Haridus ja kultuur › Kultuur

3-15-1941 menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

LISA 21).

3-15-1941

3-15-1941 vaatesuundi. Kaitsevööndisse kaasatakse hoone ees ja taga olevad astmelise maastikuga alad, mis moodustavad hoonega ühtse kujundusliku terviku. Kaitsevööndist jäetakse välja krundi lääneosa, mis on vastavalt kehtivale Rapla valla üldplaneeringule kaubandus-, teenindus- ja büroohoonemaa, kuhu võib tulevikus planeerida uut hoonestust. 3) Hoone paikneb üldplaneeringu kohaselt miljööväärtuslikul hoonestusalal ning originaalprojekti tõttu oli selle arhitektuurse ilme säilitamine nõutud juba enne seda, kui OÜ Stipend Investments selle omandas. Samuti pole kehtestatud detailplaneeringuid ega antud ehituslubasid, mis võiksid tekitada õigustatud ootust ehitustegevuse suhtes. 4) Üldplaneeringust tulenevad piirangud puudutavad vaid hoone välisilmet, kuid ei taga hoone säilimist tervikuna; 5) Mälestiseks tunnistamine ei sea omanikule piiranguid hoone kasutusotstarbe osas, sh ei piira omaniku õigust kasutada hoone ruume üüripindadena. Samuti ei takista see hoone kaasajastamist – muinsuskaitse eritingimuste kavandis on loetletud väärtuslikud tarindid ja detailid, mis tuleb säilitada. Arvestatud on omaniku huviga kasutada originaaliga võrreldes odavamat fassaadiviimistlust, mistõttu võib välisseintel (välja arvatud esimese korruse osas) kasutada visuaalselt sarnast fassaadikattematerjali. Tiigi säilitamisel ei ole vajadust seda ohutuse huvides piirata. Hoone keskel asuva spordisaali katuseaken on ainus loomuliku valguse allikas selles ruumis ning selle kinniehitamine oleks ebamõistlik. Samas on akna energiatõhusust võimalik tõsta akna alla horisontaalse soojapidava klaaspaketi paigaldamisega, mis on oluliselt odavam lahendus kui kogu katuseakna väljavahetamine. Võimalik on vastu tulla omaniku vajadustele laiendada üüripindu avarate üldpindade ja fuajeede arvelt ning lubada fuajeede eraldamist koridoridest läbipaistvate kergvaheseintega. Üldplaneeringu järgi on kinnistu läänepoolne osa kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete ala, kuhu saab kavandada uut ehitusmahtu. 6) Hoone kasutust saab jätkata senisel moel või kohandada hoonet uutele funktsioonidele. Selle mälestiseks olemise fakt iseenesest ei too omanikule kaasa lisakulutusi. Kulud mälestise restaureerimise kavandamisel ja restaureerimisel võivad olla mõnevõrra suuremad seoses sellega, et projekteerimine ja ehitamine tuleb kooskõlastada ühe lisainstantsiga ning koostada tuleb põhjalikum projektdokumentatsioon.

