Eesti Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi Menetlusosalised
Vabariigi
nimel
Tallinna Halduskohus Sirje Kaljumäe 14. november 2016, Tallinn 3-16-1309 O. V.i ja A. V.i kaebus Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2016 korralduse nr 312 osaliseks tühistamiseks Kaebajad Lipatov
–
O. V.
ja
A.
V.,
volitatud
esindaja Danil
Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Angela Reinlaid Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta O.V.i ja A.V.i kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud poolte enda kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 14. detsembril 2016. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).
Tallinnas X tn xx asuv elamu tagastati 1994. a-l 3⁄4 mõttelises osas omandireformi õigustatud subjektidele, kes on omandi võõrandanud. Seoses vara tagastamisega on toimunud kohtuvaidlused haldusasjades nr 3-70/2000 ja nr 3-06-362 ning tsiviilasjas nr 2-01-205. Elamu kuulub 1⁄4 mõttelises osas Tallinna linnale. Vara valitsejaks on Tallinna Kesklinna Valitsus.
1(7)
2.Tallinna Kesklinna Valitsus saatis X tn xx elamu üürnikele 15.11.2010 teate kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise kohta. Üürnikud, teiste hulgas O.V., esitasid Tallinna Halduskohtule kaebused teate tühistamiseks või alternatiivselt elamu mõtteliste osade erastamise keelamiseks teates toodud tingimustel (haldusasi nr 3-10-3163). Tallinna Halduskohus keelas 22.12.2010 määrusega esialgse õiguskaitse korras elamu mõtteliste osade erastamise teates toodud tingimustel kuni kohtuotsuse jõustumiseni ja jättis 08.03.2011 otsusega kaebused rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 01.09.2011 otsusega halduskohtu otsuse muutmata ning selles asjas kaebused esitanud O. V.i ja L.S.i apellatsioonkaebused rahuldamata.
3.Tallinna Kesklinna Valitsus viis 14.06.2012 läbi elamu mõtteliste osade erastamise enampakkumise. Tallinna Kesklinna vanem kinnitas 19.06.2012 korraldusega nr 449 enampakkumise tulemused. Elamu üürnikud, teiste hulgas A.V., vaidlustasid selle korralduse (haldusasi nr 3-12-1400). Tallinna Halduskohus tühistas 18.12.2012 otsusega 19.06.2012 korralduse nr 449 ning kohustas erastamist uuesti läbi viima. Otsuses leiti, et erastamismenetluses ei kogutud piisavalt tõendeid, mis kinnitaksid J. K.e, T.P.u, A.P.u ja G.H. üürilepingute kehtivust.
4.Tallinna Kesklinna vanem kinnitas 10.02.2014 korraldusega nr 53 elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi, kuhu kuulusid J.K., O.D., O.S., L.S., E. J., O.V. ja A.V., A. H., N. I., N. K., A.P., T.P., G.H. ja D. Z.. Tallinna Kesklinna vanem kinnitas 08.08.2014 korraldusega nr 469 enampakkumise tulemused: N. K.le 416/9940 mõttelist osa; A. P.e 417/9940 mõttelist osa; G. H.le 433/9940 mõttelist osa; O. S.le 433/9940 mõttelist osa; A. H.le 434/9940 mõttelist osa. Elamu üürnikud, teiste hulgas A. V., esitasid Tallinna Halduskohtule 14.03.2014 kaebuse Tallinna Kesklinna vanema 10.02.2014 korralduse nr 53 tühistamiseks osas, millega määrati erastamise enampakkumise esimest eelistust omavateks isikuteks J. K., G. H., A. P. ja T. P. (haldusasi nr 3-14-300), ning 15.08.2014 kaebuse Tallinna Kesklinna Valitsuse tegevuse õigusvastaseks tunnistamiseks elamu mõtteliste osade erastamisel, Tallinna Kesklinna vanema 08.08.2014 korralduse nr 469 tühistamiseks ja Tallinna Kesklinna Valitsuse kohustamiseks korraldada uus enampakkumine (haldusasi nr 3-14-51789, liidetud haldusasjaga nr 3-14-300). Kaebuste kohaselt ei saa J. K.ga, A. P.ga, T. P.ga ja G. H.ga sõlmitud üürilepingud olla aluseks nende isikute üürnikeks ja erastamise eelisõigust omavateks isikuteks tunnistamisel. Tallinna Halduskohus jättis 17.12.2015 otsusega kaebused rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 01.07.2016 otsusega teiste hulgas A. V.i apellatsioonkaebuse rahuldamata. Teiste hulgas on A. V. esitanud Riigikohtule 29.07.2016 kassatsioonkaebuse. Nimetatud kohtuasjas esitatud kaebajate esialgse õiguskaitse taotlused on jäetud läbi vaatamata või rahuldamata.
