AS KTK-Grupp (likvideerimisel) kaebus Kuusalu Vallavalitsuse 04.08.2016 korralduse nr 376 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – AS KTK-Grupp (likvideerimisel), volitatud esindaja vandeadvokaat Martin Männik, nõustaja MS Vastustaja – Kuusalu vald, volitatud esindaja Peeter Raudsepp ja vandeadvokaat Rivo Kaldvee
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 13.04.2017 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Kuusalu valla apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
12.12.2017 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Kuusalu valla apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 13.04.2017 otsus haldusasjas nr 3-16-2160 muutmata.
2.Mõista Kuusalu vallalt AS KTK-Grupp (likvideerimisel) kasuks välja menetluskulud 783,60 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.02.2018, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-16-2160 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS KTK-Grupp (likvideerimisel) omandis on Kuusalu vallas Kiiu alevikus Mõisa tee 1 ja Vana-Narva mnt 2 asuvad järgmised ehitised: töökoda, remondi-mehaanikatöökoda ja sepikoda. Kuusalu Vallavalitsus määras 04.08.2016 korraldusega nr 376 nende ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 0,53 ha, mille ligikaudne paiknemine kajastati korraldusele lisatud plaanil. Kuusalu Vallavalitsus täiendas 29.09.2016 korraldusega nr 492 oma 04.08.2016 korralduse põhjendusi. AS-le KTK-Grupp (likvideerimisel) kuuluvad hooned asuvad 19.12.2001 kehtestatud valla üldplaneeringu järgsel tiheasustusalal. Maa-ala kohta tuleb koostada terviklik ruumilahendus. Endise Kuusalu kolhoosi eri aegadel ehitatud töökoja hooned on ühtse infrastruktuuri lahendusega. Parkimine, trassid jne on tervikud, mille kasutamist ja vajadusel uue taristu rajamist saab reguleerida läbi detailplaneeringu. AS KTK-Grupp (likvideerimisel) soovib teenindusmaana erastada ka ümbritsevaid reformimata maid. Nende küsimuste lahendamine saab toimuda läbi detailplaneeringu menetluse. Kuusalu Vallavalitsus jättis 06.10.2016 korraldusega nr 509 OÜ KTK-Grupp (likvideerimisel) vaide rahuldamata. AS-le KTK-Grupp (likvideerimisel) kuuluvate hoonete ja avaliku riigitee vahele jääb põhjas ja läänes haljasala, mida kohalik omavalitsus peab mõistlikuks sellisena säilitada. Seda võib edaspidi vaja minna jalgtee rajamiseks või tee laienduseks nt parkimiskohtade tarvis. Kõik hoonete kompleksi väljapääsud avanevad siseõue, mille jagamise või mittejagamise saab otsustada läbi detailplaneeringu menetluse. Siseõuest toimub liiklemine läbi Töökoja põik transpordimaa kinnistu, mis on avalikus kasutuses. Töökoda tuleb vaadelda ühtse objektina. Vastu tulles OÜ KTK-Grupp (likvideerimisel) soovile, on vald juba lasknud tal osa töökoja kompleksist ostueesõigusega erastada. Teenindusmaa lõunapoolne piir lepiti piirinaabritega kokku 2000. aastal, kui katastriüksused moodustati esimest korda. Teenindusmaa määramisel on piir orienteeruv. Täpne asukoht selgub mõõdistamisel ning oluline on, et moodustatava katastriüksuse piir jääb minimaalselt 2 m kaugusele olemasoleva hoone välisseinast. Teenindusmaa on määratud, arvestades terviklikkust, otstarbekust ja lihtsust. Looduslikke piire tehismaastikul ei ole.
2.AS KTK-Grupp (likvideerimisel) esitas 27.10.2016 halduskohtule kaebuse, taotledes Kuusalu Vallavalitsuse 04.08.2016 korralduse nr 376 tühistamist. Korraldus on põhjendamata ning sellest ei ole võimalik aru saada, miks on teenindusmaa määratud just sellises suuruses ja piirides. Asjakohatu on viitamine planeerimismenetlusele, sest maa ostueesõigusega erastamine ei toimu selle menetluse kaudu. Moodustatavale katastriüksusele pole tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Mõistlik oleks määrata teenindusmaa hulka ka olemasolevate katastriüksuste 35201:003:0533 ja 35201:003:0395 vahele jääv ca 500 m2 suurune ala, mis tagaks moodustatavale kinnistule eraldiseisva juurdepääsutee läbi Töökoja põik transpordimaa kinnistu (katastriüksus 35201:003:0533).
