Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse avalikult teatavakstegemine Haldusasja number
Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur
Haldusasi
T.T.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2016 korralduse nr 1077-k tühistamise nõudes.
Menetlusosalised
Kaebaja: T.T. Esindaja: v.adv Sandra-Kristin Noot Vastustaja: Tallinna linn Esindaja: Indrek Keis
15. november 2016, Tallinn 3-16-1527
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada T.T.i kaebus ning tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2016 käskkiri nr 1077-k.
2.Mõista Tallinna linnalt T.T.i kasuks välja menetluskulu 3685 (kolm tuhat kuussada kaheksakümmend viis) eurot.
3.Tagastada T.T.ile asja läbivaatamise kulude eest ette makstud summast 24 (kakskümmend neli) eurot ja 87 senti. Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 15. detsembril 2016 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosaliste poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.25. mail 1995 sõlmitud eluruumide erastamise ostu-müügilepinguga omandas J.A. Tallinnas Kooli tn 7 asuvas korterelamus paikneva korteri nr 1. 6. juulil 2001 sai selle korteri omanikuks
T.T.. 7. augustil 2008 on korteriomandiks jagatud Kooli 7 kinnistu kantud kinnistusraamatusse, sealhulgas T.T.ile kuuluv korteriomand (registriosa nr xxxxxxxxx), mis koosneb 994/8265 mõttelisest osast Kooli tn 7 kinnistust (katastriüksus nr 78401:101:0135) ning reaalosana eluruumist nr 1, mille üldpind on 99,40 m2.
2.Kooli tn 7 asuva korterelamu näol on tegemist Tallinna linnamüüri ääres paikneva elamuga, millest teisel pool linnamüüri asub endine tõllakuur mis käesoleval ajal kannab aadressi Kooli tn 9a. Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2016 korraldusega nr 1077-k tunnistati Kooli tn 9a asuv ehitis peremehetuks.
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
3.T.T. esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Tallinna Linnavalitsuse 22. juuni 2016 korralduse nr 1077-k tühistamist. Kaebaja on seisukohal, et Kooli tn 9a tõllakuuri näol ei ole tegemist peremehetu ehitisega, vaid Kooli tn 7 korteriomanike kaasomandis oleva kuuriga, mis erastati mõttelistes osades koos Kooli tn 7 eluruumidega. Kaebaja rõhutab, et kõnealust kuuri kasutavad Kooli tn 7 korteriomanikud seniajani küttepuude ja isiklike asjade hoiustamiseks ning Kooli tn 7 eluruumide erastamise ajal oli tegemist elamuga samal krundil paikneva abihoonega, mis kandis tookord samuti Kooli tn 7 aadressi ja mis erastati koos korteritega. Kaebaja toob ka välja, et Kooli tn 7 korteriomanike hulka kuulub ka Tallinna linn ning Tallinna Kesklinna Valitsus on varem käsitlenud kõnealust tõllakuuri Kooli tn 7 elamu juurde kuuluva abihoonena. Kaebaja rõhutab, et ka ehitisregistri kohaselt on Kooli tn 9a vallasasi, mille kaasomanikeks on Kooli tn 7 korteriomanikud.
4.Kaebaja on seisukohal, et tõllakuur asus aastakümneid enne erastamist Kooli tn 7 elamuga samal krundil. Siinkohal viitab kaebaja 1925. aastal koostatud asendiplaanile ning 1940. aastal koostatud projektile ja asendiplaanile. 1969. aastal koostatud Tallinna Tehnilise inventariseerimise büroo ekspluatatsiooni tabel kinnitab kaebaja hinnangul üheselt seda, et Kooli tn 7 elanikud on pidevalt kasutanud kõnealust kuuri Kooli tn 7 elamu abiruumina.
5.Kaebaja hinnangul saab olemasolevate Kooli tn 7 eluruumide erastamisega seotud dokumentidest järeldada poolte tahet erastada vaidlusalune tõllakuur ühiskasutatava abiruumina. Siinkohal viitab kaebaja Kooli 7-2 hilisema omaniku S. R. erastamisavaldusele, kus üheselt avaldati soovi erastada korter koos kuuri ja pööninguga. Kaebaja leiab, et 1994-1995. aastal valitses eluruumide erastamisel praktika, et eluruumide juurde kuuluvad abihooned erastati muu osana elamust.