3-15-1941 tunnistamisega seotud piirangud on ebamõistlikud eelkõige hoone sisemuse ja interjööri osas. Nõustuda ei saa vastustaja seisukohaga, et hoone säilimiseks pole muud võimalust peale selle mälestiseks tunnistamise. Tegelikult tagaks kultuuriväärtuse säilimise piisavalt hoone paiknemine üldplaneeringus ette nähtud miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus on kohustus säilitada arhitektuurne ja viimistluslik välisilme. Valitud abinõu on ebaproportsionaalne, kuna üldplaneeringu muutmine on planeerimisseaduse kohaselt võimalik, kuid muinsuskaitselaste piirangute muutmine või lõpetamine on oma olemuselt välistatud. Käskkirjas ei ole kaalutud erinevate võimalike abinõude sobivust ja seost üksikisiku huvidega. 3) On üldtuntud, et mälestiseks tunnistatud hoone rekonstrueerimine ja ülalpidamine on oluliselt kallim kui tavalise hoone puhul. Näiteks selgub Tallinna Ülikooli ja Eesti Kunstiakadeemia läbi viidud uuringust „Eraomandis oleva kinnismälestise hoidmine“ (I kd, tl 70-171p), et nõuetele vastava, sh tegevusloaga ehitaja leidmine, eritingimuste koostamine ja uuringud tõstavad oluliselt kinnismälestise restaureerimistööde hinda ja käivad omanikele tihti üle jõu. 4) Kinnisasja turuväärtus on selle mälestiseks tunnistamisega langenud ligi 2/3 võrra. Kaebaja tõendab turuhinna erinevust enne ja pärast mälestiseks tunnistamist AS Pindi Kinnisvara 08.10.2013 eksperthinnanguga (I kd, tl 173-184p) ning 01.10.2015 eksperthinnanguga (tl 186 201p). Kaebaja tellis 08.10.2013 eksperthinnangu hoonet omandades. See eksperthinnang oli kaebajale kinnistu omandamisel aluseks äriplaani koostamisel ning selles on hinnatud kinnisasja väärtuseks 02.10.2013 seisuga 306 000 eurot. Kaebaja tellis 01.10.2015 koostatud eksperthinnangu pärast hoone mälestiseks tunnistamist ning selle kohaselt on kaebaja kinnistu turuväärtuseks 22.09.2015 seisuga 130 000 eurot. Mõlemad eksperthinnangud on koostanud litsentseeritud hindajad. Lisaks esitas kaebaja kohtule OÜ Expolio 15.05.2015 hinnapakkumise (I kd, tl 202) kinnistu võõrandamiseks summas 360 000 eurot (sh käibemaks). Kuna hoone tunnistati mälestiseks, jäi müügitehing katki. 5) Mälestiseks tunnistatud hoone omandamiseks on võetud laenu ning laenu tagamiseks on kinnistule seatud hüpoteek. Kaebajal on mh laenukohustused Versatil OÜ ja Nordea Bank AB Eesti filiaali ees. Hoone mälestiseks tunnistamine on toonud kaebajale kaasa laenulepingu rikkumise ning olukorra, kus võlausaldajal on õigus nõuda lisatagatist. Kaebaja ja Versatil OÜ vahelisest laenulepingust tulenev kohustus on muutunud sissenõutavaks summas 337 312,77 eurot. Kui müügitehing OÜ-ga Expolio ei oleks katki jäänud, oleks kaebaja saanud laenukohustuse täita. Hoone mälestiseks tunnistamine ja sellega kaasnev tagatise väärtuse oluline vähenemine puudutab ka kohustusi käendanud isikute õigusi. Seetõttu palus kaebaja kaasata kolmandate isikutena menetlusse võlausaldajad Nordea Bank AB Eesti filiaal ja Versatil OÜ ning käendajad JK ja KA.

