.../-/ Võlaõigusseadusest tulenevalt on tööandja eluruumi andmine pigem sarnane ehitise ajutisse kasutusse andmise regulatsiooniga. Samas ei ole tegevväelast võimalik käsitleda tarbijana ning tööandja ja tegevväelase vahel ei tehta pakkumisi ning seepärast on KVTSi alusel kehtestatud eriregulatsioon. Samuti viitab eeltoodule KVTS § 111 muutmise seaduse2 eelnõu seletuskiri3, mille kohaselt ei kohaldata KVTS regulatsiooni eluruumile, mille kasutusõigus on tekkinud võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse või rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 15 lõike 4 kohaselt. Ka kaebaja ja vastustaja vahel sõlmitud kasutuslepingu p 1.2 sedastab, et kasutuslepingule ei kohaldata VÕS-i.

KVTS näeb ette, et tööandja eluruumi kasutada andmise eest on õigus nõuda valdkonna eest vastutava ministri määrusega kehtestatud tingimustel ja korras kasutustasu (§ 111 lg-d 2 ja 3), samuti kasutamisega seotud kõrvalkulu, maksude ja koormiste hüvitamist kooskõlas kasutusõiguse ulatuse või kasutatud teenuse ulatusega (§ 111 lg 4). Kasutustasule lisaks makstavate tööandja eluruumiga seotud teenuste ja maksude ning kaasnevate teenuste loetelu on toodud määruse nr 36 § 12 lg-tes 3 ja 4. Korteri kasutustasu suurus on reguleeritud määruse nr 28 §-ga 2. Tööandja eluruumi kasutusse andmine toimub tegevväelase taotluse alusel tööandja otsusega (määruse nr 36 §-d 5 ja 7).

KVTS § 111 muutmise seaduse2 eelnõu seletuskiri3 selgitab, et eelnõuga ei piirata õigust nõuda tegevväelaselt kulu, mis on seotud vara majandusliku säilimisega. Määruse nr 36 eelnõu seletuskirja kohaselt [l]isaks kasutustasule peab tegevväelane iseseisvalt tasuma tööandja eluruumiga seotud teenuste eest /-/.../-/ teenuse osutaja poolt esitatud arve alusel. Täiendavate teenuste eest tasu võtmine kasutustasu raames ei ole otstarbekas, sest sellega võidakse ebavõrdsesse olukorda panna eluruumide, kus sarnaseid teenuseid ei osutata või osutatakse erineva tasu eest, kasutajad. Samuti sõltub näiteks tasu soojusenergia eest eluruumi asukohast, eluruumi kütmiseviisist jne. Kasutustasu ja kasutatavate teenuste eest tuleb tasuda tööandja eluruumi kasutusele võtmisest kuni selle vabastamiseni. Kui teenuse kasutamise alustamise tingimuseks on alustamistasu, liitumisleping vms, siis vormistab selle tööandja ja maksab ka vajaliku tasu. KVTS § 111 lg 5 p-de 1 ja 2 alusel kehtestatud määruse nr 28 eelnõu seletuskirja4 kohaselt on Riigikontroll Kaitseministeeriumile mitu korda oma aruandes välja toonud, et riigivara renditakse tegevväelastele riigile ebasoodsatel tingimustel ning et olemasolev süsteem on

Kaitseliidu seaduse ja kaitseväeteenistuse seaduse muutmise seadus https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/505d3cce-f936-4044-8edb-f99b5ddeb34d 4 http://eelnoud.valitsus.ee (eelnõu toimik nr 15-1300)

5(10)

3-17-1357 vastuolus riigivaraseaduse põhimõtetega, mille järgi peab üüritasu tagama vähemalt riigivara majandusliku säilimise. Riigivara valitsemise põhimõtete kohaselt peab riigivara valitseja riigivaraga tehtavate tehingute puhul suurendama kasu ja vältima kahju /-/.../-/ Kasutustasu ei hõlma tööandja eluruumis kasutatavaid teenuseid, sealhulgas hoone haldus- ja hooldusteenuse tasusid (nt ühistu remondifond, muru niitmine). Nimetatud teenuste eest tuleb tegevväelasel ise tasuda teenuse osutaja poolt kehtestatud hinnakirja ja esitatud arvete järgi (lõige 5). Alates 01.01.2018 sisaldab turuhinnani jõudnud kasutustasu ka halduse ja hooldusega seotud kulu ning eraldi tasu küsimist ei ole ettenähtud.

