XXXX ja XXXX kaebus Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus ́e 16.05.2016.a otsusele täiteasjas nr 022/2012/112 ja 022/2012/113
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja
XXXX);
I:
XXXX(isikukood
XXXX;
elukoht
Avaldaja II: XXXX(isikukood XXXX; elukoht
XXXX);
Avaldajate lepinguline esindaja Deivi Vaht (e-post [email protected]); Puudutatud isikud: Tallinna kohtutäitur Vilippus (asukoht A. Lauteri 5, 10114 Tallinn);
Elin
sissenõudja Swedbank AS (registrikood 10060701; asukoht Liivalaia 8, 15040 Tallinn), volitatud esindaja Kerly Küünemäe (e-post [email protected]). Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta XXXXja XXXXkaebus Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus ́e 16.05.2016.a otsuse peale täiteasjades nr 022/2012/112 ja 022/2012/113 rahuldamata. Menetluskulude jaotus
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud võrdselt XXXX ja XXXX kanda. Edasikaebamise kord ning tähtaeg Kohtumääruse peale võivad menetlusosalised Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 kättetoimetamisest.
esitada määruskaebuse päeva jooksul arvates
Tallinna määruse
Asjaolud
1.Sissenõudja Swedbank AS avalduse alusel algatas Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus täiteasjad nr 022/2012/112 ja 022/2012/113 XXXX ja XXXX suhtes hüpoteegiga tagatud nõude sissenõudmiseks. Avaldajad esitasid kohtutäiturile 29.04.2016.a kaebuse. Kohtutäituri 16.05.2016.a otsusega, mis edastati avaldajatele 16.05.2016.a, jättis kohtutäitur kaebuse rahuldamata.
2.XXXX ja XXXX esitasid 24.05.2016.a Harju Maakohtule kaebuse Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus ́e 16.05.2016.a otsusele täiteasjas nr 022/2012/112 ja 022/2012/113. Avaldajate nõue ja põhjendused
3.Avaldusest nähtub, et avaldajate hinnangul on kohtutäitur nende kaebuse jätnud põhjendamatult rahuldamata. Kuigi täitemenetluses toimub võlgniku huvide intensiivne riive ning sissenõudja huvid prevaleeruvad võlgniku huvide ees, tuleb täitemenetluses kaitsta ka võlgniku õigustatud huvisid. Täitemenetluse eesmärgiks ei ole võlgniku karistamine, vaid tema poolt täitmata jäänud kohustuse täitmise võimalikult suures osas tagamine, seega ei tohi sundmüük olla võlgnikule karistuslik. Tunduvalt alla turuhinnaga vara müümine toob kaasa võlgniku huvide ebaproportsionaalse riive. Kaebajate omandis on kaks paarismaja boksi, Tallinna ühes hinnatuimas elamurajoonis, XXXX. Pindi Kinnisvara hinnangul on objektide koguväärtus 400 000 eurot. Käesolevaks ajaks on tekkinud olukord, kus kohtutäitur võõrandab võlgniku vara ebaproportsionaalselt madala hinnaga. Käesolevas asjas on määratud enampakkumine 24.05.2016.a kuni 31.03.2016.a alghinnaga 230 000 eurot mis on 170 000 eurot madalam kinnisvara turuhinnast. Avaldaja palub tühistada Tallinna kohtutäitur Elin Vilippuse 16.05.2016.a otsus täiteasjades nr 022/2012/112 ja 022/2012/113. Kohtutäituri seisukoht
4.Kohtutäitur vaidleb kaebusele vastu ning jääb oma otsuses avaldatud seisukohtade juurde. Avaldaja on kohtule esitatud kaebuses avaldanud, et kohtutäitur on koostanud 07.04.2016.a ümberhindamise akti, mille kohaselt alandas kaebaja omandis oleva kinnistu hinda 255 000 eurolt 230 000 eurole. Käesoleva kaebuse puhul on vaidluse esemeks kordusenampakkumise korraldamine ja sellega kaasnenud hinna alandamine. Kohtutäitur võib asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes. Seadus võimaldab seega pärast ebaõnnestunud enampakkumist vara alla hinnata ja sel juhul võibki alghind langeda alla algse eeldatava vara väärtuse. Seejuures ei sea seadus vara allahindamise eelduseks muid täiendavaid tingimusi kui kordusenampakkumise korraldamise fakti, mis tähendab, et eelmine enampakkumine nurjus eelduslikult liiga kõrge alghinna tõttu (vt RK 3-2-1-83-14, TlnRK 20.12.2013 määrus 2-13-24353). Kui kohtutäitur asja alla ei hinda, lükkub nõude realiseerimise võimalus vaid edasi, sest kõrgem enampakkumise alghind võib kaasa tuua enampakkumise nurjumise. Kui enampakkumine nurjus liiga kõrge hinna tõttu, on põhjendatud asi alla hinnata, et suurendada kordusenampakkumise õnnestumise võimalust. Kui asja müüakse korduvalt sama hinnaga, mis võrduks turuhinnaga, tooks see suure tõenäosusega kaasa enampakkumiste korduva nurjumise.