3-15-1941 rahvusvaheline mõõde. Hoonet on kajastatud mitmetes rahvusvahelistes arhitektuuriajakirjades, näitustel, raamatutes. Jätkuvast huvist annab tunnistust 2013. a Tallinna Arhitektuuribiennaali raames toimunud Rapla KEK-i taaskasutamise töötoa kokkuvõte. Hoone puhul on oluline selle kujunduslik tervik – nii eksterjöör, interjööri väärtuslikud osad kui maastikukujundus. Üldplaneeringuga seotud kitsendused puudutavad hoone välisilmet, mistõttu ei ole seatud piirangud piisavad kultuuriväärtuse säilimiseks ja hoone mälestiseks tunnistamine on vajalik meede, mis tagab hoone säilimise selle kujunduslikus terviklikkuses. 3) Mälestiseks tunnistamine ei ole igavene ja pöördumatu. Käskkirja on võimalik muuta või see tühistada. Vastustaja ei pea asjakohaseks kaebaja viidet kohtuasjale nr 3-11-944, kuivõrd leiab, et seal käsitletud hoone ja Rapla KEK-i haldushoone kultuurimälestiseks tunnistamise faktilised asjaolud ja menetluse läbiviimine on niivõrd erinevad, et selliseks üldistuseks puudub alus. 4) Hoone omanik oli kultuurimälestiseks tunnistamise menetlusse kaasatud, ta on ära kuulatud ning tema seisukohti ja vastuväiteid on hoone mälestiseks tunnistamisel arvesse võetud. Kaebaja on menetluse käigus ise selgitanud, et hoone ostmisel ei olnud tal kavatsust seda lammutada, vaid kasutada seda ärihoonena. Hoone mälestiseks tunnistamine sellist kasutust ei takista. Muinsuskaitseamet on koostanud hoone jaoks eritingimuste kavandi, mille koostamisel on arvestatud omaniku väljendatud huvi hoonet rekonstrueerida. Hoone mälestiseks tunnistamine ei ole rekonstrueerimisel takistuseks. Mälestiseks tunnistamisel vähendati omaniku soovist tulenevalt algselt kavandatud kaitsevööndi ulatust, et kaebaja saaks krundi muule osale rajada uut hoonestust. 5) Õige ei ole kaebaja seisukoht, et hoone mälestiseks tunnistamise tõttu ei saa muuta hoone ruumilahendust ja sisekujundust. Nii 03.07.2015 käskkirjas kui hoone eritingimustes on nimetatud, et hoone mälestiseks tunnistamine ei too kaasa piiranguid olemasolevate üüripindade (bürooruumide) interjööride kaasajastamisele, sest nendes ei ole säilinud märkimisväärseid väärtuslikke detaile. Interjööris leidub väärtuslikke detaile üksnes avalikes ruumides – esimese ja teise korruse fuajees ja spordisaalis. Kontori- ja abiruumide sisekujundusele piiranguid ei seata. 6) Üldtuntuks ei saa pidada asjaolu, et mälestiseks tunnistatud hoone rekonstrueerimine ja ülalpidamine on oluliselt kallim kui tavalise hoone puhul. Samuti ei saa olla kinnistu väärtus mälestiseks tunnistamise tõttu langenud 2/3 võrra. Kaebaja esitatud eksperthinnangud on koostatud erinevatel eesmärkidel ja erinevate metoodikate alusel, samuti ei nähtu 2015. aasta hinnangust, et vara väärtuse vähenemine oleks põhjuslikus seoses hoone mälestiseks tunnistamisega. 7) Asjakohatu on analoogia looduskaitseseaduse §-s 20 sätestatud looduskaitseliste piirangutega maa riigile omandise regulatsiooniga. Ehitise mälestiseks tunnistamine ei piira selle sihtotstarbelist kasutamist ega keela ehitamist.