5.Tallinna Kesklinna vanem muutis 01.06.2016 korraldusega nr 312 (tl 10) oma 10.02.2014 korraldust nr 53 ning arvas O. V.i ja A. V.i ning D. Z.i elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate õigustatud subjektide ringist välja. Korralduse seletuskirja (tl 10p-11) kohaselt kasutavad O. V. ja A. V. L. X tn xx korterit nr xx alates 12.05.1979 ja 14.07.1980. Kaasomanike esindaja OÜ Tanaka edastas 16.02.2016 üürnikele üürilepingu ülesütlemiseks teate, mille kohaselt lõpeb leping 01.04.2016. Ülesütlemise aluseks oli võlgnevus, mis ületas kolme kuu eest tasumisele kuuluva summa (võlaõigusseadus (VÕS) § 316 lg 1 p-d 1-3). Ülesütlemise teate kohaselt oli üürnikul vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le 4 õigus üürilepingu ülesütlemine vaidlustada 30 päeva jooksul peale teate
2(7)
kättesaamist Tallinna Üürikomisjonis või Harju Maakohtus. O. V. on võtnud ülesütlemise teate 16.02.2016 vastu, mida kinnitab tema allkiri dokumendil. Seega on üürileping kehtivalt üles öeldud ja leping lõppes 01.04.2016. Tallinna Kesklinna Valitsusele teadaolevalt ei ole O. V. ja A. V. lepingu ülesütlemist kohtus vaidlustanud. Üürnikul puudub õiguslik alus kasutada L. Koidula tn 14a korterit nr 9. Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (KaasES) § 4 lg 1 p 2 kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p-s 1 sätestatud tingimustele. Üürisuhe O. V.iga ja A. V.iga on lõpetatud ja nad ei kuulu enam erastamise enampakkumise esimest eelistust omavate õigustatud subjektide hulka.
6.O.V. ja A.V. esitasid Tallinna Halduskohtule 01.07.2016 kaebuse Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2016 korralduse nr 312 tühistamiseks osas, millega kaebajad arvati erastamise esimest eelistust omavate isikute ringist välja. Kaebajad esitasid 08.07.2016 esialgse õiguskaitse taotluse enampakkumise peatamiseks kuni kaebuse lahendamiseni.
elamu
mõtteliste
osade
7.Tallinna Halduskohus rahuldas 08.07.2016 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas L. Koidula tn 14a elamu Tallinna linnale kuuluvate mõtteliste osade enampakkumise menetluse. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 03.08.2016 määrusega Tallinna Halduskohtu 08.07.2016 määruse haldusasjas nr 3-16-1309 ning jättis O. V.i ja A. V.i esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.
8.Vastustaja esitas 26.08.2016 kaebusele vastuse, milles palus jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kaebajate kanda jätta. Kohus määras 16.09.2016 määrusega asja läbivaatamise kirjalikus menetluses ning otsuse avalikult teatavaks tegemise aja. Kaebajate esindaja esitas 12.10.2016 täiendavalt menetluskulude nimekirja.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
9.Kaebajad leiavad, et neil on kehtiv üürileping Tallinna linnaga, mistõttu on Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ja OÜ Tanaka üüri maksmise nõue alusetu ning vaidlustatud korraldus tuleb kaebajaid puudutavas osas tühistada. Kaebajad esitvad järgmised väited.