6.Alternatiivselt leiab kaebaja, et kuuri tuleb käsitada Kooli tn 7 korterite päraldisena, kuivõrd see oli elamuga ruumiliselt seotud ning seal asuvaid ruume kasutati elamu kütmiseks vajaliku materjali hoidmiseks, mida mujal hoida võimalik ei oleks olnud. Teise alternatiivina leiab kaebaja, et Kooli tn 7 korteriomanikud on vaidlusaluse kuuri omandanud hõivamise teel vastavalt asjaõigusseaduse § 96 lõikele 1.
7.Kaebaja heidab vastustajale ette ärakuulamisõiguse rikkumist ning leiab, et kuivõrd kaebaja koos teiste isikutega oli ehitisregistris märgitud Kooli 9a ehitise kaasomanikuna, ei saanud vastustaja piirduda üksnes peremehetu ehitise hõivamise teate avaldamisega väljaandes Ametlikud Teadaanded, vaid oleks pidanud enne otsuse tegemist küsima igal juhul ehitisregistrisse kantud omanike arvamust. Ka toob kaebaja välja, et peremehetu ehitise
hõivamise teates on ilmselgelt eksitavalt märgitud, et ehitise viimane omanik pole teada, kuna ehitisregistrist olid omanikud üheselt näha. Kaebaja heidab vastustajale ette vastuolulist käitumist, tuues välja, et Tallinna Kesklinna Valitsus on kuni Kooli tn 9a ehitise peremehetuks tunnistamise menetluse alustamiseni käsitlenud seda Kooli tn 7 elamu juurde kuuluva abihoonena.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
8.Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist, leides, et Kooli tn 9a asuv ehitis ei ole erastatud ning pole võimalik tuvastada, et Kooli tn 7 korteriomanikel oleks selle suhtes omandiõigus. Vastustaja leiab, et erastamise ulatus ja käik on selgelt tõendatud eluruumide hindamise aktidega ja notariaalsete ostu-müügilepingutega. Vastustaja hinnangul ei ole erastamise eseme tõendamise seisukohast asjakohased varem koostatud plaani- ja kaardimaterjalid ega väited selle kohta, mida oleks Kooli tn 7 eluruumide erastamise õigustatud subjektidel õigus erastada olnud, samuti ei saa kaebaja omandiõigust tõllakuurile kuidagi tõendada kirjavahetus Tallinna linna ametiasutustega.
9.Vastustaja leiab, et majapidamis-abihoone arvestusliku üldpinna määramise ja hindamise aktist (kd I, tl. 13) saab järeldada, et ehkki vaidlusalust ehitist oli võimalik 5100 krooni eest erastada, seda ei tehtud, seejuures ei nähtu, et Kooli tn 7 korterite erastajad oleksid selle hinna tasunud. Ka leiab vastustaja, et eluruumide ümberhindamise aktid ei saa tõendada omandiõigust nagu ka mitte nende alusel tehtud kanded ehitisregistrisse, mis on olemuselt informatiivne, mitte õigustloov register.
10.Vastustaja selgitab, et Kooli tn 7 majavaldus anti Tallinna Kesklinna Valitsuse omandisse
18.aprilli 1994 korraldusega nr 611-k, ent vaidlusalust tõllakuuri Kesklinna valitsuse bilanssi võetud ei ole. Samuti selgitab vastustaja, et eluruumi juurde kuuluva majapidamis-abihoone olemasolul tuli see erastamise korral märkida ostu-müügilepingusse, ent antud juhul ostumüügilepingus kuuri märgitud ei ole, samuti ei ole kuuri nimetatud pärast Kooli tn 7-1 korteri ostu-müügilepingu sõlmimist väljastatud Tallinna hooneregistri 29. mai 1995 tõendis nr 4416 ega sellekohases õiendis. Vastustaja hinnangul ei saa tõllakuuri käsitada muu osana Kooli tn 7 ehitisest ka seepärast, et juhul, kui Kooli tn 9a hoone kuuluks kaebajale, ei saaks kaebajale kuuluv mõtteline osa olla 994/8265 nagu nähtub viimasest ümberhindamise aktist ning kehtivast ehitusregistri kandest.