3-15-1941 avalik huvi Rapla KEK haldushoone kui kultuuriväärtusliku objekti võimalikult autentsel kujul säilimise vastu on kaalukam, võrreldes selle mälestiseks tunnistamisega kaebajale kaasnevate omandiõiguse kitsendustega. 2) Käskkirjas on õigustatult välja toodud nii see, et tegemist on väga tuntud Eesti arhitektide loominguga, mille eksterjöör, interjöör ja hoone ümbruse maastikukujundus moodustavad kunstiliselt ainulaadse terviku, kui ka see, et kõnealune hoone on sisuliselt ainus praeguseks kaitse alla võtmist õigustaval määral säilinud näide 1960.-1970. aastate omapärasest uuendusmeelsete kolhoosisüsteemi juhtide poolt initsieeritud arhitektuurist. Arvestades eeltoodut, peaks mälestiseks tunnistamise vastu rääkima omaniku iseäranis kaalukas huvi arendada oma kinnistut mingil sellisel viisil, mille välistab seal paikneva hoone mälestiseks tunnistamine. Asjast ei nähtu, et kaebajal oleks olnud enne Rapla KEK haldushoone mälestiseks tunnistamist mingisugune selline äriplaan, mille realiseerimine eeldaks olemasoleva ehitise lammutamist või oleks põhimõtteliselt võimatu või olulisel määral takistatud seoses ehitise mälestiseks tunnistamisega kaasnevate MuKS-st tulenevate piirangutega. Ainuüksi see, et hoone renoveerimine muutub mälestise staatuse tõttu kulukamaks ning eeldab täiendavate kooskõlastusprotseduuride läbimist, ei anna alust väita, et kaebaja äriplaani realiseerimine on muutunud võimatuks või oluliselt raskemaks. Kaebaja viidatud haldusasja nr 3-11-944 asjaolud erinevad oluliselt praeguse vaidluse asjaoludest. 3) Käskkirjas on mõistlikus ulatuses arvestatud omaniku huvidega. Põhjendatud ei ole kaebaja väide, et kõnealuse hoone äriliselt otstarbekas kasutamine on välistatud või oluliselt raskendatud. Nii kaebaja väidetest kui 30.10.2015 esitatud kinnisvara hindamisaktidest nähtub, et hoone kasumlikku majandamist takistab hetkel selle vilets tehniline seisukord. Kaebaja pole esitanud ühtegi tõsiseltvõetavat väidet selle kohta, et seisukorra parandamine ja hoone kaasajastamine, sealhulgas moodsate ja säästlike energialahenduste projekteerimine ja ehitamine, oleks võimatu. Samas on vaidlustatud otsuses märgitud, et see on võimalik. 4) Kaebaja ei ole esitanud ühtki arvestatavat tõendit, millest nähtuks, et mälestiseks oleva hoone renoveerimistööde projekteerimine või nende tööde teostamine oleks oluliselt kallim, võrreldes sarnaste töödega mälestiseks mitte oleva objekti puhul. Arvestades MuKS-ist tulenevaid lisakohustusi (kooskõlastuste hankimise vajadus, mälestise projekti koostajal eraldi tegevusloa olemasolu kohustus jne), on mõningane maksumuse suurenemine usutav ning seda saab pidada ka üldteada olevaks. Küll aga ei saa pidada üldteada olevaks kaebaja väidet, et tegemist on sedavõrd suure lisakuluga, mis muudaks kaebaja omandis oleva hoone majanduslikult otstarbeka kasutamise võimatuks või raskendaks seda oluliselt. See, kui suur on mälestise staatusest tulenev lisakulu hoone renoveerimisel ja ehitamisel, sõltub suurel määral sellest, millist tulemust soovib omanik saavutada. Kaebaja esitas mälestiseks tunnistamise menetluse käigus üldsõnalisi selgitusi hoone renoveerimise vajaduse kohta, ent ei ole esitanud ühtegi konkreetset ideekavandit või muul moel konkretiseeritud tegevuskava, millest nähtuks tema soovitud eesmärk. Selles olukorras ei saa kaebaja nõuda, et vastustaja oleks pidanud välja arvestama kaebajale hoone renoveerimisega seotud kulude erinevuse sellele mälestise staatuse andmise ja mitte andmise korral ning hoone mälestiseks tunnistamisega seotud lisakulu. Vaidlusalusest käskkirjast nähtuvalt esitas kaebaja menetluse käigus kaks erinevat projekteerimise hinnapakkumist, soovides nendega kinnitada projekteerimismaksumuste 20 kordset erinevust. Käskkirjas on neid tõendeid analüüsitud ja selgitatud, miks ei ole esitatud hinnapakkumised võrreldavad. Kaebaja ei ole esitanud kaebuses väiteid ega tõendeid, mis käskkirjas väidetu ümber lükkaksid. 5) Kohus ei nõustunud kaebaja väitega, et mälestiseks tunnistamise tõttu on tema kinnistu väärtus oluliselt vähenenud. Kohtule esitatud 2013. a ja 2015. a eksperthinnangute pinnalt ei saa teha järeldust, et väärtuse vähenemine on tingitud kinnistul asuva hoone mälestiseks 7(14)