9.1.Kaebajad elavad L. Koidula tn 14 korteris nr 9. O. V.i ema I. P. sõlmis Tallinna linnaga eluruumi üürilepingu tähtajaga 05.04.2004. Leping pikenes automaatselt ning jäi jõusse ka O. V.i suhtes. OÜ Tanaka esindaja esitas kaasomanike otsuse alusel 16.02.2016 O. V.ile võlgnevuste likvideerimiseks täiendava tähtaja määramise ja üürilepingu ülesütlemise teate, mille O. V. võttis samal päeval vastu. 29.03.2016 saatis tema poeg A. V. OÜ Tanaka esindajale e-kirja, milles palus järelmaksu võla kustutamiseks. OÜ Tanaka e-kirjale ei vastanud. 31.03.2016 maksis O. V. kommunaalkulude eest arveid väljastavale Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le 2000 eurot. OÜ Tanaka esindaja esitas 29.06.2016 eluruumi valduse vabastamise ja võla tasumise nõude.
9.2.O. V.il on alates 05.04.1999 kehtiv üürileping Tallinna linnaga. O. V. pole teadlik lepinguliste suhete olemasolust OÜ-ga Tanaka. X tn xx elamul on neli kaasomanikku: OÜ Tanaka, Tallinna linn, A.P. ja T.P.. Kaasomanike 28.12.2015 otsuse on allkirjastanud OÜ Tanaka esindaja A. S. ja A.P.. Tallinna linnale kuuluv 1⁄4 osa hoonest on erastamata. Seega pole selge, kuidas hoone mõttelised osad laienevad hoone reaalosale ja „mis osale kuulub kaebajate korter nr 9“. O. V.i ja OÜ Tanaka või kaasomanike
3(7)
lepinguliste suhete puudumise tõttu on üürilepingu ülesütlemise teade esitatud õigusliku aluseta ja lepingu ülesütlemine on tühine.
9.3.Kuna O. V.il on kehtiv üürileping Tallinna linnaga, on Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ja OÜ Tanaka üüri maksmise nõue alusetu. Kaebajad on perioodil 2013-2016 maksnud kommunaalkulude eest 2870,35 eurot. Kommunaalkulude suurus sellel perioodil oli 1803,44 eurot. Seega on kaebajad maksnud kommunaalkulude eest 1066,91 eurot rohkem.
Vastustaja leiab, et kaebus on põhjendamata ning tuleb jätta rahuldamata.
10.1.L. Koidula tn 14a kuulub kaasomandisse. Kaasomanikeks on A.P., T.P., Tanaka OÜ ja Tallinna linn. Tallinna linn on elamu 1⁄4 mõttelise osa omanik. Elamu mõtteliste osade vastuvõtmisega omandasid kaasomanikud ka kohustused, mis tulenevad kaebajaga sõlmitud üürilepingust. Seega on üürisuhte pooleks koos Tallinna linnaga ka teised kaasomanikud. Kaasomanike 28.12.2015 otsusega on otsustatud kaebajatega sõlmitud üürileping üles öelda ning vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-le 4 ja § 72 lg-le 1 oli kaasomanikel enamuse otsusega õigus üürileping üles öelda ilma Tallinna linna nõusolekuta.
10.2.Kaasomaniku Tanaka OÜ esindaja K. R. edastas 16.02.2016 üürnikele teate üürilepingu ülesütlemiseks, mille kohaselt leping lõppes 1. aprillil 2016. Ülesütlemise aluseks oli võlgnevus, mis ületas kolme kuu eest tasumisele kuuluva summa (VÕS § 316 lg 1 p-d 1-3). Ülesütlemise teate kohaselt oli üürnikul vastavalt VÕS § 325 lg 2 p/le 4 õigus üürilepingu ülesütlemine vaidlustada 30 päeva jooksul peale teate kättesaamist Tallinna Üürikomisjonis või Harju Maakohtus. O.V. on ülesütlemise teate 16.02.2016 vastu võtnud. Kaebajatele anti võla tasumiseks tähtaeg ning kinnitati, et võla mittetasumisel lõpetatakse üürileping 1. aprillil 2016.
10.3.Üürilepingu ülesütlemise avaldus on koostatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning vastab nõuetele, kuna avalduses olid välja toodud VÕS § 325 lg-s 2 nõutud andmed. Kaebajad võlga ei likvideerinud ja seega on ülesütlemise avaldus kehtivalt üles öeldud ja kätte toimetatud ning leping lõppes 01.04.2016. Kaebajad lepingu ülesütlemist üürikomisjonis ega kohtus ei vaidlustanud. Seega on üürileping lõppenud ja üürnikul puudub õiguslik alus kasutada X tn korterit xx. Kuivõrd kaasomanikel oli õigus esitada üürilepingu ülesütlemise avaldus, sest Tallinna linn ei ole ainukeseks üürileandjaks, on leping õiguspäraselt üles öeldud ja selle vaidlustamiseks puudub kaebuse menetlemise ajal õiguslik alus.