2(5)
3-16-2160 Korralduse alusel moodustatava katastriüksuse lõunapoolne piir ei ühti ajaloolise ja käesoleval ajal olemasoleva piirdeaia piiriga. Kaebaja omandis on kõvakattega tee (855 m2) ja väliskanalisatsioon (156 jm), millega ei ole teenindusmaa määramisel arvestatud. Remontmehhatroonika töökoja koosseisus oli juba selle rajamisel ette nähtud läänepoolne haljasala, mis on põhjendamatult teenindusmaast välja jäetud.
3.Kuusalu vald vaidles kaebusele vastu, märkides, et maa ostueesõigusega erastamise eelduseks ei ole detailplaneeringu kehtestamine, kuid kruntimise aluseks saab antud juhul olla detailplaneering, sest jõuga ei saa jagada ajalooliselt ühtsena ehitatud ehitiste kompleksi, kus on ühine siseõu, kuhu avanevad väljapääsud ja kus asetsevad tehnovõrgud. Kaebuses märgitud 500 m2 suurune maa-ala jääb kuni planeerimisotsusteni riigi omandisse, sest selle põhjendamatu reformimine võib kujuneda edaspidiste vaidluste põhjustajaks.
4.Tallinna Halduskohus rahuldas 13.04.2017 otsusega kaebuse ning tühistas 04.08.2016 korralduse. Vabariigi Valitsuse 30.06.1994 määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 ap-de 1 ja 2 kohaselt tuleb ehitise teenindamiseks vajalik maa määrata kooskõlas maakorralduse nõuetega. Teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Maakorralduse nõuded on sätestatud maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg-tes 1 ja 2. Eeskätt peab maakorraldus arvestama omaniku sooviga kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks, loodusvarade säästliku kasutamisega, terve elukeskkonna tagamisega ja maastiku omapära hoidmisega, kinnisasja sobivusega ettenähtud sihtotstarbeks, kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamisega, kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamisega, lihtsate ja selgete piiride loomisega ning looduslike piiride arvestamisega. Kaebaja omandis olevate ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel ei ole maakorraldusnõudeid mõistlikult arvestatud. Korraldus on vastuolus maakorraldusliku nõudega tagada tekkivale kinnisasjale otstarbekas juurdepääsutee. Kaebaja omandis olevate hoonete sissepääsud on peamiselt hoovi pool, üksnes ühel ehitisel on uks Vana-Narva mnt suunas. Teenindusmaa määramisel tuleb arvestada ehitiste arhitektuursete eripäradega, sh sissepääsude asukohaga. Olukorras, kus sissepääsud hoonetesse on peamiselt hoovi poolt, ei saa pidada mõistlikuks teenindusmaa määramist selliselt, et teenindusmaa hulka määratud hoovi ei ole tagatud juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Korralduses ja vaideotsuses ei sisaldu põhjendust, miks ei või teenindamiseks vajalik maa ulatuda mingisuguseski laiuses kuni transpordimaa sihtotstarbega Töökoja põik maaüksuseni (katastriüksus 35201:003:0533), kus asub avalikult kasutatav tee. Kaebaja omandis olevate ehitiste juurde ei pea tingimata määrama kogu 500 m2 suurust ala. Juurdepääsu võimaldamine ei tekita maaüksuse põhjendamatut ribasust. Maakorralduslikult mõistlik kuju ei pea tingimata tähendama, et moodustatav kinnistu oleks neljakandiline. Maakorralduse nõuetega ei ole kooskõlas olukord, kus kompleksi moodustavate ehitiste vahele jääb ilma igasuguse kasutusotstarbeta maatükk. Kohustus tagada teenindusmaale maakorralduslikult mõistlik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ei sõltu detailplaneeringu olemasolust. Kaebaja omandis olevatest ehitistest lääne suunas jääva haljasala arvamist ehitiste teenindamiseks vajaliku maa hulka ei saa kaebaja nõuda rohkem kui ehitise korrashoiuks vajalikus ulatuses. Selles osas on korraldus õiguspärane. Isegi juhul, kui haljasala rajati koos kaebaja omandis olevate hoonetega, ning isegi siis, kui kaebaja on seda haljasala hooldanud, 3(5)