3-15-1941 tunnistamisest. 2015. a hinnangus on märgitud, et hinnatav hoone on muinsuskaitse all, mistõttu muutub renoveerimise maksumus ilmselt tavapärasest kallimaks. Samas on sellest asjaolust tuleneva kohanduse väärtuseks märgitud vaid 10%. Seega ei saa väita, et kogu väärtuse vähenemise või olulise osa sellest oleks tinginud asjaolu, et kahe hindamise vahepealsel ajal on kinnistul asuv ehitis tunnistatud mälestiseks. Muu hulgas on 2015. a eksperthinnangu valguses äärmiselt kaheldava väärtusega OÜ Expolio hinnapakkumine, mille kohaselt on viimane pakkunud kinnistu eest 360 000 euro suurust hinda (300 000 + 20% km). Tegemist on ebarealistliku hinnaga, arvestades, et umbes kuu aega pärast selle pakkumise kehtivuse lõppemist on tunnustatud kinnisvarabüroo ekspert hinnanud kinnistu väärtuseks vaid 130 000 eurot, hinnates muinsuskaitselistest piirangutest tulenevaks väärtuskohanduseks vaid 10%. Selle hinnapakkumise usaldusväärsust kahandab seegi, et kõnealune dokument on ilmunud pärast selles näidatud pakkumise kehtivuse lõppu ning mälestiseks tunnistamise menetluse käigus ei ole kaebaja selliseid müügiläbirääkimisi nimetanud. 6) Kaebaja taotlus kolmandate isikute kaasamiseks on ilmselgelt põhjendamatu, sest nende kaasamine ei ole HKMS § 20 lg-st 1 tulenevalt võimalik põhjusel, et asjas tehtava kohtuotsusega ei otsustata ühelgi moel nende isikute õiguste ega kohustuste üle. Õigused, millele kaebaja viitab, tulenevad nende isikute ja kaebaja vahelistest võlaõiguslikest suhetest. Asjaolu, et mingisuguste võlakohustuste tagamiseks määratud tagatisvara turuväärtus väheneb, ei muuda neid võlakohustusi. 7) Kaebaja alternatiivsed taotlused jäävad rahuldamata. Kuivõrd käskkiri on antud kehtiva õiguse alusel, sellega kooskõlas ja kaalutlusvigadeta, ei saa see olla õigusvastane. HKMS § 37 lg 2 p 6 kohase tuvastusnõudega saab taotleda haldusakti tühisuse, haldusakti või toimingu õigusvastasuse või muu avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omava faktilise asjaolu kindlakstegemist. Hinnang, et mingi haldusakt või selle tagajärjed on isiku jaoks eriliselt koormava iseloomuga, ei ole faktiline asjaolu ning seetõttu ei saa sellist kaebust rahuldada. Kui kaebaja leiab jätkuvalt, et mälestiseks tunnistamine koormab teda erakordselt, on tal võimalik esitada kahju hüvitamise nõue riigivastutuse seaduse (RVastS) § 16 lg 1 alusel ning üksnes sellise hüvitamiskaebuse lahendamisel saab hinnata, kas tegemist on erakordselt piirava meetmega või mitte. Antud juhul sõltub see, kas tegemist on omandiõigust erakordselt piirava meetmega või mitte, konkreetselt sellest, kui suur on hoone mälestiseks tunnistamisega seotud tegelik lisakulu kaebaja jaoks või kui palju väheneb kaebaja kinnistu väärtus pelgalt seetõttu, et seal peal asuv ehitis on tunnistatud mälestiseks. Seega eeldab omandiõigust erakordselt piirava iseloomu tuvastamine esmalt kahju tuvastamist ja selle suuruse kindlaks määramist. Üksnes mälestise staatusest tulenev täiendav halduskoormus omanikule ei saa kujutada endast erakordset omandiõiguse piirangut. Samuti ei saa väita, et kinnistu väärtus väheneks või ehitusmaksumus kallineks sel määral, et tegemist oleks omandiõiguse erakordse piiramisega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