10.4.Erastamismenetluse läbiviimisel tuleb järgida kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (EMOES) § 4 lg 1 p 1 nõudeid, mille kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p-s 1 sätestatud tingimustele. EES § 4 p 1 näeb ette, et eluruumi erastamise õigustatud subjektiks on üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige. Kaebajad ei kuulu enam erastamise õigustatud subjektide hulka põhjusel, et üürileping on kehtivalt üles öeldud ja see on lõppenud. Seega puudub kaebuse esitamise päevaks võimalus üürilepingu kehtivaks muutumiseks. Seetõttu pole kaebajatel enam võimalik kuuluda erastamise õigustatud isikute ringi ja sellest tulenevalt on Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2016 korraldus nr 312 õiguspärane.
KOHTU PÕHJENDUSED
9.Kaebajad on vaidlustanud Tallinna Kesklinna vanema 01.06.2016 korralduse nr 312, millega korralduse andja muutis oma varasemat 10.02.2014 korraldust nr 53 ning arvas kaebajad elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate õigustatud subjektide ringist välja.
4(7)
Vaidlus on poolte vahel selles, kas kaebajate väljaarvamine erastamise õigustatud subjektide hulgast on toimunud õiguspäraselt ning selle asjaolu kindlakstegemisel omab tähtsust asjaolu, kas kaebajatega sõlmitud üürileping on õiguspäraselt üles öeldud. Kaebajate väitel on neil üürisuhe üksnes Tallinna linnaga ning seetõttu on neilt üüri nõudmine Tanaka OÜ poolt alusetu ja üürilepingu ülesütlemine tühine. Vastustaja hinnangul olid üürileandjateks kõik L. Koidula tn 14a kaasomanikud. Kuna kaasomanikud otsustasid kaebajatega võlgnevuse tõttu üürisuhte lõpetada ja edastasid kaebajatele üürilepingu ülesütlemise teate, milles märgitud tähtajaks võlgnevust ei tasutud ning ülesütlemise teadet ei vaidlustatud, on leping vastustaja hinnangul õiguspäraselt üles öeldud ning kaebajad vastavalt EMOES § 4 lg-le 1 ja EES § 4 p-le 1 erastamise õigustatud subjektide hulka ei kuulu.
10.Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et X tn xx kuulub kaasomandisse, elamu kaasomanikeks on A.P., T.P., Tanaka OÜ ja Tallinna linn. Samuti selles, et Tallinna linn on elamu 1⁄4 mõttelise osa omanik ning et elamu kaasomanikud ei ole elamut reaalosadeks jaganud ega elamu kasutuskorra suhtes kokku leppinud. Samuti puudub vaidlus selles, et 16.02.2016 edastas kaasomanik Tanaka OÜ esindaja K. R. kaebajatele teate üürilepingu ülesütlemiseks alates 01.04.2016, kui O. V. ei tasu eluruumi kasutamise ja kommunaalteenuste tasumise võlgnevust (6307,10 eurot). Kaebajad ei ole vaidlustanud asjaolu, et O.V. on ülesütlemise teate 16.02.2016 vastu võtnud ning et kaebajad ei ole üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud. Vaidlus puudub ka selles, et vaidlusaluse eluruumi osas sõlmis üürilepingu 05.04.1999 kaebaja O. V.i ema I. P. Tallinna linnaga tähtajaga 05.04.2004 (üürileping tl 5-6p) ning et leping pikenes automaatselt ja jäi jõusse ka O. V.i suhtes. A. V. on O. V.i poeg ja rahvastikuregistri andmetel on tema aadressiks olnud X tn xx.
11.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg-s 3 on sätestatud, et kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest.