11.Vastustaja peab ekslikuks kaebaja arusaama Kooli tn 7 elamu ja Kooli tn 9a hoonete ühise krundi ja ruumilise seotuse kohta. Vastustaja selgitab, et tavapäraselt kattusid erastatava eluruumi juurde kuuluva maa piirid endiste kinnistute piiridega, ent käesoleval juhul asus Kooli tn 7 hoone eraldi endise kinnistu k-183 piirides ning Kooli tn 9a hoone jäi endise kinnistu k618 piiridesse. Lisaks peab vastustaja Kooli 9a ja Kooli 7 ruumilist seotust marginaalseks, kuna 28. mai 2001 inventariseerimisjoonise kohaselt on Kooli tn 9a hoone jagatud kuueks suuremaks osaks ning hoonesse pääseb mõlemast küljest, kusjuures Kooli tn 7 poolsest sissekäigust pääseb vaid kahte hoones asuvasse ruumi, ent Kooli tn 7 krundist kaugemal olevast sissekäigust pääseb ligi enamustele ruumidele, mis moodustavad ca 3⁄4 hoonest.
12.Vastustaja leiab, et välistatud on vaidlusaluse kuuri käsitlemine päraldisena, kuna tegemist ei ole Kooli tn 7 ehitist teeniva asjaga. Samuti peab vastustaja võimatuks kaebaja poolt Kooli tn 9a omandamist hõivamise teel, sest AÕRS § 13 lg 2 kohaselt on peremehetu ehitise
hõivamise õigus vaid riigil ja kohalikul omavalitsusel.
13.Vastustaja ei nõustu etteheitega vastuolulise käitumise osas. Mööndes, et Tallinna Kesklinna Valitsus on kaebajale avaldanud asjaolude ekslikku käsitlust, ei mõjuta see vaidlusaluse Kooli tn 9a omandiõigust. Samas leiab vastustaja, et kaebaja pidi hiljemalt aastal 2007, kui esitati taotlus Kooli tn 9a erastamiseks ja liitmiseks Kooli tn 7 elamuga, mõistma, et kaebaja ei ole kõnealuse hoone omanik. Vastustaja ei nõustu kaebaja etteheidetega ärakuulamisõiguse rikkumise kohta ning leiab, et kaebajal oli võimalik oma arvamus ja vastuväited esitada ning ta seda ka tegi.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
14.Hinnanud poolte väiteid ja toimikusse kogutud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leian, et T.T.i kaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kooli tn 7 elamus asunud eluruumide erastamist puudutavate dokumentide ning eluruumide ja nendega koos elamu muude osade ja elamu juurde kuuluvate abihoonete erastamist reguleerinud õigusnormide pinnalt saab asuda seisukohale, et käesoleval ajal Kooli tn 9a aadressi kandev endine tõllakuur erastati koos Kooli tn 7 elamus asuvate korteritega ning sellele tekkis Kooli tn 7 korterid erastanud isikute kaasomand selliselt, et iga korteriomaniku kaasomandiosa oli võrdne sellele korteriomanikule kuuluva muu osaga Kooli tn 7 elamust.
15.Kuivõrd kaebaja omandas Kooli tn 7 korteri nr 1 vallasasjana, tekkis tal omandiõigus mõttelisele osale Kooli tn 7 elamust ning sellega koos erastatud tõllakuurist. Olemasolevad andmed ei kinnita, et kaebaja oleks Kooli tn 9a ehitise hüljanud omandist loobumise tahtega. Omandi loobumise tahte väljenduseks ei saa seejuures pidada kaebaja (ja teiste Kooli tn 7 eluruumide omanike) nõusolekut määrata Kooli tn 7 ehitise teenindamiseks vajalik maa kindlaks selliselt, et Kooli 9a tõllakuur sellest välja jääb. Eeltoodust tulenevalt on võimalik tuvastada Kooli tn 9a ehitise omanikud, kellel on, juhul, kui muud maa erastamise eeldused on täidetud, õigus nõuda ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamist või enda kui ehitise omanike kasuks selle maa hoonestusõigusega koormamist.