3-15-1941 Rikkumine tõi kaasa kaebaja jaoks üllatusliku ja ebaõige kohtuotsuse. Kaebaja sai alles kohtuotsusest teada, et üldtuntuks loetakse mõningane renoveerimise kallinemine ning kaebaja halduskoormus tõuseb seoses mälestiseks tunnistamisega üksnes mõningal määral. Tegemist on täiesti erineva asjaolu tuvastamisega võrreldes sellega, mida soovis kaebaja. Samuti jättis kohus täielikult tähelepanuta kaebaja poolt selle asjaolu tõendamiseks esitatud teadlaste koostatud uuringu. Tegemist on Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituudi ning Eesti Kunstiakadeemia muinsuskaitse ja konserveerimise osakonna läbi viidud uuringuga, mille koostamisel on spetsialistid kasutanud aktsepteeritud teaduslikke meetodeid. Kaebaja ei nõustu vastustaja poolt sellele tõendile antud subjektiivse hinnanguga, et uuring ei ole pädev, kuna põhineb intervjuudel. Kaebaja viitas üldtuntud asjaoluna ka haldusasjas nr 3-11-944 esitatud seisukohale, et juba mälestiseks tunnistamise fakt seab ulatuslikud piirangud omandiõiguse teostamisele, kuid kohus ei käsitanud seda asjaolu üldtuntuna ning leidis, et viidatud lahendis oli kaitse alla võtmine omandiõigust piirav vaid isiku äriplaani realiseerimise takistamise tõttu. 2) Halduskohus rikkus HKMS § 61 lg-t 1, kuna jättis asjas esitatud tõendid hindamata. Halduskohus järeldas kohtule esitatud hindamisaktidest, et mälestiseks tunnistamine on langetanud asja turuväärtust 10%. Seda tehes jättis aga halduskohus täielikult tähelepanuta selle, millest tuleneb 2013. a ja 2015. a hindamisaktides toodud turuhindade niivõrd suur erinevus (vastavalt 306 000 ja 130 000 eurot). Kohus on võtnud 2015. a hindamisaktist viite hinnangulisele renoveerimishinna kallinemisele 10% ulatuses, kuid on jätnud tõendi analüüsimata. Samuti ei ole halduskohus palunud kaebajal seda asjaolu või tõendit selgitada, kui see jäi kohtule arusaamatuks. Hindamisaktides on kasutatud erinevaid hindamise metoodikaid tulenevalt asjaolust, et hoone on vahepeal tunnistatud mälestiseks. Seetõttu ei olnud enam võimalik hinnata hoonet varem kasutatud metoodika järgi. 3) Kohus on ebaõigesti hinnanud OÜ Expolio hinnapakkumist ning pidanud seda põhjendamatult ebausaldusväärseks. Kohus jättis tähelepanuta, et hind 130 000 eurot leiti hindamisaktiga asja väärtuseks pärast selle mälestiseks tunnistamist. Samuti jättis kohus tähelepanuta, et OÜ Expolio hinnapakkumine sisaldab käibemaksu. Seega oli pakkumise hind ilma käibemaksuta 300 000 eurot, mis on väiksem, kui enne mälestiseks tunnistamist hindamisaktiga määratud turuväärtus 306 000 eurot. Kaebaja esitab OÜ Expolio hinnapakkumise usaldusväärsuse kinnitamiseks täiendavate tõenditena asja juurde kirjavahetuse OÜ-ga Expolio, OÜ Expolio äriregistri väljavõtte ja OÜ Expolio kinnistusraamatu väljavõtte. OÜ-ga Expolio peetud kirjavahetusega soovib kaebaja tõendada asjaolu, et OÜ Expolio on jätkuvalt nõus asja pakutud hinnaga omandama, kui asjal ei ole mälestiseks tunnistamisest tulenevaid piiranguid, ning seda, et OÜ-l Expolio on äriplaan kinnistu arendamiseks. OÜ Expolio on 14.12.2015 e-kirjas märkinud, et nende nägemuse kohaselt sobib Mahlamäe 10 hoone ning kinnistu hoonestamata osa perspektiivilt elamuarenduseks. OÜ Expolio plaan oli muuta suuremas osas kinnistu sihtotstarvet. Kaebaja soovib nende asjaolude ja tõendite kogumiga tõendada, et OÜ Expolio on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev äriühing ning tema poolt esitatud ja halduskohtus ebausaldusväärseks tunnistatud hinnapakkumine oli reaalne ja vastas selle ajahetke turuhinnale. 4) Halduskohus on rikkunud HKMS § 59 lg-t 1, sest jättis tähelepanuta, et haldusorgan peab tõendama haldusakti põhjendustes sisalduvaid väiteid. Vastustaja võttis haldusmenetluses arvesse asjaolu, et mälestiseks tunnistamine ei too kaebajale kaasa negatiivseid tagajärgi ning see on isegi kaebajale kasulik. Halduskohus ei ole kaebaja neid väiteid analüüsinud. 5) Kohus jättis täiesti hindamata tõendid asja mälestiseks tunnistamisest kaebaja majanduslikule olukorrale tulenevate tagajärgede ja lepinguliste kohustuste automaatse rikkumise kohta.