5.Avaldajad viitavad kohtule esitatud kaebuses küll vara turuväärtusele, kuid jätavad seejuures tähelepanuta, et kohtutäituri poolt läbiviidav müük on reeglina seotud sunniga ning sellega kaasnevad ostjale ka teatud suuremad riskid (valduse vabastamisega seotud riskid, võlgnike meelestatus, vara seisukord, asjaolu, et võlgnik ega kohtutäitur ei vastuta asja puuduste eest jne). Kohtutäitur on võlgnikele vaidlustatud otsuses ka selgitanud, et arvestades müüdav kinnisasja seisukorda ning võlgnikule kuuluva kinnisasja ostmisega kaasnevaid riske on hind huvilistele eeldatavasti liiga kõrge. Kuna asja allahindamata
jätmine tooks suure tõenäosusega kaasa kordusenampakkumise nurjumise, kaalub sissenõudja huvi nõude rahuldamise vastu ja sundtäitmise eesmärk üles võlgnike huvi saada võõrandatava asja eest õiglane hüvitis. Enampakkumise läbiviimisel on kohtutäitur teinud kõik endast oleneva, et tagada müüdavale varale võimalikult suur ostuhuvi (vara üle vaadanud, avaldanud kuulutuse kõikides enamlevinud portaalides, kaasanud professionaalse maakleri), kuid vaatamata sellele eelmine enampakkumine nurjus.
6.Käesoleval juhul on hinda alandatud ca 10%, mis jääb ka seadusega lubatud piiri sisse ning on kohtutäitur arvates proportsionaalne. Kohtutäitur on seisukohal, et vaatamata sellele, et enampakkumisel vara müümise eesmärgiks on saada võimalikult kõrgeim hind, kujuneb selline kõrgeim hind lõpuks siiski enampakkumiste läbiviimise käigus ning kohtutäitur ei saa kordusenampakkumiste läbiviimisel asja allahindamisel lähtuda vaid asja turuväärtusest ning hinnastatistikast. Enampakkumise korraldamine kaitseb võlgniku huve, sest seal kujuneb hind pakkumuste tulemusena eelduslikult vastavalt turuhinnale. Sellest tulenevalt ei nõustu kohtutäitur võlgnike järeldustega justkui kordusenampakkumise korraldamisel vara ümberhindamisega, omab täitemenetlus vaid võlgnike karistavat iseloomu. Kohtutäitur soovib märkida, et alghinnaga 230 000 eurot väljakuulutatud kordusenampakkumine on tänase päeva seisuga samuti nurjunud, mis kinnitab asjaolu, et kohtutäituri poolt määratud hind ei olnud liiga madal.
7.Täitemenetlused on käesoleval juhul algatatud 2012 aastal ning vähemalt sellest ajast on võlgnikud teadlik olnud sellest, et hüpoteegipidaja Swedbank AS soovib hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist. Selle aja jooksul on täitemenetlus olnud ka korduvalt peatatud ehk võlgnikel on olnud piisavalt aega vara iseseisvaks reklaamimiseks ja müügiks nt kohtutäituri kontrolli all. Võlgnikud vara iseseisvalt müünud ei ole, seega on kohtutäitur kohustatud jätkama täitetoimingute läbiviimist.