16.Käesolevas asjas taandub vaidlus küsimusele, kas Kooli tn 9a asuv endine tõllakuur erastati koos Kooli tn 7 elamus asuvate korteritega või mitte. Tallinna Kesklinna Valitsuse ja J.A.i vahel
25.mail 1995 sõlmitud ostu-müügilepingu (kd I, tl. 78) punktis 1 on lepingu eset kirjeldatud järgmiselt: "korter[i] koos sellele vastava muu osaga elamust (edaspidi – eluruum), mis asub Tallinna Kesklinna linnaosas, Kooli 7 korter 1 ja koosneb viiest (5) toast ning on üldpinnaga 99,4 m2, mis moodustab 15,35% elamu korterite üldpinnast". Leian, et selle lepingu sõlmimise ajal, samuti J.A.i poolt eluruumi erastamise avalduse (kd I, tl. 185) esitamisel ajal kehtinud eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) ning Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (edaspidi EE kord) sätetest tulenes, et elamuga samal krundil asunud elamu üürnike ühiskasutuses olnud abihooned erastati koos korteritega samamoodi nagu elamu muud ühiskasutuses olevad osad, ilma et neid oleks eraldi hinnatud. Nimetatud normidest ei tulenenud, et elamuga ühtse majandusliku terviku moodustanud ning elamus paiknenud eluruumides elanud isikute ühises kasutuses olevad abihooned oleks tulnud kas eluruumide erastamise avalduses või ostu-müügilepingus tingimata eraldi ära nimetada ning on usutav, et ka praktikas seda vähemalt alati ei tehtud.
17.EE korra punkti 7 teises lõigus oli sätestatud, et abiruumid, mis asuvad elamuga ühisel
krundil (edaspidi -majapidamis-abihooned), erastatakse eluruumi juurde kuuluva muu osana juhul, kui nad on vajalikud elamu teenindamiseks või ette nähtud elanike ühiseks kasutamiseks. Sama lõigu järgmises lauses sätestati, et elamuga ühisel krundil paiknevaid majapidamis-abihooneid, mis on ette nähtud eluruumi üürniku individuaalseks kasutamiseks, hinnatakse vastavalt "Elamute erastamise väärtushinnangu koefitsientide määramise juhendile" ja erastatakse eluruumi juurde kuuluvate majapidamis-abihoonetena. Ülaltoodud sätetest tulenevalt eristati neid elamuga samal krundil asuvaid abihooneid, mis olid mõeldud kas elamu kui terviku teenindamiseks või mida kasutasid elamut asustanud üürnikud ühiselt ning neid, mis olid mõne konkreetse üürniku individuaalseks kasutamiseks. Üksnes viimaste puhul oli ette nähtud nende eraldi hindamine. Sisuliselt käsitleti samal krundil asuvaid ühiskasutuses olevaid abihooneid (sh. ühiskasutuses olevad kuurid, katlamajad jms ehitised) samamoodi nagu elamu üldkasutatavaid ruume (nt. trepikojad, keldriruumid, pööningud). See eristamine lähtus vajadusest määratleda ära need ruumid, mis hiljem korteriomandite moodustamisel peaksid hakkama kuuluma korteriomandi reaalosa hulka.
18.Eeltoodud eristamist toetavad ka erastatava eluruumi hindamist puudutavad EE korra punktid 13 ja 14, kus sätestatakse, et eluruumi juurde kuuluvate majapidamis-abihoonete väärtushinnangu koefitsiendid arvutatakse vaid vajadusel. Sellest sõnastusest ei saa järeldada, et abihoone olemasolul tuli need koefitsiendid igal juhul arvutada, vaid vastav vajadus esines vaid siis, kui tegemist oli üürniku individuaalkasutuses olnud abihoonega. Samamoodi näib mulle, et koos EE korraga kinnitatud eluruumi erastamise avalduse vormil tuli eluruumi juurde kuuluvad majapidamis-abihooned ära näidata siis, kui tegemist oli eluruumi erastamise õigustatud subjekti individuaalkasutuses olnud majapidamis-abihoonetega. Nii nagu polnud vajadust sellisel avaldusel eraldi nimetada elamu trepikoda või pööningut või muid selliseid ruume, mis ei kuuluks hilisema korteriomandite moodustamise käigus korteriomandi reaalosa hulka, ei olnud vaja avalduses eraldi märkida ka samalaadseid ruume abihoonetes. Eeltoodud põhjusel ei saa kaugeleulatuvaid järeldusi teha sellest, et vaidlusalust tõllakuuri ei ole nimetatud ei J.A.i erastamisavalduses ega ka 25. mail 1995 sõlmitud ostu-müügilepingus. Viimases on siiski märgitud, et müügiesemeks oli korterile vastav muu osa elamust ning juba eelviidatud sätete kohaselt võis selliseks muuks osaks elamus olla ka elamuga samal krundil asuv ühiskasutuses olev abihoone.