12.Kuna vaidlusalune elamu on kaasomandis ning kaasomanikud ei ole elamut reaalosadeks jaganud ega elamu kasutuskorra osas kokkulepet sõlminud, on tulenevalt AÕS § 70 lg-st 3, § 71 lg-st 4 ja § 72 lg-st 1 vaidlusaluse üürisuhte pooleks kõik kaasomanikud. Samale seisukohale on asunud Tallinna Ringkonnakohus käesolevas haldusasjas 03.08.2016 määruse punktis 12, märkides seejuures, et see asjaolu peaks olema kaebajatele teada. Ringkonnakohtu määruse kirjeldavas osas kajastatud varasemates ja ka käimasolevas kohtuvaidluses, mille eesmärk on kõrvaldada osa üürnikest esimest eelistust omavate isikute ringist, on kaebajad väitnud muuhulgas kehtiva üürilepingu puudumist, kuna kõik kaasomanikud ei ole andnud nendega üürilepingu sõlmimiseks nõusolekut.
13.Kohus on seisukohal, et üürileandjateks suhetes kaebajatega on kõik X tn xx kaasomanikud ühiselt, mitte üksnes Tallinna linn. Seda vaatamata asjaolule, et O. V.i emaga sõlmitud üürilepingu (tl 5-6p) pooleks oli Tallinna linn. Üürilepingu sõlmimise ajal oli vaidlusaluse elamu omanikuks üksnes Tallinna linn ning Tanaka OÜ on 29.06.2016 eluruumi valduse vabastamise ja võla tasumise nõudes kaebajate esindajale selgitanud, et pärast üürilepingu sõlmimist on Tallinna linn võõrandanud hoone omandi mõttelisi osi müügitehingute kaudu kaasomanikele, sh Tanaka OÜ-le, kes said mõtteliste osade omandamise kaudu ka vastava üürilepingu pooleks. VÕS § 291 lg-s 1 on sätestatud, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. AÕS 71 lg 4 järgi on kõikidel kaasomanikel kolmandate
5(7)
isikute ees kõik omaniku õigused ning AÕS §72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel, kusjuures kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.
14.Kohus leiab, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane järgmistel põhjendustel.
15.Asja materjalist nähtub, et vaidlusaluse elamu kaasomanikud Tanaka OÜ, A. P. ja T. P. (A. P. on otsuse allkirjastanud ka T. P.u eest) on 28.12.2015 vastu võtnud otsuse (tl 14), milles on muuhulgas otsustanud lõpetada üürilepingud Koidula 14a Tallinn üürnikega, kelle üüri- ja/või kommunaalvõlg on niivõrd suur või kes on üüri- ja/või kommunaalkulude tasumisega sellises viivituses, et see võimaldab üürilepingu erakorralist ülesütlemist VÕS § 316 lg 1 alusel. Sama otsusega on kaasomanikud volitanud kõikide kaasomanike nimel üürilepingute lõpetamiseks ja üüripinna vabastamiseks vajalikke toiminguid (sh üürilepingu lõpetamise teadete koostamine ja kättetoimetamine, valduse vabastamise teadete koostamine, võimalike vaidluste lahendamine) läbi viima Tanaka OÜ esindajaid K. R., K. T., M.P. ja K. H.. Seega langetati üürilepingu lõpetamise otsus kaasomanike enamuse poolt. Tulenevalt AÕS 72 lg-st 1 võivad kaasomanikud kaasomandis olevat asja kasutada ja vallata kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühisest asjast.
16.Tanaka OÜ esindaja K. R. 16.02.2016 teatega (tl 7) on O. V.iga sõlmitud üürilepingu VÕS 316 lg 1 punktide 1-3 alusel üles öelnud. Seega on üürilepingu ülesütlemine toimunud õigustatud isiku poolt. Lisaks on AÕS § 71 lg 4 järgi on kõikidel kaasomanikel kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused, seega ka kõik üürileandja õigused.
17.VÕS § 325 lg 1 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sama paragrahvi lõike 2 punktide 1-4 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kohus leiab, et kaebajatele saadetud üürilepingu ülesütlemise teade sisaldab kõiki nimetatud andmeid ning vastab seega VÕS § 325 lg 2 nõuetele. Ka ei ole kaebajad väitnud, et teade nõuetele ei vasta ega ole ülesütlemist vaidlustanud.