8.Kohtutäitur palub jätta rahuldamata XXXX ja XXXX kaebus kohtutäitur Elin Vilippuse 16.05.2016 otsusele täiteasjades nr 022/2012/112 ja 022/2012/113. Sissenõudja seisukoht
9.Sissenõudja avaldajate 24.04.2016.a kaebusega ei nõustu ning leiab, et see on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata. Kohtutäituri 07.04.2016.a akti puhul on tegemist vara ümberhindamise aktiga. Vastavalt kehtivale regulatsioonile võib kohtutäitur enampakkumise nurjumisel asja alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes. Seadus võimaldab pärast ebaõnnestunud enampakkumist vara alla hinnata ning sellest tulenevalt võib järgnevatel enampakkumistel langeda vara alghind alla algse eeldatava vara väärtuse. Käesoleval juhul on vara esimene enampakkumine nurjunud ning kohtutäitur on järgmise enampakkumise tarbeks alandanud vara müügi alghinda üksnes 10 protsenti, mis jääb seadusega lubatu piiridesse. Ka alghinnaga 230 000 eurot väljakuulutatud kordusenampakkumine on nurjunud, mis kinnitab veelkord asjaolu, et kohtutäituri poolt määratud hind ei olnud liiga madal. Kohtu seisukoht ja põhjendused
10.Kohus vaatab esitatud kaebuse läbi tulenevalt TsMS § 475 lg 1 p-st 15 hagita menetluses. Vastavalt TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi 5. lõike kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 järgi peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite
esitamist või kogub neid omal algatusel. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Antud asjas kohtuistungi pidamise kohustust seadus ette ei näe, mistõttu kohus lahendab asja kirjalikus menetluses.
11.Kohus, tutvunud kohtule esitatud avalduse ja puudutatud isikute seisukohtadega, dokumentaalsete tõenditega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et avalduse rahuldamiseks alused puuduvad.
12.TMS § 218 lg 1 sätestab, et kaebuse kohta tehtud kohtutäituri otsuse peale võib menetlusosaline esitada otsuse kättetoimetamisest arvates kümne päeva jooksul kaebuse maakohtule, kelle tööpiirkonnas kohtutäituri büroo asub. Kohtutäituri 16.05.2016.a otsusega, mis edastati avaldajatele 16.05.2016.a, jättis kohtutäitur kaebuse rahuldamata. Avaldajad esitasid 24.05.2016.a Harju Maakohtule kaebuse Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus ́e 16.05.2016.a otsusele täiteasjas nr 022/2012/112 ja 022/2012/113. Seega on kaebus esitatud õigele maakohtule ning tähtaegselt.
13.Kohus selgitab, et kontrollib vaid kaevatava otsuse seaduslikkust, mistõttu tuleb kohtul lähtuda selle otsuse tegemise aluseks olnud võlgniku kaebusest ning käesolevas avalduses esitatud nõudest. Kohus selgitab, et kohtutäituri otsuse õiguspärasusele hinnangu andmisel saab kohus anda õigusliku hinnangu, kas kohtutäituri tegevus oli kaebuses vaidlustatud ulatuses ja kohtutäiturile esitatud kaebuse menetlemise ajal õiguspärane või mitte.
14.Avaldaja leiab, et kohtutäitur võõrandab võlgniku vara ebaproportsionaalselt madala hinnaga. Käesolevas asjas oli määratud enampakkumine 24.05.2016.a kuni 31.03.2016.a alghinnaga 230 000 eurot mis on 170 000 eurot madalam kinnisvara turuhinnast. Kohtutäitur ja sissenõudja leiavad, et vara allahindamine on seaduslik ja proportsionaalne.
15.Puudub vaidlus, et: • 05.04.2016.a alghinnaga 255 000 eurot algama pidanud elektrooniline enampakkumine nurjus, kuna enampakkumisele ei ilmunud ühtegi osavõtjat; • sissenõudja esitas pärast 06.04.2016.a enampakkumise nurjumise akti koostamist kohtutäiturile avalduse kordusenampakkumise korraldamiseks; • kohtutäituri poolt on 19.04.2016.a koostatud vara ümberhindamise akti alusel määratud kordusenampakkumise alghinnaks 230 000 eurot (tlk 77, enampakkumise teade).
16.TMS § 100 lg 1 kohaselt, võib enampakkumise nurjumise korral sissenõudja nõuda kordusenampakkumise korraldamist. TMS § 100 lg 5 kohaselt toimub kordusenampakkumine esimese enampakkumise jaoks ettenähtud korras. Kohtutäitur võib asjad alla hinnata, kuid mitte rohkem kui 25 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes, küsides allahindamise kohta eelnevalt võlgniku ja sissenõudja seisukohta. Asju ei või alla hinnata rohkem kui 70 protsenti esimese enampakkumise alghinnast.