3-16-2160 ei anna see õigust nõuda haljasala määramist ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka. See pole otseselt vajalik ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise tagamiseks. Seoses korraldusega määratud teenindusmaa lõunapiiriga on oluline rõhutada, et traditsiooniline maakasutus või ehitise tunnustele mitte vastava aia olemasolu ei ole teenindusmaa määramisel oluline. Ettepaneku tegemisel ei pea teenindusmaa suurust ja piire fikseerima sellise täpsusega, nagu seda tehakse hiljem katastriüksuse moodustamisel. Korraldusele ei saa ette heita kaebuses nimetatud kõvakattega teega ja väliskanalisatsiooniga arvestamata jätmist. Ei nähtu, et kaebaja oleks korralduse andmisele eelnenud menetluses sellise tee ja kanalisatsiooni olemasolule tähelepanu juhtinud.
5.Kuusalu vald palub apellatsioonkaebuses halduskohtu 13.04.2017 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Kohus on tõendeid hinnates ekslikult leidnud, et tekkivale kinnisasjale ei ole kaebajate ehitiste juurde tagatud juurdepääsuteed. Vastustaja on 04.08.2016 korralduses viidanud oma 09.06.2016 kirjale, kust nähtub, et teenindusmaa idaosas oleva maa (ca 500 m2) peab vald mõistlikuks reformida transpordimaana munitsipaalomandisse. Vastustaja on kaebajale näinud ette mõistliku ja otstarbeka liikluskorraldust puudutava lahenduse, kus senine transpordimaa (Töökoja põik maaüksus) laieneb reformimata maa arvel kuni kaebajale määratud teenindusmaani ja seetõttu on tagatud vaba juurdepääs teenindusmaani. Lisaks on vaba juurdepääs Töökoja põik maaüksuselt kaebajale tagatud nii reformimata riigimaa kaudu kui ka kaebajale kuuluva Vana-Narva mnt 4 kinnistu kaudu (katastritunnus 35201:003:0395) kaudu, mis ühendab Töökoja põik maaüksust kaebajale määratud teenindusmaaga. Reformimata ca 500 m2 suurune maa-ala jääb kuni planeerimisotsusteni riigi omandisse, kuna selle põhjendamatu reformimine võib kujuneda uute vaidluste põhjustajaks. Nii on kõikidel piirkonna kinnistute omanikul võimalik tulevikus just selle maa kaudu tagada enda kinnistule juurdepääs Töökoja põik maaüksuselt. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58 järgi ei saa üksnes põhjendamispuuduste tõttu haldusakti tühistamist nõuda, kui vormiviga ei saanud asja otsustamise mõjutada.
6.AS KTK-Grupp (likvideerimisel) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kaebaja jääb esialgses kaebuses korraldusele esitatud vastuväidete juurde, sh osas, milles halduskohus pidas korraldust õiguspäraseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele leiab kaebaja, et kohus leidis õigesti, et korraldusega ei ole teenindusmaale juurdepääs tagatud. Ebaõige ja kohut eksitav on väide, et juurdepääs on tagatud selliselt, et Töökoja põik maaüksus laieneb reformimata riigimaa arvel. Vaidlustatud korralduses pole sellele tuginetud, vaid viidatud on planeerimismenetluse läbiviimise vajadusele. Juurdepääsu olemasolu ei saa järeldada pelgalt riigimaa reformimata jätmisest või sellest, et kaebaja on hetkel kinnisasja omanik, mis külgneb vaidlusaluse teenindusmaaga. Kaebaja on likvideerimisel olev äriühing ja nimetatud kinnisasja võõrandamine võib kaasa tuua juurdepääsu kadumise. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel ei ole oluline, kas soodustatud isik on naaberkinnisasja omanik. Puudub mõistlik põhjendus, miks tuleb laiendada Töökoja põik maaüksust, selle asemel, et tagada juurdepääs teenindusmaa määramise kaudu. Valla üldplaneeringu järgi on hoonete kompleksi siseõu tootmismaa, mitte transpordimaa.