19.Eelviidatud EE korra sätetest ei saa ka järeldada, et elamust eraldi asetseva ühiskasutuses oleva abihoone puhul oleks tulnud eraldi määrata kindlaks selle hind või väärtuskoefitsient, vaid eluruumi hindamise aktis määratud hind hõlmas juba ka neid ühiskasutuses olevaid pindasid. Asjaolu, et 1994. aasta novembris koostati kuuri arvestusliku üldpinna määramise ja hindamise akt (kd I, tl 13), ei välista seega selle kuuri erastamist koos korteritega. Aktist endast ega ühestki toimikus olevast hilisemast dokumendist ei nähtu, mis põhjusel see akt koostati või mis järeldusi sellest edaspidi tehti. Raske on aga nõustuda vastustaja seisukohaga, et sellest aktist nähtuvalt alustati kuuri erastamist, ent ei viidud seda lõpuni. Kuna EE korra sätetest tulenevalt ei eeldanud eraldiseisva ühiskasutuses oleva abihoone erastamine elamu muu osa koosseisus selle abihoone eraldi hindamist, siis on usutav, et pärast eelnimetatud akti koostamist mõistis eluruumide erastamise korraldaja, et kuuri näol on tegemist just sellise abihoonega ning aktile mingit tähendust edaspidi ei omistatud ning korterite erastamisel ei nõutud ka kuuri väärtusele vastava erastamishinna (või selle osa) tasumist. Seejuures ei näe EE korra sätted ette ka korteritest väljapoole jäävate elamu muude osade (nt. ühiskasutatavate pööningupindade) eraldi hindamist või nende väärtuse arvestamist erastatava eluruumi hinna määramisel. Seetõttu ei saa asjaolust, et J.A. või teised Kooli tn 7
eluruume erastanud isikud ei ole tasunud majapidamis-abihoone hindamise aktis nimetatud 5100 krooni suurust summat erastamishinnana, teha järeldust, et tõllakuuri ei erastatud koos korteritega sarnaselt muude elamu osadega.
20.EE korra punkti 7 teise lõigu kohaselt erastati elamut teenindanud või seda asustanud üürnike ühises kasutuses olevad abihooned juhul, kui need asusid elamuga samal krundil. EE korra tähenduses tuleb krundi mõistet tõlgendad laialt ning olukorras, kus pole ühtki haldusakti, millega oleks konkreetne krunt kindlaks määratud, saab selles küsimuses juhinduda nii kinnistu piiridest enne maa natsionaliseerimist kui ka abihoone tegelikust kasutusest ja majanduslikust seotusest elamuga. Kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud J.A. kinnitas, et praegu Kooli tn 9a aadressi kandev kuur oli nii Kooli tn 7 korterite erastamise ajal kui ka enne seda, samuti pärast seda vähemalt ajani, mil J.A. ise Kooli tn 7 elamus elas, kasutuses Kooli tn 7 korterites elanud isikute küttematerjalide ja isiklike asjade hoiustamiseks. Samuti selgitas J.A., et mingi osa Kooli tn 7 elamust pargi pool olevast alast (st. linnamüürist väljapoole jäävast alast) oli piiratud aiaga, mida kasutasid Kooli tn 7 elanikud. Sellele, et Kooli tn 9a endine tõllakuur oli Kooli tn 7 elanike kasutuses, ei ole iseenesest vastu vaielnud ka vastustaja. Kooli tn 7 elanike poolt tõllakuuri kasutamist kinnitavad ka S. B. vastuskiri Tallinna Kesklinna Valitsusele (kd I, tl. 22) ning S. R. avaldus (kd I, tl. 134), kus mõlemad räägivad "oma kuurist". Iseenesest on vastustajal õigus, et ehitise enda omaks nimetamine või selle omanikuna ehitisregistrisse kandmine ei tekita omandiõigust, küll aga näitavad eelnevad asjaolud, kuidas mõistsid Kooli tn 7 elamus olnud eluruumide ostu-müügilepingu pooled tehingu eset ning kas või mil määral oli praegune Kooli 9a tõllakuur seotud Kooli 7 ehitisega. Eeltoodud asjaolud kinnitavad tõllakuuri majanduslikku seotust Kooli tn 7 elamuga.