Eeltoodud sätetest ja eelnõude seletuskirjadest nähtub, et tööandja eluruumi kasutada andmine tegevväelasele on eriregulatsioon, milles on ette nähtud võimalus nõuda eluruumi kasutamise eest paralleelselt nii kasutustasu kui kõrvalkulu, maksude ja koormiste hüvitamist. Tegevväelasele tööandja eluruumi kasutamise võimaldamise taustaks on kaitseväeteenistuse eripära, s.o vajadus suunata tegevväelasi regulaarselt teistesse piirkondadesse, seejuures lühiajaliselt ja/või lühikese etteteatamisega. See võib omakorda tingida olukorra, et arvestada ei saa kohapealse üürituru pakkumistega ning sellise olukorra vältimiseks on Kaitseväe / riigi käsutuses reservpinnad (tööandja eluruumid), mida saab ajutiselt anda tegevväelaste kasutusse. Tööandja eluruumi kasutamine ei ole samas kohustuslik.

Eelviidatud seletuskirjadest selgub ka see, et tööandja eluruumide tegevväelastele kasutada andmine on toimunud turutingimustest soodsamalt / riigile ebasoodsatel tingimustel, kuid korterite kasutustasude järk-järgulise suurendamise kaudu on aastaks 2018 kasutustasu võrdsustatud turuhinnaga. Samuti nähtub seletuskirjadest, et kuni 01.01.2018 tuli eluruumi kasutaval tegevväelasel tasuda halduse ja hooldusega seotud kulude (kui kaasnevate teenuste) eest eraldi kasutustasust, kuid alates 01.01.2018 loetakse need (suurema) kasutustasu osaks. Seejuures võib teha järelduse, et kuni 01.01.2018 oli kasutustasu ja kaasnevate kulude summa üldjuhul siiski turutingimustest soodsam. KVTS alusel tööandja eluruumi kasutamisega saadavaks / pakutavaks hüveks on seega puudulike turutingimuste kontekstis elamispinna võimaldamine, seejuures kuni 01.01.2018 turutingimustest soodsamalt ja alates 01.01.2018 turutingimustel. Regulatsiooni sisuks ja eesmärgiks on ühtlasi kõigi eluruumiga seonduvate jooksvate kulude jätmine eluruumi kasutaja kanda (ainsa erandina on määruse nr 36 eelnõu seletuskirjas välja toodud, et teenuse kasutamise alustamise tingimuseks oleva alustamistasu tasub tööandja).

Kohtu hinnangul on kaebajalt nõutavad (kuni 01.01.2018 nõutud) remondifondi tasu ja korteri kindlustusmakse (mille tasumist nõuab korteriühistu vastustajalt) paigutatavad KVTS § 111 lg-s 4 nimetatud kõrvalkulu mõiste alla4. Samas ei ole kõrvalkulude tasumise kohustus automaatne, vaid KVTS § 111 lg 4 kohaselt peab kõrvalkulu olema eluruumi kasutada andmisel ette nähtud (i), eluruumi kasutamisega seotud (ii) ning kooskõlas kasutusõiguse ulatuse või kasutatud teenuse ulatusega (iii).

Samuti peab arvestama, et kui KVTS kasutab määratlemata õigusmõistet „kõrvalkulu“, siis KVTS alusel kehtestatud määruses nr 36 on sisustatud seda mõistet eluruumiga seotud teenuste (§ 12 lg 3) ja kaasnevate teenuste (§ 12 lg 4) mõistete kaudu, esitades ka vastavate teenuste

vastavat järeldust toetab vastustaja poolt esitatud õiguskantsleri 09.05.2017 arvamus - tl 42

6(10)

3-17-1357 loetelud. Määruse nr 36 § 12 lg 6 sätestab, et kasutustasu ja sama paragrahvi lõigetes 3 ja 4 sätestatud tasude ning maksude tasumise ja maksmise kord sätestatakse kasutuslepingus.

-

Kaebaja ja vastustaja vahel sõlmitud 20.06.2016 kasutusleping näeb ette järgmist: p 5.1. Eluruumi kasutaja on lisaks kasutustasule kohustatud tasuma kasutuslepingu eseme kasutamisega kaasnevate teenuste eest. Teenuste kasutamise eest on eluruumi kasutaja kohustatud tasuma paigaldatud arvesti näidu järgi teenuseosutaja poolt kehtestatud hinnakirja alusel. Arvesti puudumisel toimub tasumine proportsionaalselt tegevväelase kasutuses oleva tööandja eluruumi suurusega; p 5.3. Eluruumi kasutaja on kohustatud tasuma ka hoonet ümbritseva territooriumi ning hoone üldkasutatavate ruumide korrashoiu eest ja nimetatud ruumides kasutatavate teenuste eest. Tasumine toimub hoone valdaja kehtestatud korra järgi ja teenuseosutaja hinnakirja alusel.