17.Seadus võimaldab pärast ebaõnnestunud enampakkumist vara alla hinnata ja sel juhul võibki alghind langeda alla eeldatava vara (turu)väärtuse. Seejuures ei sea seadus vara allahindamise eelduseks muid täiendavaid tingimusi kui kordusenampakkumise korraldamise fakti, mis tähendab, et eelmine enampakkumine nurjus eelduslikult liiga kõrge alghinna tõttu (vt RK 3-2-1-83-14, TlnRK 20.12.2013 määrus 2-13-24353). Kohus osundab, et vara ümberhindamine on selgelt kohtutäituri diskretsiooniõigus ning selline vara allahindamise ulatus on menetlusosaliste huve arvestades seadusandja poolt
kohtutäiturile antud. Kohus sekkub vara allahindamisse üksnes siis, kui kohtutäitur on ületanud endale antud diskretsiooniõiguse piire.
18.Kuna eelmine enampakkumine nurjus ning realiseeritava vara suhtes puudus enampakkumisel huvi, oli kordusenampakkumise läbiviimisel vara ümberhindamine kohtutäituri poolt põhjendatud. Käesoleval juhul hindas kohtutäitur vara hinna 255 000 eurolt 230 000 eurole. Seega hindas kohtutäitur hinda alla 25 000 euro võrra (255 000 230 000). Hinnalanguseks on seega 9,8% võrreldes eelmise enampakkumisega. Esimese 05.01.2016.a alanud enampakkumise alghind oli 334 000 eurot. Kuna täitur hindas vara 230 000 eurole, siis on hinda alandatud võrreldes esimese enampakkumisega 104 000 euro võrra (334 000 -230 000) ning hinnalangus on 31,14% võrreldes arestimise hinnaga. Hinna alandamine on teostatud kooskõlas TMS § 100 lg-s 5 sätestatuga. Seega on kohtutäitur hinda alandanud õigesti ega ole ületanud talle kehtestatud piire.
19.Kohus märgib, et iseenesest on õige võlgnike seisukoht, et täitemenetluses tuleb kaitsta ka võlgniku õigustatud huvisid ning täitemenetluse eesmärgiks on võlgniku poolt täitmata jäänud kohustuse täitmise võimalikult suures osas, kuid täitemenetlus ei saa jääda lõpule viimata põhjusel, et võlgnikul on iseenesest vara, mille arvel täitmata kohustused täita, kuid seda vara ei õnnestu võõrandada selle liiga kõrge hinna tõttu.
20.Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta XXXX ja XXXX kaebus Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus ́e 16.05.2016.a otsusele täiteasjas nr 022/2012/112 ja 022/2012/113 rahuldamata.
21.Kõik määruses kajastamata dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning seisukohad ei oma kohtu arvates sisulist tähtsust, mistõttu kohus neile ei vasta. Tsiviilasja hinna määramine
22.Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind, lg 3 kohaselt on hagita asja hind hagita asjas avaldusega taotletud või kohtu omal algatusel tehtud toimingu harilik väärtus. TsMS § 132 lg 1 sätestab, et mittevaralise nõude puhul eeldatakse, et hagihind on 3500 eurot. Tulenevalt eeltoodust on tsiviilasja hinnaks 3 500 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
23.Menetluskulude osas tuleb juhinduda TsMS §-dest 172 ja 173. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse ning kui menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kuna avaldajate kaebus jääb rahuldamata, määrab kohus, et kõigi menetlusosaliste menetluskulud jäävad võrdselt avaldajate kanda.
24.TsMS § 174 lg 2 ja § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks menetlust lõpetavas kohtumääruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist. Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine takistab käesolevas asjas menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist. Kohus saab läbiviidud menetluse tulemusel avalduse sisuliselt lahendada, kuid menetluskulude kindlaksmääramine takistaks avalduse suhtes
menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist, kuna kohtule ei ole avaldusi esitatud. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus menetlust lõpetava kohtumääruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast menetlust lõpetava kohtumääruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. TsMS § 177 lg 2 sätestab, et kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks menetlust lõpetavas kohtumääruses, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul menetlust lõpetava kohtumääruse jõustumisest. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, eeldusel, et keegi menetlusosalistest seda kohtult taotleb.