4(5)
3-16-2160
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Halduskohus leidis, et 04.08.2016 korraldus on õigusvastane osas, millega tekkivale maaüksusele ei ole tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. See puudutab määratud teenindusmaa idapiiri. Apellatsioonkaebusega ongi halduskohtu otsus vaidlustatud eeltoodud osas. Teenindusmaa lääne- ja lõunapiiri osas ei ole halduskohus rikkumisi tuvastanud. Kaebaja ei esitanud apellatsioonkaebust ega vastuapellatsioonkaebust, vaid on halduskohtu eeltoodud seisukohtadele vastu vaielnud vastuses apellatsioonkaebusele. See ei ole antud juhul lubatav, sest sõltumata kohtuotsuse resolutsioonist, omavad teenindusmaa lääne- ja lõunapiiri puudutavad põhjendused kaebaja õigustele iseseisvat mõju (HKMS § 180 lg 1 ls 2). Kui vald poleks halduskohtu otsust vaidlustanud, oleks ta saanud uue korralduse andmisel vastavas osas arvestada kohtuotsuse põhjendustega. Ringkonnakohus on seotud apellatsioonkaebuse ulatusega (HKMS § 197 lg 1). Ringkonnakohus märgib vaid, et halduskohtu vastavad põhjendused on asjakohased ning ka nõuetekohase apellatsioonkaebuse esitamisel oleks see jäänud rahuldamata (HKMS § 201 lg 4).
8.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ka osas, mis puudutab teenindusmaa idapiiri määramist. Halduskohtu põhjenduste kordamine ei ole vajalik (HKMS § 201 lg 4) ning vastuseks valla apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
9.Vastustaja seisukohtadest ei ole võimalik aru saada, miks on just seda 500 m2 suurust maatükki vaja hakata jagama planeeringumenetluse teel ning kuidas see aitab kaasa endise kolhoosi töökodade hoonete kompleksi kasutamisele. Kui teostub vastustaja väidetav eesmärk, et hetkel veel reformimata maa taotletakse munitsipaalomandisse ning liidetakse juba olemasoleva avalikult kasutatava Töökoja põik transpordimaa kinnistuga, tekib kaebajal oma loodavale kinnisasjale tulevikus juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Samas toimub kaebajale maa erastamise menetlus käesoleval hetkel ning puudub tõsikindel veendumus, et vastustaja eesmärk igal juhul realiseerub. Töökoja põik transpordimaa või mõne muu avaliku tee kaudu on hetkel kõigile teistele samal maa-alal asuvatele hoonete omanikele tagatud juurdepääs oma varale. Vaid kaebajale on tekitatud olukord, kus juurdepääs sõltub sellest, kas reformimata maa antakse kunagi edaspidi munitsipaalomandisse. Halduskohus leidis õigesti, et teenindusmaa on võimalik määrata viisil, kus maa piirid vastavad maakorralduse nõuetele ning samaaegselt on tagatud ka juurdepääsutee. Äratuntav pole avalik huvi selleks, et hoonete kompleksi õuealast jääks lisaks Töökoja põik transpordimaale (3088 m2) avalikku kasutusse veel täiendavalt maad. Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, et kaebajale on juurdepääs tagatud läbi kaebaja omandis oleva Vana-Narva mnt 4 kinnistu. Juurdepääsu küsimus tuleb lahendada kinnistu, mitte omaniku keskselt. Kaebajal on õigus võõrandada oma kinnistud eraldi ning siis võib uute omanike vahel tekkida juurdepääsu osas vaidlus.
10.Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Vastustaja menetluskulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Kaebaja taotleb esindajakulu hüvitamist summas 783,60 eurot. Kulude kandmine on tõendatud ning nende suurus põhjendatud.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.