Kohtule arusaadavalt on vastustaja seisukohal, et kaebajalt nõutavad remondifondi tasu ja korteri kindlustusmakse paigutuvad kasutuslepingu eeltoodu punktides nimetatud teenuste alla, mis määruse nr 36 kontekstis vastab § 12 lg 4 p-le 7: „hoone ja kinnistu heakorra- ning tugiteenused, sealhulgas remont“ 5.

kaebuse lisaks olev Kaitseväe 14.09.2016 vastus kaebaja pöördumisele – tl 14

7(10)

3-17-1357 saab lugeda üürniku kõrvalkohustuseks. Eelnimetatu toetab tööandja eluruumi kasutada andmise ja üürisuhte (KVTS ja VÕS regulatsiooni) erineva sisustamise vajadust. Kohtu hinnangul ei piira seega KVTS § 111 lg-s 4 sisalduv tingimus „eluruumi kasutamisega seotud“ sellise tasu nõudmist kõrvalkulu osana, mis vastab korteriühistu remondifondi tasu ja korteri kindlustusmakse summale. Kõrvalkulude (eelkõige remondifondi tasu) nõudmise õigus KVTS kontekstis ei ole seotud ka sellega, millal ja milliste hoonega (või seda ümbritseva territooriumiga) seotud hüvede tarbeks kogutavat tasu kasutatakse. Isegi kui asuda seejuures seisukohale, et KVTS alusel saab nõuda üksnes sellist remonditasu, mis puudutab tööandja eluruumi kasutamise ajal või ajaks teostatud töid, siis nähtub XXXXXXXX korteriühistu esindaja selgitusest, et remondifond koosneb põhiliselt katuse remondiks ja soojustamiseks võetud laenu maksest 6 . Nimetatu viitab, et remonditasu hõlmab juba tehtud tööde kompenseerimist (mis ei ole vastavuses kaebaja väitega, et remondifondi tasuga kogutakse raha maja tulevaseks renoveerimiseks). Kohtu hinnangul ei saa nõustuda ka seisukohaga, et maja renoveerimine, nt katuse vahetamine ja soojustamine, on seostatav üksnes omaniku huviga (kinnisvara väärtuse tõstmine). Renoveerimine seondub mh hoone majandusliku säilimisega, millest võidab ühtlasi ka eluruumi kasutaja. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et tööandja eluruumi kasutada andmise raames korteriühistu remondifondi tasu ja korteri kindlustusmakse nõudmine eluruumi kasutajalt on seotud eluruumi kasutamisega KVTS tähenduses (ii).

kaebaja ja vastustaja kirjavahetus, mille osaks on korteriühistu juhatuse liikme 11.10.2016 e-kiri – tl 14-17

8(10)

3-17-1357 p-le 2) ja kõrvalkulu 54,45 eurot (Kaitseväe poolt kaebajale esitatud arvel (tl 5) kajastatud halduskulu kogusumma). Viidatud eksperthinnangu kohaselt on seisuga 11.08.2017 XXXXXXXX eluruumi tururendiks 150 eurot kuus (ilma kõrvalkuludeta) +/– 10%.

http://kinnisvaraportaal-kvee.postimees.ee/?act=rss.objectsearch&qry=act%3Dsearch.simple%26last_deal_type%3D2%26company_id%3 D%26page%3D1%26orderby%3Dob%26page_size%3D50%26deal_type%3D2%26dt_select%3D2%26county %3D3%26parish%3D29%26rooms_min%3D3%26rooms_max%3D3%26price_min%3D%26price_max%3D%2 6nr_of_people%3D%26area_min%3D%26area_max%3D%26floor_min%3D%26floor_max%3D%26keyword %3D

alla. Nimetatu toetab ühtlasi järeldust, et tööandja eluruumi kasutamise õigussuhte raames kaebajalt nõutava tasu (kasutustasu ja halduskulu summa) suurust saaks sama korteri üürisuhte korral pidada turutingimustele vastavaks üürisummaks.

(allkirjastatud digitaalselt)

9(10)

3-17-1357 Kaupo Kruusvee Kohtunik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.