9(14)

3-15-1941 6) Halduskohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme, kui jättis alternatiivsed nõuded rahuldamata. RVastS § 1 ja § 16 lg 1 järgi saab nõuda kahju hüvitamist ka õiguspärase haldusakti puhul. Põhiõiguste erakordne piiramine haldusaktiga on faktiline asjaolu, mida saab tuvastada HKMS § 37 lg 2 p 6 nimetatud kaebusega. Ebaõige on kohtu seisukoht, et erakordselt piiravat mõju saab tuvastada vaid kahju hüvitamise nõude alusena olukorras, kus kahju on juba tekkinud. Kahju võib tekkida või kahju suurus selguda ka tulevikus ning takistust ei ole tuvastada kahjunõude aluseks olev asjaolu enne selle selgumist. 7) Ilmselgelt vale on halduskohtu seisukoht, et mälestiseks tunnistamine ei too kaebajale kaasa piiranguid ega kulusid, vaid konkreetsed nõuded tulevad muinsuskaitse eritingimustest, mida saab eraldi vaidlustada. Juba mälestiseks tunnistamise fakt toob kaebajale MuKS alusel kaasa lugematul hulgal piiranguid. Haldusaktis ja kohtuotsuses on mälestiseks tunnistamist käsitletud kui väheintensiivset riivet. Kuivõrd tuginetud on ebaõigele asjaolule ja juba riive intensiivsuse kindlaks määramisel on eksitud, ei saa ilmselgelt olla toimunud korrektset kaalutlusõiguse teostamist. Haldusakti põhjendustest ei nähtu huvide kaalumist ega proportsionaalsuse kontrolli. Seda, et kaebaja õiguste riivet ei ole arvesse võetud ning ei ole toimunud õiguspärast kaalumist, näitab ka vastustaja poolt antud subjektiivne hinnang kaebaja esitatud Tallinna Ülikooli ning Eesti Kunstiakadeemia uuringule. 8) Omandiõiguse riivet ei saa tuvastada vaid selle põhjal, milline on kaebaja äriplaan mälestiseks tunnistamise hetkel. Tähelepanuta on jäetud asjaolu, et mälestiseks tunnistamine võtab kaebajalt võimaluse ka tulevikus oma tegevust või äriplaani muuta. Samas ei ole vastustaja ega kohus kordagi juhtinud kaebaja tähelepanu sellele, et kaebaja peaks seoses äriplaani teostamisega esitama lisaks mingeid põhjendusi või tõendeid. Kaebaja on esile toonud, et kaitse alla võtmine seab asjale sellised piirangud, millest tulenevalt ei ole võimalik hoonet kasumlikult majandada. 9) Halduskohus jättis kaebaja võlausaldajad ja käendajad ebaõigesti kolmandate isikutena menetlusse kaasamata.

10(14)