21.Nõustuda ei saa vastustaja seisukohaga, et Kooli tn 7 elamu ning praegune Kooli tn 9a tõllakuur paiknesid erinevatel endistel kinnistutel. Nii kaebaja esitatud 1940. aastal koostatud linnatorni 4. ja 5. korruse väljaehitamise projekti asendiplaanilt (kd 1, tl. 7), kui ka 1925. aastal koostatud asendiplaanilt (kd I, tl. 132) nähtub, et Kooli tn 7 elamu ulatus nii krundile 183 kui
618.Neil plaanidel on asukohana märgitud Krundi kreposti No 183-618. Selline määratlus nähtub ka Tallinna Maa-ameti vara tagastamise osakonna 17. oktoobri 2007 õiendist (kd I, tl. 152), kus Kooli tn 7 endist kinnistut on identifitseeritud märkega K-183/618. Pidades silmas eeltoodut ning seda, et faktiliselt oli tõllakuur Kooli tn 7 elanike ühiskasutuses abihoonena, saab seda pidada Kooli tn 7 elamuga samal krundil paiknevateks abiruumideks EE korra punkti 7 teise lõigu tähenduses.
22.Olemasolevad tõendid Kooli tn 7 krundi kohta on mõneti vastuolulised, ent üldkokkuvõttes siiski toetavad järeldust, et Kooli 9a kuuri näol oli tegemist majanduslikus mõttes Kooli 7 elamuga ühtse terviku moodustanud ehitisega. Esiteks viitab sellele üheselt asjaolu, et kuni 2007. aastani (kd I, tl. 8) kandsid nii elamu kui tõllakuur aadressi Kooli tn 7. Sellest saab järeldada, et vähemalt nõukogude okupatsiooniperioodil käsitati elamut ja tõllakuuri ühtse tervikuna. Seda järeldust kinnitab ka Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo koostatud majavalduse eksplikatsiooni tabel aastast 1969 (kd I, tl. 133), kust nähtub selgelt majavalduse koosnemine kahest hoonest, millest üks oli elamu, teises aga asusid kuurid ja garaažid. Pidades silmas seda, et Kooli tn 9a ehitise otsas on garaažiust meenutav kahe poolega uks/värav, on mõistetav, et seda võidi käsitada tol ajal ka garaažina.
23.Kaebaja on põhjendatult viidanud ka sellele, et Tallinna Kesklinna Valitsus on mitmel korral käsitlenud Kooli tn 9a tõllakuuri Kooli tn 7 elamu juurde kuuluvana. Nii on seda tehtud Kooli
tn 7 korteri 5 omanikule 2. aprillil 2003 saadetud teatises (kd I, tl. 20) ning 5. mai 2003 ettepanekus (kd I, tl. 21). Sõnaselgelt on Tallinna Kesklinna Valitsus teatanud Tallinna Maaametile 18. jaanuari 2005 kirjas (kd I, tl. 24), et vaidlusalune tõllakuur on erastatud abihoonena Kooli tn 7 elamu muu mõttelise osa koosseisus. Kuivõrd Tallinna Kesklinna Valitsus oli Kooli tn 7 eluruumide erastamise kohustatud subjektiks ning müüjana nimetatud ka eluruumide ostumüügilepingutes (kd I, tl. 78, 204-208), annavad eeltoodud Tallinna Kesklinna Valitsuse seisukohad aimu eluruumide erastamise kohustatud subjekti tahtest ostu-müügilepingute sõlmimisel. Ostu-müügileping on, vaatamata eluruumide erastamise menetluse avalikõiguslikule iseloomule, eraõiguslik tehing ning vaidluse korral lepingu sisu üle tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest. J.A. kinnitas kohtuistungil, et eluruumi erastamise ajal sai tema aru, et Kooli tn 7 elamu juurde kuulub ka Kooli tn 9a asuv kuur. Samuti kinnitavad eelviidatud Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjad, et ka müüja tahe oli suunatud sellele, et koos elamuga (mis müüdi eluruumide kaupa) läheb korterid erastanud isikute omandisse ka praegune Kooli tn 9a tõllakuur. Seega, vastustajal on õigus selles, et kirjavahetusest Tallinna linna ametnikega ei saa tekkida ehitise omandiõigust, küll aga kinnitab Tallinna Kesklinna Valitsuse seisukoht, et tõllakuuri näol on tegu Kooli tn 7 elamus olevate eluruumidega koos erastatud ehitisega, seda, milline oli erastamise korraldaja tahe Kooli tn 7 eluruumide ostu-müügilepingute sõlmimisel ning et vaatamata sellele, et kuuri neis lepingutes ära nimetatud ei ole, oli see erastamise objektiks ning läks eluruumide omanikuks saanud isikute omandisse.