18.VÕS § 316 lg 1 punktide 1-3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
19.Kaebajatele saadetud üürilepingu ülesütlemise teate (tl 7) kohaselt oli O. V.i võlgnevus eluruumi kasutamise ja kommunaalteenuste tarbimise eest seisuga 31.12.2015 kokku 6307,10 eurot (tl 7), korteri arvete ja laekumiste ajaloo kohaselt oli võlgnevus 28.03.2016 seisuga 7037,38 eurot (tl 20) ning võla tasumise nõude (tl 13) kohaselt oli võlgnevus 31.05.2016 seisuga 5250,63 eurot. Kaebajad ei väida, et nad oleksid tasunud üüri, kuid väidavad, et aastatel 2013-2016 on tasutud kommunaalkulude eest kokku 2870,35 eurot, sh 170,35 eurot 2013. a (tl 18), 200 eurot 2014. a (tl 19), 500 eurot 2015. a (tl 19p) ja 2000 eurot 31.03.2016 (makse OÜ-le Pindi Kinnisvarahaldus; tl 9). Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas asjas 03.08.2016 määruse punktis 12 asunud seisukohale, et isegi kui lähtuda kaebaja arvestustest, mille kohaselt on nõude aegumistähtaeg kolm aastat ja perioodi 2013-2016 kommunaalkulude eest on tasutud 1066,91 eurot rohkem, oli võlgnetav üürisumma sellises suuruses, mis annab üürileandjale VÕS § 316 lg 1 p-st 2 tuleneva õiguse üürileping üles öelda.
6(7)
Kaebajate arvutuse kohaselt on 2013. a seitsme kuu ning aastate 2014 ja 2015 üür kokku 2850 eurot. Kolme kuu eest maksmisele kuuluv üür on 384 eurot, kuid kaebajatel on nende enda arvestuse kohaselt tasumata üür 1783,91 eurot (2850-1066,91). Arvestades ka eeltoodud Tallinna Ringkonnakohtu järeldusi, on kohus eeltoodud põhjendustel seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane. Esitatud tõenditest ei ilmne, et kaebaja oleks tasunud ära üürivõlgnevuse. Kohus nõustub ka vastustajaga, et kuna üürileping on üles öeldud õigustatud isiku poolt ning üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustatud 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus, on üürilepingu ülesütlemine kehtiv ja üürilepingu ülesütlemist enam vaidlustada ei saa. Kohus ei saa käesoleva kohtuvaidluse käigus otsustada vaidlustamistähtaja ennistamise üle ning asjas esitatud tõendite ja selgituste põhjal ei ole alust ka järeldusteks, et vaidlustamisega hilinemiseks olnuks mõjuvaid põhjuseid.
20.EMOES § 4 lg 1 p 1 kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt EES § 4 p-s 1 sätestatud tingimustele. EES § 4 p 1 kohaselt on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige. Kuna eeltoodust tulenevalt on üürileping kaebajatega üles öeldud õiguspäraselt ja kaebajad ei ole ülesütlemist vaidlustanud, ei ole nad enam vaidlusaluse eluruumi üürnikud ning seega ka tulenevalt EMOES § 4 lg 1 p-st 1 ja EES § 4 p-st 1 ei ole nad enam erastamise õigustatud subjektide ringis esimese eelistusena.
21.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et vastustaja on vaidlustatud korraldusega õiguspäraselt arvanud kaebajad elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate õigustatud subjektide ringist välja. Vaidlustatud korraldus on õiguspärane ning kaebajate õigusi ei riku. Kaebajad ei ole väitnud menetlus- ega vorminõuete rikkumist, mis võiks vaidlustatud korralduse tühistamise tingida ning selliseid aluseid ei ilmne ka kohtu arvates. Seetõttu jätab kohus kaebuse rahuldamata.
MENETLUSKULUD
22.Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kaebajad on tasunud riigilõivu (kokku 60 eurot; tl 21 ja 40) ning kandnud õigusabikulusid 540 euro ulatuses (tl 77-80). Kuna kohus teeb otsuse kaebajate kahjuks, jäävad nende menetluskulud nende enda kanda. Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude hüvitamist ega esitanud kulude kandmise kohta tõendeid. Seega jäävad ka vastustaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/ Sirje Kaljumäe
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.