3-15-1941 3) Halduskohtumenetluses esitatud OÜ Expolio hinnapakkumine ei ole usaldusväärne. Apellatsioonkaebusele lisatud tõendid ei tõsta selle tõendi usaldusväärsust ega ole asjakohased, hindamaks praeguses asjas vaidlustatud haldusakti õiguspärasust. Kirjavahetus kaebaja esindaja ja OÜ Expolio vahel on peetud 2015. a detsembris, s.t pärast kohtuotsuse tegemist ja vahetult enne apellatsioonkaebuse esitamist. OÜ Expolio hinnapakkumise usaldusväärsust ei tõsta ka ülevaade OÜ Expolio ärilisest kogemusest, kuna nimetatud projektide seas ei ole ühtki mälestist. Kui kaebaja pidas seda asjas oluliseks teabeks, oleks ta pidanud esitama selle varem. Kaebaja üritab jätta OÜ Expolio kirjadega muljet, et muinsuskaitse eritingimused ei luba OÜ Expolio kirjeldatud plaani realiseerida. Apellatsioonkaebusele vastuse esitamise ajal ei ole eritingimusi hoone omanikule veel kehtestatud. Kaebaja ei ole maininud eritingimuste kavandile esitatud vastuväidetes OÜ-d Expolio ega maa sihtotstarbe muutmist, vaid on nimetanud oma eesmärgina jätkata hoone väljaüürimist äripindadena. 4) Hoone mälestiseks tunnistamine ei too vahetult kaasa lisakulusid hoone restaureerimisele ega sea restaureerimise kohustust. Samuti ei sea hoone mälestiseks tunnistamine piiranguid hoone kasutusotstarbe muutmisele ega hoone kaasajastamisele. Seetõttu ei välista hoone mälestiseks tunnistamine ka selle kohandamist elamuks. Siinkohal tuleb arvestada ka asjaoluga, et Rapla valla üldplaneeringu järgi ei ole tegemist elamumaaga ning maa sihtotstarbe muutmine vajab kohaliku omavalitsusüksuse otsust üldplaneeringu muutmiseks. 5) Mälestise restaureerimiseks ja ehitamiseks on vajalikud muinsuskaitse eritingimused, kus sätestatakse restaureerimise ja ehitamise tingimused, mis on aluseks ehitusprojekti koostamisel. Tegemist on iseseisva haldusaktiga, mis koostatakse pädeva eraõigusliku isiku või Muinsuskaitseameti poolt isiku taotluse alusel lähtuvalt konkreetsest eesmärgist. Muinsuskaitseamet koostas hoone eritingimuste kavandi, et selgitada välja hoone rekonstrueerimise tingimused ja hinnata, mida need hoone omanikule kaasa toovad, arvestades neid soove ja eesmärke, mida hoone omanik esitas haldusmenetluses. Eritingimuste kavand esitati tutvumiseks hoone omanikule. 6) Halduskohus on jätnud õigustatult viitamata kaebaja poolt esitatud uuringule „Eraomandis oleva kinnismälestise hoidmine“, kuna see ei tõenda kaebaja poolt väidetut, et asja mälestiseks tunnistamine toob kaasa renoveerimise hinna tõusu ning tegemist on üldtuntud asjaoluga. Uuringu tulemusi peab hindama lähtuvalt uuringu eesmärgist ning uurimisel kasutatud meetoditest. Viidatud uuringust ei saa teha järeldusi mälestise renoveerimise hinna suhtes. Ehitustöö hind sõltub ennekõike sellest, mida omanik soovib teha ja millist tulemust saada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

3-15-1941

3-15-1941 Renoveerimise hinna mõningat kallinemist ja olulist kallinemist ei saa pidada HKMS § 59 lg 3 valguses erinevateks tõendamist vajavateks asjaoludeks.

3-15-1941 langenud mälestiseks tunnistamise tõttu vaid 10%. Ringkonnakohus andis apellatsioonimenetluses kaebajale võimaluse esitada kohtule eksperthinnangud koostanud eriteadmistega isiku täiendavad selgitused ning täpsustas, et ekspert saab selgitada kohtule kinnistu turuväärtuse langemise põhjuseid ja seda, kas 01.10.2015 eksperthinnangus esitatud järeldused on võrreldavad 2013. a koostatud eksperthinnangus toodud järeldusega (eelkõige nende koostamisel kasutatud meetodite tõttu). Samuti osutas kohus, et eriteadmistega isik saab täpsustada ka seda, milline on olnud tema hinnangul renoveerimise maksumuse tavapärasest kallimaks muutumisest tulenev hoone turuhinna kohandus. Kohtule 21.11.2016 esitatud eriteadmisega isiku selgituste pinnalt ei ole aga võimalik järeldada, et 2013. a ja 2015. a hindamisaktides kajastatud suur hinnaerinevus tuleneks hoone mälestiseks tunnistamisest. Ekspert on hinnaerinevuse kohta selgituste andmisel välja toonud erinevate turuväärtuse leidmisel kasutatavate meetodite sisu ning märkinud, millist meetodit on kasutatud konkreetse eksperthinnangu koostamisel. Eeltoodu pinnalt ei saa teha järeldust, et Rapla KEK haldushoone turuväärtuse langus 306 000 eurolt 130 000 eurole oleks olnud tingitud hoone mälestiseks tunnistamisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.