24.Õige ei ole ka vastustaja seisukoht, et kui tõllakuur oleks erastatud koos elamuga, ei saanuks erastatud elamu mõtteliste osade suurused olla sellised, nagu nad on. EE korra punkti 7 esimese lõigu teises lauses sätestati, et elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse selle korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnast. Ka punkti 7 teisest lõikest ei tulenenud, et elamust eraldi asetseva abi-majapidamishoone pindala oleks tulnud elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel arvestada. Sõltumata sellest, kas elamuga samal krundil oli majandus-abihooneid või mitte, määrati elamus korterile vastava muu osa suurus alati korteri üldpinna ja elamu üldpinna suhtarvuna ning EE korra punkti 7 kolmanda lõike teist lauset saab mõista nii, et eraldiseisev üldkasutatav abi-majapidamishoone erastati selliselt, et igal eluruumi erastanud isikul tekkis omandiõigus mõttelisele osale, mis oli sama suur kui korterile vastava muu osa suurus elamus. Sisuliselt käsitleti selliseid abihooneid elamu osadena, ilma nende pindala elamu üldpindala hulka arvestamata.
25.Eeltoodust tulenevalt on vaidlustatud korralduse andmisel ebaõigesti tuvastatud, et Kooli tn 9a ehitise omanik ei ole teada. Selle olulise asjaolu väära tuvastamise tõttu on ehitise peremehetuks tunnistamise otsus õigusvastane ning vaidlustatud käskkiri tuleb tühistada. Poolte ülejäänud väidete, sh. kaebaja alternatiivsete väidete käsitlemine kohtuotsuses pole seetõttu vajalik.
26.Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamisega on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja on taotlenud kokku 30 euro suuruse riigilõivu, 80 euro suuruse tunnistajatasu, 44,14 euro suuruse dokumentaalsete tõendite hankimise kulu ning 9054,60 euro suuruse õigusabikulu välja mõistmist. HkMS § 109 lg 6 kohaselt tuleb välja mõista üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. 30 euro suuruse riigilõivu vajalikkuses pole kahtlust. Tunnistaja üle kuulamisega kaasnevate kulude katteks on kaebaja ette tasunud 80 eurot. Tunnistajale on välja makstud tunnistajatasu 7,62 eurot ning sellelt on arvestatud ja tasutud sotsiaalmaks
7,62x0,33=2,51 eurot, lisaks on tunnistajale hüvitatud sõidukulu 45 eurot, kokku seega 7,62+2,51+45=55,13 eurot. Tegemist on vajaliku kuluga. Ülejäänud osas tuleb ette tasutud tunnistajatasu kaebajale tagastada. Leian, et välistatud on koopiate tegemise ning arhiiviteatiste kulude vastustajalt välja mõistmine, kuna nende kulude kohta puuduvad nende tegemist kinnitavad tõendid. Kolmandale isikule dokumentaalse tõendi saamiseks makstud tasu ei saa tõendada advokaadibüroo poolt menetlusosalisele esitatud arve. Õigusabiteenuse raames kantud kantseleikulude puhul on aga mõistlik eeldada, et need sisalduvad teenuse hinnas (vt. Riigikohtu 3-3-1-51-15) ning nende eraldi välja mõistmine pole põhjendatud. Leian, et vaidluse keerukust ja mahukust arvestades on kaebaja õigusabikulud ebamõistlikult suured. Advokaadibüroo arvete kohaselt hõlmab kaebajale osutatud õigusteenus kokku ca 62 advokaadi töötundi. Vaidluse faktilised asjaolud ei ole keerukad ning kuigi kaebuse koostamine ning vastustaja vastuväidetele vastu vaidlemine võis eeldada teatud arhiividokumentide otsimist ja välja nõudmist, ei ole tegemist tõendite poolest mahuka vaidlusega. Ka kaebaja poolt analüüsitud eluruumide erastamise õiguslik regulatsioon ei olnud iseäranis tihe ega mahukas. Leian, et vaidluse sisu ning vastustaja poolt esitatud avaldusi ja dokumente arvestades saab mõistlikuks õigusabi mahuks pidada umbes 25 advokaadi töötundi, millele vastab umbes 144x25=3600 euro suurune õigusabikulu. Kokku tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista niisiis 3600+30+55,13≈3685 eurot. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.